地產(chǎn)第二支箭能否穿破云層

2022.11.8，交易商協(xié)會新聞公告表述：“將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工“第二支箭支持包括房企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容”2022.11.10，交易商協(xié)會受理龍湖集團200億儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務意向除此之外新城控股美的置業(yè)等民企地產(chǎn)亦在通注冊發(fā)行。央“第二支箭再度問世疊加民企地產(chǎn)債券發(fā)行計劃接踵而至如何理和看待，能否穿破云層？本文聚焦于此。首先，央行的“三支箭”是什么？1央行的“三支箭”是什么？2018年11月6日，央行行長易綱就月初召開的民營企業(yè)座談會接受采訪1時表示要從信貸債券股權三個融資主渠道采“三支箭的政策組合支持民營企業(yè)拓寬融資途徑。具體來看：第一支箭——信貸支持。人民銀行對商業(yè)銀行的宏觀審慎評估（A）中新增專項指標鼓勵金融機構增加民營企業(yè)信貸投放并通過貨幣信貸政策工具為金融機構提供長期、成本適度的信貸資金。第二支箭——民營企業(yè)債券融資支持工具。2018年10月22日召開的國務院常務會議決定2，設立民營企業(yè)債券融資支持工具，由人民銀行運用再貸款提部分初始資金由專業(yè)機構進行市場化運作通過出售信用風險緩釋工具擔保增信等多種方式，為民營企業(yè)發(fā)展提供增信支持。同日，央行發(fā)布公告3進一步明該工具重點支持暫時遇到困難但有市場有前景技術有競爭力的民營企業(yè)債融資。第三支箭——民營企業(yè)股權融資支持工具。人民銀行推動由符合規(guī)定的私募基金管理人證券公司商業(yè)銀行金融資產(chǎn)投資公司等機構發(fā)起設立民營企業(yè)權融資支持工具由人民銀行提供初始引導資金帶動金融機構社會資本共同與按照市場化法治化原則為出現(xiàn)資金困難的民營企業(yè)提供階段性的股權融支持。1http://.go.czhece8coe_2http://.go.cguow8coe_37.tm3http://.pbc.go.cgouogo166ex.tl圖：8年央行“三支箭”的具體運作模式 政官網(wǎng)8年央行出“三支箭的背景很清晰經(jīng)濟下行金融監(jiān)管雙重疊加下民企違約頻發(fā)，彼時于民營企業(yè)而言，整體市場融資環(huán)境并不友好。除“三支箭外2018年11月1日總書記在出席民營企業(yè)座談會上4還提到了要針對有股權質(zhì)押平倉風險的民營企業(yè)出臺特殊幫扶措施、組建政策性救助基金紓困民營企業(yè)等措施銀保監(jiān)會和證券業(yè)協(xié)會國家稅務局地方政府等分別在設立資管產(chǎn)品化解民企股權質(zhì)押融資風險減稅降費強化融資擔保等方面，積極出臺政策措施，加大支持力度。日期 文件/議新聞 相關表/政策表：8四季度密集出臺的緩日期 文件/議新聞 相關表/政策--2 國務院常務會決定設立民營企債券融支持具人民銀行今年以來增加再貸款

會議決定，對有市場需求的中小融機構加大再貸款、再貼現(xiàn)支持度，提高對小微和民營業(yè)金融務的力和平。同時，針對當前民營企業(yè)融資難運用市場化方式支持民營企業(yè)債融資，由人民銀行依法專業(yè)機構提供初始資金支持，委其按照市場化運作、防范風險原，為經(jīng)營正常、流動性到暫時困難的民營企業(yè)發(fā)債提供信支持；條件成熟時可引入商業(yè)行、保險公司資金自愿與，建風險擔機。為改善微企和民企業(yè)資境，人銀行年6月增了再款和再現(xiàn)度0億元決定此基上再增加貸款和貼現(xiàn)度0元揮其定調(diào)精滴灌功----

再貼現(xiàn)度共0億元支持企業(yè)和營企融資中國銀監(jiān)會《關保險管理公司設立專項產(chǎn)品有關事的通知》

能，支金融構擴對小、營企業(yè)信貸放。資本充足率達標、符合宏觀審慎求、監(jiān)管合規(guī)的金融機構，若小和民營企業(yè)貸款占比高存貸比指標較高、借用再貸款后夠增加信貸投放的，可向當?shù)厝算y行分支行申請再貸款再貼現(xiàn)。允許保險資產(chǎn)管理公司設立專項品，發(fā)揮保險資金長期穩(wěn)健投資勢，參與化解上市公司票質(zhì)押流動性風險，為優(yōu)質(zhì)上市司和民營企業(yè)提供長期融資支持維護金融市場長期健康展。4http://.go.cxine/8coe_6--1 習近平民營業(yè)座會上話證券業(yè)支持民營企業(yè)發(fā)展系列

要改革和完善金融機構監(jiān)管考核內(nèi)部激勵機制，把銀行業(yè)績考核支持民營經(jīng)濟發(fā)展掛鉤解決不敢貸、不愿貸的問題。要大金融市場準入，拓寬民營企業(yè)資途徑，發(fā)揮民營銀行小額貸公司風險資、權債券等資渠作用。對有股權質(zhì)押平倉風險的民營企，有關方面和地方要抓緊研究采特殊措施，幫助企業(yè)渡過難關避免生企所有轉(zhuǎn)移問題對地政府以引合經(jīng)濟構優(yōu)升級向、有前景民營業(yè)進必要務助。省級政府和計劃單列市可以自籌金組建政策性救助基金，綜合運多種手段，在嚴格防止規(guī)舉債、嚴格防范國有資產(chǎn)流失提下，幫助區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)龍頭、就大戶、戰(zhàn)略新興行業(yè)等鍵重點民營企業(yè)紓困。要高度重三角債問題，糾正一些政府部門大企業(yè)利用優(yōu)勢地位以欺小、欠民企業(yè)項的為。1家證券司作“券行支民營企發(fā)展列資管理劃聯(lián)合發(fā)人就5出資規(guī)已簽了發(fā)人協(xié)，為共同起人起行系列產(chǎn)理計劃。--

管計劃動

此前為支持營企發(fā)化股權質(zhì)風險證券業(yè)首由1家證公司成意出資0億元設立母管計，作導資金持各證券司分設若干子管計，吸銀行、保、國企業(yè)政府臺資金投，成0億總規(guī)的資管劃。--上海市委市政府關于全面提升營經(jīng)濟活力大力促進民營經(jīng)濟康發(fā)展若干見要加大動性險專防范度建立規(guī)為0元的市公困基金引導融機加大信貸放力進實“企業(yè)千百億用融計優(yōu)質(zhì)中民營業(yè)提信用貸款和?？?億。加大融擔保度步擴中微企業(yè)策性資擔基金模至0億元擔保象從中小企擴大民營中型業(yè)提高擔風險忍度。--國家稅總于實進一持和服務民營經(jīng)濟發(fā)展若干措的通》要不折不扣落實稅收優(yōu)惠政策，進民營企業(yè)減稅降負；依法為經(jīng)困難的民營企業(yè)辦理延繳納稅。--中國人民銀行決定創(chuàng)設定向中借貸便利定向支持金融機構向微企業(yè)民營業(yè)發(fā)貸款8年2月行決創(chuàng)設向期借貸（M向支融機構小微業(yè)和營企業(yè)發(fā)放貸款。支持實體經(jīng)濟力大、符合宏觀審慎要求的大型商銀行、股份制商業(yè)銀行大型城市商業(yè)銀行，可向央行提申請。定向中期借貸便利資金可用三年，操作利率比中借貸便（MF利率惠5基點。同時，根據(jù)中小金融機構使用再款和再貼現(xiàn)支持小微企業(yè)、民營業(yè)的情況，央行決定再增加再貸和再現(xiàn)度0億。------

中國人銀行定于9年1下調(diào)金融機構存款準備金率置部分中借貸利人民銀行增加支小再貸款額度0億元支持中小銀行擴大對微、民企業(yè)信貸放北京市關于進一步提升民營經(jīng)活力促進民營經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展實施意見

央行決定下調(diào)金融機構存款準備率置換部分中期借貸便利，有利金融機構繼續(xù)加大對小企業(yè)、營企支持度。增加支再貸額度0億元點支持小銀擴大小微民企業(yè)的貸投。利用好級融擔保金0底前累辦理營和微企票再貼現(xiàn)低于0億。開展民和小企業(yè)融服綜改革試，試期內(nèi)試點每給予0萬元的資金支持。加大政府投資基金對民營企的支持力度。積極培育投資于民科創(chuàng)企業(yè)的天使投資、風險投資早期資力。資料源政網(wǎng)站,對應地，我們重點來看看這“三支箭”的政策效果：信貸上，2018年10月引導金融機構加大對小微和民營企業(yè)的貸款支持政策密集出臺以后2019年3月小微企業(yè)貸款余額增速較此前明顯增長但觀察2018年以來民企貸款余額的變化可以看到在2019年有階段性提升后整體增速仍處滑區(qū)間。圖：8年以來小微企業(yè)貸（普惠情（萬億元） 圖：8年以來民企貸款余額變化情況（萬億元） 小微企業(yè)貸款余額 增速35302520151052018201806201809201812201903201906201909201912202003202006202009202012202103202106202109202112202203202206202209

50%40%30%20%10%0%

民企貸款余額 增速6055504535308 9 0 1 1

12%10%8%6%2%0%股票上一方面股票質(zhì)押回購風險有所緩解根據(jù)深交所發(fā)布《2019年二季度股票質(zhì)押回購風險分析報告二季度末已實施完成的紓困項目涉及224家市公司，金額約861億元，其中81.7%的公司為民營企業(yè)。5另一方面2019年以來民營企業(yè)PO規(guī)模有明顯增長，占全市場的比重較2018年的低有所回升。圖：5年以來民企股票首發(fā)募集資金情況（億元）

其他企業(yè) 民企 民企占比

0 5 6 7 8 9 0 1 注：2數(shù)至1月0然而從債券凈融資角度看民企債券融資似乎未因政策支持有明顯改善實上2018年民企融資結束了此前的凈融入狀態(tài)開始持續(xù)凈償還且流出規(guī)模逐漸增加，民營企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模占比逐年降低，目前已不足5%。5http://.szse.cbousees0_9.tl此外，2018年出現(xiàn)了民企違約潮，年內(nèi)違約規(guī)模創(chuàng)新高、超1000億元，在所有違約企業(yè)中占比超80%；此后雖然有政策發(fā)力，但違約仍在持續(xù)。圖：5年以來境內(nèi)債市民企融資情況（億元） 圖：8年民企逾期規(guī)模明顯增多（億元） 180001500012000900030000

民企發(fā)行 民企償還 民企凈融資 民企發(fā)行占比20%15%20152016201720182019202020212022

200015005000

非民企 民企 民企占比20142015201620172018201920202021

100%80%60%40%20%0%注：2數(shù)至0月1。 注：期據(jù)至2年1月0日。此外聚民企債券融資支持工具重點觀察信用風險緩釋工具的創(chuàng)設情況：從主流品種CRM（信用風險緩釋憑證歷年創(chuàng)設情況看其規(guī)模真正上量則是在2018年將其明確為民企債券融資支持工具以后2010-2017年間CRMW累計發(fā)行規(guī)模僅約15億元而2018年以來創(chuàng)設規(guī)模明顯上升截至目前共有268單掛鉤民企債券的CRW發(fā)行，累計規(guī)模368億元；其中中債增（含聯(lián)合銀行創(chuàng)設的CRMW以掛鉤民企債券為（占比89%累計創(chuàng)設掛鉤民企債的CRW共64只、實際發(fā)行額104億元。但是掛鉤民企債券的RMW創(chuàng)設規(guī)模占比卻在逐步降低，且掛鉤民企債券以短融為主掛鉤期限較長的中票和定向工具則很少見2018-2019年共有約120只掛鉤民企債券的CRMW產(chǎn)品發(fā)行合計創(chuàng)設規(guī)模約150億元在所有CRMW中占比接近90%從這一角度來看CRMW對單只債發(fā)行的用處是不小的但在融資負反饋鏈條當中很難扭轉(zhuǎn)市場對主體的預期。此外，2021年以來，國企通過CRMW輔助融資的規(guī)模明顯增多，掛鉤民企債券占比則降至約50%，2022年則進一步降至20%左右。圖：8年以來掛鉤民企債券W發(fā)行規(guī)模（億

圖：歷史發(fā)行CMW掛鉤債券類型分布（億元）元） 250

國企 民企 民企占比

100%

400

國企 民企 民企占比

80%

300

60%100

40%

200

40%50 20%

100

20%0 0%8 9 0 1

0 0%定向工具 短期融資券 中期票據(jù) 資產(chǎn)支持證券注：2數(shù)至1月0下同。綜合來看2018年央行設立“三支箭對民營企業(yè)融資的最終實際效果或值得商榷，畢竟宏觀大環(huán)境如此。那么，站在當下，如何看待央行重啟“第二支箭”？“第二支箭”何以又來了？何以又“第箭”？關鍵還是地產(chǎn)悲觀預期之下對宏觀經(jīng)濟運行的負反饋沖擊，畢竟地產(chǎn)鏈條影響甚廣尤其是民企地產(chǎn)自221年以來房地產(chǎn)以及土地市場景氣度走弱無論是對投資消費還是財政均產(chǎn)生了影響并且站在當下線性推演或仍延續(xù)疲軟狀態(tài)從土地市場的情況及房企拿地視角來看就很清晰2022前三季度全國整土地出讓金同比下滑35%，并且大多省份今年房企拿地金額和土地出讓金同比2021Q3保持下滑趨勢，即地產(chǎn)風險演繹之下活水資金來源不足。TOP100房企拿地金額土地出讓金TOP100房企拿地占比省份201820192020前3季前TOP100房企拿地金額土地出讓金TOP100房企拿地占比省份201820192020前3季前3季前3季1532178512922864473640328105406871174465484599403550571954193611184742252584593195551031062021前3季108716611160353751944699607649748739304500736831308541788044320067875470353013209255前3季前3季同比TOP100房企拿地前3季2022 20222018Q3-2022Q32018金額同比增速20192020前3季前3季1031 16332444 33121803 22293518 52286824 75115762 73443543 35012284 22442198 18201870 18611364 19451697 17232210 23331482 1834844 1235267 472921 8591124 9671083 551445 68789 8346 82680 749917 889308 368709 8531777 1899183 368305 3692021前3季205814331720541678828118340718651947160912731521208313679452716261029214664125664448382687131393189204前3季前3季同比TOP100土地出讓前3季前3季前3季前3季前3季2022 20222018Q3-2022Q320182019202020212022金同比增速上海 876 915北京 935 1111福建 988 852廣東2150 2239浙江4697 4236江蘇2599 3377山東1056 1026河南 494 600安徽 789 937湖北 653 910江西 334 293湖南 378 443四川 544 745重慶1017 666陜西 311 407新疆 101 54廣西 213 347天津 373 775云南 361 504吉林 93 156青海 37 63寧夏 21 21山西 103 333遼寧 431 569甘肅 7 140貴州 157 287河北 307 44364741981 1263 -7492 1138 1795 562 99 70 318 25 37 170 366 123 173 4 21 19 28 0 0 21 3 20 1 11 23 0 0 664229017032925629051413663239117811486159013912125180278736971169356730012046384595182514155914025430251603150725845474395923131048156994910191100145740711112083511731551215047314246104268962441674712-12-52-31-51-32-44-19-41-20-28-30-7018-23-44-83-28-82-60-28-29-71-61-62-31-77-1813289 9441 45 54584758 6773755129214444212726564027305464316462592926435563552324384963212634242826452248 4520 12656658183538462433356133203823 2869 43 7847 65 2035 1730317157 5345 45 51274934黑龍江48內(nèi)蒙古687243120342762454125352466163729282913175613422349276579334433144720341525301626111800441814200資料源中數(shù)庫注：P0房指13地額前0中房企業(yè)已除投；P0房拿占=P0企拿金/期地讓；2三同指13比11；標紅據(jù)為地額土出統(tǒng)計法不致產(chǎn)的出。另一方面經(jīng)歷了218年以來的市場出清民企債券發(fā)行及存續(xù)規(guī)模愈發(fā)了，民企地產(chǎn)債這兩年里也逐步被市場“拋棄。從信用債存量數(shù)據(jù)來看，截至2022年11月10日，民營企業(yè)存量信用債規(guī)模僅1.1萬億元占全市場信用債規(guī)模已不足5%而民營企業(yè)存量債當中房企模占比接近一半，從這個角度也能看出當前政策訴求和指向。圖0：存量信用債企業(yè)類型分布（億元） 圖：存量民企債券中行業(yè)分布（億元） 其他國企,84743,33%城投,其他國企,84743,33%城投,63%

,621,6%房地產(chǎn)621,6%房地產(chǎn),4895,其他,500847%建筑材料,29,建筑裝飾,從凈融資這一流量的角度來看民企在市場的存在感愈發(fā)下降目前占比還對高一點的地產(chǎn)，也是國企和央企地產(chǎn)融資還算通暢，民企地產(chǎn)卻持續(xù)凈償還。圖2：民企&房企019年以來各季度凈融資情況（億元） 344118民營15424155央企1322297355196432212953551051081418地國企25491236663732667172064709010576885627337920226582415注：2數(shù)至0月1。這與近兩年來房地產(chǎn)政策整體收緊之下，疊加經(jīng)濟下行以及疫情沖擊下商品房銷售也愈發(fā)偏此前高杠桿高周轉(zhuǎn)的民營房企現(xiàn)金流出現(xiàn)騰挪壓力違約頻發(fā)生。圖3：5年以來境內(nèi)債市房企逾期情況（億元） 注：2數(shù)至1月0下同。1712245171224517421214152731762融(福)投集有公司441062211832391422()731花年團(中)有公司2529216328225142412292032442佳業(yè)團(深)有公司73247233245203234271213261204211型 模約型模在此背景下11月8日交易商協(xié)會宣布繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資持工“第二支箭支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資引發(fā)市討論。此次有么不？與2018年初創(chuàng)時相比，此次“第二支箭”有兩點明顯不同：一是支持主體的范圍存在差異2018“第二支箭”重點支“暫時遇到難但有市場有前景、技術有競爭力的民營企業(yè)債券融資；而此次交易商協(xié)特別指出支持包括民營房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)范圍更廣并且從上述對當前存量民企債的結構分析來看，此次聚焦的重點或是在民企地產(chǎn)。二是工具手段存在差異2018“第二支箭初設時央行公告稱該工具是“由人民銀行運用再貸款提供部分初始資金由專業(yè)機構進行市場化運作通過出售信用風險緩釋工具擔保增信等多種方式支持民營企業(yè)融資而此次則新增了“直接購買債券”方式。此外還可以關注：中債增進公司今年5月8日發(fā)文稱“交易商協(xié)會5月17日以線上形式召開民營企業(yè)債券融資發(fā)展調(diào)研座談會，表示已組織中債信用增進公司主動設立“中債民企債券融資支持工具（CSPB在操作模式上中債企債券融資支持工具繼續(xù)沿“一箭六星的模式通過創(chuàng)設風險緩釋憑證擔保增信交易型增信信用聯(lián)結票據(jù)直接投資以及地方國企合作等六種模式支持符合條件的民企發(fā)債“。對于新增“直接購買債券方式方式或囊括一級直接買以及二級買債種動作相輔相成，旨在共同推動主體發(fā)債一二級市場逐步形成正向循環(huán)。創(chuàng)設風緩釋憑地方國合作擔保增信中債民企債券融資支工”（CSIP）直接投資交易型信信用聯(lián)票據(jù)圖5：此次擴容后“三支箭”支持民企融資的具體模式 創(chuàng)設風緩釋憑地方國合作擔保增信中債民企債券融資支工”（CSIP）直接投資交易型信信用聯(lián)票據(jù)政網(wǎng)站注：為2年1新表。

政網(wǎng)站具體來看信用風險緩釋工具類交易商協(xié)會重提民企債券融資支持工具以前掛鉤CRMW的民營企業(yè)以綜合化工建筑等行業(yè)居多其中紅獅控股恒逸集團等通過CRW發(fā)行較多。而今年5月7日以來美的置業(yè)大連萬達新城控股旭輝集團4家房企首次通過CMW發(fā)債，創(chuàng)設規(guī)模達3.3億元，占比%。圖7：022年5月7日前創(chuàng)設的掛鉤民企債券CMW行業(yè)分布（億元）

圖：2年5月7日以來創(chuàng)設的掛鉤民企債券MW行業(yè)分布（億元） 機械設備,5,3% 其他,易, 1,4%公用事業(yè),13.,4%醫(yī)藥生物,9,6%紡織服裝,5,通信,5,9%

,2,21%,,19%建筑裝飾,3,

有色金屬,5%醫(yī)藥生物,8,11%

,,政網(wǎng)站 政網(wǎng)站注：2數(shù)至1月0下同。圖9：2年5月17日以來創(chuàng)設的掛鉤民企債券RW明（億元只）R數(shù)量431置MTN011萬MTN321控MTN321611344聲(深)商保有公司222G蔚A1022N111521力S(科票據(jù)811S511光S842(高長)再來看通過擔保增信方式中債增自2020年初開始為民企擔保發(fā)債2020-2021年累計共為10家民企擔保發(fā)行16只債券、合計募集規(guī)模60億元。今年以來中債增僅新增6單民企直融擔保業(yè)務，即為8月以來為6家房企擔保發(fā)債、合計發(fā)行規(guī)模68億元，一定程度可以反映政策訴求。根據(jù)交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增的民營房企座談會相關消息目前正在推進10余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。圖0：中債增歷年擔保民企發(fā)債情況（億元） 圖：2年8月以來中債增擔保地產(chǎn)民企發(fā)債情況債券簡稱所屬房企發(fā)行起始日發(fā)行期債券簡稱所屬房企發(fā)行起始日發(fā)行期發(fā)行金票面利票面利率投認購限(年)額(億)率(%)標下限(B)MTN1龍湖集團2 3MTN3美的置業(yè)2 31015300 60%250 50%150

30%

MTN2新城控股2MTMTN1 碧桂園5002015201620172018201920202021

10%0%

MTN注：2數(shù)至1月0下同。綜上所述，政策指向很明確，市場怎么看？我們從宏微觀兩個視角來探討。作用如何評估？首先，從宏觀層面來看：當下而言，地產(chǎn)的核心約束并非簡單通過階段性支持民營房企債券融資便能解決偏弱的銷售仍是核心制約其背后對應的是居民端對房地產(chǎn)市場較弱的預期無論是收入預期壓制還是房價預期壓制并且還要考慮到目前各地尚未趨勢性根本性解決的保交樓問題。故而在銷售沒有扭轉(zhuǎn)性恢復的情況下無論是對房企現(xiàn)金流的改善還是往產(chǎn)投資拿地端的傳導鏈條均未通暢由此角度出發(fā)在中長期視角維度里面場對地產(chǎn)的期待仍有躊躇，暫時反映的是政策信號意義之下短期情緒的變化。然根據(jù)2022年10月30日，國務院關于金融工作情況的報告6“要保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序滿足剛性和改善性住房需求支持保交樓穩(wěn)民生推動建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式后續(xù)央行銀保監(jiān)會等或會出臺更具體措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展地產(chǎn)政策正在起變化信號之外可以關注政策延續(xù)性及政策落實下的邊際變化。圖2：0大中城市商品房成交面積（%、萬平方米）圖：0大中城市商品房成交面積（萬平方米）注：年1月?lián)诩矣嫻既?；其次，關注微觀主體層面，即怎么看待地產(chǎn)債？從目前境內(nèi)發(fā)債房企存量債券估值分布可以看到：存量民企地產(chǎn)債基本成為高收益投資者比較關注的類別，主流機構參與度并不高。但國企地產(chǎn)卻成為當下市場較為關注的一類主體畢竟信用品類當中城投體利差已經(jīng)壓縮至低位疊加對基本面的擔憂以及政策的不確定性機構在選擇當前并不會超配城投那么在地產(chǎn)政策進一步支持下基本面和情緒面能否共振6http://.c.go.ccc40ee3ee.shtl給與國企地產(chǎn)債一些配置機會？圖4：境內(nèi)發(fā)債房企存續(xù)債券估值分布情況（家） 注：們點房存?zhèn)?3年期代統(tǒng)主的值況首先，重點關注此次政策重點支持的民營房企。從到期/回售壓力看，龍湖、金地、大連萬達、碧桂園、世茂等民營房企2023年內(nèi)各季度的償付壓力不算小到/回售企412341到/回售企41234123441234123400000000064035 100 3024123220017912911511411110110198868068644949000000000000000000000 0 0 0 0 25 30 00518000100000001500000000000 0 05 0 00 0 510 10 00 9 00 0 100 0 0 0 0 0 6 0 0 0 00 0 0 00 0 0 00 001025 300 108 28 20 308800 10 00 20 00 20 00 16 00 18 00 0 00 0 00 1 0022300005 100 51 500 10 0000 2300000 0 0 0 5 0 5 148 10 0 0 45 0 0 200 2 0 0 0 0 0 09 24 0 30 9 19 0 916 1151511830250 50 0 07115 26 0 20 25 00 22 0 29 0 209 24 0 30 9 1925 39 18 0 5 050 0 21 19560250 0 0 10 100 14 14 5 08 24 5 30 02714 52 4045 14 1335520 11 0 0381090 0 390 61 10 0 0 0 09 0 0 0 0 10 90 1 0 14 14 5 200 10 360 059855110 15 021 257060765030650 4540 10300355630 206545155784012001730 43 0204101834000020 203932383383439注存規(guī)為應企團所發(fā)債體存?zhèn)?guī)合萬科公企也其類民下24期回規(guī)系2年11月0之。而此次交易商協(xié)會新聞公告中提到預計可支持約200億元民營企業(yè)債券資短期內(nèi)或許能夠給民營房企提供一定流動性支撐此次新聞稿發(fā)布以來近日民營房企二級市場債券估值已有一定回升。但關于民企地產(chǎn)債的最終走向政策的最終考慮很難簡單判斷邊走邊看。圖6：存續(xù)規(guī)模較高的0家民營房企主要財務指標、三道紅線及202-2024年期回售壓力（億元） 質(zhì)模后比入期 到回售2342439383383241232200179129115114111101101988680187928044465459211547213832588379833921795188331242523187520413917243211172914236848562010427194866306014206428431512129215271329331569649683304456483000000321608136%29%273%194768%49%727943%66%65%37%69%71%62%55%4527260%73%6%22550%41%94992471151%126%68%58%1391215765%62%31%414528207%70%37%注：產(chǎn)債時財數(shù)自022年6月0，收流財指標自21年；2到/售規(guī)系22年1月0之下同。反觀國企地產(chǎn)債無論是從市場配置品種選擇的角度還是政策支持下情緒的提振來看均關注的空間至于基本面的持續(xù)改善或許暫時銷售的階段性穩(wěn)已經(jīng)一定程度提供了邏輯上的支撐畢竟這類品種參與的期限并不會長關鍵是市場情緒和對應參與的價格，以及倉位的選擇。圖7：存續(xù)規(guī)模較高的5家國有房企主要財務指標、三道紅線及202-2024年期回售壓力（億元） 規(guī)模 三道紅線剔除預售后

營收 到經(jīng)營活動

到期/回售房企集團 企業(yè)性質(zhì)存續(xù)規(guī)模