第13章-主題公園的規(guī)劃管理與配套建設(shè)課件

第十三章

主題公園的規(guī)劃管理與配套建設(shè)第十三章

主題公園的規(guī)劃管理與配套建設(shè)1目標(biāo)1234掌握主題公園規(guī)劃管理的過程和要點(diǎn)熟悉主題公園配套建設(shè)的要求了解主題公園與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系和注意事項(xiàng)了解主題公園開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系及其對城市現(xiàn)代化的影響目標(biāo)1234掌握主題公園規(guī)劃管理的過程和要點(diǎn)熟悉主題公園配套21.規(guī)劃管理的過程一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理階段步驟第一階段研究策劃

1.項(xiàng)目啟動2.可行性研究和開發(fā)規(guī)劃3.總體規(guī)劃和概念設(shè)計(jì)第二階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)

4.方案設(shè)計(jì)5.設(shè)計(jì)開發(fā)6.建設(shè)/制造文件表13-1主題公園規(guī)劃管理的的四個(gè)階段和十一個(gè)步驟（上）資料來源：TEA,20001.規(guī)劃管理的過程一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理階段步驟第一階3一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理階段步驟第三階段

實(shí)施建設(shè)

7.建設(shè)/生產(chǎn)/制造8.設(shè)施安裝第四階段

運(yùn)營管理

9.開業(yè)籌備10.隆重開業(yè)11.項(xiàng)目收尾表13-1主題公園規(guī)劃管理的的四個(gè)階段和十一個(gè)步驟（下）資料來源：TEA,2000一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理階段步驟第三階段實(shí)施建設(shè)7.建42.可行性分析一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理為了確定主題公園的運(yùn)營內(nèi)容、規(guī)模和需求，需要對其進(jìn)行關(guān)于可提供的產(chǎn)品和其經(jīng)營期望的詳細(xì)分析，并依此評估概念方案的可行性，進(jìn)行主題公園基本戰(zhàn)略的策劃。在總體規(guī)劃之前，需要對兩類重要的問題進(jìn)行詳細(xì)的研究：一、運(yùn)營模式的策劃；二、運(yùn)營效果的預(yù)測。2.可行性分析一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理為了5一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理運(yùn)營模式的策劃主題公園是一種復(fù)雜的設(shè)施，為了確保游客的滿意度，規(guī)劃者要設(shè)計(jì)多個(gè)線路和產(chǎn)品選擇，以確保游客進(jìn)園后，他們可以獲得不同類型的體驗(yàn)。這些體驗(yàn)是公園運(yùn)營的基礎(chǔ)，也是盈利的來源。通常，除了乘騎器械、各種表演、景觀和公共設(shè)施游客在購票時(shí)已經(jīng)為此付費(fèi)外，餐飲和購物則是游客進(jìn)入公園后需要另行支付購買的。因此，各種盈利點(diǎn)之間的配比組合，決定了主題公園項(xiàng)目的整體盈利水平。一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理運(yùn)營模式的策劃61243定制化主題公園各種主要吸引物和服務(wù)的生產(chǎn)流程是持續(xù)的，可標(biāo)準(zhǔn)化的，這個(gè)過程中總是執(zhí)行相同的任務(wù)，完成相同的內(nèi)容，獲得相同的產(chǎn)品和服務(wù)。重復(fù)性流程規(guī)?；潭仍礁?，節(jié)約的運(yùn)營成本越大。規(guī)?；ㄖ苹潭仍礁撸黝}體驗(yàn)越強(qiáng)。運(yùn)營流程設(shè)計(jì)運(yùn)營流程的設(shè)計(jì)決定了設(shè)施的位置、園區(qū)的容量、等候區(qū)的大小、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等一系列問題。1243定制化主題公園各種主要吸引物和服務(wù)的生產(chǎn)流程是持續(xù)的7一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理運(yùn)營效果預(yù)測主題公園需要對運(yùn)營效果進(jìn)行預(yù)測，建立財(cái)務(wù)可行性分析，以確保其發(fā)展能夠獲得足夠的資本投資回報(bào)和營業(yè)利潤。

對新開業(yè)的主題公園來說，達(dá)到預(yù)測的游客數(shù)量可能需要幾年時(shí)間，因此估計(jì)中期的收入和支出很重要。

公園發(fā)展之前的研究應(yīng)該明確公司發(fā)展過程的資金成本，并預(yù)測收入和成本的盈虧平衡。主題公園的運(yùn)營效果的預(yù)測主要看兩個(gè)指標(biāo)：一是門票決定的游客量，二是園內(nèi)二次消費(fèi)。一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理運(yùn)營效果預(yù)測8

19981999200020012002200320042005杉點(diǎn)40.2841.7544.5045.6146.0748.3749.3449.34山谷會29.1030.0032.0032.8032.8033.6233.9635.65多尼公園28.2429.2530.2531.7631.7632.4033.2335.53歡樂世界25.7627.0027.7528.5828.5829.1530.1731.08納氏草莓園31.9933.2534.5035.5435.1836.5938.4240.72密歇根冒險(xiǎn)31.9933.2534.5034.5039.6843.6445.1745.62表13-3雪松集市系列公園的人均支出（美元）資料來源：Conder&Krecher，2006.

199819992000200120022003200429表13-4

2002年美國主題公園園內(nèi)二次消費(fèi)結(jié)構(gòu)（美元）資料來源：Clave，2007.公園大人費(fèi)用小孩費(fèi)用停車費(fèi)食品飲料T恤單個(gè)家庭支出（2個(gè)大人+2個(gè)孩子）布?；▓@,坦帕504173.51.515231杉點(diǎn)樂園322083.52.2513170迪士尼，阿納海姆453574.52.2513227多萊塢3425541.7513175.5前沿城市261863.52.510144派拉蒙的偉大美國44341032.510220六旗，節(jié)慶游樂園362274.252.512181環(huán)球影城，佛羅里達(dá)5041841.7516252懷安多特族湖251933214147表13-4

2002年美國主題公園園內(nèi)二次消費(fèi)結(jié)構(gòu)（美元）103.總體規(guī)劃一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理總體規(guī)劃是主題公園最重要的規(guī)劃文件，為整個(gè)開發(fā)過程設(shè)置目標(biāo)和指導(dǎo)方向?？傮w規(guī)劃是主題公園從構(gòu)想、研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)到運(yùn)營的整個(gè)規(guī)劃過程的核心環(huán)節(jié)，它包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)行和運(yùn)營的多個(gè)方面的總括性、方向性和控制性的規(guī)劃，并且伴有其他詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)參數(shù)和圖紙作為補(bǔ)充資料?？傮w規(guī)劃必須解決主題公園區(qū)位的選址、市場細(xì)分和定位、空間布局與用地要求、功能選擇和配套建設(shè)、項(xiàng)目選擇和容量設(shè)計(jì)，投資匡算和開發(fā)節(jié)奏，還要考慮與城市相關(guān)的規(guī)劃、立法、環(huán)境、保險(xiǎn)、安全、健康和就業(yè)等問題，編制應(yīng)該征詢內(nèi)外不同層面群體的意見。3.總體規(guī)劃一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理總體規(guī)11物理功能社會法律經(jīng)濟(jì)位置區(qū)域感知房地產(chǎn)法房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周邊環(huán)境距離心理法規(guī)市場生態(tài)學(xué)公用事業(yè)歷史分區(qū)融資地貌服務(wù)符號化司法管轄區(qū)

流域

循環(huán)性

目標(biāo)：設(shè)立物理建筑面積直接影響所有權(quán)利潤物理影響性能強(qiáng)烈影響政治協(xié)會股權(quán)周邊環(huán)境服務(wù)

分區(qū)限制市場限制位置接近度

政治策略租金

使用者

銷售

資金

預(yù)算

影響表13-2主題公園發(fā)展的總體規(guī)劃需要考慮的因素（上）資料來源：Hsu，1997.物理功能社會法律經(jīng)濟(jì)位置區(qū)域感知房地產(chǎn)法房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周邊環(huán)境距12物理功能社會法律經(jīng)濟(jì)事實(shí)：組織和分析道路區(qū)域參數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)調(diào)查利率傾角行人社會架構(gòu)碼資本化景觀流域行為分區(qū)稅植被統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)感知契約土地成本地質(zhì)交通工具歷史地役權(quán)租金\銷售土壤

司法管轄區(qū)交通運(yùn)輸氣候

經(jīng)融資濟(jì)生態(tài)學(xué)

性能觀念：測試物理功能社會法律經(jīng)濟(jì)生態(tài)穩(wěn)定性通達(dá)性生活方式合作社經(jīng)濟(jì)回報(bào)局部氣候流域行為設(shè)定共管國家舉債經(jīng)營生態(tài)分析土地利用率

空氣權(quán)最大化使用

宣傳成本敏感性

租賃吸收率

合資企業(yè)

征用權(quán)域

需求：決定性可建筑區(qū)域區(qū)域需求社會學(xué)

市場分析限制交通容量心理上

計(jì)劃生育生態(tài)分析停車知覺

經(jīng)濟(jì)影響

流域

交通預(yù)測

性能/服務(wù)

現(xiàn)金流

容量

可達(dá)性

表13-2主題公園發(fā)展的總體規(guī)劃需要考慮的因素（下）資料來源：Hsu，1997.物理功能社會法律經(jīng)濟(jì)事實(shí)：組織和分析道路區(qū)域參數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)調(diào)查134.設(shè)計(jì)方案一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理主題公園的設(shè)計(jì)方案需要考慮一系列細(xì)節(jié)，這些細(xì)節(jié)是基于運(yùn)營計(jì)劃展開，并參照總體規(guī)劃的要求落地。主題公園的規(guī)劃者也必須考慮一系列游客不可見的后勤服務(wù)。從目前全球主題公園的設(shè)計(jì)來看，主題公園一般會把游樂區(qū)和后勤區(qū)區(qū)分，把游客流動線與后勤動線區(qū)分開來。從設(shè)計(jì)的角度，也要考慮主題公園未來的更新改造。不同主題公園設(shè)施的使用壽命也存在差異。主題公園的具體設(shè)計(jì)方案還受到一系列因素的影響（項(xiàng)目投資和經(jīng)費(fèi)預(yù)算，投資者的決策和經(jīng)營者的經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)文化和運(yùn)營模式）。4.設(shè)計(jì)方案一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理主題公園的設(shè)計(jì)方案需145.開發(fā)項(xiàng)目管理一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理主題公園的開發(fā)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的綜合項(xiàng)目管理，主要基于項(xiàng)目管理的三個(gè)主要方面：成本、時(shí)間和質(zhì)量進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)。人員和物資，是開發(fā)過程必須掌控的的資源，各種類型的人都參與到一個(gè)公園的開發(fā)過程中，并且也有各種各樣的需要。工作進(jìn)度安排，工程延誤將帶來巨額的損失。例如，巴黎迪士尼樂園在建設(shè)的過程中就發(fā)生了延誤，造成了高昂的額外支出。質(zhì)量控制系統(tǒng)必須被嚴(yán)格執(zhí)行。要達(dá)到上述目標(biāo)，聘請一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)至關(guān)重要。這個(gè)團(tuán)隊(duì)必須應(yīng)用科學(xué)的項(xiàng)目管理方法，特別是關(guān)鍵路徑分析（CPA）和計(jì)劃評審技術(shù)（PERT）等。5.開發(fā)項(xiàng)目管理一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理主151.城市發(fā)展與主題公園二、區(qū)域和城市規(guī)劃中的主題公園圖13-1美國加州迪士尼樂園土地利用變化資料來源：Walsh，19921.城市發(fā)展與主題公園二、區(qū)域和城市規(guī)劃中的主題公園圖1316表13-5

安納海姆迪士尼樂園度假區(qū)酒店一覽表酒店名稱開業(yè)時(shí)間房間數(shù)迪斯尼樂園酒店1998年1月990迪斯尼天堂碼頭酒店1995年12月502迪斯尼大加州人酒店2001年3月750總計(jì)

2,242表13-5

安納海姆迪士尼樂園度假區(qū)酒店一覽表酒店名稱開業(yè)17案例分析美國坦帕布希樂園的尷尬佛羅里達(dá)州的坦帕的布希樂園是一個(gè)被大企業(yè)及政府相關(guān)部門管理的中型主題公園。樂園位置距奧蘭多剛好超過100千米，占地135公頃，水域面積達(dá)10公頃，每年都會吸引400萬左右的游客到此參觀。在旺季，樂園可提供3500個(gè)工作崗位，其中200多個(gè)崗位是固定崗位，其余為季節(jié)性臨時(shí)崗位。在管理方面，盡管布希樂園不斷在其周圍收購?fù)恋?，為其?0~20年內(nèi)的潛在的規(guī)模擴(kuò)張與產(chǎn)品多樣化做準(zhǔn)備。然而，樂園事實(shí)上并沒有具體的行動，也沒有具體的發(fā)展。另一方面，樂園帶來的經(jīng)濟(jì)活動收益也沒有超越坐落在通往北美城鎮(zhèn)主干道的交通要點(diǎn)上的名牌酒店，商店和餐飲店，這些商業(yè)設(shè)施主要依賴公園周圍林蔭大道的良好環(huán)境。布希樂園對城市社會經(jīng)濟(jì)的影響低于預(yù)期，盡管它已經(jīng)吸引超過400萬人次左右的游客。其中，最重要的原因是負(fù)責(zé)管理樂園的公司是一家主要生產(chǎn)啤酒的企業(yè)，主題公園僅僅是它的副業(yè)。這家公司沒有像迪斯尼集團(tuán)或環(huán)球影城集團(tuán)一樣抱有擴(kuò)張主題公園產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)烈愿望和計(jì)劃。從政府的角度，他們開發(fā)樂園的動機(jī)也并不是發(fā)展旅游和休閑產(chǎn)業(yè)，而是借此希望對城市環(huán)境和形象起到一定的改善作用。因此，在坦帕，布希樂園是一個(gè)“好鄰居”，能夠?yàn)榍嗌倌旰湍贻p人提供一份工作，但絕對不是城市發(fā)展的重要引擎。從這個(gè)意義上說，布希樂園同麥當(dāng)勞、肯德基和大型醫(yī)院或運(yùn)動場一樣，只是城市的基本配套。因此，布希樂園不可能發(fā)展成為目的地級的主題公園。本地游客占到游客的三分之一，而來自兩小時(shí)車程外的游客不到五分之一。這些游客到坦帕并不完全是為了公園，主要是其他原因，順帶游玩的布希樂園。綜合而言，在坦帕布希樂園的例子可知，如果企業(yè)和城市政府對公園在城市和區(qū)域中的定位較低，即使公園能夠良好運(yùn)營，它對區(qū)域和城市社會經(jīng)濟(jì)的影響也不會打，對企業(yè)自身的發(fā)展也不如預(yù)想的那么高。案例分析182.主題公園與迪士尼化二、區(qū)域和城市規(guī)劃中的主題公園西方學(xué)者將迪士尼空間生產(chǎn)的邏輯用于理解城市空間的重構(gòu)，認(rèn)為現(xiàn)代大都市越發(fā)象主題公園，即迪士尼化（梁增賢，2012）。迪士尼化來源于迪士尼式和麥當(dāng)勞化（McDonaldization）。迪士尼式是指采用單一的審美，智力或者道德標(biāo)準(zhǔn)使事物復(fù)雜化、引發(fā)人們思考的表現(xiàn)形式（Klugman，1995）。

迪士尼式的文化表現(xiàn)形式被廣泛應(yīng)用到城市規(guī)劃，產(chǎn)生迪士尼式的城市，體現(xiàn)為3個(gè)特點(diǎn)：由全能的強(qiáng)力組織控制社會秩序；生產(chǎn)與消費(fèi)之間的界限模糊；消費(fèi)導(dǎo)向。2.主題公園與迪士尼化二、區(qū)域和城市規(guī)劃中的主題公園19麥當(dāng)勞化可劃分為四個(gè)維度：高效率、可計(jì)算、可預(yù)測和可控制。從麥當(dāng)勞化引申出迪士尼化，指迪士尼的生產(chǎn)原則不斷被應(yīng)用到社會各個(gè)領(lǐng)域的過程，包括4個(gè)方面（Bryman,2004）：主題化（theming）混合消費(fèi)（hybridconsumption）推銷（merchandising）表演化的勞動（performativelabour）。麥當(dāng)勞化可劃分為四個(gè)維度：高效率、可計(jì)算、可預(yù)20漢寧根界定了奇幻城市的六個(gè)特征（Hannigan，1998）：主題化，從娛樂空間到整個(gè)城市都具有可讀的主題；品牌化，奇幻城市要建立品牌識別和價(jià)值；全時(shí)段，奇幻城市本質(zhì)上是24小時(shí)城市；模塊化，能夠?qū)⒏鞣N娛樂要素、消費(fèi)空間高度整合；獨(dú)立性，奇幻城市與周邊社區(qū)在物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)和文化上明顯區(qū)分；后現(xiàn)代，奇幻城市充滿模仿、虛擬現(xiàn)實(shí)和奇幻景觀。西方奇幻城市通過兩種方式營造中產(chǎn)階層專享的消費(fèi)空間：一方面，主題公園本身就是個(gè)“門禁社區(qū)”，高門票排除了大量低收入者的娛樂機(jī)會，主要滿足中產(chǎn)階層需求；另一方面，奇幻城市多位于城市邊緣區(qū)，很少有城市公交系統(tǒng)，需要自駕車才能到達(dá)。漢寧根界定了奇幻城市的六個(gè)特征（Hanniga21盡管迪士尼化并不必然產(chǎn)生奇幻城市（不一定完全滿足6條標(biāo)準(zhǔn)），但迪士尼化和奇幻城市的開發(fā)使得城市空間消費(fèi)化，主要為中產(chǎn)階層服務(wù)，并排擠低收入者的需求。雖然主題公園在世界不同地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r受到政策因素和文化因素限制，但它們在引進(jìn)其它地區(qū)時(shí)已走向國際化進(jìn)程。事實(shí)上，主題公園與大眾商業(yè)文化時(shí)代的敏感性有著特殊的關(guān)系。迪士尼公園和類似的主題公園產(chǎn)業(yè)所運(yùn)用的原則已經(jīng)被普遍接受，并且在發(fā)達(dá)社會中的個(gè)人消費(fèi)行為研究方面占據(jù)了主導(dǎo)地位。有主題的建筑和景觀在城市中廣泛出現(xiàn)，主題化成為城市規(guī)劃的重要手段。城市在這些空間的建設(shè)中探尋某種象征性的意義。盡管迪士尼化并不必然產(chǎn)生奇幻城市（不一定完全滿22今天，主題化正在主導(dǎo)著大都市人們的生活：主題餐廳主題酒吧主題酒店主題街區(qū)飛機(jī)場開辟主題區(qū)域傳統(tǒng)的博物館也試圖發(fā)展清晰主題元素今天，主題化正在主導(dǎo)著大都市人們的生活：231.臨近效益三、主題公園與旅游地產(chǎn)

增值作用

增值作用的性質(zhì)（正向還是負(fù)向）、范圍和程度并非一個(gè)常量，而是根據(jù)具體情況具體表現(xiàn)的。與傳統(tǒng)的城市公園不同，主題公園的開發(fā)是一種完完全全的市場行為，開發(fā)不當(dāng)，其經(jīng)濟(jì)損失很大（保繼剛，1994）。1.臨近效益三、主題公園與旅游地產(chǎn)增值作用24研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論David，1968Wisconsin由公園形成的區(qū)域房屋售價(jià)公園對房地產(chǎn)有正的影響B(tài)arron，Jansma，1970Pennsylvania由公園形成的區(qū)域房產(chǎn)稅將原來住宅地用于建設(shè)公園對房產(chǎn)稅沒有負(fù)的影響Epp，1971Pennsylvania由15個(gè)州立公園形成的區(qū)域房產(chǎn)稅由于建設(shè)公園所征用了土地所減少的土地稅收得到了因公園而增值的周邊房地產(chǎn)稅收更多的補(bǔ)償Lyon，1972Philadelphia3個(gè)公園和3所學(xué)校形成的區(qū)域1725個(gè)房屋售價(jià)公園對房地產(chǎn)有正的影響，集中在距公園600-800英尺之間Hammer，Coughlin，Horn，1974Philadelphia包括1個(gè)1294英畝的公園區(qū)域土地價(jià)格距離40英尺-土地價(jià)格中有33%歸功于公園，距離1000英尺有9%，距離2500英尺只有4.2%Correll，Lillydahi，Singell，1978Boulder，Colorado包括1個(gè)1382英畝綠化帶的區(qū)域10年間的房屋銷售價(jià)格平均每遠(yuǎn)離綠化帶1英尺，價(jià)格下降4.2美元，3200英尺內(nèi)的平均價(jià)格比3200外高32%Vrooman，1978NewYork由一個(gè)州立公園形成的區(qū)域

公園對周邊房地產(chǎn)有積極的正效應(yīng)Gamble，Downing，1982NewEngland，由州立公園形成的區(qū)域房屋價(jià)格遠(yuǎn)離公園的區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值逐漸下降

表13-6部分公園和其他開放空間對房地產(chǎn)價(jià)值的影響研究一覽表（上）注：據(jù)Crompton，2005；Nicholls和Crompton，2005分析整理。研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論David，1968Wiscon25研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論Brown，Connelly，1983NewYork，分別調(diào)查了6個(gè)州立公園周邊區(qū)域房屋價(jià)格在2個(gè)案例中，遠(yuǎn)離公園的區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值逐漸下降，其余4個(gè)案例沒有發(fā)現(xiàn)相關(guān)性More，Stevens，Allen1982，1988Worcester,Massachusetts包含4個(gè)公園的區(qū)域來源于MLS的房屋銷售價(jià)格距離公園20英尺的房屋價(jià)格比距離公園2000英尺的房屋價(jià)格高2675美元，公園對周邊房地產(chǎn)的增值效應(yīng)中80%集中在距離公園500英尺的范圍內(nèi)Kimmel，1985Dayton和Columbus，Ohio分別包含一個(gè)170英畝和152英畝的公園區(qū)域房屋銷售價(jià)格兩個(gè)區(qū)域平均每遠(yuǎn)離公園1英尺，價(jià)格分別下降3.83美元和4.87美元，公園分別為兩地房地產(chǎn)價(jià)格貢獻(xiàn)了5.1%和7.3%的價(jià)值Nelson，1986Salem，Oregon擁有開放空間的城市區(qū)域土地價(jià)格臨近農(nóng)田的土地價(jià)格平均每英畝比遠(yuǎn)離農(nóng)田1000英尺的土地價(jià)格高1200美元Gartner，Chapelle，Girard，1996Michigan由公園形成的區(qū)域房屋價(jià)格公園對周邊房地產(chǎn)具有負(fù)效應(yīng)Sielski，2002WashingtonCounty包含2個(gè)公園的區(qū)域房屋價(jià)格200英尺內(nèi)房屋價(jià)格中有19.2%歸功于公園CapeAnnEconomics，2003LeonCounty，F(xiàn)lorida公園區(qū)域2年的房屋銷售價(jià)格距離公園200英尺范圍內(nèi)房屋增值6015美元，位于200英尺到1320英尺范圍內(nèi)的增值1773美元

表13-6部分公園和其他開放空間對房地產(chǎn)價(jià)值的影響研究一覽表（中）注：據(jù)Crompton，2005；Nicholls和Crompton，2005分析整理。研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論Brown，Connelly，126研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論Miller，2001Dallas-FortWorth包含14個(gè)相鄰公園（面積在2.5-7.3英畝）的城郊區(qū)域3200個(gè)房屋交易價(jià)格公園對周邊房地產(chǎn)的增值75%集中在600英尺的范圍內(nèi)，85%集中在800英尺的范圍內(nèi)，總體影響范圍在1300英尺范圍內(nèi)Bolitzer，Netusil，2000多案例地分析193個(gè)公園區(qū)域房屋價(jià)格1500英尺內(nèi)，房屋增值1.2%-3.5%；100英尺內(nèi)，增值5.3%-7.6%；1301到1500英尺內(nèi)，增值1.5%-3.8%Lutzenhiser，Netusil，2001多案例地分析將公園區(qū)域劃分為城市公園、自然公園和特殊公園房屋銷售價(jià)格1500英尺內(nèi)三種公園對周邊房屋價(jià)格的貢獻(xiàn)分別為16.1%（自然公園）、1.8%（城市公園）和8.5%（特殊公園）Nicholls，Crompton，2005Austin，Texas包括一個(gè)直線形171英畝的自然景觀的區(qū)域房屋價(jià)格三個(gè)住宅區(qū)平均每遠(yuǎn)離綠化帶1英尺，房屋價(jià)格分別下降13.51美元、3.97美元和10.61美元Irwin，2002Maryland1350平方英里的城市近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域5年內(nèi)，55799個(gè)房屋價(jià)格私人開放空間給400米內(nèi)的周邊房屋價(jià)格貢獻(xiàn)2.6%，而政府開放空間只有1.2%的貢獻(xiàn)Ready，Abdalla，2003BerksCounty，Pennsylvania城市近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域4年內(nèi)8090個(gè)房屋售價(jià)鄰近效應(yīng)不明顯Ernst，Young，2003NewYork5個(gè)城市公園區(qū)域房屋價(jià)格2個(gè)更新后的公園對周邊房地產(chǎn)產(chǎn)生明顯的增值作用，另外3個(gè)對周邊房地產(chǎn)增值作用適中

表13-6部分公園和其他開放空間對房地產(chǎn)價(jià)值的影響研究一覽表（下）注：據(jù)Crompton，2005；Nicholls和Crompton，2005分析整理。研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論Miller，2001Dalla272.主題公園+房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在機(jī)制三、主題公園與旅游地產(chǎn)迎合政治經(jīng)濟(jì)氣候區(qū)位選擇上的契合長線投資與短線投資的互補(bǔ)主題公園對周邊房地產(chǎn)的增值作用2.主題公園+房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在機(jī)制三、主題公園與旅游地產(chǎn)迎283.中國企業(yè)的主題公園+房地產(chǎn)開發(fā)三、主題公園與旅游地產(chǎn)

旅游景區(qū)旅行社酒店電子商務(wù)住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)客運(yùn)物流物流貿(mào)易電子金融實(shí)業(yè)投資華僑城集團(tuán)√√√

√√

√√√港中旅集團(tuán)√√√√√√

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√華強(qiáng)集團(tuán)√

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√錦江國際集團(tuán)√√√

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√√海昌集團(tuán)√

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√長隆集團(tuán)√

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宋城集團(tuán)√

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表13-7七大旅游企業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)構(gòu)成一覽表資料來源：保繼剛.2015.3.中國企業(yè)的主題公園+房地產(chǎn)開發(fā)三、主題公園與旅游地產(chǎn)

291.加州迪士尼度假區(qū)配套建設(shè)四、主題公園的配套建設(shè)

加州迪士尼度假區(qū)包括兩個(gè)主題公園：迪士尼樂園和冒險(xiǎn)樂園，配套建設(shè)了迪士尼小鎮(zhèn)、迪士尼樂園酒店、迪士尼樂園太平洋酒店與迪士尼大加州人酒店。對于當(dāng)?shù)鼐用駚碚f，迪士尼小鎮(zhèn)是離該區(qū)域最接近城市中心的購物場所。迪斯尼小鎮(zhèn)的規(guī)劃容量為每天3,500至7,000人（Clave，2007），設(shè)施包括ESPN地帶、迪士尼公司運(yùn)營的體育主題連鎖餐廳、迪斯尼世界游戲機(jī)，也包括一些與迪士尼品牌無關(guān)的設(shè)施，如AMC影院和藍(lán)調(diào)。會議中心是度假區(qū)另外一個(gè)重要的配套。會議中心的設(shè)計(jì)容量超過200萬人次，2001年擴(kuò)容后，容量增加40%。會議中心包括一個(gè)有8000座位的禮堂，是美國西海岸最大的會議中心。度假區(qū)還投資1億美元對安納海姆的體育場進(jìn)行更新改造。體育場包括愛迪生國際棒球場，安納海姆天使隊(duì)還曾在這里比賽。1.加州迪士尼度假區(qū)配套建設(shè)四、主題公園的配套建設(shè)30圖13-3加州迪士尼美國小鎮(zhèn)大街圖13-3加州迪士尼美國小鎮(zhèn)大街31圖13-3加州迪士尼米老鼠卡通城圖13-3加州迪士尼米老鼠卡通城32圖13-4上海迪士尼小鎮(zhèn)圖13-4上海迪士尼小鎮(zhèn)332.奧蘭多華特迪士尼度假區(qū)配套建設(shè)四、主題公園的配套建設(shè)酒店名稱開業(yè)時(shí)間主題客房數(shù)Disney'sAnimalKingdomLodge2001AfricanWildlifepreserve1,307Disney'sBeachClubResort1990NewportBeachcottage576Disney'sBoardWalkInn1996Early20thCenturyAtlanticandOceanCity378Disney'sContemporaryResort1971Modern655Disney'sGrandFloridianResort&Spa1988Early20thcenturyFlorida867Disney'sPolynesianVillageResort1971SouthSeas492Disney'sWildernessLodge1994PacificNorthwest,

NationalParkServicerustic729Disney'sYachtClubResort1990Martha'sVineyardResort621Disney'sCaribbeanBeachResort1988CaribbeanIslands2,112Disney'sCoronadoSpringsResort1997Mexico,AmericanSouthwest1,915Disney'sPortOrleansResort–FrenchQuarter1991NewOrleansFrenchQuarter1,008表13-8華特迪士尼度假區(qū)酒店配套情況（上）注：一些客房為套房，可以住多個(gè)人，數(shù)據(jù)來源于迪士尼集團(tuán)公司網(wǎng)站2.奧蘭多華特迪士尼度假區(qū)配套建設(shè)四、主題公園的配套建設(shè)酒34酒店名稱開業(yè)時(shí)間主題客房數(shù)Disney'sPortOrleansResort–Riverside1992AntebellumSouth2,048Disney'sAll-StarMoviesResort1999Disneyfilms1,920Disney'sAll-StarMusicResort1994Music1,604Disney'sAll-StarSportsResort1994Sports1,920Disney'sArtofAnimationResort2012DisneyandPixaranimatedfilms1,984Disney'sPopCenturyResort200320thcenturyAmericanpopculture2,880BayLakeToweratDisney'sContemporaryResort2009Modern428Disney'sAnimalKingdomVillas2007Africansafarilodge708Disney'sBeachClubVillas2002Newportresort282Disney'sBoardWalkVillas1996Early20thCenturyAtlanticCity530Disney'sOldKeyWestResort1991Early20thCenturyKeyWest761Disney'sPolynesianVillas&Bungalows2015SouthSeas380Disney'sSaratogaSpringsResort&Spa20041880sUpstateNewYorkresort1,320TheVillasatDisney'sGrandFloridianResort&Spa2013Early20thcenturyFlorida147TheVillasatDisney'sWildernessLodge2000PacificNorthwest181Disney'sFortWildernessResortandCampground1971RusticWoodsCamping800+409GoldenOakatWaltDisneyWorldResort2011Varies450表13-8華特迪士尼度假區(qū)酒店配套情況（下）注：一些客房為套房，可以住多個(gè)人，數(shù)據(jù)來源于迪士尼集團(tuán)公司網(wǎng)站酒店名稱開業(yè)時(shí)間主題客房數(shù)Disney'sPortOrl35本章小結(jié)主題公園主題公園的規(guī)劃，應(yīng)該遵循四個(gè)階段，十一個(gè)步驟。這一個(gè)過程通常需要5到8年完成，在中國，大多只需要3到5年便可以完成。主題公園項(xiàng)目的成敗取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，因此有一個(gè)“二八法則”，即主題公園投資的20%用于規(guī)劃設(shè)計(jì)（包括研究策劃階段），80%的投資用于建設(shè)和運(yùn)營管理。在總體規(guī)劃之前，需要對兩類重要的問題進(jìn)行詳細(xì)的研究：一是運(yùn)營模式的策劃，二是運(yùn)營效果的預(yù)測?？傮w規(guī)劃是主題公園最重要的規(guī)劃文件，為整個(gè)開發(fā)過程設(shè)置目標(biāo)和指導(dǎo)方向；是一項(xiàng)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)行和運(yùn)營的多個(gè)方面的總括性、方向性和控制性的規(guī)劃，并且伴有其他詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)參數(shù)和圖紙作為補(bǔ)充資料，是主題公園從構(gòu)想、研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)到運(yùn)營的整個(gè)規(guī)劃過程的核心環(huán)節(jié)。本章小結(jié)主題公園主題公園的規(guī)劃，應(yīng)該遵循四個(gè)階段，十一個(gè)步驟36本章小結(jié)主題公園的總體規(guī)劃必須解決主題公園區(qū)位的選址、市場細(xì)分和定位、空間布局與用地要求、功能選擇和配套建設(shè)、項(xiàng)目選擇和容量設(shè)計(jì)，投資匡算和開發(fā)節(jié)奏。主題公園的開發(fā)的投資回收期通常設(shè)定為7年，中國的一些項(xiàng)目設(shè)定為10年。美國主題公園的更新改造投入被設(shè)定為每3年總收入的4-5%%，3年一更新。主題公園已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)城市現(xiàn)代化和區(qū)域發(fā)展有效工具。一般公園會使周邊房地產(chǎn)產(chǎn)生20%的增值，且這種影響集中在600英尺的范圍內(nèi)。本章小結(jié)主題公園的總體規(guī)劃必須解決主題公園區(qū)位的選址、市場細(xì)37復(fù)習(xí)思考題為什么主題公園在總體規(guī)劃前要開展一系列可行性研究，研究的主要內(nèi)容是什么？城市為什么要開發(fā)主題公園？什么樣的城市最適合開發(fā)主題公園？思考一下，你家鄉(xiāng)所在的城市適合開發(fā)主題公園嗎？通過查閱相關(guān)信息，選擇一個(gè)主題公園案例，了解該公園周邊配套情況，并說明其配套的合理性和科學(xué)性。請根據(jù)你的生活經(jīng)驗(yàn)，舉例說明你身邊的迪士尼化現(xiàn)象，并討論它對生活的影響。討論一下錦繡中華、世界之窗和深圳歡樂谷，哪一類公園對比房地產(chǎn)的增值作用最強(qiáng)？并說明理由。復(fù)習(xí)思考題為什么主題公園在總體規(guī)劃前要開展一系列可行性研究，38參考文獻(xiàn)Barrado,D.1999.ElproyectodeparquetematicodeSanMartindelaVegaenelcontextodelaperiurbanizaciondelosequipamientosdeocioenMadrid.RoletindelaAsociaciondeGeografosEspanoles28,135-145.BrymanA.TheDisneyizationofSociety.TheSociologicalReview，1999，47（1）：25-47.BrymanA.TheDisneyizationofSociety.London:Sage，2004.Castan,J.M.(coord.)2004.Operacionsiprocessesdeproduccio.UniversitatObertadeCatalunya,Barcelona,Spain.ClaveSA.2007.TheGlobalThemeParkIndustry.Cambridge:CABI.Conder,T.A.，Kreher,W.C.2006.CedarFair,LP.ACEdwardsandSons,Inc.,London.CromptonJL.2000.Designinggolfcoursestooptimizeproximatepropertyvalues.ManagingLeisure,5(4):192-199.CromptonJL.2001.Perceptionsofhowthepresenceofgreenwaytrailsaffectsthevalueofproximateproperties.JournalofParkandRecreationAdministration,19(3):114-132.CromptonJL.2004.TheProximatePrinciple:TheImpactofParks,OpenSpaceandWaterFeaturesonResidentialPropertyValuesandthePropertyTaxBase.Ashburn:NationalRecreationandParkAssociation.CromptonJL.2005.Theimpactofparksonpropertyvalues:empiricalevidencefromthepasttwodecadesintheUnitedStates.ManagingLeisure,10(4):203-218.參考文獻(xiàn)Barrado,D.1999.Elproye39參考文獻(xiàn)FormicaS,OlsenMD.TrendsintheAmusementParkIndustry.InternationalJournalofContemporaryHospitalityManagement，1998，10（7）：297-308.Garreau,J.1991.EdgeCity.LifeontheNewFrontier.AnchorBooks,NewYork.GoldbergerP.1996.TheRiseofthePrivateCity.inBreakingAway:TheFutureofCities.J.VittulloMartin.NewYork:TheTwentiethCenturyFund,101-138.HanniganJ.FantasyCity：PleasureandProfitinthePostmodernMetropolis.LondonandNewYork:Routledge，1998.Hsu,C.T.1997.Masterplanningforsuccessfulthemeparkdevelopment.In:AsiaPacificThemeParksandAttractions'97Conference.Singapore.IrwinEG.2002.Theeffectsofopenspaceonresidentialpropertyvalues.Landeconomics,78(4):465.KlugmanK.‘UndertheInfluence’.inInsidetheMouse:WorkandPlayatDisneyWorld.TheProjectOnDisney.DurhamandLondon:DukeUniversityPress，1995:98-109.NichollsS,CromptonJL,2005.ImpactsofregionalparksonpropertyvaluesinTexas.JournalofParkandRecreationAdministration,23(2):87-108.RitzerG.TheMcdonaldizationofSociety.ThousandOaks:PineForgePress，2004.SorkinM.VariationsOnaThemePark:TheNewAmerica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Thanks. Thanks.42感謝感謝43謝謝，精品課件資料搜集謝謝，精品課件資料搜集44第十三章

主題公園的規(guī)劃管理與配套建設(shè)第十三章

主題公園的規(guī)劃管理與配套建設(shè)45目標(biāo)1234掌握主題公園規(guī)劃管理的過程和要點(diǎn)熟悉主題公園配套建設(shè)的要求了解主題公園與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系和注意事項(xiàng)了解主題公園開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系及其對城市現(xiàn)代化的影響目標(biāo)1234掌握主題公園規(guī)劃管理的過程和要點(diǎn)熟悉主題公園配套461.規(guī)劃管理的過程一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理階段步驟第一階段研究策劃

1.項(xiàng)目啟動2.可行性研究和開發(fā)規(guī)劃3.總體規(guī)劃和概念設(shè)計(jì)第二階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)

4.方案設(shè)計(jì)5.設(shè)計(jì)開發(fā)6.建設(shè)/制造文件表13-1主題公園規(guī)劃管理的的四個(gè)階段和十一個(gè)步驟（上）資料來源：TEA,20001.規(guī)劃管理的過程一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理階段步驟第一階47一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理階段步驟第三階段

實(shí)施建設(shè)

7.建設(shè)/生產(chǎn)/制造8.設(shè)施安裝第四階段

運(yùn)營管理

9.開業(yè)籌備10.隆重開業(yè)11.項(xiàng)目收尾表13-1主題公園規(guī)劃管理的的四個(gè)階段和十一個(gè)步驟（下）資料來源：TEA,2000一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理階段步驟第三階段實(shí)施建設(shè)7.建482.可行性分析一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理為了確定主題公園的運(yùn)營內(nèi)容、規(guī)模和需求，需要對其進(jìn)行關(guān)于可提供的產(chǎn)品和其經(jīng)營期望的詳細(xì)分析，并依此評估概念方案的可行性，進(jìn)行主題公園基本戰(zhàn)略的策劃。在總體規(guī)劃之前，需要對兩類重要的問題進(jìn)行詳細(xì)的研究：一、運(yùn)營模式的策劃；二、運(yùn)營效果的預(yù)測。2.可行性分析一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理為了49一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理運(yùn)營模式的策劃主題公園是一種復(fù)雜的設(shè)施，為了確保游客的滿意度，規(guī)劃者要設(shè)計(jì)多個(gè)線路和產(chǎn)品選擇，以確保游客進(jìn)園后，他們可以獲得不同類型的體驗(yàn)。這些體驗(yàn)是公園運(yùn)營的基礎(chǔ)，也是盈利的來源。通常，除了乘騎器械、各種表演、景觀和公共設(shè)施游客在購票時(shí)已經(jīng)為此付費(fèi)外，餐飲和購物則是游客進(jìn)入公園后需要另行支付購買的。因此，各種盈利點(diǎn)之間的配比組合，決定了主題公園項(xiàng)目的整體盈利水平。一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理運(yùn)營模式的策劃501243定制化主題公園各種主要吸引物和服務(wù)的生產(chǎn)流程是持續(xù)的，可標(biāo)準(zhǔn)化的，這個(gè)過程中總是執(zhí)行相同的任務(wù)，完成相同的內(nèi)容，獲得相同的產(chǎn)品和服務(wù)。重復(fù)性流程規(guī)?；潭仍礁撸?jié)約的運(yùn)營成本越大。規(guī)模化定制化程度越高，主題體驗(yàn)越強(qiáng)。運(yùn)營流程設(shè)計(jì)運(yùn)營流程的設(shè)計(jì)決定了設(shè)施的位置、園區(qū)的容量、等候區(qū)的大小、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等一系列問題。1243定制化主題公園各種主要吸引物和服務(wù)的生產(chǎn)流程是持續(xù)的51一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理運(yùn)營效果預(yù)測主題公園需要對運(yùn)營效果進(jìn)行預(yù)測，建立財(cái)務(wù)可行性分析，以確保其發(fā)展能夠獲得足夠的資本投資回報(bào)和營業(yè)利潤。

對新開業(yè)的主題公園來說，達(dá)到預(yù)測的游客數(shù)量可能需要幾年時(shí)間，因此估計(jì)中期的收入和支出很重要。

公園發(fā)展之前的研究應(yīng)該明確公司發(fā)展過程的資金成本，并預(yù)測收入和成本的盈虧平衡。主題公園的運(yùn)營效果的預(yù)測主要看兩個(gè)指標(biāo)：一是門票決定的游客量，二是園內(nèi)二次消費(fèi)。一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理運(yùn)營效果預(yù)測52

19981999200020012002200320042005杉點(diǎn)40.2841.7544.5045.6146.0748.3749.3449.34山谷會29.1030.0032.0032.8032.8033.6233.9635.65多尼公園28.2429.2530.2531.7631.7632.4033.2335.53歡樂世界25.7627.0027.7528.5828.5829.1530.1731.08納氏草莓園31.9933.2534.5035.5435.1836.5938.4240.72密歇根冒險(xiǎn)31.9933.2534.5034.5039.6843.6445.1745.62表13-3雪松集市系列公園的人均支出（美元）資料來源：Conder&Krecher，2006.

1998199920002001200220032004253表13-4

2002年美國主題公園園內(nèi)二次消費(fèi)結(jié)構(gòu)（美元）資料來源：Clave，2007.公園大人費(fèi)用小孩費(fèi)用停車費(fèi)食品飲料T恤單個(gè)家庭支出（2個(gè)大人+2個(gè)孩子）布?；▓@,坦帕504173.51.515231杉點(diǎn)樂園322083.52.2513170迪士尼，阿納海姆453574.52.2513227多萊塢3425541.7513175.5前沿城市261863.52.510144派拉蒙的偉大美國44341032.510220六旗，節(jié)慶游樂園362274.252.512181環(huán)球影城，佛羅里達(dá)5041841.7516252懷安多特族湖251933214147表13-4

2002年美國主題公園園內(nèi)二次消費(fèi)結(jié)構(gòu)（美元）543.總體規(guī)劃一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理總體規(guī)劃是主題公園最重要的規(guī)劃文件，為整個(gè)開發(fā)過程設(shè)置目標(biāo)和指導(dǎo)方向。總體規(guī)劃是主題公園從構(gòu)想、研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)到運(yùn)營的整個(gè)規(guī)劃過程的核心環(huán)節(jié)，它包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)行和運(yùn)營的多個(gè)方面的總括性、方向性和控制性的規(guī)劃，并且伴有其他詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)參數(shù)和圖紙作為補(bǔ)充資料?？傮w規(guī)劃必須解決主題公園區(qū)位的選址、市場細(xì)分和定位、空間布局與用地要求、功能選擇和配套建設(shè)、項(xiàng)目選擇和容量設(shè)計(jì)，投資匡算和開發(fā)節(jié)奏，還要考慮與城市相關(guān)的規(guī)劃、立法、環(huán)境、保險(xiǎn)、安全、健康和就業(yè)等問題，編制應(yīng)該征詢內(nèi)外不同層面群體的意見。3.總體規(guī)劃一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理總體規(guī)55物理功能社會法律經(jīng)濟(jì)位置區(qū)域感知房地產(chǎn)法房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周邊環(huán)境距離心理法規(guī)市場生態(tài)學(xué)公用事業(yè)歷史分區(qū)融資地貌服務(wù)符號化司法管轄區(qū)

流域

循環(huán)性

目標(biāo)：設(shè)立物理建筑面積直接影響所有權(quán)利潤物理影響性能強(qiáng)烈影響政治協(xié)會股權(quán)周邊環(huán)境服務(wù)

分區(qū)限制市場限制位置接近度

政治策略租金

使用者

銷售

資金

預(yù)算

影響表13-2主題公園發(fā)展的總體規(guī)劃需要考慮的因素（上）資料來源：Hsu，1997.物理功能社會法律經(jīng)濟(jì)位置區(qū)域感知房地產(chǎn)法房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周邊環(huán)境距56物理功能社會法律經(jīng)濟(jì)事實(shí)：組織和分析道路區(qū)域參數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)調(diào)查利率傾角行人社會架構(gòu)碼資本化景觀流域行為分區(qū)稅植被統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)感知契約土地成本地質(zhì)交通工具歷史地役權(quán)租金\銷售土壤

司法管轄區(qū)交通運(yùn)輸氣候

經(jīng)融資濟(jì)生態(tài)學(xué)

性能觀念：測試物理功能社會法律經(jīng)濟(jì)生態(tài)穩(wěn)定性通達(dá)性生活方式合作社經(jīng)濟(jì)回報(bào)局部氣候流域行為設(shè)定共管國家舉債經(jīng)營生態(tài)分析土地利用率

空氣權(quán)最大化使用

宣傳成本敏感性

租賃吸收率

合資企業(yè)

征用權(quán)域

需求：決定性可建筑區(qū)域區(qū)域需求社會學(xué)

市場分析限制交通容量心理上

計(jì)劃生育生態(tài)分析停車知覺

經(jīng)濟(jì)影響

流域

交通預(yù)測

性能/服務(wù)

現(xiàn)金流

容量

可達(dá)性

表13-2主題公園發(fā)展的總體規(guī)劃需要考慮的因素（下）資料來源：Hsu，1997.物理功能社會法律經(jīng)濟(jì)事實(shí)：組織和分析道路區(qū)域參數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)調(diào)查574.設(shè)計(jì)方案一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理主題公園的設(shè)計(jì)方案需要考慮一系列細(xì)節(jié)，這些細(xì)節(jié)是基于運(yùn)營計(jì)劃展開，并參照總體規(guī)劃的要求落地。主題公園的規(guī)劃者也必須考慮一系列游客不可見的后勤服務(wù)。從目前全球主題公園的設(shè)計(jì)來看，主題公園一般會把游樂區(qū)和后勤區(qū)區(qū)分，把游客流動線與后勤動線區(qū)分開來。從設(shè)計(jì)的角度，也要考慮主題公園未來的更新改造。不同主題公園設(shè)施的使用壽命也存在差異。主題公園的具體設(shè)計(jì)方案還受到一系列因素的影響（項(xiàng)目投資和經(jīng)費(fèi)預(yù)算，投資者的決策和經(jīng)營者的經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)文化和運(yùn)營模式）。4.設(shè)計(jì)方案一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理主題公園的設(shè)計(jì)方案需585.開發(fā)項(xiàng)目管理一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理主題公園的開發(fā)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的綜合項(xiàng)目管理，主要基于項(xiàng)目管理的三個(gè)主要方面：成本、時(shí)間和質(zhì)量進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)。人員和物資，是開發(fā)過程必須掌控的的資源，各種類型的人都參與到一個(gè)公園的開發(fā)過程中，并且也有各種各樣的需要。工作進(jìn)度安排，工程延誤將帶來巨額的損失。例如，巴黎迪士尼樂園在建設(shè)的過程中就發(fā)生了延誤，造成了高昂的額外支出。質(zhì)量控制系統(tǒng)必須被嚴(yán)格執(zhí)行。要達(dá)到上述目標(biāo)，聘請一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)至關(guān)重要。這個(gè)團(tuán)隊(duì)必須應(yīng)用科學(xué)的項(xiàng)目管理方法，特別是關(guān)鍵路徑分析（CPA）和計(jì)劃評審技術(shù)（PERT）等。5.開發(fā)項(xiàng)目管理一、主題公園規(guī)劃與規(guī)劃管理主591.城市發(fā)展與主題公園二、區(qū)域和城市規(guī)劃中的主題公園圖13-1美國加州迪士尼樂園土地利用變化資料來源：Walsh，19921.城市發(fā)展與主題公園二、區(qū)域和城市規(guī)劃中的主題公園圖1360表13-5

安納海姆迪士尼樂園度假區(qū)酒店一覽表酒店名稱開業(yè)時(shí)間房間數(shù)迪斯尼樂園酒店1998年1月990迪斯尼天堂碼頭酒店1995年12月502迪斯尼大加州人酒店2001年3月750總計(jì)

2,242表13-5

安納海姆迪士尼樂園度假區(qū)酒店一覽表酒店名稱開業(yè)61案例分析美國坦帕布希樂園的尷尬佛羅里達(dá)州的坦帕的布希樂園是一個(gè)被大企業(yè)及政府相關(guān)部門管理的中型主題公園。樂園位置距奧蘭多剛好超過100千米，占地135公頃，水域面積達(dá)10公頃，每年都會吸引400萬左右的游客到此參觀。在旺季，樂園可提供3500個(gè)工作崗位，其中200多個(gè)崗位是固定崗位，其余為季節(jié)性臨時(shí)崗位。在管理方面，盡管布希樂園不斷在其周圍收購?fù)恋兀瑸槠湓?0~20年內(nèi)的潛在的規(guī)模擴(kuò)張與產(chǎn)品多樣化做準(zhǔn)備。然而，樂園事實(shí)上并沒有具體的行動，也沒有具體的發(fā)展。另一方面，樂園帶來的經(jīng)濟(jì)活動收益也沒有超越坐落在通往北美城鎮(zhèn)主干道的交通要點(diǎn)上的名牌酒店，商店和餐飲店，這些商業(yè)設(shè)施主要依賴公園周圍林蔭大道的良好環(huán)境。布希樂園對城市社會經(jīng)濟(jì)的影響低于預(yù)期，盡管它已經(jīng)吸引超過400萬人次左右的游客。其中，最重要的原因是負(fù)責(zé)管理樂園的公司是一家主要生產(chǎn)啤酒的企業(yè)，主題公園僅僅是它的副業(yè)。這家公司沒有像迪斯尼集團(tuán)或環(huán)球影城集團(tuán)一樣抱有擴(kuò)張主題公園產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)烈愿望和計(jì)劃。從政府的角度，他們開發(fā)樂園的動機(jī)也并不是發(fā)展旅游和休閑產(chǎn)業(yè)，而是借此希望對城市環(huán)境和形象起到一定的改善作用。因此，在坦帕，布希樂園是一個(gè)“好鄰居”，能夠?yàn)榍嗌倌旰湍贻p人提供一份工作，但絕對不是城市發(fā)展的重要引擎。從這個(gè)意義上說，布希樂園同麥當(dāng)勞、肯德基和大型醫(yī)院或運(yùn)動場一樣，只是城市的基本配套。因此，布希樂園不可能發(fā)展成為目的地級的主題公園。本地游客占到游客的三分之一，而來自兩小時(shí)車程外的游客不到五分之一。這些游客到坦帕并不完全是為了公園，主要是其他原因，順帶游玩的布希樂園。綜合而言，在坦帕布希樂園的例子可知，如果企業(yè)和城市政府對公園在城市和區(qū)域中的定位較低，即使公園能夠良好運(yùn)營，它對區(qū)域和城市社會經(jīng)濟(jì)的影響也不會打，對企業(yè)自身的發(fā)展也不如預(yù)想的那么高。案例分析622.主題公園與迪士尼化二、區(qū)域和城市規(guī)劃中的主題公園西方學(xué)者將迪士尼空間生產(chǎn)的邏輯用于理解城市空間的重構(gòu)，認(rèn)為現(xiàn)代大都市越發(fā)象主題公園，即迪士尼化（梁增賢，2012）。迪士尼化來源于迪士尼式和麥當(dāng)勞化（McDonaldization）。迪士尼式是指采用單一的審美，智力或者道德標(biāo)準(zhǔn)使事物復(fù)雜化、引發(fā)人們思考的表現(xiàn)形式（Klugman，1995）。

迪士尼式的文化表現(xiàn)形式被廣泛應(yīng)用到城市規(guī)劃，產(chǎn)生迪士尼式的城市，體現(xiàn)為3個(gè)特點(diǎn)：由全能的強(qiáng)力組織控制社會秩序；生產(chǎn)與消費(fèi)之間的界限模糊；消費(fèi)導(dǎo)向。2.主題公園與迪士尼化二、區(qū)域和城市規(guī)劃中的主題公園63麥當(dāng)勞化可劃分為四個(gè)維度：高效率、可計(jì)算、可預(yù)測和可控制。從麥當(dāng)勞化引申出迪士尼化，指迪士尼的生產(chǎn)原則不斷被應(yīng)用到社會各個(gè)領(lǐng)域的過程，包括4個(gè)方面（Bryman,2004）：主題化（theming）混合消費(fèi)（hybridconsumption）推銷（merchandising）表演化的勞動（performativelabour）。麥當(dāng)勞化可劃分為四個(gè)維度：高效率、可計(jì)算、可預(yù)64漢寧根界定了奇幻城市的六個(gè)特征（Hannigan，1998）：主題化，從娛樂空間到整個(gè)城市都具有可讀的主題；品牌化，奇幻城市要建立品牌識別和價(jià)值；全時(shí)段，奇幻城市本質(zhì)上是24小時(shí)城市；模塊化，能夠?qū)⒏鞣N娛樂要素、消費(fèi)空間高度整合；獨(dú)立性，奇幻城市與周邊社區(qū)在物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)和文化上明顯區(qū)分；后現(xiàn)代，奇幻城市充滿模仿、虛擬現(xiàn)實(shí)和奇幻景觀。西方奇幻城市通過兩種方式營造中產(chǎn)階層專享的消費(fèi)空間：一方面，主題公園本身就是個(gè)“門禁社區(qū)”，高門票排除了大量低收入者的娛樂機(jī)會，主要滿足中產(chǎn)階層需求；另一方面，奇幻城市多位于城市邊緣區(qū)，很少有城市公交系統(tǒng)，需要自駕車才能到達(dá)。漢寧根界定了奇幻城市的六個(gè)特征（Hanniga65盡管迪士尼化并不必然產(chǎn)生奇幻城市（不一定完全滿足6條標(biāo)準(zhǔn)），但迪士尼化和奇幻城市的開發(fā)使得城市空間消費(fèi)化，主要為中產(chǎn)階層服務(wù)，并排擠低收入者的需求。雖然主題公園在世界不同地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r受到政策因素和文化因素限制，但它們在引進(jìn)其它地區(qū)時(shí)已走向國際化進(jìn)程。事實(shí)上，主題公園與大眾商業(yè)文化時(shí)代的敏感性有著特殊的關(guān)系。迪士尼公園和類似的主題公園產(chǎn)業(yè)所運(yùn)用的原則已經(jīng)被普遍接受，并且在發(fā)達(dá)社會中的個(gè)人消費(fèi)行為研究方面占據(jù)了主導(dǎo)地位。有主題的建筑和景觀在城市中廣泛出現(xiàn)，主題化成為城市規(guī)劃的重要手段。城市在這些空間的建設(shè)中探尋某種象征性的意義。盡管迪士尼化并不必然產(chǎn)生奇幻城市（不一定完全滿66今天，主題化正在主導(dǎo)著大都市人們的生活：主題餐廳主題酒吧主題酒店主題街區(qū)飛機(jī)場開辟主題區(qū)域傳統(tǒng)的博物館也試圖發(fā)展清晰主題元素今天，主題化正在主導(dǎo)著大都市人們的生活：671.臨近效益三、主題公園與旅游地產(chǎn)

增值作用

增值作用的性質(zhì)（正向還是負(fù)向）、范圍和程度并非一個(gè)常量，而是根據(jù)具體情況具體表現(xiàn)的。與傳統(tǒng)的城市公園不同，主題公園的開發(fā)是一種完完全全的市場行為，開發(fā)不當(dāng)，其經(jīng)濟(jì)損失很大（保繼剛，1994）。1.臨近效益三、主題公園與旅游地產(chǎn)增值作用68研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論David，1968Wisconsin由公園形成的區(qū)域房屋售價(jià)公園對房地產(chǎn)有正的影響B(tài)arron，Jansma，1970Pennsylvania由公園形成的區(qū)域房產(chǎn)稅將原來住宅地用于建設(shè)公園對房產(chǎn)稅沒有負(fù)的影響Epp，1971Pennsylvania由15個(gè)州立公園形成的區(qū)域房產(chǎn)稅由于建設(shè)公園所征用了土地所減少的土地稅收得到了因公園而增值的周邊房地產(chǎn)稅收更多的補(bǔ)償Lyon，1972Philadelphia3個(gè)公園和3所學(xué)校形成的區(qū)域1725個(gè)房屋售價(jià)公園對房地產(chǎn)有正的影響，集中在距公園600-800英尺之間Hammer，Coughlin，Horn，1974Philadelphia包括1個(gè)1294英畝的公園區(qū)域土地價(jià)格距離40英尺-土地價(jià)格中有33%歸功于公園，距離1000英尺有9%，距離2500英尺只有4.2%Correll，Lillydahi，Singell，1978Boulder，Colorado包括1個(gè)1382英畝綠化帶的區(qū)域10年間的房屋銷售價(jià)格平均每遠(yuǎn)離綠化帶1英尺，價(jià)格下降4.2美元，3200英尺內(nèi)的平均價(jià)格比3200外高32%Vrooman，1978NewYork由一個(gè)州立公園形成的區(qū)域

公園對周邊房地產(chǎn)有積極的正效應(yīng)Gamble，Downing，1982NewEngland，由州立公園形成的區(qū)域房屋價(jià)格遠(yuǎn)離公園的區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值逐漸下降

表13-6部分公園和其他開放空間對房地產(chǎn)價(jià)值的影響研究一覽表（上）注：據(jù)Crompton，2005；Nicholls和Crompton，2005分析整理。研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論David，1968Wiscon69研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論Brown，Connelly，1983NewYork，分別調(diào)查了6個(gè)州立公園周邊區(qū)域房屋價(jià)格在2個(gè)案例中，遠(yuǎn)離公園的區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值逐漸下降，其余4個(gè)案例沒有發(fā)現(xiàn)相關(guān)性More，Stevens，Allen1982，1988Worcester,Massachusetts包含4個(gè)公園的區(qū)域來源于MLS的房屋銷售價(jià)格距離公園20英尺的房屋價(jià)格比距離公園2000英尺的房屋價(jià)格高2675美元，公園對周邊房地產(chǎn)的增值效應(yīng)中80%集中在距離公園500英尺的范圍內(nèi)Kimmel，1985Dayton和Columbus，Ohio分別包含一個(gè)170英畝和152英畝的公園區(qū)域房屋銷售價(jià)格兩個(gè)區(qū)域平均每遠(yuǎn)離公園1英尺，價(jià)格分別下降3.83美元和4.87美元，公園分別為兩地房地產(chǎn)價(jià)格貢獻(xiàn)了5.1%和7.3%的價(jià)值Nelson，1986Salem，Oregon擁有開放空間的城市區(qū)域土地價(jià)格臨近農(nóng)田的土地價(jià)格平均每英畝比遠(yuǎn)離農(nóng)田1000英尺的土地價(jià)格高1200美元Gartner，Chapelle，Girard，1996Michigan由公園形成的區(qū)域房屋價(jià)格公園對周邊房地產(chǎn)具有負(fù)效應(yīng)Sielski，2002WashingtonCounty包含2個(gè)公園的區(qū)域房屋價(jià)格200英尺內(nèi)房屋價(jià)格中有19.2%歸功于公園CapeAnnEconomics，2003LeonCounty，F(xiàn)lorida公園區(qū)域2年的房屋銷售價(jià)格距離公園200英尺范圍內(nèi)房屋增值6015美元，位于200英尺到1320英尺范圍內(nèi)的增值1773美元

表13-6部分公園和其他開放空間對房地產(chǎn)價(jià)值的影響研究一覽表（中）注：據(jù)Crompton，2005；Nicholls和Crompton，2005分析整理。研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論Brown，Connelly，170研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論Miller，2001Dallas-FortWorth包含14個(gè)相鄰公園（面積在2.5-7.3英畝）的城郊區(qū)域3200個(gè)房屋交易價(jià)格公園對周邊房地產(chǎn)的增值75%集中在600英尺的范圍內(nèi)，85%集中在800英尺的范圍內(nèi)，總體影響范圍在1300英尺范圍內(nèi)Bolitzer，Netusil，2000多案例地分析193個(gè)公園區(qū)域房屋價(jià)格1500英尺內(nèi)，房屋增值1.2%-3.5%；100英尺內(nèi)，增值5.3%-7.6%；1301到1500英尺內(nèi)，增值1.5%-3.8%Lutzenhiser，Netusil，2001多案例地分析將公園區(qū)域劃分為城市公園、自然公園和特殊公園房屋銷售價(jià)格1500英尺內(nèi)三種公園對周邊房屋價(jià)格的貢獻(xiàn)分別為16.1%（自然公園）、1.8%（城市公園）和8.5%（特殊公園）Nicholls，Crompton，2005Austin，Texas包括一個(gè)直線形171英畝的自然景觀的區(qū)域房屋價(jià)格三個(gè)住宅區(qū)平均每遠(yuǎn)離綠化帶1英尺，房屋價(jià)格分別下降13.51美元、3.97美元和10.61美元Irwin，2002Maryland1350平方英里的城市近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域5年內(nèi)，55799個(gè)房屋價(jià)格私人開放空間給400米內(nèi)的周邊房屋價(jià)格貢獻(xiàn)2.6%，而政府開放空間只有1.2%的貢獻(xiàn)Ready，Abdalla，2003BerksCounty，Pennsylvania城市近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域4年內(nèi)8090個(gè)房屋售價(jià)鄰近效應(yīng)不明顯Ernst，Young，2003NewYork5個(gè)城市公園區(qū)域房屋價(jià)格2個(gè)更新后的公園對周邊房地產(chǎn)產(chǎn)生明顯的增值作用，另外3個(gè)對周邊房地產(chǎn)增值作用適中

表13-6部分公園和其他開放空間對房地產(chǎn)價(jià)值的影響研究一覽表（下）注：據(jù)Crompton，2005；Nicholls和Crompton，2005分析整理。研究者案例地特征數(shù)據(jù)研究結(jié)論Miller，2001Dalla712.主題公園+房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在機(jī)制三、主題公園與旅游地產(chǎn)迎合政治經(jīng)濟(jì)氣候區(qū)位選擇上的契合長線投資與短線投資的互補(bǔ)主題公園對周邊房地產(chǎn)的增值作用2.主題公園+房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在機(jī)制三、主題公園與旅游地產(chǎn)迎723.中國企業(yè)的主題公園+房地產(chǎn)開發(fā)三、主題公園與旅游地產(chǎn)

旅游景區(qū)旅行社酒店電子商務(wù)住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)客運(yùn)物流物流貿(mào)易電子金融實(shí)業(yè)投資華僑城集團(tuán)√√√

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√√√港中旅集團(tuán)√√√√√√

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√華強(qiáng)集團(tuán)√

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√錦江國際集團(tuán)√√√

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√√海昌集團(tuán)√

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√長隆集團(tuán)√

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宋城集團(tuán)√

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