產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)

七彩云南·古滇王國北A區(qū)產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店計(jì)劃運(yùn)營原則

七彩云南·古滇王國北A區(qū)產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店計(jì)劃運(yùn)營原則1

目錄一、產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店工程概況二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與計(jì)劃管理三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整

2一、工程概況古滇國產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店項(xiàng)目位于滇池湖畔濕地，南臨環(huán)湖東路。建筑面積為約24萬平米，一期開發(fā)為產(chǎn)權(quán)式度假酒店建筑面積為：103843.01m2容積率為2.0，二期開發(fā)為濕地產(chǎn)權(quán)式別墅。一期開發(fā)由于地理位置特殊，施工降排水、防水難度較大，基礎(chǔ)開挖難度大。一、工程概況古滇國產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店項(xiàng)目位于滇池湖畔濕地，南3二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與計(jì)劃管理運(yùn)營管理的定義與職能房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個(gè)層次運(yùn)營管理的主要職能計(jì)劃管理計(jì)劃管理的基本過程二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與計(jì)劃管理4一、運(yùn)營管理的定義與職能

運(yùn)營(Operations)

就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。

（一）、運(yùn)營管理的定義與職能

運(yùn)營(Operations)

就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品 和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入材料設(shè)備人員信息資金輸出 產(chǎn)品 服務(wù)

職能過程 制造 供應(yīng) 運(yùn)輸 服務(wù)創(chuàng)造和提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程一、運(yùn)營管理的定義與職能（一）、運(yùn)營管理的定義與職能輸入輸出5（二）、房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個(gè)層次

發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營體系（二）、房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個(gè)層次項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營體系6（三）、運(yùn)營管理的主要職能提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程確定各管理層級的授權(quán)組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃確定和分解全年經(jīng)營指標(biāo)協(xié)調(diào)制定公司的全面預(yù)算協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作協(xié)調(diào)建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評（三）、運(yùn)營管理的主要職能7（四）、計(jì)劃管理——計(jì)劃管理的PDCA計(jì)劃的形成：事前控制計(jì)劃的跟蹤與監(jiān)控：事中控制計(jì)劃的調(diào)整：事后控制（四）、計(jì)劃管理——計(jì)劃管理的PDCA8（五）、計(jì)劃管理的基本過程計(jì)劃定義計(jì)劃排序計(jì)劃資源估算計(jì)劃持續(xù)時(shí)間估算制定計(jì)劃表計(jì)劃執(zhí)行與控制（五）、計(jì)劃管理的基本過程計(jì)劃定義9計(jì)劃的定義確定為產(chǎn)生項(xiàng)目各種可交付成果而必須進(jìn)行的具體計(jì)劃活動(dòng)。其基本依據(jù)是工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）。是將工作分解結(jié)構(gòu)的最下層的可交付成果有計(jì)劃的分解為更小、更易于管理的組成部分，即具體的計(jì)劃活動(dòng)，為估算、安排進(jìn)度、執(zhí)行，以及監(jiān)控項(xiàng)目工作奠定基礎(chǔ)。計(jì)劃的定義確定為產(chǎn)生項(xiàng)目各種可交付成果而必須進(jìn)行的具體計(jì)劃活10計(jì)劃的排序識別與確定各計(jì)劃活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系（依賴關(guān)系），來安排計(jì)劃活動(dòng)順序。要充分考慮加入時(shí)間提前與滯后量的依賴關(guān)系，利用網(wǎng)絡(luò)圖的4種緊前關(guān)系，準(zhǔn)確表達(dá)計(jì)劃活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系。（FS）完成對開始（FF）完成對完成（SS）開始對開始（SF）開始對完成計(jì)劃的排序11計(jì)劃資源估算

估算完成各計(jì)劃活動(dòng)所需資源的種類與 數(shù)量。

資源（人員、設(shè)備或物資）的估算除經(jīng)驗(yàn) 數(shù)據(jù)與專家判斷外，還要自下而上估算。 將工作進(jìn)一步分解，估算下層每個(gè)更具體 的活動(dòng)資源需要，以做到合理與科學(xué)。計(jì)劃資源估算12

計(jì)劃持續(xù)時(shí)間估算

估算完成各計(jì)劃活動(dòng)所需工時(shí)單位數(shù)。

除專家判斷、類比估算、參數(shù)估算外，三 點(diǎn)估算是一個(gè)有效和合理的估算方法（最 可能、樂觀、悲觀持續(xù)時(shí)間估算的平均 值）。時(shí)間估算是逐步細(xì)化與完善的，取 決于數(shù)據(jù)依據(jù)的詳細(xì)程度與準(zhǔn)確性。計(jì)劃持續(xù)時(shí)間估算13

制定計(jì)劃表

分析計(jì)劃活動(dòng)順序、持續(xù)時(shí)間、資源要 求，制定項(xiàng)目進(jìn)度表。

里程碑進(jìn)度表（里程碑圖）、概況性進(jìn)度 表（橫道圖）、表明邏輯關(guān)系的詳細(xì)進(jìn)度表（網(wǎng)絡(luò)圖）。制定計(jì)劃表表（網(wǎng)絡(luò)圖）。14計(jì)劃執(zhí)行與控制

控制項(xiàng)目進(jìn)度表變更。

判斷項(xiàng)目進(jìn)度的當(dāng)前狀態(tài)，查明進(jìn)度是否 已經(jīng)改變，以合理的方式處置變更。計(jì)劃執(zhí)行與控制15三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃*計(jì)劃編制的管理要求*房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營多層級計(jì)劃管理體系*房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資源策劃*準(zhǔn)確編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃*開發(fā)計(jì)劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點(diǎn)三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃16計(jì)劃編制的管理要求 （一）、計(jì)劃編制的相關(guān)責(zé)任人——主導(dǎo)、配合、執(zhí)行、檢查、反饋對象（二）、計(jì)劃編制的時(shí)間要求

——編制開始時(shí)間、持續(xù)時(shí)間、檢查時(shí)間點(diǎn)計(jì)劃編制的管理要求——主導(dǎo)、配合、執(zhí)行、檢查、反饋對象（二17自上而下提出節(jié)點(diǎn)要求自下而上編制計(jì)劃滿足節(jié)點(diǎn)要求信息提供，反饋評審，對口管理反反復(fù)復(fù)多個(gè)來回的磨合 反反復(fù)復(fù)多個(gè)來回的磨合計(jì)劃編制的管理要求

（三）、計(jì)劃編制的溝通要求

——對象（知會(huì)部門/人）、方式

項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)分解自上而下提出節(jié)點(diǎn)要求反反復(fù)復(fù)多個(gè)來回的磨合計(jì)劃編制的管理要求18計(jì)劃級別計(jì)劃內(nèi)容一級計(jì)劃即項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，確定項(xiàng)目全部工作計(jì)劃安排。二級計(jì)劃即項(xiàng)目開發(fā)各階段、各專項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃，確定各階段、各專項(xiàng)業(yè)務(wù)全部工作計(jì)劃安排。三級計(jì)劃即各單項(xiàng)工作計(jì)劃，確定項(xiàng)目各個(gè)具體單項(xiàng)工作的全部工作計(jì)劃安排，細(xì)化到從準(zhǔn)備工作開始，到工作完成結(jié)束的全過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營多層級計(jì)劃管理體系（一）、項(xiàng)目維度的計(jì)劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目多級計(jì)劃系統(tǒng)計(jì)劃級別計(jì)劃內(nèi)容一級計(jì)劃即項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，確定項(xiàng)目全部工作計(jì)劃19項(xiàng)目計(jì)劃 一級計(jì)劃（項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃） 二級計(jì)劃（項(xiàng)目各階段和各分項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃） 三級計(jì)劃（項(xiàng)目單項(xiàng)工作計(jì)劃）

四級計(jì)劃（工作細(xì)化計(jì)劃）運(yùn)營計(jì)劃 公司經(jīng)營計(jì)劃 部門業(yè)務(wù)計(jì)劃 月計(jì)劃

周計(jì)劃

（二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營多級計(jì)劃管理體系項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營計(jì)劃20

單項(xiàng)目現(xiàn)金流分析與資金平衡房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資源策劃

（一）、項(xiàng)目現(xiàn)金流和資金平衡

（二）、工程策劃與合約規(guī)劃

（三）、人力資源策劃（四）、資源策劃的確定（項(xiàng)目啟動(dòng)報(bào)告、經(jīng)營策劃書、項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告）單項(xiàng)目現(xiàn)金流分析與資金平衡房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資源策劃 （二）、21——各類標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)（一）、基礎(chǔ)/標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)

1.工程工期

2.設(shè)計(jì)周期

3.預(yù)售工期重視經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累，特別是自身的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，因各項(xiàng)目操作均不相同準(zhǔn)確編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃——各類標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)（一）、基礎(chǔ)/標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù) 1.工程工22做好層級平衡與匹配過細(xì)則難以進(jìn)行合理分權(quán) （二）編制深度與計(jì)劃精度

1、恰當(dāng)?shù)纳疃?--計(jì)劃管控的精細(xì)度體現(xiàn)管理的精細(xì)抓重要節(jié)點(diǎn)與輸出成果過細(xì)則難以抓住重點(diǎn)排序及邏輯關(guān)系明晰過細(xì)則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、推卸責(zé)任、效率下降2、計(jì)劃的精度---計(jì)劃細(xì)化至可以精確估算的程度做好層級平衡與匹配過細(xì)則難以進(jìn)行合理分權(quán)抓重要節(jié)點(diǎn)與輸出成果23分項(xiàng)計(jì)劃名稱招標(biāo)方式考察時(shí)間出圖時(shí)間招標(biāo)時(shí)間簽約時(shí)間進(jìn)場（開工） 時(shí)間計(jì)劃開始計(jì)劃完成計(jì)劃開始計(jì)劃完成計(jì)劃開始計(jì)劃完成計(jì)劃實(shí)際鋁合金門窗工程 招標(biāo)計(jì)劃開發(fā)計(jì)劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點(diǎn)

建立如下的邏輯關(guān)系是計(jì)劃成功的關(guān)鍵

開發(fā)計(jì)劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點(diǎn)分項(xiàng)計(jì)劃名稱招考察時(shí)間出圖時(shí)間招標(biāo)時(shí)間簽約時(shí)間進(jìn)場（開工）計(jì)24四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu) （一）、項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)定義 （二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解的原則 （三）、編制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段工作分解結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu)25 （一）、項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)定義

項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)并 創(chuàng)造必要的可交付成果而執(zhí)行的工作分解之后得到 的一種層次結(jié)構(gòu)。每下降一個(gè)層次意味著對項(xiàng)目工 作更詳盡的說明。產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)26 （二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解的原則

1.工作分解結(jié)構(gòu)確定了項(xiàng)目整個(gè)范圍；經(jīng)分解的下一層 次內(nèi)容之和要100%反映上一層的范圍。

2.把項(xiàng)目可交付成果分成較小的、便于管理的工作和可 交付成果，既不能太粗，也不能太細(xì)。

3.直至結(jié)構(gòu)最底層的“工作細(xì)目”水平，可以可靠地估算 費(fèi)用和持續(xù)時(shí)間。產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)271.2.3.4.5.6.論證階段工作分解策劃階段工作分解設(shè)計(jì)階段工作分解施工階段工作分解營銷階段工作分解入伙及維修階段工作分解 （三）、編制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段工作分解結(jié)構(gòu)1.論證階段工作分解281. 論證階段工作分解①論證階段的主要工作和合理順序②論證階段的工作成果③論證階段工作分解結(jié)構(gòu)1. 論證階段工作分解292. 策劃階段工作分解①策劃階段的主要工作和合理順序②策劃階段的工作成果③策劃階段工作分解結(jié)構(gòu)2. 策劃階段工作分解303. 設(shè)計(jì)階段工作分解①設(shè)計(jì)階段的主要工作和合理順序 ②設(shè)計(jì)階段的工作成果 ③設(shè)計(jì)階段工作分解結(jié)構(gòu)3. 設(shè)計(jì)階段工作分解314.施工階段工作分解

①施工階段的主要工作和合理順序 ②施工階段的工作成果 ③施工階段工作分解結(jié)構(gòu)4.施工階段工作分解32五、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整*（一）、什么影響了計(jì)劃的有效執(zhí)行*（二）、常見的幾種計(jì)劃監(jiān)控方式*（三）、計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整五、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整33（一）什么影響了計(jì)劃的有效執(zhí)行哪些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)對常常對計(jì)劃執(zhí)行造成影響

1、設(shè)計(jì)管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響

2、報(bào)建管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響

3、采購管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響

4、成本管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響

5、人力資源管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響

6、現(xiàn)場組織與條件變化（一）什么影響了計(jì)劃的有效執(zhí)行34（二）常見的幾種計(jì)劃監(jiān)控方式

（一）、各類計(jì)劃管理報(bào)告

1、項(xiàng)目管理月報(bào)、周報(bào)

2、其他報(bào)告、報(bào)表（二）常見的幾種計(jì)劃監(jiān)控方式35

（二）、運(yùn)營會(huì)議制度

1、定期例會(huì)、臨時(shí)會(huì)議和專題協(xié)調(diào)會(huì)

2、明確會(huì)議目的、事先溝通信息、分發(fā)材料、準(zhǔn)備議案

3、形成會(huì)議紀(jì)要并跟蹤檢查

產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)36

（三）、實(shí)地檢查、抽查

1、掌握最新情況

2、查看一手資料

3、檢驗(yàn)報(bào)告、報(bào)表及其他上報(bào)資料的真實(shí)性產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)37

（四）、實(shí)時(shí)交互與共享的信息平臺(tái)

1、OA系統(tǒng)

2、明源系統(tǒng)

3、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)38（三）計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整

（一）、計(jì)劃的適用性與權(quán)威性的平衡

1.計(jì)劃不適用時(shí)要調(diào)整，但不能因?yàn)橛凶兓蛔饔?jì)劃

2.按授權(quán)審批，保持計(jì)劃的權(quán)威性

3.對調(diào)整原因、責(zé)任和造成的影響作出分析，有量化數(shù) 據(jù)，用于考核和經(jīng)驗(yàn)積累（三）計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整39

（二）、關(guān)鍵線路與節(jié)點(diǎn)的控制

1.重點(diǎn)控制影響項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績與資金的時(shí)間節(jié)點(diǎn)變化

2.在單一計(jì)劃中，重點(diǎn)控制該計(jì)劃的關(guān)鍵線路上的工作時(shí) 間調(diào)整

3.不影響其他業(yè)務(wù)及整體計(jì)劃的調(diào)整不作嚴(yán)格控制產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)40

（三）、調(diào)整的管理層級

1.誰編制誰調(diào)整為原則

2.在較小的幅度及非關(guān)鍵性的調(diào)整中，審批權(quán)限 適度下放產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)41

（四）、調(diào)整的信息溝通

1.系統(tǒng)考慮調(diào)整對其他項(xiàng)目和計(jì)劃的影響

2.切忌單個(gè)項(xiàng)目、單個(gè)計(jì)劃作出調(diào)整時(shí)，溝通不到 位，計(jì)劃之間相互矛盾，導(dǎo)致整個(gè)計(jì)劃體系無法 運(yùn)行

3.涉及多項(xiàng)目部的計(jì)劃調(diào)整，統(tǒng)一由工程管理中心負(fù)責(zé)調(diào) 整信息的發(fā)布，保證信息的有效性產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)42謝謝！謝謝！435、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。

8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、人生就像是一個(gè)馬爾可夫鏈，你的未來取決于你當(dāng)下正在做的事，而無關(guān)于過去做完的事。

12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對優(yōu)勢，那你就選擇善良。

13、時(shí)間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會(huì)收獲，但放棄，就一定一無所獲。

14、一個(gè)人的知識，通過學(xué)習(xí)可以得到;一個(gè)人的成長，就必須通過磨練。若是自己沒有盡力，就沒有資格批評別人不用心。開口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。

15、如果沒有人為你遮風(fēng)擋雨，那就學(xué)會(huì)自己披荊斬棘，面對一切，用倔強(qiáng)的驕傲，活出無人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。

7、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！

8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。

10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會(huì)覺得解脫。但舌頭總會(huì)不由自主地往那個(gè)空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視，留下的那個(gè)空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷睢＿m應(yīng)是需要時(shí)間的，但牙總是要拔，因?yàn)樘?，所以終歸還是要放手，隨它去。

11、這個(gè)世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要過更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。

12、逆境給人寶貴的磨煉機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。自古以來的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過來的。

13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運(yùn)，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。

14、給自己一份堅(jiān)強(qiáng)，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽光，我來到這世上；為了與陽光同行，我笑對憂傷。

15、總不能流血就喊痛，怕黑就開燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長大，最漆黑的那段路終要自己走完。5、從來不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起來，才是最大的榮耀。

6、這個(gè)世界到處充滿著不公平，我們能做的不僅僅是接受，還要試著做一些反抗。

7、一個(gè)最困苦、最卑賤、最為命運(yùn)所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。

8、有些人，因?yàn)榕隳阕叩臅r(shí)間長了，你便淡然了，其實(shí)是他們給你撐起了生命的天空；有些人，分開了，就忘了吧，殘缺是一種大美。

9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被別人的意見引入歧途。

10、沒人能讓我輸，除非我不想贏！

11、花開不是為了花落，而是為了開的更加燦爛。

12、隨隨便便浪費(fèi)的時(shí)間，再也不能贏回來。

13、不管從什么時(shí)候開始，重要的是開始以后不要停止；不管在什么時(shí)候結(jié)束，重要的是結(jié)束以后不要后悔。

14、當(dāng)你決定堅(jiān)持一件事情，全世界都會(huì)為你讓路。

15、只有在開水里，茶葉才能展開生命濃郁的香氣。5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報(bào)答，44

七彩云南·古滇王國北A區(qū)產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店計(jì)劃運(yùn)營原則

七彩云南·古滇王國北A區(qū)產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店計(jì)劃運(yùn)營原則45

目錄一、產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店工程概況二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與計(jì)劃管理三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整

46一、工程概況古滇國產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店項(xiàng)目位于滇池湖畔濕地，南臨環(huán)湖東路。建筑面積為約24萬平米，一期開發(fā)為產(chǎn)權(quán)式度假酒店建筑面積為：103843.01m2容積率為2.0，二期開發(fā)為濕地產(chǎn)權(quán)式別墅。一期開發(fā)由于地理位置特殊，施工降排水、防水難度較大，基礎(chǔ)開挖難度大。一、工程概況古滇國產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店項(xiàng)目位于滇池湖畔濕地，南47二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與計(jì)劃管理運(yùn)營管理的定義與職能房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個(gè)層次運(yùn)營管理的主要職能計(jì)劃管理計(jì)劃管理的基本過程二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與計(jì)劃管理48一、運(yùn)營管理的定義與職能

運(yùn)營(Operations)

就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。

（一）、運(yùn)營管理的定義與職能

運(yùn)營(Operations)

就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品 和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入材料設(shè)備人員信息資金輸出 產(chǎn)品 服務(wù)

職能過程 制造 供應(yīng) 運(yùn)輸 服務(wù)創(chuàng)造和提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程一、運(yùn)營管理的定義與職能（一）、運(yùn)營管理的定義與職能輸入輸出49（二）、房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個(gè)層次

發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營體系（二）、房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個(gè)層次項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營體系50（三）、運(yùn)營管理的主要職能提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程確定各管理層級的授權(quán)組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃確定和分解全年經(jīng)營指標(biāo)協(xié)調(diào)制定公司的全面預(yù)算協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作協(xié)調(diào)建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評（三）、運(yùn)營管理的主要職能51（四）、計(jì)劃管理——計(jì)劃管理的PDCA計(jì)劃的形成：事前控制計(jì)劃的跟蹤與監(jiān)控：事中控制計(jì)劃的調(diào)整：事后控制（四）、計(jì)劃管理——計(jì)劃管理的PDCA52（五）、計(jì)劃管理的基本過程計(jì)劃定義計(jì)劃排序計(jì)劃資源估算計(jì)劃持續(xù)時(shí)間估算制定計(jì)劃表計(jì)劃執(zhí)行與控制（五）、計(jì)劃管理的基本過程計(jì)劃定義53計(jì)劃的定義確定為產(chǎn)生項(xiàng)目各種可交付成果而必須進(jìn)行的具體計(jì)劃活動(dòng)。其基本依據(jù)是工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）。是將工作分解結(jié)構(gòu)的最下層的可交付成果有計(jì)劃的分解為更小、更易于管理的組成部分，即具體的計(jì)劃活動(dòng)，為估算、安排進(jìn)度、執(zhí)行，以及監(jiān)控項(xiàng)目工作奠定基礎(chǔ)。計(jì)劃的定義確定為產(chǎn)生項(xiàng)目各種可交付成果而必須進(jìn)行的具體計(jì)劃活54計(jì)劃的排序識別與確定各計(jì)劃活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系（依賴關(guān)系），來安排計(jì)劃活動(dòng)順序。要充分考慮加入時(shí)間提前與滯后量的依賴關(guān)系，利用網(wǎng)絡(luò)圖的4種緊前關(guān)系，準(zhǔn)確表達(dá)計(jì)劃活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系。（FS）完成對開始（FF）完成對完成（SS）開始對開始（SF）開始對完成計(jì)劃的排序55計(jì)劃資源估算

估算完成各計(jì)劃活動(dòng)所需資源的種類與 數(shù)量。

資源（人員、設(shè)備或物資）的估算除經(jīng)驗(yàn) 數(shù)據(jù)與專家判斷外，還要自下而上估算。 將工作進(jìn)一步分解，估算下層每個(gè)更具體 的活動(dòng)資源需要，以做到合理與科學(xué)。計(jì)劃資源估算56

計(jì)劃持續(xù)時(shí)間估算

估算完成各計(jì)劃活動(dòng)所需工時(shí)單位數(shù)。

除專家判斷、類比估算、參數(shù)估算外，三 點(diǎn)估算是一個(gè)有效和合理的估算方法（最 可能、樂觀、悲觀持續(xù)時(shí)間估算的平均 值）。時(shí)間估算是逐步細(xì)化與完善的，取 決于數(shù)據(jù)依據(jù)的詳細(xì)程度與準(zhǔn)確性。計(jì)劃持續(xù)時(shí)間估算57

制定計(jì)劃表

分析計(jì)劃活動(dòng)順序、持續(xù)時(shí)間、資源要 求，制定項(xiàng)目進(jìn)度表。

里程碑進(jìn)度表（里程碑圖）、概況性進(jìn)度 表（橫道圖）、表明邏輯關(guān)系的詳細(xì)進(jìn)度表（網(wǎng)絡(luò)圖）。制定計(jì)劃表表（網(wǎng)絡(luò)圖）。58計(jì)劃執(zhí)行與控制

控制項(xiàng)目進(jìn)度表變更。

判斷項(xiàng)目進(jìn)度的當(dāng)前狀態(tài)，查明進(jìn)度是否 已經(jīng)改變，以合理的方式處置變更。計(jì)劃執(zhí)行與控制59三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃*計(jì)劃編制的管理要求*房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營多層級計(jì)劃管理體系*房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資源策劃*準(zhǔn)確編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃*開發(fā)計(jì)劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點(diǎn)三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃60計(jì)劃編制的管理要求 （一）、計(jì)劃編制的相關(guān)責(zé)任人——主導(dǎo)、配合、執(zhí)行、檢查、反饋對象（二）、計(jì)劃編制的時(shí)間要求

——編制開始時(shí)間、持續(xù)時(shí)間、檢查時(shí)間點(diǎn)計(jì)劃編制的管理要求——主導(dǎo)、配合、執(zhí)行、檢查、反饋對象（二61自上而下提出節(jié)點(diǎn)要求自下而上編制計(jì)劃滿足節(jié)點(diǎn)要求信息提供，反饋評審，對口管理反反復(fù)復(fù)多個(gè)來回的磨合 反反復(fù)復(fù)多個(gè)來回的磨合計(jì)劃編制的管理要求

（三）、計(jì)劃編制的溝通要求

——對象（知會(huì)部門/人）、方式

項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)分解自上而下提出節(jié)點(diǎn)要求反反復(fù)復(fù)多個(gè)來回的磨合計(jì)劃編制的管理要求62計(jì)劃級別計(jì)劃內(nèi)容一級計(jì)劃即項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，確定項(xiàng)目全部工作計(jì)劃安排。二級計(jì)劃即項(xiàng)目開發(fā)各階段、各專項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃，確定各階段、各專項(xiàng)業(yè)務(wù)全部工作計(jì)劃安排。三級計(jì)劃即各單項(xiàng)工作計(jì)劃，確定項(xiàng)目各個(gè)具體單項(xiàng)工作的全部工作計(jì)劃安排，細(xì)化到從準(zhǔn)備工作開始，到工作完成結(jié)束的全過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營多層級計(jì)劃管理體系（一）、項(xiàng)目維度的計(jì)劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目多級計(jì)劃系統(tǒng)計(jì)劃級別計(jì)劃內(nèi)容一級計(jì)劃即項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，確定項(xiàng)目全部工作計(jì)劃63項(xiàng)目計(jì)劃 一級計(jì)劃（項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃） 二級計(jì)劃（項(xiàng)目各階段和各分項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃） 三級計(jì)劃（項(xiàng)目單項(xiàng)工作計(jì)劃）

四級計(jì)劃（工作細(xì)化計(jì)劃）運(yùn)營計(jì)劃 公司經(jīng)營計(jì)劃 部門業(yè)務(wù)計(jì)劃 月計(jì)劃

周計(jì)劃

（二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營多級計(jì)劃管理體系項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營計(jì)劃64

單項(xiàng)目現(xiàn)金流分析與資金平衡房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資源策劃

（一）、項(xiàng)目現(xiàn)金流和資金平衡

（二）、工程策劃與合約規(guī)劃

（三）、人力資源策劃（四）、資源策劃的確定（項(xiàng)目啟動(dòng)報(bào)告、經(jīng)營策劃書、項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告）單項(xiàng)目現(xiàn)金流分析與資金平衡房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資源策劃 （二）、65——各類標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)（一）、基礎(chǔ)/標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)

1.工程工期

2.設(shè)計(jì)周期

3.預(yù)售工期重視經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累，特別是自身的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，因各項(xiàng)目操作均不相同準(zhǔn)確編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃——各類標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)（一）、基礎(chǔ)/標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù) 1.工程工66做好層級平衡與匹配過細(xì)則難以進(jìn)行合理分權(quán) （二）編制深度與計(jì)劃精度

1、恰當(dāng)?shù)纳疃?--計(jì)劃管控的精細(xì)度體現(xiàn)管理的精細(xì)抓重要節(jié)點(diǎn)與輸出成果過細(xì)則難以抓住重點(diǎn)排序及邏輯關(guān)系明晰過細(xì)則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、推卸責(zé)任、效率下降2、計(jì)劃的精度---計(jì)劃細(xì)化至可以精確估算的程度做好層級平衡與匹配過細(xì)則難以進(jìn)行合理分權(quán)抓重要節(jié)點(diǎn)與輸出成果67分項(xiàng)計(jì)劃名稱招標(biāo)方式考察時(shí)間出圖時(shí)間招標(biāo)時(shí)間簽約時(shí)間進(jìn)場（開工） 時(shí)間計(jì)劃開始計(jì)劃完成計(jì)劃開始計(jì)劃完成計(jì)劃開始計(jì)劃完成計(jì)劃實(shí)際鋁合金門窗工程 招標(biāo)計(jì)劃開發(fā)計(jì)劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點(diǎn)

建立如下的邏輯關(guān)系是計(jì)劃成功的關(guān)鍵

開發(fā)計(jì)劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點(diǎn)分項(xiàng)計(jì)劃名稱招考察時(shí)間出圖時(shí)間招標(biāo)時(shí)間簽約時(shí)間進(jìn)場（開工）計(jì)68四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu) （一）、項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)定義 （二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解的原則 （三）、編制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段工作分解結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu)69 （一）、項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)定義

項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)并 創(chuàng)造必要的可交付成果而執(zhí)行的工作分解之后得到 的一種層次結(jié)構(gòu)。每下降一個(gè)層次意味著對項(xiàng)目工 作更詳盡的說明。產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)70 （二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解的原則

1.工作分解結(jié)構(gòu)確定了項(xiàng)目整個(gè)范圍；經(jīng)分解的下一層 次內(nèi)容之和要100%反映上一層的范圍。

2.把項(xiàng)目可交付成果分成較小的、便于管理的工作和可 交付成果，既不能太粗，也不能太細(xì)。

3.直至結(jié)構(gòu)最底層的“工作細(xì)目”水平，可以可靠地估算 費(fèi)用和持續(xù)時(shí)間。產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)711.2.3.4.5.6.論證階段工作分解策劃階段工作分解設(shè)計(jì)階段工作分解施工階段工作分解營銷階段工作分解入伙及維修階段工作分解 （三）、編制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段工作分解結(jié)構(gòu)1.論證階段工作分解721. 論證階段工作分解①論證階段的主要工作和合理順序②論證階段的工作成果③論證階段工作分解結(jié)構(gòu)1. 論證階段工作分解732. 策劃階段工作分解①策劃階段的主要工作和合理順序②策劃階段的工作成果③策劃階段工作分解結(jié)構(gòu)2. 策劃階段工作分解743. 設(shè)計(jì)階段工作分解①設(shè)計(jì)階段的主要工作和合理順序 ②設(shè)計(jì)階段的工作成果 ③設(shè)計(jì)階段工作分解結(jié)構(gòu)3. 設(shè)計(jì)階段工作分解754.施工階段工作分解

①施工階段的主要工作和合理順序 ②施工階段的工作成果 ③施工階段工作分解結(jié)構(gòu)4.施工階段工作分解76五、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整*（一）、什么影響了計(jì)劃的有效執(zhí)行*（二）、常見的幾種計(jì)劃監(jiān)控方式*（三）、計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整五、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整77（一）什么影響了計(jì)劃的有效執(zhí)行哪些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)對常常對計(jì)劃執(zhí)行造成影響

1、設(shè)計(jì)管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響

2、報(bào)建管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響

3、采購管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響

4、成本管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響

5、人力資源管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響

6、現(xiàn)場組織與條件變化（一）什么影響了計(jì)劃的有效執(zhí)行78（二）常見的幾種計(jì)劃監(jiān)控方式

（一）、各類計(jì)劃管理報(bào)告

1、項(xiàng)目管理月報(bào)、周報(bào)

2、其他報(bào)告、報(bào)表（二）常見的幾種計(jì)劃監(jiān)控方式79

（二）、運(yùn)營會(huì)議制度

1、定期例會(huì)、臨時(shí)會(huì)議和專題協(xié)調(diào)會(huì)

2、明確會(huì)議目的、事先溝通信息、分發(fā)材料、準(zhǔn)備議案

3、形成會(huì)議紀(jì)要并跟蹤檢查

產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)80

（三）、實(shí)地檢查、抽查

1、掌握最新情況

2、查看一手資料

3、檢驗(yàn)報(bào)告、報(bào)表及其他上報(bào)資料的真實(shí)性產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)81

（四）、實(shí)時(shí)交互與共享的信息平臺(tái)

1、OA系統(tǒng)

2、明源系統(tǒng)

3、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)82（三）計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整

（一）、計(jì)劃的適用性與權(quán)威性的平衡

1.計(jì)劃不適用時(shí)要調(diào)整，但不能因?yàn)橛凶兓蛔饔?jì)劃

2.按授權(quán)審批，保持計(jì)劃的權(quán)威性

3.對調(diào)整原因、責(zé)任和造成的影響作出分析，有量化數(shù) 據(jù)，用于考核和經(jīng)驗(yàn)積累（三）計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整83

（二）、關(guān)鍵線路與節(jié)點(diǎn)的控制

1.重點(diǎn)控制影響項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績與資金的時(shí)間節(jié)點(diǎn)變化

2.在單一計(jì)劃中，重點(diǎn)控制該計(jì)劃的關(guān)鍵線路上的工作時(shí) 間調(diào)整

3.不影響其他業(yè)務(wù)及整體計(jì)劃的調(diào)整不作嚴(yán)格控制產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)84

（三）、調(diào)整的管理層級

1.誰編制誰調(diào)整為原則

2.在較小的幅度及非關(guān)鍵性的調(diào)整中，審批權(quán)限 適度下放產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)85

（四）、調(diào)整的信息溝通

1.系統(tǒng)考慮調(diào)整對其他項(xiàng)目和計(jì)劃的影響

2.切忌單個(gè)項(xiàng)目、單個(gè)計(jì)劃作出調(diào)整時(shí)，溝通不到 位，計(jì)劃之間相互矛盾，導(dǎo)致整個(gè)計(jì)劃體系無法 運(yùn)行

3.涉及多項(xiàng)目部的計(jì)劃調(diào)整，統(tǒng)一由工程管理中心負(fù)責(zé)調(diào) 整信息的發(fā)布，保證信息的有效性產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理課件(-)86謝謝！謝謝！875、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。

8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、人生就像是一個(gè)馬爾可夫鏈，你的未來取決于你當(dāng)下正在做的事，而無關(guān)于過去做完的事。

12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對優(yōu)勢，那你就選擇善良。

13、時(shí)間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會(huì)收獲，但放棄，就一定一無所獲。

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