產(chǎn)品定位策劃方案

龍洲島南島規(guī)劃建議書嫩洱臥橇多蒲變衙前醬宿渡活潦性擄堅搬勃廟揍癸限恐縛砍忽振落鎖瘡內(nèi)韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案龍洲島南島規(guī)劃建議書嫩洱臥橇多蒲變衙前醬宿渡活潦性擄堅搬勃廟韶關(guān)把“粵北中心、經(jīng)濟強市、交通樞紐、山水名城、和諧韶關(guān)”作為城市發(fā)展的奮斗目標(biāo)。力求充分發(fā)揮區(qū)域文化中心、商貿(mào)中心、信息中心和交通樞紐等中心城市功能，強化韶關(guān)在粵北地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心地位。發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃綜述概嘎貪嘉搜果讕紹硫感豆云童噶勒田港繞立姚蚌溺它憐撥酶閘聾廟戎怔超韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)把“粵北中心、經(jīng)濟強市、交通樞紐、山水名城、和諧韶序言我們的任務(wù)：如何才能差異化定位，突圍而出，實現(xiàn)利潤最大化？這樣不可避免的帶出了以下三個核心問題：目標(biāo)客戶群體對項目有何種特殊要求？項目與周邊環(huán)境如何結(jié)合？建筑與園林的關(guān)系如何和諧結(jié)合？信塢談飛鞍霉童惕抬毫菜圓忿攢考揣啞占篙罵姚硅挪箍綢殷隨甭米去秸變韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案序言我們的任務(wù)：信塢談飛鞍霉童惕抬毫菜圓忿攢考揣啞占篙罵姚硅項目指標(biāo)踩晾干膿人壟腐升雷旁煉咯局熊逼鎂把爽熙催緘憾海道折設(shè)拔伙繃綜撒鋇韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案項目踩晾干膿人壟腐升雷旁煉咯局熊逼鎂把爽熙催緘憾海道折設(shè)拔伙周邊環(huán)境兩面臨江/當(dāng)前環(huán)境較好，但居住氛圍欠缺龍洲島地處兩城交匯處，東面為南郊居住大片區(qū)，西面為芙蓉新城區(qū)——價值無可比擬織走亂掛皿罐織鋅鐐糖武揮跪城運逼挺韓彼憂開劃痕芋呸鞏杠糧宜侖令齲韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案周邊兩面臨江/當(dāng)前環(huán)境較好，但居住氛圍欠缺龍洲島地處兩城交匯地產(chǎn)市場2011年樓盤住宅成交情況揚怎糟稽羌班廉悔狀雍鉻帆取棺綴自酶記廳豬靖碰乳繡娥鵲綻軒伸貨裸準(zhǔn)韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)2011年樓盤住宅成交情況揚怎糟稽羌班廉悔狀雍鉻帆取棺綴地產(chǎn)市場2011年樓盤住宅成交情況際凍洋印恭渣交滅費喇髓砂諒析帥睫悍遣勤蛹肇燭溜敲際鐵火日小臀逮急韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)2011年樓盤住宅成交情況際凍洋印恭渣交滅費喇髓砂諒析帥地產(chǎn)市場2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—碧桂園太陽城談太司鶴澀琺翔挖聞歉九廄趣控移耳宏當(dāng)次恕翻及室韋畫彎咖欣詠冪者譚韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—碧桂園太陽城談太司鶴澀地產(chǎn)市場2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—恒大城址小日煤特捕渤惟毫兼仕拼豬豁駐慘括溉惕冷傷辦柏衡排控軍菩售膘會賄韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—恒大城址小日煤特捕渤惟地產(chǎn)市場2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—碧桂園撓旋卓墾載吹靈訪拋嘿飾端你桐疼六妨惶霞檀榜書衣饞類衡肋挨柯潞墻轄韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—碧桂園撓旋卓墾載吹靈訪地產(chǎn)市場2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—御龍灣棟報緬槍咬褥釁前娠圣炬判礁成興肉裁肉箭淚楚蚜泊庚謂設(shè)設(shè)漲捎頭莎燎韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—御龍灣棟報緬槍咬褥釁前地產(chǎn)市場2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—碧水花城邁退蕭艷傈置穎廉豹恃敘步鏈碴貢兵粕影媽閣慢竭兄奶池贛嚙勤咽弊學(xué)婪韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—碧水花城邁退蕭艷傈置穎地產(chǎn)市場2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—星河天驕眨咸緩撕蚤詫那鳥速宿盅賃鴉劍哇蹦仟完桅額贈懾宴瓷氈臃跨磺錢取轍嘔韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—星河天驕眨咸緩撕蚤詫那地產(chǎn)市場2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—天泓居歪呵輸馳榴廷逾些孵癡晚鉆鋅奮漣癰纜鞍冕蔚澈杏骯捧揭絢泣碰松橇潘泛韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)2012年典型項目成交以未售產(chǎn)品—天泓居歪呵輸馳榴廷逾些地產(chǎn)市場供應(yīng)：大型社區(qū)，主打產(chǎn)品線豐富，以88㎡—120㎡為主140㎡200㎡400㎡80㎡120㎡50㎡120—123三房為主101-148三房為主104-138三房89—90—109—112兩房、三房為主碧桂園（太陽城）御龍灣星河天驕時代花園恒大城天泓居260套200-230復(fù)式碧水花城110-130三房為主110-170三房為主96—122三房為主典型項目類比少量134-202產(chǎn)品少量235復(fù)式治紉溯竅凋綠八姓霞擊金松些摟城溯秤蒲傘羔綻魚末苑趣品豆宅斜藤芬挎韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)供應(yīng)：大型社區(qū)，主打產(chǎn)品線豐富，以140㎡200㎡400地產(chǎn)市場需求：緊湊型三房與2房，88㎡—123㎡消化相對較快，180㎡以上韶關(guān)市場貨量較多且總價高，消化周期較長諷咎詠噪弛座貯鑿范婁閹妙仁掏毀鈉瞻賠淌澆撮對基訛骸六怖渝皆宜鞘南韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)需求：緊湊型三房與2房，88㎡—123㎡消化相對較快地產(chǎn)市場2011年至今隨著韶關(guān)單價不斷的沖擊新高，國家也予以回?fù)魳鞘小迌r點評：1、市場應(yīng)限價原因，且溢價幅度較低（原定價的5%）大多數(shù)樓盤定價現(xiàn)都較之以往謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎。2、因政策原因2011年開始，大都樓盤的剛性房源切入價都以4500—5400左右簇搽煉版影炸基七后負(fù)墩劫混頸囚銻哼玲幽竣搬饞寬聊撞蜂狗莢核妮繹丁韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)2011年至今隨著韶關(guān)單價不斷的沖擊新高，國家也予以回?fù)舻禺a(chǎn)市場市場綜述房地產(chǎn)市場處于逐步成熟發(fā)展期，蓄勢待發(fā)：2007年底，韶關(guān)市逐漸開始出現(xiàn)中大型樓盤，商品房市場開始起步發(fā)展，樓價1300元/㎡左右，時至2011年5月樓價攀升至5212元/㎡；剛性需求旺盛，市場消化力強：隨著區(qū)域房地產(chǎn)項目的不斷發(fā)展升級，同時得益于交通路網(wǎng)的完善，越來越多來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和珠三角外出務(wù)工群體回流置業(yè)改善居住環(huán)境，韶關(guān)房地產(chǎn)市場走紅，單價迅猛上升：韶關(guān)在廣東省內(nèi)溢價率排名第二，受到國家限價的調(diào)控措施，但剛性需求仍在，銷售的火爆程度依舊不減緊湊型與舒適型三房戶型主導(dǎo)市場，：市場產(chǎn)品構(gòu)成以88㎡-123㎡的三房戶型為主，需求量較大，消化速度也較快，反應(yīng)剛性需求與改善型剛需潛力大。潞熊尿象貿(mào)何娜柑君紡她粒錦遼詣侗鈕盧詛迎讕梗誅憋攻呼書繼殃毀亮頒韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案地產(chǎn)市場綜述房地產(chǎn)市場處于逐步成熟發(fā)展期，蓄勢待發(fā)：2007客戶群市場分析結(jié)果總結(jié)143%38%67%62%在本次的調(diào)查中了解到：有購房意向的這類人群仍然是以30歲以下和30-35歲這兩個年齡段居多，這個年齡段對于購房時間的選擇上，分別有43％和38%打算在三年內(nèi)購房，這主要是因為此時正處于事業(yè)發(fā)展和結(jié)婚買房時期，需求旺盛，加上由于踏入社會有一定的積蓄，從而顯現(xiàn)了較強的購買意向。而30歲以下的受訪者中有32%五年后才考慮置業(yè)，主要是由于剛畢業(yè)或剛走上工作崗位，收入還不穩(wěn)定，在購房計劃上多傾向于租房或購買小戶型居住。而36-40歲和41-45歲這兩個年齡段則選擇在未來三至五年內(nèi)購房的比例較大，原因是這兩個年齡段的受訪者普遍已置業(yè)，這群人較穩(wěn)重，成熟，工作較穩(wěn)定，收入較高，在挑選房屋時更多了些挑剔和標(biāo)準(zhǔn)，而不是急于購買。豹痔蜘輪觸峙腿殘邑諷煤蔫妄淮暮帥謊最幼爺傾腺續(xù)糖屜宛凍龜淺妄瞎詫韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案客戶群市場分析結(jié)果總結(jié)143%38%67%62%在本次的調(diào)查客戶群市場分析結(jié)果總結(jié)2根據(jù)市場調(diào)研選擇首次置業(yè)的比例占到56%，是以改善居住環(huán)境買房為主要目的，其次是為結(jié)婚買房，占25%；二次置業(yè)者的買房目的也是以改善居住環(huán)境為主占57%的比例，在二次置業(yè)者當(dāng)中，以投資為目的的人占到21%，；另外三次置業(yè)的人群也占有一定的分額，同樣有相當(dāng)大部份人是為了更理想的居住環(huán)境，但投資的比重比二次置業(yè)者大，占30%。爵扯臉然亭龜明偵后勉篷冤淮會殷究聲棍鹽紫端船痔賄鍋迢溫恍筑侄曾榴韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案客戶群市場分析結(jié)果總結(jié)2根據(jù)市場調(diào)研選擇首次置業(yè)的比例占到5客戶群市場分析結(jié)果總結(jié)3從居家的角度考慮，房屋的居住功能仍然是最被重視的，因此在具體選擇住宅時，受訪者最關(guān)心的是房屋的通風(fēng)采光及戶型布局，其次才是景觀和朝向。述翟剩珠喳濃碗淀咱流妒蘋社診沛榷骯樓兼狀助辦卸偽噎技瞇碩抉憎超拱韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案客戶群市場分析結(jié)果總結(jié)3從居家的角度考慮，房屋的居住功能仍然項目思考根據(jù)以上情況，我們應(yīng)該如何選擇研究方向？根據(jù)國內(nèi)住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)我們把住宅劃分為普通住宅、高檔住宅、豪宅三類，并以此劃分標(biāo)準(zhǔn)來確認(rèn)研究方向。

選擇豪宅：豪宅所需條件支持不足，社區(qū)生活市政配套存在“硬傷”的影響，需投入大量資金進(jìn)行配套建設(shè)以達(dá)到“豪宅”的標(biāo)準(zhǔn)，而且周邊競爭樓盤較多，客戶來源比較窄，對于一個目前現(xiàn)狀存在風(fēng)險較大選擇普通住宅：目前韶關(guān)市場上，普通住宅均價一般在4300元/平方米以下，且擁有廣大客源，風(fēng)險比較小，但本項目是30萬㎡的大盤且有獨棟別墅產(chǎn)品支撐，建造普通住宅顯然利潤偏低，對于擁有雙江景的稀缺性資源是一種浪費，不利于品牌的打造。選擇高檔住宅：目前真正高檔住宅項目有碧水花城、御龍灣、碧桂園兩個項目等，在定位上各有差異，但都產(chǎn)品素質(zhì)去貨較快。本項目可以充分利用資源，有較大空間打造差異化產(chǎn)品，有利于樹立項目形象和品牌，創(chuàng)造利潤最大化，可以說，此方向風(fēng)險與機會同在。根據(jù)以上分析，利用市場風(fēng)險效應(yīng)原則，選擇“高檔住宅”可以實現(xiàn)項目價值和效益最大化。揪餐建帽傻執(zhí)凌氯族制攬脫貧頌學(xué)碉甜列都央僧屎畔腺課站訛亭樸袁郡秸韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案項目根據(jù)以上情況，我們應(yīng)該如何選擇研究方向？根據(jù)國內(nèi)住宅的劃項目理解項目SWOT分析超秘見貫詹位釋吱聯(lián)猜殿蓑辭哲夸鐳歇飛撞簧構(gòu)奎蔡驚騎嘶貯涼淋閩壁壞韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案項目項目SWOT分析超秘見貫詹位釋吱聯(lián)猜殿蓑辭哲夸鐳歇飛撞簧項目理解針對地塊現(xiàn)狀提出發(fā)展方向建議1、地塊規(guī)劃建議：本項目地塊最大的問題是規(guī)劃問題，如何在保證產(chǎn)品適銷市場的前提下實現(xiàn)景觀最大化是本項目規(guī)劃難點所在。針對產(chǎn)品適銷，建議規(guī)劃洋房產(chǎn)品面積慎重控制在130㎡以下，戶型以緊湊型及舒適型兩種產(chǎn)品三房為主（88㎡—123㎡）；針對景觀最大化，建議考慮臨江設(shè)置一定的聯(lián)排別墅群產(chǎn)品，與南郊市場形成差異化定位。2、建議整個小區(qū)分期開發(fā)，在時間上連續(xù)開發(fā)：首先推出拳頭產(chǎn)品，用性價比最高和品質(zhì)最高的產(chǎn)品迅速進(jìn)入市場、打動市場；營造小區(qū)環(huán)境，江景、溪流等一部分園林景觀已現(xiàn)，完善配套。3、首期（啟動區(qū)）一次性開發(fā)模式，實現(xiàn)全面開花整體效果，大盤方式開售：建議一期整體開發(fā)，形成產(chǎn)品線豐富可供多種客戶群的選擇，且能形成造勢和立勢效應(yīng)，給予客戶大盤的心理優(yōu)勢；大盤銷售，高價帶動低價銷售，高端產(chǎn)品和性價比高產(chǎn)品互相促進(jìn)，收放自如。媳輪揮撤熊大齡修別艙爆蕊束琢棠累職孵阻肖嗡呂藝袖楊也奇忿跑勇配氖韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案項目針對地塊現(xiàn)狀提出發(fā)展方向建議1、地塊規(guī)劃建議：本項目地塊我部幾點建議針對別墅產(chǎn)品,建議面積段以160㎡-251㎡較為適宜,并且需考慮前后花園,花園面積最好有一定的保障，且有6米中空挑高設(shè)計江景是項目的賣點,但光賣江景不能完全體現(xiàn)項目價值,必須把城市綜合體的概念進(jìn)行展現(xiàn),才能真正打動韶關(guān)人項目啟動區(qū)非常重要,商業(yè)、示范園林區(qū)打造、銷售中心需小幅度整改都較為重要剮曰孽識保胸杉撰春捧牡駁籽鉸運茫柵綽梢各盾兌肇骯書夠汾閘菱稽憑鉀韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案我部幾點建議針對別墅產(chǎn)品,建議面積段以160㎡-251㎡較為項目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃砰授粉米糙萬蒼黃農(nóng)誰復(fù)丫暢贈茍攫賈莊張玻賄鋼纓蒸栗撂炔坷岳莫逃斤韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案項目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃砰授粉米糙萬蒼黃農(nóng)誰復(fù)丫暢贈茍攫賈莊張玻賄鋼客戶定位客戶群類型分析本地、周邊老板普通打工一族、在韶關(guān)經(jīng)營小店鋪自創(chuàng)業(yè)人員、個體戶，對價格及交通敏感。多數(shù)為本地人，在韶關(guān)城區(qū)或珠三角地區(qū)工作，機關(guān)單位、事業(yè)單位人員，企業(yè)技術(shù)人員、管理人員；高級公務(wù)員、企業(yè)主或企業(yè)高管、經(jīng)商生意人、企事業(yè)高級管理者。多數(shù)是本地人，部分來自周邊鎮(zhèn)區(qū)、或在外經(jīng)商回流外來人員。自建房、單位宿舍。老居民樓本地購房，小別墅洋房、雙拼別墅購買意愿洋房別墅強弱購買方向群體特征居住狀況高層人員中層人員普通單位人員公務(wù)員、政府官員或企業(yè)高管，多數(shù)為當(dāng)?shù)厝耍徊糠滞怄?zhèn)街外地因工作關(guān)系或改善環(huán)境有定居韶關(guān)的需要。父母以前的房、或較早之前商品房群體面相劊判偏廬斑延墜粒擔(dān)睦硝弓份官尹艱寄浸氖驕兩六金捷韻粥阿怖扇薦蔭亥韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案客戶客戶群類型分析本地、周邊老板普通打工一族、在韶關(guān)經(jīng)營小店產(chǎn)品定位的市場依據(jù)2012年韶關(guān)市場各面積區(qū)間銷售情況1、80㎡—120㎡面積段剛需產(chǎn)品占市場消化率占總比例為47%2、120㎡—160㎡置換型產(chǎn)品占市場消化率27%3、160㎡大戶型產(chǎn)品占市場消化率12%建觀帳擬檀游錄俠假四拜圖件姜慈磷逼群儒頌追豬醋勇升群鄂扁進(jìn)見稱羌韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案產(chǎn)品定位的市場依據(jù)2012年韶關(guān)市場各面積區(qū)間銷售情況1、8市場供應(yīng)及銷售情況產(chǎn)品定位的市場依據(jù)由以上的數(shù)據(jù)面積統(tǒng)計分析：80㎡—120㎡的建筑面積產(chǎn)品主導(dǎo)韶關(guān)市場其中80—120㎡占接近60%成為主流戶型，消化率達(dá)47%而本項目的市場定位在高檔住宅樓盤，面向中高收入消費者群體，建議：南島的主力戶型面積應(yīng)與目前的主流戶型面積接近，且產(chǎn)品線需豐富，滿足不同各方需求客戶，但產(chǎn)品面積段應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整尉力誦套臃胯束舵待顱斜拉決這梨舉酸岔淀十海訣暮扒握耀帳秘泳歲疲棟韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案市場供應(yīng)及銷售情況產(chǎn)品定位的市場依據(jù)由以上的數(shù)據(jù)面積統(tǒng)計分析目標(biāo)客戶群購房承受能力測算產(chǎn)品定位的市場依據(jù)根據(jù)韶關(guān)統(tǒng)計局顯示，2012年韶關(guān)城在崗職工年人均工資35831元，戶均人口為3.12人（韶關(guān)發(fā)布2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)）計算，韶關(guān)每戶家庭收入為111792.72元/戶。本項目的總體市場定位是高檔住宅樓盤，并且是以中高收入家庭為目標(biāo)消費群，而中高收入家庭的家庭收入可能更高。按照房地產(chǎn)的最佳的房價收入比為6～8：1推算：家庭收入×最低房價收入比：即111792.72×5=55.8萬/戶家庭收入×最高房價收入比：即111792×8=894336萬/戶雨除勇燃季誼邢醛佑鎮(zhèn)庸史柑皂呆聘掖卞筏牌照羨柒嚇?biāo)贆殉蓟鄣鹣穷I(lǐng)渡韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案目標(biāo)客戶群購房承受能力測算產(chǎn)品定位的市場依據(jù)根據(jù)韶關(guān)統(tǒng)計局顯產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位綜述綜上所述本項目的主力戶型面積應(yīng)在88－123㎡，80-100㎡以及140-180㎡為補充。南郊片區(qū)洋房5000元/㎡是韶關(guān)消費者的心理敏感價位，中高收入家庭可接受購房單價在4500—5000元/㎡之間總房價在40-58萬元/戶是韶關(guān)一般收入家庭的購房總價的承受范圍哇載賣責(zé)壩鑰攏市艘囪籽噸杖攘含汁棵愈銑偵胎霸窺丟泛亡宿鏈鋁?；涨羯仃P(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案產(chǎn)品產(chǎn)品定位綜述綜上所述本項目的主力戶型面積應(yīng)在88－123產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品及公建定位綜合前篇分析，結(jié)合項目市場定位和客戶選擇，我司建議如下產(chǎn)品定位類型如下：■產(chǎn)品類型——■商業(yè)、會所類型——復(fù)合式服務(wù)配套會所（健身、棋牌、兒童玩樂場、小型商務(wù)會議室、風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、幼兒園、超市。■園林景觀配套——小區(qū)中心湖景、開放式城市廣場、林蔭大道。以高層住宅為主，以及聯(lián)排別墅、三拼別墅等產(chǎn)品類型組成頃摘躲滔強軒內(nèi)伏盒洱喀駱鍺盟碰漠顱重哎脹品濟嚴(yán)損碘侮蕾靡匠吠負(fù)粥韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案產(chǎn)品項目產(chǎn)品及公建定位綜合前篇分析，結(jié)合項目市場定位和客戶選產(chǎn)品定位產(chǎn)品類型比例配置建議規(guī)劃指標(biāo)：項目占地83712.78㎡，容積率1.5，總建筑面積126112.2萬㎡：綜合規(guī)劃指標(biāo)、市場需求、產(chǎn)品定位類型考慮，我部建議如下產(chǎn)品比例配置：羞履少值漆憐桐由綜鹼跺萬傷侯彝夯很票敖贛陀廣獨隙肩謎脂魔遮統(tǒng)江京韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案產(chǎn)品產(chǎn)品類型比例配置建議規(guī)劃指標(biāo)：綜合規(guī)劃指標(biāo)、市場需求、產(chǎn)產(chǎn)品定位各產(chǎn)品類型具體配置建議本項目南島總建筑面積126112.2萬平方米，我部建議如下產(chǎn)品比例配置：廉熒配淚媽馳模司勝默鄒籍次谷啤崗樊唬拎素屆創(chuàng)濱契勻慕榷存焰抓漫詞韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案產(chǎn)品各產(chǎn)品類型具體配置建議本項目南島總建筑面積1261（一）洋房、別墅面積配比建議莆撩瓦搖謹(jǐn)喜謙吹粵漠憫柞庇楓溯德肅稍魯陡埔肘瞞朵砷憚命謅孟降爐尖韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案（一）洋房、別墅面積配比建議莆撩瓦搖謹(jǐn)喜謙吹粵漠憫柞庇楓溯德價格定位價格定位市場依據(jù)先閩掄武犯軀戰(zhàn)墨就初摹憶廳闡銀掀泛裕攔恭扒輾魁捅狀瑤踩逢臍廢渺夜韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案價格價格定位市場依據(jù)先閩掄武犯軀戰(zhàn)墨就初摹憶廳闡銀掀泛裕攔恭由上表分析可得：通過對本項目周邊樓盤的目前產(chǎn)品的銷售均價進(jìn)行修正之后，項目現(xiàn)時的市場比較價格為4292元/㎡。根據(jù)本項目周邊其他中端樓盤在2012年均價4500元/㎡幅度，本項目定值在4292元/㎡切入市場較為合理魯蕪客雙耿螢馳藉劊州酬介超蘿茬拼七尾撫涎沛違農(nóng)跳撂嘿汛奪隱嗆唉蓖韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案由上表分析可得：通過對本項目周邊樓盤的目前產(chǎn)品的銷售均價進(jìn)行價格定位住宅價格定位結(jié)論68%4%40萬48萬58萬100萬120萬150萬200萬三聯(lián)排別墅四聯(lián)排別墅電梯洋房雙拼別墅本項目的單位戶型總價在40萬和200萬元之間，其中主力價格段集中在45萬-60萬元，以及100萬-200萬的兩個價格段，主力戶型的價格符合本項目目標(biāo)客戶的經(jīng)濟承受能力，而且在價格段上有一定的錯開，產(chǎn)品價格上的明顯分開適合于不同的消費群體，產(chǎn)品之間也不會相互競爭。拎湃爺謀刺戳盎過烙焚檸苛貓級醚耐嘶銳蘋布吱拿愁首烏淹疑姿徊躁鴉特韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案價格住宅價格定位結(jié)論68%4%40萬48萬58萬100萬1 第一、推出拳頭產(chǎn)品，用性價比高的產(chǎn)品迅速進(jìn)入市場。首期應(yīng)先開發(fā)南邊最靠近舊城區(qū)一側(cè)。開發(fā)產(chǎn)品為高層電梯洋房、3層半的庭院洋房及一部分聯(lián)排別墅。迅速推出最具特色產(chǎn)品，用最新穎的產(chǎn)品進(jìn)入市場競爭，樹立樓盤形象及迅速打開市場。第二，營造小區(qū)環(huán)境，江景、溪流等一部分園林景觀已現(xiàn)，完善配套。園林規(guī)劃中的南部一部分園林環(huán)境、江畔大道應(yīng)露雛形，商業(yè)街、小區(qū)主入口、內(nèi)部環(huán)境完成初步營造。分期策略建議首期開發(fā)洲舒四喇賣扇攏亨梨抿剩槍棘潑炯籮決郎而閱楓褒顯骯愿京酗曾才琳笑媳韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案 分期策首期開發(fā)洲舒四喇賣扇攏亨梨抿剩槍棘潑炯籮決郎而閱楓分期策略建議二期開發(fā)1、第二期是整個小區(qū)的核心地帶，處于地塊的中間位置，臨江面園林，藏風(fēng)聚氣。推出二期之前完成二期看樓通道，再加上一期已完成的景觀及配套，二期已具備推出升級產(chǎn)品的條件，故二期產(chǎn)品定位為中大面積的高層電梯洋房以及剩余的別墅，加快加大資金回籠，為三期開發(fā)提供保障。但可根據(jù)一期產(chǎn)品的市場反應(yīng)進(jìn)行調(diào)整洋房及別墅的比例。2、把商業(yè)部分帶動起來，加大綜合體概念，聚集人氣，給與島居住戶便利的生活配套及娛樂設(shè)施聾艙蕊夢血他佰媽淳蓮悅佑姿娟睦騙震祁錳掃誤衡爾允贓孿冗害逞飄落淄韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案分期策二期開發(fā)1、第二期是整個小區(qū)的核心地帶，處于地塊的中間分期策略建議三期開發(fā)三期產(chǎn)品由臨江高層電梯洋房和中心園景電梯洋房及部分沿江雙拼別墅組成。這時整個小區(qū)環(huán)境已成熟，配套已完善，人氣已旺盛，可靠產(chǎn)品升級及樓盤口碑來帶動銷售。

旁北廁狠拭莖幢郡氣繹纓暮竅妄有趣隅頓真竟理遜即睜狄怯詢?nèi)剔p侵院童韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案分期策三期開發(fā)三期產(chǎn)品由臨江高層電梯洋房和中心園景電梯洋房及營銷部署建議入市前提：情景樣板示范區(qū)率先啟動真正的生活，無法從描繪中體驗；真正的品質(zhì)，只有置身其中，才會有話語權(quán)。我們要成為韶關(guān)島居城的先驅(qū)者，那么我們應(yīng)率先是改變韶關(guān)人居住理念、開創(chuàng)品質(zhì)生活的先河········南島小區(qū)主入口景觀示范區(qū)，描繪真正具有層次別具韻律感的園林意境；富麗堂皇的銷售中心，亮麗寬敞的銷售沙盤觸動客戶神經(jīng)，征服客戶眼光；情景樣板房，生動體驗真實生活場景，增強客戶共鳴；風(fēng)情感強的特色商業(yè)小街區(qū)，營造商業(yè)氣息，增強生活配套感，解決客戶生活配套缺乏后顧之憂，注入一針強心劑。涂睹伴搭期璃夠幟騎頤詐鋒碘前鵝經(jīng)側(cè)謬倉勇羚址馱圭洗皚濫慣慈咕幅疏韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案營銷部入市前提：情景樣板示范區(qū)率先啟動真正的生活，無法從描繪以遮擋性植物將入口周邊其他雜亂建筑進(jìn)行遮擋，形成良好的小區(qū)感。設(shè)置小型跌水瀑布，將園林質(zhì)素感彰顯，區(qū)分周邊居住環(huán)境，形成分級感。入口小型廣場布置生活感，實現(xiàn)生活感召力，從體驗上進(jìn)入高檔小區(qū)競爭梯隊落地式項目名以LED發(fā)光不銹鋼字體制作，給到高檔小區(qū)感。小區(qū)入口園林景觀杭罷淆浸障氈貸白嘛菌蝦提嘛臆階斷車濁培豬英調(diào)隸虐擂衙沏鑄薔代碘事韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案以遮擋性植物將入口周邊其他雜亂建筑進(jìn)行遮擋，形成良好的小區(qū)感江畔棧道示意針對西面江邊，率先修建一段江畔棧道，并與機動車道形成坡度級差，盡量種植高大樹種分離機動車道與人行休閑棧道，設(shè)置休閑歐式桌椅，充分展現(xiàn)臨江景觀價值，為首期入市別墅提供真實景觀示范。剿初自彪以酬店蠱燴羔碗閱湖訊啤瞬娟渠洲鳳圈芒殺異熾噬慢捎陪繩晚蛤韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案江畔棧道示意針對西面江邊，率先修建一段江畔棧道，并與機動車道打造島居首席一站式社區(qū)購物便利區(qū)，集購物、餐飲、休閑、聚會為一體，引進(jìn)中小型超市。利用廣告包裝和小型商家進(jìn)駐營造和預(yù)顯社區(qū)域商業(yè)氛圍。商業(yè)街區(qū)示意音亮犯淋吶側(cè)減通單凋礁堂頂鹿安挫衍舵脫蕊氦淵扎管終裔事炮鼎樊媳瓤韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案韶關(guān)龍洲島南島產(chǎn)品定位策劃方案打造島居首席一站式社區(qū)購物便利區(qū)，集購物、餐飲、休閑、聚會為營銷部署建議推售依據(jù)：加快工程，快速出