長沙市商業(yè)市場分析

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)長沙市商業(yè)市場分析報告目錄第一章長沙市商業(yè)發(fā)展進程研究一、長沙市商業(yè)市場發(fā)展進程研究1.長沙市商業(yè)市場發(fā)展各階段劃分1.1原始階段：1990年以前a.特征有歷史記載，長沙曾是全國四大米市之一，從三國起商貿(mào)交易一直十分活躍。1990年以前長沙商業(yè)形式多以商業(yè)街和老式商場為主，集中分布在五一廣場周邊，商業(yè)街經(jīng)營狀況很好，在當時長沙商業(yè)市場具有舉足輕重的影響力，商業(yè)輻射力可以涵蓋面積不大的整個城市。但這階段商業(yè)市場受政治、經(jīng)濟及城市發(fā)展的影響明顯，很輕易被新生商業(yè)模式取代，而退出歷史舞臺。b.代表性商業(yè)街列舉藥王街因藥王孫思邈而得名，20年代以前是以藥材生意為主，隨后沒落取而代之是照相館行業(yè)，后文夕大火又通過恢復(fù)照相館經(jīng)營后生意大不如前，最后變更為花鳥魚蟲市場，直至現(xiàn)今的特色餐飲為主的商街，諸如此類商業(yè)街還包括中山路、太平街、南陽街、解放路、南門口等，其發(fā)展軌跡與城市經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)。C.代表性老式商場代表湖南兒童用品商店、湖南新華書店、五一文用品商店、湘繡大樓這些老式商場均處于核心商圈的繁華地段，由于城市建設(shè)以及商業(yè)升級的需要，如湖南兒童用品商店、湖南新華書店、湘繡大樓等已被拆除。1.2起步階段：1990-1995年a.特征20世紀90年代初，阿波羅、友誼、中山、曉園、東塘百貨被稱為“五虎鬧長沙”，長沙零售業(yè)迎來了第一輪發(fā)展，本土商業(yè)競爭格局基本形成。然而，隨著競爭的加劇，“五虎”格局開始發(fā)生變化：先是友誼收購湖南商業(yè)大廈，改為新友誼；隨后是東塘百貨的實力擴張，再然后是阿波羅集團劃歸友誼集團；與此同時，中山商廈經(jīng)營陷入低谷，曉園逐漸衰退?！拔寤ⅰ睗u漸退出市場，取而代之是友阿集團、通程集團兩強對峙的新格局。b.代表性商業(yè)項目列舉阿波羅商城、友誼商店、中山大廈、曉園商店、東塘百貨1.3快速發(fā)展階段：1995-2005年a.特征國內(nèi)外百貨、超市紛紛進駐長沙，如平和堂、王府井、沃爾瑪、家樂福等，長沙商業(yè)市場進入了快速發(fā)展階段。這階段眾多外來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不約而同均將項目選擇在長沙市級核心商圈——五一商圈，但本土老牌商業(yè)運營商則選擇在東塘商圈、溁灣鎮(zhèn)商圈、火車站等次商圈布局。幾萬方以上的大規(guī)模商業(yè)項目這階段頻繁現(xiàn)身長沙，改變整個城市商業(yè)市場格局以及市民的消費習慣，五一、東塘、火車站等傳統(tǒng)商圈在這個階段基本形成。b.代表性商業(yè)項目列舉友誼商城、平和堂百貨、黃興路步行街、阿波羅商業(yè)廣場、河西通程商業(yè)廣場、萬達購物廣場、王府井百貨、銅鑼灣廣場（現(xiàn)百聯(lián)東方），其中最具代表性的為平和堂百貨及黃興路步行街，至今仍是長沙標志性商業(yè)項目。1.3穩(wěn)步發(fā)展階段：2005-2010年a.特征核心地段暫時無理想地塊讓擁有資金實力及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商進行商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)，因此長沙大規(guī)模體量商業(yè)項目的開發(fā)明顯放緩。商業(yè)市場的百貨行業(yè)同質(zhì)化經(jīng)營明顯，競爭日益激烈，各百貨商場重新進行定位，謀求自身發(fā)展之道，以友誼商店為代表的商業(yè)百貨將定位由傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)變?yōu)橐凿N售奢侈品、世界名品為主，同時也出現(xiàn)了美美百貨為代表的奢侈品百貨店。這階段長沙商業(yè)市場除零售行業(yè)外休閑娛樂、餐飲、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)發(fā)展迅猛；b.代表性商業(yè)項目列舉新世界百貨、百聯(lián)東方廣場（原銅鑼灣廣場）、友誼商店（重新改建）、美美百貨1.4突破階段：2010年以后a.特征“長株潭城市群實驗區(qū)”已進入實施階段，給城市經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)帶來明顯變化，長沙城市號召力日益增進，許多國內(nèi)知名開發(fā)商將長沙列為二三線城市主戰(zhàn)場之一，在長沙大規(guī)模拿地。地鐵修建、20多個棚戶區(qū)改造，表明長沙市政府對于城市建設(shè)的決心，通過此輪城市建設(shè)將會調(diào)整出商業(yè)價值極高的地塊，長沙下一輪的商業(yè)市場升級蓄勢待發(fā)。政府近期規(guī)劃有利于五一商圈的未來發(fā)展，其市級核心地位將得到進一步鞏固，商圈范圍將會擴大。長沙多個熱點板塊成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，使得長沙未來將新增更多區(qū)域商圈，商業(yè)網(wǎng)點布局更加密集。b.代表性項目萬達中山路項目、泊富廣場、華遠金外灘、東牌樓改造項目、保利南湖、德思勤廣場、中信新城、家潤多奧德萊斯、湘電水泵廠項目、建鴻達水泵廠項目、鑫遠城市廣場等。1.5長沙商業(yè)市場總結(jié)從長沙商業(yè)市場近10年的發(fā)展整體來說，僅在2000-2005年期間取得一定成果，近5年特別是零售商業(yè)的發(fā)展停滯不前。長沙商業(yè)市場的發(fā)展受制于城市經(jīng)濟情況、城市投資環(huán)境等因素外，還取決于開發(fā)商的實力、商業(yè)項目開發(fā)經(jīng)驗及商業(yè)項目運營能力，在長沙這樣的開發(fā)商鳳毛菱角，均以快速變現(xiàn)、利益最大化為原則，因此也阻礙了長沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。萬達、保利及世茂等既擁有資金實力且有商業(yè)地產(chǎn)成功案例的國內(nèi)知名開發(fā)商已進入長沙，充分說明長沙未來地產(chǎn)包括商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景十分看好，城市下一輪商業(yè)市場的升級必將實現(xiàn)。長沙商業(yè)市場發(fā)展進程圖代表性事件代表性事件時間20世紀90年代初，阿波羅、友誼、中山、曉園、東塘百貨被稱為20世紀90年代初，阿波羅、友誼、中山、曉園、東塘百貨被稱為“五虎鬧長沙”。本土商業(yè)競爭格局基本形成快速發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段突破階段●1995年1月東塘友誼商城開業(yè)●1998年11月平和堂五一路店開業(yè)●2002年2月黃興路步行街開街經(jīng)營●2002年4月河西通程廣場開業(yè)●2003年9月萬達購物廣場開業(yè)●2005年4月原東塘百貨大樓重新改裝為“金色家族”對外開業(yè)●2007年9月火車站阿波羅商業(yè)廣場改建●2004年12月銅鑼灣廣場（現(xiàn)百聯(lián)東方）開業(yè)●2007年9月友誼商店將原阿波羅商業(yè)城納入到友誼商店，分成A、B座，A座主營奢侈品、男性服飾、禮品；B座則專營女裝、女鞋等。●2000年火車站阿波羅商業(yè)廣場開業(yè)●2007年9月平和堂東塘店開業(yè)●2008年12月美美百貨對外開業(yè)●2006年9月百聯(lián)東方接手銅鑼灣廣場對外開業(yè)●2010年1月紅星通程商業(yè)廣場開業(yè)●2010年4月萬達購競得長沙中山西路地塊●2010年商業(yè)地產(chǎn)成為長沙最熱的熱點，許多大型購物中心醞釀近期啟動。起步發(fā)展階段段●2006年9月新世界百貨對外開業(yè)●●2004年11月王府井百貨開業(yè)1995年2005年2010年2.長沙宏觀經(jīng)濟指標分析2.1國內(nèi)生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值1999-2009年長沙GDP指標分分析1999至2009年十一年期間，長沙GDP總量及人均GDP基本保持10%以上的增長率，特別從2003年起長沙市GDP總量增幅均在14%以上，長沙城市經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段。2009年長沙GDP總量在全省的占比為29%，人均GDP為全省的2.8倍，經(jīng)濟總量在長株潭三市中的占比達68%，長沙在湖南及長株潭城市群中龍頭地位不言而喻。1999-2009年長沙人均GDP指標分析據(jù)世界銀行的收入分組標準，人均GDP在745美元及以下的為低收入國家，746～2975美元為中下收入國家，2976～9205美元為中上收入國家，9206美元及以上為高收入國家。2009年長沙人均GDP折合約為8,292美元，達到中上收入國家水平。2.2人口情況與城市化率2005-2009年長沙人口及城市化率指標分析城市化率30%以下30%～70%70%以上發(fā)展階段初期發(fā)展階段加速發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段對應(yīng)表現(xiàn)a.城市數(shù)量少b.規(guī)模小c.城市化水平發(fā)展緩慢a.人口向城市集聚b.資本向城市集聚c.城市數(shù)量迅速增加d.城市規(guī)模不斷擴大f.城市化水平大約每年提高一個百分點城市規(guī)模不斷擴大a.城鄉(xiāng)差別近乎消滅b.人口城市化趨緩c.郊區(qū)城市化(逆城市化)開始出現(xiàn)長沙市常住人口規(guī)模小，且增幅不明顯，這是一直制約長沙市零售商業(yè)規(guī)模擴大的主要因素。但此制約因素在逐步得到解決，一是隨著長株潭城市群路網(wǎng)交通的建設(shè)，長沙中高檔零售商業(yè)輻射范圍已經(jīng)逐步延伸包括株洲、湘潭在內(nèi)的長沙周邊城市；二是長沙經(jīng)濟實力提高及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，對于高素質(zhì)人才的引進及回流創(chuàng)造良好條件。長沙市2009年城市率達到62.63%，按照世界城市化率發(fā)展階段劃分，處于快速發(fā)展階段。這個階段表現(xiàn)為：人口及資本均向城市集聚，城市規(guī)模不斷擴大，城市化對于城市經(jīng)濟的貢獻度日益明顯?？梢?，長沙城市化率的提高將影響到長沙零售商業(yè)網(wǎng)點布局及增大城市商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)模。2.3長沙市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1999-2009年長沙三大產(chǎn)業(yè)指標分析長沙11年間第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)7.5、6.3倍的增幅，且發(fā)展速度日益加快。近四年長沙三大產(chǎn)業(yè)中第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對平穩(wěn)，增速基本維持6%左右的水平，而第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，增速在15%左右，特別是第二產(chǎn)業(yè)，達到15%以上的發(fā)展速度。1999-2009年長沙三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟貢獻度分析長沙市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)受政府政策影響非常明顯，2007年以前長沙經(jīng)濟主打旅游、文化、教育產(chǎn)業(yè)，因此第三產(chǎn)業(yè)為城市支柱性產(chǎn)業(yè)。隨著2007年12月14日，長株潭城市群獲批為全國"兩型社會"建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)，長沙市政府即提出“加速推進新型工業(yè)化，全面建設(shè)小康社會”的發(fā)展方針，第二產(chǎn)業(yè)貢獻率在2008年一舉超越第三產(chǎn)業(yè)，并且總量差距日益明顯。2.4長沙市消費品零售市場分析1999-2009年長沙社會消費品零售總額分析近三年社會消費品零售總額年均增幅在20%左右。按500億為一級階段劃分，從2004年長沙社會消費品零售總額突破500億元后，僅用5年時間即完成了兩個階段的跨越。除有城市經(jīng)濟水平和物價水平提高的因素外，長沙零售市場的高速發(fā)展還得益于比如平和堂百貨、黃興路步行街、王府井百貨、通程商業(yè)廣州等大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)及成功運營，從某種意義上說是一種商業(yè)升級帶動城市零售市場發(fā)展的最好例證。1999-2009年長沙人均零售總額分析近三年長沙人均零售總額保持約20%的增長率，2009年人均零售總額突破2萬達到22,957.91元，長沙該指標在全國排名前十，在中部排名第二僅次于武漢。2.5長沙市城市居民生活水平分析1999-2009年人均收入與支出分析長沙城市人均可支配性收入增長明顯，從2003年起每年保持10%以上的增長速度，居民生活水平日益提高。長沙城市人均消費性支出整體呈上升趨勢，但增長速度逐年不一。1999-2009年恩格爾系統(tǒng)分析恩格爾系數(shù)是用來衡量生活質(zhì)量高低的國際通行標準，長沙從2001年有恩格爾系數(shù)統(tǒng)計以來，一直維持在40%以下，表明長沙居民生活水平質(zhì)量較高，2008年受國內(nèi)通貨膨脹、物價提高影響導(dǎo)致居民用于食品消費的比例增加，2009年通貨膨脹得到一定抑制、物價平穩(wěn)，長沙恩格爾系數(shù)回落明顯。長沙超前消費意識在全國不落后于國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城市，居民收入用于購物、休閑娛樂等方面的比例一直較高，所以長沙有“消費之都”之稱。2.6長沙市與全國其他城市主要經(jīng)濟指標對比分析2.6.1國內(nèi)生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值對比分析年份城市GDP（億元）GDP增長率人均GDP（元/人）城市人均可支配性收入（元/人）2007年長沙2,190.2516.0%33,71116,153武漢3,141.5015.6%35,50014,357.64深圳6,765.4114.7%79,22124,870.21上海12,001.1614.3%65,59923,623北京9,006.2012.3%56,04421,9892008年長沙3,000.9815.1%45,76518,282武漢3,960.0815.1%44,29016,712.44深圳7,806.5412.1%89,81426,729.31上海13,698.159.7%72,53626,675北京10,488.009.0%63,02924,7252009年長沙3,744.7614.7%56,62020,238武漢4,560.6212.5%50,84318,385.02深圳8,201.2310.7%92,77129,244.52上海14,900.938.2%77,55628,838北京11,865.910.1%68,78826,738與北京、上海及深圳等國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城市對比，長沙國內(nèi)生產(chǎn)總量和人均生產(chǎn)總值兩指標的絕對值均存在較大差距。長沙雖經(jīng)濟總量規(guī)模小，但經(jīng)濟增長速度在上表五個城市中增速居第一，人均GDP于2008年即超過武漢在中西部省會城市中排名第一。居民人均年可支配性收入與其他經(jīng)濟發(fā)達城市的差距日益縮小，居民收入狀況居中部六省省會城市第一。2.6.1消費品零售市場分析年份城市建成區(qū)面積（平方公里）人口規(guī)模（萬人）社會消費品零售總額（億元）人均零售總額（元/人）2009年長沙301664.221,524.9122,957.91武漢4758972,164.0924,125.86深圳813891.232,598.6829,158.35上海1,6441,921.325,172.8826,923.57北京1,4931,7555,309.930,255.84長沙建成區(qū)面積及人口規(guī)模相對較小，是導(dǎo)致社會消費品零售總額與北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達城市存在差距的原因，僅憑借人口自然增長無法解決長沙現(xiàn)有商業(yè)市場發(fā)展的瓶頸。2.7長沙市宏觀數(shù)據(jù)總結(jié)11年來，長沙經(jīng)濟發(fā)展速度很快，特別近三年在金融危機的影響下，長沙國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）及人均生產(chǎn)總值的增幅在全國省會城市中排名靠前，遠超過全國平均增幅。得益于2006年國家提出發(fā)展“中部崛起戰(zhàn)略”以及2007年“長株潭城市群”試驗區(qū)獲批，長沙的經(jīng)濟發(fā)展迎來了契機和持續(xù)發(fā)展的動力。從任何城市的商業(yè)市場發(fā)展規(guī)律來看，最直接影響因素為城市的經(jīng)濟，經(jīng)濟水平越高商業(yè)市場越發(fā)達，因此長沙商業(yè)市場隨著經(jīng)濟發(fā)展和人們生活質(zhì)量提高需進行再一次的調(diào)整和升級。受城市建成區(qū)面積及人口規(guī)模相對較小的限制，長沙社會零售消費總額不高，但長沙人均零售總額在全國排名前十，在中部排名第二僅次于武漢。社會零售銷售總額及人均零售總額的增長率近三年均保持20%左右的增幅，長沙商業(yè)市場處于快速發(fā)展的階段。2009年長沙常住人口為664.22萬，其中長沙市五區(qū)人口為273.72萬人，人口增長幅度較小，但長沙人口規(guī)模的增加可依靠兩大因素帶動：第一個是長沙經(jīng)濟實力提高，提供更多發(fā)展的機會，吸引外來人口前來工作定居；第二是“3+5”城市群的發(fā)展和城際交通網(wǎng)絡(luò)的完善，“1小時”經(jīng)濟圈為長沙零售市場發(fā)展創(chuàng)造絕好的條件，特別是高端商業(yè)項目因其難以復(fù)制性及獨特性使得其輻射能力更廣，從而受益更多。“1小時”經(jīng)濟圈中包括“長株潭城市群”，株洲、湘潭2009年統(tǒng)計常住人口分別為373.4萬、295.06萬，僅長株潭城市群的常住人口規(guī)模達到1,332.68萬。3.長沙市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃3.1長沙市城市商業(yè)體系規(guī)劃根據(jù)長沙市商務(wù)局、長沙市規(guī)劃設(shè)計院有限責任公司公布的《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2005-2020）》，長沙市商業(yè)體系分為市級商業(yè)中心（一級商業(yè)中心）、區(qū)域性商業(yè)中心（二級商業(yè)中心）、社區(qū)（居住區(qū)）級商業(yè)中心、專業(yè)（特色）街（區(qū)）、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)五大類。在空間布局上：明確1個市級商業(yè)中心、13個區(qū)域性商業(yè)中心、30個社區(qū)級商業(yè)中心。規(guī)劃構(gòu)建1處市級商業(yè)中心，即：五一廣場商業(yè)中心。規(guī)劃構(gòu)建13處區(qū)域性商業(yè)中心，即：火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、榮灣鎮(zhèn)商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、金霞商業(yè)中心、馬坡嶺商業(yè)中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心、高橋商業(yè)中心規(guī)劃、星沙商業(yè)中心規(guī)劃。具體內(nèi)容詳見附件3.2長沙市城市商業(yè)發(fā)展趨勢分析通過解讀《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2005-2020）》，并通過五年的實施，我們可以得出以下結(jié)論和發(fā)展趨勢：長沙市市級商業(yè)中心僅有五一商圈，通過5年的實施，五一商圈以大型百貨為主力業(yè)態(tài)的近期規(guī)劃已實現(xiàn)，其傳統(tǒng)商業(yè)地位得到進一步鞏固。五一商圈發(fā)展新型綜合消費服務(wù)中心及高檔購物中心的遠期規(guī)劃，隨著萬達中山西路項目、華遠金外灘、保利南湖等湘江中路沿線項目的啟動、黃興路沿線棚改區(qū)的征收騰地及地鐵1號線改道黃興路，可見湘江中路及黃興路會成為實現(xiàn)五一商圈遠期規(guī)劃的商業(yè)集中開發(fā)區(qū)域。2010年之后，隨著更多有實力且有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的國內(nèi)知名開發(fā)商的進入，五一商圈將會出現(xiàn)具有水準的購物中心，商業(yè)形態(tài)也將更加豐富。隨著城市內(nèi)部交通軌道以及城市間交通路網(wǎng)的完善，其商圈區(qū)域?qū)U大，輻射能力將進一步提升，優(yōu)勢將進一步明顯。政府規(guī)劃構(gòu)建13處區(qū)域性商業(yè)中心，各自均明確商圈發(fā)展業(yè)態(tài)和發(fā)展方向，縱觀五年的發(fā)展，以專業(yè)市場為主力業(yè)態(tài)的區(qū)域商業(yè)中心如紅星商圈、高橋商圈，其發(fā)展態(tài)勢明顯強于與五一商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)存在趨同的區(qū)域商業(yè)中心。從國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城市的商業(yè)發(fā)展來看，區(qū)域商業(yè)中心的突破在于差異化定位，充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢。二、長沙市三大商圈的專題研究1.五一商圈分析1.1商圈劃分根據(jù)《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2005-2020）》，將五一商圈范圍定義為“以五一廣場為中心，東抵蔡鍔路、西達太平街、南起城南路、北至營盤路，形狀呈長方形，規(guī)劃控制面積達113公頃?！钡ㄟ^近年商圈自身發(fā)展，其輻射區(qū)域進一步往四周擴大，因此現(xiàn)在業(yè)內(nèi)普遍認同的五一商圈界定范圍為“東起芙蓉中路、南至勞動西路、西延湘江中路、北接營盤路。”1.2商業(yè)布局五一商圈為長沙市級商圈，商業(yè)主要分布在黃興路、五一大道、中山路等沿線，業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)主要是以百貨、購物廣場、超級市場為主力店，以專業(yè)賣場、批發(fā)市場、專賣店為輔，中間補以商業(yè)步行街、金融服務(wù)和餐飲賓館為聯(lián)系，業(yè)態(tài)十分齊全。黃興路主要品牌商家愛37、金滿地38、餐謀天下39、萬代大酒店黃興路主要品牌商家愛37、金滿地38、餐謀天下39、萬代大酒店40、春天百貨41、王府井百貨42、金牛角王中西餐廳43、黃興大酒店44、綠首閣咖啡45、百聯(lián)東方廣場46、中國建設(shè)銀行47、方正證券48、金海馬健身會所49、蘇寧電器50、花之林坡子街主要品牌商家83、火宮殿84、向群鍋餃店85、楚仁堂大藥房86、吃香喝啦87、東北餃子館88、小西門休閑菜館89、譚王府火鍋90、福春來茶館91、九芝堂大藥房92、福芝堂93、康大參茸94、浙東窗簾城95、南洋家具布藝96、布料大世界97、長白山參茸保健店98、老北京涮羊肉99、湘西情中山路主要品牌商家100、七天連鎖酒店101長沙銀行102、思必客103、和瑞化妝品城104、中山商場105、四維商場106、中國郵政107、中國銀行108、餐謀天下解放西路主要品牌商家51、重慶富僑保健52、藍都酒吧53、中國工商銀行54、熱舞西街酒吧55、上上酒吧56、蘇荷酒吧57、溫莎KTV58、王府井超市59、金牛角王中西餐廳60、長沙銀行61、中國工商銀行62、璽龍賓館63、魅力四射64、快樂比電玩城65、星期天連鎖酒店66、中國郵政銀行67、松花江餃子68、佳園連鎖酒店69、中信銀行70、香格里拉酒店71、七天連鎖72、中國農(nóng)業(yè)銀行73、城市英雄電玩74、漢庭連鎖酒店75、沃爾瑪76、中國工商銀行77、萬達國際電影城78、VV吧79、kk跳舞吧80、愛上酒吧81、星期五KTV82、皙泉國際美容五一大道主要品牌商家1、迎君賓館2、天天酒家3、湘江明珠大酒店4、湘江明珠大廈5、中國郵政郵政儲蓄6、節(jié)節(jié)高休閑會所7、紅太陽精品服飾廣場8、惠天賓館9、交通銀行10、五一大道20211、通程電器12、長沙皇冠假日酒店13、華融證券14、大成國際大酒店15、廣東發(fā)展銀行16、中國農(nóng)業(yè)銀行17、華天之星18、下河街鞋類超市19、中國農(nóng)業(yè)銀行20、金沙小商品市場21、錦江之星旅館22、云南過橋米線23、招商銀行24、中體倍力健身房25、錦江東方大酒店26、中國光大銀行27、松臨日本料理28、富臨私房菜29、鑫眾鑫中老年服飾30、中國銀行31、平和堂32、新世界百貨33、湘華賓館34、華林證券35、黑石戶外商城36、浦發(fā)銀行商業(yè)布局特征：從上圖我們可以看出，五一商圈區(qū)域內(nèi)商業(yè)十分發(fā)達，商圈內(nèi)的主要干道均成為長沙重要的商業(yè)街區(qū)，分布有眾多各種業(yè)態(tài)的品牌商家；零售商業(yè)主要沿黃興中路及黃興南路分布，以百貨為中心，以南北各一條商業(yè)步行街形式將人流往向兩翼延伸，同時形成多條特色街區(qū)?！鞍儇浿行摹狈植荚邳S興中路與五一大道的交匯處，分別有平和堂、王府井、春天百貨及新世界百貨，且平和堂、王府井的銷售額居長沙百貨前兩位。南北兩條“商業(yè)步行街”分別是黃興南路步行街及金滿地地下商業(yè)步行街。商圈內(nèi)多條街區(qū)形成明確的經(jīng)營特色和主題，包括解放西路酒吧文化街、坡子街長沙特色餐飲街、蔡鍔路通訊器材街、南門口長沙小吃街、沿江大型餐飲街、文運街外貿(mào)服飾街等，特別是上述前三條街已納入政府商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中，定義為十八條長沙特色商業(yè)街之一。1.3主要街道分析1.3.1五一大道業(yè)態(tài)組合及主要商家五一大道是五一商圈的核心地段，沿線匯集了百貨商場、星級酒店、頂級寫字樓，是長沙最為重要的商業(yè)街之一。的業(yè)態(tài)以服飾、煙酒茶等為代表的零售業(yè)及餐飲業(yè)為主，金融機構(gòu)、商務(wù)休閑會所、賓館酒店分布廣。主要商家百貨平和堂、新世界百貨酒店長沙皇冠假日酒店、大成國際大酒店、湘江明珠大酒店、錦江東方大酒店專業(yè)市場通程電器、下河街批發(fā)市場、鑫眾鑫中老年服飾銀行農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、光大銀行、郵政儲蓄、華融證券、廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行、中國銀行（2）、華林證券、交通銀行休閑娛樂鄉(xiāng)村基、冰雪皇后、云南過橋米線、富臨私房菜、松臨日本料理、中體倍力1.3.2解放西路業(yè)態(tài)組合及主要商家解放西路是全國聞名的酒吧一條街，以酒吧、KTV等休閑娛樂和以服飾等零售為主，輔以餐飲、經(jīng)濟型連鎖酒店等，同時銀行分布在其中。這里的酒吧經(jīng)營火爆，已經(jīng)形成成熟酒吧文化氛圍，且蔓延至人民西路、化龍池等沿線、主要的消費人群是時尚的中青年群體。主要商家酒吧藍魅酒吧、上上酒吧、蘇荷酒吧、酒庫酒吧、熱舞西街、金色年華、巴拉那酒吧、挪威森林酒吧、香格里拉酒吧、奧瑪利酒吧、錛瀾酒吧、水木年華酒吧、日落大道酒吧、可可酒吧、紫樓清吧、魅力四射酒吧KTV溫莎、agogo、新靚歌妨、星期五、歌歌、星光燦爛電玩城快樂比、城市英雄酒店漢庭連鎖、美興、星期天連鎖、7天連鎖、佳園連鎖、璽龍賓館洗浴重慶富僑保健、海月國際水會會所銀行中國工商銀行（3家）、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄1.3.3坡子街路業(yè)態(tài)組合及主要商家坡子街位于長沙五一核心商圈，西起湘江中路，東至黃興南路。全長約784米，是長沙特色美食一條街和長沙近代餐飲發(fā)源地、藥材集散地與金融、貿(mào)易中心。東西兩側(cè)進行大面積拆遷和在建，以火宮殿為中心的周邊商鋪經(jīng)營狀況較好。坡子街全街以本土特色餐飲為主，被打造成長沙市以火宮殿為龍頭的美食一條街。主要商家餐飲火宮殿、向群鍋餃、四季紅餐館、湘西情、老北京涮羊肉、東北餃子館、譚王府火鍋、福春來餐館、蘭州拉面、小西門休閑菜館專業(yè)市場浙東窗簾城、南洋家具布藝、布料大市場藥店九芝堂、福芝堂、康大參茸、長白山參茸保健店、楚仁堂大藥房1.3.4黃興路步行街業(yè)態(tài)組合及主要商家黃興南路步行商業(yè)街北起司門口，南到南門口，全長838米，街寬23-26米，包括近萬平方米的黃興廣場。商業(yè)總面積25萬平方米，總投資10億元人民幣，是集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化及旅游等多項功能于一體的綜合性商業(yè)街。步行街內(nèi)聚集了大批品牌商家，零售商業(yè)密集，在長沙發(fā)展中占據(jù)很重要的地位。主要商家服裝品牌阿迪達斯、耐克、李寧、美特斯邦威、特步、萊克斯頓、七匹狼、班尼路、鱷魚服飾、達芙妮、意爾康、恒源祥、歌莉婭、阿依蓮、匡威、百幸鞋業(yè)、米奇餐飲傣妹、季季紅、不了鍋、麥當勞、桂林人、四喜混沌、圣比亞巴西餐廳、全味鮮小涮火鍋、辣阿婆、咖啡茶語、哈羅咖啡餐廳、金漢斯中西餐廳電器通訊協(xié)享通訊、迪信通、蘇寧電器、飛鴻電訊、世紀新浪手機城飾品OYJ精品珠寶、克徠帝、石頭記1.4主要業(yè)態(tài)商家的分布特征1.4.1百貨序號商家位置樓層面積（㎡）停車數(shù)（個）開業(yè)時間1平和堂五一大道與黃興中路交叉路口851,8005001998.112王府井黃興中路27號1076,0002502004.12.23春天百貨五一大道與黃興中路交叉路口西側(cè)522,000無2003.14新世界五一西路153號735,0001702006.95百聯(lián)東方黃興中路188號676,0002002006.9.16五一商圈在五一廣場周邊集中分布5家百貨，營業(yè)面積合計約238,800平方米，這與五一廣場在長沙城市及居民心目中的地位密不可分，通過百貨業(yè)態(tài)的主導(dǎo)，餐飲、文化、休閑娛樂等業(yè)態(tài)的互補，長沙五一商圈成為一個綜合性市級商業(yè)中心。1.4.2電器賣場序號商家位置面積（㎡）樓層開業(yè)時間1蘇寧電器黃興中路平和堂南側(cè)30,0001-62006.102蘇寧電器黃興廣場步行街4,0002-32003.73通程電器五一西路202號12,0001-42009.44國美電器黃興路步行街南端4,0004已撤場進駐五一商圈的電器賣場包括蘇寧、國美及本土的通程電器，其中蘇寧與通程將旗艦店開設(shè)于此，圍繞在五一廣場立交橋周邊分布，面積在一萬平方米以上。另外黃興路步行街曾有兩家電器賣場，國美黃興路步行街店因經(jīng)營狀況不佳于2009年撤場，蘇寧也因為迪信通等手機賣場的沖擊和租金的高漲，作為進入長沙市場的第一家店步行街店面積進行縮減。零售商圈通常流動人口大、常住人口少、交通擁擠，消費群體以青年為主，因此與電器業(yè)態(tài)的匹配度不高，所以長沙五一商圈的電器賣場經(jīng)營情況一般。1.4.3休閑娛樂五一商圈休閑娛樂集中在解放西路沿線，包含酒吧、KTV、洗浴等，其中最為突出業(yè)種為酒吧業(yè)，聚集了長沙眾多大大小小的酒吧。主要分布在解放西路、化龍池巷和人民西路，解放西路的酒吧均具有一定的規(guī)模，以演藝吧、搖滾吧為主，吸引長沙愛好夜生活的年輕男女，化龍池和人民西路的酒吧以特色主題酒吧為主，規(guī)模較小，多200平方米以內(nèi)，以朋友聚會的人較多。1.4.4餐飲五一商圈成為長沙市民及外地游客購物休閑的首選地，圈日人流量達到30萬以上，同時從事商貿(mào)活動的人群龐大，因此滋生餐飲業(yè)的市場需求。知名連鎖餐飲列舉序號商家類型分布路段1肯德基（7家）外資快餐黃興中路3家、五一大道3家、黃興南路步行街1家、解放西路1家2麥當勞（2家）外資快餐黃興中路1家、黃興南路步行街1家3必勝客（2家）外資休閑餐廳黃興中路1家、五一大道1家3棒約翰（2家）外資快餐黃興中路1家、五一大道1家4味千拉面（2家）外資快餐平和堂內(nèi)1家、新世界百貨內(nèi)1家5甜甜圈（2家）外資快餐新世界百貨內(nèi)1家、解放西路1家6金牛角（2家）本土中西餐廳新世界百貨內(nèi)1家、解放西路1家（位于3層）7綠茵閣（1家）本土中西餐廳百聯(lián)東方內(nèi)1家8好食上本土中式餐飲湘江大道9秦皇食府本土中式餐飲湘江大道10七彩江南本土中式餐飲湘江大道11徐記海鮮本土海鮮酒樓湘江大道12毛家飯店外地中式餐飲湘江大道快餐類以外資品牌為主導(dǎo)、本地快餐品牌為輔，外資品牌主要分布在百貨商場內(nèi)或周邊區(qū)域、人流匯集的拐角處，本土快餐則選擇解放西路、五一大道沿街商鋪為主。特色小吃集中在坡子街或巷道內(nèi)，完全本土化，生意異?；鸨Ｖ形鞑蛷d集中在百貨商場內(nèi)或?qū)懽謽侨箻?，滿足商務(wù)人士或休閑購物人群的需求，經(jīng)營狀況不錯。而對停車位及交通狀況要求較高的大型餐飲則集中分布在湘江大道沿線，以本地餐飲品牌為主，面積在2,000平方米以上，已形成餐飲規(guī)模和品牌效益，成為長沙高端餐飲消費的集中地。1.4.5酒店賓館序號路段主要酒店賓館1五一大道湘江明珠大酒店、長沙皇冠假日大酒店、大成國際大酒店、華天之星、錦江之星、錦江東方大酒店、迎君賓館、惠天賓館、湘華賓館2黃興中路萬代大酒店、七天、天一商務(wù)酒店、長鴻大酒店3解放西路七天、漢庭、佳園酒店五一商圈因為地處長沙市地理中心，市政府、省政府集中在這個區(qū)域，同時商貿(mào)活動頻繁，因此酒店賓館業(yè)在這區(qū)域發(fā)展不錯，以經(jīng)濟型酒店為主，近二十家酒店賓館分布在五一大道、黃興中路及解放西路沿線。1.5主要商業(yè)街道租金情況街道細分租金水平（元/㎡·月)備注營盤路湘江中路口-蔡鍔北路口40-80臨街商鋪解放西路湘江中路口-太平街口80-150接近黃興中路的臨街商鋪租金在1100-1400元/㎡·月之間，蘇荷酒吧240元/㎡·月)太平街口-黃興中路口臨街小鋪：350-650酒吧：150-250黃興中路口-蔡鍔中路口160-195湘江中路口-蔡鍔中路口潮流特區(qū)1F:200-300；2F:150-200主題商場內(nèi)鋪160-2201-3層套鋪五一大道西長街-五一廣場210-300臨街商鋪五一廣場-蔡鍔中路口200-350西長街-蔡鍔中路口90-1401-3層套鋪人民西路湘江中路口-黃興廣場100-185為臨街商鋪，其北側(cè)租金在40左右元/㎡·月黃興廣場-蔡鍔南路口70-200湘江中路口-蔡鍔南路口30-501-3層套鋪中山路湘江中路口-黃興北路口70-150臨街商鋪黃興北路口-蔡鍔中路口400-700（和瑞附近）100—300（蔡鍔中路附近）湘江中路口-蔡鍔中路口60-1301-2層套鋪黃興南路步行街司門口-南門口外街：900-14001層商鋪內(nèi)街：350-850大面積：50元/㎡·月左右小鋪位：50-200元/㎡·月左右2層租金30-80元/㎡·月3層租金黃興中路解放西路口-五一大道口800-1300臨街商鋪五一大道口-中山路口500-700中山路口-營盤西路口100-300解放西路口-五一大道口潮流特區(qū)1F:200-400；2F:200-300主題商場內(nèi)鋪蔡鍔南路城南西路口-人民西路口100-200臨街商鋪人民西路口-解放西路口50-100城南西路口-解放西路口50-601-2層套鋪蔡鍔中路解放西路口-藩后街140-150臨街商鋪，西側(cè)拆遷藩后街（東牌樓）-五一大道200-380臨街商鋪五一大道-中山路口150-200臨街商鋪解放西路口-中山路口30-701-2層套鋪130左右蔡鍔北路中山路口-教育街（局關(guān)祠巷）110-260臨街商鋪教育街（局關(guān)祠巷）-營盤西路口200-450中山路口-硬盤西路口40㎡-60㎡：140-2501-2層套鋪120㎡以上：40-65城南西路黃興南路口-蔡鍔南路口70-160靠近步行街口商鋪租金在120-160元/㎡·月25㎡-40㎡：160-2501-3層套鋪，靠近步行街口商鋪租金較高100㎡-140㎡：70-130西湖路湘江中路口-城南西路口50靠近步行街口商鋪租金在120-160元/㎡·月五一商圈整體租金水平較高，尤其是五一大道至城南西路之間的黃興路段。黃興路與解放西路交匯處的臨街商鋪租金水平最高已達1400元/㎡·月。路段的交匯處租金水平較高。黃興中路與黃興南路步行街、解放西路交匯處商商鋪租金水平最高，達到540元/㎡·月左右。地處幾條路的交匯處和五一商圈人流和車流最密集的地段，客流量大，租金水平相對較高。城南西路、蔡鍔中路、蔡鍔北路等處在商圈周邊1F-3F的商鋪租金水平較低，一般在40-70元/㎡·月左右之間。解放西路和黃興中路各有一個時尚主題賣場潮流特區(qū)，二樓租金在150-300元/㎡·月。西湖路的商鋪物業(yè)條件較差，主要經(jīng)營家居建材和化工原料，臨街商鋪租金水平在50元/㎡·月左右。臨解放西路有兩處拆遷，一處為南湖片北部棚改項目（太平路以西，西湖路以北，湘江中路以東，解放西路以南），另一處為東牌樓棚改項目（東臨蔡鍔中路、西至東漁塘街、南臨解放西路、北至東牌樓街）。1.6商鋪售價情況序號項目名稱售價（元/㎡）報價時間位置1五一新干線1F：48,0002F：18,0003F：15,0002010年5月臨五一大道，五一廣場立交橋的西南邊，五一商圈2摩天樓1號1F：59,0002010年5月臨芙蓉中路二段，新世紀體育文化中心3五一大道2021F：58,0002010年4月臨五一大道，五一廣場立交橋的西北邊，五一商圈4彌敦道5期1F：90,000（街鋪）30,000（內(nèi)鋪）2010年5月臨解放西路酒吧街，五一商圈5友阿大廈1F：38,0002F：18,0002010年3月臨芙蓉中路三段，侯家塘商圈6摩天樓1號1F：59,0002010年5月臨芙蓉中路二段，新世紀體育文化中心7華美歐國際1F：55,0002009年3月臨五一大道，芙蓉廣場附近8湘域中央1F：55,0002009年3月臨五一大道，袁家?guī)X附近9絕對西羅亞1F：80,0002009年2月臨黃興路步行街，五一商圈五一商圈商鋪流轉(zhuǎn)非常少，有商鋪銷售的項目不多，通過，臨五一大道、芙蓉中路沿線的一層商鋪售價達到5萬元/平方米，二層商鋪銷售價格在1.5萬-2萬元/平方米之間。黃興路步行街近期臨外街商鋪二級市場售價達到12萬-15萬之間，臨內(nèi)街的商鋪二級市場售價達到5萬-8萬之間，步行街2002年開盤時一層外街售價為4萬、內(nèi)街售價為2.8萬，二、三層有小部分分割成10平方米的小鋪對外銷售，售價為1-2萬。黃興路步行街二、三層于2006年再次對外的銷售，價格分別為3.5萬和1.8萬。1.7五一商圈商業(yè)輻射力五一商圈從三國時期就是城市商業(yè)行政中心，商業(yè)氛圍濃厚，是城市居民購物的首選之地，隨著城市往外擴容，商圈的輻射能力也逐步向外延伸，目前五一商圈輻射的核心區(qū)域為二環(huán)以內(nèi)，輻射的次核心區(qū)域為三環(huán)以內(nèi)，邊際輻射力可以涵蓋周邊地州市。2.東塘商圈分析2.1劃分東塘商圈最初是指以韶山路與勞動路交匯處、東塘百貨大樓為中心的區(qū)域，東塘百貨大樓曾經(jīng)是長沙乃至湖南百貨的象征。目前東塘商圈以東塘立交橋為中心向周邊輻射：向南延伸到砂子塘，連接雨花亭商圈；往北沿韶山路連接五一大道，打通袁家?guī)X；往西與侯家塘搭界；往東經(jīng)赤崗沖蔓延至二環(huán)線。東塘不僅擁有百年老店火宮殿，還有金色家族、友誼商城、平和堂東塘店、百姓鞋城等當家，而且還有麥當勞、肯德基落戶東塘商圈，構(gòu)筑了東塘大商業(yè)基本格局，成為長沙南部一個重要的商業(yè)節(jié)點。2.2商業(yè)布局東塘商圈經(jīng)過幾十年的積淀，形成了以東塘立交橋為核心，侯家塘、砂子塘、赤崗沖、長嶺為半徑的商業(yè)圈。其中，東塘立交橋周邊積聚了金色家族、平和堂東塘店、友誼商城三大商場，為東塘商圈的核心地段。以東塘立交橋為中心，各種業(yè)態(tài)有規(guī)律性地沿四周分布，最內(nèi)層為三大商場，服飾、餐飲、電器、銀行依次層疊向四周發(fā)射分布。勞動路主要品牌商家16、新一佳17、麥當勞侯家塘店18、中國郵政儲蓄勞動路主要品牌商家16、新一佳17、麥當勞侯家塘店18、中國郵政儲蓄19、中國銀行20、民生銀行21、國美電器22、肯德基通程店23、通程電器24、中國銀行25、步步高超市26、麥當勞步步高店27、綠茵閣侯家塘店28、豪享來中西餐廳29、浦發(fā)銀行30、興業(yè)銀行31、招商銀行32、工商銀行33、四喜餛飩34、建設(shè)銀行35、阿里山源中西餐廳36、農(nóng)業(yè)銀行37、浦發(fā)銀行38、長沙商業(yè)銀行39、家潤多超市40、肯德基赤崗沖店41、蘇寧電器韶山路主要品牌商家1、中國郵政2、長沙銀行3、建設(shè)銀行4、農(nóng)業(yè)銀行5、米蘿咖啡6、上島咖啡7、平和堂8、金色家族9、金牛角王10、火宮殿11、肯德基東塘店12、友誼商城13、綠茵閣東塘店14、湘水人家15、大都市地下商業(yè)街勞動路主要品牌商家16、新一佳17、麥當勞侯家塘店18、中國郵政儲蓄19、中國銀行20、民生銀行21、國美電器22、肯德基通程店23、通程電器24、中國銀行25、步步高超市26、麥當勞步步高店27、綠茵閣侯家塘店28、豪享來中西餐廳29、浦發(fā)銀行30、興業(yè)銀行31、招商銀行32、工商銀行33、四喜餛飩34、建設(shè)銀行35、阿里山源中西餐廳36、農(nóng)業(yè)銀行37、浦發(fā)銀行38、長沙商業(yè)銀行39、家潤多超市40、肯德基赤崗沖店41、蘇寧電器2.3主要街道分析2.3.1勞動西路業(yè)態(tài)分布規(guī)律勞動西路（侯家塘立交橋—東塘立交橋段）是連接東塘和侯家塘兩大商圈的核心街區(qū)，商業(yè)氣氛在勞動西路最為濃厚。侯家塘立交橋-汽貿(mào)大廈，該段餐飲、休閑娛樂業(yè)為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。雅禮中學周邊餐飲店、文具店、眼鏡店居多。東塘西-東塘立交橋，該段通過通程金色家族、平和堂、神禹服飾廣場及沿街商鋪帶動，以服務(wù)為主的商貿(mào)業(yè)發(fā)展良好，吸引眾多購買服飾的目的性消費群體；同時該段電器、通訊器材業(yè)也初具規(guī)模，蘇寧、國美兩大電器巨頭均在此布點，全國最大的手機專業(yè)連鎖企業(yè)——迪信通開設(shè)了兩家分店。2.3.2勞動中路業(yè)態(tài)分布規(guī)律東塘立交橋至曙光路口北側(cè)，物業(yè)形象較好，以大型品牌商家為主，分布有6家品牌服飾店，4家銀行，4家中高檔休閑會所，2家酒店。東塘立交橋至曙光路口南側(cè)，公交野坡西段步步高超市、通程電器及友誼商店分布于此，受主力店的商業(yè)帶動餐飲、品牌服飾、電器專賣店等業(yè)態(tài)經(jīng)營較好；東段商鋪為公交公司、省茶葉果品公司、省糧油對外貿(mào)易公司持有，主要經(jīng)營日用零售、小型餐飲、家居建材。2.3.3韶山中路業(yè)態(tài)分布規(guī)律東塘立交橋至砂子塘，該段屬于東塘商圈，靠近東塘立交橋的北段以經(jīng)營服飾、休閑食品為主，遠離東塘立交橋靠近砂子塘街道的南段以餐飲、家居建材等社區(qū)配套為主。2.3.4韶山北路業(yè)態(tài)分布規(guī)律東塘北至東塘立交橋，形成了經(jīng)營通訊器材的特色商業(yè)中心，但受東塘商圈勞動路段和火車站商圈同類商家的沖擊，雖有中國移動、電信的東塘營業(yè)廳進駐在此，但競爭力仍處下風，金世紀手機城和部分散鋪已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向。該段現(xiàn)有平和堂東塘店、通程金色家族世界名品中心兩家高檔購物中心。城南路口至東塘北的商業(yè)以生活配套為主。2.4主要業(yè)態(tài)商家的分布特征2.4.1百貨序號名稱位置營業(yè)面積停車位樓層開業(yè)時間1友誼商城勞動東路2號24,000㎡80-1204F1995年1月2平和堂東塘店韶山北路488號27,190㎡6008F2007年9月3金色家族勞動西路589號15,000㎡無5F2005年4月東塘商圈現(xiàn)有三大百貨定位存在明顯差異，消費者重合度不高，金色家族定位為奧特萊斯名品折扣店，消費群體為中高檔收入人群，平和堂定位時尚百貨，主要為年輕的大眾化消費群體，友誼商城則定位為中檔百貨，主要吸引年齡層次較大的消費群體，因此三家百貨無法形成有效的聚集效應(yīng)，從而使得東塘商業(yè)輻射能力遠遠比不上五一商圈，且差距日益加大。2.4.2餐飲序號名稱類別樓層位置針對消費群體品牌來源1米蘿咖啡中西餐廳2F韶山北路，臨近平和堂年輕時尚群體、周邊公司白領(lǐng)群體本地品牌2上島咖啡中西餐廳2F韶山北路，臨近平和堂年輕時尚群體、周邊公司白領(lǐng)群體本地品牌3金牛角王中西餐廳1-2F韶山北路，臨近平和堂年輕時尚群體、周邊公司白領(lǐng)群體本地品牌4綠茵閣東塘店中西餐廳1-2F韶山中路，臨近工人文化宮、省人大商務(wù)群體、周邊公司白領(lǐng)群體本土品牌5綠茵閣侯家塘店中西餐廳1-2F勞動西路，省水務(wù)局機關(guān)大院商務(wù)群體、周邊公司白領(lǐng)群體本土品牌6豪享來中西餐廳中西餐廳1-2F勞動西路，湖南交通職業(yè)技術(shù)學院對面年輕時尚群體外來品牌7阿里山源中西餐廳中西餐廳1-2F勞動中路，夢潔家紡旁中高端消費群體本地品牌8昱龍大盤牛蛙館中式餐廳2F勞動西路，國美電器旁特殊消費群體本地品牌9新華樓中式餐廳1-2F勞動中路，香檳時尚酒店旁酒店消費群體、周邊辦公商務(wù)群體本地品牌10餐謀天下中式餐廳1-2F韶山北路，平和堂旁商場消費群體，周邊小區(qū)居民本地品牌11湘水人家中式餐廳1-2F韶山中路，新東方大酒店旁酒店消費群體、周邊辦公商務(wù)群體本地品牌12雅麗食府中式餐廳1-2F勞動中路，天洋大酒店旁酒店消費群體、周邊小區(qū)居民本地品牌13雙燕樓中式餐廳1-2F韶山中路，新東方大酒店旁酒店消費群體、周邊辦公商務(wù)群體本地品牌14春曉食府中式餐廳1-2F勞動西路，神禹大酒店旁酒店消費群體本地品牌15楊裕興中式餐廳1-2F勞動西路，梓園路口對面周邊社區(qū)、寫字樓消費群體本地品牌16四喜餛飩特色小吃-1F勞動西路，百幸鞋業(yè)旁學生、周邊寫字樓白領(lǐng)群體外來品牌17火宮殿特色小吃1-2F韶山北路，東塘立交橋旁旅游群體本地品牌從各餐飲店分布來看，東塘商圈餐飲業(yè)主要集中于東塘立交橋及侯家塘立交橋四周，由于東塘、侯家塘商務(wù)人群較多，許多物業(yè)樓上部分條件符合餐飲需求，因此本區(qū)域中西餐廳明顯多于其他商圈。從所在樓層分析，東塘商圈餐飲業(yè)店鋪一般位于1-2層，單店面積較大。從消費群體來分析，東塘商圈的餐飲行業(yè)由于缺乏獨立特色，除火宮殿、昱龍大盤牛蛙館外，對特色消費群體缺乏吸引力。因而其消費群體主要以東塘商圈流動性消費群體以及周邊寫字樓上班族、小區(qū)居民以及學生為主。從品牌分析來看，東塘商圈的餐飲行業(yè)品牌主要以本土品牌為主。2.4.3電器賣場序號名稱位置營業(yè)面積開業(yè)時間樓層1蘇寧電器勞動西路471號中天電力大廈7,000㎡2009年1月1-3F2通程電器勞動中路4號10,000㎡2004年6月1-3F3國美電器東塘旗艦店勞動西路78號6,000㎡2008年9月1-2F4國美電器步步高店勞動中路步步高三樓6,000㎡2004年9月2-3F東塘商圈共有4個專業(yè)家電賣場，沿勞動路東西方向?qū)ΨQ分布。國美東塘旗艦店原選址東塘北，經(jīng)過一段時間經(jīng)營，退出東塘北改址至東塘西。蘇寧電器原只經(jīng)營2-3樓，后擴大營業(yè)面積，將1樓一并租下。東塘商圈立交橋周邊居住人口達到10萬以上規(guī)模，區(qū)域內(nèi)土地功能包含了商業(yè)、辦公、居住，因此是混合型商圈，電器賣場在東塘商圈的經(jīng)營狀況較好。2.4.4超市序號名稱位置營業(yè)面積開業(yè)時間樓層1新一佳侯家塘店芙蓉中路三段1號6,000㎡2000年12月1-3F2家潤多赤崗沖店勞動中路200號5,000㎡2004年12月1-2F3步步高東塘店勞動路157號20,000㎡2004年9月1-2F東塘超市沿勞動路呈東西方向均勻分布，分別在侯家塘、東塘、赤崗沖處，經(jīng)營時間都在五年以上，其中新一佳侯家塘店曾經(jīng)是新一佳銷售情況最佳的網(wǎng)點，隨著家樂福、步步高在周邊區(qū)域布點對其原有消費者實施了攔截，生意狀況持續(xù)下降。東塘步步高為步步高進入長沙的首家店，因此營業(yè)面積超過2萬平方米，目前經(jīng)營狀況尚可。赤崗沖由于勞動中路、曙光路沿線分布有公交公司宿舍及卷煙廠職工區(qū)，客戶群體數(shù)量大，因此經(jīng)營情況比較好。2.4.5銀行序號街道位置1勞動西路（侯家塘立交橋-東塘立交橋）中國郵政儲蓄、中國銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行2勞動中路（東塘立交橋至曙光路口）長沙商業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行3韶山北路（城南路口至東塘立交橋）長沙銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行4韶山中路（東塘立交橋-砂子塘）交通銀行、工商銀行東塘由于商業(yè)發(fā)達，積聚了17家銀行，其中包括中國銀行（2家）、浦發(fā)銀行（2家）、農(nóng)業(yè)銀行（2家）、建設(shè)銀行（2家）、工商銀行（2家）、中國郵政儲蓄、民生銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、長沙商業(yè)銀行、長沙銀行、交通銀行等多家銀行。通過分析我們可以得知，勞動西路的銀行業(yè)主要集中于沿線寫字樓聚集區(qū)，勞動中路的銀行集中于居民小區(qū)周邊，韶山北路各銀行分布在企事業(yè)單位周邊。韶山中路的2家銀行為工商銀行東塘支行和交通銀行湖南省分行，靠近友誼商店及中醫(yī)學院周邊。通過這些路段分析，我們可以看出，東塘商圈銀行分布根據(jù)沿線物業(yè)類型進行布點，針對客戶群體有所不同，并且多家銀行開設(shè)兩家以上網(wǎng)點，一般分布于商業(yè)區(qū)核心外圍地段。2.5主要商業(yè)街道租金水平分析街道地段細分租金水平（元/㎡·月)備注勞動西路侯家塘立交橋-東塘立交橋北側(cè)侯家塘立交橋-東塘西160-180東塘立交橋附近租金達到860-960元/㎡·月東塘西-東塘立交橋240左右南側(cè)汽貿(mào)大廈250左右雅禮中學（汽貿(mào)大廈-東塘西）150-170東塘西-東塘立交橋860-960勞動中路東塘立交橋至曙光路口東塘立交橋-曙光路口北側(cè)——200-260底商240-300東塘立交橋-曙光路口南側(cè)東塘立交橋-公交野坡60-100公交野坡-曙光南路口40-60韶山北路城南路口至東塘立交橋城南路口-東塘立交橋西側(cè)城南路口-東塘北130-160東塘北-東塘立交橋東側(cè)路段達到400—450元/㎡·月東塘北-東塘立交橋200-220城南路口-東塘交橋東側(cè)城南路口-東塘北100-200東塘北-東塘立交橋400-450韶山中路東塘立交橋-砂子塘東塘立交橋-砂子塘西側(cè)東塘立交橋-服飾交易大樓400-700東塘立交橋附近租金達到400-700元/㎡·月服飾交易大樓-砂子塘170-200東塘立交橋-砂子塘東側(cè)東塘立交橋-新東方大酒店300-450新東方大酒店-砂子塘200左右300左右東塘商圈整體租金水平在長沙僅次于五一商圈，東塘西至東塘立交橋之間的勞動西路段為本商圈租金最高地段，其中勞動路與韶山路交匯處的商鋪租金水平最高已達960元/㎡·月。東塘商圈租金以東塘立交橋為中心向四周遞減，曙光路口地段為本商圈租金最低區(qū)域，租金在100元/㎡·月左右。2.6東塘商圈商業(yè)輻射力東塘立交橋一公里范圍內(nèi)有10萬人口左右，人口密集，是長沙傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，2004年后開始進駐國美電器、通程電器、步步高超市等眾多規(guī)模大眾化商業(yè)，東塘商圈正式步入更新?lián)Q代時期。由于目前主要以中低檔商業(yè)占較大比例，且東塘立交橋與交通的過于擁擠在一定程度上制約了中高檔商業(yè)的發(fā)展，目前主要以南城消費者為主。3.溁灣鎮(zhèn)商圈分析3.1劃分溁灣鎮(zhèn)商圈是長沙區(qū)域性商業(yè)中心，也是目前長沙河西區(qū)域唯一成型的商圈，其范圍以通程商業(yè)廣場為中心，沿著楓林一路、麓山路、銀盤南路分布向西、南、北三個方向拓展延伸。3.2商業(yè)布局楓林一路主要品牌商家楓林一路主要品牌商家25、楓林賓館26、四喜27、中信28、無名粉店29、友緣KTV（2F）30、西娜灣商務(wù)賓館31、望城農(nóng)村合作銀行32、鴻發(fā)蝦蟹城麓山路主要品牌商家1、通程百貨2、國美電器3、麥當勞4、必勝客5、不了鍋（5樓）6、美相遇國際減肥養(yǎng)生館（6F)7、上水足?。?F）8、新一佳（負一樓）9、農(nóng)村合作信用社麓山店10、季季紅（二樓）11、臺北豆?jié){12、7天酒店13、恒盛酒樓14、招商銀行15、楊裕興16、長沙銀行麓山支行17、建設(shè)銀行18、工行師大支行19、建行師大分理處20、旺和超市21、中國銀行22、頤而康23、一品香茶莊24、天龍量販KTV3.3主要業(yè)態(tài)商家的分布特征3.3.1餐飲序號名稱類別位置樓層針對消費群體品牌來源1麥當勞快餐麓山路通程廣場1F流動性人群、周邊居民、學生外來品牌2KFC快餐麓山路通程廣場1F流動性人群、周邊居民、學生外來品牌3必勝客西餐廳麓山路通程廣場1F流動性人群、周邊居民、學生外來品牌4不了鍋特色餐飲麓山路通程廣場5F特殊消費群體本地品牌5季季紅特色餐飲麓山路2F特殊消費群體外來品牌6楊裕興中式餐飲麓山路1F流動性人群、周邊居民、學生本地品牌7四喜特色餐飲楓林路1F流動性人群、周邊居民、學生本地品牌8臺北豆?jié){特色餐飲麓山路1F流動性人群、周邊居民、學生外來品牌9恒盛酒樓中式餐飲麓山路1F流動性人群、周邊居民、學生本地品牌10無名粉店中式餐飲楓林路1F流動性人群、周邊居民、學生本地品牌11鴻發(fā)蝦蟹城特色餐飲楓林路1F流動性人群、周邊居民、學生本地品牌溁灣鎮(zhèn)商圈餐飲業(yè)主要聚集于通程商業(yè)廣場周邊，消費群體以通程商業(yè)廣場吸引的流動性消費群體及大學城學生消費群體為主。由于溁灣鎮(zhèn)商業(yè)圈為河西唯一商業(yè)圈，吸引了許多品牌特色餐飲及快餐的入駐。3.3.2休閑娛樂序號名稱類別位置樓層1美相遇國際養(yǎng)生館美容麓山路麓山路2上水足浴足浴麓山路麓山路3頤而康按摩新民路新民路4一品香茶莊休閑新民路新民路5天龍量販KTVKTV新民路新民路6有緣KTVKTV楓林路楓林路溁灣鎮(zhèn)商圈的休閑娛樂業(yè)分布相對較為集中，主要是在新民路沿線及通程商業(yè)廣場內(nèi)，因周邊有長沙市公安局交通警察支隊、工商局等市政單位以及芭堤雅大酒店和通程麓山賓館分布于此，產(chǎn)生對商務(wù)休閑娛樂的需求。以商業(yè)廣場為中心，西邊及南邊，休閑娛樂業(yè)很少，西邊主要以社區(qū)居民為主，業(yè)態(tài)也以社區(qū)配套為主，南邊主要以學生群體為主，除對網(wǎng)吧存在較大需求外對其他休閑娛樂業(yè)種需求不大，且針對學生群體每年的經(jīng)營時間僅有十個月左右，也是休閑娛樂未往高校區(qū)發(fā)展的另外一個原因。3.4主要街道租金水平街道細分租金水平（元/㎡·月)備注麓山南路東方紅廣場-城西供水公司240-300——125-170城西供水公司110-150——左家垅交通銀行170-200左家垅交通銀行-中南大學正門北側(cè)左家垅交通銀行-大學城商貿(mào)城170-210——120-160（1-2層整租）大學城商貿(mào)城-中南大學正門15-30（1-2層整租）已經(jīng)營近十年商鋪簡單裝修南側(cè)左家垅百貨商店的底商70左右單位商鋪麓山美廬140左右2005年9月建成大學城商貿(mào)中心1F：310，2F:75(報價)2009年底建成大學生商貿(mào)中心-中南大學正門100左右（1-2層整租）70左右（1-3層整租）——楓林一路瀟湘中路口—麓山路口—南側(cè)商鋪政府征收；北側(cè)是通程商業(yè)廣場、芭堤雅大酒店、通程麓山賓館麓山路口-譚石路口北側(cè)80-120武警醫(yī)院旁——溁灣路—麓山路口政府征收麓山路口-譚石路口南側(cè)70-140底商譚石路口-金星中路口南側(cè)50-90北側(cè)大部分地區(qū)正在拆遷桐子坡路西二環(huán)路口至望岳路口北側(cè)西二環(huán)路口-楚風橋90-150從東至西遞減楚風橋-望岳路口50左右經(jīng)營時間較長南側(cè)西二環(huán)路口-楚風橋70-90——謀房博客140左右房東報價望岳路口至金星中路口北側(cè)咸嘉新村65左右1-2F整租南側(cè)高鑫麓城110-120底商沁園春御苑70-100底商金星中路口至中聯(lián)重工、旺和購物廣場北側(cè)金星中路口-湘雅醫(yī)學院50-70——湘雅三醫(yī)院臨街商鋪110-140南側(cè)杏林小區(qū)臨街商鋪30-50杏林小區(qū)-旺和購物廣場85-100中聯(lián)重工、旺和購物廣場至岳麓區(qū)少年宮北側(cè)中聯(lián)重工-岳麓區(qū)少年宮115-125南側(cè)桐梓坡社區(qū)臨街商鋪15-20麓山路楓林一路-新民路400-500底商新民路-茶山路150-250底商茶山路-桃子湖100-150底商350左右桃子湖附近租金達到350元/㎡左右桃子湖路-牌樓路60-100西側(cè)是師范大學校區(qū)；北側(cè)商鋪面積在10-20㎡3.5.溁灣鎮(zhèn)商圈輻射力溁灣鎮(zhèn)商圈是區(qū)域性商業(yè)中心，雖位于河西，但與五一商圈僅一橋之隔，河東的消費人群基本被五一商圈攔截，所以溁灣鎮(zhèn)的輻射力僅限于河西區(qū)域，其輻射的核心區(qū)域為通程商業(yè)廣場車程10分鐘區(qū)域及河西大學城，河西往北往西更遠區(qū)域為其次輻射區(qū)域，由于溁灣鎮(zhèn)商圈商業(yè)核心區(qū)域面積小，與隔江的五一商圈相比業(yè)態(tài)單一、不齊全，因此其輻射能力十分有限。4.長沙主要商圈總結(jié)商圈的形成通常是先由1個或者多個商業(yè)個案的成功運作，以這些具體的點為核心帶動商業(yè)向四周延伸發(fā)展形成商業(yè)街，然后由這些點和線組成我們所說的商圈。城市商業(yè)發(fā)展前期階段，商圈的規(guī)模有限，商圈之間相對獨立，甚至分布上都有一定的距離，在這個階段城市通常僅一個主力商圈，主力商圈優(yōu)勢明顯。但隨著城市規(guī)模的擴大和公交、地鐵等城市交通工具的引入，使得商業(yè)發(fā)展從單核往多核發(fā)展，由單個主力商圈向百花齊放發(fā)展。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的判斷，長沙將出現(xiàn)三個核心，第一個是現(xiàn)有的五一商圈，第二個是河西濱江新城，第三個是位于長沙北部的新河三角洲。五一商圈內(nèi)規(guī)劃有長沙城市地鐵1、2號線，是地鐵覆蓋面最廣的商圈，因此未來五一商圈的發(fā)展將與地鐵線路及站點設(shè)置密切相關(guān)。從近期的萬達、華遠、保利三大項目以及五一商圈多塊舊改項目分布可以看出，湘江中路、黃興路將是五一商圈的開發(fā)熱點，五一商圈核心區(qū)域不僅只限于五一廣場、司門口、步行街、南門口，范圍將進一步擴大。地鐵施工對五一商圈交通組織的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，黃興路以五一大道為界南北方向中斷，車行及人行極不便利，因此五一商圈零售業(yè)的營業(yè)額會有所下降，特別是酒吧、大型、中高檔百貨餐飲等對通達性要求較高的業(yè)態(tài)。但行業(yè)人士普遍認為，因為五一商圈地處長沙地理中心，市民在此購物、休閑已成為慣性，其它商圈從網(wǎng)點規(guī)模、業(yè)態(tài)商家數(shù)量等方面在短時間上很難替代五一商圈，加之各商家會制訂相應(yīng)的營銷手段，所以地鐵修建影響程度有限。長沙新興商圈中規(guī)劃起點最高的為濱江新城。濱江新城片區(qū)位于長沙市區(qū)湘江西側(cè)，是大河西先導(dǎo)區(qū)啟動區(qū)的核心區(qū)。片區(qū)呈南北狹長形，東臨湘江風光帶，西至銀杉路，北達北二環(huán)線，南到瀟湘嘴，規(guī)劃區(qū)面積6.7平方公里，片區(qū)規(guī)劃可容納就業(yè)人口約35萬，居住人口約22萬。未來3到5年內(nèi)，濱江新城將建設(shè)成以現(xiàn)代金融商務(wù)功能為核心，以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅(qū)動器，以都市居住為依托的復(fù)合型新都會中心。濱江新城的優(yōu)勢在于成片整體規(guī)劃、政府主導(dǎo)招商，使得濱江新城擁有了其它區(qū)域難以比擬的高起點和政策優(yōu)勢，吸引了如和記黃埔、世茂地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)商進駐。同時其劣勢也明顯，第一個是新開發(fā)區(qū)成熟需要很長的時間進行培育，包括產(chǎn)業(yè)引入、人口遷入并不是短時間能完成，第二個新區(qū)是相對獨立，很難分流城市原有消費人群。所以大型商業(yè)是隨著大量商務(wù)人群或者居住人口遷入新區(qū)，對商業(yè)產(chǎn)生旺盛的需求才會發(fā)展起來的，其在新區(qū)開發(fā)的次序通常情況下會慢于住宅、寫字樓及酒店。紅星商圈則是另外一個崛起中的區(qū)域型商圈，其核心為湘府路與中意一路交匯處，優(yōu)先發(fā)展以家居、五金機電、農(nóng)博等專業(yè)市場集群和大型購物中心，重點發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)等，同時做大做強物流和會展業(yè)。近年圍繞紅星商圈最多的話題即是“升級”，專業(yè)市場逐步由粗獷型的市場轉(zhuǎn)為如紅星美凱龍等高檔家居中心，也建成了紅星通程商業(yè)廣場及待建的德思勤廣場等，并作為會展配套的酒店也引入了通程國際酒店及融城花園酒店等。該商圈的優(yōu)勢是專業(yè)市場集群效應(yīng)明顯，已形成穩(wěn)定的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，商圈成熟度高。劣勢是商圈由于地理位置偏南，加之專業(yè)市場的印象根深蒂固，零售業(yè)發(fā)展會受一定限制。第二章長沙百貨商場專題研究一、長沙市百貨商場的發(fā)展情況1.長沙百貨商場基本情況長沙百貨商場的發(fā)展已有三十年的歷史，現(xiàn)有百貨商場15家，本土已上市的湖南友誼阿波羅商業(yè)股份有限公司名下百貨商場就達到5家，本土百貨運營公司由于歷史原因，名下百貨商場多為自有物業(yè)，同時憑借其本土優(yōu)勢在除五一商圈外的區(qū)域商業(yè)中心均已搶先布局，占據(jù)其它商圈的核心位置。但本土百貨運營公司從商場設(shè)計建設(shè)、商場運營管理、品牌號召力等方面與外地百貨運營公司存在一定差距，因此銷售額及利潤方面均遜色于外來百貨運營公司，具體分析詳見各百貨商場具體分析。序號百貨商場名稱所屬商圈運營公司開業(yè)時間備注1友誼商店袁家?guī)X商圈湖南友誼阿波羅商業(yè)股份有限公司19812007年重新調(diào)整2金色家族東塘商圈湖南通程商業(yè)公司1982原為東塘百貨大樓，2005年4月改為現(xiàn)金色家族3友誼商店東塘商圈湖南友誼阿波羅商業(yè)股份有限公司1995-4平和堂（五一廣場店）五一商圈湖南平和堂實業(yè)有限公司1998該百貨為湖南省90年代招商引資的重點項目5阿波羅商業(yè)廣場火車站商圈湖南友誼阿波羅商業(yè)股份有限公司20002007年重新調(diào)整6河西通程商業(yè)廣場溁灣鎮(zhèn)商圈湖南通程商業(yè)公司2002-7春天百貨五一商圈湖南友誼阿波羅商業(yè)股份有限公司2003-8王府井五一商圈長沙王府井百貨有限責任公司2004-9百聯(lián)東方五一商圈長沙百聯(lián)東方有限公司20042004年為銅鑼灣購物廣場，后2006年改為百聯(lián)東方10新世界百貨五一商圈長沙新世界時尚廣場有限公司2006-11平和堂（東塘店）東塘商圈湖南平和堂實業(yè)有限公司2007-12家潤多百貨火車站商圈湖南友誼阿波羅商業(yè)股份有限公司20072010年更名為友阿百貨13美美百貨五一商圈湖南榮德貿(mào)易有限公司2008-14天虹百貨省府板塊長沙天虹百貨有限公司2008-15紅星通程商業(yè)廣場紅星商圈湖南通程商業(yè)公司2010-2.長沙百貨商場發(fā)展情況1980-1995年，由“五虎平分天下”到“兩強對峙”，友阿集團、通程集團兩大長沙本土商業(yè)運營公司應(yīng)運而生。1995-2005年，平和堂、王府井等國內(nèi)外連鎖百貨公司相繼進入長沙市場，給長沙商業(yè)市場帶來先進的商業(yè)運營能力及服務(wù)理念的同時，外來百貨商業(yè)公司與本土百貨商業(yè)公司也產(chǎn)生直接競爭。2005-2010年，百貨商業(yè)公司經(jīng)營定位由無明顯差異、直接競爭到強化主題及特色的差異化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。期間進行調(diào)整的百貨包括：友誼華僑大廈轉(zhuǎn)型為友誼商店，定位為高端百貨；東塘百貨轉(zhuǎn)型為金色家族，定位為奧特萊斯名品折扣店；后來進駐百貨定位差異化體現(xiàn)在：新世界百貨定位為高檔精品百貨，美美定位為奢侈品百貨。近10年長沙市百貨發(fā)展迅猛，保持每年1家的開店速度，還有一些外來百貨運營公司已瞄準長沙市場，積極尋找合適項目。同時可以看出，目前長沙市百貨商場基本僅突出購物功能，百貨商場商業(yè)形態(tài)單一，多以“百貨+超市”或“純百貨”模式存在。2010年以后，百貨商場將進入到購物中心的發(fā)展時代，現(xiàn)有百貨從物業(yè)條件及功能服務(wù)上均會有升級換代的趨勢。以萬達中山西路項目為標志。3.長沙百貨商場分布3.1五一商圈百貨分布圖表SEQ圖表\*ARABIC1五一商圈百貨分布美美百貨美美百貨新世界百貨春天百貨地鐵一號線現(xiàn)有百貨規(guī)劃百貨或購物中心項目青和城萬達中山西路地塊華遠金外灘東牌樓地塊東牌樓地塊長沙百貨商場在五一商圈扎堆分布的現(xiàn)象明顯，五一商圈已有百貨商場6家，在五一商圈最核心區(qū)域不到1公里范圍內(nèi)分布有4家百貨，分別是平和堂、王府井、新世界百貨和春天百貨，其中平和堂和王府井百貨銷售額在長沙百貨商場中的排名居前兩位。而另外兩家則分布相對分散，且百貨定位也有所不同，其中美美百貨定位為高端百貨，經(jīng)營品牌包括LV等世界一二線品牌，百聯(lián)東方定位檔次也高于五一商圈平和堂、王府井等百貨。3.1東塘商圈百貨分布圖表2東塘商圈百貨分布友誼商城友誼商城金色家族平和堂中機地塊瀟湘制片廠地塊現(xiàn)有百貨規(guī)劃百貨或購物中心項目東塘商圈已有百貨商場3家，湖南友誼阿波羅商業(yè)股份有限公司名下金色家族、友誼商城。平和堂東塘店是湖南平和堂實業(yè)有限公司于2007年9月在長沙開的第二家店。目前東塘商圈有兩個舊改項目可能涉及到百貨，位置均在現(xiàn)有百貨周邊。東塘商圈現(xiàn)有三大百貨定位存在明顯差異，消費者重合度不高，金色家族定位為奧特萊斯名品折扣店，消費群體為中高檔收入人群，平和堂定位時尚百貨，主要為年輕的大眾化消費群體，友誼商城則定位為中檔百貨，主要吸引年齡層次較大的消費群體，因此三家百貨無法形成有效的聚集效應(yīng)，從而使得東塘商業(yè)輻射能力遠遠比不上五一商圈，且差距日益加大。3.3其它商圈百貨分布袁家?guī)X、溁灣鎮(zhèn)、火車站、紅星商圈以及省府板塊各有1-2家百貨商場，其余商圈尚未出現(xiàn)百貨業(yè)態(tài)。目前了解到含百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃的待建或在建項目眾多，主要分布在紅星商圈、濱江新城、省府板塊等熱點開發(fā)區(qū)域以及湘江中路、芙蓉路等沿線，長沙將迎來百貨商場多點布局的時代。二、百貨商場專項調(diào)查1.平和堂百貨1.1基本情況平和堂百貨地處黃興中路與五一路的交匯處，東臨走馬樓巷，南臨青石井像，西臨黃興中路，北臨五一大道，項目總體量51,800平米，營業(yè)區(qū)為地下1層至地上七層。平和堂商場是90年代湖南省招商引資的重點項目之一，同時也是第一個進入長沙的外來百貨公司，它對長沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著關(guān)鍵意義。因為該百貨商場設(shè)計具有超前性，現(xiàn)依然是長沙市地標性商業(yè)物業(yè)，在五一商圈具有不可替代的商業(yè)地位，即使在五府井進駐競爭后，仍有著強勁的競爭力，銷售業(yè)績排名全市第一，且年年增長。商場基本情況名稱平和堂五一店營業(yè)面積51,800m2開業(yè)時間1998年11月凈高-1層：2.8米，1層：3.6米，2-6層3米商場樓層8層（含地下負一層）上蓋物業(yè)形式寫字樓地址長沙市黃興中路88號入口設(shè)置入口朝向尺寸風格主入口西，臨黃興中路寬8.7m，高3.4m玻璃推拉門次入口1北，臨五一大道寬8.7m，高3.4m玻璃推拉門次入口2東，臨東牌樓寬5.1m，高3.4m玻璃推拉門次入口3北，（負一樓）寬3.9m，高3.4m玻璃推拉門商場配套中庭設(shè)計中庭設(shè)置在商場中部，面積為233㎡，挑高約25米，其風格采用天井式，吊頂為鋼化玻璃，自然采光，旁邊設(shè)有2個觀光電梯及2對對開手扶梯，中庭公共空間設(shè)置為店內(nèi)商家展銷活動區(qū)客動線設(shè)計主過道1-5層寬3.5米，6層寬4.8米；次過道1-5層2.9米，6層寬2.6米，動線呈回字型分布，且長寬比適中垂直交通類型品牌數(shù)量分布手扶梯三菱1-6層2對，7層1對共30臺中庭兩側(cè)觀光電梯三菱2中庭北側(cè)直梯（辦公）三菱6東北側(cè)貨梯三菱2東側(cè)，供貨區(qū)步行梯-7東北、東側(cè)、西側(cè)、南側(cè)衛(wèi)生間樓層單層數(shù)量面積分布情況-1層至5層男女各1個38㎡-63㎡東北6層男女各2個38㎡-63㎡東南、南側(cè)休息區(qū)樓層休息區(qū)設(shè)施容客數(shù)分布情況1層單個座椅32中庭兩側(cè)2-5層長椅6觀光電梯旁6層半環(huán)形座椅6樹食代餐廳外圍停車場停車場入口位于商場東側(cè)設(shè)在走馬樓巷，出入口位于南側(cè)設(shè)在青石井巷，共500個車位，收費標準為白天每四小時收5元，晚上收10元1.2功能布局（品牌分布詳見附件一）樓層經(jīng)營內(nèi)容負一層超市、煙酒、美食廣場、純卡咖啡、貝爾多爸爸泡芙、羅莎蛋糕、麥當勞、面包房、平和堂藥號、保健品、茶、花店、家庭廚房用品、干洗店一層化妝品、鐘表、珠寶首飾、名品女鞋、麥當勞、總服務(wù)臺、修鞋處、中國銀行二層淑女裝、服飾品、首飾品、精品女包、進口香水、時尚襪、織補室三層少女裝、女士內(nèi)衣、牛仔休閑裝、男士內(nèi)衣、時尚首飾、音像制品、運動手表、運動用品、織補室四層精品男裝、休閑男裝、休閑鞋、紳士鞋、男士箱包、男性飾品、男士化妝品、羊毛羊絨、文具、總服務(wù)臺五層運動用品、童裝、嬰兒用品、孕婦用品、授乳室、兒童樂園、玩具、工藝品、內(nèi)衣、床上用品、織補室六層樹食代自主餐廳、巴西卡特蘭、爵士廚房七層健身房1.3經(jīng)營定位平和堂定位為中高檔綜合性百貨，除化妝品為國際一線品牌外，其他品類均為國內(nèi)一二線品牌，且以二線品牌為主，一線品牌為輔，主要消費群體以中高等收入的女性為主，年齡層次跨度較大。1.4優(yōu)勢分析a.品牌優(yōu)勢作為長沙最早的高檔百貨商場，平和堂樹立了良好的品牌形象，在長沙市乃至其它地州市消費者心目中占據(jù)著牢固的商業(yè)地位。b.地段優(yōu)勢平和堂地處五一大道與黃興中路交匯的東南角，處于五一商圈人流最為集中的區(qū)域之一，也是地鐵1、2線的換乘站，地段優(yōu)勢明顯，同時由于兩面臨街商場可視性極佳。c.商場內(nèi)部設(shè)計理念超前平和堂商場的設(shè)計于95年前后完成，時隔15年商場的規(guī)劃布局仍是長沙眾多百貨商場中最為合理的，凸顯平和堂商場設(shè)計理念的超前性。具體表現(xiàn)在：商場布局科學且實用，中庭、休息區(qū)等共享區(qū)設(shè)置合理，客動線設(shè)計合理，商場垂直交通配置完善，并設(shè)有2層停車位等。d.招商優(yōu)勢正因為在消費者心中擁有強大的品牌號召力，所以眾多國內(nèi)品牌商家爭相進駐平和堂，據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，品牌商進駐平和堂需支付一筆數(shù)額不菲的公關(guān)費用，同時有些品牌僅限平和堂有。因此平和堂在除奢侈品外的品牌引進方面占據(jù)一定優(yōu)勢。1.5劣勢分析a.可擴展空間小由于平和堂體量較小僅51,800㎡，缺乏擴展空間，其功能僅能以購物為主，無法做到多樣性，因此這點將影響到它的市場競爭力，特別是未來與購物中心項目的競爭。b.商場外場設(shè)計存在問題因其一層為騎樓設(shè)置，致使商場入口不明顯，外部廣告位及櫥窗展示效果減弱。另外，物業(yè)建成有一段時間，外立面設(shè)計稍顯落后，缺乏特色，同時項目未設(shè)廣場，所以本項目無法體現(xiàn)高檔商業(yè)的形象與氣勢。2.王府井百貨2.1基本情況長沙王府井百貨有限責任公司為王府井百貨（集團）股份有限公司的全資子公司，于2004年12月正式入駐長沙，位于黃興中路27號，緊鄰解放西路、黃興路步行商業(yè)街、五一大道，經(jīng)營主體為地下負一層至地上十層，建筑面積76,000平方米。長沙王府井百貨除滿足消費者購物需求之外，還設(shè)置了餐飲、休閑娛樂等配套項目，定位為長沙一站式時尚百貨店，銷售總額僅次于平和堂排名全市第二。商場基本情況名稱王府井百貨營業(yè)面積76,000㎡開業(yè)時間2004年12月凈高3米商場樓層11層（含地下負一層）上蓋物業(yè)形式公寓地址長沙市黃興中路27號入口設(shè)置入口朝向尺寸風格主入口東北側(cè)，黃興中路與藥王街寬4.4米，高3米玻璃推拉門次入口1東側(cè)，黃興中路寬11.2米，高3米玻璃推拉門次入口2東側(cè)，黃興中路寬7.2米，高2.66米玻璃推拉門次入口3西側(cè)，解放西路寬5.2米，高3米玻璃推拉門商場配套中庭設(shè)計無客動線設(shè)計主過道：1層寬3.7米，2-7、9層寬3.6米；次過道2.7米，由于王府井屬于狹長形樓體建筑，因此通過保持兩對手扶梯之間的距離，將客戶動線設(shè)計為回字分布垂直交通類型品牌數(shù)量分布手扶梯日立34每層兩個半?yún)^(qū)各兩對直梯（客）日立6西南、東北、西北觀光電梯日立2在商場