房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性報告

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性報告第一章總記國一集團(tuán)?四川XX實業(yè)有限公司為開發(fā)XX市龍泉驛區(qū)“XXXX”房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，委托本公司對該項目進(jìn)行項目可行性論證。本公司根據(jù)國家的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，按照行業(yè)規(guī)范，對該項目實施了實地踏勘，市場調(diào)查與詢證，通過對項目建設(shè)必要性和項目市場條件的分析，對項目建設(shè)投資做出測算，對項目財務(wù)狀況進(jìn)行經(jīng)濟評價；在此基礎(chǔ)上，提出結(jié)論性意見，供有關(guān)部門決策參考。一、項目名稱“XXXX”房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目二、項目開發(fā)商基本情況XXXX住宅項目由國一集團(tuán)?四JIIXX實業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項目籌備、項目管理，招標(biāo)選擇設(shè)計施工單位進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。項目業(yè)主基本情況如下：1、法人代表：李曉東2、法定地址：XX新華大道文武路42號新時代廣場16層3、注冊資本：人民幣XX萬元4、主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)，以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)、公路建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目的開發(fā)建設(shè)5、開發(fā)資質(zhì)：國家房地產(chǎn)開發(fā)二級企業(yè)6、銀行信用等級：AAA7、公司管理團(tuán)隊：公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實、管理理念先進(jìn)、極富創(chuàng)新意識和開拓精神的管理團(tuán)隊；有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母?、中級技術(shù)人員和管理人員。公司現(xiàn)有員工39人，其中專業(yè)技術(shù)人員33人，平均年齡30歲。公司管理人員和技術(shù)骨干分別具有研究生、本科、?？茖W(xué)歷及高工、工程師、經(jīng)濟師等職稱。公司董事長李曉東，曾擔(dān)任海南韻龍實業(yè)有限公司副總經(jīng)理、四川東盛實業(yè)有限公司董事長兼總經(jīng)理。曾在美國、澳大利亞工作和生活三年，并對美國、加拿大、澳大利亞的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行考察，至今已有房地產(chǎn)開發(fā)15年的從業(yè)經(jīng)歷。他追求穩(wěn)健與卓越，項目選擇見解獨特、思路清晰，管理理念先進(jìn)，市場定位準(zhǔn)確，項目開發(fā)成功率高。公司副董事長兼總經(jīng)理顏宏慶，經(jīng)濟學(xué)碩士，四川省社科院特約研究員、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)客座教授、四川省金融學(xué)會理事、高級經(jīng)濟師、證券投資分析師。曾供職于農(nóng)行四川省分行，擔(dān)任中國長城資產(chǎn)管理公司XX辦事處副處長，具有豐富的投資策劃、資本運作經(jīng)驗。公司副總經(jīng)理唐義，曾供職于四川省林業(yè)廳，先后擔(dān)任四川蓉萌建材有限公司總經(jīng)理、XX?；葙Q(mào)易有限公司總經(jīng)理。公司分管財務(wù)工作副總經(jīng)理劉建剛，大學(xué)本科學(xué)歷，會計師。1986年畢業(yè)于西南財經(jīng)大學(xué)，曾在四川農(nóng)業(yè)大學(xué)任教，先后任XX聯(lián)益集團(tuán)公司財務(wù)處副處長、審計處副處長，四川康達(dá)生物醫(yī)學(xué)工程研究開發(fā)中心財務(wù)部經(jīng)理，四川綠色藥業(yè)科技發(fā)展股份有限公司財務(wù)總監(jiān)。三、項目提出隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。適應(yīng)時代的發(fā)展，社會的要求，國一集團(tuán)?四川XX實業(yè)有限公司與時俱進(jìn)，經(jīng)過反復(fù)磋商和論證，決定在龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)建設(shè)XXXX房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目突出“以人為本”的指導(dǎo)思想，以低密度、低價位、高質(zhì)量、高品味為目標(biāo)，以獨特的澳洲風(fēng)情、柔和的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅生活環(huán)境。四、項目經(jīng)濟評價分析報告編制單位：XX九方投資咨詢有限公司第二章XX市住宅市場供給分析、供給狀況分析1、數(shù)量分析自1998年國家加大了住房體制改革力度，正式取消福利分房實行貨幣化分房，掀起XX房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。年投資額由1998年的80億元擴大到XX年的203.3億元，5年間累計投資683.3億元，是前8年的2.56倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重由1998年的21.5%上升至XX年的29%，成為推動投資增加、拉動經(jīng)濟增長的主要動力。1998年到XX年5年間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均26.3%的速度擴張。XX年，XX的商品房銷售面積701萬平方米，占全國的3.4%、全省的65.5%，銷售面積XX年超過廣州、深圳，躍居副省級城市首位。在直轄市和副省級城市中居第四位。在商品房銷售中，住宅銷售處于絕對地位，直轄市和副省級城市中，住宅比例最高的是天津，占95.7%，最低的是**，占76.3%，XX為91%，處于較高水平。XX年XX的商品房銷售面積達(dá)815.56萬平方米，再創(chuàng)新高。1996年一XX年，XX市房地產(chǎn)開發(fā)情況如下表所示：單位：萬平方米、萬元類別1996年1997年1999年XX年XX年施工面積730.13726.531003.571244.381597.64新開工面積277.20206.10502.97667.00659.65竣工面積314.45359.90375.18464.77716.34實際銷售面積208.43262.65336.91400.12638.12實際銷售額272554352990544288643XX052518其中，XX年，XX市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)如下表：單位：萬元、萬平方米按資質(zhì)等級分本年完成投資施工面積竣工面積銷售面積一級4724668.3232.5919.82二級192915266.12144.86119.37三級464761639.26204.05184.68四級135793226.43103.5882.50其他387330463.99231.26231.75數(shù)據(jù)表明，與國內(nèi)的主要城市對比，XX市房地產(chǎn)總量擴張強勢十分明顯。XX年，XX房地產(chǎn)開發(fā)投資171億元，占全國的2.7%、全省的64.1%，在直轄市和副省級城市中居第六位，開發(fā)投資規(guī)模大于天津，與XX相差26億元，但與XX、上海、廣州、深圳相比差距明顯，在中西部地區(qū)，XX和XX已經(jīng)成為各大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的領(lǐng)頭羊。在西部城市中投資額僅次于XX，占西部地區(qū)開發(fā)投資的19.6%，與全國15個副省級城市比較，XX房地產(chǎn)開發(fā)投資XX年已躍居第三位，列廣州、深圳之后，且由于XX市房地產(chǎn)投資增速近年來明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐步縮小。XX年XX房地產(chǎn)開發(fā)投資203.31億元，在去年開發(fā)投資32.2%的高基數(shù)上仍增長19.1%。XX房地產(chǎn)開發(fā)日趨活躍，市場前景廣闊。2、結(jié)構(gòu)分析成交住宅中，低層和多層占69.6%，高層占24.4%，別墅占6%，低層和高層在購房者地心目中仍占據(jù)很大的位置，高層電梯公寓由于銷售價格、公攤面積相對較高，環(huán)境質(zhì)量不高，在銷售上與低層和多層住宅相比，還存在著一定的差距。成交住宅中，價位在2100-3100元/平方米的占總成交量的56.79%，而超過4000元的將近15%，1500元以下由于地處郊縣，距市區(qū)太遠(yuǎn)，銷售量還不大。高尚住宅區(qū)比例偏低，還有很大潛力。工薪階層為住宅消費的主力軍，其購房多為一次置業(yè)，與此相對應(yīng)的是，XX年成交住宅中，90-100平米與120-130平米的成交量最大，各占總成交量的8.65%和13.46%，100平米以上的最受市場追捧。在成交住宅中，地處市中心的占2.7%，府南河沿線的占6.3%，在一環(huán)路以內(nèi)的占10.8%，在一至二環(huán)路的占31.6%，在二至三環(huán)路之間的占40.5%，在三環(huán)路以外的占8.1%，具體分布如下圖所示，城市郊區(qū)化已初現(xiàn)端倪。二、未來五年XX住宅供應(yīng)趨勢分析1、開發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長近年來，XX房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)面積、竣工面積、銷售面積等方面連續(xù)保持強勢的增長勢頭。XX年，XX市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持強勁勢頭。一是開發(fā)商土地購置大幅增加。開發(fā)商購置土地737.9萬平方米，增長54%，支付土地購置費33.9億元，其比重占到房地產(chǎn)開發(fā)投資的22%。二是開發(fā)投資增速雖有所回落，但仍增長21.9%，累計完成投資154億元。其中住宅投資完成118億元，增長28.3%，繼續(xù)擔(dān)當(dāng)拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資強勁增長的主角。寫字樓、商業(yè)用房投資雖然不大但增幅明顯，前11個月分別增長69.8%和46.7%。三是商品房開發(fā)規(guī)?？偭窟_(dá)1898萬平方米，其中當(dāng)年新開工面積達(dá)809萬平方米，增長6.2%。前11個月，累計竣工商品房491.7萬平方米，增長26.2%，其中住宅竣工412.9萬平方米，增長17.1%；商業(yè)營業(yè)用房竣工44.2萬平方米，增長88.0%。根據(jù)XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及國民經(jīng)濟總體發(fā)展趨勢，在較長時期內(nèi)，投資仍將是拉動經(jīng)濟增長的主要動力。而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和居民改善住房條件的逐步實現(xiàn)，穩(wěn)定、快速發(fā)展仍是XX市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主調(diào)，投資規(guī)模、開發(fā)面積都將不斷擴大°1996—XX年XX市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)業(yè)增加值的運行軌跡呈較為明顯的上升趨勢?！笆濉逼陂g，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)保持快速增長，增幅明顯高于同期固定資產(chǎn)投資增幅。預(yù)計房地產(chǎn)投資規(guī)模到XX年增至390億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重將由XX年的29.3%提高到XX年的33.1%。2、住宅郊區(qū)化顯現(xiàn)從范圍上看，XX的住宅地產(chǎn)已開始從市區(qū)向市郊、二級城市推移。XX年郊區(qū)房產(chǎn)的迅速走紅，而今年的郊區(qū)開發(fā)更是來勢兇猛，規(guī)模大、檔次高、規(guī)劃好、配套完善等特點預(yù)示著郊區(qū)開發(fā)正在全面升級。隨著幾條快速通道的修通，郊區(qū)住宅也不再局限于前兩年第二居所的范疇，正逐步拉近郊區(qū)與城里的距離，大有挑戰(zhàn)城區(qū)樓盤、爭奪第一居所的勢頭?？v觀XX的東南西北，素有陽光城美譽的龍泉驛，先前掌握了上千畝土地的開發(fā)商還按兵不動，隨著大行宏業(yè)率先推出的1300多畝的龍泉陽光體育城，以及該公司正在規(guī)劃的4000多畝的多元化泛地產(chǎn)打破了龍泉驛的平靜，緊接著XX多畝的歐風(fēng)花城也將于今年面世，華陽自人南沿線的開通，這里著實熱鬧了一陣。遠(yuǎn)大集團(tuán)、中石化、萬華、深長城等幾個頗具實力的公司都在這塊地方囤積了上1000畝甚至幾千畝的土地，正在蓄勢待發(fā)地推出自己的項目。在溫江聚集了一大批XX開發(fā)商，如建信置業(yè)，華新國際，森宇集團(tuán)，置信實業(yè)等，由他們領(lǐng)銜開發(fā)的占地1600畝的建信?奧林匹克花園、占地500畝的錦繡森鄰、占地1300畝的森宇音樂花園、占地500畝的柳城誼園以及占地600畝的金強實業(yè)開發(fā)的海峽新城，這些項目無論在定位到規(guī)劃設(shè)計，還是從建筑的外立面到戶型設(shè)計以及內(nèi)部裝修上都甚為超前。從都江堰的中心鎮(zhèn)到崇州的街子鎮(zhèn)，方圓20公里已經(jīng)被包括青城山水、假日青城、天下青城、中國青城等在內(nèi)的40多家開發(fā)商的分時度假公寓，產(chǎn)權(quán)酒店占領(lǐng)。值得關(guān)注的是，在最近一個月的時間里，XX不少低密度住宅項目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。3、別墅供應(yīng)趨緊XX年2月，國土資源部下發(fā)的4545號文件，要求“清理園區(qū)用地、加強供應(yīng)調(diào)控”，明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應(yīng)。政策的頒布不會使發(fā)展商停止項目的開發(fā)，由于前期流出了大量土地，別墅這一高端消費項目仍然會繼續(xù)存在。但別墅項目在房地產(chǎn)經(jīng)濟中所占比例比較少，加之資本流向問題，一些原本計劃注入別墅的資本將流入普通住宅。開發(fā)商一般上別墅項目較為慎重，在未來一段時間里，開發(fā)商只會引導(dǎo)一些資金投向其他住宅產(chǎn)品上。新政策的實施將使別墅類項目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，別墅銷售情況看好。第三章XX市住宅市場需求分析一、XX市城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟水平及居住消費水平分析1998—XX年，XX市城鎮(zhèn)居民儲蓄存款變化趨勢如下圖所示:1995—XX年，XX市城市居民人均可支配收入變化如下圖所示：1997—XX年，XX市城市居民家庭人均居住消費性支出變化趨勢如下圖所示：XX年XX市城市居民家庭人均可支配收入、人均居住消費性支出情況見下表：單位：元、%類別最低收入戶低收入戶中等偏下戶中等收入戶中等偏上戶高收入戶最高收入戶人均可支配收入2762.293625.035081.857012.039797.0614167.9820921.24人均居住消費支出384.99605.62458.31771.01743.941034.841568.55支出占收入的比重13.9416.719.0111.007.597.307.50由以上的分析我們可以看出，XX市城鎮(zhèn)居民儲蓄存款持續(xù)增長，潛在的消費力強；城鎮(zhèn)居民居住消費性支出與其可支配收入呈正相關(guān)性，即隨著收入的進(jìn)一步提高愿意增加居住支出；中等偏上戶居住消費支出占其可支配收入的比重小于7.59%，是本項目最大的潛在客戶。二、XX市民居住現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢XX年XX城市居民人均住房建筑面積為26平方米，住房成套率已達(dá)到70%,新建四十幾個住宅小區(qū)，有40多萬居民先后搬進(jìn)了設(shè)施配套、功能齊全的新房，市民的居住條件得到明顯改善。按國際慣例，當(dāng)居民的生活水平基本達(dá)到小康后，對住房的要求一般在人均30—40平方米，因此潛在需求相當(dāng)大。近年來XX市城鎮(zhèn)人口的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于總?cè)丝诘脑鲩L，XX年XX市總?cè)丝?019.9萬人，城鎮(zhèn)人口354.78萬人;XX年XX市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積24.4平方米，1996—XX年年均增長5.5%。為此，我們分別測算如下：XX年城鎮(zhèn)人口364.64萬，到XX年增長到395.9萬，XX年城鎮(zhèn)居民住房面積9387萬平方米，到XX年可能增長到11967萬平方米。XX市舊城改造目標(biāo)是在三年內(nèi)基本完成城區(qū)529萬平方米的危舊房拆遷，今年的目標(biāo)是拆遷100萬平方米，這部分可以認(rèn)為是自然毀損面積。XX年城鎮(zhèn)居民新增住房需求830萬平方米。按慣例，自然毀損的面積存在一個膨脹率的問題，即每拆除1平方米，要增加2平方米的需求。所以，XX-XX年城鎮(zhèn)居民新增住房需求累計3839萬平方米。未來幾年XX市城鎮(zhèn)居民住宅消費需求將持續(xù)趨旺，年均住宅需求量近1000萬平方米，到XX年城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到30.2平方米。因此，XX市住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間。住宅的發(fā)展歷程是：“小康之前重面積，小康之時重裝修，小康之后重環(huán)境”°XX居住水平在進(jìn)入小康之后，人們對居住環(huán)境和空間條件有了更高的要求。住宅郊區(qū)化、“5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。未來對住宅的需求將特別注重以下幾個方面：崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設(shè)計。在總體規(guī)劃滿足住宅日照、朝向和安全的基本要求下，住宅要充分利用周邊的自然、地形、景觀優(yōu)勢等，并創(chuàng)造條件使人與自然環(huán)境之間得到溝通和互動。突出房型的多樣化和個性化。目前住宅消費已進(jìn)入“層次化”、“個性化”的時期，家庭的小型化、社會的老齡化以及工作時間縮短、業(yè)余時間增加等生活模式的改變，對相應(yīng)的居住空間的個性化和多樣化的要求日趨增加。在房型套內(nèi)功能上，除了滿足“衣食住行”的基本需要外，還要滿足娛樂、休閑、就醫(yī)、購物、文體活動等其他需要。居住的基本空間也由起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺這六項內(nèi)容拓寬到家庭娛樂廳、工作室、電腦房、健身房、化妝間、衣帽間等多樣化的內(nèi)容。住宅科學(xué)內(nèi)涵的提高。21世紀(jì)是信息化社會，對居住社區(qū)的綜合功能有了更高的要求，而新的住宅規(guī)范也對住宅的隔聲、隔熱、保溫、日照等也提出了更嚴(yán)格的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?？萍歼M(jìn)步是提高居住質(zhì)量的關(guān)鍵。太陽能熱水器的使用、家庭網(wǎng)絡(luò)通訊、小區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)的完善更直接地以其科技含量成為現(xiàn)代居住生活的標(biāo)志。三、XX高檔住宅需求分析隨著收入的提高，乂乂市民對住宅品質(zhì)和居住環(huán)境有了更高的要求。從成交住宅的價位結(jié)構(gòu)來看，價位在2100-3100元/平方米的占總成交量的56.79%,而超過4000元的高級住宅比例將近15%；從未來趨勢看，代表住宅發(fā)展方向的別墅和聯(lián)排別墅還有很大的潛力?！胺堑洹币咔橐彩谷藗兏又匾暰幼…h(huán)境對于健康的影響。人們在買房時將更加關(guān)注居住人口相對較少、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的城市周邊地區(qū)的高尚住宅區(qū)。XX目前個人資產(chǎn)達(dá)百萬元以上的人數(shù)不下六位數(shù)，這部分人在早期的兩次房地產(chǎn)開發(fā)熱中，已經(jīng)擁有了較好的住房，但隨著時間的推移和城市的發(fā)展，以及受早期城市規(guī)劃的局限性，由于一環(huán)路內(nèi)地段的出行交通道路狹小，周邊環(huán)境差，加之開發(fā)商為了單純追求經(jīng)濟效益，采用高容積率建房等，使其除了有近便的地利條件外其它方面都不太理想，如房屋的采光、朝向，小區(qū)的綠化，活動場地，周邊的環(huán)境，以及市區(qū)內(nèi)的空氣及噪聲污染。因此這部分人對房屋居住條件有了更高的追求，再加上大部分人對自有資產(chǎn)保值增值意識的增強，選擇購房也成首選。因此，他們當(dāng)中一戶人有兩套甚至更多的住房的大有人在。其目的不外乎是兩種，一是購置大量不動產(chǎn)，以求自己的資產(chǎn)保值、增值；二是在不同的地點選購房屋，并根據(jù)其不同的功能，季節(jié)性地變換居住地，以求生活質(zhì)量。他們對中、高檔房屋有著強烈的需求。從XX年1—5月的房產(chǎn)銷售情況看，XX不少低密度住宅項目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。據(jù)華陽綠水康城銷售部經(jīng)理鄒文介紹，該項目憑借地處無污染、生態(tài)環(huán)境好的近郊，以及項目本身優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)造了非典時期優(yōu)秀的銷售成績：從5月1日，平均每天銷售1套聯(lián)排別墅，銷售量達(dá)到了往常的兩倍。位于龍泉的陽光體育城以“陽光、體育、健康”的經(jīng)營模式，短短十個月上千套房子的銷售僅余少許。還有溫江的森宇音樂花園、邊城水戀、錦繡森林等都有不俗的成績。位于城西三環(huán)路附近、高新西區(qū)范圍內(nèi)的AAA級住宅錦城豪庭同樣也出現(xiàn)了一個銷售的高潮，平均價值達(dá)150萬元的獨幢別墅在本月內(nèi)就銷售了6套，總成交價值近800萬元。同時，據(jù)華陽、龍泉、溫江等近郊樓盤開發(fā)商反映，近段時間來，借周末休息時間前往郊縣看房、買房的人猛然間增加了許多，購房者在關(guān)心住宅設(shè)計、園區(qū)景觀的同時，更加注重小區(qū)周邊的建筑、環(huán)境以及小區(qū)內(nèi)的綠化、建筑密度等各項指標(biāo)，他們的居住健康意識已經(jīng)得到了極大的提升。XX的別墅市場已經(jīng)進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。第四章本項目特點及其競爭優(yōu)勢在當(dāng)前XX市及龍泉的房地產(chǎn)市場上，一個房地產(chǎn)項目只有具有突出的、獨有的特色才會在激烈的競爭中脫穎而出oXXXX項目以其獨特的澳洲風(fēng)情，絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好的配套設(shè)施，較低的價位等優(yōu)勢在XX中高檔房地產(chǎn)市場上極具競爭力。一、項目特征XXXX位于龍泉西部陽光城同安鎮(zhèn)，總占地面積547畝，一期開發(fā)面積200畝，建筑面積9萬平方米，建筑類型為聯(lián)排別墅。本項目總體方案設(shè)計及單體戶型設(shè)計由澳大利亞建筑設(shè)計師完成，主題風(fēng)格為澳洲園林式低密度高尚住宅區(qū)，容積率0.69,綠化率達(dá)60%o戶型按面積分為110、130、140、150、160、180、206平方米七種，其中150平米以下的占70%，150-180平米的占25%，180平米以上的占5%。每套售價從22萬到45萬不等。1、項目風(fēng)格XXXX為澳洲設(shè)計師設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計一流，設(shè)計風(fēng)格既體現(xiàn)了原汁原味的澳洲風(fēng)情又融入了中國的居住習(xí)慣。XXXX設(shè)計為2.5層聯(lián)排別墅和少量4層復(fù)式洋房。在外觀上以暖色彩為主而富于變化使整體顯得簡潔明快。另外澳洲熱帶風(fēng)情的社區(qū)文化更能讓生活在此的人們體會純正的澳洲生活。XXXX充分利用當(dāng)?shù)仃柟赓Y源，讓客戶享受澳洲陽光，通過整體規(guī)劃把澳州開放、自由、個性、尊貴的生活真味傳達(dá)給客戶，在物質(zhì)以外賦予一個社區(qū)以精神。XXXX作為XX第一個澳式風(fēng)格的別墅項目對于崇尚海外生活的群體具有濃厚的吸引力。2、項目結(jié)構(gòu)特點聯(lián)排別墅的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，表現(xiàn)為由幾幢二至三層的住宅并聯(lián)而成?！暗兔芏嚷?lián)排別墅”現(xiàn)在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段一一住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。一般其應(yīng)該具備以下條件位置：“低密度聯(lián)排別墅”的位置選擇應(yīng)在城市邊緣地帶，距城市10—20公里，車時15—30分鐘，充分滿足業(yè)主作為第一居所使用的要求，生活、工作兩便利。交通：“低密度聯(lián)排別墅”社區(qū)周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，鄰近高速公路，強調(diào)交通的暢達(dá)性。環(huán)境：住“低密度聯(lián)排別墅”追求優(yōu)美的環(huán)境，其不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，更強調(diào)項目周邊是否擁有優(yōu)美的自然環(huán)境。規(guī)模：開發(fā)“低密度聯(lián)排別墅”社區(qū)，容積率應(yīng)在0?8以下，但開發(fā)規(guī)模不能太小。其規(guī)模最好在10萬平方米以上才能體現(xiàn)其社區(qū)配套和生活品位。規(guī)劃：規(guī)劃設(shè)計要周全，強調(diào)異域風(fēng)情與自然環(huán)境的融合，合理布置建筑物與道路、景觀及綠地的關(guān)系。建筑：“低密度聯(lián)排別墅”建筑本身除強調(diào)了其內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，特別是室內(nèi)、外灰色空間的創(chuàng)造之外，建筑的外形、色彩尤為引人。配套：“低密度聯(lián)排別墅”社區(qū)由于地處城市邊緣，必需的配套設(shè)施必須有，能從教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等方面做到滿足是最好的。價格：一套“低密度聯(lián)排別墅”的售價控制在30至50萬元之間為最好，其目前客戶的受眾面最大。服務(wù)：“低密度聯(lián)排別墅”的物業(yè)管理要求突出服務(wù)優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。居住文化氛圍營造與生活方式引導(dǎo)：“低密度聯(lián)排別墅”是一種相對先進(jìn)的居住和生活模式，由于其客戶群普遍受過良好教育，所以社區(qū)應(yīng)營造出高雅的文化氛圍以滿足他們精神生活的需求。項目所具備的結(jié)構(gòu)特點充分滿足了客戶多方面的需求，營造出人們心目神往的高尚住宅區(qū)。3、項目環(huán)境及品質(zhì)龍泉驛以近山不進(jìn)山，離塵不離城，環(huán)境優(yōu)美和桃花節(jié)而聞名遐邇，成為建造本項目的理想之地。本項目為低容積、低密度高尚住宅，容積率僅為0.69，密度僅為22.76%，低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。綠化率高達(dá)61%，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有大有地，滿足了人們回歸自然的需要。小區(qū)多類型的綠化苗木，人造景觀再以水系貫穿，曲折收放，形成小組團(tuán)綠化、住宅組團(tuán)綠化、樓體間綠化、私家花園四個園林景觀層次，宛如生活在公園中，為人們提供了一個遠(yuǎn)離喧囂環(huán)境的休息之所。XXXX主體由聯(lián)排別墅構(gòu)成，三面采光，擁有前庭、后院、花園長廊和中庭三面圍合式最高達(dá)200平米花園綠地，實現(xiàn)純正的澳洲別墅居住生活品質(zhì)。設(shè)計了7種面積不同的住宅戶型，以適應(yīng)不同購房者的個性化需要，主力戶型面積為139平方米。每間房子都顯示出開放的平面布局，充分體現(xiàn)澳大利亞的設(shè)計特點，而且為居住更加舒適提供機會。建有3000平米大型會所；網(wǎng)球場、游泳池、親子樂園、老人健身活動場所等配套設(shè)施一應(yīng)齊全，為客戶的居住、生活及休閑提供極大的便利。4、項目價格XXXX一期房價為2100元每平方米。平均首付5萬，月供1000元即可擁有一套別墅，這對于城市中高收入階層以上的白領(lǐng)具有很大的誘惑力。相對于XX城區(qū)平均3000元每平方米的房價，XXXX更是極具競爭力。用相當(dāng)于公寓的價格購買一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢想。此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，臨近陽光體育城、亞洲杯足球村。各房地產(chǎn)開發(fā)商已購置大量土地于此，可以預(yù)期，除了現(xiàn)有項目外，周邊還會有樓盤項目競相跟進(jìn)的態(tài)勢，形成開發(fā)熱潮。該處房產(chǎn)極具升值潛力，投資回報率高。5、項目交通條件及配套設(shè)施項目位于成渝高速公路出XX首座互通式立交橋旁，距XX市中區(qū)僅17公里，這對于私家車擁有量居全國第三位的XX人來講距離并不遙遠(yuǎn)，不過是幾分鐘的時間；項目也充分考慮到了沒有私車的客戶，專門為此開通從天府廣場到雪澳梨鄉(xiāng)的大巴方便客戶來往市區(qū)。項目所在地龍泉同安鎮(zhèn)距國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)5公里，離XX雙流國際機場28公里，東距XX327公里，交通極為便利。龍泉區(qū)作為XX市向東延伸發(fā)展的重鎮(zhèn)，經(jīng)過十年多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“五縱三橫”的立體交通體系已經(jīng)形成。項目所在地同安鎮(zhèn)是龍泉目前最理想的居住區(qū)域之一，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，政府在現(xiàn)有條件上正著力完善各項基礎(chǔ)設(shè)施，市鎮(zhèn)配套設(shè)施在短期內(nèi)就會健全；項目緊鄰陽光優(yōu)育城，可以充分滿足客戶休閑健身方面的需求；大批醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)散布于小區(qū)周圍，免去后顧之憂；區(qū)內(nèi)會所、區(qū)外各類商業(yè)場所、商業(yè)購物極為便利。物業(yè)管理上，建成后XXXX擬引進(jìn)國內(nèi)著名物管公司，使房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理為一體，實行“共管式”的星級管理，使小區(qū)配套設(shè)施完善，管理服務(wù)規(guī)范，環(huán)境清潔幽雅。6、本項目競爭優(yōu)勢：本項目以低密度、低價位、高品質(zhì)、高享受為目標(biāo)，以獨特的澳洲風(fēng)情、柔和的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅區(qū)。本項目突出的競爭優(yōu)勢為：其一、XXXX建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑成本大大降低，價格上具有優(yōu)勢。其均價僅為2100元平米。其二，XXXX的高綠化率、低容積率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。容積率僅為0.69,密度僅為22.76%，低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。綠化率高達(dá)61%，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們親近自然的需要。其三，XXXX住宅功能齊全，是普通公寓住宅無法比擬的。XXXX雖然沒有獨立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經(jīng)和獨立別墅相差無幾。而且除了具有高級公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲藏、露臺、退臺、走路式衣柜、工作陽臺等功能上放大，XXXX所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無法比擬的。此外在規(guī)劃設(shè)計、項目風(fēng)格及其戶型等方面項目也具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢。用相當(dāng)于公寓的價格購買一套高品質(zhì)的別墅，這是本項目最突出的一個賣點。二.項目市場形勢及競爭對手分析1、市場形勢XXXX項目以其獨特的澳洲風(fēng)情，絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好的基礎(chǔ)設(shè)施，較低的價位等競爭優(yōu)勢在市場上將具有極強的競爭力。隨著居民收入的提高，人們對于改善居住條件意愿日益強烈，在XX消費者購房出于這方面考慮的占到90%以上，反映出XX居住水平在進(jìn)入小康之后，人們對居住環(huán)境和空間條件有了更高的要求。住宅郊區(qū)化、“5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。未來對住宅的需求將特別注重以下幾個方面：崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設(shè)計；突出房型的多樣化和個性化；人們的居住健康意識已經(jīng)得到了極大的提升。本項目作為低密度低容積的高尚住宅區(qū)，不僅體現(xiàn)了后小康生活對居住水平的需求，更承載著二十一世紀(jì)文明的生活模式，上市后前景將非常光明，銷售上有很大的把握。從宏觀面上來看，今年初國土資源部明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應(yīng)，5年內(nèi)不再批準(zhǔn)別墅項目的規(guī)定對已獲批并上市的別墅及聯(lián)排別墅是一大利好消息，該政策從源頭上堵住了可能存在的競爭對手，使別墅項目逐漸奇貨可居，也可進(jìn)一步促進(jìn)本項目的銷售。2、龍泉陽光體育城的輻射作用本項目與陽光體育城相距60米，陽光體育城豐富的運動元素為項目提供了良好的運動、健康、休閑概念。龍泉陽光體育城是大行宏業(yè)由地產(chǎn)向體育產(chǎn)業(yè)擴張的產(chǎn)品。根據(jù)龍泉的區(qū)域環(huán)境特點，強調(diào)了人與自然、地域文化與地形生態(tài)的和諧統(tǒng)一?！绑w育城”以其健身、度假、投資、居家為一體的“四合一生活方式”。600畝的運動、生態(tài)、休閑中心在陽光、水波、樹林、綠草蔭蔭中孕育而生，由足球、籃球等10多項體育項目組成的體育場館以及各類運動場地，讓人充分體驗置身于運動海洋中的無窮魅力。與運動區(qū)相間的生態(tài)娛樂休閑區(qū)，小橋流水，鳥語花香，融合了各類棋牌、茶室、咖啡廊、野趣營地、游泳池等，為入住其間的客人和主人營造了一種詩意般的仙境，勾畫出了一座緩坡新城的基本雛形。XXXX緊鄰陽光體育城，將吸引一批對體育、健身、休閑及度假感興趣的人士來此居??；同時陽光體育城巨大的客流量為項目帶來了人氣，同時對XXXX的形象展示、品牌宣傳和市場促銷來說都是很好的機會。3、競爭對手目前龍泉陽光城及其鄰近地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)項目已有一定規(guī)模，龍泉的商品房銷售也持續(xù)走高，從去年60萬平方米的銷售面積到今年的80~100萬平方米，今年的施工面積達(dá)到了150萬平方米。同安的別墅項目也是風(fēng)起云涌，從占地1500畝的國際名城、占地面積1100畝天泉?聚龍國際生態(tài)別墅到總占地XX畝的玉龍山莊還有陽光假日、優(yōu)詩美地等等。XXXX作為低密度小別墅社區(qū)類高品質(zhì)住宅區(qū)，其目標(biāo)消費群體主要為城市中產(chǎn)階級，與純別墅類項目的消費群體有所差別；其競爭對手主要為一般聯(lián)排別墅和高層小高層住宅項目。我們選擇陽光假日、山水人家、戀日家園三個項目與XXXX進(jìn)行比較，來分析XXXX與它們之間的差異及優(yōu)勢。樓盤名稱XXXX陽光假日山水人家戀日家園位置同安鎮(zhèn)同安鎮(zhèn)龍泉驛馬河側(cè)洪河鎮(zhèn)類型聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅高層小高層多層均價2100228018001200占地面積547畝154341平方米112.238畝80畝建筑面積9000078750平米91000平米63000平米綠化率60%62%45%34%容積率0.690.521.21.6戶型110-206140-21890-25583-128本項目與同類型陽光假日比較，綠化率幾乎相同，容積率相差也不多，只比對方高17個百分點，但陽光假日均價比本項目高了將近200元平米。此外，在樓盤具體位置、項目風(fēng)格、戶型上項目也比陽光假日勝過一籌。而且目前陽光假日的銷售已超過九成，更增添了本項目運作的信心。與山水人家和戀日家園這類多層項目相比，在綠化率、容積率這些環(huán)境指標(biāo)上本項目優(yōu)勢明顯，位置上也優(yōu)于它們，在價格上，本項目僅比山水人家高300元平米。整體上看，項目以其優(yōu)秀的品質(zhì)環(huán)境及較低的價位對城市白領(lǐng)階層中產(chǎn)階級的誘惑是顯而易見的，這也是其他樓盤不具備的。綜合來看，XXXX有著顯著的優(yōu)勢。陽光城的建成吸引了大量資本，房產(chǎn)開發(fā)的條件已經(jīng)具備；XXXX作為公寓和別墅的中間形態(tài)一一聯(lián)排別墅既滿足了人們親近自然，實現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較方便的交通條件。本項目作為一類聯(lián)排別墅居住人群多為收入水平較高的中產(chǎn)階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆。XXXX正是為了這一群中產(chǎn)階級度身打造的優(yōu)質(zhì)住宅。雪澳梨鄉(xiāng)相對于天泉?聚龍、國際名城這些別墅項目有著明顯價位優(yōu)勢。比起這些別墅動輒高達(dá)3000元以上每平方米的價格，XXXX更容易為白領(lǐng)階層所接受。再從XXXX與公寓相比較來看，龍泉的公寓一般都在1200元/平方米與1500元/平方米范圍內(nèi)，XXXXXX元/平方米的價格與其距離并不大，然而XXXX的居住環(huán)境與品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于高層及小高層等公寓。三.XXXX目標(biāo)消費群體XXXX作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式，主要的客戶群是中等收入以上的家庭。本項目標(biāo)消費群體細(xì)分為以下幾類：1、XX市區(qū)中高等收入白領(lǐng)階層。本項目作為一種澳洲園林式、低密度高尚住宅區(qū)，將吸引一批向往自然健康高品質(zhì)生活的小資人士，中間將有很大一部分是拿來做第一居所的；或是作為第二居所，適宜于“5+2”生活模式。其支付能力在20萬元以上，對居住空間的健康性和休閑性需求大，強調(diào)高品位及服務(wù)功能。這部分人群在XX已有很大基礎(chǔ)，已占XX家庭總數(shù)的10%以上；XX私家車擁有量居全國第三位，這為項目成功銷售提供了基礎(chǔ)。2、龍泉當(dāng)?shù)馗呤杖氤晒θ耸俊X向東戰(zhàn)略的實施，東部城市副中心的形成，將使龍泉經(jīng)濟及消費能力提升一個檔次，也將形成當(dāng)?shù)氐母呤杖腚A層包括XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一批大型企業(yè)的中高收入管理人員。高收入階層其家庭財產(chǎn)30萬左右，有堅實的事業(yè)基礎(chǔ)，具有理性消費觀念，對高尚住宅有充分的認(rèn)同和需要。3、周邊城市部分高收入階層。外地人在XX的購房比例已超過35%，成為XX市住房消費的重要力量。本項目地處成渝高速龍泉出口附近，將吸引沿線及附近城市如XX、XX、瀘州的市民入?。煌瑫r項目的優(yōu)秀品質(zhì)也將吸引川內(nèi)其他城市居民及四川周邊省份如西藏的部分人士來此居住。這些地方的部分高收入階層由于看好XX的投資及生活環(huán)境，紛紛到XX安家落戶。這部分人數(shù)量雖不算太多，但大多數(shù)已考慮在蓉安家，他們看重房產(chǎn)的品質(zhì)、檔次，考慮的條件已不是一般市民所能達(dá)到的，高品質(zhì)的別墅更易成為他們的目標(biāo)。第五章項目地址與建設(shè)條件一、項目地址位于XX市東郊龍泉驛區(qū)，其基礎(chǔ)環(huán)境完全可以滿足項目建設(shè)的需要。區(qū)位特征在競爭日趨白熱化的城區(qū)，開發(fā)商已難有更大的發(fā)展空間，于是將目光紛紛投向周邊二級市場及郊縣的開發(fā)，房地產(chǎn)總體開發(fā)戰(zhàn)略偏向于龍泉、雙流、溫江等郊縣市場，而各周邊城區(qū)也抓住西部大開發(fā)機遇，發(fā)展自身城區(qū)特色，對房地產(chǎn)開發(fā)起到明顯促進(jìn)作用。本項目位于XX市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)，該區(qū)不僅以自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美著稱，是四川省“花果山風(fēng)景名勝旅游區(qū)”和XX市“旅游度假區(qū)”，被譽為“XX市的后花園”，而且該區(qū)還是“國家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)”、“國家農(nóng)業(yè)資源綜合開發(fā)型三高農(nóng)業(yè)示范片區(qū)”，“國家級XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)”，是XX市最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)；同安鎮(zhèn)是四川省五大旅游開發(fā)區(qū)之一，是XX市龍泉花果山風(fēng)景區(qū)，是西南地區(qū)唯一的國家級農(nóng)業(yè)科技推廣示范園區(qū)，是國家級XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)高科技工業(yè)園區(qū)，被列為國家級綜合改革試點單位；由于便利的交通條件，該區(qū)幾乎已與XX市區(qū)合而為一，并且輻射包括XX、瀘州、宜賓等市區(qū)。自然特征龍泉驛區(qū)位于XX市的東郊，距市中心13.6公里，面積559平方公里，其自然特征表現(xiàn)為：⑴氣候特點：龍泉驛區(qū)屬亞熱帶濕潤性季風(fēng)氣候，海拔501—722米，平均氣溫16.5°C，年降雨量950—980毫米，年均日照1216小時，無霜期280天以上，森林覆蓋率為48%，大氣懸浮微粒平均值為0.17毫克/立方米，二氧化硫日均值為0.04毫克/立方米，大氣環(huán)境為“清潔級”?？傊埲A區(qū)日照充沛，濕度、溫度適宜，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，自然環(huán)境優(yōu)美，是XX市市郊理想的湖泊、森林、山地相融的大型生態(tài)空間，是理想的人居環(huán)境。⑵地理特點：龍泉驛區(qū)東傍龍泉山麓，西連XX平原，地勢平坦，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，屬于典型的淺丘地形，有山、有水，區(qū)內(nèi)有100多處名勝古跡和優(yōu)美的自然景觀。交通條件龍泉區(qū)作為XX市向東延伸發(fā)展的重鎮(zhèn)，經(jīng)過十年多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“五縱三橫”的立體交通體系已經(jīng)形成。同安鎮(zhèn)位于成渝高速公路出XX首座互通式立交橋旁，是XX市東部“五縱三橫”立體交通網(wǎng)絡(luò)的樞紐，東距XX327公里，西距XX市中區(qū)15公里，北距成渝鐵路洪安火車站9.5公里，南距國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)5公里，離西南航空港28公里，離西南最大的鐵路貨運站——XX火車東站15公里，交通極為便利。人文特征和優(yōu)惠政策龍泉驛是千年古鎮(zhèn)，漢代開始設(shè)置郵亭，元朝時改稱為龍泉驛，全區(qū)現(xiàn)轄13鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，人口49.02萬，城市化水平高達(dá)29.76%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值11975元，人均消費零售額4406元，農(nóng)民人均純收入3155元，企業(yè)人均月工資893元。龍泉驛區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ悖鼛啄陙?，該區(qū)堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，走開放促開發(fā)的路子，形成了工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游、市場四個開發(fā)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)高速發(fā)展的新局面，經(jīng)濟建設(shè)已進(jìn)入持續(xù)、高速、健康發(fā)展的新階段，1998年被四川省委、省政府授予“小康縣”光榮稱號，該區(qū)不僅是國家級XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，還是國務(wù)院命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”、“全國無公害水果示范區(qū)”、“全國造林綠化百佳區(qū)”，“四季花不斷，八節(jié)瓜果香”；龍泉驛區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)奠定了堅實的基礎(chǔ)，如投資12億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，資本運作9億元進(jìn)行舊城改造，同安鎮(zhèn)累計投入5.6億元，已完成了水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、郵政等基礎(chǔ)及市政設(shè)施，其中已有香港標(biāo)榜學(xué)院、四川自修大學(xué)、XX信息工程學(xué)院、四川聯(lián)合經(jīng)濟學(xué)院、陽關(guān)中學(xué)等院校。龍泉驛區(qū)抓住三次機遇，大力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：一是抓住西部大開發(fā)的機遇，出臺一系列優(yōu)惠政策；二是抓住國務(wù)院批準(zhǔn)在龍泉驛設(shè)立國家級的XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的機遇，大力開發(fā)建設(shè)為高新區(qū)配套服務(wù)的高品質(zhì)精品住宅區(qū)；三是抓住國務(wù)院批準(zhǔn)XX市總體規(guī)劃，XX市城市向東向南發(fā)展的機遇，主動與之“接軌”，積極配合建設(shè)XX市副中心，帶動房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，是XX市政府“騰籠換鳥”戰(zhàn)略實施的受益者。在XX市政府提出向東向南發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)后，南面房地產(chǎn)繼續(xù)保持良好發(fā)展，東面的房地產(chǎn)開發(fā)也逐漸回暖，特別是東面的龍泉驛區(qū)，近年來的投資增長率均超過50%，從近年來的房價和地價來看，兩年前龍泉地價為12-15萬/畝，現(xiàn)已漲到25—30萬元/畝；普通商品房房價由XX年的800—900元平米漲至現(xiàn)在的1300元平米。二、建設(shè)條件項目所在區(qū)域水、電、氣、光纖、道路均已配套接通，土地平整已完成，能滿足項目投入使用后的有關(guān)要求。第六章項目總體規(guī)劃項目規(guī)劃方案由澳大利亞DRA設(shè)計師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計，項目總體規(guī)劃見附圖。該方案結(jié)合城市建設(shè)、道路規(guī)劃、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)配套等進(jìn)行設(shè)計，整體規(guī)劃設(shè)計一流。項目在現(xiàn)有一期地塊用地規(guī)劃的前期設(shè)置為大型自然生態(tài)別墅社區(qū)，別墅形態(tài)以歐式澳州風(fēng)情為主，園區(qū)內(nèi)結(jié)合XX氣候特征配以熱帶及亞熱帶植物，方案設(shè)計中充分考慮到自然生態(tài)的環(huán)境和建筑規(guī)劃布局后期的完美結(jié)合。作為高尚的聯(lián)列式別墅社區(qū)，相對完整的社區(qū)配套和休閑活動空間是提升小區(qū)生活品質(zhì)的關(guān)鍵。因此，在小區(qū)的景觀入口處，方案分別設(shè)置了社區(qū)商務(wù)中心(前期售樓及物業(yè)管理用房)，自由GOLF和果嶺推桿場，網(wǎng)球場地，及兒童景觀泳池，社區(qū)樣板空間(前期售樓樣板房)，門房等等。后續(xù)二、三期開發(fā)中的大型社區(qū)中心及半掩土澳州植被全景溫室，均為小區(qū)的業(yè)主營造出和諧舒適的生活氣息。建筑布局建筑布局是社區(qū)形態(tài)的基礎(chǔ)，穿插其間錯落有致的綠化則是生態(tài)居家的前提，合理的配套和公建更是提升社區(qū)文化氛圍的靈魂。項目在設(shè)計中以貫穿社區(qū)內(nèi)的S形主道為空間主線，在用地范圍內(nèi)的主道兩側(cè)地形因勢起伏，而建筑就在其間環(huán)繞布置，形成一條條與山巒擁抱的流暢的曲線。同時，建筑的這種自然舒緩的布置方式與地開的起伏有機結(jié)合多種以南北朝向為主的套型更可坐擁龍泉天脈的綠景之尊。建筑形態(tài)在建筑形態(tài)上，有綠樹環(huán)繞的四戶拼合式單體別墅；淺丘坡地上層層迭進(jìn)的聯(lián)排別墅及分別私家花園和屋頂花園的復(fù)式洋房。多種建筑方式，多片私家綠化，多個屋頂花園，多處觀景平臺，以及簡潔合理的建筑室內(nèi)的平面布局。清新雅致的尺度景觀和豐富的居住空間，小巧別致的私家花園和

溫馨浪漫的生活氛圍為新都市主義生活的演義營造出良好平臺。建筑單體項目共分為四拼式獨棟別墅，聯(lián)排別墅，復(fù)工洋房三種住宅形式。建筑單體設(shè)計7種戶型套型建筑面積約排別墅套型建筑面積約套型建筑面積約排別墅套型建筑面積約別墅套型建筑面積約別墅套型建筑面積約聯(lián)排別墅套型建筑面積約復(fù)式別墅1套型建筑面積約復(fù)式別墅套型建筑面積約聯(lián)排別墅套型建筑面積約138平方米。。。。。。聯(lián)排138平方米。。。。。。聯(lián)排142?148平方米。。。。。。124?131平方米。。。。。。111?118平方米。。。。。。157?168平方米。。。。。。204?207平方米。。。。。。獨棟別墅建筑單體設(shè)計外觀立面簡潔大方，色彩明快，風(fēng)格鮮明，建筑形式統(tǒng)一和諧，與環(huán)境相互協(xié)調(diào)。景觀綠化景觀配置按照園林設(shè)計，突出強調(diào)居家生活的小尺度自然景觀，并加以相應(yīng)的人文景觀相互結(jié)合。結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)以磚混結(jié)構(gòu)為主，少量聯(lián)列式別墅及四拼式獨棟為框架結(jié)構(gòu)。社區(qū)商務(wù)中心為框架結(jié)構(gòu)。停車方式60%半地下私家車庫，40%地面停車位。項目平面規(guī)劃設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：建筑總用地面積547畝，首期：建筑總用地面積—建筑凈——133320皿用地面積—總建——112456皿筑面積90000皿住宅建筑面積86380皿公共建筑面積社區(qū)服務(wù)會所3020皿地下建筑面積300皿容積率0.69綠化率60%建筑密度22.76%道路廣場21.47%總居住戶數(shù)487戶停車位500輛建筑層數(shù)2-3層第七章環(huán)境保護(hù)與勞動保護(hù)一、主要污染源狀況本項目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。二、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn)處理后的廢水排放，執(zhí)行《四川省水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》DB51/190-93中的三級標(biāo)準(zhǔn)。三、勞動安全保護(hù)建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動部門頒發(fā)的《職工勞動生產(chǎn)條例》及各級政府部門的法規(guī)：制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。第八章項目建設(shè)方式及建設(shè)進(jìn)度一、項目建設(shè)方式1、開發(fā)建設(shè)模式本項目由公司開發(fā)，項目所需的開發(fā)投資，前期主要由四川XX實業(yè)公司，并向銀行申請部分貸款，后期主要靠售房預(yù)收款來投入，實行滾動式開發(fā)。其中，首期投資中，由項目業(yè)主自有資金投入僅占項目開發(fā)投資總額的31.5%，向銀行申請的貸款也僅占項目開發(fā)投資總額的25%，是一種節(jié)省現(xiàn)金的、可行的、較好的開發(fā)模式。2、設(shè)計和施工組織方式本項目的設(shè)計采用總承包制，為充分發(fā)揮項目所在地獨特的地形、地貌和自然景觀特征，從規(guī)劃方案、建筑方案均聘請國外著名的建筑設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計。項目施工采用監(jiān)理制，采用公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以使項目的工期、成本、質(zhì)量得以確保，并承諾使工程達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。二、項目建設(shè)進(jìn)度1、項目前期工作項目進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)查，規(guī)劃了工程方案，上報了立項報告，已獲批建筑工程規(guī)劃許可證。建設(shè)用地落實已辦理國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。當(dāng)?shù)卣畬椖窟M(jìn)行評估，認(rèn)為項目建設(shè)必要、經(jīng)濟效益良好，給予政策支持。已完成設(shè)計：建筑總平面布置圖；分戶型正立面及側(cè)立面圖；會所及商務(wù)中心效果圖及平面圖2、施工條件施工現(xiàn)場有供電、供水條件，施工水電已解決。交通便利，施工材料易組織。主要建筑為磚混及框架結(jié)構(gòu)，施工隊伍能承擔(dān)工程施工。全部設(shè)備均為國產(chǎn)，大部份在省內(nèi)采購，能及時供貨和運至現(xiàn)場。3、建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃在建設(shè)資金到位及時情況下，本項目首期開發(fā)工程施工期為六個月。工期安排為：基礎(chǔ)工程2個月，主體工程1個月，裝飾工程3個月，從9月份開工。從以上可以看出，該項目的實施進(jìn)度較為合理。第九章項目投資估算與資金籌措一、項目總投資估算投資估算依據(jù)：1、本項目固定資產(chǎn)投資用概算指標(biāo)法估算2、建設(shè)期利息根據(jù)資金來源及投資使用計劃估算。二、項目開發(fā)投資估算估算總投資具體由土地取得費用、工程建設(shè)費用、基本預(yù)備費用、融資費用等幾項構(gòu)成。投資估算說明：1、土地取得費用按本項目的土地使用權(quán)的取得成本計算。2、工程建設(shè)費用包括土建工程，裝飾工程，綠化工程，市政配套工程（含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程）和小區(qū)附屬設(shè)施等幾項費用，其中：土建工程費用估算采用投資指標(biāo)估算法，根據(jù)建設(shè)區(qū)的地形、地質(zhì)和地貌特征，參照XX年《四川省建筑工程計價定額》和當(dāng)前XX市建材的物價水平、建筑市場的供需情況以及其他相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，綜合測算制定，施工隊按國有二級企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。裝飾工程為室外裝飾和室內(nèi)廚衛(wèi)裝修，其費用估算是根據(jù)XX年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價表》及當(dāng)前XX市裝飾材料的物價水平，并結(jié)合本工程的情況來綜合測算確定。市政配套工程（含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程）也采用投資指標(biāo)估算法，參照二000年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價表》及當(dāng)前市場行情和供需狀況；并結(jié)合本工程的情況來綜合測算確定，安裝工程隊按國有二級企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。附屬設(shè)施按項目設(shè)計的安裝內(nèi)容和要求，以XX地區(qū)XX年^全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價表》為基礎(chǔ)，根據(jù)相關(guān)設(shè)備和材料的現(xiàn)行市價綜合測算確定。3、基本預(yù)備費按工程費用的4%測算。4、融資費用是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，該投資項目首期擬申請3000萬元的項目開發(fā)貸款，平均使用期限預(yù)計為12個月，月利率和融資費率綜合按5%。計，需支付融資費用180萬元。5、其他費用包括報建費、勘察設(shè)計費等。其中，報建費按XX行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)計算；勘察設(shè)計費依合同而定。6、不可預(yù)見費不可預(yù)見費用按XX市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依工程費用的4%測算。（一）項目首期投資估算按上述指標(biāo)，估算出項目首期投資為11215萬元。詳見附表1：項目首期投資估算表（二）項目總投資估算本項目建設(shè)的總投資為30280.36萬元，其具體構(gòu)成及所占比例如下：項目總投資構(gòu)成表費用名稱投資額（萬元）所占總投資比例（%）土地取得費用7,50024.77工程建設(shè)費用19,887.0465.67基本預(yù)備費用785.082.59融資費用4801.59其他費用1,628.245.38投資合計30,280.36100二、資金籌措與使用分析1、本項目實行分期開發(fā)，項目建設(shè)期共計3年。開發(fā)資金從投入使用第一年起分期安排循環(huán)使用。2、資金籌措本項目的開發(fā)總投資（不含管理費用和銷售費用）為30,280.36萬元，包括土建開發(fā)成本和建設(shè)期利息。項目投資所需的資金來源可通過自籌和向銀行申請貸款兩條途徑來解決，其中自籌資金又包括自有資金和房屋銷售款收入。本項目首期開發(fā)自有資金3800萬元，占首期開發(fā)投資33.9%，自有資金充分；第一期預(yù)售和正常銷售收入中4415.03萬元投入開發(fā)，則首期開發(fā)自籌資金比例合計可達(dá)73.3%。首期申請借款3000萬元，占開發(fā)投資26.7%。建設(shè)期各期投資計劃及資金籌措情況見下表：投資計劃及資金籌措表單位：萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期123投資總額30,280.3611,215.039,876.379,188.96開發(fā)成本29,800.3611,035.039,726.379,038.96貸款利息480.00180.00150.00150.00資金籌措30,280.3611,215.039,876.379,188.96自有資金10,800.003,800.003,500.003,500.00貸款8,000.003,000.002,500.002,500.00銷售收入回投11,480.364,415.033,876.373,188.96第十章項目財務(wù)分析一、項目計算期根據(jù)項目實施進(jìn)度計劃，本項目建設(shè)期為3年；由于本項目為分期開發(fā)和銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，故不分別計算建設(shè)期和運營期，整個項目期為4年。二、營業(yè)收入按前面確定的項目經(jīng)營狀況，經(jīng)計算，項目在計算期內(nèi)各年預(yù)計發(fā)生的經(jīng)營收入如下：第一年項目首期營業(yè)收入16,998.33萬元，其中住宅銷售收入14,993.24萬元，會所銷售收入1,208萬元，私家花園銷售收入797.09萬元。第二年項目二期營業(yè)收入18,472.67萬元，其中住宅銷售收入17,476.31萬元，私家花園銷售收入996.36萬元。第三年項目三期營業(yè)收入19,071.76萬元，其中住宅銷售收入18,075.40萬元，私家花園銷售收入199.27萬元。第四年營業(yè)收入3,860.12萬元，其中住宅銷售收入3,660.85萬元，私家花園銷售收入199.27萬元。綜合起來，項目總收入58,402.88萬元，其中住宅銷售收入54,205.80萬元，會所銷售收入1,208萬元，私家花園2,989.08萬元。各年銷售收入具體計算見附表2：銷售收入分期計算表三、成本及稅金估算1、銷售成本估算由于本項目建成后所形成的商品住宅全部用于出售，所以這里采用將當(dāng)期的開發(fā)成本全部計入當(dāng)期成本。2、管理及銷售費用管理及銷售費用按照當(dāng)年總收入的5%計算。3