房地產(chǎn)開發(fā)知識講座(定稿)10.24課件

1234難得是認(rèn)真可貴是堅持掌握是基礎(chǔ)運用是根本主講人關(guān)于學(xué)習(xí)的理念創(chuàng)新是靈魂5一、國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類規(guī)定與范圍二、建設(shè)工程分類1、按建設(shè)工程自然屬性分類二、建設(shè)工程分類

2、按使用功能分類：

1）房屋建筑工程10）商業(yè)與物資工程

2）鐵路工程11）農(nóng)業(yè)工程

3）公路工程12）糧食工程

4）水利工程13）石油天燃?xì)夤こ?/p>

5）市政工程14）海洋石油工程

6）煤炭工程15）火電工程

7）水運工程16）水電工程

8）海洋工程17）核工業(yè)工程

9）民航工程18）建材工程二、建設(shè)工程分類

以上每一大類工程可分為：單項工程、單位工程和分部工程等，基本單元為分部工程。

2、按使用功能分類：19）冶金工程25）航空與航天工程20）有色金屬工程26）兵器與船舶工程21）石化工程27）輕工工程22）化工工程28）紡織工程23）醫(yī)藥工程29）電子與通信工程24）機(jī)械工程30）廣播電影電視工程二、建設(shè)工程分類1）建筑工程（1）民用建筑工程（3）構(gòu)筑物工程（2）工業(yè)建筑工程2）土木工程（1）道路工程（5）水工工程（2）軌道交通工程（6）礦山工程（3）橋涵工程（7）架線與管溝工程（4）隧道工程（8）其他土木工程

3、建設(shè)工程按自然屬性細(xì)化分類：三、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系1、房地產(chǎn)市場的地位作用

房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場通過市場機(jī)制，及時實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場能引導(dǎo)居民消費結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。三、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系

3、建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)屬性對比：

建筑業(yè)：屬于第二產(chǎn)業(yè)，是勞動密集型企業(yè)；屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，從事勘察、設(shè)計、施工、安裝維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物(造房子)。 房地產(chǎn)業(yè)：是技術(shù)密集和資金密集型企業(yè)；則兼開發(fā)、經(jīng)營、租賃、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)(投資及賣房子)。 一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商或承包商。 在項目開發(fā)建設(shè)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。

三、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系

5、房地產(chǎn)公司與建筑公司工作要點對比：

房地產(chǎn)公司：

建筑公司：

規(guī)劃是龍頭進(jìn)度計劃是主線設(shè)計是關(guān)鍵施工組織是核心建設(shè)是重點過程控制是關(guān)鍵銷售是核心安全施工是前提融資是保證工程質(zhì)量是保證四、開發(fā)項目各階段對投資的影響與控制1、開發(fā)項目各階段對投資影響

1)從項目決策到設(shè)計方案的確定-影響項目的投資的可能性為75%-95%;2）技術(shù)設(shè)計階段-影響項目的投資可能性為35%-75%；3）施工圖設(shè)計階段-影響項目投資的可能性為5%-35%；4）施工階段的變更與工程發(fā)包-影響項目投資的可能性為0-10%。2、注意重點:（1）項目決策直接影響項目投資;項目做出決策后,控制項目投資的關(guān)鍵在于工程設(shè)計.（2）設(shè)計費占整個投資(全壽命費用)的1%以下,卻決定了幾乎全部隨后的費用.由此可見,設(shè)計對整個項目建設(shè)工程的效益是何等重要.四、開發(fā)項目各階段對投資的影響與控制3、控制手段1）最有效的手段是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的相結(jié)合從用人選擇上講:就要認(rèn)識經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的復(fù)合型人才的重要性,從技術(shù)上講,追求的是房子安全,功能齊備完善,造型美觀好看;而從經(jīng)濟(jì)上講,越節(jié)約,用錢越少越好;二者的結(jié)合則是即經(jīng)濟(jì)又實用安全.2)建設(shè)階段投資控制要點（1）招標(biāo)發(fā)包與合同:競爭價投資省,通過合同規(guī)避風(fēng)險.（2）物資統(tǒng)一采購:大宗采購吸引力強(qiáng),價低而質(zhì)優(yōu).

(3)變更洽商控制:變更洽商越少,合同造價就越不會調(diào)整.(4)現(xiàn)場簽證控制:現(xiàn)場簽證越少,合同外增加部分的投資就越少.

五、開發(fā)項目不同階段對質(zhì)量形成的作用與影響1、項目可行性研究：確定工程項目的質(zhì)量要求，并與投資目標(biāo)相協(xié)調(diào)。也直接影響項目的決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量。2、項目決策：確定工程項目應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量目標(biāo)水平。3、工程勘察、設(shè)計：使得質(zhì)量目標(biāo)和水平具體化、為施工提供直接依據(jù)；工程設(shè)計質(zhì)量是決定工程質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是工程安全、適用、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境保護(hù)等措施得以實現(xiàn)的保證。4、工程施工：在一定程度上，工程施工是形成實體質(zhì)量的決定性環(huán)節(jié)。5、工程竣工驗收：考核項目質(zhì)量是否達(dá)到設(shè)計要求，是否符合決策階段確定的質(zhì)量目標(biāo)和水平，是對質(zhì)量的影響是保證最終產(chǎn)品的質(zhì)量。六、與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的名詞術(shù)語

1、建設(shè)項目

是指按一個總體設(shè)計組織施工，建成后具有完整的系統(tǒng)，可以獨立地形成生產(chǎn)能力或者使用價值的建設(shè)工程。按照建設(shè)項目管理的需要,可將建設(shè)項目分解為單項工程（所有住房、獨立的綜合服務(wù)用房、小市政等均為單項工程）、單位工程（棟號）、分部工程（子分部工程）、分項工程和檢驗批。配套工程（即紅線內(nèi)市政工程）：就是我們常說的室外水、電、氣、路、園林綠化景觀工程等。一個單項工程可由一個或幾個單位工程所組成。六、與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的名詞術(shù)語

2、詳細(xì)規(guī)劃

1）控制性詳細(xì)規(guī)劃：

市級規(guī)劃局（或規(guī)委會）組織編制，經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，報本級人民代表大會常務(wù)委員會和上一級人民政府備案。

2）修建性詳細(xì)規(guī)劃（1）重要地塊-可以由縣、鎮(zhèn)人民政府組織編制。（2）一般項目-由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位編制。（3）修建性詳細(xì)規(guī)劃報市規(guī)劃局審定并公示。六、與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的名詞術(shù)語

3、土地招、拍、掛

國家規(guī)定:從2004年8月31日開始,所有經(jīng)營性用地出讓,全部實行招、拍、掛制度。

土地招拍掛制度：是國家土地資源出讓、買賣的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的簡稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的“招標(biāo)”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規(guī)定。土地摘牌：土地摘牌是指土地拍賣成功，與土地掛牌相對應(yīng)。土地摘牌是取得土地使用權(quán)證，是進(jìn)行開發(fā)活動的前提六、與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的名詞術(shù)語4、工程“五證”1）國有土地使用權(quán)證有兩種情況：（1）按土地招拍掛取得土地的使用權(quán)合同，由土地局辦理用地臨時手續(xù)，待項目驗收后再辦理每戶的《國有土地使用權(quán)證》。（2）按土地招拍掛取得土地的使用權(quán)合同，由土地局辦理整個項目的國有土地使用權(quán)證，待項目驗收后向土地局交還整個項目的土地使用證，由土地局再分解辦理到每戶的《國有土地使用權(quán)證》。當(dāng)前基本上均按第二種情況辦理。六、與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的名詞術(shù)語4、工程“五證”2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證

時間要求：以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后。

提交相應(yīng)文件：

持（1）建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件：（2）國有土地使用權(quán)出讓合同。

由規(guī)劃局核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證

時間要求：修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)后；

提交相應(yīng)文件：

（1）使用土地的有關(guān)證明文件；

（2）修建性詳細(xì)規(guī)劃

（3）建設(shè)工程設(shè)計方案等材料。

規(guī)劃局審核符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。并公示總平面圖六、與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的名詞術(shù)語5）商品房預(yù)售許可證（1）辦理時間：結(jié)構(gòu)封頂，高層結(jié)構(gòu)完成70%（一半以上可商量）。（2）提交主要資料：·土地使用權(quán)證書·建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖·建設(shè)工程規(guī)劃許可證·施工許可證、施工合同、白蟻預(yù)防合同·商品房預(yù)售方案·其他相關(guān)資見報審資料目錄六、與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的名詞術(shù)語5、工程建設(shè)（施工、監(jiān)理）招標(biāo)

時間：用地手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)和施工圖報審?fù)瓿珊筮M(jìn)行。提供文件：1）立項批文2）使用土地證明3）規(guī)劃許可證4）設(shè)計圖紙及技術(shù)資料5）資金證明文件等在孝感市綜合招標(biāo)投標(biāo)交易中心填寫《工程建設(shè)項目招投標(biāo)入場登記表》、《工程建設(shè)項目招投標(biāo)備案表》，憑《工程建設(shè)項目招投標(biāo)入場登記表》和相關(guān)資料到孝感市招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理局業(yè)務(wù)科辦理招標(biāo)事項核準(zhǔn)備案。一般情況下建設(shè)單位招標(biāo)均委托代理公司具體實施。一般選擇邀請招標(biāo)（邀請單位為3-5家）通過招標(biāo)，選擇施工隊伍或監(jiān)理單位六、與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的名詞術(shù)語

6、索賠

在合同實施過程中，因?qū)Ψ礁淖兒贤瑘?zhí)行條件或違反合同約等非本方原因，給本方造成實際損失，本方要求對方給予補(bǔ)償?shù)囊环N正常途徑或方式。索賠是否成立，必需同時具備以下幾個要件：

1）索賠理由成立；

2）有充分的證據(jù)資料；

3）在索賠規(guī)定的時限期內(nèi)。關(guān)于時限要求：

1）索賠事件發(fā)生28日內(nèi)發(fā)出索賠意向通知；

2）索賠意向通知發(fā)出28天內(nèi)提交正式索賠報告；

3）收到索賠報告和有關(guān)資料后，若在28天內(nèi)既未予答復(fù)、也未給對方作進(jìn)一步要求，則視為索賠要求己經(jīng)認(rèn)可。七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件主要程序（1）投資機(jī)會選擇與決策分析；（2）前期工作階段（立項、征地、規(guī)劃、拆遷、五通一平、勘察設(shè)計、招投標(biāo)、報建等）；（3）工程建設(shè)階段（實施階段）；（）（房屋預(yù)售：不能算作一個單獨的階段）（4）竣工驗收、備案、移交階段。

（）辦證（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓-住戶土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證）與售后服務(wù)。

（5）后評價階段。七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件主要程序圖七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件

1、投資機(jī)會選擇與決策分析(可研、環(huán)評)本階段主要是開發(fā)商高層考察，研究、分析和決策1)按企業(yè)戰(zhàn)略和所獲得的信息分析初定開發(fā)考察對象2）收集開發(fā)項目所在地總體規(guī)劃與控制性規(guī)劃情況；3）收集開發(fā)項目所在地市場及需求信息；4）當(dāng)?shù)仨椖客顿Y開發(fā)政策情況；通過以上信息的收集和調(diào)查研究分析，作出初步?jīng)Q策。經(jīng)企業(yè)高層進(jìn)一步考察、研究、分析、作出正式的投資決策。

委托相關(guān)咨詢單位完成《可行性研究報告》和《環(huán)境影響評價》并向當(dāng)?shù)匕l(fā)改委提出立項申請.七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件2、前期工作階段

1）立項（發(fā)改委）(1)立項申請及企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等；（2）《可行性研究報告》；（3）《環(huán)境影響評價》；（4）土地征用意向合同;（5）規(guī)劃方案預(yù)審意見;（6）選址意見書,當(dāng)前己基本取消。拿到兩項手續(xù)。一是同意立項批復(fù)文件，二是《企業(yè)投資項目備案證》

七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件2）拿地：土地招、拍、掛與摘牌（土地局）（1）土地掛牌公告發(fā)出后，購買掛牌文件；（2）提交申請、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等文件，交保證金，取得竟買人資格確認(rèn)書；（3）參加競拍，摘牌成功；（4）簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（5）交出讓金，取得《國有土地使用權(quán)證》拿地就是取得《國有土地使用權(quán)證》附:土地紅線圖申請:現(xiàn)場勘界，釘出讓土地宗地紅線樁。七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件3）申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局）向規(guī)劃局提交下列文件：（1）國有土地使用權(quán)出讓合同；（2）立項批文及《企業(yè)投資項目備案證》；（3）項目規(guī)劃方案；（4）其他相應(yīng)文件。規(guī)劃局審核批準(zhǔn)后核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附:建設(shè)用地紅線圖.申請:約定時間現(xiàn)場勘界，釘規(guī)劃建設(shè)用地紅線控制樁

七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件4）修建性詳細(xì)規(guī)劃報批（規(guī)劃局）（1）向有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計部門提交規(guī)劃、設(shè)計方案；（2）受委托的規(guī)劃設(shè)計院進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計；（3）修建性詳細(xì)規(guī)劃報批；（4）規(guī)劃局組織有關(guān)專家論證與市政府例會通過。取得修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)文件。七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件5）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）向規(guī)劃局提交下列文件：（1）國有土地使用權(quán)證明文件；（2）建設(shè)工程設(shè)計方案文件；（3）經(jīng)批準(zhǔn)的《修建性詳細(xì)規(guī)劃》（含批文）；規(guī)劃局審核合格后核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

公示:審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計方案總圖七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件6）拆遷與五通一平（現(xiàn)場準(zhǔn)備）（1）簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議；水電增容報裝;鋪通道路等;（2）組織現(xiàn)場拆遷；（3）場地平整；7）地質(zhì)勘察與施工圖設(shè)計（技術(shù)準(zhǔn)備）8）施工圖報審與備案（1）建筑工程施工圖審查（2）消防工程施工圖審查（3）節(jié)能工程施工圖審查（4）人防工程施工圖審查（5）防雷接地工程施工圖審查

拿到審圖合格文件，為報建作準(zhǔn)備。其中在施工前尚需進(jìn)行消防和節(jié)能等項的專項備案工作。

七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件9）工程建設(shè)招標(biāo)（監(jiān)理、施工）（1）與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)簽訂招標(biāo)代理合同（2）提供相關(guān)文件（前面己講）到招標(biāo)局備案；（3）開標(biāo)、定標(biāo)；(4)取得中標(biāo)通知書（確定監(jiān)理單位和施工單位）；招標(biāo)完成后辦理質(zhì)量、安全備案。

七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件10）工程報建：取得《建筑工程施工許可證》提交以下資料：（1）辦理報建手續(xù)申請書；（2）建筑工程施工許可申報表（施工組織設(shè)計與質(zhì)量安全備案證）；（3）勘察合同；（4）設(shè)計合同；（5）監(jiān)理合同及監(jiān)理單位資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證復(fù)印件及現(xiàn)場委托書，委托人身份證復(fù)印件；（6）投資許可證（或企業(yè)投資項目備案證）；（7）《國有土地使用權(quán)證》；（8）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。審核通過核發(fā)《建筑工程施工許可證》前期階結(jié)束。七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件3、建設(shè)施工階段（實施階段）1）定點釘樁、放線、驗線2）建設(shè)施工3）竣工預(yù)驗收。同時完成以下相關(guān)事項：4）規(guī)劃部門：竣工樓層及面積測量（核準(zhǔn)實際容積率）并出具測量報告，供規(guī)劃驗收用。5）房產(chǎn)部門：分戶測量竣工面積，確定每戶分?jǐn)偡置娣e，每戶內(nèi)套面積。并出具測量報告，供確定每戶銷售面積用。

七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件4、房屋預(yù)售

需要提交的申報資料及應(yīng)具備的條件：1、申請書；建設(shè)項目的投資立項批文（核準(zhǔn)通知）；2、土地使用權(quán)證書；3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4、施工許可證；營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書；5、白蟻預(yù)防合同；6、工程施工合同；施工進(jìn)度計劃表；7、預(yù)售商品房分層平面圖；8、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書范本；9、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；商品房預(yù)售方案；10、前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案證明或方案及承諾書；11、孝感市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上創(chuàng)建動態(tài)樓盤表及提交預(yù)售許可申請；12、現(xiàn)場勘察形象進(jìn)度及水電終端收費設(shè)施規(guī)劃設(shè)計建設(shè)情況（形象進(jìn)度要求：多層基本封頂，高層達(dá)到總層數(shù)的70%以上）。房管局審核合格，發(fā)給商品房預(yù)售許可證

七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序及所需證件5、工程竣工驗收、備案與移交階段1）工程驗