房地產(chǎn)企業(yè)成本風險管理講座

成本管理精細化管理之----房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理---責任成本管理體系的實踐環(huán)顧一下我們的行業(yè)與環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----土地金融預售自有資金開發(fā)

行業(yè)門檻提高了形勢----消費者觀望行業(yè)內強強聯(lián)合國際資金涌入機遇風險并存冰火兩重天房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會

舉牌案例

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟調控企業(yè)利潤趨薄管理精細化管理出效益再看看我們的運營。。。。資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績體現(xiàn)------核心財務指標凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉率×權益乘數(shù)

杜邦公式房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)一句句話話:房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的競競爭爭由由資資源源競競爭爭轉轉化化為為管管理理的的競競爭爭，，進進而而成成為為成成本本管管理理的的競競爭爭形成成責責任任成成本本管管理理為為核核心心的的---全成成本本管管理理體體系系聚焦焦：：房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析投資策劃方案設計初步設計施工圖設計項目策劃概念設計投資估算表成本測算1成本測算2目標成本合同清單項目發(fā)展營銷策劃產(chǎn)品設計供應商選擇施工管理變更簽證項目結算招標管理項目銷售目標成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設計管理銷售管理成本結算財務結算全成本管理工作項目目盈盈利利目目標標房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全成成本本管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全成成本本土地地成成本本項目目建建造造成成本本管理理成成本本成本本管管理理成本本分分解解資金金成成本本房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目成成本本結結構構在在變變化化----土地地成成本本建造造成成本本財務務成成本本開發(fā)發(fā)速速度度對對成成本本的的影影響響房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目成成本本有有效效性性的的要要求求土地地增增值值稅稅對對我我們們的的要要求求：：無效效增增值值向向有有效效增增值值轉轉移移：：管管理理效效率率的的提提升升房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費費用用，與房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目有有關關的的銷銷售售費費用用、、管管理理費費用用，不不超超過過項項目目開開發(fā)發(fā)成成本本的的5%管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決決于于管管理理層層的的認認識識決定定了了項項目目成成本本與與企企業(yè)業(yè)命命運運------企業(yè)業(yè)的的成成本本策策略略觀觀全成本管理的核心企業(yè)業(yè)的的定定位位決決定定了了企企業(yè)業(yè)的的成成本本策策略略品牌牌盈盈利利顧顧客客價價值值持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)基基本本的的成成本本策策略略觀觀！要要產(chǎn)產(chǎn)品品，，而而不不是是作作品品！成成熟熟產(chǎn)產(chǎn)品品的的復復制制房地產(chǎn)項目成本的形成項目目發(fā)發(fā)展展施工工規(guī)劃劃設設計計招標標竣工工結結算算簽約約銷售售及及物物業(yè)業(yè)管管理理盈利利總總目目標標房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本作作業(yè)業(yè)過過程程與成成本本形形成成土地地成成本本政政府府費費用用設設計計費費招招標標費費用用建建造造成成本本銷銷售售費費用用管理理費費用用成本本是是一一系系列列經(jīng)經(jīng)營營過過程程結結果果的的迭迭加加成本本寓寓含含于于各各業(yè)業(yè)務務環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)成本本控控制制效效果果依依賴賴于于各各環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)自自身身的的良良好好運運作作與與協(xié)協(xié)調調成本本控控制制需需要要各各環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)之之間間的的有有機機協(xié)協(xié)調調與與配配合合房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本的的形成成房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)業(yè)特特色色項項目目特特點點財務務核核算算成成本本分分析析范例----1序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

建筑面積

可售面積

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準備費

三主體建筑工程費

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

開發(fā)成本

九

期間費用

項目總投資

如何何實實現(xiàn)現(xiàn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的全成成本本管管理理？？建立立和和實實踐踐目目標標成成本本與與責責任任成成本本管管理理體體系系建立立合合理理的的目目標標成成本本將目目標標成成本本分分解解成成責責任任成成本本將成成本本控控制制落落實實到到各各業(yè)業(yè)務務操操作作環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)中中量化化評評估估體體系系成本本考考核核與與績績效效管管理理責任任成成本本管管理理的的總總體體思思路路目標成本管理關于于目標標成成本本目標標成成本本的的起起源源目標標成成本本與與責責任任成成本本目標標與與靶靶心心內容容一、、目目標標成成本本的的解解讀讀二、目目標成成本設設定原原則三、目目標成成本的的形成成四、目目標成成本的的管理理五、目目標成成本的的實現(xiàn)現(xiàn)六、案案例關于目標成本一、目目標成成本的的定義義目標成成本是是公司司基于于市場場狀況況，并并結合合公司司的經(jīng)經(jīng)營計計劃，，根據(jù)據(jù)預期期售價價和目目標利利潤進進行預預先確確定的的，經(jīng)經(jīng)過努努力所所要實實現(xiàn)的的成本本指標標。關于目標成本二、目目標成成本定定義解解讀目標成成本設設定與與企業(yè)業(yè)定位位目標成成本設設定與與項目目定位位目標成成本設設定與與企業(yè)業(yè)盈利利目標成成本設設定的的市場場原則則性價比比與專專業(yè)管管理銷售成本項目定位產(chǎn)品標準盈利偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）關于目標成本PDCA四、目目標成成本的的管理理------動態(tài)成本管管理總目標我們需要通通過對房地地產(chǎn)各個業(yè)業(yè)務過程進進行成本控控制，才能能實現(xiàn)降低低成本的目目的。我們應建立立形成分工工負責、有有機協(xié)調的的責任成本本體系。關于目標成本五、目標成成本的實現(xiàn)現(xiàn)回顧：目標成本是是基于企業(yè)業(yè)目標建立立的目標成本是是在項目運運作過程中中逐漸形成成和明確的的目標成本的的管理要基基于完善的的動態(tài)成本本信息管理理目標成本管管理的實施施要依賴于于責任成本本管理體系系案例：從成本策劃劃入手規(guī)劃劃目標成本本案例：目標標成本的設設定形式案例：動態(tài)態(tài)成本信息息反饋系統(tǒng)統(tǒng)案例：成本本數(shù)據(jù)庫的的建立目標成本管管理中經(jīng)常常遇到的問問題1、目標成本本合理嗎？？2、動態(tài)成本本信息為什什么失真？？案例1：目標估計計不足案例2：目標剛性性不足案例3：目標與實實際脫節(jié)案例1：信息歸集集不及時案例2：信息反饋饋失控責任成本管理內容一、責任成成本的解讀讀二、責任成成本的分解解三、責任成成本分解原原則四、責任成成本的落實實五、責任成成本的評估估與考核六、案例責任成本體體系是通過過確定責任任主體和評評價部門，，通過技術術經(jīng)濟指標標的設定、、執(zhí)行和考考核，來保保證目標成成本的實現(xiàn)現(xiàn)。責任成本體體系的目的的在于提高高公司全員員成本管理理意識及水水平，加強強不同專業(yè)業(yè)、不同流流程之間的的合作和溝溝通，形成成分工負責責、有機協(xié)協(xié)調的成本本管理體系系，體現(xiàn)結結果與過程程并重的原原則關于責任成本一、責任成成本的解讀讀方式一：根根據(jù)成本科科目，將目目標成本分分解成《目標成本控控制責任書書》，對各項目目費用的責責任部門及及其主要職職責的說明明，包括控控制內容、、控制要點點和手段，，形成成本本控制的指指引方式二：根根據(jù)合同分分類，將目目標成本分分解成《合同控制清清單》，將合同簽簽訂、履行行的責任落落實到合同同責任部門門，以各部部門成本責責任的完成成來保證目目標成本的的完成關于責任成本二、責任成成本的分解解方式分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設計合同

產(chǎn)品技術部

施工圖設計合同

園林景觀設計合同

專業(yè)設計合同

地質勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風空調設備采購合同

方式二：合合同分類序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務部營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

方式一：成成本科目各部門各司司其職三、責任成成本的分解解思路1、本部門費費用2、本專業(yè)端端口成本----土地成本----投資部--------政府收費----報建部門--------設計費----設計部門--------營銷費----營銷部門--------財務費用----財務部門------------建造成本----設計+采購+工程------成本數(shù)字是是目標，是是結果，關關鍵的是工工作質量階段性地確確定成本責責任設計產(chǎn)品銷售售投資策劃項目運作作全過程程招標履約簽約三、責任任成本的的分解思思路以成本形形成主體體作為成成本責任任主體關于責任成本四、責任任成本的的分解原原則關于責任成本五、責任任成本的的落實責任主體體責任內容容責任控制制要點責任履行行評價責任狀（（書）責任成本本的分配配最終落落實到了了項目開開發(fā)計劃劃以及各部門工工作計劃劃中?。ǎ尤霑r間、質量、、價值、、責任人人等要素素）責任成本本指導書書關于責任成本六、責任任成本的的評估與與考核評估方式式評估指標標無效成本本考核方式式謹慎與全全面性量化評估估回顧：責任成本本的分解解是基于于責任形形成的主主體責任成本本分解后后要形成成明確的的責任成成本管理理指導書書責任成本本的管理理要引入入考核、、評估機機制責任成本本管理的的實施與與績效管管理需謹謹慎掛鉤鉤案例：責責任成本本的分解解落實案例：責責任成本本考核的的全面性性1、設計管管理的責責任成本本僅僅是是設計費費嗎？2、招投標標管理的的責任成成本如何何切分？？案例1：設計階階段責責任成成本管理理案例2：招投標標責任成成本管理理責任成本本管理中中經(jīng)常遇遇到的問問題3、責任分分配合理理嗎？4、這些問問題是責責任成本本管理的的錯？案例1：樣板房房成本誰誰來管案例2：圖紙的的成本責責任案例3：合同招招標與實實施責任任案例1：產(chǎn)品品品質下降降了案例2：財務數(shù)數(shù)據(jù)失真真了案例1：質量問題題出現(xiàn)了責任成本管管理中經(jīng)常常遇到的問問題責任成本控控制要點指指南的介紹紹？第一項………….立項成本控制要點應用指南第二項………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第三項………….招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第四項………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第五項………….材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第六項………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第七項………….

工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第八項………….期間費用的成本控制要點應用指南第九項………….物業(yè)管理成本控制要點應用指南內容歸納建立合理的的目標成本本---將目標成本本分解成責責任成本---將成本控制制落實到各各業(yè)務操作作環(huán)節(jié)中—量化的控制制指標與評評估---控制結果考考核與績效效考核掛鉤鉤---房地產(chǎn)項目目全成本管管理之一：制度度體系企業(yè)架構體體系專業(yè)系統(tǒng)的的集成全過