房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

ProjectManagementforRealEstate**大學(xué)建筑工程學(xué)院土木工程管理研究所

***房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)項(xiàng)目組織系統(tǒng)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)組織協(xié)調(diào)與信息管理系統(tǒng)項(xiàng)目營(yíng)銷管理系統(tǒng)項(xiàng)目控制系統(tǒng)項(xiàng)目后期管理系統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施控制質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制安全控制環(huán)境保護(hù)控制合同控制風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施控制糾紛控制第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制一、質(zhì)量控制的含義及特點(diǎn)二、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制三、施工階段的質(zhì)量控制四、案例分析一、質(zhì)量控制的含義及特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的含義（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn)（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的主要內(nèi)容（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的含義

在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，質(zhì)量是一個(gè)綜合的概念，它是由以下指標(biāo)綜合而成的:項(xiàng)目順利完成后，其建筑產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量、可用性、使用效果和穩(wěn)定性等項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工的安全性和可靠性所使用的材料、設(shè)備、工藝、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量及其耐久性和整個(gè)項(xiàng)目的壽命項(xiàng)目的其他方面，如建筑造型的美觀性、建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性及建筑的可維護(hù)性、可檢查性等（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn)（1）全面性（2）及時(shí)性與主動(dòng)性（3）標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性（4）連續(xù)性和相關(guān)性（1）全面性1)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量、功能和使用價(jià)值質(zhì)量以及工作質(zhì)量的全面控制上，要對(duì)項(xiàng)目的所有質(zhì)量特征實(shí)施控制，使它從性能、功能、表面狀態(tài)、可靠性、安全性、可維修性等方面都能符合質(zhì)量的適用性要求。2)對(duì)影響工程質(zhì)量的各種因素都要采取控制措施。進(jìn)行質(zhì)量控制時(shí)應(yīng)該對(duì)各種因素綜合考慮，無(wú)論是來(lái)自人的影響因素、材料和設(shè)備方面的影響因素、施工機(jī)械與方法的影響因素，還是來(lái)自環(huán)境方面的影響因素，都應(yīng)實(shí)施有效控制。

（2）及時(shí)性與主動(dòng)性1)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，由于工序交接多，中間產(chǎn)品多，隱藏工程多，因此，質(zhì)量控制應(yīng)及時(shí)，隨時(shí)對(duì)項(xiàng)目的各級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)量檢查。2)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制過(guò)程，還應(yīng)注意其主動(dòng)性，要把控制重點(diǎn)放在調(diào)查研究外部環(huán)境和內(nèi)部系統(tǒng)各種干擾質(zhì)量的因素上，做好風(fēng)險(xiǎn)分析和管理工作，預(yù)測(cè)各種可能出現(xiàn)的質(zhì)量偏差并采取有效的預(yù)防措施。（3）標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性項(xiàng)目因地段的差異、地質(zhì)條件的不同、生產(chǎn)時(shí)間的早晚而呈現(xiàn)出各自的特性，而且在實(shí)施過(guò)程中，有時(shí)為了追趕進(jìn)度或節(jié)約成本，會(huì)對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，所以其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的波動(dòng)性比較大。（4）連續(xù)續(xù)性和和相關(guān)關(guān)性1)質(zhì)量控控制貫貫穿房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)的全全過(guò)程程，從從決策策階段段開(kāi)始始，設(shè)設(shè)計(jì)階階段、、材料料設(shè)備備采購(gòu)購(gòu)階段段、施施工階階段一一直到到銷售售階段段和物物業(yè)管管理階階段，，各個(gè)個(gè)階段段是連連續(xù)的的、相相關(guān)的的。2）項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)過(guò)程程的質(zhì)質(zhì)量控控制涉涉及到到業(yè)主主、勘勘測(cè)設(shè)設(shè)計(jì)單單位、、承包包商、、材料料設(shè)備備生產(chǎn)產(chǎn)商和和供應(yīng)應(yīng)商、、質(zhì)量量監(jiān)督督機(jī)構(gòu)構(gòu)等，，只有有這些些單位位共同同努力力，才才能使使建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目符合合業(yè)主主所要要求的的質(zhì)量量目標(biāo)標(biāo)。（三））質(zhì)量量控制制的主主要內(nèi)內(nèi)容1）前期期策劃劃階段段：確定質(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)2）設(shè)計(jì)計(jì)階段段：設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量和和實(shí)施施方案案質(zhì)量量的控控制3）實(shí)施施階段段：材料料和設(shè)設(shè)備的的質(zhì)量量控制制、工工藝質(zhì)質(zhì)量控制、、施工工工序序質(zhì)量量控制制、工工程過(guò)過(guò)程監(jiān)督督、隱隱蔽工工程驗(yàn)驗(yàn)收等等4）竣工驗(yàn)收收階段：工程驗(yàn)收及及交付的質(zhì)質(zhì)量控制5）項(xiàng)目產(chǎn)品品的銷售及及后期服務(wù)務(wù)階段：建立質(zhì)量檔檔案和對(duì)運(yùn)運(yùn)行質(zhì)量的的監(jiān)督管理理等二、設(shè)計(jì)階階段的質(zhì)量量控制（一）設(shè)計(jì)質(zhì)量要要求的確定定（二）設(shè)計(jì)單位的的選擇（三）設(shè)計(jì)計(jì)工作中的的質(zhì)量控制制（一）設(shè)計(jì)質(zhì)量要要求的確定定業(yè)主確定總總功能目標(biāo)標(biāo)和項(xiàng)目的的總質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)場(chǎng)、銷售部部門(mén)提出產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量和和質(zhì)量要求求。各部門(mén)提出出對(duì)規(guī)劃及及建筑的空空間、位置置、功能、、質(zhì)量的要要求。對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)影響響的重要因因素之一是是投資的限限額及其分分配。（二）設(shè)計(jì)單位的的選擇設(shè)計(jì)工作屬屬于技術(shù)與與藝術(shù)相結(jié)結(jié)合的高智智力型工作作，其成果果評(píng)價(jià)比較較困難。設(shè)計(jì)方案以以及整個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)工作的的合理性、、經(jīng)濟(jì)性、、新穎性等等常常不能能從設(shè)計(jì)文文件，如圖圖紙、規(guī)范范、模型的的表面反映映出來(lái)。資質(zhì)等級(jí)

設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)能力設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)信譽(yù)（三）設(shè)計(jì)計(jì)工作中的的質(zhì)量控制制（1）分階段進(jìn)進(jìn)行審查（2）委托專家家審查（3）多方案對(duì)對(duì)比選擇（4）對(duì)設(shè)計(jì)工工作質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行檢查（1）分階段進(jìn)進(jìn)行審查對(duì)階段性的的設(shè)計(jì)成果果應(yīng)審批簽簽章，再進(jìn)進(jìn)行更深入入的設(shè)計(jì)，，否則無(wú)效效。無(wú)論是是國(guó)內(nèi)還是是國(guó)外,設(shè)計(jì)都是分分階段進(jìn)行行的，逐漸漸由總體到到詳細(xì)，各各個(gè)階段都都必須經(jīng)過(guò)過(guò)一定的權(quán)權(quán)力部門(mén)審審批，作為為繼續(xù)設(shè)計(jì)計(jì)的依據(jù)，，這是一個(gè)個(gè)重要的控控制手段。。（2）委托專家家審查由于設(shè)計(jì)工工作的特殊殊性，對(duì)一一些大的、、技術(shù)要求求高的項(xiàng)目目，或情況況特殊的項(xiàng)項(xiàng)目，業(yè)主主和項(xiàng)目管管理者常常常不具備相相關(guān)的知識(shí)識(shí)和技能，，這時(shí)可以以委托設(shè)計(jì)計(jì)監(jiān)理或聘聘請(qǐng)專家咨咨詢，對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)度和和質(zhì)量、設(shè)設(shè)計(jì)成果進(jìn)進(jìn)行審查。。這是十分分有效的控控制手段。。（3）多方案對(duì)對(duì)比選擇1)采用設(shè)計(jì)招招標(biāo)。在中中標(biāo)前審查查方案，對(duì)對(duì)比多家方方案，這樣樣定下一個(gè)個(gè)設(shè)計(jì)單位位就等于選選擇了一個(gè)個(gè)好的方案案。2)采取獎(jiǎng)勵(lì)措措施。鼓勵(lì)勵(lì)設(shè)計(jì)單位位進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)方案優(yōu)化化，將由優(yōu)優(yōu)化所降低低的費(fèi)用取取一部分作作為獎(jiǎng)勵(lì)。。3)請(qǐng)科研單位位專門(mén)對(duì)方方案進(jìn)行論論證或研究究，進(jìn)行全全面技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析，，最后選擇擇優(yōu)化的方方案。（4）對(duì)設(shè)計(jì)工工作質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行檢查1）檢查設(shè)計(jì)計(jì)工作以及及設(shè)計(jì)文件件是否完備備，是否能被施工單單位和各層層次的管理理人員所理理解2）設(shè)計(jì)是否否符合規(guī)范范的要求，，特別是強(qiáng)強(qiáng)制性的規(guī)范3）多方主體體參與設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量的檢檢查，保證證項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量三、施工階階段的質(zhì)量量控制（一）施工工階段質(zhì)量量控制的主主要內(nèi)容（二）施工工過(guò)程中質(zhì)質(zhì)量控制的的主要途徑徑（三）施工工過(guò)程中質(zhì)質(zhì)量控制的的主要手段段（一）施工工階段質(zhì)量量控制的主主要內(nèi)容（1）施工準(zhǔn)備備階段的質(zhì)質(zhì)量控制（2）施工過(guò)程程中的質(zhì)量量控制（3）竣工驗(yàn)收收階段的質(zhì)質(zhì)量控制（1）施工準(zhǔn)備備階段的質(zhì)質(zhì)量控制施工準(zhǔn)備施工環(huán)境條件施工方案方法、工藝工程所需資源施工隊(duì)伍及人員測(cè)量基準(zhǔn)點(diǎn)測(cè)量放線施工機(jī)械設(shè)備（2）施工過(guò)程程中的質(zhì)量量控制Ⅰ1)對(duì)施工承包包單位質(zhì)量量控制的自自檢系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督。。2)對(duì)施工過(guò)程程進(jìn)行質(zhì)量量跟蹤監(jiān)控控，嚴(yán)格工工序間的交交接檢查，，建立施工工跟蹤檔案案。3)會(huì)同建設(shè)監(jiān)監(jiān)理單位審審查設(shè)計(jì)單單位或承包包單位提出出的工程變變更或圖紙紙修改。4)對(duì)重要的承承重結(jié)構(gòu)，，主要部位位的隱蔽工工程進(jìn)行檢檢查驗(yàn)收，，確認(rèn)合格格后辦理隱隱蔽工程驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)。。5)進(jìn)行給排水水、電器安安裝的測(cè)試試，如果符符合設(shè)計(jì)要要求，應(yīng)予予簽證。（2）施工過(guò)程程中的質(zhì)量量控制Ⅱ6)進(jìn)行工程質(zhì)質(zhì)量的評(píng)定定和竣工驗(yàn)驗(yàn)收準(zhǔn)備工工作，做好好施工資料料收集整理理工作。7)認(rèn)真做好施施工日記。。施工日記記的內(nèi)容應(yīng)應(yīng)包括日期期、天氣情情況、施工工部位及施施工內(nèi)容、、施工過(guò)程程中發(fā)生的的事故及處處理結(jié)果等等。8)對(duì)沉降有有觀測(cè)要要求的建建筑物、、構(gòu)筑物物，在施施工過(guò)程程中督促促施工企企業(yè)進(jìn)行行定期觀觀察，并并做好相相應(yīng)的記記錄。9)監(jiān)督和協(xié)協(xié)調(diào)施工工企業(yè)做做好文明明施工，，安全施施工。（3）竣工驗(yàn)驗(yàn)收階段段的質(zhì)量量控制1）檢查階階段2）試驗(yàn)階階段3）移交階階段1）檢查階階段對(duì)項(xiàng)目的的工程質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行行檢查，，看是否否達(dá)到了了設(shè)計(jì)和和規(guī)范的的要求對(duì)項(xiàng)目的的完整性性進(jìn)行檢檢查，看看項(xiàng)目的的內(nèi)容是是否有疏疏漏，以以保證項(xiàng)項(xiàng)目的功功能完整整對(duì)工程實(shí)實(shí)體的檢檢查和各各種質(zhì)量量文件的的檢查2）試驗(yàn)階階段試驗(yàn)階段段的工作作主要是是按規(guī)范范采用某某些技術(shù)術(shù)檢驗(yàn)方方法，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的組成部部分進(jìn)行行功能方方面的檢檢查，如如對(duì)給排排水管道道、采暖暖設(shè)備、、通風(fēng)管管道的檢檢驗(yàn)，對(duì)對(duì)一些材材料和設(shè)設(shè)備的特特殊檢驗(yàn)驗(yàn)等。3）移交階階段房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的全全部工程程完成后后，業(yè)主主組織力力量或委委托某些些專業(yè)工工程師對(duì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的工工程實(shí)體體和全部部施工記記錄資料料進(jìn)行交交接檢查查，找出出存在的的問(wèn)題，，并為下下一步的的質(zhì)量評(píng)評(píng)定工作作做好準(zhǔn)準(zhǔn)備。（二）施施工過(guò)程程中質(zhì)量量控制的的主要途途徑（1）審核有有關(guān)技術(shù)術(shù)文件、、報(bào)告或或報(bào)表（2）現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督檢查（3）現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)(1)審核有關(guān)關(guān)技術(shù)文文件、報(bào)報(bào)告或報(bào)報(bào)表Ⅰ1)審查施工工現(xiàn)場(chǎng)的的分包單單位的資資質(zhì)證明明文件，，檢查其其工作質(zhì)質(zhì)量。2)審批施工承包包單位的開(kāi)工工申請(qǐng)書(shū)，檢檢查、核實(shí)與與控制其施工工準(zhǔn)備工作質(zhì)質(zhì)量。3)審批施工單位位提交的施工工組織設(shè)計(jì)方方案,控制工程施工工質(zhì)量的技術(shù)術(shù)措施保障。。4)審核施工承包包單位提交的的有關(guān)材料、、半成品和構(gòu)構(gòu)配件質(zhì)量證證明文件。5)審核施工單位位提交的反映映施工工序的的記錄、動(dòng)態(tài)態(tài)統(tǒng)計(jì)資料或或管理圖表。。(1)審核有關(guān)技術(shù)術(shù)文件、報(bào)告告或報(bào)表Ⅱ6)審核施工單位位提交的階段段產(chǎn)品質(zhì)量證證明文件。7)審批有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)變更、修改改設(shè)計(jì)圖紙等等,確保設(shè)計(jì)及施施工圖紙的質(zhì)質(zhì)量。8)審核有關(guān)應(yīng)用用新技術(shù)、新新工藝、新材材料、新結(jié)構(gòu)構(gòu)等的技術(shù)鑒鑒定書(shū),審批其應(yīng)用審審批報(bào)告,確保新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用的質(zhì)量。。9)審批有關(guān)工程程質(zhì)量缺陷或或質(zhì)量事故的的處理報(bào)告,確保質(zhì)量缺陷陷或事故處理理的質(zhì)量。10)審核與簽署現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)質(zhì)量量技術(shù)報(bào)告、、文件。（2）現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督檢查Ⅰ1）開(kāi)工前的檢檢查。檢查開(kāi)開(kāi)工準(zhǔn)備工作作質(zhì)量，以確確保開(kāi)工及正正常施工質(zhì)量量。2）工序施工中中的質(zhì)量跟蹤蹤控制。主要要是監(jiān)督、檢檢查在工序施施工過(guò)程中，，人員、施工工機(jī)械、材料料、施工工藝藝及環(huán)境條件件是否符合保保證工程質(zhì)量量的要求。3）對(duì)工程質(zhì)量量有重大影響響的工序，還還應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)監(jiān)督與控制施施工過(guò)程，確確保使用材料料及工序過(guò)程程質(zhì)量。（2）現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督檢查Ⅱ4）工序產(chǎn)品，，交接檢查