房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理第八章練習題

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1、下列費用中，不屬于土地費用的是（）。A．土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)．城市建設(shè)配套費C．拆遷安置補償費D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2、房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2M以外和項目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用．A．黃線B．紫線C．藍線D．紅線3、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（）。A．資本金、借貸資金、預租售收入B．預租售收入、資本金、借貸資金C．借貸資金、預租售收入、資本金D．資本金、預租售收入、借貸資金4、公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于（）。A．土地費用B．前期工程費C．房屋開發(fā)費D．管理費用5、下列成本費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是（）。A．拆遷補償費及有關(guān)稅費B．市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用C．貸款利息D．建安費用6、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（）。A．項目的交通組織規(guī)劃B．項目構(gòu)成及平面布置C．項目的建筑規(guī)劃D．城市土地利用規(guī)劃7、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。A．損益表B．資金來源與運用表C．資本金現(xiàn)金流量表D．全投入現(xiàn)金流量表8、對市場在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（）。A．建筑安裝工程費B．公共配套設(shè)施建設(shè)C．土地費用D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費9、下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表中基本報表的是（）。A．資本金現(xiàn)金流量表B．資金來源與運用表C．損益表D．投資計劃與資金籌措表10、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入（）。A．管理費B．銷售費用C．其他費用D．前期費用11、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是()。A.折舊費B.審計費C.金融機構(gòu)手續(xù)費D.無形資產(chǎn)攤銷費12、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標的是（）A．出租率B．基準收益率C．成本利潤率D．財務(wù)杠桿比率13、需求與供應情況、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算項目財務(wù)分析等進行的預可行性研究，屬于（）階段。A．投資機會研究B．初步可行性研究C．詳細可行性研究D．項目的評估和決策14、投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、（）等。A．規(guī)劃設(shè)計方案B．投資估算C．資源條件D．投資權(quán)益15、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（）。A．單元估算法B．單位指標估算法C．工程量近似匡算法D．概算指標估算法16、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A．1800B．2040C．2100D．238017、下列財務(wù)報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（）。A．輔助報表B．資產(chǎn)負債表C．資金來源與運用表D．現(xiàn)金流量表18、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。A．回收固定資產(chǎn)余值B．自有資金C．長期借款D．凈轉(zhuǎn)售收入18、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是（）。A．全部投資現(xiàn)金流量表B．資本金現(xiàn)金流量表C．借款還本付息估算表D．投資計劃與資金籌措表19、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（）。A．審計費B．利息C．外匯、匯兌凈損失D．融資代理費20、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A．單元估算法B．單位指標估算法C．概算指標法D．工程量近似匡算法21、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于)。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法22、在投資項目的財務(wù)報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項目是()。A.固定資產(chǎn)購置支出B.企業(yè)所得稅C.固定資產(chǎn)折舊D.貸款利息23、資金來源與運用表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的()分析。A.現(xiàn)金流量B.清償能力C.資產(chǎn)與負債情況D.資金盈余或短缺情況多選1、城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。A．市政基礎(chǔ)建設(shè)費B．土地出讓金C．征地拆遷費D．契稅E．公建配套設(shè)施費2、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A．基準收益率B．目標收益率C．出租率或空置率D．毛租金收入E．運營成本3、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。A．開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B．評價方案構(gòu)造C．區(qū)位分析與選擇D．開發(fā)時機的分析與選擇E．融資方式的分析與選擇4、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括（）。A．建筑安裝工程費B．土地使用權(quán)出讓金C．拆遷補償費D．公共配套設(shè)施建設(shè)費E．城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A．現(xiàn)金流量表B．損益表C．資金使用計劃D．資金籌措計劃E．資金來源與運用表6、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內(nèi)容有（）。A．國家經(jīng)濟政策B．地理環(huán)境C．國外市場情況D．市場需求與供給情況E．項目投資估算7、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有()。A.資產(chǎn)負債表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.資金來源與運用表E.損益表8、投資項目可行性研究的根本目的包括()。A.減少或避免投資決策的失誤B.提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟效益C.提高項目開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益D.為項目決策提供依據(jù)E.為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)9、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A．單元估算法B．概預算定額法C．工程最近似匡算法D．蒙特卡洛模擬法E．單位指標估算法10、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報價表包括（）。A．總投資估算表B．現(xiàn)金流量表C．資金來源與運用表D．損益表E．資產(chǎn)負債表11、在進行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括（）。A．開發(fā)項目用地現(xiàn)狀B．市場供給量C．交通運輸條件D．水文地質(zhì)E．氣象三、判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務(wù)評價所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)價值和總開發(fā)成本時，可依據(jù)評估時點的價格水平進行估算。（）在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。（）對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，資產(chǎn)負債表是必須編制的基本報表。（）損益表反映了房地產(chǎn)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以房地產(chǎn)投資項目可行性研究的根本目的是為了使項目投資的經(jīng)濟效益最大化。（）借款還本付息估算表中列示了直接用于計算清償能力指標的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財務(wù)報表。（）用來計算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價指標。()借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（）房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。()房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。（）四、計算1、張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費用為租金收入的25%.乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費用為35萬元。以上兩個方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標收益率均為15%。1．編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。2．試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個方案的優(yōu)劣。（12分）2、王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7．5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1．5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時支付了相當于購房款0．3%的手續(xù)費和3%的契稅。王某的經(jīng)營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當于售價5．5%的銷售稅金、0．3%的手續(xù)費和1%的個人所得稅）。假設(shè)：在整個經(jīng)營期間，商鋪的租金保持200元/（月?㎡）（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%；購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。（1）完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應的計算過程。（2）列出自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應數(shù)據(jù)（不要求計算出結(jié)果）。（10分）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）

年末0123～91011～141516～1920現(xiàn)金流入年毛租金收入凈轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)金流出購房、辦證及裝修投入年還本付息年運營成本凈現(xiàn)金流量

3、某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）項目建設(shè)投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10％。建設(shè)期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。（3）計算期（開發(fā)經(jīng)營期）取20年。請根據(jù)以上資料，完成下列工作：（1）編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅）（2）若該開發(fā)商要求的目標收益率為15％；計箕該投資項目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）2.第一種解法：

（1）借款需要量的計算見下表。年份

內(nèi)容12合計建設(shè)投資10008001800資本金400230630銀行借款600570

（2）借款還本付息表見下表。年份

內(nèi)容1

2

3

4

5

合計

年初借款累計06301291.5861.0430.5當年借款6005701170當年應計利息3091.5121.5當年還本430.5430.5430.5當年利息支付129.1586.1043.05年末借款累計6301291.5861.043050當年利息=[年初借款累計+當年借款／2]×年利率

各年還本=1291.5/3=430.5

（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。年份

內(nèi)容0

1

2

3

4

5

6～20

1.現(xiàn)金流租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營成本600650650650經(jīng)營稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）凈現(xiàn)值：

第二種解法：

（1）第1年銀行借款1000-400=600萬元

第2年銀行借款800-230=570萬元

（2）第1年利息(600/2)×10％=30萬元

各年還本=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬元

第3年利息=(600+30+570+91.5)×10％=129.15萬元

第4年利息=(1291.5-30.5)×10％=86.10萬元

第5年利息=(861-430.5)×10％=43.05萬元

（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。單位：萬元年份

內(nèi)容0123456～2001.現(xiàn)金流入租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營成本600

650650650經(jīng)營稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）凈現(xiàn)值：

4、某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現(xiàn)"以租養(yǎng)房"，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：(1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點后2位)?(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分).解：已知：A=2000元，n=240個月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%

(1)求購房最高總價

購房最高總價=P/70%=.54/70%=39.88萬元

(2)求出售原有住房時間

住房市場價值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25萬元

設(shè)剩余M個月需要償還25萬元，則有

有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個月

240-196=44個月

在還款44個月之后出售住房

5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6000㎡，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年。賓館總建筑面積為5000㎡，可用于經(jīng)營的部分為4500㎡，可建成100個標準間