深圳香蜜湖某項(xiàng)目策劃思路

********項(xiàng)目

策劃思路品·質(zhì)

——時(shí)間見證永恒

建筑·品質(zhì)：

建筑的永恒之道在于與居者精神世界的和諧統(tǒng)一，****的建筑不僅具有高尚的品質(zhì)，更多的是掠去浮華以后的沉穩(wěn)和內(nèi)涵——源自國(guó)際尊貴人居的品質(zhì)！

人文·品質(zhì)：

“八百買屋，千金買鄰”，在深圳擁有一套大房子并不值得炫耀。關(guān)鍵在于，生活本身具備怎樣的品位和文化？本項(xiàng)目所擁有的社區(qū)特有文化符號(hào)界定了生活的品質(zhì)和韻味，是一所值得一生珍藏的心靈住宅！

第一部分高端物業(yè)市場(chǎng)分析

一、市場(chǎng)現(xiàn)狀

2002年，深圳批準(zhǔn)預(yù)售面積890萬平方米，超過2001年同期預(yù)售量的39%。南山、福田及寶安成為深圳樓市的三大熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年深圳高端物業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)量將近400萬平方米，地產(chǎn)界因此稱2002年為“豪宅年”。二、項(xiàng)目所在片區(qū)市場(chǎng)分析

****——農(nóng)科中心片區(qū)

香梅路、農(nóng)林路、僑香路、深南路圍合地帶，以****路為界，東面為****片區(qū)，西面為農(nóng)科中心片區(qū)。中心區(qū)一級(jí)輻射地帶是聯(lián)系中心區(qū)與華僑城的紐帶。片區(qū)住宅市場(chǎng)特點(diǎn)

A、豐富的自然人文景觀，功能分區(qū)明顯，已初步形成高尚住宅組團(tuán)；B、地處CLD環(huán)形區(qū)的高端區(qū)域，開發(fā)潛力巨大；C、具有良好的教育資源和休閑設(shè)施D、人氣不濃，商業(yè)氣氛較差；E、區(qū)內(nèi)公交系統(tǒng)和生活配套尚不完備；****片區(qū)

在未來的規(guī)劃中，將呈現(xiàn)一個(gè)國(guó)際生態(tài)的居住大社區(qū)，隨著CBD的日益成熟和WTO后的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，其國(guó)際化的人居氛圍是深圳市CLD首席領(lǐng)地。深圳CLD片區(qū)構(gòu)成：1、以環(huán)****片區(qū)形成的高尚物業(yè)區(qū)域，吸引著CBD層峰人士及高級(jí)經(jīng)理人2、以皇崗公園、中心公園周邊形成中高檔物業(yè)居住區(qū)域，吸引著中高等收入家庭，并吸引部分港人3、由新洲、石廈、下沙形成中等物業(yè)居住區(qū)域，吸引中高級(jí)白領(lǐng)人士三、深圳市市內(nèi)高端物物業(yè)可比性性片區(qū)1、華僑城片片區(qū)東起僑城東東路，西抵抵沙河西路路，北至北北環(huán)大道，，南到深圳圳灣海岸線線，總面積積約15平方公里。。特點(diǎn)：華僑城片區(qū)區(qū)是深圳知知名度較高高的高端物物業(yè)區(qū)，自自然景觀和和人文景觀觀是“旅游游+地產(chǎn)”開發(fā)發(fā)理念的核核心，在全全國(guó)范圍內(nèi)內(nèi)大力推廣廣！濱海大道以以北，沙河河?xùn)|路以東東，僑城東東以西，白白石洲路以以南，占地地面積約2.9平方公里將將規(guī)劃為低低密度的高高尚住宅區(qū)區(qū)。（我公司司正在策劃劃代理的東東部紅樹灣灣項(xiàng)目）2、深圳紅樹樹灣片區(qū)地理位置、、規(guī)模、景景觀、前景景都是獨(dú)一一無二，未未來深圳頂頂級(jí)住宅社社區(qū)，肩負(fù)負(fù)著構(gòu)筑深深圳濱海城城市特色的的重?fù)?dān),深港兩地大大地產(chǎn)商十十分關(guān)注，，發(fā)展前景景看好。特點(diǎn)：中心區(qū)位于于深圳市特特區(qū)內(nèi)的福福田區(qū)，用用地由濱河河大道、蓮蓮花路、彩彩田路及新新洲路四條條城市干道道圍合而成成，市中心心區(qū)總占地地面積607公頃，規(guī)劃劃居住人口口7.7萬人。3、深圳中心心區(qū)作為深圳市市“二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)”的主主要功能區(qū)區(qū)，中心區(qū)區(qū)的建成，，將使深圳圳的城市整整體功能更更為協(xié)調(diào)，，未來建成成的中心區(qū)區(qū)建筑群，，將成為深深圳二十一一世紀(jì)的標(biāo)標(biāo)志性建筑筑。特點(diǎn)：典型樓盤戶型（比例）面積（平方米)

波托菲諾四房二廳二陽臺(tái)50%240.65四房二廳四陽臺(tái)10%220四房三廳四衛(wèi)三陽臺(tái)20%249.65別墅復(fù)式20%670純水岸86套TOMNHOUSE250—29012棟多層、345套180--335四、深圳高高端物業(yè)個(gè)個(gè)案分析策劃思路

華僑城“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)理念獨(dú)特的人文資源和氛圍獨(dú)一無二意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)宣傳主題：自在的優(yōu)雅，質(zhì)樸的浪漫宣傳賣點(diǎn)：區(qū)內(nèi)7500m2燕棲湖，4300m2天鵝湖典型樓盤戶型（比例）面積（M2）

星河國(guó)際二房二廳11.7％85—87三房二廳68.5％120-178四房二廳19.1％219-325五房三廳0.7％232—263

策劃思路

‘‘中心區(qū)+地產(chǎn)”的開發(fā)理念國(guó)際化的中心區(qū)規(guī)劃為國(guó)際人量身定做的居家方式宣傳主題：CBD國(guó)際生活領(lǐng)域宣傳賣點(diǎn)：CBD、十四米架空層園林，國(guó)際衛(wèi)星接收系統(tǒng)。

香榭里花園三房二廳91-121四房二廳130-180五房二廳140—217

策劃思路

美地置業(yè)在深圳的開山之作展現(xiàn)尊貴的建筑文化宣傳主題：來自世界的認(rèn)同宣傳賣點(diǎn)：亞洲唯一金塊獎(jiǎng)

水榭花都17萬平方米，容積率1.4，3層TOWNHOUSE，多層、小高層

策劃思路

實(shí)力雄厚的發(fā)展商背景****“景觀+地產(chǎn)”的開發(fā)理念優(yōu)越的湖景資源宣傳主題：地產(chǎn)價(jià)值定律。

宣傳賣點(diǎn)：地段+景觀

五、深圳高高端物業(yè)樓樓盤分析結(jié)結(jié)論小區(qū)規(guī)劃彰彰顯身份，，個(gè)性鮮明明。容積率低、、覆蓋率低低，建筑風(fēng)風(fēng)格獨(dú)具特特色環(huán)境的附加加值高周邊有良好好的自然環(huán)環(huán)境或人文文環(huán)境為依依托，小區(qū)區(qū)自身有極好好的園林，，表現(xiàn)為規(guī)規(guī)模大，工工藝精致，，苗木品質(zhì)高高。物業(yè)硬件配配套方面小區(qū)的停車車位比較充充足，至少少為1：1.2以上電梯、發(fā)電電機(jī)等設(shè)備備采用國(guó)際際知名品牌牌小區(qū)的智能能化程度高高；物業(yè)軟性配配套方面小區(qū)有高檔檔的會(huì)所設(shè)設(shè)施，如室室內(nèi)恒溫泳泳池；物業(yè)管理檔檔次高，服服務(wù)好。物業(yè)價(jià)格、、戶型方面面環(huán)香密湖片片區(qū)，高端端物業(yè)價(jià)格格均在7000元以上?！靶阅芎侠砝?、空間舒舒適”的大大戶型，面面積集中在在110～170㎡的三房、四四房等大格格局戶型，，在市場(chǎng)反應(yīng)良良好，銷售售順暢。第二部分項(xiàng)項(xiàng)目目分析一、項(xiàng)目基基本資料（（一期）總建筑面積積：122087.98㎡其中：住宅：92143.06㎡㎡商業(yè)：1570.80㎡會(huì)所：1543.00㎡架空面積：：3644.07㎡容積率率：1.77總戶數(shù)數(shù)：550戶車位位：628個(gè)(1:1.14)二、地塊解解析項(xiàng)目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目南側(cè)的的深圳高級(jí)級(jí)中學(xué)待建的景昱昱花園項(xiàng)目南側(cè)的的香榭里花花園項(xiàng)目東側(cè)的的翠?；▓@園農(nóng)科中心三、項(xiàng)目SWOT分析（一）八大大優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域形象象優(yōu)勢(shì)：高高尚住宅片片區(qū)形象深深入人心2、教育資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)：片區(qū)區(qū)高素質(zhì)教教育資源豐豐富3、片區(qū)生活活優(yōu)勢(shì)：居居住氛圍濃濃厚4、片區(qū)交通通優(yōu)勢(shì)；路路網(wǎng)發(fā)達(dá)5、休閑空間間優(yōu)勢(shì)：片片區(qū)內(nèi)休閑閑旅游渡假假配套齊全全6、園林景觀觀優(yōu)勢(shì)：園園林規(guī)劃具具有前瞻性性7、項(xiàng)目規(guī)模模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模大大8、企業(yè)品牌牌優(yōu)勢(shì)：發(fā)發(fā)展商實(shí)力力雄厚，資資源豐富（二）兩點(diǎn)點(diǎn)劣勢(shì)1、片區(qū)商業(yè)業(yè)配套缺乏乏2、公交配套套不完善（三）兩大大機(jī)會(huì)1、隨著CBD的成熟，CLD將日益發(fā)展展2、****農(nóng)科科片區(qū)未未來良好好的規(guī)劃劃（四）兩兩大威脅脅1、市場(chǎng)高高端物業(yè)業(yè)供應(yīng)量量過大，，同質(zhì)樓樓盤競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈同片區(qū)的的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目熙園即即將啟動(dòng)動(dòng)華僑城、、紅樹灣灣片區(qū)大大量豪宅宅項(xiàng)目的的啟動(dòng)2、香港經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)低迷，，外銷樓樓盤再創(chuàng)創(chuàng)歷史新新低第三部分分項(xiàng)項(xiàng)目目定位追求居住住文明的的進(jìn)步一、項(xiàng)項(xiàng)目目屬性****大型國(guó)國(guó)際高尚尚親水社社區(qū)二、市場(chǎng)場(chǎng)形象定定位國(guó)際人居居品質(zhì)名名門門首府領(lǐng)領(lǐng)地（1）國(guó)際際人居地地段品質(zhì)質(zhì)1、國(guó)際休休閑配套套：德式堡、、永鷹高高爾夫、、水上樂樂園、香香蜜湖湖渡渡假村、、國(guó)際網(wǎng)網(wǎng)球中心心2、國(guó)際教教育配套套：深圳高級(jí)級(jí)中學(xué)、、深圳外外國(guó)語學(xué)學(xué)校附屬屬小學(xué)學(xué)、、福景外外國(guó)語學(xué)學(xué)院、國(guó)國(guó)際幼兒兒園3、國(guó)際生生活配套套：SAM會(huì)員店、、名人人俱樂部部****區(qū),緊鄰城市市最繁華華的CBD,以自己優(yōu)優(yōu)雅的姿姿態(tài),詮釋CLD的元素,為城市人人提供一一個(gè)完美美的棲居居地;（2）國(guó)際人人居建筑筑品質(zhì)1、規(guī)劃標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：低密度、、超前人人性化設(shè)設(shè)計(jì)2、空間標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：寬敞舒適適、高實(shí)實(shí)用率、、與自然然結(jié)合緊緊密3、建材標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：健康環(huán)保保材料大規(guī)模、、低密度度、兼容容多層及及小高層層洋房、、TOWNHOUSE，，又以大三三房、大大四房為為主，一一梯兩戶戶，這種種建筑的的素質(zhì)本本身就代代表了一一種姿態(tài)態(tài),洋溢著一一種高尚尚的貴族族氣息。。（3）國(guó)際際人居環(huán)環(huán)境品質(zhì)質(zhì)1、健康生生態(tài)：區(qū)域植被被覆蓋率率高，空空氣質(zhì)量量好2、自然景景觀：親近大自自然，緊緊臨山、、湖、海海等天然然景觀3、園林景景觀：高觀賞價(jià)價(jià)值和高高參與價(jià)價(jià)值的園園林藝術(shù)術(shù)項(xiàng)目緊臨臨農(nóng)科中中心天然然大氧吧吧，遠(yuǎn)眺眺安托山山山景，，內(nèi)設(shè)大規(guī)模世世界四大大海灣為為主題的的親水園園林，觀山觀觀水觀天天下。（4）國(guó)際際人居文文化品質(zhì)質(zhì)1、海洋文文化：海納百川川，有容容乃大2、品質(zhì)生生活：高品味生生活環(huán)境境對(duì)生活活質(zhì)量的的提升3、社區(qū)文文化：人以群分分，在同同一層面面進(jìn)行高高水準(zhǔn)交交流與與溝通本本項(xiàng)項(xiàng)目在后WTO——CBD時(shí)代，具有高高素質(zhì)的的片區(qū)形形象象文化和和國(guó)際性性的人居居生活文文化。（5）國(guó)際人人居服務(wù)務(wù)品質(zhì)1、提供全方位、、多元化化、人性性化細(xì)膩的服服務(wù)2、物業(yè)管管理國(guó)際化、、智能化化、科技技化、品品牌化。充分利用用****豐富的的旅游資資源，進(jìn)行更更多國(guó)際際化服務(wù)務(wù)，演繹繹國(guó)際CLD的品質(zhì)生生活項(xiàng)目開發(fā)發(fā)理念模模型項(xiàng)目開發(fā)發(fā)理念模模型本項(xiàng)項(xiàng)目的理理想模式式：功能價(jià)值值與文化化價(jià)值并并重的““雙高””模式。三、目目標(biāo)客戶戶定位在上述九九個(gè)組群群中，本本項(xiàng)目的的主流消消費(fèi)群由由以下4個(gè)組群構(gòu)構(gòu)成：1、高文化化中收入入的““知識(shí)英英才階層層”2、中文化高高收入的的“社社會(huì)精英英階層””3、中文化中中收入的的“高高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)階層””4、高文化高高收入的的“頂頂級(jí)貴族族階層””四、命名名建議港中旅旅·海灣傾傾城城輔助推廣廣名：海海灣世世紀(jì)水水岸傾城城四四海陽陽光鼎級(jí)大觀觀參照項(xiàng)目物業(yè)類型均價(jià)(元/M2)綜合調(diào)整系數(shù)本項(xiàng)目修正價(jià)格水榭花都TOWNHOUSE15000~18000100/9013500~16200多層10000100/959500小高層8500100/988330熙園TOWNHOUSE15000100/9211040~13800多層*約9000100/978720小高層*約8000100/997920香榭里花園小高層8800100/988630翠?；▓@高層7200100/1107920本項(xiàng)目TOWNHOUSE

11000~14000多層

9000~9300小高層

8200~8500五、價(jià)格格定位第四部分分營(yíng)營(yíng)銷思路路一、整體體營(yíng)銷推推廣思路路1、以國(guó)際人人居品質(zhì)質(zhì)為項(xiàng)目目整體形形象啟動(dòng)動(dòng)；2、以四大海海灣園林林文化為為市場(chǎng)攻攻擊點(diǎn)；；3、首推“TOWNHOUSE””，樹立樓盤盤高檔形形象；二、推廣廣步驟1、以TOWNHOUSE打造市場(chǎng)場(chǎng)，塑造造國(guó)際人人居首府府形象；2、加推市市內(nèi)罕有有多層單單位，積積聚目標(biāo)標(biāo)客戶關(guān)關(guān)注焦點(diǎn)點(diǎn)；3、最后小小高層靚靚景單位位隆重發(fā)發(fā)售，形形成項(xiàng)目目高潮.1、教育育——業(yè)主子女女可獲得得國(guó)際教教育游學(xué)學(xué)基金；；2、健康康——業(yè)主每年年可享受受二次免免費(fèi)全身身健康檢檢查；3、裝修修——聘請(qǐng)知名名家裝設(shè)設(shè)計(jì)公司司提供多多種不同同風(fēng)格的裝修方方案，并并選用優(yōu)優(yōu)質(zhì)環(huán)保保建材，，為業(yè)主主提供全全屋豪華精裝裝修；推廣建議議4、保險(xiǎn)險(xiǎn)——為業(yè)主辦辦理終身身平安保保險(xiǎn)及裝裝修保險(xiǎn)險(xiǎn)等；5、物管管——聘請(qǐng)國(guó)際際知名物物業(yè)管理理公司提提供高品品質(zhì)物業(yè)管理理；6、交通通——為業(yè)主提提供高頻頻次業(yè)主主專車，，滿足目目標(biāo)客戶少量量無車或或少車群群體需要要；三、入市市時(shí)機(jī)評(píng)評(píng)估2003年3月底、4月初，本本項(xiàng)目開開始正式式銷售。。理由：1、搶在熙熙園項(xiàng)目目之前發(fā)發(fā)售，從從而達(dá)到到先聲奪奪人的目目的。2、預(yù)留2-3個(gè)月時(shí)間間進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目前期期市場(chǎng)預(yù)預(yù)熱工作作。3、具備良良好的項(xiàng)項(xiàng)目形象象展示。。四、入市市準(zhǔn)備落實(shí)五個(gè)“一一”工程程一會(huì)所（（包含銷銷售中心心）一園林展展示區(qū)（（銷售中中心前廣廣場(chǎng)及TOWNHOUSE區(qū)域)一游泳池池（一種種海岸風(fēng)風(fēng)情）一形象展展示圍墻墻一棟TOWNHOUSE樣板房五、整合合營(yíng)銷推推廣戰(zhàn)略略（一）戰(zhàn)戰(zhàn)略整整合1、品牌互動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略2、全球化營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)略略3、公關(guān)營(yíng)營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略略4、別出心裁裁的價(jià)格格制定策策略(二)整合營(yíng)營(yíng)銷推推廣主主題系出名名門國(guó)國(guó)際領(lǐng)領(lǐng)地（三））整體體推廣廣計(jì)劃劃推售時(shí)間推售階段預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)2003.3.1-4.5內(nèi)部認(rèn)購認(rèn)購Towhouse70％以上2003.4.6-5.31公開發(fā)售推出單位的80％以上2003.6.1-2003.12強(qiáng)銷期Towehouse和多層單位基本售完，小高層60％以上2004.1-3.31持續(xù)銷售總體85%2004.4.1-4.30尾盤銷售95%以上，二期認(rèn)購20％六、分分階段段推廣廣策略略（一））內(nèi)部預(yù)預(yù)熱期期（造造勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷））隆重推推出限限量100張VIP優(yōu)先認(rèn)認(rèn)購卡卡與鳳凰衛(wèi)衛(wèi)視聯(lián)合承承辦一一個(gè)高高素質(zhì)質(zhì)欄目目，提提升項(xiàng)項(xiàng)目的的品味味及國(guó)國(guó)際知知名度度聯(lián)合媒媒體，，開辟辟“第三三只眼眼看深深圳””欄目，，對(duì)海海歸人人士的的生活活和成成功經(jīng)經(jīng)歷進(jìn)進(jìn)行系系列跟跟蹤報(bào)報(bào)道。。全面整整合教教育資資源，，如設(shè)設(shè)立****國(guó)國(guó)際游游學(xué)基基金，凡購購買本本項(xiàng)目目的業(yè)業(yè)主，，子女女均可可參加加國(guó)際際教育育旅行行。（二））公開開發(fā)售售期（（活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷銷）推出TOWHOUSE單位及及部分分多層層單位位，小小高層層單位位開始始認(rèn)籌籌；開盤活活動(dòng)（（升旗、、國(guó)際際形象象代言言人簽名活活動(dòng)））鳳凰衛(wèi)衛(wèi)視銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)拍拍攝贊贊助欄欄目節(jié)節(jié)目，通過過媒體體向世世界展展示項(xiàng)項(xiàng)目形形象；；四國(guó)風(fēng)風(fēng)情展展示月月（每周周結(jié)合合園林林主題題舉辦辦一活活動(dòng)））參加春春季展展銷會(huì)會(huì)利用中中旅集集團(tuán)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，開始始全球同同步公公開發(fā)發(fā)售計(jì)計(jì)劃