旅游地產(chǎn)項目策劃及地塊研究

項目策劃必須始于地塊研究第一篇一、地塊研究的意義以立體化眼光從宏觀上審視項目發(fā)現(xiàn)地塊與城市的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與區(qū)域的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與市場的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與環(huán)境的關(guān)系發(fā)現(xiàn)價值預(yù)估風險二、地塊的三維屬性地域面地塊技術(shù)參數(shù)面市場面市場發(fā)展現(xiàn)狀供應(yīng)特征需求特征競爭態(tài)勢發(fā)展趨勢所在地區(qū)的區(qū)位特征所在城市的區(qū)位特征所在區(qū)域的區(qū)位特征所在地段的區(qū)位特征地塊規(guī)模地塊地形地塊地勢地塊地質(zhì)XZY三、地塊研究的內(nèi)容地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標地塊與城市的關(guān)系城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市戰(zhàn)略定位的關(guān)系研究城市定位客群范圍需求特征地塊價值屬性分析三亞旅游城市

全國

常住

渡假

投資

所處地段是否具有代表性

地塊周邊自然環(huán)境是否優(yōu)美

地塊是否毗鄰旅游景點東莞工業(yè)城市原著居民外來工作人員

常住臨時居住

投資

客戶需求分類明顯

地塊是否毗鄰工業(yè)區(qū)

地塊所處地段交通是否便利城市定位使不同特征的地塊蘊含的價值千差萬別地塊與城市規(guī)劃的關(guān)系分析1、成熟區(qū)域的城市規(guī)劃通過區(qū)域的功能、人口結(jié)構(gòu)等因素來影響地塊的價值！2、新的、科學的規(guī)劃對地塊價值具有指導性甚至決定性的影響！3、不科學的規(guī)劃對地塊價值具有誤導作用！地塊與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究1城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)社會特征深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達紡錘型：中層白領(lǐng)人士占主要比重學歷、文化素養(yǎng)、收入水平都相對高，消費觀念相對開放東莞工業(yè)占主導地位啞鈴型：老板和打工者占主要比重老板：最明顯的特征是經(jīng)濟實力雄厚打工者：中層管理人員有一定經(jīng)濟實力，但學歷、文化素養(yǎng)普遍相對低。基層打工者則基本沒有有效購房需求。城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定人口結(jié)構(gòu)的走向，人口結(jié)構(gòu)的需求特征是判斷地塊價值的標準參數(shù)之一地塊與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究2城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)特點受當下金融危機影響程度深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達外向型城市：對國內(nèi)、國際經(jīng)濟形勢敏感是全國樓市受到影響最明顯的城市西安科研教育、國防科技工業(yè)、旅游為主內(nèi)向型城市：相對穩(wěn)定、對國內(nèi)外經(jīng)濟形勢相對麻木受到的影響小，房價仍然呈現(xiàn)緩慢上升的特點國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢通過經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來影響房地產(chǎn)市場形勢，從而影響地塊開發(fā)

不動產(chǎn)具有地域性，所處地域的文化特性便是體現(xiàn)一：

城市文化影響當?shù)鼐用竦乃枷胄愿?，使其興趣愛好具有一定的文化烙印，從而對地塊開發(fā)產(chǎn)生相應(yīng)的影響！因此，不同文化區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)理念自然也有所不同！地塊與城市文化的關(guān)系1——文化影響需求特征房地產(chǎn)==鋼筋+水泥，品品牌后面面是文化化，地產(chǎn)產(chǎn)要用文文化的方方式運作作。在中中國，主主要分為為三大文文化板塊塊：黃河文化化板塊、、珠三角角文化板板塊、長長三角文文化板塊塊。典型型城市代代表分別別為：北京、廣廣州、上上海。黃河文化化“文勝質(zhì)””——愛談?wù)沃?、忽悠悠、注重重形式，，對樓盤的的概念、、身份象象征意義義比較敏敏感。珠江文化化“質(zhì)勝文”——務(wù)實、以以做生意意的眼光光來觀察察世相，更更注重地地段、戶戶型、配配套等具具體特征征。長江文化化“文質(zhì)兼?zhèn)鋫洹薄戎v政治治又講市市場經(jīng)濟濟，比黃河文文化重實實質(zhì)，比比珠江文文化重概概念。中國三大大主要文文化板塊塊地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的人口特征區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析在城市中地位

區(qū)域在城市中所承擔的實質(zhì)功能對地塊價值具有直接影響；

居民對區(qū)域的心理認知程度對地塊的價值同樣具有明顯影響！區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析總體規(guī)劃

區(qū)域規(guī)劃的重心對地塊價值具有直接影響；

區(qū)域格局現(xiàn)狀要求對地塊價值的估量要從現(xiàn)實出發(fā)；

區(qū)域格局轉(zhuǎn)變趨勢要求對地塊價值的估量要具有前瞻性；區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析市政配套

配套現(xiàn)狀直接決定了對區(qū)域的功能和規(guī)劃的支撐力

市政配套哦啊影響項目配套的規(guī)劃、從而影響成本的投入?yún)^(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析交通網(wǎng)絡(luò)

不同類型的項目對交通網(wǎng)絡(luò)的依賴程度不同

交通網(wǎng)絡(luò)的通達性極大的影響著地塊可以支撐的定位區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析人口特征

地塊的地域性本質(zhì)上體現(xiàn)于不同地域人口特征的不同

大多數(shù)項目都根植于區(qū)域市場，因此區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)直接決定了區(qū)域可以支撐的項目定位定性明顯顯且成熟熟的區(qū)域域往往直直接決定定地塊的的產(chǎn)品定定位案例——廣州天河河區(qū)的中中旅商務(wù)務(wù)大廈定定位的失失誤地塊研究究不足導導致對地地塊價值值把握不不準、從從而影響響定位的的精準地塊與市場的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展趨勢市場競爭態(tài)勢市場屬性1對地塊的作用分析現(xiàn)狀

供求現(xiàn)狀、價格水平分析

產(chǎn)品形態(tài)、風格特征分析

需求習慣分析市場屬性2對地塊的作用分析發(fā)展趨勢

價格的變化趨勢

產(chǎn)品形態(tài)、風格的變化趨勢

需求特征的變化趨勢市場屬性3對地塊的作用分析競爭態(tài)勢

不同區(qū)域的競爭態(tài)勢不同

不同地段的競爭態(tài)勢不同

不同檔次、風格、形態(tài)的產(chǎn)品的競爭態(tài)勢不同地塊與周周邊環(huán)境境的關(guān)系系地塊周邊邊的自然然環(huán)境地塊周邊邊的市政政配套地塊周邊邊的競爭爭對手地塊周邊邊的交通通網(wǎng)絡(luò)地塊周邊環(huán)境屬性1與地塊的關(guān)系分析自然環(huán)境

項目必須與地塊周邊的自然環(huán)境相融合或者相補充：周邊自然環(huán)境優(yōu)美且稀缺：則為地塊一大價值周邊自然環(huán)境差：則需要在項目內(nèi)部進行補充地塊周邊環(huán)境屬性2與地塊的關(guān)系分析競爭態(tài)勢

競爭焦點

競爭激烈程度以及趨勢地塊周邊環(huán)境屬性3與地塊的關(guān)系分析社會環(huán)境

社會治安、人文、風俗等都有可能隱含著地塊的價值點！地塊周邊環(huán)境屬性4與地塊的關(guān)系分析

配套

完善的配套，則是地塊的價值屬性之一

周邊配套不完善，則需要項目本身來補充

市政配套與項目的投入有直接的關(guān)系地塊周邊環(huán)境屬性5與地塊的關(guān)系分析交通網(wǎng)絡(luò)

交通發(fā)達是價值屬性之一

毗鄰交通干道可能是優(yōu)勢也可能是劣勢案例——石家莊龍龍泉花園園概況：占地200畝、容積積率1.8離市區(qū)25分鐘車程程無任何配配套。價格：多層480元/平方米小高層1300元/平方米25分鐘車程程不算遠遠、價格格也不算算高為什么賣賣不動？？地塊地形與技術(shù)指標用地性質(zhì)地塊四至規(guī)劃技術(shù)指標案例：肇肇慶四會會市商貿(mào)貿(mào)城項目目本項目占占地面積積約500畝，位于于肇慶地地區(qū)四會會市的大大沙鎮(zhèn)，，同時又又是321國道與四四會大道道的交匯匯處。從從地理位位置上看看，該鎮(zhèn)鎮(zhèn)是廣東東省的中中心鎮(zhèn)。。但是該該鎮(zhèn)的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展水平仍仍然比較較落后，，2007年GDP約25億，人口口約8.6萬。產(chǎn)業(yè)業(yè)處于從從農(nóng)業(yè)向向工業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的階階段，基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的的落后、、大量荒荒廢的魚魚塘和農(nóng)農(nóng)田加上上工業(yè)發(fā)發(fā)展帶來來的環(huán)境境污染，，導致該該鎮(zhèn)的宜宜居性非非常低。。項目概況況在實地考考察完項項目之后后，最直直接的問問題就是是：第一：地地塊周邊邊環(huán)境幾幾近荒涼涼！遠離居民民區(qū)、人人流稀少少自然環(huán)境境可以說說是”綠綠色沙漠漠“極度缺乏乏市政配配套、商商業(yè)配套套、生活活配套等等工業(yè)污染染開始蔓蔓延第二：在在這樣的的地段，，項目500畝規(guī)模盡盡顯尷尬尬！500畝規(guī)模進進不足以以造城，，退守大大沙又難難以尋求求支撐?。〉谌鹤髯鳛榇笊成车牡谝灰粋€房地地產(chǎn)項目目，孤軍軍作戰(zhàn)，板塊塊效應(yīng)無無從談起起！很多房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)域都都是在政政府規(guī)劃劃的前提提下進行行，或者者商貿(mào)區(qū)區(qū)、或者者未來城城中心、、或者行行政中心心、或者者物流中中心、或或者休閑閑中心等等，都可可謂師出出有名，，容易得得到市場場的認可可。而本項目目所處區(qū)區(qū)域既沒沒有形成成任何板板塊，也也沒有正正式而具具體的政政府規(guī)劃劃定位。。在這種背背景下，，直接進進入市調(diào)調(diào)是盲目的，無法法確定市市調(diào)要解解決的核核心問題題和市調(diào)調(diào)工作的的詳略之之分。而而應(yīng)應(yīng)首先對對地塊進進行研究究，以發(fā)發(fā)現(xiàn)地塊塊所蘊含含的價值值所在，，同時為為展開市市調(diào)工作作提供方方向性指指導。研究一：：地塊與與城市（（地區(qū)））的關(guān)系系分析1、本項目目所處地地區(qū)是珠珠三角區(qū)區(qū)域和粵粵西地區(qū)區(qū)的過渡渡地帶，，經(jīng)濟發(fā)發(fā)展、城城市建設(shè)設(shè)還處于于相對落落后的水水平。2、該地區(qū)區(qū)以工業(yè)業(yè)為主導導產(chǎn)業(yè)，，人口結(jié)結(jié)構(gòu)呈““啞鈴型型”，企企業(yè)高層層管理人人員和藍藍領(lǐng)人士士是一端端，幾層層打工人人員是另另一端，，幾乎沒沒有白領(lǐng)領(lǐng)人士。。3、根據(jù)政政府規(guī)劃劃，將是承接接珠三角角區(qū)域相相對低端端的產(chǎn)業(yè)業(yè)的重要要基地??！隨著工業(yè)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的完完善，越越來越多多的工廠廠將進駐駐。從而而會帶動動當?shù)亟?jīng)經(jīng)濟的增增長、居居民收入入水平的的提高、、人口的的增加等等。這對對于本項項目將是是一大利利好！4、該地區(qū)區(qū)經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)以工工業(yè)為主主，又沒沒有極具具吸引力力的自然然環(huán)境資資源或者者歷史文文化資源源，注定定了該地地區(qū)住宅宅項目向向城市以以外區(qū)域域的輻射射力有限限！四會市的的區(qū)位示示意簡圖圖研究二：：地塊與與區(qū)域的的關(guān)系分分析1、本項目目所處區(qū)區(qū)域交通通發(fā)達，，國道、、省道、、鐵路、、快速路路、港口口一應(yīng)俱俱全，且且仍在不不斷完善善。321國道介于于珠三角角和粵西西地區(qū)之之間的一一段可謂謂黃金走走廊；2、本區(qū)域域是從珠珠三角進進入粵西西地區(qū)的的咽喉地地帶，可可謂黃金金走廊的的門戶；；3、本區(qū)域域內(nèi)人口口無論購購房區(qū)域域傾向和和消費軌軌跡上呈呈現(xiàn)四方方割據(jù)的的格局，，而沒有有一個核核心；4、根據(jù)政政府規(guī)劃劃，準備備將地塊塊所屬大大沙鎮(zhèn)打打造成““肇慶市市第一鎮(zhèn)鎮(zhèn)”！雖雖然具體體的規(guī)劃劃還未出出臺，但但是這將將在一定定程度上上提升市市場預(yù)期期！項目地地塊的的宏觀觀區(qū)位位示意意簡圖圖地塊位置研究三三：地地塊與與地段段的關(guān)關(guān)系分分析1、地塊塊所處處地段段的自自然環(huán)環(huán)境像像“綠綠色沙沙漠””，同同時開開始受受到工工業(yè)污污染，，自然環(huán)環(huán)境在在此具具有很很強的的稀缺缺性，值得得本項項目在在園林林綠化化上予予以重重視??！2、所處處地段段生活活配套套設(shè)施施極為為缺乏乏，本本項目目必須須通過過自身身的配配套來來補充充。3、321國道和和四會會大道道途徑徑該地地段，，在區(qū)區(qū)域范范圍內(nèi)內(nèi)具有有明顯顯的優(yōu)優(yōu)勢，，不過過由于于該地地段遠遠離大大沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心，，因此此對于大大沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口口而言言，本本項目目的交交通條條件沒沒有絲絲毫吸吸引力力！研究四四：地地塊與與市場場的關(guān)關(guān)系分分析1、該區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場還處處于粗粗放經(jīng)經(jīng)營的的階段段，居居住置置業(yè)需需求主主導市市場；；2、整體體而言言，該該區(qū)域域市場場中高高端產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)不不足；；3、相比比珠三三角區(qū)區(qū)域城城市，，該區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場受金金融危危機影影響程程度不不明顯顯，仍仍然具具有較較強的的剛性性需求求！研究五五：地地塊技技術(shù)條條件分分析1、地塊塊面積積約500畝，該該區(qū)域域范圍圍內(nèi)屈屈指可可數(shù)，，不過過如果果本項項目僅僅僅局局限于于大沙沙鎮(zhèn)，，那么么如此此規(guī)模模便是是一大大劣勢勢！2、地塊塊僅靠靠321國道，，而且且呈狹狹長形形狀，，是劣劣勢之之一；；3、地塊塊成本本相對對低，，是優(yōu)優(yōu)勢之之一。。通過以以上關(guān)關(guān)系分分析，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：該區(qū)域域最大大的機機遇在在于無無論居居民購購房區(qū)區(qū)域傾傾向還還是消消費軌軌跡都都沒有有形成成一個個核心心！本地塊塊最大大的價價值屬屬性在在于其其經(jīng)濟濟區(qū)位位、交交通條條件以以及規(guī)規(guī)模?。∪绻颈卷椖磕績H僅僅局限限于大大沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)市場場，難難以尋尋求足足夠的的市場場支撐撐，且且無法法充分分挖掘掘經(jīng)濟濟區(qū)位位、地地塊交交通及及規(guī)模模上的的價值值！地塊所所處地地段最最大的的優(yōu)勢勢在于于是黃黃金走走廊的的門戶戶！基于以以上發(fā)發(fā)現(xiàn)，，為了了充分分挖掘掘地塊塊價值值，我我們認認為本本項目毫無無退路路，只只有向向大沙沙鎮(zhèn)以以外更更廣的