2022年中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點現(xiàn)在局勢分析

中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點現(xiàn)在局勢分析隨著個人財產(chǎn)全部權(quán)的進展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。讓張家口買房者擔憂的就是張家口房地產(chǎn)企業(yè)進展的不穩(wěn)定性，那么房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在處于什么局勢呢？

2022年之前的約十年，行業(yè)利潤率很高，而2022年開頭，行業(yè)利潤率持續(xù)下滑，微利項目、甚至虧損項目越來越多。

近日公布的142家上市房企2022年中報顯示，上半年負債合計近3.4萬億元，同比增長13%，平均負債率為76.8%，創(chuàng)下近年峰值，超過四成負債率超過70%紅線。凈利潤率只有約9%，相比2022年已顯著下滑約3個百分點。

這組數(shù)據(jù)說明白哪怕是上市公司型的房企，日子也并不好過。負債率超過70%，屬于風險增加的區(qū)域。在樓市富強期，部分房企高負債，就意味著高杠桿，這是有利于快速擴張的。但在市場平穩(wěn)期或低迷期，仍消失高負債，多屬經(jīng)營壓力和風險的顯現(xiàn)。

截至今年7月末，全國商品房待售面積為66259萬平方米，其中商品住宅待售面積同比增長18.1%。今年以來全國樓市復蘇，但是區(qū)域差異明顯，一線城市顯著回暖，二線城市有所反彈，而廣闊三四線城市復蘇乏力，住宅庫存仍處歷史偏高水平。

上市公司業(yè)績已經(jīng)顯現(xiàn)承壓，而更多的中小房企的經(jīng)營壓力更是在連續(xù)惡化之中。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5.6萬家，2022年增至9.1萬家，其中僅在受金融危機沖擊后的2022年房企數(shù)量略有下降。

從房企數(shù)量變化來看，看似并無壓力加大的跡象；其實不然，房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點正在到來。房企數(shù)量一般與全國新居銷量呈正相關(guān)。1998年以來，我國新居成交量不斷增長，其中僅2022年和2022年下降。全國新居銷量未見歷史大頂，房企數(shù)量不行能大幅下降，由于是按項目公司統(tǒng)計的。2022年全國房企數(shù)據(jù)尚未公布，很可能再次消失下滑，也就是說，2022-2022年間很可能將會消失歷史高點。

筆者曾經(jīng)指出，2022年全國房企購地量事實上已經(jīng)見到歷史大頂，2022年全國新開工量也已是見到歷史大頂，2022年或2022年全國新居銷售將也很可能見到歷史大頂。所以房企數(shù)量很可能在2022-2022年見到歷史大頂。另外，近兩三年行業(yè)并購案例越來越多，這從融創(chuàng)的頻頻行動即可管窺。這也會加速房企數(shù)量見頂。

假如從更大的視角和格局觀看，其實2022年已經(jīng)是中國房地產(chǎn)業(yè)黃金時代與白銀時代的分界線。2022年之前的約十年，行業(yè)利潤率很高，絕大部分時間段，開發(fā)商不管大中小，過得都是胡吃海喝的蜜日子。而2022年開頭，行業(yè)利潤率持續(xù)下滑，微利項目、甚至虧損項目越來越多。三四線城市中小房企的苦苦掙扎自不必說，即便是在一線城市風光搶地的那些大房企，誰又敢拍胸脯保證高價地肯定能帶來高利潤？

因此，以歷史的眼光看長期趨勢，必定會有越來越多的開發(fā)商退出這個行業(yè)，而連續(xù)呆在這個行業(yè)的多數(shù)企業(yè)也將轉(zhuǎn)型，這是一個行業(yè)的宿命。但并不代表這個行業(yè)的完結(jié)。一方面二手房市場規(guī)模將越來越大，另一方面城市更新將始終存在。另外，新居開發(fā)行業(yè)的集中度還將連續(xù)提高，10-20家大型房企的營收規(guī)模還將連續(xù)擴大。這個行業(yè)的嬉戲還將連續(xù)，只是玩家哭多笑少。

拋開全國局勢不說，張家口房地產(chǎn)現(xiàn)在正處于蒸蒸日上的大好時機，近幾年內(nèi)張家口房地產(chǎn)將受到申冬奧勝利的利好消息，