成都、重慶考察報告課件

成都、重慶商業(yè)綜合體

考察調(diào)研報告考察時間：2014年10月考察地點：成都（來福士廣場，金牛萬達廣場，華潤萬象城、新世紀環(huán)球中心，龍湖北城天街）

重慶（重慶萬達購物中心，華潤萬象城）考察目的：了解商場現(xiàn)狀，感受商業(yè)氣氛，為商場設(shè)計提供

素材，從其好的方面吸取經(jīng)驗，不好的方面吸取

教訓(xùn)，突破固有模式，尋找設(shè)計靈感?？疾靸?nèi)容：從了解商業(yè)建筑設(shè)計的視角調(diào)研商場，了解商

場設(shè)計的各種需要。四大區(qū)域：CBD、東大街、天府新城、人南，已然形成。

CBD板塊東大街板塊天府新城板塊人南沿線板塊①市中心CBD——起勢升華主要功能：企業(yè)總部、行政中心、外企總部區(qū)域概況：中央商務(wù)區(qū)，是成都重要的政治、金融、消費、商務(wù)、文化中心，有大量高端商務(wù)、消費場所代表項目：城市之心、富力天匯、仁恒廣場④天府人南沿線——炙熱區(qū)域、黃金主軸主要功能：會展總部、企業(yè)總部、金融后臺服務(wù)區(qū)、軟件園、中高檔住宅區(qū)域概況：位于南三環(huán)外，隨著市政府南遷，以及大量大型企業(yè)總部遷入，加之地鐵的開通，該區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥冀?jīng)濟附中心，是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，目前已成為成都商務(wù)高檔寫字樓的黃金主軸，區(qū)域內(nèi)有大量在建項目，將會成為近幾年成都甲級寫字樓的熱點區(qū)域代表項目：新世紀環(huán)球中心、美年廣場、保利中心、凱德來福士廣場②東大街沿線——全面開花主要功能：金融前臺、企業(yè)總部區(qū)域概況：規(guī)劃將在3-5年內(nèi)建成西部金融中心，成都的金融街，該區(qū)域有大量在建項目，將會成為近幾年成都甲級寫字樓的熱點區(qū)域代表項目：喜年廣場、鐵獅門、新鴻基貿(mào)易廣場成都綜合體分析之板塊分布圖目前成都綜合體分布已經(jīng)成四大板塊。非典型板塊③非典型——星火燎原主要功能：大型社區(qū)、金融后臺、高端住宅區(qū)域概況：城西城北散量分布，多為價值洼地，舊城改造區(qū)域為主，多以商業(yè)和國內(nèi)實力開發(fā)商開發(fā)為主代表項目：金牛萬達、綠地新世紀、龍湖北城天街龍湖北城天街（業(yè)態(tài)：商業(yè)、公寓、餐飲、娛樂）（特色：五星級影院、大眾消費品牌匯聚）成都綜合體分析之非典型板塊龍湖北城天街開發(fā)單位：成都龍湖北城置業(yè)有限公司物業(yè)公司：成都龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積：19800平方米建筑面積：700000平方米公寓面積：280000平方米住宅面積：420000平方米裝修：毛坯菜單式（清水、精裝）容積率:公寓：3.75綠化率：30%產(chǎn)品規(guī)劃：以大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、餐飲、娛樂為一體營銷形式：以住宅銷售為主，寫字樓、商鋪可租可售形式項目介紹：龍湖集團在成都打造的第一個“天街系”大型城市綜合體項目，目前為止是城北區(qū)域占地最大的一個項目，其中包含天街系大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、龍湖旗艦soho產(chǎn)品星座系列等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品。主力店及入住商家：哈根達斯、星巴克、遠東百貨、UME五星級影院等大眾消費商家項目特點：優(yōu)：①龍湖北城天街項目自身帶有商業(yè)配套，加上引入遠東百貨、UME影院等實力商家，對大眾消費群體吸引力較大。②規(guī)劃中的地鐵5號線直達項目門口，具備升值空間。③項目周邊高檔住宅、批發(fā)市場較多，對自身商業(yè)具備推動作用。③公寓推出精裝和清水兩種交付標準，擴大客戶群體對產(chǎn)品的選擇余地。劣：①項目建筑密度高，商業(yè)辦公環(huán)境受限。②項目規(guī)劃以住宅為主，對于商業(yè)建筑面積規(guī)劃較少，雖已引入較多商家，但難以形成品牌商圈聚集。③整體商業(yè)氛圍平淡，因自身商業(yè)價值定位較低，不利于項目品牌的長遠發(fā)展。成都綜合體分析之非典型板塊龍湖北城天街成都綜合體分析之非典型板塊龍湖北城天街成都金牛萬達廣場（業(yè)態(tài)：購物、休閑、住宅）（特色：大眾品牌聚集，限量精裝公寓）

開發(fā)單位：成都萬達廣場商業(yè)管理有限公司物業(yè)公司：萬達廣場商業(yè)管理有限公司占地面積：77256平方米建筑面積：400000平方米商業(yè)廣場：180000平方米住宅面積：150000平方米辦公及公寓：40000平方米容積率：公寓:7綠化率：15%產(chǎn)品規(guī)劃：集住宅、辦公、酒店、商業(yè)廣場于一體營銷形式：寫字樓可租可售成都綜合體分析之非典型板塊萬達項目介紹：成都金牛萬達廣場位于一環(huán)路、人民北路交匯處。匯聚萬達集團旗下產(chǎn)品系列，包括超大型高端商業(yè)、高檔城市住宅、精裝SOHO、甲級寫字樓群落等，涵蓋居住、購物、休閑餐飲、娛樂、辦公等功能。主力店及入住商家：B1：精品超市、屈臣氏、快樂老家餐飲、銀杏餐飲1F：主力店：伊藤洋華堂、國美電器、萬千百貨2F：服飾、精品百貨、神采飛揚電玩、大歌星KTV3F：小吃、甜品站、萬達影院、精品店4F：日用百貨、家居用品、服務(wù)中心項目特點：優(yōu)：①完善五塊石商圈的綜合性商業(yè)，同時對整個區(qū)域的品牌和形象得到提升，將帶動其片區(qū)的整體消費。②項目自身涵蓋住宅以及完善的商業(yè)配套，相互消化吸收的優(yōu)勢明顯。③項目所處位置交通方便，出行便捷。④各業(yè)態(tài)分布均勻，吸收消化各層級消費人群。⑤自由物業(yè)形式，口碑較好，管理方便。劣：①項目周邊流動人口較為混雜，獲悉治安狀況不佳，對于辦公氛圍存在負面影響。②周邊建筑年代久遠，外觀普片陳舊，整體環(huán)境不佳。③項目自身定位為中端，缺乏高端品牌效應(yīng)，難以引入高端辦公商務(wù)以及世界級商家。華潤萬象城（業(yè)態(tài)：百貨、超市、品牌店、電影院）（特色：全景中央花園、真冰場及博物館引入）開發(fā)單位：華潤置地（成都）集團物業(yè)公司：華潤置地(成都)物業(yè)服務(wù)有限公司商業(yè)服務(wù)管理分公司占地面積：46000平方米建筑面積：320000平方米商業(yè)面積：244000平方米寫字樓面積：74000平方米容積率：4.0綠化率：48%產(chǎn)品規(guī)劃：集甲級寫字樓、星級酒店、中央公園、優(yōu)質(zhì)教育資源為一體營銷形式：寫字樓只租不售成都綜合體分析之東大街板塊萬象城項目介紹：萬象城落戶成都邀請商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計世界排名第一的Callison操刀設(shè)計，斥資25億打造，獨立設(shè)置博物館及真冰場等時新娛樂設(shè)施，集甲級寫字樓、星級酒店、中央公園、優(yōu)質(zhì)教育資源為一體，將打造成為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的地標性城市綜合體。主力店及入住商家：粉彩、尚泰百貨、王品臺塑牛排、Pacific及Costa咖啡館、冰紛萬象冰場、百老匯電影城。項目特點：優(yōu)：①24萬平米商業(yè)區(qū)涵蓋百貨、超市、娛樂、餐飲等多種業(yè)態(tài)，可吸收不同消費群體②200余家品牌企業(yè)簽約入駐，30余家品牌首次進入成都，對周邊商圈影響力較大③新興配套設(shè)施，如真冰場及博物館等，可提高自身知名度，廣泛吸收各類人群。劣：①萬象城于2011年底開業(yè)，但成都地鐵四號線預(yù)期到2014年才能開通，交通優(yōu)勢現(xiàn)在未能明顯體現(xiàn)，商鋪及寫字樓面臨營銷挑戰(zhàn)性較大。②因開發(fā)公司自身經(jīng)濟原因，開發(fā)進度兩次推遲，一期未能達到絕對高端要求，只引進中端商業(yè)為主，對自身品質(zhì)定位造成一定損失。凱德·來福士廣場開發(fā)單位：凱德置地（中國）投資有限公司物業(yè)公司：萬達物業(yè)公司占地面積：32571.78平方米建筑面積：309541平方米酒店面積：43228平方米商場面積：73784平方米公寓面積：13214平方米寫字樓面積：75645平方米裝修：毛坯容積率：6綠化率：30產(chǎn)品規(guī)劃：寫字樓和住宅，零售、商店、餐廳和休閑為一體場所營銷方式：寫字樓只租不售成都綜合體分析之人南及天新板塊來福士廣場項目介紹：以巴蜀文化、三峽風(fēng)光為設(shè)計原理，并融入熱回收系統(tǒng)、水蓄冷、能源管理系統(tǒng)、雨水回收系統(tǒng)、屋頂綠化等綠色科技配套。整個購物中心將會有60%的國際品牌、30%的旗艦店或首次進入成都的品牌，兩幢國際甲級寫字樓、一幢購物中心、一幢珍藏單位、一幢酒店和一幢國際高端服務(wù)公寓，擁有最綜合全面的業(yè)態(tài)，實現(xiàn)工作、生活、休閑、娛樂等無縫對接。主力店及入住商家:多數(shù)引進成都先例商家入駐，包括ZARA、H&M等大眾認可度較高品牌項目特點：優(yōu)：①融入中國建筑風(fēng)格，建筑風(fēng)格特色鮮明。②建筑環(huán)?？萍枷冗M，環(huán)保理念深刻，獲得國際環(huán)保機構(gòu)認證，增加自身價值。③招商項目高端且新品較多，多有外地自主品牌入駐，對當(dāng)?shù)匦屡d消費群體吸引力較大。④地處人南沿線，未來發(fā)展前景有上升空間。劣：①建筑密度較高，采光受限較多。②科技環(huán)保投入力度大，致使前期成本頗高，運營成本負擔(dān)較重。（業(yè)態(tài)：寫字樓、購物中心、服務(wù)公寓以及酒店）（特色：中國風(fēng)范特色建筑，環(huán)?？萍极@國際獎項）成都綜合體分析之人南及天新板塊來福士廣場樓層成都來福士廣場入駐品牌商家B2：薈珍闕S.DEER、HOTWIND、屈臣氏、BOURJOIS、WEST.LINK、3C4U、SPECIAL

LANE、Teelocker、三朵米時尚餐廳、麥當(dāng)勞、味千拉面、EMOI、JIONG

BOX、MLB、PH7、Donell、109、巴黎三城、treat、金多福、天福茗茶、1000

colors、艾美家、OSIM、

sport

10、仙草蜜、迷尚澳門豆撈、拿渡麻辣香鍋、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、麥當(dāng)勞甜品店、色非、早安巴黎、Dairy

Queen、阿吉豆、佰草集、GIFT

SHOW、

Max

Factor、滿記甜品、賽百味、樂町、The

one、優(yōu)之良品、堅果、冰果貝果、DOOOLCE、秋尼爾泡芙、快樂檸檬、艾薯、美珍香、逗豆居黃計玉米汁、牟當(dāng)屋、La

Boheme、豆之物語、廣仔小吃、VQ

鮮榨果汁、南洋風(fēng)味、蜀之味串燒、彈丸滋地、味典小吃、士林小弟、張生煎B1：潮尚地IZOD、Tagline、bread

n

butter、cr'z、LTB、FILA、SELECTED、JACK&JONES、GXG、Lenscrafters、Mindbridge、spicycolor、who.a.u、LEE、RIVER

STONE、H&M、ADIDAS

Originals、birkenstock

shop、棉衣工房、大食代、時尚造型、艾格內(nèi)衣、Imi's、cabbeen

urban、home

pages、J&M、美億珠寶、paciffic

coffee、LOVE&LOVE、Sobbia、melissa、MU、GAP、VANS、Lacoste

Live、ROXY、QUIKSILVER、CAT&MERRELL、HI

PANDA、CROCS、THENDIANO、DR.MARTENS

shop、lee

cooper

the

shoes

bar、converse、paul&frank、lacoste

footwear、u-street

shop、supremebeing、pointer、lamy、loginL1：明星匯MIDO、哈根達斯、FOLLI

FOLLIE、J.Lindeberg、LACOSTE、G-STAR、LIU.JO

JEANS、OVS、ANDY

CARRY、ALDO、SHANGHAI

VIVE、ECCO、Calvin

Klein

PERFORMANCE、MUX、iiJIN、MOTIVI、Charles&keith&農(nóng)行自助銀行、H&M、MONKI、ENZO、ENERGIE、SISLEY、MISS

SIXTY、RABEANCO、AIX、GUESS、CK

JEANS、APPLE

STORE、GUCCI

TIMEPIECES&JEWELRY、LONGINES、SWAROVSKI、I

DO、AJ、SEPHORA、EVISU、Pandora、Adolfo

Doming、星巴克咖啡、GAP、MINNETONKAL2：風(fēng)尚際索尼、NOLY、Vero

moda、Teenie

weenie、esprit、costa

coffee、basic

house、m)phosis、yellow

earth、zuczug、five

plus、Nancy.K、JNBY、Dzzit、馳走三味、annastar、Retro

Gallery、鼎泰豐、BENETTON、Dela、Belle

map、OIKOS、FOREVER

NEW、KEG

KING西啤士餐吧、Nice

claup、jessica

red、Ochirty、流行表集合店L3：樂活界盧米埃影院、寶宴堂、VIA

VIA

Traveller's

cafe、海棠曉月、星際傳奇、I'M

David、JECCI

FIVE、愛麗美甲、The

amy、ME&CITY、PEACE

BIRD、FAIRWHALE

JEANS、FAIRWHALE

SHAKE、NavigareL4\5:百味坊巴國布衣、盧米埃影院、F3F4新世紀環(huán)球中心開發(fā)單位：成都世紀城新國際會展旅游集團物業(yè)公司：成都世紀城物業(yè)管理有限公司占地面積：1300畝（凈用地約700多畝，綠地約500多畝）建筑面積：176萬平方米新世紀環(huán)球中心：150萬平方米當(dāng)代藝術(shù)中心：18萬平方米容積率：2.52產(chǎn)品規(guī)劃：中央游藝區(qū)和四周酒店、商業(yè)、辦公等部分組成的一個集游藝、展覽、商務(wù)、

傳媒、購物、酒店于一體的多功能建筑營銷方式：寫字樓只租不售成都綜合體分析之人南及天新板塊新世紀環(huán)球中心項目介紹：新世紀環(huán)球中心為世界最大單體建筑，主體建筑以“流動的旋律”為設(shè)計理念；建筑以“海洋”為設(shè)計主題；衍生出“飛行之海鷗、漂浮之鯨、起伏之海浪”的建筑形態(tài)；創(chuàng)造出內(nèi)陸城市“海景風(fēng)情島”的娛樂休閑模式。項目總建筑面積約176萬㎡，地上建筑面積約117.6萬㎡，地下面積約58.4萬㎡，分為兩期進行建設(shè)。一期項目，新世紀環(huán)球中心東區(qū)中區(qū)，中央廣場、中央公園及地下商業(yè)廣場和停車場，總建筑面積約126.8萬㎡，地上建筑面積約78.4萬㎡，地下面積約48.4萬㎡，包括天堂島海洋游樂園、酒店、餐飲娛樂休閑區(qū)、商業(yè)與辦公、中央廣場、中央公園及地下商業(yè)、停車場；二期項目為新世紀環(huán)球中心西區(qū)，總建筑面積約49.2萬㎡，地上建筑面積39.2萬㎡，地下面積約10萬㎡，包括商業(yè)、辦公及地下停車場等。主力店及入住商家:多數(shù)引進成都先例商家入駐，包括ZARA、H&M等大眾認可度較高品牌項目特點：優(yōu)：①當(dāng)代藝術(shù)中心由世界著名建筑大師——扎哈·哈迪德設(shè)計,其抽象的造型，夢幻的流線，不規(guī)則幾何體堆砌出解構(gòu)主義強烈的后現(xiàn)代氣息，建筑前衛(wèi)的外形就是一件震撼視覺的抽象藝術(shù)品讓人過目不忘,讓世界級的藝術(shù)建筑植根成都。②超過150米寬，約40米高的高科技LED屏投射大海影像，在視覺上將海天無限延展，給人融入海天的奇妙感覺。③如海般廣闊，長達400多米的海岸線，5000多㎡的沙灘，近7000㎡的海濱休閑木平臺，可同時容納超過6000名游客。劣：①建筑內(nèi)部裝修地面與墻面采用同一圖案仿花崗巖石材面磚，空間層次感不強，給人眩暈的感受。（業(yè)態(tài)：海洋樂園、購物中心、商務(wù)城、星級酒店、商業(yè)小鎮(zhèn)、藝術(shù)中心特色：世界第一大單體建筑）B1F1F2F3成都綜合體分析之人南及天新板塊新世紀環(huán)球中心重慶主城五大商圈分布圖龍湖·北城天街華潤萬象城項目開發(fā)商高度體量業(yè)態(tài)龍湖北城天街龍湖//休閑購物、行政辦公、星級酒店、城市豪宅、交通換乘、餐飲娛樂、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市廣場、文化藝術(shù)華潤萬象城華潤置地(成都)發(fā)展//高檔百貨、大型超市、品牌旗艦店、甲級寫字樓、電影院、真冰場、各色餐飲重慶綜合體考察項目統(tǒng)計表重慶綜合體分析之龍湖北城天街各樓層經(jīng)營定位層經(jīng)營定位實現(xiàn)方式-1F潮流風(fēng)尚/國際潮流+休閑時尚引進ArmaniJeans等品牌，以ArmaniJeans、Diesel為主的國際休閑、牛仔品類服飾品牌1F時尚前沿/國際潮流時尚引進以CKCalvinKlein、Pinko、iBlues為代表的國際時尚男女服飾品牌，保證經(jīng)營定位2F魅力人生/國際年輕時尚+淑女時尚引進以H＆M、Uniqlo、Ochirley為主的國際年輕時尚品牌和Ein、JoryaWeekend為主的國內(nèi)時尚女裝3F品質(zhì)生活/國內(nèi)青年時尚+生活時尚+國內(nèi)成熟時尚引進以PaulFrank和HiPanda等為代表的年輕潮流品牌，達到年輕時尚的經(jīng)營定位4F精致品位/LIFESTYLE+潮流時尚分區(qū)引進妙葉東南亞餐廳、元氣關(guān)東煮、東田造型等餐飲娛樂品牌5F