2022年中國房地產(chǎn)進入“新政”時期-概念、特征、理論和對策

中國房地產(chǎn)進入“新政”時期——概念、特征、理論和對策十幾年前的１９９５年，在房地產(chǎn)業(yè)還處在１９９３年以來打壓調(diào)整陰影之中的

時候，筆者曾在當(dāng)年中國房地產(chǎn)協(xié)會主辦的“中國房地產(chǎn)進展論壇”（北京）上溝通

了長篇拙作《中國：經(jīng)濟起飛時期的房地產(chǎn)業(yè)》（見《住宅與房地產(chǎn)》＜深圳＞，１

９９５年第５期），提出中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一個較長時間的進展高潮期到來的觀

點。毫無疑問，今日中國房地產(chǎn)業(yè)仍舊處在持續(xù)的高速進展之中，但是這個進展是已

經(jīng)進入了一個與以往有著重大區(qū)分的階段，這就是房地產(chǎn)“新政”時期的到來。

１、概念：以“新政”界定時期的涵義何在

列寧講，大凡歷史分期都是以重大的大事為標(biāo)志的。２００３年６月５日，中國

人民銀行頒布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)２００３Ｄ２１

號）。此件被業(yè)內(nèi)普遍認為是對前一年即２００２年８月２６日建設(shè)部等六部委《關(guān)

于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康進展的若干看法》（建住房２００２：

２１７號）在宏觀上貨幣政策方面的落實，雖然在“１２１號”文件剛剛頒布兩個月

多一點的時間，２００３年８月１２日，作為調(diào)整各方博弈平衡的產(chǎn)物，國務(wù)院出臺

了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康進展的通知》（國發(fā)２００３Ｄ８號），緩和了１

２１號文件效應(yīng)，但是自此以后中央政府并沒有從根本上轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的

決心和步伐。包括后來的新老“國八條”等，間續(xù)出臺了一系列金融和土地“兩根”

緊縮的政策。因此，以“１２１號”文件出臺作為房地產(chǎn)“新政”時期開端的標(biāo)志可能

比較貼切。

實行產(chǎn)業(yè)新政，既是房地產(chǎn)業(yè)不斷進展壯大走到今日的規(guī)律必定，也是踐諾新的

科學(xué)進展觀，鑒于對過去十幾年來房地產(chǎn)進展實踐反思的結(jié)果。正如全社會所熱切關(guān)

注的，近年來房地產(chǎn)住宅業(yè)消失了供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)、價格高漲的市場嚴峻扭曲的“異化”

傾向。一味地強調(diào)由完全的市場來配置資源，排斥必要的政府干預(yù)，是行不通的。在

現(xiàn)今中國房地產(chǎn)市場的狀況下，需要政府較深度的介入。

在歷史上，二戰(zhàn)后美國經(jīng)濟實行了“羅斯福新政”，歐美發(fā)達國家紛紛仿效，帶

來了戰(zhàn)后西方經(jīng)濟增長的黃金（富強）時期。以后，在美利堅歷經(jīng)杜魯門、艾森豪威

爾、肯尼迪、尼克松、卡特、里根總統(tǒng)時期等，始終奉行著國家干預(yù)主義。在現(xiàn)時的

中國，雖然我們要以市場經(jīng)濟替代過去的方案經(jīng)濟體制，但這并不意味著對國家經(jīng)濟

職能的否定。從房地產(chǎn)業(yè)來說，隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策和措施的逐步深化，幾年

來關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)運行體制和產(chǎn)業(yè)政策取向的爭辯歸宿，可以說已經(jīng)塵埃落定，房地產(chǎn)

新的時期已經(jīng)到來。

２、特征：與過去十幾年來進展的不同之處

已經(jīng)開頭的房地產(chǎn)“新政”進展時期，與過去十幾年來房地產(chǎn)進展期相比較，其

不同之處，歸納起來主要有以下幾點：

一是，從結(jié)構(gòu)／價格的自發(fā)形成到調(diào)整干預(yù)的引入。除了１９９３年前后對房地

產(chǎn)投資的嚴峻打壓到本輪調(diào)控政策出臺為止，可以說，十幾年來中國房地產(chǎn)市場基本

上奉行的是市場自主調(diào)整，商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和交易價格自發(fā)形成。市政當(dāng)局除了在

城市進展規(guī)劃和土地出讓上對項目開發(fā)進行相關(guān)指標(biāo)掌握外，項目的市場定位和價位

均由開發(fā)商來自主確定。

二是，從一味擴大需求／投資到掌握住房消費導(dǎo)向。１９９６年暑期前后，朱镕

基總理在同國務(wù)院房改辦負責(zé)人的談話中，明確了國家要把住宅建設(shè)和消費做為國民

經(jīng)濟新的增長點和新的消費熱點的政策導(dǎo)向。１９９８年以后，幾年間國家始終把住

宅作為擴大內(nèi)需的重點，從稅費、信貸和土地等方面供應(yīng)優(yōu)待政策，支持房地產(chǎn)業(yè)投

資和需求的快速增長。

三是，從大力引進房產(chǎn)外資到掌握熱錢進入炒房。自上世紀８０年月初改革開放

始，特殊是新世紀以來隨著中國加入ＷＴＯ建筑行業(yè)相關(guān)條款之承諾的兌現(xiàn)，再加上

地方政府招商引資力度的不斷加大，外資進入中國房地產(chǎn)業(yè)的資本環(huán)境經(jīng)受了一個由

相對封閉到逐步寬松的政策變化過程。尤其近幾年來，外資大批量買斷式“炒房”愈

演愈烈。

四是，從推動住房商品化向強調(diào)社會保障的轉(zhuǎn)變。在全國城鎮(zhèn)，全面地普遍開頭

于１９９２年的城市住房制度改革以住房商品化為導(dǎo)向。在今日看起來，這是必需的，

也是正確的選擇。除此作為，就不能從傳統(tǒng)的方案經(jīng)濟體制下的實物性、福利化的職

工住房制度中走出來，也不會取得今日已經(jīng)實現(xiàn)的居民人均住房面積明顯提高的改革

成果。

五是，從粗放型的擴張進展向集約協(xié)調(diào)模式過渡。１９８０年月下半期，至今人

們記憶猶新的消失于海南等地房地產(chǎn)熱時的瘋狂圈地，非法集資，炒賣樓花，雖然在

１９９３年的宏觀調(diào)整中被壓制，但是自此多年以來的中國房地產(chǎn)進展道路并沒有真

正的從粗放型的擴張進展模式里擺脫出來，這個進展模式由于地方政府對ＧＤＰ政績

的追求而剛性化。

以上房地產(chǎn)“新政”的五大轉(zhuǎn)變，解決了為誰生產(chǎn)的問題，也就是多年以來被混

淆的在房地產(chǎn)住宅業(yè)領(lǐng)域“給誰蓋房？”社會主義生產(chǎn)目的的根本問題，即傳統(tǒng)政治

經(jīng)濟學(xué)所說的基本經(jīng)濟規(guī)律。

３、理論：支撐房地產(chǎn)新時期的主要之理念

房地產(chǎn)“新政”的實行，既是一種理論的實踐，更是對一種思想的認可。這個理

論思想的精髓集中到一點，就是對市場與政府相互關(guān)系如何來熟悉。

市場、政府，抑或二者混合的主見，是經(jīng)濟學(xué)思想史上的“千年之爭”。從古典

經(jīng)濟學(xué)、新古典經(jīng)濟學(xué)到新自由主義的貨幣學(xué)派、供應(yīng)學(xué)派和理性預(yù)期學(xué)派，從凱恩

斯主義、新劍橋?qū)W派到后凱恩斯主義主流經(jīng)濟學(xué)的新古典綜合、新凱恩斯主義，二者

之間的論辯從來就沒有真正停止過。爭辯歸爭辯，從實踐上看，現(xiàn)今世界上沒有任何

一個國家不對自己的經(jīng)濟進行干預(yù)的，有的只是干預(yù)程度不同的區(qū)分。保羅．Ａ．薩

繆爾森承認；“政府在現(xiàn)代混合經(jīng)濟中有日益擴大的作用”，這可以從政府直接調(diào)整

經(jīng)濟生活方面反映出來。（《經(jīng)濟學(xué)》，１９７６）

主導(dǎo)經(jīng)濟進展實踐的各個思想流派的爭辯，反映在現(xiàn)實中國房地產(chǎn)尤其是住宅產(chǎn)

業(yè)上，集中表現(xiàn)在是自由放任的市場？還是需要政府干預(yù)的介入？

前者（即反對政府干預(yù)者）把經(jīng)濟學(xué)上新老自由主義的主見引進來，否認政府對

房地產(chǎn)住宅市場的干預(yù)，主要表現(xiàn)在對近年來中央政府一系列調(diào)控措施的否定，包括

“萬言書”上奏和借助媒體的發(fā)難。他們信奉的是薩伊定律“需求制造其自身的供應(yīng)”

所反映的古典經(jīng)濟學(xué)思潮，把特例當(dāng)成了慣例。實際上，主見這個思想的古典經(jīng)濟學(xué)

家包括繼承其衣缽的新自由主義者，不過是“非歐幾里德世界里的歐幾里德幾何學(xué)家。”

（凱恩斯，１９３６）

后者（即贊成政府干預(yù)者）借助于凱恩斯主義經(jīng)濟學(xué)的理論思想，主見有調(diào)整的

市場經(jīng)濟，如凱恩斯所提出的，只要有必要，政府就應(yīng)當(dāng)放棄自由放任政策并干預(yù)市

場。（《就業(yè)、利息和貨幣通論》，１９３６）在今日中國房地產(chǎn)業(yè)，贊成者認為中

央政府對房地產(chǎn)住宅市場的適度干預(yù)是應(yīng)當(dāng)?shù)模彩潜夭恍猩俚?。同時，政府調(diào)控的

理論依據(jù)不僅源于宏觀經(jīng)濟學(xué)的主要觀點，而且也由于住宅產(chǎn)品具有的二重屬性，即

由于該產(chǎn)品的特別性需要政府的介入。

總之，正如凱恩斯講過的，古典經(jīng)濟學(xué)“主要是（但不完全是）關(guān)于個別商業(yè)企

業(yè)和個別工業(yè)的經(jīng)濟學(xué)”，（荻拉德）它不能很好地解決像房地產(chǎn)特殊是住宅業(yè)這樣

如此關(guān)系國計民生的宏觀層面的問題，而房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)所需要的“經(jīng)濟學(xué)的藝術(shù)，

不僅考察一種活動或政策的直接影響，而且還要考察其較長時期的影響；不僅探尋該

政策對某一團體的影響，而且探尋它對全部團體的影響。”（亨利．赫茨利特，１９

４６）這正是“新政”所憑依的理論基礎(chǔ)。

４、對策：新時期的房地產(chǎn)業(yè)政策初步建議

進入房地產(chǎn)新時期需要我們一系列的調(diào)整，其中最主要的是在熟悉、政策、理論

和制度諸方面的變化和創(chuàng)新，以及與其相適應(yīng)的配套措施。

第一，對新的進展期的糊涂熟悉。辯證唯物主義哲學(xué)觀告知我們，事物的進展經(jīng)

歷著從量變到質(zhì)變的過程?，F(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)業(yè)，亦經(jīng)受著從以往的狀態(tài)向新時期

的轉(zhuǎn)變過程之中。變化了的產(chǎn)業(yè)狀況需要我們新的對策和工作，否則就是宋襄公式的

態(tài)度。

其次，一個正確的房地產(chǎn)業(yè)政策。從房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟層面講，中國房地產(chǎn)

作為現(xiàn)時期國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，需要一個清楚明確又便于操作的產(chǎn)業(yè)政策，這

是近年來隨機出臺的調(diào)控政策措施所不能替代的。在這方面，日本和法國的以往經(jīng)受

可供我們借鑒。

第三，城市住房制度的深化創(chuàng)新。這是從房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)政策的政治層面講問題，

眾所周知，占房地產(chǎn)業(yè)絕大部分的住宅業(yè)不是一