知名地產(chǎn)建筑設(shè)計部成本培訓(xùn)講義

談?wù)勅f科CostManagementDep.—的成本(成本培訓(xùn)系列之設(shè)計版)關(guān)于成本的幾個概念萬科成本管理的一些手法設(shè)計－成本之配合探討

題綱一、成本是蝦米？1.通俗的說法：2.正規(guī)的說法：

成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。關(guān)于成本的幾個概念建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。開發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項(xiàng)目成本：在未特別說明時，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”。關(guān)于成本的幾個概念二、萬科的成本構(gòu)成關(guān)于成本的幾個概念序號成本科目一土地獲得價款三主體建筑工程費(fèi)二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)四主體安裝工程費(fèi)五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六園林環(huán)境工程費(fèi)七配套設(shè)施費(fèi)八開發(fā)間接費(fèi)1.土地獲得價款：交給人民政府的地價、市政配套設(shè)施的使用費(fèi)、紅線以外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、地塊內(nèi)各種建筑物的拆遷及苗木補(bǔ)償費(fèi)用。2.開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：土地勘測勘察費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、政府說要交但可以少交或不交的費(fèi)用、水電煤氣增容費(fèi)、臨時設(shè)施(道路、圍板、辦公室)建造費(fèi)、場地平整(土方平衡)、臨時水電費(fèi)用。關(guān)于成本的幾個概念3.主體建安工程費(fèi)：基礎(chǔ)、柱梁板、墻、門窗、裝修、給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、開關(guān)插座、電燈、電話、電視、寬帶、對講、電梯等的費(fèi)用。4.社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)：園區(qū)內(nèi)的給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、電氣、智能化系統(tǒng)等管線、設(shè)備的費(fèi)用。關(guān)于成本的幾個概念5.園林環(huán)境工程費(fèi)：園區(qū)內(nèi)花花草草、山山水水、道路、廣場、雕塑、圍墻、兒童玩具、燈具、背景音樂、標(biāo)識牌、垃圾桶、坐椅等的費(fèi)用。6.配套設(shè)施費(fèi)：居委會、派出所、托兒所、小中學(xué)、設(shè)備房、會所、游泳池、球場、公交站等的費(fèi)用。關(guān)于成本的幾個概念7.開發(fā)間接費(fèi)：工程管理費(fèi)、銷售設(shè)施建造費(fèi)用(樣板房、售樓處、廣告牌、臨時銷售環(huán)境）、銀行利息、物業(yè)基金、空房物業(yè)管理費(fèi)。關(guān)于成本的幾個概念

以上是萬科項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成，把公司的管理費(fèi)用、營業(yè)(銷售)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用包含在內(nèi)就構(gòu)成項(xiàng)目全成本。關(guān)于成本的幾個概念三、設(shè)計大大師的成本本意識？1.我們是干啥啥的？關(guān)于成本的的幾個概念念非也！房地地產(chǎn)商。政府機(jī)關(guān)？？慈善機(jī)構(gòu)？？設(shè)計院？2.萬科的理念念關(guān)于成本的的幾個概念念省錢等于賺錢成本管理不等于省錢成本管理的的宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理理性最大的的成本提升升產(chǎn)品的競競爭力，并并形成行業(yè)業(yè)成本優(yōu)勢勢。關(guān)于成本的的幾個概念念產(chǎn)品觀？在一定成本本前提下為為客戶提供供最大化的的價值3.價值VS價格關(guān)于成本的的幾個概念念性價比Satisfaction＝Value/CostVCVC?V?CVCVC如何S？關(guān)于成本的的幾個概念念4.有效成本VS無效成本YC:能形成有效效產(chǎn)品或提提升價值、、促進(jìn)營銷銷有積極作作用的成本本費(fèi)用。WC:房地產(chǎn)項(xiàng)目目實(shí)施過程程中產(chǎn)生的的對形成產(chǎn)產(chǎn)品、提升升價值、促促進(jìn)營銷沒沒有作用，，屬于費(fèi)用用浪費(fèi)的成成本。關(guān)于成本的的幾個概念念設(shè)計環(huán)節(jié)涉涉及的無效效成本原因現(xiàn)象事例設(shè)計失誤拆除和重建后期加固與補(bǔ)強(qiáng)花城中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。設(shè)計保守經(jīng)濟(jì)性不合理多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設(shè)計量為70kg/m2。則可認(rèn)為其中15kg/m2的鋼筋用量為無效成本。設(shè)計效果把握不準(zhǔn)拆除與重建花城一期別墅外墻涂料更改顏色，費(fèi)用增加57.3萬元。城花項(xiàng)目部展示廳第一次裝修與設(shè)想風(fēng)格不協(xié)調(diào)，拆除、重新裝修，約10萬元。事例均由武武漢公司提提供關(guān)于成本的的幾個概念念原因現(xiàn)象事例設(shè)計變更下達(dá)不及時拆除與重建金洋公司在已施工陽臺欄桿190米后，接到設(shè)計變更要求拆除，金洋公司提出了18620.00元的賠償要求，經(jīng)協(xié)商，賠償其1萬元。材料、施工工藝選擇不當(dāng)拆除與重建花城一期室外空調(diào)百葉、欄桿銹蝕嚴(yán)重，可能發(fā)生全部更新費(fèi)用。多工序設(shè)計圖矛盾拆除與重建一期牡丹苑、百合苑給水井設(shè)計在私家花園中，后拆除。信息溝通不暢資金浪費(fèi)城花營銷大廳增加大量費(fèi)用采用清水砼，但裝修設(shè)計中，又進(jìn)行大面積吊頂，使清水砼沒有發(fā)揮效果，造成浪費(fèi)。事例均由武武漢公司提提供一、責(zé)任成本1.為何成本管理的的一些手法法將目標(biāo)成本本按照設(shè)計計、工程、、項(xiàng)目發(fā)展展、營銷、、成本等不不同責(zé)任主主體進(jìn)行劃劃分，通過過技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)的目目標(biāo)設(shè)定、、執(zhí)行和考考核，來保保證整體成成本的合理理性和先進(jìn)進(jìn)性。目的：令全員實(shí)施施自覺的成成本管理行行為。2.設(shè)計部門責(zé)責(zé)任成本成本管理的的一些手法法目標(biāo)：1、建造內(nèi)容容、建筑形形式合理化化2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)標(biāo)合理化及及施工圖質(zhì)質(zhì)量構(gòu)成：序號項(xiàng)目反饋指標(biāo)目標(biāo)1設(shè)計費(fèi)每M2設(shè)計費(fèi)目標(biāo)成本2施工圖設(shè)計每M2鋼筋含量、每M2砼含量3設(shè)計變更變更造價比率≤3%4園林環(huán)境費(fèi)每M2園林環(huán)境費(fèi)、總成本目標(biāo)成本二、設(shè)計中的成成本管理成本管理的的一些手法法1、幾個原則則：從公司經(jīng)營營角度考慮慮新產(chǎn)品新新技術(shù)應(yīng)用用；經(jīng)過一定時時間(一、二、…期)的市場培育育和客戶引引導(dǎo)后，獲獲得客戶的的認(rèn)同，不不降低項(xiàng)目目選擇常規(guī)規(guī)產(chǎn)品和技技術(shù)的利潤潤率。新技術(shù)和新新產(chǎn)品應(yīng)是是成熟的、、可靠的，，不應(yīng)給公公司后續(xù)經(jīng)經(jīng)營帶來潛潛在的風(fēng)險險和成本。。如新型防防水材料。。二、、設(shè)計計中中的的成成本本管管理理成本本管管理理的的一一些些手手法法功能能、、效效果果與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性平平衡衡；；建筑筑立立面面造造型型的的美美觀觀性性與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性武漢漢的的鋁鋁合合金金窗窗臺臺板板瓷磚磚鋪鋪貼貼方方式式工作作過過程程的的合合理理性性合理理安安排排設(shè)設(shè)計計周周期期。。園建建設(shè)設(shè)計計時時即即確確定定材材料料樣樣板板，，避避免免施施工工中中定定樣樣。。二、、設(shè)計計中中的的成成本本管管理理成本本管管理理的的一一些些手手法法２、、幾幾個個方方面面：：小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃配套套設(shè)設(shè)施施面面積積住宅宅的的平平面面布布置置住宅宅的的單單元元組組成成、、戶戶型型和和住住戶戶面面積積住宅宅建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的選選擇擇………成本本管管理理的的一一些些手手法法3、幾幾個個指指標(biāo)標(biāo)：：容積積率率建筑筑占占地地面面積積單方方鋼鋼筋筋含含量量單方方砼砼含含量量窗地地比比建筑筑周周長長面面積積比比層高高………成本本管管理理的的一一些些手手法法4、幾幾個個階階段段概念念設(shè)設(shè)計計階階段段地質(zhì)質(zhì)條條件件對對規(guī)規(guī)劃劃布布局局的的影影響響沼澤澤地地上上建建房房子子？？避避開開水水塘塘等等軟軟地地基基區(qū)區(qū)域域標(biāo)高高對對土土方方的的影影響響±0.000標(biāo)高高、、道道路路環(huán)環(huán)境境標(biāo)標(biāo)高高、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)埋埋深深配套套設(shè)設(shè)施施位位置置對對管管線線的的影影響響水泵泵房房、、配配電電房房、、煤煤氣氣調(diào)調(diào)壓壓站站、、控控制制中中心心等等成本管理理的一些些手法配套設(shè)施施的合理理配置賣不掉的的會所－－萬科的的資產(chǎn)物業(yè)公司司的合理理需求亮化工程程？落葉葉大道？？減少后后期維護(hù)護(hù)成本不計面積積的建筑筑物架空層－－被人遺遺忘的角角落成本管理理的一些些手法實(shí)施方案案設(shè)計階階段層高的選選擇每增加0.1M，增加該層層造價的的3~5％外墻門窗窗的面積積－““窗地比比”再大些？？武漢花城城一期情情花0.23武漢城花花一期情情花0.28鋁合金窗窗350元/M2【提問】窗戶大了了，好處處？缺點(diǎn)點(diǎn)？要求：從從客戶角角度考慮慮(0.28-0.23)×350元/M2＝？17.5成本管理理的一些些手法停車方式式的選擇擇露天？首首層架空空？建筑筑物地下下車庫？？獨(dú)立地地下車庫？？人防地地下室車車庫？半半地下車車庫？結(jié)構(gòu)體系系的選擇擇基礎(chǔ)：天然地基基、復(fù)合合地基、、筏板、、預(yù)應(yīng)力管樁、、人工挖挖孔樁、、灌注樁樁主體結(jié)構(gòu)構(gòu)：矩形框架架、異形形柱框架架、框架架短肢剪力墻墻、框架架剪力墻墻、剪力力墻、戶型平面面優(yōu)化墻柱布置置柱、梁截截面的確確定成本管理理的一些些手法調(diào)整前調(diào)整后例：廣州州公司平平面結(jié)構(gòu)構(gòu)體系優(yōu)優(yōu)化成本管理理的一些些手法施工圖設(shè)設(shè)計階段段合同管理理將細(xì)化的的成本指指標(biāo)、配配合要求求、進(jìn)度度要求、、獎罰額度度在合同同中予以以明確，，宜多獎獎少罰。。結(jié)構(gòu)設(shè)計計復(fù)核從結(jié)構(gòu)計計算書入入手，重點(diǎn)檢檢查配筋筋值以前優(yōu)化的成成果在本本期需體體現(xiàn)廣州花城城二期一一部分戶戶形與一一期相同同、相近近，這部部分的結(jié)結(jié)構(gòu)布置置優(yōu)化已已在一期期完成。。但有些些新戶形形卻不得得不重新新面對優(yōu)優(yōu)化問題題。經(jīng)商商談，設(shè)設(shè)計院最最后大部部分接受受了我方方意見。。成本管理理的一些些手法室外管網(wǎng)網(wǎng)的CSD圖(CombineServiceDrawing)將室外各各種管網(wǎng)網(wǎng)與景觀觀圖進(jìn)行行綜合，，消除各各種沖突突隱患。。避免各種種管網(wǎng)間間距的沖沖突，避避免綠化化樹木根根系對管管網(wǎng)的潛潛在破壞壞，同時時調(diào)整管管網(wǎng)避免免井蓋對對路面的的不雅影影響。成本管理理的一些些手法景觀設(shè)計計階段武漢公司司景觀設(shè)設(shè)計成本本控制過過程1.制定目標(biāo)標(biāo)成本2.撰寫《××項(xiàng)目園林林環(huán)境設(shè)設(shè)計成本本指導(dǎo)書書》3.設(shè)計管理理部、成成本管理理部共同同提交設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)書4.簽訂委托托設(shè)計合合同(含合同正正文、附附件：《××項(xiàng)目園林林環(huán)境設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)書》、《××項(xiàng)目園林林環(huán)境設(shè)設(shè)計成本本指導(dǎo)書書》)5.審閱方案案設(shè)計階階段的技技術(shù)及經(jīng)經(jīng)濟(jì)文件件成本管理理的一些些手法6.設(shè)計單位位調(diào)整設(shè)設(shè)計7.討論確定定景觀分分區(qū)，確確定分區(qū)區(qū)目標(biāo)成成本8.審閱擴(kuò)初初設(shè)計階階段的技技術(shù)及經(jīng)經(jīng)濟(jì)文件件9.審閱設(shè)計計單位提提交的《××項(xiàng)目園林林環(huán)境預(yù)預(yù)算書》，并向設(shè)設(shè)計單位位反饋《××項(xiàng)目綠化化工程預(yù)預(yù)算書》、《××項(xiàng)目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)意意見書》10.設(shè)計單位位調(diào)整設(shè)設(shè)計，出出正式圖圖紙11.設(shè)計部委委托深化化設(shè)計及及其預(yù)算算書12.根據(jù)招標(biāo)標(biāo)結(jié)果，，設(shè)計部部按目標(biāo)標(biāo)成本調(diào)調(diào)整設(shè)計計成本管理理的一些些手法景觀設(shè)計計成本控控制的方方法按景觀的的營銷價價值高低低分區(qū)域域設(shè)計和和控制。。提供常用用鋪裝材材料和苗苗木價格格給設(shè)計計公司。。將常用道道路、鋪鋪裝、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)造造做法進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化化、固化化，并提提供給設(shè)設(shè)計公司司。對于景觀觀設(shè)計中中的橋、、水景等等結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計必需需進(jìn)行復(fù)復(fù)核。設(shè)計－成成本之配配合一、成本測算算在可行性性研究、、設(shè)計的的各階段段與成本本部共同同進(jìn)行成成本測算算，提供供測算所所需設(shè)計計指標(biāo)。。設(shè)計提供供各階段段成本測測算的依依據(jù)時，，應(yīng)考慮慮測算的的需求，，必要的的數(shù)據(jù)必必須準(zhǔn)確確?？墒勖娣e積與建筑筑面積的的關(guān)系。?？墒勖娣e積的計算算應(yīng)尤其其準(zhǔn)確，，政府提提供的可可售面積積要進(jìn)行行復(fù)核。。設(shè)計－成成本之配配合二、設(shè)計階段段成本控控制共同開展展積極的的方案優(yōu)優(yōu)化工作作。如外墻保保溫體系系研究、、材料替替換等。。共同對材材料布品品進(jìn)行選選樣。協(xié)調(diào)與設(shè)設(shè)計院溝溝通，共共同開展展施工圖圖設(shè)計中中的結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化。。按時、保保質(zhì)提供供完整的的施工圖圖紙。設(shè)計－成成本之配配合三、設(shè)計計變更控制設(shè)計變更更需要經(jīng)經(jīng)過成本本部的測測算方可可發(fā)起審審批，審審批后方方可實(shí)施施?？蛻糇兏枭髦刂?。一、項(xiàng)目設(shè)計計管理項(xiàng)目設(shè)計計計劃的的偶爾順順延？項(xiàng)目設(shè)設(shè)計周周期的的安排排，怎怎么合合理？？圖紙的的質(zhì)量量咋就就不對對勁ni？武漢四四季花花城一一期原原計劃劃2001年4月10日方案案發(fā)標(biāo)標(biāo)，7月10日完成成施工工圖，，實(shí)際際施工工圖于于12月中下下旬才才陸續(xù)續(xù)完成成，致致使施施工單單位在在施工工現(xiàn)場場閑置置半年年。探討探討東莞項(xiàng)項(xiàng)目3月29日計劃劃4月10日出圖圖4月7日出圖圖時間間改為為4月15日4月12日，因規(guī)劃劃調(diào)整，出出圖時間改改為4月15日出示范區(qū)區(qū)圖紙(9600M2)，其余圖紙25日完成，圖圖紙問題依依然較多。。南昌花城北北地塊1A區(qū)原計劃施施工圖設(shè)計計時間為3月15日至4月30日，實(shí)際從從3月底才開始始，原因是是在標(biāo)準(zhǔn)化化版本的選選用上花費(fèi)費(fèi)了時間。。結(jié)果實(shí)際際設(shè)計周期期短導(dǎo)致4月30日圖紙錯漏漏問題較多多，對后續(xù)續(xù)清單招標(biāo)標(biāo)和結(jié)算造造成不小影影響。二、設(shè)計變更管理輕舞飛揚(yáng)的的設(shè)計變更更？為什么設(shè)計計變更需要要審批？探討三、標(biāo)準(zhǔn)化化設(shè)計和后后續(xù)工作的的關(guān)系設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化化了，清單單編制、施