城市廣場物業(yè)服務(wù)方案說明

.PAGE.物業(yè),值得托付物業(yè)管理有限公司廣場物業(yè)管理服務(wù)方案單位：xx物業(yè)管理有限公司日期：二〇一五年十二月十六日電話：第二章整體管理構(gòu)想及思路一、整體構(gòu)想城市廣場,由商業(yè)總會重點(diǎn)打造,是市政府重點(diǎn)扶持的城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目,該項(xiàng)目不僅僅是單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,還是致力于建設(shè)包括商品一條街、小吃街在內(nèi)的集綜合商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、文化產(chǎn)業(yè)等功能為一體、具有特色的城市綜合體。城市廣場的建設(shè)勢必將提升品位形象,完善城市的功能,改變整個城市的面貌。物業(yè)管理有限公司若有幸介入該項(xiàng)目物業(yè)管理,公司將立足高端,精心準(zhǔn)備,緊扣項(xiàng)目主題風(fēng)情,通過優(yōu)質(zhì)、貼心、獨(dú)特的差異化服務(wù),力爭一年內(nèi)把項(xiàng)目打造成市亮點(diǎn),三年內(nèi)逐步完成物業(yè)管理市優(yōu)、省優(yōu)的創(chuàng)建工作,讓優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)緊貼項(xiàng)目高端的城市定位,實(shí)現(xiàn)開發(fā)、銷售、物管三方共贏。二、管理思路由于城市廣場項(xiàng)目在的地位及影響力,該項(xiàng)目物業(yè)管理的品質(zhì)直接關(guān)聯(lián)到公司在當(dāng)?shù)氐钠放菩蜗蟆榇斯緦⒃O(shè)立城市廣場物業(yè)項(xiàng)目部,以優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)打造公司城市綜合體的物管樣板工程,讓物業(yè)管理成為項(xiàng)目名片、成為宣傳亮點(diǎn),為開發(fā)建設(shè)企業(yè)運(yùn)營利益最大化、為小區(qū)業(yè)主房產(chǎn)保值增值提供最為可靠的軟性支持?！惨还芾矸?wù)理念"熱情、周到、及時、高質(zhì)的服務(wù)是我們的天職,客戶的滿意是我們永恒的追求",這是公司的服務(wù)理念也是我們的奮斗目標(biāo)?！捕芾磉\(yùn)作模式1、計(jì)劃目標(biāo)管理公司將根據(jù)項(xiàng)目的整體構(gòu)想、服務(wù)承諾,結(jié)合甲方的具體要求,制定出三年規(guī)劃,把整體管理目標(biāo)分解落實(shí)到逐年逐月的任務(wù)目標(biāo)中,實(shí)行計(jì)劃管理。同時公司將與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂承諾責(zé)任書,以期保證計(jì)劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。2、分級督導(dǎo)管理公司在項(xiàng)目管理中采用分級督導(dǎo)管理方式,對城市廣場項(xiàng)目部及其下屬職能分支實(shí)施直接管理與督導(dǎo)管理,保證整個項(xiàng)目部物業(yè)工作順暢有序運(yùn)行,具體方法有四種：〔1經(jīng)濟(jì)管理：公司與項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理與部門負(fù)責(zé)人員分級簽訂經(jīng)濟(jì)承包協(xié)議。以提升服務(wù)質(zhì)量為目的,以經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)動為手段,進(jìn)一步明確責(zé)權(quán)利的關(guān)系,制定切實(shí)可行的業(yè)績與薪資掛鉤的獎懲制度,最大限度的調(diào)動起員工的工作積極性,以一種高漲、飽滿、自覺自愿心態(tài)投入到工作中去?！?制度管理：無規(guī)矩不成方圓,項(xiàng)目部的人事管理、紀(jì)律管理、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化管理都必須依據(jù)一套完整的、適宜的規(guī)章制度與流程來進(jìn)行,一是規(guī)范員工言行,二是提高工作效率和工作質(zhì)量,三是提升項(xiàng)目形象。〔3行政管理：堅(jiān)持每月、每周制定詳細(xì)的工作計(jì)劃,項(xiàng)目部經(jīng)理每周召集班長以上人員開一次辦公會,下達(dá)工作任務(wù),總結(jié)前一周的工作情況,分析存在的問題,提出解決辦法。〔4宣傳教育管理：通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德和責(zé)任意識,樹立員工與公司利益一致性的認(rèn)同感。加強(qiáng)員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。3、全面質(zhì)量管理公司將根據(jù)質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求,全面推行質(zhì)量管理,成立以公司分管經(jīng)理為組長的全面質(zhì)量管理小組,制定質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行三級質(zhì)量管理：每日項(xiàng)目部自檢,月中公司管理部督檢,月末公司分管經(jīng)理帶隊(duì)統(tǒng)一檢查考核。各級管理人員要認(rèn)真檢查,不徇私情,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,使工作質(zhì)量不斷提高。4、協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法解決管理服務(wù)過程中發(fā)生的甲乙雙方之間、部門之間、部門與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突。一是鼓勵員工、業(yè)主對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評意見或投訴,增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力,把存在的問題暴露出來,從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生。二是在因員工士氣低落,服務(wù)質(zhì)量低劣,造成業(yè)主不滿足情緒增加5、設(shè)立項(xiàng)目客服中心設(shè)立項(xiàng)目客服中心,第一時間處理業(yè)主的咨詢、投訴與報(bào)修,當(dāng)班行使日常工作的指揮權(quán),及時處理日常事務(wù)和突發(fā)事件,協(xié)調(diào)各部門的工作,保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣不但有利于管理,方便業(yè)主,而且有利于項(xiàng)目經(jīng)理集中精力抓大事,抓管理、提高服務(wù)效率。公司進(jìn)駐城市廣場后將嚴(yán)格履行合同中乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù),根據(jù)項(xiàng)目特色制定相宜的物業(yè)管理制度。梳理原有作業(yè)流程,推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),爭取一年內(nèi)把項(xiàng)目打造成市亮點(diǎn),三年內(nèi)逐步完成物業(yè)管理市優(yōu)、省優(yōu)的創(chuàng)建工作。公司在城市廣場成立物業(yè)項(xiàng)目部,項(xiàng)目部下設(shè)：客服中心、保潔部、秩序部、工程部、綠化部,具體架構(gòu)如下：項(xiàng)目部管理架構(gòu)圖監(jiān)督監(jiān)督檢查檢查指導(dǎo)物業(yè)公司甲方單位城市廣場項(xiàng)目部工程部秩序部保潔部綠化部溝通協(xié)調(diào)客服中心一、人員配備及分工〔總計(jì)35人,具體人員數(shù)量公司前期介入時和甲方充分協(xié)商后再定·項(xiàng)目經(jīng)理1人,全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理工作及對外協(xié)調(diào)工作?！た头行?人,負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的投訴與報(bào)修?！け嵅?3人保潔員13人,負(fù)責(zé)項(xiàng)目公共區(qū)域的日常保潔,一人兼職組長。其中住宅樓〔現(xiàn)有建成部分3人,地下停車場2人,商業(yè)區(qū)域8人?！ぶ刃虿?6人中控室2人〔白班、夜班各1人,負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)監(jiān)控管理及特殊情況的處理上報(bào)等。白班8人,夜班4人,負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目區(qū)域〔包括住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、停車場日常秩序維護(hù)等。其中設(shè)隊(duì)長1人,負(fù)責(zé)秩序管理,協(xié)助經(jīng)理開展工作。替班人員2人,聘請正規(guī)保安人員,執(zhí)行其制度規(guī)定。·工程部2人水電維修工2人,負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域水、電的日常維修維護(hù)?！ぞG化部1人綠化工1人,負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的綠化養(yǎng)護(hù)工作。二、崗位職責(zé)〔一項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、按照國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策、法令,并根據(jù)《服務(wù)合同》對項(xiàng)目實(shí)行一體化"目標(biāo)管理"。2、全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常管理工作,結(jié)合管理區(qū)域每個崗位的實(shí)際,制定項(xiàng)目各崗位的職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)章制度。3、負(fù)責(zé)督促檢查員工切實(shí)履行各工作崗位職責(zé)、遵守各項(xiàng)規(guī)章制度和安全操作規(guī)程,全面完成管理目標(biāo)。4、受理職工來訪、重要投訴等事宜；接待和處理政府各職能部門交代辦理的事宜。5、受總公司的領(lǐng)導(dǎo),落實(shí)總公司安排的工作任務(wù),并組織實(shí)施。6、及時提出整改方案和管理措施,提高管理服務(wù)水平。7、努力處理好與合同方的關(guān)系,根據(jù)《服務(wù)合同》的約定及時辦理各種費(fèi)用。8、負(fù)責(zé)項(xiàng)目開源節(jié)流工作的組織與實(shí)施。9、編制年度工作目標(biāo)計(jì)劃,報(bào)公司審批并監(jiān)督實(shí)施。10、領(lǐng)導(dǎo)本部門職工加強(qiáng)專業(yè)知識學(xué)習(xí),有學(xué)習(xí)計(jì)劃并落實(shí)到位11、定期向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作。12、完成公司交辦的其他任務(wù)〔二保潔員崗位職責(zé)1、2、工作期間必須統(tǒng)一著裝,注重儀表儀容,體現(xiàn)莊重大方感觀3、嚴(yán)格遵守工作時間,不遲到、不早退、不無故曠工、不擅離職守。4、工作認(rèn)真負(fù)責(zé),嚴(yán)格遵守《保潔工作標(biāo)準(zhǔn)》。5、工作期間保證責(zé)任區(qū)內(nèi)無垃圾、紙屑、煙頭等雜物。6、要有忍耐精神,不與業(yè)主爭吵；發(fā)現(xiàn)安全隱患及破壞公共秩序的可疑人員及時上報(bào)或報(bào)警。7、對少數(shù)缺少社會公德意識,破壞環(huán)境衛(wèi)生的人員,必須及時制止,必要時上報(bào)公司。8、工作期間不得聚堆閑聊,與業(yè)主溝通不得超過五分鐘。9、嚴(yán)格遵守公司請銷假制度,有事必須向上級領(lǐng)導(dǎo)請假。10、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)?！踩刃蚓S護(hù)員崗位職責(zé)1、2、制服穿戴整齊,儀容整潔,樹立公司良好形象。3、加強(qiáng)巡邏,夜班應(yīng)至少保證一小時一次并作好記錄進(jìn)行交接,全面負(fù)責(zé)的治安防范工作。4、保持分管區(qū)域的衛(wèi)生整潔。5、巡回檢查時,攜帶一定的防衛(wèi)器具,注意隱蔽部位的巡查,發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)及違章行為,必須及時勸說制止和處理,特別出現(xiàn)斗毆、兇殺、火警等嚴(yán)重民事或刑事事件時,應(yīng)及時報(bào)警,同時告知公司領(lǐng)導(dǎo)。6、按時上下崗,嚴(yán)禁班中喝酒、脫崗、串崗、睡崗。7、巡回檢查認(rèn)真負(fù)責(zé),發(fā)揚(yáng)正氣,敢于同壞人壞事做斗爭。8、對待業(yè)主、顧客用語要禮貌,服務(wù)要規(guī)范,不徇私情,嚴(yán)肅執(zhí)紀(jì)。9、在工作中成績顯著或失職造成不良后果的,公司將給予適當(dāng)?shù)莫剟詈吞幜P。10、努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。〔四水電維修工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度,遵紀(jì)守法,服從領(lǐng)導(dǎo),聽從安排,愛護(hù)公物。2、上班期間工作服穿戴整齊,儀容整潔。3、入戶服務(wù)熱情規(guī)范,嚴(yán)格執(zhí)行公司"八不準(zhǔn)制度"4、接到維修指令后,不拖、不等、不靠,立即行動,高質(zhì)高效的完成維修工作5、負(fù)責(zé)分管區(qū)域設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作,定期檢查,定期維護(hù),認(rèn)真記錄,保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。6、檢查設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀態(tài),發(fā)現(xiàn)問題及時處理,消除隱患。7、嚴(yán)格執(zhí)行公司安全操作規(guī)程和維修保養(yǎng)的各項(xiàng)規(guī)定,確保人身和設(shè)備安全。8、加強(qiáng)學(xué)習(xí),掌握更多的專業(yè)知識和技能。9、協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好各種突發(fā)事件的應(yīng)急處理工作10、完成上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它任務(wù)。〔五綠化工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度,遵紀(jì)守法,服從領(lǐng)導(dǎo),聽從安排,愛護(hù)公物。2、上班期間工作服穿戴整齊,儀容整潔。3、掌握綠化機(jī)械設(shè)備的使用與保養(yǎng)方法,正確使用、及時保養(yǎng),減少故障率。4、熟悉所管轄范圍內(nèi)的綠化布局,苗木品種、數(shù)量,生長特點(diǎn)以及培植管理。5、對缺土、缺肥、缺水、有病蟲害的植物要及時培土、施肥、除病蟲害、除雜草,以保持其生長茂盛。6、對造型樹木、花籬、花球、花叢要及時修剪,保持良好的造型。7、發(fā)現(xiàn)綠化養(yǎng)護(hù)方面的問題及時匯報(bào)。8、用后的器具及機(jī)械設(shè)備清潔后放回指定位置。9、遵守公司規(guī)定,做到有事先請假,批準(zhǔn)后方可離開崗位。10、學(xué)習(xí)科學(xué)養(yǎng)護(hù)方法、園藝栽培技巧和造型技藝,不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。〔六接訪員崗位職責(zé)1、2、制服穿戴整齊,儀容整潔,樹立公司良好形象。3、是168直通車首問負(fù)責(zé)制的第一責(zé)任人。4、負(fù)責(zé)業(yè)主日常的投訴處理、咨詢回答工作。5、負(fù)責(zé)業(yè)主日常的水電等各種報(bào)修內(nèi)容的處理工作。6、負(fù)責(zé)《168直通車工作單》的發(fā)放和回收、整理工作。7、第一時間內(nèi)對已經(jīng)處理的業(yè)主報(bào)修〔投訴問題進(jìn)行回訪。8、無法解答和無法解決的問題,立即向主管負(fù)責(zé)人請示匯報(bào)9、負(fù)責(zé)辦理住戶入住手續(xù),裝修手續(xù),并詳細(xì)解說裝修注意事項(xiàng)。10、完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。序號名稱單位數(shù)量備注1辦工桌椅套42電腦臺13打印機(jī)臺14文件櫥個15辦公用品套36對講機(jī)個67警棍個148警燈個49巡邏車輛110綠籬機(jī)臺111大平剪把112手鋸把113手指剪把114噴藥器個115農(nóng)藥斤16拖把個1317掃帚把1318條帚把1319人字梯個12米20水桶個621蛇皮管盤1100米22簸箕個1323電工工具套124水工工具套125水鞋雙226清潔劑桶酸性27廁潔凈瓶28檀香盒29清潔球盒考慮到城市廣場定位高端,項(xiàng)目所處周邊環(huán)境以及市實(shí)際情況,城市廣場住宅樓物業(yè)費(fèi)暫定為為1.2元/平方米·月,商鋪為1.6元/平方米·月。商業(yè)區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用明細(xì)表名稱金額〔元/月人數(shù)小計(jì)〔元/月備注項(xiàng)目經(jīng)理400014000兼職費(fèi)用保潔員1500812000秩序員220061320045歲以下年輕人綠化工100011000兼職費(fèi)用維修工200012000兼職費(fèi)用服裝費(fèi)60171020項(xiàng)目經(jīng)理配職業(yè)經(jīng)理工裝,秩序員配全套標(biāo)準(zhǔn)保安服裝,所有人員均配夏秋冬三季服裝。工具、材料費(fèi)2517425機(jī)具折舊1370綠籬機(jī)、巡邏車、對講機(jī)等價值較高機(jī)具折舊社會保險30〔700171180項(xiàng)目經(jīng)理繳納五險700元/月〔兼職費(fèi)用,其他人員繳納工傷險30元/月勞務(wù)費(fèi)1500合計(jì)稅費(fèi)1880共計(jì)一、城市廣場硬件建設(shè)方面的建議1、小區(qū)地下停車場出入口設(shè)在小區(qū)外面,可以更好的實(shí)行人車分流,便于小區(qū)車輛秩序的管理。地下停車場電燈采用分段或間隔式單獨(dú)控制,使用LED光源,省電且光線充足,如果能用自然光源,節(jié)能及采光效果更好。2、小區(qū)大門設(shè)立刷卡門禁系統(tǒng),人員、車輛出入小區(qū)必須刷卡；設(shè)三方可視通話系統(tǒng),嚴(yán)禁外人隨便進(jìn)入小區(qū)。3、小區(qū)設(shè)紅外監(jiān)控與周界報(bào)警系統(tǒng),使用監(jiān)控墻而非單個臺式屏幕,彰顯小區(qū)的高端與大氣；監(jiān)控室與消防中控室設(shè)在同一房間內(nèi),便于集中管理。4、配備電動巡邏車一輛,既震懾犯罪分子又增加小區(qū)特色,是一舉多得的宣傳手段。5、配備對講機(jī)數(shù)部,執(zhí)行電子巡更,加強(qiáng)秩序員的責(zé)任心。公司服務(wù)的桃源名郡小區(qū)配備的巡邏車二、公共設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)〔一物業(yè)驗(yàn)收基本條件1、建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；2、供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；3、房屋棟、戶號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；4、被驗(yàn)收的場地、設(shè)備和機(jī)房等已清潔完畢。5、住宅生活用水納入城區(qū)自來水管網(wǎng),并供水到戶；6、住宅用電按照電力部門的供電方案,納入城市供電網(wǎng)絡(luò),不得使用施工臨時用電；7、住宅的雨水、污水排放納入永久性城市雨水污水排放系統(tǒng)?！捕飿I(yè)承接驗(yàn)收的內(nèi)容1、物業(yè)資料：產(chǎn)權(quán)資料、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、規(guī)劃許可證、附著物清冊、技術(shù)資料、竣工圖〔包括總平圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽工程館線等全套圖紙、圖紙會審記錄、工程合同季開工、竣工報(bào)告、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定訂單、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、竣工驗(yàn)收說明書、主要材料質(zhì)量保證書、水、電、衛(wèi)生器具、電梯、壓力容器、消防設(shè)備、通訊、監(jiān)控等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、智能化系統(tǒng)測試檢驗(yàn)報(bào)告、供水、供氣、供暖的施壓報(bào)告、業(yè)主資料等。2、公共配套設(shè)施：大門、值班崗?fù)ぁ鷫?、道路、廣場、會所、停車場、標(biāo)識、垃圾中轉(zhuǎn)站、低壓配電設(shè)備、電氣照明、防雷與接地、給排水、電梯、消防水系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)等。3、物業(yè)共用部位：主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄。4、物管用房:建筑面積按照建設(shè)工程總建筑面積的千分之三至千分之五配置,最少不低于100平方米；業(yè)主會議議事用房建筑面積不得少于30平方米；均具備水電基本使用功能?！踩飿I(yè)承接驗(yàn)收程序1、建設(shè)單位書面提請承接單位承接驗(yàn)收；2、承接單位按承接驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核,對具備條件的,應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間；3、承接單位會同建設(shè)單位按承接驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)；4、對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理辦法處理；5、經(jīng)檢驗(yàn)符合要求,承接單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)承接文件?！菜奈飿I(yè)承接驗(yàn)收中質(zhì)量問題的處理1、發(fā)生質(zhì)量問題的原因：〔1設(shè)計(jì)法案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；〔2施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；〔3驗(yàn)收檢查不仔細(xì),把關(guān)不嚴(yán)；〔4建材質(zhì)量不合格；〔5建設(shè)單位管理不善；〔6氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。2、收集存在的問題〔1收集所有物業(yè)驗(yàn)查記錄；〔2對物業(yè)驗(yàn)查記錄的內(nèi)容進(jìn)行分類整理,將承接驗(yàn)收所發(fā)現(xiàn)的問題登記造表；〔3將整理好的工程質(zhì)量問移交給建設(shè)單位確認(rèn),并辦理確認(rèn)手續(xù)。3、質(zhì)量問題的處理方法〔1保修期限：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用的年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年；供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖、供冷期；電器管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝飾裝修工程,為2年；其他項(xiàng)目的保修期限和保修范圍,按《住宅質(zhì)量保證書》約定。〔2履行質(zhì)量保修義務(wù)的主體：建筑施工單位?！?質(zhì)量保修辦法：實(shí)施新建住宅物業(yè)保修金辦法。保修可有開發(fā)建設(shè)單位自行組織維修,也可以委托他人進(jìn)行維修。三、業(yè)主驗(yàn)房收房服務(wù)業(yè)主入伙手續(xù)辦理流程圖提前15天向業(yè)主發(fā)出入伙通知書,約定入伙時間；提前15天向業(yè)主發(fā)出入伙通知書,約定入伙時間；業(yè)主持"入伙流轉(zhuǎn)單"、"收房通知單"、購房合同到物業(yè)管理處辦理入伙手續(xù)；到售樓處繳納剩余費(fèi)用,如開戶費(fèi)等；交齊錢款后工作人員在收房通知單上簽字蓋章確認(rèn)；到售樓處領(lǐng)取收房通知單,按"入伙流轉(zhuǎn)單"辦理入伙手續(xù)；物業(yè)公司管理處接待Ⅰ處接待Ⅲ處接待Ⅱ處審核業(yè)主資料：①費(fèi)用繳納情況；②相關(guān)部門人員簽字、蓋章情況；③"收房通知書"情況；④"購房合同"持有情況；填寫業(yè)主資料登記表、復(fù)印業(yè)主身份證、存檔；上述手續(xù)辦理完成后,業(yè)主領(lǐng)取裝修鑰匙,由物業(yè)人員會同房產(chǎn)人員和業(yè)主共同驗(yàn)房；繳納相關(guān)費(fèi)用；①預(yù)付6個月管理費(fèi)；②預(yù)付裝修押金；③代收費(fèi)用；④其他；開發(fā)公司物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)放各類管理性文件；①臨時管理規(guī)約②裝修協(xié)議書③服務(wù)指南④簽署"承諾書"驗(yàn)房完畢后,填寫驗(yàn)房交接單,業(yè)主簽字認(rèn)可,同時把存在的問題反饋給開發(fā)公司,由建設(shè)單位限期處理；四、設(shè)立客服中心,公示服務(wù)電話,搭建服務(wù)熱線公司在管理服務(wù)中,成立一站式的客戶服務(wù)中心,提供全方位的物業(yè)服務(wù),總體協(xié)調(diào)各類事務(wù),并在第一時間快速反應(yīng)、及時處理,最大限度的滿足業(yè)主的各種需求。服務(wù)流程能及時答復(fù)的應(yīng)當(dāng)場答復(fù)咨詢類能及時答復(fù)的應(yīng)當(dāng)場答復(fù)咨詢類接訪員接電話或接待業(yè)主接訪員接電話或接待業(yè)主來訪不能及時答復(fù)的,請示相關(guān)部門后給業(yè)主電話答復(fù)不能及時答復(fù)的,請示相關(guān)部門后給業(yè)主電話答復(fù)報(bào)修類投訴類修類報(bào)修類投訴類修類五分鐘內(nèi)完成《服務(wù)中心工作單》填寫五分鐘內(nèi)完成《服務(wù)中心工作單》填寫建設(shè)單位負(fù)責(zé)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位下發(fā)工作單至協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位下發(fā)工作單至物業(yè)工作人員業(yè)業(yè)主不滿意業(yè)主不業(yè)主不滿意電話跟蹤處理進(jìn)度電話跟蹤處理進(jìn)度接單人員返單不定時接單人員返單不定時回訪總經(jīng)理抽查回訪總經(jīng)理抽查存檔存檔根據(jù)上述流程,客服中心將業(yè)主反應(yīng)的問題分為咨詢類、投訴類以及保修類三種情況,根據(jù)問題的不同安排相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行解決處理。其中的重點(diǎn)之一就是《服務(wù)中心工作單》,工作人員按流程結(jié)束服務(wù)后需由業(yè)主簽字認(rèn)可,服務(wù)中心工作人員會根據(jù)工作單對業(yè)主進(jìn)行回訪,直至問題徹底解決公司服務(wù)的富麗桃源小區(qū)客服中心〔二客服人員工作標(biāo)準(zhǔn)1、接訪人員面對客人須保持自然微笑、態(tài)度和藹、落落大方、不卑不亢；不得厲聲喝問、態(tài)度生硬及與客人爭吵；2、嚴(yán)禁工作時間擅離工作崗位及未經(jīng)許可擅自調(diào)班；不得在工作時間內(nèi)打瞌睡、吃零食、干與工作無關(guān)的事情；3、工作中要到三輕：走路輕、說話輕、操作輕；四勤：眼勤、嘴勤、手勤、腿勤4、上班后第一時間內(nèi)換上工裝,整理儀容儀表,保持形象的整潔大方。5、工作人員盡量說普通話,接待員必須說普通話。6、同事之間不可稱兄道弟,有職務(wù)的要稱其職務(wù),無職務(wù)的要稱其姓名?！?業(yè)主到服務(wù)中心來訪,接待員必須第一時間起身相迎。"您好,請坐。請問有什么需要為您服務(wù)的？"〔2業(yè)主離開服務(wù)中心時,接待員必須起身相送。"再見,請慢走！"〔3業(yè)主電話來訪,接待員："您好,物業(yè)。請問有什么為您服務(wù)的？"〔4通話結(jié)束,接待員："謝謝您對我們工作的信任和支持,〔謝謝您的寶貴意見,再見。"7、負(fù)責(zé)接待訪客,問清來訪人及被訪人的部門、姓名,事由并做好訪客登記,如有必要可請來訪人等候,聯(lián)系被訪人接待。8、如遇業(yè)主提出的問題無法及時回答或處理時,應(yīng)詳細(xì)記錄業(yè)主電話、姓名及問題,請示匯報(bào)后盡快予以答復(fù)和處理。五、綜合管理服務(wù)〔一業(yè)主入住時物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供全面、詳細(xì)的臨時管理規(guī)約、房屋使用手冊?！捕薪禹?xiàng)目時,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全?！踩蛻舴?wù)場所工作時間不少于8小時,其它時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話?！菜?4小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理,一般修理2日內(nèi)完成〔預(yù)約除外?！参鍖I(yè)主或物業(yè)使用人的投訴不能立即處理最遲要在2日內(nèi)答復(fù)處理?！擦鶎?shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支情況?！财呙磕觊_展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動?！舶嗣磕曛辽?次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率達(dá)90%以上。對不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪,不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)100%,處理率達(dá)90%以上。六、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)〔一房屋管理1、制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。2、每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。3、小區(qū)主出入口設(shè)置小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。4、房屋外觀完好、整沽,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。5、樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬,使用安全。6、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔、統(tǒng)一、美觀,無安全隱患或破損。7、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門?！捕膊榕c維修養(yǎng)護(hù)1、巡查：公司根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡查項(xiàng)目,包括：〔1每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報(bào),必要時請專業(yè)單位進(jìn)行檢測評定；〔2每年檢查1次墻體、墻面；〔3每年檢查1次頂棚；〔4每年檢查1次樓梯、扶手；〔5每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；〔6每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；〔7每年全面檢查1次樓板、地面磚；〔8每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識；〔9每月全面檢查1次公共門窗；〔10每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；〔11每月巡查1次圍墻；〔12每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；〔13每月巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。2、維修服務(wù)在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項(xiàng)修理。依照合同約定,屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項(xiàng)目在3日內(nèi)組織修復(fù)；需要動用維修資金的,按規(guī)定程序申請使用。七、裝飾裝修管理服務(wù)1、受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記,與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)。2、裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修,影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時勸阻或制止；拒不改正的,報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。3、裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查,對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。4、委托清運(yùn)裝修垃圾的,在指定地點(diǎn)臨時堆放,采取圍擋、遮蓋等措施,在2日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的,應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?在2日內(nèi)清運(yùn)。八、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)公共設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)管理,直接影響到小區(qū)的外在形象、物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主不動產(chǎn)的保值增值。〔一管理內(nèi)容：小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查,以便及時發(fā)現(xiàn)和排除設(shè)備故障。要養(yǎng)成良好的以維護(hù)保養(yǎng)為主、維修為輔的工作習(xí)慣,按不同設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常保養(yǎng)?！捕唧w維護(hù)措施：1、公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理：〔1日檢：對設(shè)備主控房以及設(shè)備周圍環(huán)境進(jìn)行清潔,檢查設(shè)備運(yùn)行有無異常情況?！?月檢：對設(shè)備進(jìn)行全面檢查,嚴(yán)查設(shè)備重點(diǎn)部位或者容易出故障的部位?！?季檢：對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。〔4年檢：對設(shè)備及周圍進(jìn)行全面檢查,重點(diǎn)檢查設(shè)備的機(jī)械有無故障,檢修或者更換零部件或者附屬裝置。〔5售后：由設(shè)備廠家定期做產(chǎn)品售后保養(yǎng)工作2、公共設(shè)施預(yù)防性管理措施：〔1建立設(shè)施匯總表,做好設(shè)施管理臺賬,對于在實(shí)際的檢修工作中產(chǎn)生的設(shè)備維修、零件更換等做好檔案記錄?！?各配套設(shè)施重要零部件特別是容易損耗的零件,應(yīng)當(dāng)有適量的儲備,以應(yīng)對突發(fā)故障?！?嚴(yán)格執(zhí)行各時間段的檢查計(jì)劃,把預(yù)防為主,排除事故隱患當(dāng)作重中之重?！?保存好設(shè)施施工圖紙、售后服務(wù)卡、產(chǎn)品說明書等。3、公共設(shè)備預(yù)防性管理措施：〔1制訂設(shè)備安全運(yùn)行崗位責(zé)任制,定期檢查設(shè)備并進(jìn)行養(yǎng)護(hù),建立完善的設(shè)備管理檔案?！?加強(qiáng)責(zé)任心、包機(jī)到人,出現(xiàn)問題便于追責(zé)?！?故障發(fā)生后認(rèn)真履行好"三不放過他原則",找準(zhǔn)原因、吸取教訓(xùn),杜絕同類問題再次發(fā)生?！?確保中央監(jiān)控系統(tǒng)等智能設(shè)備運(yùn)行正常,并做好記錄。〔5給排水系統(tǒng)設(shè)備正常,給排水設(shè)備、閥門、管道無跑水、漏水、滴水、冒水現(xiàn)象?！踩S修人員工作標(biāo)準(zhǔn)1、上班后第一時間內(nèi)換上工裝,整理儀容儀表,保持形象的整潔大方2、嚴(yán)格遵守公司"八不準(zhǔn)"制度。即：不準(zhǔn)抽住戶的煙、不準(zhǔn)喝住戶的水、不準(zhǔn)吃住戶的飯、不準(zhǔn)坐住戶的床椅、不準(zhǔn)看住戶的電視、不準(zhǔn)拿住戶的一針一線、不準(zhǔn)酒后為住戶服務(wù)、不準(zhǔn)與住戶吵嘴斗歐。3、嚴(yán)格按照服務(wù)規(guī)范進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)?！?入室維修穿鞋套?！?維修完畢清理好現(xiàn)場。〔3入戶敲門,修好離開要彬彬有禮,注意體現(xiàn)個人良好的素質(zhì)?！?工作服穿戴整齊、嚴(yán)謹(jǐn)。〔5接服務(wù)中心電話后,無特殊情況20分鐘內(nèi)必須接單,當(dāng)天能解決的問題決不拖到第二天?！?維修服務(wù)要熱情周到,不急不躁?！?在不影響維修工作的前提下,每天準(zhǔn)時去辦公室考復(fù)勤。4、"您好,我是物業(yè)維修部的×××,請給我具體說明一下您家水〔電的故障問題"。"修理好了,請檢查一下""麻煩您填寫一下工作單,確認(rèn)后請簽字""謝謝您的配合,很高興為您服務(wù),再見。"5、維修人員入戶工作要干凈利落,小心認(rèn)真。修理完畢要清理好現(xiàn)場,損壞物品要賠〔四公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1、供配電：未移交專業(yè)經(jīng)營單位的,按以下標(biāo)準(zhǔn)做好維修、保養(yǎng)工作；產(chǎn)權(quán)屬專業(yè)經(jīng)營單位的,可接受專業(yè)經(jīng)營單位委托,協(xié)助做好相關(guān)工作?！?每日1次對設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查,低壓配電室每月巡查1次?！?高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵,按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測?！?配電室安全標(biāo)識、安全防護(hù)用品齊全,通風(fēng)照明良好,能有效防止蛇鼠等小動物進(jìn)入；無有毒有害危險品及雜物存放,環(huán)境整潔。〔4無自身系統(tǒng)故障引起的計(jì)劃外大面積停電。2、公共照明〔1院落、樓道照明巡查每月1次,及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔,亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟,滿足使用要求?！?公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次,控制柜工作正常,無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕,完好率85%以上。3、電梯〔1電梯設(shè)備運(yùn)行情況每日巡查1次,建立記錄?！?保證電梯24小時運(yùn)行,轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好,轎廂內(nèi)整潔?！?委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期對電梯進(jìn)行保養(yǎng),每年進(jìn)行安全檢測,并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。對維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督,保存相關(guān)記錄?！?電梯發(fā)生故障,物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位,并督促維保單位對故障進(jìn)行修復(fù),一般性換件維修1日內(nèi)完成,較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故,物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位,并在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,開展應(yīng)急處理,協(xié)助專業(yè)維修人員進(jìn)行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。4、給排水〔1公共污水管道每年檢查1次,視情況進(jìn)行清通,排水暢通?！?雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次,視情況進(jìn)行清通,排水暢通,無堵塞。〔3污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次,對化糞池進(jìn)行清挖、清抽,集水坑定期清理?！?雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖?！?不定期對雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆,損壞井蓋及時更換。5、安全防范設(shè)施◎監(jiān)控系統(tǒng),做到：〔1設(shè)備設(shè)施24小時運(yùn)轉(zhuǎn)正常,實(shí)現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控,畫面齊全、清晰?！?按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)?！?設(shè)備出現(xiàn)故障,及時修復(fù)?！蜷T禁系統(tǒng),做到：〔1每周巡視1次,保證系統(tǒng)工作正常。〔2門鎖、對講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次。〔3一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)?！螂娮友哺?做到：〔1調(diào)試保養(yǎng)每季1次,保證正常運(yùn)行；〔2保持巡更時間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常,巡更違規(guī)記錄提示功能正常?！蛑芙绶婪断到y(tǒng),做到：〔1主機(jī)除塵,壓線端子牢固,每年對射探頭牢固性檢查1次；〔2報(bào)警系統(tǒng)有效性測試每周1次,中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息,并同時發(fā)出聲光報(bào)警信號；〔3系統(tǒng)發(fā)生故障,一般性故障1小時內(nèi)修復(fù),較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。6、防雷接地系統(tǒng)〔1每年對避雷裝置進(jìn)行2次檢查,銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)?！?高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進(jìn)行測試,保證其性能符合國家規(guī)定。九、保潔服務(wù)公司提供八小時保潔服務(wù),高密度巡檢,創(chuàng)造干凈舒適的商住環(huán)境,具體保潔措施如下：〔一組建一支舉止文明、工作認(rèn)真、拾金不昧、吃苦耐勞的清潔隊(duì)伍,同時對保潔人員進(jìn)行培訓(xùn)?！捕鶕?jù)項(xiàng)目具體情況,劃分衛(wèi)生區(qū)域,包干到人,實(shí)行衛(wèi)生包干責(zé)任制,便于追責(zé)和激發(fā)工作積極性?！踩?wù)規(guī)程：1、檢查工作具體檢查內(nèi)容:〔1項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)當(dāng)天任務(wù),采用不間斷的循環(huán)式、高密度檢查方式,檢查公共區(qū)域的衛(wèi)生質(zhì)量,抽查計(jì)劃衛(wèi)生的完成情況?！?檢查中發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生質(zhì)量存在問題,應(yīng)立即督促員工返工,并再次驗(yàn)收。2、保潔工作標(biāo)準(zhǔn)◎樓內(nèi)保潔〔1樓層通道和樓梯臺階,每周清潔1次,地面每周濕拖1次。〔2樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次?！?天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次?！?共用門窗玻璃,每2月擦拭1次,目視干凈?！?電梯轎廂地面每日清潔1次,目視干凈?！蛲鈬崱?道路每日清掃1次,目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣及時清掃主要道路,方便出行?！?綠化帶每2日清潔1次,秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù),目視無雜物?！?水景開放期內(nèi),每2日清潔1次,水面無明顯漂浮物?！?休閑娛樂、健身設(shè)施每2日擦拭1次。設(shè)施表面干凈,地面無雜物?！?3米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次,目視干凈?！?標(biāo)識、宣傳牌、信報(bào)箱、景觀小品：每月清潔1次,目視干凈?！?天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次,排水順暢,無垃圾堆放。〔8設(shè)有公共衛(wèi)生間的,每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。◎地下停車場〔1地面每日清潔1次,保持空氣流通,地面無明顯雜物、垃圾、積水?！?天花板、墻面每季清潔1次,無蜘蛛網(wǎng)。〔3門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1次?！蚶占c處理〔1設(shè)置生活垃圾集中投放點(diǎn),垃圾日產(chǎn)日清,周圍地面無散落垃圾?！?建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池,集中存放,定期外運(yùn)。〔3垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。定期噴灑藥水,消毒殺菌,防止蟲害和病菌滋生?！蛐l(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次,其它根據(jù)季節(jié)和實(shí)際情況制定具體計(jì)劃；滅鼠每半年進(jìn)行1次,無明顯鼠跡。十、秩序服務(wù)〔一人員要求1、專職公共秩序維護(hù)人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上,身體健康,有較強(qiáng)的責(zé)任心,能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序,高中以上文化水平或退伍復(fù)員軍人優(yōu)先考慮。2、有較強(qiáng)的安全防范能力,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。3、配備對講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械?！捕刃蚓S護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)1、分管衛(wèi)生：24小時保潔,無果皮、沙石、塑料袋等雜物；垃圾箱外皮、四周干凈無污物。2、值勤：白班道閘崗位不得脫崗,二人以上不定時巡邏,夜班巡邏密度進(jìn)一步加大,每一小時巡回檢查一次,并逐次做好記錄進(jìn)行交接。巡邏時走姿正規(guī),不可叼著煙、背著手。3、著裝：穿戴整齊、嚴(yán)謹(jǐn),不可叼著煙、盤著腿、歪戴帽子、敞著懷。4、詢查：對可疑車輛、人員先敬禮后詢查并登記在冊,外來人員、車輛詢問后進(jìn)行登記。5、秩序維護(hù)：對打架斗毆等不文明行為及時勸阻,對盜竊搶劫等不法行為及時制止和報(bào)警。車輛進(jìn)出確保暢通,車輛停放確保有序。巡邏期間發(fā)現(xiàn)任何問題及時處理或上報(bào)。6、上班期間禁止飲酒、禁止酒后上崗,禁止脫崗、串崗、睡崗。7、認(rèn)真盯好監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時通報(bào)、處理,消除事故隱患,保存好監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)。8、認(rèn)真填寫值班記錄,要準(zhǔn)確、全面,妥善保存并嚴(yán)格交接。9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)〔三門崗1、建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度,落實(shí)崗位職責(zé)制,人員到位,責(zé)任到位。2、保障值班電話暢通,接聽及時。3、各出入口24小時值班,主出入口雙人值勤,人員年輕化,統(tǒng)一穿著特戰(zhàn)服,一天早中晚四個上下班時段立崗服務(wù),按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記。4、對業(yè)主、顧客或車輛主動行注目禮或舉手禮,積極巡視停車場,維護(hù)好車場秩序。5、對大型物品搬出進(jìn)行登記,記錄規(guī)范、詳實(shí)。6、對裝修及其它臨時施工人員實(shí)行出入證管理,加強(qiáng)出入詢問。7、保持出入口環(huán)境整潔、有序,道路暢通,阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。8、主動向巡邏隊(duì)員通報(bào)進(jìn)入項(xiàng)目的外來人員或車輛的去向,以便巡邏隊(duì)員及時注意或引導(dǎo)9、對業(yè)主及顧客等外來人員提出的問題要婉轉(zhuǎn)應(yīng)答,具備良好的服務(wù)意識,切忌簡單地回答"不知道"?！菜难策?、巡邏崗按規(guī)定路線巡查,不留死角,對可疑人員或突發(fā)情況進(jìn)行應(yīng)急處理。2、制定詳細(xì)的巡查方案,小區(qū)院落、車庫、車場每3小時巡查1次,重點(diǎn)部位增加巡查頻次。3、每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域,保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。4、在巡邏期間發(fā)現(xiàn)的任何問題,能當(dāng)場處理的當(dāng)場處理,不能當(dāng)場處理的及時向隊(duì)長匯報(bào)并在現(xiàn)場采取必要措施,由隊(duì)長填寫巡查反饋記錄。5、積極主動地給有需要的人提供方便?！参遘囕v管理1、按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線,指定車輛停放區(qū)域,地上車位標(biāo)識規(guī)范。2、按照合同約定對車輛進(jìn)行管理,確保車輛有序停放,消防通道中禁止停放車輛,保證消防通道的暢通,對不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。3、車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。4、收取車輛看管費(fèi)的車場、車庫設(shè)專人24小時值班,車輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)。5、住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。6、非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)停放?！擦O(jiān)控1、監(jiān)控室專人24小時值班,交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)。2、監(jiān)控室收到報(bào)警信號后,公共秩序維護(hù)人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。3、監(jiān)控的錄入資料至少保持30日,有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！财邞?yīng)急預(yù)案管理1、任何員工在接到火警、火災(zāi)報(bào)告、發(fā)現(xiàn)火警或發(fā)現(xiàn)有濃煙蔓延時,應(yīng)保持鎮(zhèn)靜不可慌張,并應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場查看。如火警屬實(shí)