2022-2022房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析

-2022房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析據(jù)了解：2022年以來，我國國房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開頭取消限購，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認(rèn)定政策，釋放改善性需求。2022年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)連續(xù)進(jìn)行合理回歸，開發(fā)商應(yīng)連續(xù)以量換價(jià)，加快去庫存化。在長(zhǎng)效機(jī)制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長(zhǎng)期效果，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮打算作用。

國家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組

一、2022年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終開頭由局部地區(qū)調(diào)整擴(kuò)散到全國，國房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開頭進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且增幅不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)也不斷從三、四線擴(kuò)展到一、二線，從新建住宅擴(kuò)展到二手房。

(一)國房景氣指數(shù)逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨穩(wěn)

有房地產(chǎn)業(yè)溫度計(jì)之稱的國房景氣指數(shù)，是一個(gè)全國房地產(chǎn)開發(fā)的綜合指數(shù)。本輪國房景氣指數(shù)于2022年3月觸頂后整體處于下滑趨勢(shì)，2022年11月下滑到100以下的不景氣區(qū)間后始終處于100以內(nèi)，2022年2-9月逐月下降，從2月的96.91下降到9月的94.72，但從6月開頭下滑的幅度明顯大幅縮小，7、8、9月基本平穩(wěn)，到10月受寬松政策的影響，國房指數(shù)小幅提升0.04。

(二)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資，住宅投資增速下降更快

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期限購、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊狀況下，住宅市場(chǎng)低迷，需求觀望心情嚴(yán)峻，房地產(chǎn)投資的增速明顯下滑，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，累計(jì)同比名義增長(zhǎng)12.4%，比去年同期下降6.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)中的住宅投資比重下降幅度更大，1-10月住宅投資完成額52464億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)11.1%，比去年同期增速下降7.8個(gè)百分點(diǎn)。投資增速除2月外，始終低于全國固定資產(chǎn)投資增速，并不斷擴(kuò)大，到9月擴(kuò)大到3.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅市場(chǎng)投資增速下降的趨勢(shì)更明顯，僅2月高于固定資產(chǎn)增速0.5個(gè)百分點(diǎn)，隨后開頭下降，到10月低于固定資產(chǎn)投資增速4.8個(gè)百分點(diǎn)。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)資金增速大幅下降，利用外資增長(zhǎng)較快

整體看，2022年1-10月房地產(chǎn)資金來源增幅大幅下滑，僅2月資金來源增速是2位數(shù)。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100241億元，同比增長(zhǎng)3.1%，增速比1-9月份提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期低24.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款17735億元，增長(zhǎng)11.1%；利用外資489億元，增長(zhǎng)17.6%；自籌資金42232億元，增長(zhǎng)13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款24213億元，下降11.2%；個(gè)人按揭貸款10895億元，下降4.3%。國內(nèi)貸款、其他資金等仍在連續(xù)下滑，但是國外資金從9月消失快速增長(zhǎng)。

(四)商品房和住宅銷售均為負(fù)增長(zhǎng)，且跌幅不斷擴(kuò)大

今年以來，商品房銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大的趨勢(shì)，住宅銷售額和銷售面積下降的幅度更大。1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.2%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，比1-9月上升1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)8.3%。

(五)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)指標(biāo)不斷惡化，市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)明顯

反映房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的指標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格在2022年也消失肯定的松動(dòng)，下行趨勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)從個(gè)別城市擴(kuò)展到全國，房?jī)r(jià)下跌從一手房擴(kuò)展到二手房。到9月份，70個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格從環(huán)比來看，新建商品住宅(不含保障性住房)環(huán)比價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住宅價(jià)格環(huán)比全部下降。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。

從同比價(jià)格數(shù)據(jù)看，9月70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比下降的城市個(gè)數(shù)分別為58個(gè)和52個(gè)，分別比8月份增加了39個(gè)和20個(gè)；上漲的城市個(gè)數(shù)分別為10個(gè)和17個(gè)，分別比8月份削減了38個(gè)和20個(gè)。新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市中，除廈門上漲4.9%，其余城市漲幅均在2%以內(nèi)；同比下降的城市中，最大降幅為7.9%，比上月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。

(六)保障房建設(shè)提前完成年度任務(wù)，總投資量高于去年同期

依據(jù)住建部公開數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，完成投資10700億元。這意味著，今年的保障房建設(shè)提前3個(gè)月完成了年度任務(wù)。而2022年，全國方案新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至當(dāng)年9月底，開工620萬套，基本建成410萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的98%和87%，完成投資8200億元。明顯，相比2022年同期保障房開工數(shù)據(jù)來看，這一進(jìn)度快于去年同期，總投資量也高于去年同期。

雖然今年全國保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展良好，但同時(shí)也存在一些問題。有的省份資金還沒有完全落實(shí)，一些項(xiàng)目還沒有開工；一些地方已建成的保障性住房消失部分閑置；一些地方保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、使用功能、質(zhì)量存在問題；公租房運(yùn)行體制、機(jī)制尚不完善。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果及存在的問題

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度加大

房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)受多年的快速增長(zhǎng)后，在始于2022年的最新一輪史上最嚴(yán)峻的限貸限購調(diào)控政策影響下，調(diào)整開頭不斷加深。由于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)即將完善，嚴(yán)峻轉(zhuǎn)變市場(chǎng)預(yù)期，假如說前期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求受到限貸限購的影響，那么近期許多放開限購的城市并未消失反彈，很大程度上就是與這種預(yù)期轉(zhuǎn)變有直接關(guān)系。

此外，經(jīng)濟(jì)下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的重要因素，經(jīng)濟(jì)下行帶來人們對(duì)收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變，降低對(duì)房地產(chǎn)需求的釋放。而緊縮的貨幣政策一方面直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)借款力量，進(jìn)而影響投資的擴(kuò)大；另一方面影響購房貸款資金需求的擴(kuò)大。這些因素都不斷加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是投資還是銷售的調(diào)整幅度都在不斷擴(kuò)大。

(二)雙向調(diào)控和分類調(diào)控的政策得到貫徹

隨著限貸、限購調(diào)控政策影響的加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終低位運(yùn)行，改善性需求遭到遏制，一刀切的調(diào)控已經(jīng)無法適應(yīng)差異化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。新一屆政府在漸漸轉(zhuǎn)變以往“一刀切”的調(diào)控方式，去行政化，放大市場(chǎng)權(quán)。去年底政府工作報(bào)告就指出，將來將針對(duì)不同城市狀況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。今年年初住建部也表示今年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”，即不但留意遏制投資、投機(jī)性需求，也主要加大熱點(diǎn)地區(qū)的土地供應(yīng)。在市場(chǎng)低位運(yùn)行大半年后，地方政府頻繁貫徹中央的各城市“分類調(diào)控”精神，全國46個(gè)限購城市，目前僅剩下北上廣深4個(gè)一線城市和三亞，限購令逐步在各地退位，“一刀切”的行政調(diào)控也漸漸見底。而限貸政策也在9月30日隨著央行對(duì)首套房認(rèn)定政策的轉(zhuǎn)變而有所放松，目的是刺激一部分改善性需求。

相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)信息查閱發(fā)布的2022-2022年房地產(chǎn)行業(yè)將來前景猜測(cè)報(bào)告。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展進(jìn)入新常態(tài)

隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展由兩位數(shù)增進(jìn)步入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的減速換擋期，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展進(jìn)入提質(zhì)增效新階段，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展進(jìn)入新常態(tài)也必定影響房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展步入新常態(tài)。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟和理性的常態(tài)

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年商品化以后，連續(xù)十多年進(jìn)入快速進(jìn)展、價(jià)格快速上漲階段。如今，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)展進(jìn)入減速換擋期，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生肯定變化，那種房地產(chǎn)市場(chǎng)全面富強(qiáng)，開發(fā)商拿地就賺錢，房地產(chǎn)投資收益飆升的時(shí)代明顯一去不復(fù)返?，F(xiàn)在，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地和住房需求者購房都相對(duì)成熟和理性，尤其是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將大大增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)需求。另外，政府加大保障房建設(shè)和棚戶區(qū)的改造等措施，從遏制投資、投機(jī)需求和擴(kuò)大供應(yīng)雙向發(fā)力，雖然當(dāng)前受“限購”解除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市成交略有回升，買賣雙方的預(yù)期、心態(tài)正在發(fā)生變化。但只能說隨著此次樓市調(diào)控政策“見底”，此前持續(xù)“向下”的樓市將進(jìn)入“緩沖期”，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)完全放開，也難現(xiàn)當(dāng)年火爆行情。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為一種常態(tài)

隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入新常態(tài)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化會(huì)更加突出。1998年房改以來全國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍快速進(jìn)展，價(jià)格快速上漲，如今也步入了一個(gè)新階段。住房普遍短缺的時(shí)代已經(jīng)過去，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)消失了明顯的供大于求。住宅供求的區(qū)域化差異明顯。近兩年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)越來越明顯。一線城市房?jī)r(jià)上漲較快，但一些二、三、四線城市，房地產(chǎn)去庫存化周期明顯拉長(zhǎng)，庫存壓力不斷加大。依據(jù)上海房地產(chǎn)討論院討論報(bào)告顯示，9月全國新建商品住宅庫存量再創(chuàng)新高，為近五年來最高。截至9月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.0%，同比增長(zhǎng)23.8%。一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬、20227萬和4052萬平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)8.8%、3.5%和2.2%，同比分別增長(zhǎng)39.6%、21.8%和21.1%。4個(gè)一線城市庫存已保持連續(xù)8個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)，且9月增幅有所擴(kuò)大。但是，10月份一線城市新建商品住宅庫存量環(huán)比削減0.9%，同比增長(zhǎng)36.7%。繼9月份庫存量創(chuàng)新高后，10月庫存消失下跌。這也是近9個(gè)月以來首次消失環(huán)比下跌的現(xiàn)象。這和10月份一線城市改善型需求樂觀釋放的因素有關(guān)，政策的利好也更利于一線城市房地產(chǎn)庫存的釋放。

(三)房地產(chǎn)窄幅調(diào)整將成為一種常態(tài)

從整體市場(chǎng)狀況來看，受到限購放松、限貸放松兩輪政策調(diào)整的樂觀影響，成交量從9月下旬開頭回升，黃金周期間連續(xù)消失明顯上升。政策調(diào)整給市場(chǎng)帶來的最大轉(zhuǎn)變是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，除了供需因素之外，也在于市場(chǎng)預(yù)期下降，使得一些剛需客戶也推遲購房。而這次房貸政策的放松，很大程度將釋放一部分改善性需求，同時(shí)，通過市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變激發(fā)積攢了大半年的剛性需求，這些需求有望成為四季度市場(chǎng)回升的主力軍，加快商品房去庫存化的進(jìn)度。但是，目前改善性需求主要以工薪階層為主，較富有的人群改善性需求都已解決，目前房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)工薪階層來說仍舊偏高，政策放松只會(huì)釋放那部分急于改善的需求，中期看房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要調(diào)整，但刺激政策的推出會(huì)使得調(diào)整的幅度有限。

(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要建立長(zhǎng)效機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，“去行政化”無疑是大方向，取消限購等手段只是時(shí)間問題，而全面取消限購后房地產(chǎn)市場(chǎng)必需建立起適應(yīng)新常態(tài)的長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)際就是將房地產(chǎn)涉及的金融、土地、稅收和住房保障等方面政策工具進(jìn)行重新組合。在明確房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展目標(biāo)的前提下，更加重視政策的系統(tǒng)性、穩(wěn)定性和可預(yù)期性，確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內(nèi)的一系列政策工具目標(biāo)，形成政策合力，而不是相互掣肘。當(dāng)前保障性住房建設(shè)力度較大，土地出讓制度改革也在各地推動(dòng)。根據(jù)國土部提出的時(shí)間表，2022年基本完成各級(jí)職責(zé)整合，建立基礎(chǔ)性制度；2022年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?022年全面形成制度體系，正常有效運(yùn)行；2022年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。

四、2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)調(diào)整

2022年的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展注定具有許多的不確定性，但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也更清楚，既不會(huì)將房地產(chǎn)“妖魔化”，連續(xù)過度打壓；也不會(huì)連續(xù)將房地產(chǎn)“工具化”，實(shí)行過度刺激政策以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。中長(zhǎng)期來看，政策會(huì)從“過緊”回歸到“常態(tài)”，特別規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整連續(xù)，房地產(chǎn)銷售以量換價(jià)

前幾年房地產(chǎn)需求購買力透支，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，購房需求會(huì)進(jìn)一步受到遏制。前期過度投資的房地產(chǎn)隨著長(zhǎng)效機(jī)制建立的預(yù)期，將會(huì)逐步從投資中釋放出來，形成二手房供應(yīng)。同時(shí)，金融市場(chǎng)和國企改革將會(huì)吸引資本投資方向的變化。另外，較高的待售面積以及較謹(jǐn)慎的貨幣政策在短期都會(huì)難以轉(zhuǎn)變，在政策不會(huì)消失大的變動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的空間。估計(jì)2022年上半年可能會(huì)連續(xù)2022年第四季度去庫存化的樂觀影響，房企也會(huì)抓住改善性住房需求釋放機(jī)會(huì)，以價(jià)換量加快去庫存步伐，2022年下半年需求在沒有政策刺激下將會(huì)重新陷入低迷。房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)銷售應(yīng)當(dāng)連續(xù)以量換價(jià)。

(二)房地產(chǎn)投資會(huì)連續(xù)下降，投資同比將會(huì)在8%左右

2022年受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，房地產(chǎn)投資和銷售量下滑明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)也明顯進(jìn)入新常態(tài)。1-9月房地產(chǎn)投資同比增速12.5%，低于去年同期7.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對(duì)的是房地產(chǎn)待售面積連續(xù)攀升，三季度末同比增幅達(dá)28%，較1-8月份上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，加劇去庫存的進(jìn)度和降低房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。這種銷售局面直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商拿地?zé)岢来蠓陆担?-9月全國300個(gè)城市土地出讓金總額為17109億元，同比削減20%；成交面積78333萬平方米，同比削減24%。這將直接影響明年開發(fā)投資力度。因此，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)下投資應(yīng)當(dāng)會(huì)進(jìn)一步下降，投資同比在8%左右。

(三)房?jī)r(jià)整體將會(huì)連續(xù)向下，各地差異較大

繼2022年房?jī)r(jià)的調(diào)整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然政策從“過緊”回歸常態(tài)，但是像2022年那種強(qiáng)刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮(zhèn)化及資產(chǎn)保值增值等因素成為促進(jìn)房?jī)r(jià)向上的動(dòng)力，但人口老齡化、利率市場(chǎng)化、全球流淌性緊縮、房產(chǎn)稅及不動(dòng)產(chǎn)登記制度等預(yù)期將帶來房?jī)r(jià)向下壓力，兩種力氣的交互作用將極大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期和需求，房?jī)r(jià)連續(xù)進(jìn)行調(diào)整的趨勢(shì)難以根本轉(zhuǎn)變。房?jī)r(jià)調(diào)整的區(qū)域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢(shì)，各地的價(jià)格變化與庫存量關(guān)系親密。

五、合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期保障房與商品房建設(shè)并重

(一)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)

我國房地產(chǎn)當(dāng)前進(jìn)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾大主體——房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和購房者，還有一個(gè)重要主體就是地方政府，都必需要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的合理引導(dǎo)。一方面，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)需求當(dāng)前雖然得到極大遏制，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還有巨大的市場(chǎng)潛力；另一方面隨著長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)將主要靠市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)縮小。房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)與其他產(chǎn)業(yè)一樣的正常盈利行業(yè)，而不是一個(gè)暴利行業(yè)。因此，對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)既不必過分悲觀，也不要再將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投機(jī)場(chǎng)所。地方政府應(yīng)當(dāng)主要轉(zhuǎn)移到依靠有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，而不是盯著房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓金。

(二)做好區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分需求討論

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展到今日，已經(jīng)不再是全國一盤棋狀態(tài)，假如任由市場(chǎng)盲目進(jìn)展，將會(huì)消失嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。針對(duì)當(dāng)前各地“鬼城”報(bào)道不斷、地方集資者跑路等現(xiàn)象，應(yīng)加大對(duì)各地爛尾樓或者空置房的調(diào)查。雖然最終是讓市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起基礎(chǔ)作用，但針對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)日益分化的狀況，政府還是特別有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分需求討論，有效引導(dǎo)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。各地在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)討論中，家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、宗教、民族等均可作為房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的變量，加強(qiáng)對(duì)將來房地產(chǎn)市場(chǎng)更精細(xì)化進(jìn)展的引導(dǎo)。這既是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定進(jìn)展的需要，也是節(jié)省資源和愛護(hù)環(huán)境的需要。

(三)連續(xù)貫徹保障房與商品房市場(chǎng)建設(shè)并重

中央提出，“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障房，依據(jù)這一數(shù)據(jù)，2022年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于2022年的470萬戶以上，林區(qū)、墾區(qū)棚改力爭(zhēng)基本完成。連續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，合理確定建設(shè)任務(wù)；進(jìn)一步討論完善已建成的保障性住房使用和管理體制機(jī)制；做好保障性安居工程的資金、土地等方面預(yù)備。

健全保障房的長(zhǎng)效管理機(jī)制，對(duì)于當(dāng)前種類繁多的保障房，有必要逐步進(jìn)行科學(xué)簡(jiǎn)化和歸并；應(yīng)依據(jù)各地不同狀況適當(dāng)調(diào)整住房保障方式，以租金補(bǔ)貼方式為主供應(yīng)住房保障，進(jìn)一步提高住房保障的針對(duì)性和實(shí)效性；發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)更多社會(huì)資金參加投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理保障性住房；還要建立健全動(dòng)態(tài)管理的準(zhǔn)入退出機(jī)制和住房保障信息系統(tǒng)，并盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長(zhǎng)期穩(wěn)定健康和可持續(xù)進(jìn)展供應(yīng)法律保障。

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