房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度講解

第一講

房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度一、房地產(chǎn)法概述（一）房地產(chǎn)的概念與特點1、房地產(chǎn)是指土地、土地權(quán)益以及地上建筑物、構(gòu)筑物等房屋的總稱。2、房地產(chǎn)與不動產(chǎn)、房屋、土地的關(guān)系？

不動產(chǎn)=土地+地上定著物（房屋+林木等）+海域+礦產(chǎn)資源房地產(chǎn)=土地+土地權(quán)益（建設(shè)用地使用權(quán)）+房屋3、特點：固定性；非損耗性；保值增值性；價值的差異性；有限性。

（二）房地產(chǎn)的種類1、根據(jù)權(quán)利主體分：公有和私有2、根據(jù)用途分：經(jīng)營性和非經(jīng)營性3、根據(jù)位置分：城市房地產(chǎn)和農(nóng)村房地產(chǎn)4、根據(jù)流轉(zhuǎn)是否受限制分：自由流通的房地產(chǎn)和限制流通的房地產(chǎn)5、根據(jù)是否經(jīng)登記分：登記的房地產(chǎn)和非登記房地產(chǎn)（三）房產(chǎn)和地產(chǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn)=土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物+土地+土地權(quán)益1、關(guān)系：①房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)可以分離；②房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)可以分離；2、處分原則：一體處分原則①建設(shè)用地使用權(quán)處分時，附著于該土地上的房屋一并處分；②房屋處分時，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。案例討論：教材18頁（四）房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整范圍1、房地產(chǎn)法的概念和特點（1）概念：廣義：城市和農(nóng)村；實質(zhì)意義上：法典、憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章以及國家政策、司法解釋中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范。（2）特點：參與主體的多元性：管理、開發(fā)、權(quán)利主體、交易主體、中介規(guī)范內(nèi)容的綜合性調(diào)整范圍的廣泛性調(diào)整手段的國家干預(yù)性2、房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍（1）平等主體之間的房地產(chǎn)關(guān)系：權(quán)屬、相鄰、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、中介、物業(yè)（2）非平等主體之間的房地產(chǎn)關(guān)系：建設(shè)項目管理、建設(shè)項目規(guī)劃管理、開發(fā)建設(shè)審批、土地征收、市場主體管理、市場秩序管理、稅費、質(zhì)量與價格管理（五）房地產(chǎn)法的基本原則土地公有原則土地所有權(quán)與使用權(quán)分離原則市場調(diào)節(jié)與宏觀調(diào)控相結(jié)合原則合理利用土地與保護耕地原則保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則（六）房地產(chǎn)法的淵源1、憲法2、法律3、行政法規(guī)4、地方性法規(guī)5、行政規(guī)章6、國家政策7、司法解釋8、習(xí)慣二、房地產(chǎn)所有權(quán)法律制度（一）房地產(chǎn)權(quán)利概述1、房地產(chǎn)權(quán)利的概念及特點房地產(chǎn)權(quán)利：是指以房地產(chǎn)利益為內(nèi)容，直接體現(xiàn)一定財產(chǎn)利益的民事權(quán)利。特點：財產(chǎn)權(quán)眾多權(quán)利的集合（房地產(chǎn)物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)）客體：物及行為2、房地產(chǎn)權(quán)利利的分類（1）土地權(quán)利與與房屋權(quán)利（2）城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利與農(nóng)村村房地產(chǎn)權(quán)利利（3）房地產(chǎn)物權(quán)權(quán)、房地產(chǎn)債債權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)繼承權(quán)3、房地產(chǎn)權(quán)利利的體系見教材21頁（二）土地所所有權(quán)1、土地所有權(quán)權(quán)的概念與特特點概念特點：客體的的特定性；主主體的限定性性；交易的禁禁止性；權(quán)能能的分離性。。2、內(nèi)容：占有有權(quán)能；使用用權(quán)能；收益益權(quán)能；處分分權(quán)能3、效力范圍（1）法律的限制制（2）內(nèi)在的限制制：“行使所所有權(quán)有利益益”4、種類：國家家土地所有權(quán)權(quán)；集體土地地所有權(quán)。（三）房屋所所有權(quán)1、房屋所有權(quán)權(quán)的概述（1）概念（2）特點：客體體特定性；主主體廣泛性；；交易的自由由性（3）種類：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)與農(nóng)村；公公有和非公有有；生活用房房、生產(chǎn)用房房和辦公用房房；單獨房屋屋、共有房屋屋和區(qū)分房屋屋（4）取得①原始取得：建建造；善意取取得②繼受取得：買買賣、互易、、贈與；繼承承、接受遺贈贈2、建筑物區(qū)分分所有權(quán)（1）概念和特點點概念特點：客體的的特殊性；內(nèi)內(nèi)容的復(fù)合性性；主體的多多重身份性。。（2）專有權(quán)空空間所所有權(quán)①在建筑物的的維持、管理理關(guān)系上：專專有部分包括括壁、柱、地地板、天花板板等境界部分分表層所有粉粉刷之部分②在外部關(guān)系系上：對第三三人（買賣、、稅金、保險險），專有部部分應(yīng)達壁、、柱、地板及及天花板厚度度之中心線。。（3）共有權(quán)：建建筑區(qū)劃內(nèi)的的道路、綠地地、其他公共共場所、公用用設(shè)施和物業(yè)業(yè)服務(wù)用房；；占用業(yè)主共共有的道路或或其他場所用用于停放汽車車的車位；電電梯、樓梯、、地基、梁、、柱、樓頂。。按分共有，但不能將自自己的份額分分出或者轉(zhuǎn)讓讓。（4）管理權(quán)：設(shè)設(shè)立業(yè)主大會會，選舉業(yè)主主委員會；共共同決定有關(guān)關(guān)重大事項；；決定物業(yè)管管理事宜；遵遵守法律法規(guī)規(guī)及管理規(guī)約約。（四）房地產(chǎn)產(chǎn)共有1、房地產(chǎn)共有有的概念及特特點（1）房地產(chǎn)共有有是指兩個以以上的權(quán)利主主體對同一項項房地產(chǎn)共同同享有權(quán)利的的法律狀態(tài)。。包括共同享有有房地產(chǎn)所有有權(quán)和其他權(quán)利（建建設(shè)用地使用用權(quán)、土地承承包經(jīng)營權(quán)、、宅基地使用用權(quán)、地役權(quán)權(quán)、抵押權(quán)等等)-準共有（2）特點：主體體的多樣性；；客體的同一一性；內(nèi)容的的雙重性；原原因的共同性性。2、房地產(chǎn)按份份共有（1）概念：是指指共有人按照照確定的份額額對共有房地地產(chǎn)分享權(quán)利利、分擔(dān)義務(wù)務(wù)的共有。（2）特點：A.按份共有人的的權(quán)利義務(wù)體體現(xiàn)在一定份份額之上；份額：依照約約定----根據(jù)出資額確確定----視為等額享有有B.按份共有人對對其應(yīng)有部分分享有相當(dāng)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利；所有權(quán)或者他物物權(quán)。按份共共有人共同享享有房地產(chǎn)所所有權(quán)時，共共有人有權(quán)要要求將自己的的份額分出或或予以轉(zhuǎn)讓，，除非法律或或協(xié)議有所限限制。C.按份共有人的的權(quán)利義務(wù)及及于共有房地地產(chǎn)的全部按份共有人就就自己的份額額比例對整個個房地產(chǎn)享有有權(quán)利、承擔(dān)擔(dān)義務(wù)；權(quán)利利的量的分割割，而非房地地產(chǎn)的量的分分割。（3）內(nèi)部關(guān)系（（對內(nèi)效力））A共有房地產(chǎn)的的使用收益和和處分（物權(quán)權(quán)法97）共同協(xié)商決定定B應(yīng)有部分的處處分（物權(quán)法法101）C共有房地產(chǎn)的的管理（物權(quán)權(quán)法97）D共有房地產(chǎn)的的費用負擔(dān)（（物權(quán)法98）（4）外部關(guān)系（（對外效力））連帶關(guān)系（（法律另有規(guī)規(guī)定或第三人人知道共有人人不具有連帶帶關(guān)系的除外外）（5）共有房地產(chǎn)產(chǎn)的分割A(yù)約定不得分割割的按約定，，但有重大理理由的，可以以請求分割；；沒有約定或或約定不明的的，可以隨時時請求分割；；因分割對其其他共有人造造成損害的應(yīng)應(yīng)給予賠償。。B協(xié)商分割方式式；實物分割割或價款分割割C分割的房地產(chǎn)產(chǎn)有瑕疵的，，其他共有人人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損損失。3、房地產(chǎn)共同同共有（1）概念和特點點概念：是指基基于共同關(guān)系系，對共有房房地產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，，承擔(dān)義務(wù)的的共有。特點：不分份份額（共同共共有關(guān)系存續(xù)續(xù)期間）；發(fā)發(fā)生原因為共共同關(guān)系的存存在（夫妻、、家庭）；平平等地享有權(quán)權(quán)利和承擔(dān)義義務(wù)。（2）內(nèi)部關(guān)系（（對內(nèi)效力））A權(quán)利：對共有有房地產(chǎn)享有有平等的占有有、使用、收收益和處分的的權(quán)利。各共共有人的權(quán)利利及于房地產(chǎn)產(chǎn)的全部，不不得對特定部部分主張權(quán)利利；處分或作作重大修繕的的，應(yīng)經(jīng)全體體共有人同意意。B義務(wù)：對共有有房地產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)平等的義務(wù)務(wù)。個共有人人的義務(wù)及于于共有房地產(chǎn)產(chǎn)的全部，費費用有約定的的，按約定；；沒有約定或或約定不明的的，共同負擔(dān)擔(dān)。共同共有有存續(xù)期間，，不得請求分分割。但有例例外（3）外部部關(guān)系系（對對外效效力））：連連帶關(guān)關(guān)系（五））房地地產(chǎn)相相鄰關(guān)關(guān)系1、房地地產(chǎn)相相鄰關(guān)關(guān)系的的概念念和特特點（1）概念念：是是指相相互毗毗鄰的的房地地產(chǎn)所所有權(quán)權(quán)人或或使用用權(quán)人人之間間在行行使權(quán)權(quán)利時時，因因相互互間給給予便便利或或接受受限制制所發(fā)發(fā)生的的權(quán)利利義務(wù)務(wù)關(guān)系系。（2）特點點;A主體的的多數(shù)數(shù)性B標的物物的相相鄰性性C產(chǎn)生的的法定定性D內(nèi)容的的復(fù)雜雜性2、相鄰鄰關(guān)系系的處處理原原則（1）有利利生產(chǎn)產(chǎn)、方方便生生活（2）團結(jié)結(jié)互助助、公公平合合理（3）尊重重歷史史和習(xí)習(xí)慣3、房地地產(chǎn)相相鄰關(guān)關(guān)系的的種類類（1）用水水、排排水（2）通行行（3）利用用（4）通風(fēng)風(fēng)、采采光、、日照照（5）環(huán)境境保護護（6）損害害防免免4、房地地產(chǎn)相相鄰關(guān)關(guān)系和和地役役權(quán)關(guān)關(guān)系（1）地役役權(quán)的的概念念和特特點概念：：是指指為自自己不不動產(chǎn)產(chǎn)的便便利而而使用用他人人不動動產(chǎn)的的權(quán)利利。特點：：A為需役役地的的便利利而設(shè)設(shè)立的的物權(quán)權(quán)；B主體的的廣泛泛性；；C內(nèi)容的的不確確定性性；D從屬性性（不不得與與需役役地分分離））E不可分分性（2）地役役權(quán)的的設(shè)立立：書書面；；地役役權(quán)自自地役役權(quán)合合同生生效時時設(shè)立立；登登記對對抗主主義。。（3）地役役權(quán)的的效力力地役權(quán)權(quán)人的的權(quán)利利與義義務(wù)供役地地人的的權(quán)利利與義義務(wù)（4）地役役權(quán)的的消滅滅雙方協(xié)協(xié)議解解除；；供役役地人人單方方解除除；約約定事事由出出現(xiàn)；；存續(xù)續(xù)期間間屆滿滿；標標的物物滅失失；供供役地地被征征收；；目的的是事事不能能。（5）房地地產(chǎn)相相鄰關(guān)關(guān)系與與地役役權(quán)關(guān)關(guān)系區(qū)別：：A原因；；B前提；；C性質(zhì)；；D有償償性性；；E期限限性性；；F登記記要要求求；；聯(lián)系系A(chǔ)地役役權(quán)權(quán)可可彌彌補補相相鄰鄰關(guān)關(guān)系系的的不不足足；；B地役役權(quán)權(quán)可可排排除除相相鄰鄰關(guān)關(guān)系系的的使使用用第二二講講房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記法法律律制制度度一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記概概述述★房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬：：是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利的的歸歸屬屬，，即即房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利屬屬于于民民事事主主體體享享有有的的狀狀態(tài)態(tài)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利→→房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬★房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記：：是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記機機關(guān)關(guān)對對申申請請人人提提出出的的有有關(guān)關(guān)房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利的的事事項項記記載載于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記簿簿，，依依法法確確認認房房地地產(chǎn)產(chǎn)歸歸屬屬關(guān)關(guān)系系的的行行為為。。★特特點點：：由由專專門門的的登登記記機機關(guān)關(guān)負負責(zé)責(zé)；；實實質(zhì)質(zhì)審審查查；；登登記記發(fā)發(fā)證證；；實實行行房房產(chǎn)產(chǎn)與與地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利主主體體一一致致的的原原則則（（地地隨隨房房走走，，房房隨隨地地走走））注注意意：：一一般般情情況況下下，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記簿簿的的效效力力高高于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬證證書書的的效效力力。。★房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記的的性性質(zhì)質(zhì)：：民事事行行為為+行政政行行為為★房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記的的功功能能：：☆權(quán)權(quán)利利確確認認☆權(quán)權(quán)利利公公示示☆權(quán)權(quán)屬屬管管理理★房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記的的分分類類：：☆所所有有權(quán)權(quán)與與他他項項權(quán)權(quán)利利登登記記☆終終局局登登記記與與預(yù)預(yù)告告登登記記☆初初始始登登記記、、變變更更登登記