房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程合約法律講稿

合約與法律管理主講人：譚敬慧二OO八年十一月—建設(shè)工程合約法律一個(gè)案例：

某建筑A公司與某房地產(chǎn)B公司，簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，雙方約定A公司的投入是工程施工所需要的工程款，B公司的投入是土地使用權(quán)，工程竣工后AB雙方按4：6分配房產(chǎn)。后來B公司資金困難，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，終止合作開發(fā)合同，但由A公司繼續(xù)施工，B公司按成本價(jià)用部分房產(chǎn)抵扣欠付的工程款。后來B公司將所有房產(chǎn)銷售完畢，A公司向法院起訴要求B公司支付抵扣給A公司的房產(chǎn)的成本價(jià)和銷售價(jià)的差額。啟發(fā)：

合同基本條件商務(wù)通知權(quán)利與權(quán)益

主題一、現(xiàn)狀二、招投標(biāo)中的法律風(fēng)險(xiǎn)三、工程合同實(shí)施重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)四、項(xiàng)目進(jìn)度法律風(fēng)險(xiǎn)五、工程項(xiàng)目證據(jù)收集六、疑難解答七、案例一、合約現(xiàn)狀法律關(guān)系復(fù)雜

合同種類多：承發(fā)包合同、擔(dān)保合同、特許經(jīng)營、借款合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、居間合同等合同履行時(shí)間長：過程中變更多、變數(shù)大

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多

不確定性多：主體資信、項(xiàng)目、市場(chǎng)環(huán)境

法律環(huán)境國內(nèi)或國外：涉及的法律更多，效力級(jí)次與區(qū)域異同

國際慣例

全球經(jīng)濟(jì)一體化，國際慣例被越來越多的被適用二、招投標(biāo)中的法律問題（1）參與主體—各自權(quán)利與義務(wù)：1.招標(biāo)人：2.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)：3.投標(biāo)人：

4.行政監(jiān)督部門：監(jiān)督權(quán)與處罰權(quán)：是否可以宣布中標(biāo)無效？《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》89號(hào)令第五十條：招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中有《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定中標(biāo)無效情形的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門宣布中標(biāo)無效，責(zé)令重新組織招標(biāo)，并依法追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任。

問題:招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人的法律關(guān)系？二、招投標(biāo)中的法律問題（2）招標(biāo)方式的區(qū)別：

招標(biāo)投標(biāo)法：公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)

政府采購法：有六種方式：公開招標(biāo)（應(yīng)作為政府采購的主要采購方式）、邀請(qǐng)招標(biāo)、競爭性談判、單一來源采購、詢價(jià)、國務(wù)院政府采購監(jiān)督管理部門認(rèn)定的其他采購方式關(guān)于招標(biāo)方式：

1.公開招標(biāo)：招標(biāo)人需向不特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)；須采取公告的方式，向社會(huì)公眾明示其招標(biāo)要求。

2.邀請(qǐng)招標(biāo)：招標(biāo)人在一定范圍內(nèi)（3個(gè)以上）邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)；須向特定的潛在投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

▲除對(duì)國家和地方重點(diǎn)項(xiàng)目采用邀請(qǐng)招標(biāo)作了必要的限制外（見招投標(biāo)法第11條），允許招標(biāo)人對(duì)上述兩種招標(biāo)方式自行選擇。二、招投標(biāo)中的法律問題（2）關(guān)于強(qiáng)制招標(biāo)范圍：

《招標(biāo)投標(biāo)法》第3條：在我國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)：（一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；（二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目；（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。3號(hào)令規(guī)定：《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》

第七條本規(guī)定第二條至第六條規(guī)定范圍內(nèi)的各類工程建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：

（一）施工單項(xiàng)合同估算價(jià)的２００萬元人民幣以上的；

（二）重要設(shè)備、材料等貨物采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在１００萬元人民幣以上的；

（三）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在５０萬元人民幣以上的；

（四）單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在３０００萬元人民幣以上的。二、招投標(biāo)中的法律問題（2）《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》中第七條具有下列情形的，可以不進(jìn)行招標(biāo)：（一）涉及國家安全的、國際秘密而不適宜招標(biāo)的；

（二）應(yīng)急項(xiàng)目不適宜招標(biāo)的；

（三）利用政府投資資金實(shí)行以工代賑需要使用農(nóng)民工的；

（四）承包商、供應(yīng)商或者服務(wù)提供者少于三家的；（五）需要采用不可替代的專利或者專有技術(shù)的；（六）采購人自身具有相應(yīng)資質(zhì)，能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或者提供的；

（七）以招標(biāo)方式選擇的特許經(jīng)營項(xiàng)目投資人，具有相應(yīng)資質(zhì)能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或者提供特許經(jīng)營項(xiàng)目的工程、貨物或者服務(wù)的；（八）需要從原承包商、供應(yīng)商、服務(wù)提供者采購工程貨物服務(wù)，否則將影響施工或者配套要求的；（九）法律、行政法規(guī)等規(guī)定的其他情形?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》中標(biāo)無效情形有：第五十條招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)違反本法規(guī)定，泄露應(yīng)當(dāng)保密的與招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的情況和資料的，或者與招標(biāo)人、投標(biāo)人串通損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人合法權(quán)益的。前款所列行為影響中標(biāo)結(jié)果的，中標(biāo)無效。－串通第五十二條依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的招標(biāo)人向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量或者可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況的，或者泄露標(biāo)底的。前款所列行為影響中標(biāo)結(jié)果的，中標(biāo)無效。－泄密第五十三條投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的，投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄的手段謀取中標(biāo)的，中標(biāo)無效。-串通第五十四條投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)的，中標(biāo)無效。…－騙取第五十五條依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人違反本法規(guī)定，與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的，前款所列行為影響中標(biāo)結(jié)果的，中標(biāo)無效。－談判第五十七條招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)委員會(huì)依法推薦的中標(biāo)候選人以外確定中標(biāo)人的，依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目在所有投標(biāo)被評(píng)標(biāo)委員會(huì)否決后自行確定中標(biāo)人的，中標(biāo)無效。－自行定標(biāo)續(xù)上頁問題：：分包商商選擇擇、供供應(yīng)商商選擇擇的招招標(biāo)問問題EPC項(xiàng)目招招標(biāo)投投標(biāo)在在國內(nèi)內(nèi)的適適用問問題：：資質(zhì)質(zhì)中標(biāo)簽簽約后后終止止履行行合同同的法法律后后果暫估價(jià)價(jià)項(xiàng)目目的招招標(biāo)問問題：：招標(biāo)標(biāo)人與與總承承包人人共同同招標(biāo)標(biāo)產(chǎn)生生的法法律后后果？？續(xù)上頁頁案情介介紹2001年5月9日A公司與與B公司簽簽訂了了建筑筑安裝裝工程程承包包合同同，合合同約約定由由B公司負(fù)負(fù)責(zé)承承建A公司的的車間間車庫庫等5個(gè)單位位工程程，承承包工工程總總造價(jià)價(jià)230萬元，，施工工期為為2001年5月10日至同同年10月30日竣工工。施工期期間，，A公司陸陸續(xù)付付給B公司工工程款款，截截止到到2002年2月，A公司共共付給給B公司工工程款款共計(jì)計(jì)195萬元，，余下下工程程款至至今未未付，，為此此B公司向向山東東蓬萊萊市人人民法法院起起訴，，要求求判定定A公司立立即付付清拖拖欠的的工程程款60萬元。。據(jù)法院院查明明，A公司在在對(duì)外外發(fā)包包工程程時(shí)以以及工工程施施工后后，未未辦理理施工工許可可證。。案例：：無證證發(fā)包包引起起的合合同效效力爭爭議續(xù)上頁頁法院認(rèn)認(rèn)為：：《建筑法法》規(guī)定，，簽訂訂合同同時(shí)發(fā)發(fā)包方方必須須具有有施工工許可可證或或開工工報(bào)告告，承承包方方必須須具備備法人人資格格和資資質(zhì)證證書，，B公司雖雖然具具備法法人資資格和和資質(zhì)質(zhì)證書書，但但A公司至至發(fā)包包時(shí)至至今未未辦理理施工工許可可證，，故A公司和和B公司雙雙方簽簽訂建建筑安安裝工工程承承包合合同屬屬無效效合同同。根根據(jù)山山東省省高級(jí)級(jí)人民民法院院關(guān)于于無效效建筑筑工程程承包包合同同的處處理，，對(duì)建建筑工工程已已完工工且質(zhì)質(zhì)量合合格，，建筑筑單位位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照已完完工的的實(shí)際際造價(jià)價(jià)支付付給施施工企企業(yè)相相應(yīng)價(jià)價(jià)款的的規(guī)定定，故故支持持B公司要求A公司按實(shí)際際造價(jià)支付付余額的工工程的請(qǐng)求求。2004年12月，山東省省蓬萊市人人民法院一一審判決：：A公司付給B公司工程款款1548195.75元。后山東東省煙臺(tái)市市中級(jí)人民民法院二審審中判決駁駁回上訴，，維持原判判。續(xù)上頁—案件分析（一）關(guān)于于《山東省高級(jí)級(jí)人民法院院關(guān)于審理理建筑工程程承包合同同糾紛案件件若干問題題的意見》的效力問題題1、1981年6月10日通過的《全國人民代代表大會(huì)常常務(wù)委員會(huì)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)法律解釋釋工作的決決議》規(guī)定：凡屬屬于法院審審判工作中中具體應(yīng)用用法律、法法令的問題題，由最高高人民法院院（下稱高高法）進(jìn)行行解釋。2、對(duì)于地方方高院的解解釋的效力力，1987年3月31日《最高人民法法院關(guān)于地地方各級(jí)法法院不宜制制定司法解解釋性質(zhì)文文件問題的的批復(fù)》中對(duì)廣西壯壯族自治區(qū)區(qū)高級(jí)人民民法院《關(guān)于處理房房、宅基地地案件貫徹徹執(zhí)行有關(guān)關(guān)政策法律律若干問題題的意見》就認(rèn)為：該該文件具有有司法解釋釋性質(zhì)，地地方各級(jí)法法院不宜制制定。3、《建筑法》第7條規(guī)定：建建筑工程開開工前，建建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照國國家有關(guān)規(guī)規(guī)定向工程程所在地縣縣級(jí)以上人人民政府建建設(shè)行政主主管部門申申請(qǐng)領(lǐng)取施施工許可證證；但是，，國務(wù)院建建設(shè)行政主主管部門確確定的限額額以下的小小型工程除除外。按照照國務(wù)院規(guī)規(guī)定的權(quán)限限扣程序批批準(zhǔn)開工報(bào)報(bào)告的建筑筑工程，不不再領(lǐng)取施施工許可證證。4、第64條規(guī)定：違違反本法規(guī)規(guī)定，未取取得施工許許可證或者者開工報(bào)告告未經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)擅自施工工的，責(zé)令令改正，對(duì)對(duì)不符合開開工條件的的責(zé)令停止止施工，可可以處以罰罰款。5、從我國《建筑法》來看并沒有有直接規(guī)定定發(fā)包方因因沒有施工工許可證而而導(dǎo)致合同同無效。二、招投標(biāo)標(biāo)中的法律律問題（3）中介服務(wù)費(fèi)費(fèi)用引起的的法律爭議議爭議焦點(diǎn)：：1、居間合同同的效力：：串通的嫌嫌疑2、費(fèi)用金額額標(biāo)準(zhǔn)：公公平合理的的原則處理理定價(jià)法律規(guī)定：：1、《合同法》第426條、第427條，居間人人促成合同同成立的，，委托人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照約約定支付報(bào)報(bào)酬。居間間人未促成成合同成立立的不得要要求支付報(bào)報(bào)酬，但可可以要求委委托人支付付從事居間間活動(dòng)支出出的必要費(fèi)費(fèi)用。2、《招標(biāo)投標(biāo)法法》二、招投標(biāo)標(biāo)中的法律律問題（4）-案例案情介紹（（case1）當(dāng)事人A與某建筑公公司簽訂協(xié)協(xié)議，約定定由A幫助該公司司承接某建建設(shè)工程總總承包項(xiàng)目目，在建筑筑公司與開開發(fā)商簽訂訂工程合同同后一周內(nèi)內(nèi)，向其支支付開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)30萬元。協(xié)議議簽訂后，，建筑公司司未按照協(xié)協(xié)議約定支支付相應(yīng)費(fèi)費(fèi)用。A訴至法院，，要求建筑筑公司給付付開發(fā)費(fèi)30萬元。建筑公司答答辯稱，該該項(xiàng)目屬商商品房住宅宅建設(shè)項(xiàng)目目，應(yīng)依法法招標(biāo)，協(xié)協(xié)議約定A幫助建筑公公司承接該該建設(shè)項(xiàng)目目，違反了了招投標(biāo)法法的規(guī)定。。同時(shí)A不具備招投投標(biāo)代理機(jī)機(jī)構(gòu)資格，，無權(quán)代理理公司投標(biāo)標(biāo)活動(dòng)。該該中介服務(wù)務(wù)協(xié)議因內(nèi)內(nèi)容違法、、主體不合合格，應(yīng)屬屬無效合同同。案件結(jié)果法院認(rèn)為，，協(xié)議屬居居間合同，，目的是利利用A的個(gè)人關(guān)系系在招標(biāo)人人開發(fā)商與與投標(biāo)人建建筑公司之之間建立關(guān)關(guān)系，為建建筑公司在在投標(biāo)中獲獲取優(yōu)勢(shì)，，從而達(dá)到到簽訂建設(shè)設(shè)工程承包包合同的目目的。本案案工程為商商品住宅建建設(shè)工程項(xiàng)項(xiàng)目，屬于于關(guān)系社會(huì)會(huì)公共利益益、公共安安全的公用用事業(yè)項(xiàng)目目，必須進(jìn)進(jìn)行招標(biāo)。。根據(jù)《招投標(biāo)法》的規(guī)定，招招投標(biāo)活動(dòng)動(dòng)遵循公開開、公正、、公平和誠誠實(shí)信用原原則，任何何單位和個(gè)個(gè)人不得非非法干預(yù)、、影響投標(biāo)標(biāo)結(jié)果，該該合同違反反了《招投標(biāo)法》的禁止性規(guī)規(guī)定，為無無效合同。。施工總承包包工程總承包包設(shè)計(jì)施工總總承包DB/EPC合同專業(yè)承包勞務(wù)分包勞動(dòng)合同三、工程合合同類型（一）建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)出讓合合同的效力力問題1、《最高人民法法院關(guān)于審審理涉及國國有土地使使用權(quán)合同同糾紛案件件適用法律律問題的解解釋》（以下簡稱稱“司法解解釋”）對(duì)對(duì)無效情形形作了如下下規(guī)定：（1）主體不適適格開發(fā)區(qū)管理理委員會(huì)作作為出讓方方與受讓方方訂立的土土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定無效。。（2）協(xié)議出出讓價(jià)格格條款經(jīng)市、縣縣人民政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)同意以以協(xié)議方方式出讓讓的土地地使用權(quán)權(quán)，土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金低于訂訂立合同同時(shí)當(dāng)?shù)氐卣窗凑諊壹乙?guī)定確確定的最最低價(jià)的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定土土地使用用權(quán)出讓讓合同約約定的價(jià)價(jià)格條款款無效。。2、土地出出讓的招招標(biāo)拍賣賣掛牌違違反《招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)法》、《拍賣法》造成中標(biāo)標(biāo)、競得得無效的的?！墩袠?biāo)拍賣賣掛牌出出讓國有有建設(shè)用用地使用用權(quán)規(guī)定定》規(guī)定：““第二十十五條中中標(biāo)人人、競得得人有下下列行為為之一的的，中標(biāo)標(biāo)、競得得結(jié)果無無效；造造成損失失的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法承擔(dān)賠賠償責(zé)任任：（一）提提供虛假假文件隱隱瞞事實(shí)實(shí)的；（二）采采取行賄賄、惡意意串通等等非法手手段中標(biāo)或者者競得的的?！?、具有《合同法》第52條規(guī)定的的五種情情形之一一。三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的合合同效力力問題三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的合合同效力力問題（二）建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合合同的效效力問題題1、未辦理理土地使使用權(quán)變變更登記記手續(xù)司法解釋釋規(guī)定：：土地使使用權(quán)人人作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方與與受讓方方訂立土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同同后，當(dāng)當(dāng)事人一一方以雙雙方之間間未辦理理土地使使用權(quán)變變更登記記手續(xù)為為由，請(qǐng)請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)合同無無效的，，不予支支持。2、未取得得出讓土土地使用用權(quán)證書書與受讓讓方訂立立合同轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)司法解釋釋規(guī)定：：轉(zhuǎn)讓方方未取得得出讓土土地使用用權(quán)證書書與受讓讓方訂立立合同轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)，起訴訴前轉(zhuǎn)讓讓方已經(jīng)經(jīng)取得出出讓土地地使用權(quán)權(quán)證書或或者有批批準(zhǔn)權(quán)的的人民政政府同意意轉(zhuǎn)讓的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定合合同有效效。續(xù)上頁3、土地使使用權(quán)人人作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方就就同一出出讓土地地使用權(quán)權(quán)訂立數(shù)數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓讓合同，，轉(zhuǎn)讓合合同效力力。（1）數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同如果沒沒有無效效的情形形，均為為有效，，我國法法律不禁禁止就一一個(gè)土地地使用權(quán)權(quán)訂立數(shù)數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓讓合同。。（2）請(qǐng)求權(quán)權(quán)順序司法解釋釋規(guī)定：：土地使使用權(quán)人人作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方就就同一出出讓土地地使用權(quán)權(quán)訂立數(shù)數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓讓合同，，在轉(zhuǎn)讓讓合同有有效的情情況下，，受讓方方均要求求履行合合同的，，按照以以下情形形分別處處理：（一）已經(jīng)辦理理土地使使用權(quán)變變更登記記手續(xù)的受讓方方，請(qǐng)求求轉(zhuǎn)讓方方履行交交付土地地等合同同義務(wù)的的，應(yīng)予予支持；；（二）均均未辦理理土地使使用權(quán)變變更登記記手續(xù)，，已先行合合法占有有投資開開發(fā)土地地的受讓方方請(qǐng)求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方履履行土地地使用權(quán)權(quán)變更登登記等合合同義務(wù)務(wù)的，應(yīng)應(yīng)予支持持；（三）均均未辦理理土地使使用權(quán)變變更登記記手續(xù)，，又未合合法占有有投資開開發(fā)土地地，先行支付付土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓款的受讓方方請(qǐng)求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方履履行交付付土地和和辦理土土地使用用權(quán)變更更登記等等合同義義務(wù)的，，應(yīng)予支支持；（四）合合同均未未履行，，依法成立立在先的的合同受讓方請(qǐng)請(qǐng)求履行行合同的的，應(yīng)予予支持。。續(xù)上頁4、轉(zhuǎn)讓劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)，未經(jīng)經(jīng)有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人人民政府府批準(zhǔn)。。司法解釋釋規(guī)定：：土地使使用權(quán)人人未經(jīng)有有批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人民民政府批批準(zhǔn)，與與受讓方方訂立合合同轉(zhuǎn)讓讓劃撥土土地使用用權(quán)的，，應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定合同同無效。。但起訴訴前經(jīng)有有批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人民民政府批批準(zhǔn)辦理理土地使使用權(quán)出出讓手續(xù)續(xù)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定合同有有效。批準(zhǔn)是劃撥土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同的的生效要件件。三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的合合同效力力問題（三）合合作開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)合同的的效力問問題1、一方或或各方不不具備房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營資質(zhì)的的司法解釋釋規(guī)定：：合作開開發(fā)房地地產(chǎn)合同同的當(dāng)事人一一方具備備房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營資質(zhì)質(zhì)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定合同有有效。當(dāng)事人雙雙方均不不具備房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營資質(zhì)的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定合合同無效效。但起訴前當(dāng)事人一一方已經(jīng)經(jīng)取得房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營資質(zhì)或或者已依依法合作作成立具具有房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營資資質(zhì)的房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定合同同有效。。2、未經(jīng)經(jīng)有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人人民政府府批準(zhǔn)，，以劃撥撥土地使使用權(quán)作作為投資資與他人人訂立合合同合作作開發(fā)房房地產(chǎn)的的司法解釋釋規(guī)定：：土地使使用權(quán)人人未經(jīng)有有批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人民民政府批批準(zhǔn)，以以劃撥土土地使用用權(quán)作為為投資與與他人訂訂立合同同合作開開發(fā)房地地產(chǎn)的，，應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定合同同無效。。但起訴前已經(jīng)辦理理批準(zhǔn)手手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定合同同有效。。續(xù)上頁3、投資資數(shù)額超超出合作作開發(fā)房房地產(chǎn)合合同的約約定司法解釋釋條規(guī)定定：投資資數(shù)額超超出合作作開發(fā)房房地產(chǎn)合合同的約約定，對(duì)增加的的投資數(shù)數(shù)額的承承擔(dān)比例例，當(dāng)事事人協(xié)商商不成的的，按照照當(dāng)事人人的過錯(cuò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)責(zé)于當(dāng)事人的的事由或者當(dāng)當(dāng)事人的過錯(cuò)錯(cuò)無法確定的的，按照約定的投資比比例確定；沒有約約定投資比例例的，按照約約定的利潤分分配比例確定定。4、房屋實(shí)際建建筑面積少于于合作開發(fā)房房地產(chǎn)合同的的約定司法解釋規(guī)定定：房屋實(shí)際際建筑面積少少于合作開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)合同同的約定，對(duì)對(duì)房屋實(shí)際建建筑面積的分分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不不成的，按照照當(dāng)事人的過過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)責(zé)于當(dāng)事人的的事由或者當(dāng)當(dāng)事人過錯(cuò)無無法確定的，，按照約定的利潤潤分配比例確定。續(xù)上頁5、房屋實(shí)際建建筑面積超出出規(guī)劃建筑面面積司法解釋規(guī)定定：房屋實(shí)際際建筑面積超超出規(guī)劃建筑筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的的人民政府主主管部門批準(zhǔn)準(zhǔn)后，當(dāng)事人對(duì)超超出部分的房房屋分配比例例協(xié)商不成的的，按照約定定的利潤分配配比例確定。對(duì)增加的投投資數(shù)額的承承擔(dān)比例，當(dāng)當(dāng)事人協(xié)商不不成的，按按照約定的投投資比例確定定；沒有約定定投資比例的的，按照約定定的利潤分配配比例確定。。6、依法需經(jīng)批批準(zhǔn)的房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人民政府府主管部門批批準(zhǔn)或房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未未取得建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證或擅自變變更建設(shè)工程程規(guī)劃司法解釋對(duì)以以上三種情形形的規(guī)定是：：“當(dāng)事人請(qǐng)請(qǐng)求分配房地地產(chǎn)項(xiàng)目利益益的，不予受理；已經(jīng)受理的的，駁回起訴；因當(dāng)事人隱隱瞞建設(shè)工程程規(guī)劃變更的的事實(shí)所造成成的損失，由由當(dāng)事人按照照過錯(cuò)承擔(dān)。。續(xù)上頁7、當(dāng)事人違反反規(guī)劃開發(fā)建建設(shè)的房屋被被拆除后損失失承擔(dān)司法解釋規(guī)定定：當(dāng)事人違違反規(guī)劃開發(fā)發(fā)建設(shè)的房屋屋，被有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人民民政府主管部部門認(rèn)定為違違法建筑責(zé)令令拆除，當(dāng)事人對(duì)損失失承擔(dān)協(xié)商不不成的，按照照當(dāng)事人過錯(cuò)錯(cuò)確定責(zé)任；過錯(cuò)無法確確定的，按照約定的投投資比例確定定責(zé)任；沒有約定投投資比例的，，按照約定的利潤分分配比例確定定責(zé)任。8、當(dāng)事人未足足額交納出資資或要求將房房屋預(yù)售款充充抵投資的司法解釋規(guī)定定：合作開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)合同同約定僅以投資資數(shù)額確定利利潤分配比例例，當(dāng)事人未未足額交納出出資的，按照當(dāng)事人人的實(shí)際投資比例例分配利潤。合作開發(fā)房地地產(chǎn)合同的當(dāng)當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款款充抵投資參參與利潤分配配的，不予支持。。續(xù)上頁9、合作開發(fā)合合同被認(rèn)定為為其他合同的的情形。根據(jù)司法解釋釋，有不承擔(dān)擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)約約定的合作開開發(fā)合同會(huì)被被認(rèn)定為其他他合同：（a）約定提供土地地使用權(quán)的當(dāng)當(dāng)事人不承擔(dān)擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定為土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同同。（b）約定提供資金金的當(dāng)事人不不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定為房屋買賣賣合同。（c）約定提供資金金的當(dāng)事人不不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定為借款合同同。（d）約定提供資金金的當(dāng)事人不不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其其他形式使用用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定為房屋租賃賃合同。因主體資格欠欠缺而應(yīng)認(rèn)定定為無效：1、不具有從事事建筑活動(dòng)主主體資格的個(gè)個(gè)人、合伙組組織或企業(yè)以以具有從事建建筑活動(dòng)資格格的建筑企業(yè)業(yè)的名義承攬攬工程。2、無資質(zhì)或資資質(zhì)等級(jí)低的的建筑企業(yè)以以資質(zhì)等級(jí)高高的建筑企業(yè)業(yè)的名義承攬攬工程。3、未取得土地地使用權(quán)證、、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證，，未辦理報(bào)建建手續(xù)的“三無”工程的發(fā)包人人與承包人簽簽訂的合同？？業(yè)主：法法人資格，資資信＝資產(chǎn)+信用總承包：掛靠靠投標(biāo)單獨(dú)分包指定分包聯(lián)營體投標(biāo)共同招標(biāo)母公司為子公公司招標(biāo)三、工程合同同實(shí)施－主體體與法律責(zé)任任三、工程合同同實(shí)施－合同中的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)代表現(xiàn)場(chǎng)代表發(fā)包人：監(jiān)理人：承包人：項(xiàng)目目經(jīng)理、合約約商務(wù)經(jīng)理、、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理分包人：指定定分包、暫估估價(jià)分包、總總承包的分包包問題：1、合同約定發(fā)發(fā)包人簽字方方生效，實(shí)踐踐中未簽字，，是否產(chǎn)生變變更效力？2、監(jiān)理簽字的的效力3、默示條款是是否成立三、工程合同同實(shí)施－合同價(jià)格概概述計(jì)價(jià)方式：固固定價(jià)格：固固定總價(jià)、固固定單價(jià)可調(diào)價(jià)格成本加酬金風(fēng)險(xiǎn)包干：范范圍、形式、、內(nèi)容重點(diǎn)理解：按按實(shí)結(jié)算：明明確含義（包括量、價(jià)價(jià)）三、工程合同同實(shí)施－合同價(jià)格概概述08工程量清單規(guī)規(guī)范中的計(jì)價(jià)價(jià)規(guī)范（1）強(qiáng)制適用范范圍：全部使用國有有資金投資或或國有資金投投資為主（以以下二者簡稱稱“國有資金金投資”）的的工程建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，必須采用工程量清清單計(jì)價(jià)（2）綜合單價(jià)：：完成一個(gè)規(guī)定定計(jì)量單位的的分部分項(xiàng)工工程量清單項(xiàng)項(xiàng)目或措施清清單項(xiàng)目所需需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用用費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)與利潤，以及一定范圍內(nèi)的的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。以上定義是一一種狹義上的的綜合單價(jià)，，規(guī)費(fèi)和稅金金等不可競爭爭的費(fèi)用并不不包括在項(xiàng)目目單價(jià)中，這這和國際上所所謂的綜合單單價(jià)不同。續(xù)上頁（3）規(guī)費(fèi)根據(jù)省級(jí)政府府或省級(jí)有關(guān)關(guān)權(quán)力部門規(guī)規(guī)定必須繳納納的，應(yīng)計(jì)入入建筑安裝工工程造價(jià)的費(fèi)費(fèi)用。（4）工程量清單單工程量清單應(yīng)應(yīng)由分部分項(xiàng)工程程量清單、措施項(xiàng)目清單單、其他項(xiàng)目清單單、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單單、稅金項(xiàng)目清單單組成。（5）規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清清單規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單單應(yīng)按照下列列內(nèi)容列項(xiàng)：：1工程排污費(fèi)；；2、工程定額測(cè)測(cè)定費(fèi)；3、社會(huì)保障費(fèi)費(fèi)：包括養(yǎng)老老保險(xiǎn)、失業(yè)業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)；；4住房公積金；；5危險(xiǎn)作業(yè)意外外傷害保險(xiǎn)。。續(xù)上頁（6）綜合單價(jià)08工程量清單規(guī)規(guī)范中的計(jì)價(jià)價(jià)規(guī)范定義的的綜合單價(jià)與與《建筑工程施工工發(fā)包與承包包計(jì)價(jià)管理辦辦法》規(guī)定的綜合單單價(jià)不同，08規(guī)范不包括規(guī)規(guī)費(fèi)和稅金。。建筑工程造價(jià)價(jià)包括：分部分項(xiàng)工程程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金分部分項(xiàng)工程程費(fèi):人工費(fèi)、材料料費(fèi)、施工機(jī)機(jī)械使用費(fèi)、、企業(yè)管理費(fèi)費(fèi)、利潤措施項(xiàng)目費(fèi)：：安全文明施施工費(fèi)、夜間間施工費(fèi)、二二次搬運(yùn)費(fèi)、、冬季雨施工工、大型機(jī)械械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)場(chǎng)及按拆費(fèi)、、施工排水費(fèi)費(fèi)、施工降水水費(fèi)等其他項(xiàng)目費(fèi)：：暫列金額、暫暫估價(jià)（包括括材料暫估單單價(jià)、專業(yè)工工程暫估價(jià)））、計(jì)工日、、總承包服務(wù)務(wù)費(fèi)、其他（（索賠、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證）規(guī)費(fèi)：工程排污費(fèi)、、工程定額測(cè)測(cè)定費(fèi)、社會(huì)會(huì)保障費(fèi)（養(yǎng)養(yǎng)老、失業(yè)、、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)）、住房公公積金、危險(xiǎn)險(xiǎn)作業(yè)意外傷傷害險(xiǎn)稅金：營業(yè)稅、成為為維護(hù)建設(shè)稅稅、教育附加加費(fèi)三、工程合同同實(shí)施重點(diǎn)－工程合同價(jià)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格地質(zhì)異常、漲漲跌、變更、、包干風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)告知義務(wù)：勘勘察、設(shè)計(jì)、、現(xiàn)狀等價(jià)格條款的包包干范圍是否否齊全調(diào)價(jià)條款結(jié)算即時(shí)結(jié)算默示條款索賠索賠是指合同同中的權(quán)利被被侵害人對(duì)非非請(qǐng)求人原因因引起的工期期、費(fèi)用、利利潤的增加而而要求合同受受益人進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。。示范文本定定義：索賠賠指在合同同履行過程程中，對(duì)于于并非自己己的過錯(cuò)，，而是應(yīng)由由對(duì)方承擔(dān)擔(dān)責(zé)任的情情況造成的的實(shí)際損失失，向?qū)Ψ椒教岢鼋?jīng)濟(jì)濟(jì)補(bǔ)償和（（或）工期期順延的要要求。實(shí)質(zhì)：：非請(qǐng)求人人原因、實(shí)實(shí)際損失、、通知。三、工程合合同實(shí)施重重點(diǎn)－工程合同索索賠（1）三、工程合合同實(shí)施重重點(diǎn)－工程合同索索賠（2）索賠與簽證證、變更簽證：一種種文件形式式，內(nèi)容包包括合同履履行過程中中的技術(shù)、、工期、人人員、造價(jià)價(jià)、索賠等等各方面。。變更：改變變、調(diào)整。。在國內(nèi)合同同中沒有特特別說明，，可以將二二者結(jié)合，，但是文字字表述應(yīng)體體現(xiàn)合同的的實(shí)質(zhì)性內(nèi)內(nèi)容。（FIDIC99版）索賠：：根據(jù)本條條件任何條條款或與合合同有關(guān)的的其他文件件，承包商商有權(quán)得到到竣工時(shí)間間的延長和和（或）任任何追加付付款，承包包商應(yīng)向工工程師發(fā)出出通知、說說明引起索索賠的事件件或情況。。（FIDIC99版）變更：：工程量、、質(zhì)量、特特性、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、位置、、尺寸、永永久工程所所需的附加加工程、材材料、設(shè)備備、服務(wù)等等。（標(biāo)準(zhǔn)施工工招標(biāo)文件件）：23.1承包人索賠賠的提出根據(jù)合同約約定，承包包人認(rèn)為有有權(quán)得到追追加付款和和（或）延延長工期的的，應(yīng)按以以下程序向向發(fā)包人提提出索賠：：承包人應(yīng)在在知道或應(yīng)應(yīng)當(dāng)知道索索賠事件發(fā)發(fā)生后28天內(nèi)，向監(jiān)監(jiān)理人遞交交索賠意向向通知書，，并說明發(fā)發(fā)生索賠事事件的事由由。承包人未在在前述28天內(nèi)發(fā)出索索賠意向通通知書的，，喪失要求求追加付款款和（或））延長工期期的權(quán)利；；工期索賠的的計(jì)算：1、發(fā)包人工工期索賠：：承包人違違約2、索賠費(fèi)用用的組成：：C/P/T成本和利潤潤如何主張3、索賠證據(jù)據(jù)小業(yè)主索賠賠租金損失利潤損失證證據(jù)？三、工程合合同實(shí)施重重點(diǎn)－工期索賠質(zhì)量索賠1、質(zhì)量缺陷陷：承包人人引起2、合同違約約責(zé)任3、侵權(quán)責(zé)任任：按照侵侵權(quán)的一般般構(gòu)成要件件4、保修責(zé)任任：按照保保修義務(wù)履履行責(zé)任問題1、未竣工驗(yàn)驗(yàn)收出現(xiàn)的的質(zhì)量缺陷陷責(zé)任承擔(dān)擔(dān)？三、工程合合同實(shí)施重重點(diǎn)－質(zhì)量索賠賠三、工程合合同實(shí)施重重點(diǎn)－質(zhì)量量責(zé)任質(zhì)量責(zé)任的的認(rèn)定：1、質(zhì)量缺限限的涵義建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量不符合合工程建設(shè)設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)計(jì)文件，以以及承包合合同的約定定。2、責(zé)任主體體建設(shè)單位，，勘察、設(shè)設(shè)計(jì)單位，，施工單位位，工程監(jiān)監(jiān)理單位根據(jù)《建筑法》第79條規(guī)定，負(fù)責(zé)頒發(fā)建建筑工程施施工許可證證的部門及及其工作人人員對(duì)不符合施施工條件的的建筑工程程頒發(fā)施工工許可證的的，負(fù)責(zé)工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督檢檢查或者竣竣工驗(yàn)收的的部門及其其工作人員員對(duì)不合格的的建筑工程程出具質(zhì)量量合格文件件或者按合合格工程驗(yàn)驗(yàn)收的，造造成的損失失，由該部部門承擔(dān)相相應(yīng)的賠償償責(zé)任。3、特殊：對(duì)于建筑材材料、建筑筑構(gòu)配件和和設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)廠商的質(zhì)質(zhì)量責(zé)任追追究,適用《中華人民共共和國產(chǎn)品品質(zhì)量法》的規(guī)定和我我國相應(yīng)的的法律、法法規(guī)、規(guī)章章的規(guī)定。。三、工程合合同實(shí)施重重點(diǎn)－工程程合同違約約責(zé)任（1）違約責(zé)任的的涵義：違約責(zé)任是是指當(dāng)事人人違反合同同約定所應(yīng)應(yīng)承擔(dān)的民民事責(zé)任。。

據(jù)合同同法第107條規(guī)定，當(dāng)當(dāng)事人一方方不履行合合同義務(wù)或或者履行合合同義務(wù)不不符合約定定的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)續(xù)履行、采采取補(bǔ)救措措施或者賠賠償損失等等違約責(zé)任任。實(shí)踐中存在在行為人實(shí)實(shí)施一個(gè)行行為而導(dǎo)致致違約責(zé)任任與侵權(quán)責(zé)責(zé)任競合的的法律現(xiàn)象象。基本本歸歸責(zé)責(zé)原原則則：：違約約責(zé)責(zé)任任的的歸歸責(zé)責(zé)原原則則主主要要有有“嚴(yán)格格責(zé)責(zé)任任原原則則”和“過錯(cuò)錯(cuò)責(zé)責(zé)任任原原則則”兩種種。。嚴(yán)嚴(yán)格格責(zé)責(zé)任任原原則則是是指指合合同同一一方方當(dāng)當(dāng)事事人人不不履履行行或或者者不不適適當(dāng)當(dāng)履履行行合合同同義義務(wù)務(wù)，，違違約約方方就就應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)承承擔(dān)擔(dān)違違約約責(zé)責(zé)任任。。合同同法法解解釋釋二二：：第二二十十九九條條：：“當(dāng)事事人人主主張張約約定定的的違違約約金金過過高高請(qǐng)請(qǐng)求求予予以以適適當(dāng)當(dāng)減減少少的的，，人人民民法法院院應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)以以實(shí)實(shí)際際損損失失為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，兼兼顧顧合合同同的的履履行行情情況況、、當(dāng)當(dāng)事事人人的的過過錯(cuò)錯(cuò)程程度度以以及及預(yù)預(yù)期期利利益益等等綜綜合合因因素素，，根根據(jù)據(jù)公公平平原原則則和和誠誠實(shí)實(shí)信信用用原原則則予予以以衡衡量量，，并并作作出出裁裁決決。。當(dāng)事事人人約約定定的的違違約約金金超超過過造造成成損損失失的的百百分分之之三三十十的的，，一一般般可可以以認(rèn)認(rèn)定定為為合合同同法法第一一百百一一十十四四條條第第二二款款規(guī)規(guī)定定的的“過分分高高于于造造成成的的損損失失”。三、、工工程程合合同同實(shí)實(shí)施施重重點(diǎn)點(diǎn)－－工工程程合合同同違違約約責(zé)責(zé)任任（（2）工程程合合同同常常見見的的違違約約行行為為：：工期期違違約約質(zhì)量量缺缺陷陷逾期期提提交交竣竣工工圖圖紙紙通知知遲遲延延、、供供貨貨遲遲延延逾期期結(jié)結(jié)算算逾期期支支付付價(jià)價(jià)款款三、、工工程程合合同同實(shí)實(shí)施施重重點(diǎn)點(diǎn)－－工工程程合合同同違違約約責(zé)責(zé)任任（（3）注意意1、約約定定明明確確的的違違約約金金額額2、工工期期違違約約的的注注意意3、既既約約定定了了遲遲延延支支付付違違約約金金，，又又約約定定了了利利息息，，是是否否可可以以同同時(shí)時(shí)支支持持？？最高高院院有有判判例例，，仲仲裁裁機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)也也有有判判例例，，不不同同后后果果三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣合合同同違違約約責(zé)責(zé)任任《最高高人人民民法法院院關(guān)關(guān)于于審審理理商商品品房房買買賣賣合合同同糾糾紛紛案案件件適適用用法法律律若若干干問問題題的的解解釋釋》中雙倍倍返返還還的規(guī)規(guī)定定：：第八八條條具具有有下下列列情情形形之之一一，，導(dǎo)導(dǎo)致致商商品品房房買買賣賣合合同同目目的的不不能能實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的，，無無法法取取得得房房屋屋的的買買受受人人可可以以請(qǐng)請(qǐng)求求解解除除合合同同、、返返還還已已付付購購房房款款及及利利息息、、賠賠償償損損失失，，并并可可以以請(qǐng)請(qǐng)求求出出賣賣人人承承擔(dān)擔(dān)不不超超過過已已付付購購房房款款一一倍倍的的賠賠償償責(zé)責(zé)任任：：（一））商品品房買買賣合合同訂立后后，出賣人人未告告知買買受人人又將將該房房屋抵抵押給給第三三人；（二））商品品房買買賣合合同訂立后后，出賣人人又將將該房房屋出出賣給給第三三人。。第九條條出出賣人人訂立商商品房房買賣賣合同同時(shí)，具有有下列列情形形之一一，導(dǎo)導(dǎo)致合合同無無效或或者被被撤銷銷、解解除的的，買買受人人可以以請(qǐng)求求返還還已付付購房房款及及利息息、賠賠償損損失，，并可可以請(qǐng)請(qǐng)求出出賣人人承擔(dān)擔(dān)不超超過已已付購購房款款一倍倍的賠賠償責(zé)責(zé)任：：（一））故意隱隱瞞沒沒有取取得商商品房房預(yù)售售許可可證明明的事事實(shí)或或者提提供虛虛假商商品房房預(yù)售售許可可證明明；（二））故意隱隱瞞所所售房房屋已已經(jīng)抵抵押的的事實(shí)實(shí)；（三））故意隱隱瞞所所售房房屋已已經(jīng)出出賣給給第三三人或或者為為拆遷遷補(bǔ)償償安置置房屋屋的事事實(shí)。。三、工工程合合同實(shí)實(shí)施重重點(diǎn)－－勞務(wù)務(wù)合同同個(gè)人勞勞務(wù)分分包合合同：：無效效后果：1.質(zhì)量合合格，，按合合同約約定支支付價(jià)價(jià)款2.其他條條款無無效，，很多多爭議議3.非法收收益上上繳司法解解釋：：《最高人人民法法院關(guān)關(guān)于審審理建建設(shè)工工程施施工合合同糾糾紛案案件適適用法法律問問題的的解釋釋》第二條條建建設(shè)工工程施施工合合同無無效，，但建建設(shè)工工程經(jīng)經(jīng)竣工工驗(yàn)收收合格格，承承包人人請(qǐng)求求參照照合同同約定定支付付工程程價(jià)款款的，，應(yīng)予予支持持。三、工工程合合同實(shí)實(shí)施重重點(diǎn)－－竣工工竣工、、完工工、竣竣工日日期、、移交交竣工:完成全全部合合同約約定的的全部部工作作量。。完工：：同上上述含含義竣工日日期：：示范范文本本:竣工驗(yàn)驗(yàn)收合合格，，提交交竣工工報(bào)告告申請(qǐng)請(qǐng)之日日為竣竣工之之日移交：：驗(yàn)收收合格格后移移交，，物的的返還還；未未經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收移移交，，則認(rèn)認(rèn)定為為竣工工之日日（最最高院院司法法解釋釋）。。問題：：1、甩項(xiàng)項(xiàng)驗(yàn)收收，何何時(shí)為為竣工工之日日？2、行政政確認(rèn)認(rèn)與驗(yàn)驗(yàn)收合合格之之日不不同，，如何何認(rèn)定定？第十四四條當(dāng)當(dāng)事事人對(duì)對(duì)建設(shè)設(shè)工程程實(shí)際際竣工工日期期有爭爭議的的，按按照以以下情情形分分別處處理：：（（一））建設(shè)設(shè)工程程經(jīng)竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收合合格的的，以以竣工工驗(yàn)收收合格格之日日為竣竣工日日期；；（（二））承包包人已已經(jīng)提提交竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)報(bào)告，，發(fā)包包人拖拖延驗(yàn)驗(yàn)收的的，以以承包包人提提交驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)報(bào)告之之日為為竣工工日期期；（（三三）建建設(shè)工工程未未經(jīng)竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收，，發(fā)包包人擅擅自使使用的的，以以轉(zhuǎn)移移占有有建設(shè)設(shè)工程程之日日為竣竣工日日期。。四、項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控控制與與法律律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)—停工（（1）停工的的涵義義什么情情形下下可以以停工工：依法停停工：：開工工許可可、圖圖紙審審核依約停停工：：不支支付工工程價(jià)價(jià)款停工權(quán)權(quán)的行行使主主體：：業(yè)主承包商商行政主主管部部門停工（（2）抗辯權(quán)權(quán)的行行使應(yīng)應(yīng)注意意的問問題程序上上：告告知、、合理理期限限證據(jù)上上：書書面要要件實(shí)體上上：實(shí)實(shí)質(zhì)影影響履履約法律后后果：：承擔(dān)擔(dān)違約約責(zé)任任停工（（3）標(biāo)準(zhǔn)施施工招招標(biāo)文文件：：22.2.2承包人人有權(quán)權(quán)暫停停施工工發(fā)包人人發(fā)生生除第第22.2.1（4）目以以外的的違約約情況況時(shí)，，承包包人可可向發(fā)發(fā)包人人發(fā)出出通知知，要要求發(fā)發(fā)包人人采取取有效效措施施糾正正違約約行為為。發(fā)發(fā)包人人收到到承包包人通通知后后的28天內(nèi)仍仍不履履行合合同義義務(wù)，，承包包人有有權(quán)暫暫停施施工，，并通通知監(jiān)監(jiān)理人人，發(fā)發(fā)包人人應(yīng)承承擔(dān)由由此增增加的的費(fèi)用用和（（或））工期期延誤誤，并并支付付承包包人合合理利利潤。。停工（（3）標(biāo)準(zhǔn)施施工招招標(biāo)文文件：：12.1承包人人暫停停施工工的責(zé)責(zé)任因下列列暫停停施工工增加加的費(fèi)費(fèi)用和和（或或）工工期延延誤由由承包包人承承擔(dān)：：（1）承包包人違違約引引起的的暫停停施工工；（2）由于于承包包人原原因?yàn)闉楣こ坛毯侠砝硎┕すず桶舶踩１Ｕ纤匦栊璧臅簳和Ｊ┦┕?；；?）承包包人擅擅自暫暫停施施工；；（4）承包包人其其他原原因引引起的的暫停停施工工；（5）專用用合同同條款款約定定由承承包人人承擔(dān)擔(dān)的其其他暫暫停施施工。。12.2發(fā)包人人暫停停施工工的責(zé)責(zé)任由于發(fā)發(fā)包人人原因因引起起的暫暫停施施工造造成工工期延延誤的的，承承包人人有權(quán)權(quán)要求求發(fā)包包人延延長工工期和和（或或）增增加費(fèi)費(fèi)用，，并支支付合合理利利潤。。三、工工程合合同實(shí)實(shí)施重重點(diǎn)－－質(zhì)量量保修修金的的法律律問題題質(zhì)量保保修金金的涵涵義：法律規(guī)規(guī)定：：建筑筑法、、建設(shè)設(shè)工程程質(zhì)量量管理理?xiàng)l例例、建建設(shè)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證金金管理理暫行行辦法法注意：：1、保修修期間間與保保修金金返還還的時(shí)時(shí)間區(qū)區(qū)別2、建議議期間間與比比率“缺陷責(zé)責(zé)任期期一般般為六六個(gè)月月、十十二個(gè)個(gè)月或或二十十四個(gè)個(gè)月”第二條條本本辦法法所稱稱建設(shè)設(shè)工程程質(zhì)量量保證證金（（保修修金））（以以下簡簡稱保保證金金）是是指發(fā)發(fā)包人人與承承包人人在建建設(shè)工工程承承包合合同中中約定定，從從應(yīng)付付的工工程款款中預(yù)預(yù)留，，用以以保證證承包包人在在缺陷陷責(zé)任任期內(nèi)內(nèi)對(duì)建建設(shè)工工程出出現(xiàn)的的缺陷陷進(jìn)行行維修修的資資金。。第七條條全全部或或者部部分使使用政政府投投資的的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目，按按工程程價(jià)款款結(jié)算算總額額5％左右右的比比例預(yù)預(yù)留保保證金金。三、工工程合合同實(shí)實(shí)施重重點(diǎn)－－合同同解除除法定解解除《合同法法》第九十十四條條規(guī)定定：有有下列列情形形之一一的，，當(dāng)事事人可可以解解除合合同：：（一））因不不可抗抗力致致使不不能實(shí)實(shí)現(xiàn)合合同目目的；；（二））在履履行期期限屆屆滿之之前，，當(dāng)事事人一一方明明確表表示或或者以以自己己的行行為表表明不不履行行主要要債務(wù)務(wù)；（三））當(dāng)事事人一一方遲遲延履履行主主要債債務(wù)，，經(jīng)催催告后后在合合理期期限內(nèi)內(nèi)仍未未履行行；（四））當(dāng)事事人一一方遲遲延履履行債債務(wù)或或者有有其他他違約約行為為致使使不能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)合同同目的的；（五））法律律規(guī)定定的其其他情情形。。約定解解除《合同法法》第九十十三條條規(guī)定定：當(dāng)當(dāng)事人人協(xié)商商一致致，可可以解解除合合同。。司法解解釋規(guī)規(guī)定的的解除除見下下頁續(xù)上頁頁關(guān)于審審理建建設(shè)工工程施施工合合同糾糾紛案案件適適用法法律問問題的的解釋釋第八條條規(guī)定定：承包人人具有下下列情情形之之一，，發(fā)包包人請(qǐng)請(qǐng)求解解除建建設(shè)工工程施施工合合同的的，應(yīng)應(yīng)予支支持：：（一））明確確表示示或者者以行行為表表明不不履行行合同同主要要義務(wù)務(wù)的；；（（二二）合合同約約定的的期限限內(nèi)沒沒有完完工，，且在在發(fā)包包人催催告的的合理理期限限內(nèi)仍仍未完完工的的；（（三））已經(jīng)經(jīng)完成成的建建設(shè)工工程質(zhì)質(zhì)量不不合格格，并并拒絕絕修復(fù)復(fù)的；；（（四四）將將承包包的建建設(shè)工工程非非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包、、違法法分包包的。。第九條條規(guī)定定：發(fā)包人人具有下下列情情形之之一，，致使使承包包人無無法施施工工，且且在催催告的的合理理期限限內(nèi)仍仍未履履行相相應(yīng)義義務(wù)，，承包包人請(qǐng)請(qǐng)求解解除建建設(shè)工工程施施工合合同的的，應(yīng)應(yīng)予支支持：：（一））未按按約定定支付付工程程價(jià)款款的；；（二））提供供的主主要建建筑材材料、、建筑筑構(gòu)配配件和和設(shè)備備不符符合強(qiáng)強(qiáng)制性性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的；；（三））不履履行合合同約約定的的協(xié)助助義務(wù)務(wù)的。。三、商商品房房買賣賣合同同解除除《最高人人民法法院關(guān)關(guān)于審審理商商品房房買賣賣合同同糾紛紛案件件適用用法律律若干干問題題的解解釋》1、房屋屋質(zhì)量量問題題司法解解釋第第十二二條規(guī)規(guī)定：：因房屋主主體結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不合格格不能能交付付使用用，或或者房房屋交交付使使用后后，房房屋主主體結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量經(jīng)經(jīng)核驗(yàn)驗(yàn)確屬屬不合合格，，買受受人請(qǐng)請(qǐng)求解解除合合同和和賠償償損失失的，，應(yīng)予予支持持。司法解解釋第第十三三條規(guī)規(guī)定：：因房房屋質(zhì)質(zhì)量問問題嚴(yán)重影影響正常居居住使使用，，買受受人請(qǐng)請(qǐng)求解解除合合同和和賠償償損失失的，，應(yīng)予予支持持。續(xù)上頁頁2、房屋屋套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積誤差差司法解解釋第第十四四條規(guī)規(guī)定：：出賣賣人交交付使使用的的房屋屋套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積或者者建筑筑面積積與商商品房房買賣賣合同同約定定面積積不符符，合合同有有約定定的，，按照照約定定處理理；合同沒沒有約約定或或者約約定不不明確確的，按照照以下下原則則處理理：（一））面積誤誤差比比絕對(duì)對(duì)值在在３％％以內(nèi)內(nèi)（含含３％％），，按照合合同約約定的的價(jià)格格據(jù)實(shí)實(shí)結(jié)算算，買買受人人請(qǐng)求求解除除合同同的，，不予予支持持；（二）面積誤差差比絕對(duì)對(duì)值超出出３％，，買受人請(qǐng)請(qǐng)求解除除合同、、返還已已付購房房款及利利息的，，應(yīng)予支支持。買買受人同同意繼續(xù)續(xù)履行合合同，房房屋實(shí)際際面積大大于合同同約定面面積的，，面積誤誤差比在在３％以以內(nèi)（含含３％））部分的的房價(jià)款款由買受受人按照照約定的的價(jià)格補(bǔ)補(bǔ)足，面面積誤差差比超出出３％部部分的房房價(jià)款由由出賣人人承擔(dān)，，所有權(quán)權(quán)歸買受受人；房房屋實(shí)際際面積小小于合同同約定面面積的，，面積誤誤差比在在３％以以內(nèi)（含含３％））部分的的房價(jià)款款及利息息由出賣賣人返還還買受人人，面積積誤差比比超過３３％部分分的房價(jià)價(jià)款由出出賣人雙雙倍返還還買受人人。續(xù)上頁3、遲延履履行司法解釋釋第十五五條規(guī)定定：根據(jù)據(jù)《合同法》第九十四條條的規(guī)定，，出賣人人遲延交交付房屋屋或者買買受人遲遲延支付付購房款款，經(jīng)催催告后在在三個(gè)月月的合理理期限內(nèi)內(nèi)仍未履履行，當(dāng)當(dāng)事人一一方請(qǐng)求求解除合合同的，，應(yīng)予支支持，但但當(dāng)事人人另有約約定的除除外。法法律沒有有規(guī)定或或者當(dāng)事事人沒有有約定，，經(jīng)對(duì)方方當(dāng)事人人催告后后，解除除權(quán)行使使的合理理期限為為三個(gè)月月。對(duì)方方當(dāng)事人人沒有催催告的，，解除權(quán)權(quán)應(yīng)當(dāng)在在解除權(quán)權(quán)發(fā)生之之日起一一年內(nèi)行行使；；逾期不不行使的的，解除除權(quán)消滅滅。4、買受人人無法辦辦理房屋屋所有權(quán)權(quán)登記司法解釋釋第十九九條規(guī)定定：商品品房買賣賣合同約約定或者者《城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理?xiàng)l例例》第三十三三條規(guī)定定的辦理房屋屋所有權(quán)權(quán)登記的的期限屆屆滿后超超過一年年，由于出出賣人的的原因，，導(dǎo)致買買受人無無法辦理理房屋所所有權(quán)登登記，買買受人請(qǐng)請(qǐng)求解除除合同和和賠償損損失的，，應(yīng)予支支持。續(xù)上頁5、商品房房買賣合合同與商商品房貸貸款擔(dān)保保合同關(guān)關(guān)系司法解釋釋第二十十三條規(guī)規(guī)定：商商品房買買賣合同同約定，，買受人人以擔(dān)保保貸款方方式付款款、因當(dāng)事人人一方原原因未能能訂立商商品房擔(dān)擔(dān)保貸款款合同并并導(dǎo)致商商品房買買賣合同同不能繼繼續(xù)履履行的，對(duì)方當(dāng)當(dāng)事人可可以請(qǐng)求求解除合合同和賠賠償損失失。因不不可歸責(zé)責(zé)于當(dāng)事事人雙方方的事由由未能訂訂立商品品房擔(dān)保保貸款合合同并導(dǎo)導(dǎo)致商品品房買賣賣合同不不能繼續(xù)續(xù)履行的的，當(dāng)事事人可以以請(qǐng)求求解除合合同，出出賣人應(yīng)應(yīng)當(dāng)將收收受的購購房款本本金及其其利息或或者定金金返還買買受人。。司法解釋釋第二十十四條規(guī)規(guī)定：因商品房房買賣合合同被確確認(rèn)無效效或者被被撤銷、、解除，，致使商商品房擔(dān)擔(dān)保貸款款合同的的目的無無法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，當(dāng)事人人請(qǐng)求解解除商品品房擔(dān)保保貸款合合同的，，應(yīng)予支支持。三、工程程合同實(shí)實(shí)施重點(diǎn)點(diǎn)－爭議議解決有利的爭爭議解決決不僅可可在出現(xiàn)現(xiàn)爭議后后為建筑筑企業(yè)的的利益提提供救濟(jì)濟(jì)，在合合同履行行過程中中也可對(duì)對(duì)相對(duì)方方的履約約產(chǎn)生制制約，使使得對(duì)方方不敢輕輕易違約約。調(diào)解調(diào)解是各各類爭議議解決方方式中最經(jīng)濟(jì)的方式，，爭議發(fā)發(fā)生后，，應(yīng)盡量量爭取由由主管部部門出面面或者雙雙方認(rèn)可可的第三三方進(jìn)行行調(diào)解，，即便在在訴訟中中，也應(yīng)應(yīng)該重視視法院主主持的調(diào)調(diào)解，因因?yàn)闋幾h議的結(jié)果果也可以以是雙贏的。調(diào)解機(jī)構(gòu)構(gòu)三、工程程合同實(shí)實(shí)施重點(diǎn)點(diǎn)－爭議議解決DAB發(fā)包人和和承包人人在履行行合同中中發(fā)生爭爭議的，，可以友友好協(xié)商商解決或或者提請(qǐng)請(qǐng)爭議評(píng)評(píng)審組評(píng)評(píng)審。類類似FIDIC和英國1996年建筑法法規(guī)定的的爭議裁裁決委員員會(huì)（DAB，法律強(qiáng)強(qiáng)制實(shí)行行），最最早實(shí)踐踐是中國國四川二二灘水電電站和河河南小浪浪底水電電站，是是一種快快捷、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、專業(yè)化的爭議解解決方式式。三、工程程合同實(shí)實(shí)施重點(diǎn)點(diǎn)－爭議議解決仲裁仲裁也是是建設(shè)工工程合同同糾紛比比較常見見的爭議議解決方方式，仲仲裁員通通常是建建筑領(lǐng)域域中的專專家。應(yīng)應(yīng)注意的的是合同同中要有有明確的的仲裁條條款。仲裁機(jī)構(gòu)構(gòu)：中國國國際經(jīng)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易易仲裁委委員會(huì)北京仲裁裁委員會(huì)會(huì)訴訟訴訟方式式往往耗耗時(shí)比較較長，一一審二審審走下來來，成本本也相對(duì)對(duì)較高。。但法院院判決有有國家強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行行力作為為保障，，可以說說是最終終的爭端端解決方方式。五、工程程項(xiàng)目證證據(jù)收集集證據(jù)種類：1.法定分類：我我國民事訴訟訟法規(guī)定了7種，分別為書書證、物證、、視聽資料、、證人證言、、當(dāng)事人陳述述、鑒定結(jié)論論、勘驗(yàn)筆錄錄2.學(xué)理分類：根根據(jù)不同的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)理上上對(duì)民事訴訟訟證據(jù)進(jìn)行了了不同的分類類：本證與反反證、直接證證據(jù)與間接證證據(jù)、原始證證據(jù)與傳來證證據(jù)、言詞證證據(jù)與實(shí)物證證據(jù)等證據(jù)的證明力力：也稱證據(jù)價(jià)值值，是指證據(jù)據(jù)對(duì)于案件事事實(shí)有無證明明作用及證明明作用的大小小。為了限制制法官濫用裁裁量權(quán)，法律律和司法解釋釋根據(jù)不同情情形規(guī)定了不不同證據(jù)的證證明力，包括括證明力的規(guī)規(guī)則和有關(guān)證證據(jù)證明力的的等級(jí)。例如如，《民事訴訟證據(jù)據(jù)規(guī)則》第77條規(guī)定，原始證據(jù)的證證明力一般大大于傳來證據(jù)據(jù)、直接證據(jù)的的證明力一般般大于間接證證據(jù)。證據(jù)的關(guān)聯(lián)性、合法法性和真實(shí)性性即證據(jù)三性貫貫穿于舉證、、調(diào)取證據(jù)、、查證屬實(shí)和和認(rèn)證的全過過程，也決定定著證明力的的大小五、工程項(xiàng)目目證據(jù)收集孤證不能定案案：證據(jù)法上的基基本規(guī)則，要要求包括科技技證據(jù)在內(nèi)的的所有證據(jù)應(yīng)應(yīng)當(dāng)互相映證證，形成閉合合的合證據(jù)鎖鎖鏈，并排除除任何合理的的懷疑，從而而達(dá)到一個(gè)相相當(dāng)高的證明明標(biāo)準(zhǔn)。例如如，《民事訴訟證據(jù)據(jù)規(guī)則》第69條規(guī)定，（一）未成年年人所作的與與其年齡和智智力狀況不相相當(dāng)?shù)淖C言；；

（二）與與一方當(dāng)事人人或者其代理理人有利害關(guān)關(guān)系的證人出出具的證言；；

（三）存存有疑點(diǎn)的視視聽資料；（（四）無法法與原件、原原物核對(duì)的復(fù)復(fù)印件、復(fù)制制品；

（五五）無正當(dāng)理理由未出庭作作證的證人證證言。五、工程項(xiàng)目目證據(jù)收集工程項(xiàng)目證據(jù)據(jù)收集的范圍圍：1.招標(biāo)文件、工工程合同及附附件、業(yè)主認(rèn)認(rèn)可的施工組組織設(shè)計(jì)、工工程圖紙、技技術(shù)規(guī)范等2.工程各項(xiàng)有關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)交底記記錄、變更圖圖紙、變更施施工指令等3.工程各項(xiàng)經(jīng)業(yè)業(yè)主或監(jiān)理工工程師簽認(rèn)的的簽證4.工程各項(xiàng)往來來信件、指令令、信函、通通知、答復(fù)等等5.工程各項(xiàng)有關(guān)關(guān)會(huì)議紀(jì)要6.施工計(jì)劃和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施情況況記錄7.施工日?qǐng)?bào)及工工長工作日志志、備忘錄8.工程預(yù)付款、、進(jìn)度款撥付付的數(shù)額及日日期記錄9.工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告告及各項(xiàng)技術(shù)術(shù)鑒定報(bào)告等等10.工程會(huì)計(jì)核算算資料“黑白合同””的結(jié)算問題題實(shí)踐中“黑白白合同”大量量存在，一旦旦涉訴如何進(jìn)進(jìn)行結(jié)算是難難點(diǎn)。兩種情形：1、先簽黑合同同，后簽白合合同。2、先簽白合同同，后簽黑合合同。根據(jù)《最高院關(guān)于審審理建設(shè)工程程施工合同糾糾紛案件適用用法律問題的的解釋》第二十一條的的規(guī)定：“當(dāng)事人就同同一建設(shè)工程程另行訂立的的建設(shè)工程施施工合同與經(jīng)經(jīng)過備案的中中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)質(zhì)性內(nèi)容不一一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的的中標(biāo)合同作作為結(jié)算工程程價(jià)款的根據(jù)據(jù)?！钡悄男┬┖贤瑮l款是是結(jié)算依據(jù)并并不明確。六、疑難問題題（二）“黑黑白合同”的的結(jié)算問題《建設(shè)工程價(jià)款款結(jié)算暫行辦辦法》（財(cái)建[2004]369號(hào)）第七條1、預(yù)付工程款款的數(shù)額、支支付時(shí)限及抵抵扣方式；2、工程進(jìn)度款款的支付方式式、數(shù)額及時(shí)時(shí)限；3、工程施工中中發(fā)生變更時(shí)時(shí)，工程價(jià)款款的調(diào)整方法法、索賠方式式、時(shí)限要求求及金額支付付方