居住區(qū)可行性研究報告

1/59新城云水灣居住區(qū)可行性研究報告工程名稱新城云水灣居住區(qū)申報單位大慶高新都市建設(shè)投資開發(fā)有限公司編制單位大慶嘉意投資咨詢有限公司2013年7月11日

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1工程概況 11.1建設(shè)背景及概況 11.2建設(shè)場址選擇 41.3對環(huán)境的阻礙 42立項的必要性 72.1項目建設(shè)的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的目標(biāo) 72.2推廣應(yīng)用技術(shù) 73市場預(yù)測 103.1宏觀環(huán)境分析 103.2大慶市房地產(chǎn)市場進展分析 123.3需求預(yù)測 123.4消費者需求取向 133.5競爭分析 144總體規(guī)劃 184.1項目概述 184.2設(shè)計依據(jù) 184.3規(guī)劃原則 194.4規(guī)劃設(shè)計 204.5要緊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 224.6市場基礎(chǔ)設(shè)施條件 225實施進度打算 326技術(shù)方案 337產(chǎn)業(yè)成套技術(shù)的社會和經(jīng)濟效益 387.1對工程投資及市場銷售的阻礙 387.2對地點住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化具有推進作用 397.3對提高住宅建設(shè)水平具有示范、帶動作用 407.4對勞動生產(chǎn)率的提高預(yù)測 417.5先進科技成果轉(zhuǎn)化率的提高預(yù)測 428工程項目財務(wù)經(jīng)濟 438.1總投資估算 438.2資金籌措及打算 458.3財務(wù)經(jīng)濟評價 459綜合評價 501工程概況1.1建設(shè)背景及概況1、項目建設(shè)背景住房問題是重要的民生問題，隨著我國住房制度改革的不斷深化，都市住宅建設(shè)持續(xù)快速進展，住房市場化程度逐步提高，居民住房條件總體上有了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速進展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，部分都市低收入家庭住房仍比較困難，特不是老居住區(qū)，配套設(shè)施陳舊且不完善、環(huán)境臟亂差等問題突出，居住條件相對簡陋。居住人口中，老年人口多、下崗職工多，多為都市低收入群體。黨中央、國務(wù)院高度重視解決都市低收入家庭住房困難問題。近年來，為推進棚戶區(qū)改造，使更多的都市居民特不是低收入家庭共享改革進展成果，提高居住環(huán)境水平，國務(wù)院就低收入家庭住房保障和解決棚戶區(qū)居民住房問題，做出了一系列決策部署。2007年8月，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決都市低收入家庭住房困難的若干意見》。提出按照全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)要求，把解決都市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，加快建立健全多渠道解決都市低收入家庭住房困難的政策體系?！兑庖姟窂娬{(diào)加快集中成片棚戶區(qū)的改造。對集中成片的棚戶區(qū)，都市人民政府要制定改造打算，因地制宜進行改造。棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的負(fù)擔(dān)操縱在合理水平；加快低收入家庭的住房條件的改善。大慶是全國經(jīng)濟較發(fā)達的都市之一，是我國最大的石油開采基地和重要的石化生產(chǎn)基地，尤其在東北地區(qū)是一座舉足輕重的都市，中央財政收入每100元中就有1元鈔票為大慶市繳納，黑龍江省全省工業(yè)增加值中80％為大慶市所制造。依照大慶市建設(shè)“生態(tài)園林型都市、區(qū)域性中心都市和高科技現(xiàn)代化都市”的進展目標(biāo)，及高新區(qū)實施的都市進展戰(zhàn)略。該項目建設(shè)區(qū)域以拓展都市居住用地和公共設(shè)施用地為主。大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)自1992年4月破土動工，通過18年的建設(shè)，一座高科技現(xiàn)代化新區(qū)已拔地而起，使大慶市經(jīng)濟由資源型向區(qū)域經(jīng)濟型順利轉(zhuǎn)變，保持持續(xù)進展。大慶高新區(qū)管委會對開發(fā)土地進行了“七通一平”建設(shè)，完成了產(chǎn)業(yè)、科教、治理服務(wù)、金融商貿(mào)、居住等功能的建設(shè)。大慶高新區(qū)主體區(qū)已成為大慶市東城區(qū)的重要組成部分和黑龍江省投資環(huán)境最好的地區(qū)。近幾年大慶市房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)得到了飛速進展，建了許多居住小區(qū)，在一定程度上滿足了居民的居住要求，這些小區(qū)絕大多數(shù)為政府及企業(yè)投資建設(shè)的職工住宅小區(qū)，環(huán)境較好，配套差不多齊全，但房型單一，面積過小，居住品質(zhì)較低。隨“哈、大、齊”工業(yè)走廊建設(shè)及各類替代產(chǎn)業(yè)的興起，周邊一些人口也在向大慶聚攏，每年大慶人口自然增長和機械增長達2萬余人，人口的增長在刺激經(jīng)濟增長的同時，也促進房地產(chǎn)業(yè)進展和需求；而隨著人民經(jīng)濟收入的日益提高，居民對高品質(zhì)住宅需求也在提升，大慶的地產(chǎn)業(yè)存在著巨大的需求空間。依照大慶的經(jīng)濟實力和人民生活水平提高，中、高檔住宅產(chǎn)品存在斷檔的情況。項目建成后，將專門大程度上提高居民居住條件和生活環(huán)境。2、項目概況（1）項目名稱新城云水灣居住區(qū)（2）項目承辦單位大慶高新都市建設(shè)投資開發(fā)有限公司（3）項目建設(shè)地址該項目位于大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，新科路南側(cè)，規(guī)劃路西側(cè)，安薩路北側(cè)。（4）項目建設(shè)內(nèi)容該項目總用地面積75599.70m2，總建筑面積154410.24m2。地上建筑面積135668.69m2，其中住宅建筑面積131170.2m2，商業(yè)建筑面積3418.95m2，公建建筑面積1079.54m2。地下建筑面積18741.55m2，其中地下車庫建筑面積17736.22m2、污水提升站60m2、換熱站299.91m2、變電所325m2、給水加壓泵站67.2m2、消防泵房253.22m2。容積率1.79，建筑密度12.66%，綠地率36.26%，總戶數(shù)1038，共728個停車位（地上停車位270個、地下車庫458個）。1.2建設(shè)場址選擇該項目位于大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，新科路南側(cè)，規(guī)劃路西側(cè)，安薩路北側(cè)。本項目選址符合大慶市都市總體規(guī)劃，符合土地利用總體規(guī)劃，符合居住區(qū)操縱性詳細(xì)規(guī)劃要求，無水污染、大氣污染、噪聲、電磁輻射、土壤氡濃度超標(biāo)等有害環(huán)境因素的阻礙。所在區(qū)域地理位置優(yōu)越，自然條件好，地下水資源豐富、水質(zhì)好，交通較為便利，環(huán)境幽靜，周邊配套設(shè)施完備，供水、排水、供電、供熱、通信、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施齊全，是較為理想的居住用地。本項目區(qū)域內(nèi)沒有國家、省、市級自然愛護區(qū)，周圍無危險建筑，不壓覆礦床和文物，也可不能對防洪和通航等產(chǎn)生不利阻礙。1.3對環(huán)境的阻礙l、環(huán)境空氣建筑材料運輸?shù)仁┕げ僮魇故┕がF(xiàn)場及沿途空氣質(zhì)量受到揚塵和車輛尾氣的污染。為了減少施工期對周圍環(huán)境的污染，施工現(xiàn)場周邊設(shè)置2-2.5m圍擋；在拆除建筑物過程中，應(yīng)當(dāng)采取濕式作業(yè)等有效防塵措施；對施工現(xiàn)場內(nèi)的施工道路進行硬質(zhì)覆蓋；對砂石、灰土等物料應(yīng)當(dāng)采取封閉、，遮蓋等有效措施；建筑材料運輸車要用苫布蓋好，采取嚴(yán)密的封閉措施；施工單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定使用預(yù)拌混凝土，不得擅自在施工現(xiàn)場攪拌混凝土。運營期要緊是出入地下車庫的汽車尾氣，車庫內(nèi)必須安裝機械通風(fēng)和CO報警裝置，以保證庫內(nèi)空氣質(zhì)量和人身安全。2、水環(huán)境施工期要緊是施工人員的生活污水及配料、攪拌機等施工現(xiàn)場產(chǎn)生的少量廢水，對環(huán)境阻礙較小。施工期應(yīng)設(shè)集中排水池，應(yīng)提高施工人員環(huán)保意識，設(shè)置臨時旱廁，不隨地便溺和隨意傾倒污水，廢水經(jīng)初步沉淀后與生活污水有組織的排入市政管網(wǎng)，以減少對環(huán)境的阻礙。運營期所產(chǎn)生的污水要緊是居民的生活污水，要緊污染物為COD、SS、動植物油和氨氮，所排污水滿足《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的標(biāo)準(zhǔn)。3、固體廢物施工期要緊固體廢物為建筑垃圾和施工人員的生活垃圾，應(yīng)及時清運至指定地。產(chǎn)生建筑垃圾的單位，應(yīng)當(dāng)在工程開工前5日持建筑垃圾處置打算和有關(guān)批準(zhǔn)文件，提出建筑垃圾排放申請，經(jīng)核準(zhǔn)取得《建筑垃圾處置證》后，方可排放。駛出施工現(xiàn)場的車輛，應(yīng)清除輪胎上的泥土。拉運基建殘土的車輛應(yīng)當(dāng)封閉，不得發(fā)生沿街撒落泥土事件，并按市政部門批準(zhǔn)的地點傾倒。對不能立即清運的建筑垃圾、殘土，應(yīng)采取封閉、遮蓋等有效防塵措施。運營期所產(chǎn)生的固體廢物要緊是居民的日常生活垃圾，生活垃圾經(jīng)城管部門統(tǒng)一處置，固體廢物對外環(huán)境差不多無阻礙。4、聲環(huán)境施工期噪聲要緊是施工機械噪聲及工程材料運輸時車輛產(chǎn)生的交通噪聲，施工過程中要做到文明施工，施工機械要采取一定的減震措施，使設(shè)備噪聲減到最低限。對高噪聲施工設(shè)備(噪聲值≥85Db(A)設(shè)備)的使用，要保證距敏感點的距離最遠(yuǎn)，且僅限于白天使用，夜間(22：00-5：00)禁止施工。合理安排施工設(shè)備作業(yè)時刻和施工時刻，合理選擇運輸路線，會使施工期間的噪聲對人群的干擾降低到最小程度，廠界噪聲可滿足《建筑施工場界噪聲限值》GBl2523-90規(guī)定。運營期噪聲要緊來自進出小區(qū)的車流和水泵及換熱站等設(shè)備產(chǎn)生的噪聲。為減少汽車往來產(chǎn)生的噪聲，要求通往車庫的道路要設(shè)置警示牌，汽車在進出時禁止鳴笛，并減緩車速，以減少噪聲對周圍的阻礙。換熱站和水泵房設(shè)置獨立操作間，以隔聲防振材料裝修，操作間外噪聲要達到低于50dB(A)，水泵等設(shè)備選用低噪聲設(shè)備，管道采取軟連接。采取上述措施后，小區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲達到《都市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-2008)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，對本區(qū)內(nèi)及周圍居民的阻礙專門小。

2立項的必要性2.1項目建設(shè)的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的目標(biāo)隨著時刻的推移，人民的生活水平日益提高，對居住條件改善的要求也越來越迫切。在滿足住宅差不多要素的基礎(chǔ)上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社會適應(yīng)等多層次的健康要求，促進住宅建設(shè)可持續(xù)進展，進一步提高住宅質(zhì)量，營造出舒適、健康的居住環(huán)境，是新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)所提倡的健康住宅的建設(shè)理念。隨著住宅新政的實施，房地產(chǎn)市場變得更加理性，高檔住宅建設(shè)逐漸減少，而在生活水平不斷提高的同時，人們對高品質(zhì)住宅也將有一定的需求，確實是在功能更加完善的同時，將越來越注重文化內(nèi)涵。住宅戶型設(shè)計進一步升級，住宅功能進一步細(xì)化家庭公共活動空間以及特色功能空間。同時，室外功能拓展也將有所升級，更注重室內(nèi)外空間的交流，擺脫單純?yōu)榱俗非笕莘e率而盡可能地增加室內(nèi)建筑面積的做法。新一代住宅將滿足居民有足夠的內(nèi)部休閑娛樂空間及小區(qū)內(nèi)的綠化和健身空間。此外，高端住宅物業(yè)治理也將進一步升級，高品質(zhì)的物業(yè)治理水平與產(chǎn)品自身的品質(zhì)將成為項目的核心競爭力。2.2推廣應(yīng)用技術(shù)為了提高居住品質(zhì)，加快住宅產(chǎn)業(yè)化進程。本工程結(jié)合實際情況，應(yīng)用了大量的先進技術(shù)和材料情況如下：1、總體規(guī)劃本項目總體規(guī)劃與都市周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，功能結(jié)構(gòu)和空間層次清晰，用地配置得當(dāng)，功能組織合理，布局結(jié)構(gòu)清晰，設(shè)施配套齊全，整體協(xié)調(diào)有序，便于居住區(qū)的現(xiàn)代化治理。項目滿足日照的間距要求、環(huán)境和通風(fēng)的要求，靈活布置住宅的形體和高度，合理操縱住宅的層數(shù)，合理設(shè)置商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點的位置。通過精心設(shè)計達到土地使用率的提高。2、外墻保溫體系建筑外墻采納外貼聚苯板保溫，每層樓板標(biāo)高處設(shè)置巖棉防火隔離帶，既滿足節(jié)能保溫的要求，又增加了外墻的防火措施。3、屋面保溫體系屋面采納保溫材料為100mm厚擠塑板保溫屋面材料，雙層錯縫搭接，并沿外墻周邊及出屋面洞口周圍設(shè)500寬巖棉防火隔離帶，并在面層采納不然材料覆蓋，在保溫效果和防火兩方面兼顧。4、門窗保溫系統(tǒng)本項目外窗采納三玻中空平開塑鋼窗，傳熱系數(shù)小于2W/(m2.K)?？估匣呐涮酌芊獠牧?，提高門窗的水密性和氣密性。5、LED技術(shù)小區(qū)照明采納LED庭院燈，做到節(jié)能要求。6、雨水收集技術(shù)收集屋面雨水經(jīng)處理后，用于景觀補水和綠化用水。7、建筑結(jié)構(gòu)體系高層采納剪力墻結(jié)構(gòu)，多層及車庫為框架結(jié)構(gòu)，推廣泵送混凝土技術(shù)，節(jié)約人力降低成本，提高建筑機構(gòu)體系的質(zhì)量。8、墻體維護體系填充墻采納陶粒混凝土砌塊。既能做到節(jié)約能源，又能減輕結(jié)構(gòu)自重；當(dāng)?shù)夭牧瞎?yīng)量充足，節(jié)約運費，從而減低綜合成本。9、室外環(huán)境小區(qū)的綠化景觀配置高密度，為居民提供良好的戶外活動的綠色空間。10、生活區(qū)收運處理系統(tǒng)垃圾分類收集。11、高品質(zhì)小區(qū)的物管體系已建自己的物業(yè)治理公司，確保社區(qū)、會所的治理質(zhì)量，確保小區(qū)安全及全方位的服務(wù)，給業(yè)主制造一個安全、舒適的人居環(huán)境。

3市場預(yù)測3.1宏觀環(huán)境分析大慶市位于松嫩平原西部，是一座以石油、石化和高科技產(chǎn)業(yè)著稱的新興都市，是中國最大的油田和重要的石油化工基地。被譽為“綠色油化之都，天然百湖之城，北國溫泉之鄉(xiāng)”。大慶市東南距黑龍江省會哈爾濱市150公里，西北距齊齊哈爾市139公里。全市總面積22161平方千米，其中市區(qū)5107平方千米。全市人口279.2萬人。1、大慶市經(jīng)濟進展?fàn)顩r2013年，經(jīng)濟接著保持較快增長，大慶油經(jīng)濟與非油經(jīng)濟的比例50.2：49.8，上半年，大慶市第三產(chǎn)業(yè)完成投資202.1億元，占全市投資總量的45.7%，比同期提高13個百分點；增速達到75.5%，比全市投資增速高50個百分點。上半年大慶市萬元固定資產(chǎn)投資制造出4.5億元的GDP，投資效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全省2.1億元、全國1.4億元的平均水平。若扣除油田公司投資，全市完成固定資產(chǎn)投資337.9億元，同比增長27.4%。第三產(chǎn)業(yè)投資比重將提升到59.8%，比同期提高16.4個百分點。大慶都市化進程中的每0.1個百分點所詮釋經(jīng)濟社會進展的內(nèi)涵，差不多上向著省委要求的“建設(shè)漂亮都市”邁出的堅實步伐。2、大慶市“十二五”進展規(guī)劃目標(biāo)面向“十二五”，大慶站在新的歷史起點上，處于承前啟后、繼往開來的重要時期。縱觀國際國內(nèi)進展形勢，大慶仍處在能夠大有作為的戰(zhàn)略機遇期，一定要切實增強進展意識、機遇意識、憂患意識和責(zé)任意識，集中力量推進產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略升級，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，奠定可持續(xù)進展經(jīng)濟基礎(chǔ)；集中力量推進宜居都市建設(shè)，加快都市化與都市現(xiàn)代化進程，打造現(xiàn)代化國際化大都市；集中力量推進民生民計改善，加快構(gòu)建“大民生”格局，讓人民群眾過上全面小康生活。制定大慶“十二五”規(guī)劃，必須與深入貫徹落實黨的十七屆五中全會和省委十屆十四次全會精神結(jié)合起來，在思想上行動上與中央和省委保持高度一致。要科學(xué)分析大慶進展面臨的形勢和任務(wù)，緊緊抓住進展不快、進展不夠那個要緊矛盾，做到集中精力抓進展、一心一意搞建設(shè)。要牢牢把握科學(xué)進展這一主題，體現(xiàn)更快的進展速度、更好的進展質(zhì)量、更大的進展效益，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益相統(tǒng)一。要突出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟進展方式那個主線，推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和都市轉(zhuǎn)型，走出一條符合大慶實際、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)、人與自然和諧進展的新路。要立足資源型都市可持續(xù)進展的實際，堅決不移地實施“一二三四五”進展戰(zhàn)略，保持工作的穩(wěn)定性、連續(xù)性和實效性，不斷開創(chuàng)科學(xué)進展和諧進展跨越進展新局面。3、高新區(qū)進展戰(zhàn)略目標(biāo)以科學(xué)進展觀為指導(dǎo)，以項目開發(fā)建設(shè)為中心，堅持項目立區(qū)、科技強區(qū)、開放活區(qū)，做大做強石化產(chǎn)品深加工、新材料、電子信息、裝備制造、農(nóng)產(chǎn)品精深加工、現(xiàn)代醫(yī)藥六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，擴大經(jīng)濟總量，提高經(jīng)濟質(zhì)量，全力推進提檔升級，努力把高新區(qū)建成全市接續(xù)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)區(qū)、可持續(xù)進展的先行區(qū)、高科技現(xiàn)代化城區(qū)的示范區(qū)。3.2大慶市房地產(chǎn)市場進展分析房近年來大慶都市進展速度較快，都市中心逐步向東城、西城進展。大慶房地產(chǎn)年度投資總量和交易總量連年增長，房地產(chǎn)市場進展迅速，房價增長較快。2013年，我市新房和二手房、住宅與非住宅的交易量為17635件，成交額在52億元左右。其中，新房成交量6800件，日均銷售約30件，我市房屋成交均價約為4000元每平米，與上年差不多持平?，F(xiàn)在我市主城區(qū)新樓盤住宅用房銷售均價約為5500元每平米，二手房的銷售均價約在4000元每平米?？傮w來看，二手房的價格有所回落，新房的銷售價格依舊堅挺。3.3需求預(yù)測隨著經(jīng)濟的進展和都市居民收入的增加，已解決溫飽的寬敞市民在向小康邁進的過程中，需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，由“吃”、“穿”、“用”消費為主轉(zhuǎn)向“住”、“行”的消費，改善居住條件已得到普遍共識，已成為第一需求。國家從住宅進展與銷售等諸多方面加以扶助和引導(dǎo)，同時輔之以金融方面的支持，使寬敞居民能夠同意、有能力購買。3.4消費者需求取向隨著房改政策的深入實施和都市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡化，良好的物業(yè)治理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費頻率又專門低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為。通過大慶房地產(chǎn)狀況的調(diào)查，消費者對房地產(chǎn)需求有如下幾點：1、購房目的購房目的以居住為主，但投資意識增強。因此，對住房的舒適性、進展前景及升值潛力比較看重。2、購房環(huán)境大多購房群體都特不注重住房區(qū)位的周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件。本居住小區(qū)周邊環(huán)境良好，交通便利，屬購房者首選區(qū)位。3、購房能力大慶市市區(qū)人均實際收入約1.3萬元，人均儲蓄存款余額約3.5萬元，市區(qū)人均實際收入在1.3萬元的達到人口的40%，人均實際收入達到約3萬元的占總?cè)丝?0%。能夠同意的每套總價多數(shù)在15-45萬元，平均為30萬元左右。從付款方式看，相當(dāng)一部分人選擇了銀行按揭，并希望首付款小于10萬元。4、購房意向（1）首次置業(yè)者的購房面積較小，而二次置業(yè)者的購房面積較大；住宅具體戶型設(shè)計時應(yīng)結(jié)合市場進行定位，并考慮要緊客戶購買目的及承受能力。（2）小區(qū)配套：對高等便民服務(wù)、游泳、健身等設(shè)施有較多要求，但不是專門奢華，并要求有較好的小區(qū)環(huán)境。（3）對道路、交通、公汽等有較高的要求。3.5競爭分析1、房地產(chǎn)住宅市場競爭特點（1）市政政策接著帶動樓市進展國家信息中心公布報告稱，為幸免房地產(chǎn)市場過度調(diào)整，2013年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定市場預(yù)期，房價操縱在合理范圍內(nèi)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定進展。國家信息中心公布第55期《經(jīng)濟預(yù)測分析》指出，目前，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步高升，部分區(qū)域房價過高，來自開發(fā)商和購房者的比例就會迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產(chǎn)風(fēng)險將最終轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險。（2）戶型面積在變大、房間在變多隨著市場房價越來越高，小戶型逐漸成了許多都市青年置業(yè)的首選，因此也有許多市民選擇購買大戶型投資。小戶型住宅空間緊密給人溫馨的感受。小戶型的住房可充分的體現(xiàn)房間功能，合理的空間布局能將使用面積變大化，增加居住舒適度。（3）成規(guī)模、重環(huán)境居住區(qū)周圍的環(huán)境對居民的生活質(zhì)量起到了專門大的阻礙作用，通過實踐，已有一些住宅小區(qū)規(guī)劃注意了與都市周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，強調(diào)與都市生活、居住文化、景觀環(huán)境等相協(xié)調(diào)；考慮居民生活方便，設(shè)置了必要的商業(yè)、文教、醫(yī)療等設(shè)施；從居民的治安防范與安全動身，安排有效的道路系統(tǒng)與治理機構(gòu)；為愛護基地的生態(tài)環(huán)境，合理利用地形、地貌與地物以及力求建成有地點特色的小區(qū)。就目前進展來看，大部分小區(qū)仍屬單調(diào)呆板的行列式布局；為多建住宅，提高密度，導(dǎo)致綠地減少，空間擁擠；小區(qū)建成后，配套設(shè)施還未跟上；小區(qū)形象單一，沒有個性，更多的是缺乏超前意識，沒有考慮無障礙設(shè)施、汽車停放場地以及先進的物業(yè)治理與科技手段。因此，小區(qū)成規(guī)模，統(tǒng)一治理是今后進展的方向。該項目地理位置優(yōu)越，項目建成后交通便利，周邊環(huán)境良好。居住區(qū)中心綠地系統(tǒng)結(jié)合周邊綠化環(huán)境，適當(dāng)人工化、讓人們置身其中有歸屬感、生活感和親切感，最終把人與自然結(jié)合在一起。居住區(qū)中心綠地的景觀設(shè)計確實是要設(shè)計人和自然和諧的關(guān)系，實現(xiàn)人居的人性化。因此我們在進行小區(qū)環(huán)境景觀的營造時對居住區(qū)的環(huán)境組成、居民的行為活動、人性的本質(zhì)等都作了一定的理論分析和研究，力求使小區(qū)的硬環(huán)境滿足居民的生活需要的同時更能制造一個人性化的居住軟環(huán)境，使小區(qū)除了具有安全、舒適、方便的必要性活動場所外更具有良好的自發(fā)性活動和社會性活動的場所。（4）品牌營銷引發(fā)樓市新賣點最近一段時期，部分樓盤銷售出現(xiàn)了出人意料的火爆場面，這在當(dāng)前供大于求的樓市中，能取得驕人的銷售業(yè)績頗值得考慮其緣故。這種現(xiàn)象從另一種角度來看也是購房者在選擇物業(yè)時更趨理性，對物業(yè)的考慮更加全面化。一些定位準(zhǔn)確、品牌過硬、價位合理、迎合市場的樓盤便異軍突起成為明星物業(yè)。旺銷樓盤在一定程度上都有一個共同的特點，在通過了大量的開發(fā)逐漸在市場中積存了一定的品牌知名度和消費信任度，除此以外，內(nèi)在品質(zhì)也是這些樓盤的熱銷之本，通過開發(fā)理念的提升和對住宅品質(zhì)的提高最終以品牌爭贏市場將是最終之誘惑力。樓市這一現(xiàn)象講明了住宅消費市場需求巨大，同時能夠看出市場具有實力品牌的開發(fā)商開發(fā)出精品樓盤以滿足市民置業(yè)、投資的住宅消費需求已相當(dāng)迫切，要求進展商精益求精推陳出新，不斷提高開發(fā)水平。2、競爭力分析名稱區(qū)位占地面積建筑面積建筑類不起價均價目前狀態(tài)唯美主邑北臨環(huán)城路，南側(cè)為規(guī)劃十三號路26.6萬m242.3萬m2高層/多層/小高層5000元5400元在售萬達廣場東風(fēng)新村世紀(jì)大道原體育場10萬m260萬m2多層/高層5500元6000-6500元在售濱洲華府大慶試驗中學(xué)東500米10.45萬m221.1萬m2小高層/高層4600元5400元在售錦繡華城湖濱教師花園東側(cè)5.21萬m26.25萬m2多層/小高層4300元4500元在售香逸名苑三期東方玫瑰園3.782萬m28.67萬m2高層小高層/4800元5400元在售書香名邸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4總體規(guī)劃4.1項目概述該項目位于大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，新科路南側(cè)，規(guī)劃路西側(cè)，安薩路北側(cè)。該項目總用地面積75599.70m2，總建筑面積154410.24m2。地上建筑面積135668.69m2，其中住宅建筑面積131170.2m2，商業(yè)建筑面積3418.95m2，公建建筑面積1079.54m2。地下建筑面積18741.55m2，其中地下車庫建筑面積17736.22m2、污水提升站60m2、換熱站299.91m2、變電所325m2、給水加壓泵站67.2m2、消防泵房253.22m2。容積率1.79，建筑密度12.66%，綠地率36.26%，總戶數(shù)1038，共728個停車位（地上停車位270個、地下車庫458個）。項目依托項目周邊獨特的景觀優(yōu)勢，結(jié)合大慶高新開發(fā)區(qū)的綠色生態(tài)進展理念，引進國內(nèi)外先進成功的居住理念，為大慶打造“最尊貴，最綠色”的示范性居住社區(qū)之一。4.2設(shè)計依據(jù)甲方提供的相關(guān)設(shè)計資料及要求：《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005；《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-2006；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006；《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096—2003；《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005；《都市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50-200l、J114-2001；《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97；《嚴(yán)寒地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》；《嚴(yán)寒地區(qū)公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》；其他相關(guān)法律法規(guī)及當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門提出的要求和標(biāo)準(zhǔn)。4.3規(guī)劃原則項目設(shè)計力求打造出一個健康、綠色、宜居、配套設(shè)施完善的智能化、多功能國家康居工程示范區(qū)。項目堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針。發(fā)揮規(guī)?；?、集約化的建筑優(yōu)勢，提高開發(fā)建設(shè)的綜合效益。力爭“設(shè)計一流、施工一流、環(huán)境一流”達到國家康居工程的標(biāo)準(zhǔn)。項目規(guī)劃設(shè)計打造低密度住宅社區(qū)，以綠化廣場配合幽靜的林蔭步道，彰顯住宅的優(yōu)雅氣質(zhì)。建筑為現(xiàn)代風(fēng)格，著力打造一種新穎的具有時代特色的住宅形象。結(jié)合窗臺、陽臺等手法，制造符合人性需求的住宅類型。立面采納現(xiàn)代設(shè)計手法，在空間和材質(zhì)上做到更加精細(xì)。形體變化豐富，立面線條剛硬挺拔，使建筑顯出高品質(zhì)，文化感，雕塑感，同時又簡潔大方。4.4規(guī)劃設(shè)計依照項目所處的地域環(huán)境及地形條件，住宅及臨街商業(yè)錯落有致地布置于項目用地范圍內(nèi)。1、住宅建筑住宅建筑類型為11層、17層、18層建筑。其中1#、2#、3#、4#、5#、9#、13#、14#、15#、16#樓為17層建筑；6#、10#、11#樓為11層建筑；7#、8#、12#樓為18層住宅。2、公共建筑項目配套建設(shè)的公共建筑有商業(yè)用房和小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等用房。商業(yè)用房于規(guī)劃S-2#建筑中，要緊配套設(shè)施位于地下車庫內(nèi)。3、交通組織居住區(qū)南北兩側(cè)分不設(shè)有出入口，正對中心主軸。區(qū)內(nèi)靜態(tài)交通采納地上、地下相結(jié)合停車方式，共設(shè)停車泊位728個，其中地下停車位458個，地上停車位270個。4、綠化采納法式園林為景觀規(guī)劃藍本，園林布局和諧流暢，優(yōu)雅浪漫。廣場景觀軸和水系景觀軸作為兩大主景觀軸，營造出的空間對稱感，也讓整個園林看起來既大氣又恢宏，猶如兩條寶石項鏈，串聯(lián)起其他的園林景觀。處處美輪美奐，庭臺香榭、花草搖曳、樹木同歌，碧波映綠，洋溢著歐洲風(fēng)情的景觀花缽，濃郁的異域園林風(fēng)韻，完美體現(xiàn)了法國園林藝術(shù)與意境。閑逛在小區(qū)中，不經(jīng)意間接收藝術(shù)的洗禮，讓每一次回家都陶醉在法式浪漫的風(fēng)景中。四個風(fēng)情組團景觀：棋語人生、花香沁園、同樂天倫、月影風(fēng)清組團，增設(shè)了休息座椅，設(shè)有運動、棋牌等休閑活動空間，引入不同品種的樹林，使季相變化豐富多彩，同時通過微地形的塑造，強化自然的動線，建筑遮掩在郁郁蔥蔥的喬木和灌木之間。形成組團獨特的休閑空間。5、建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝修與建筑風(fēng)格（1）主體結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)型式高層采納鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，基形式為樁基礎(chǔ)，多層及車庫采納框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土獨立基礎(chǔ)。具體實施方案以工程地質(zhì)評勘資料為依據(jù)。（2）建筑裝修外裝修：高層住宅一層采納外掛花崗巖墻面，二層及以上采納仿石涂料外墻面；商業(yè)采納石材外墻面。住宅外窗為三層玻璃中空塑鋼窗。內(nèi)裝修：樓梯間設(shè)聲控?zé)?；走廊地面、樓梯踏步為局部花崗巖貼面；樓梯護欄和扶手為不銹鋼；入戶大廳走廊、房間和樓梯間墻壁、天棚刮大白、刷涂料。（3）建筑風(fēng)格本居住小區(qū)采納法式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，建筑以清新、亮麗、現(xiàn)代為基調(diào)而形成輕快、爽朗的建筑形態(tài)，且追求建筑整體造型宏偉，通體洋溢著新古典主義的法式風(fēng)格。整個建筑多采納對稱造型，氣概恢宏。外形豐富而獨特，形體厚重，以米黃色為主基調(diào)，并追求色彩和內(nèi)在聯(lián)系。建筑線條鮮亮，凹凸有致，尤其是外觀造型獨特，穩(wěn)重大氣。4.5要緊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)要緊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表總用地面積（平方米）75599.70用地性質(zhì)居住公建混合用地（A）總建筑面積（平方米）154410.24地上住宅131170.2商業(yè)3418.95公建1079.54合計135668.69容積率1.79建筑密度（%）12.66綠地率（%）36.26停車泊位（輛）728（地上458，地下270）地下地下車庫17736.22污水提升站60換熱站299.91變電所325給水加壓泵站67.2消防泵房253.22合計18741.55備注4.6市場基礎(chǔ)設(shè)施條件1、給排水工程（1）設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-2003；《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-2006；《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014-2006；《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084-2001(2005版)；《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067－97；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006；《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005；《高層建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）；《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)程》GB/T50349-2005；《排水用柔性接口鑄鐵管及管件》GB／T12772-1999。（2）外網(wǎng)設(shè)計1）給水系統(tǒng)本工程給水水源分不從安薩路DN300市政給水管引入一根DN300的給水管，從新科路DN500市政給水管引入一根DN300給水管，在區(qū)內(nèi)成環(huán)狀布置，小區(qū)室外消防用水取自小區(qū)DN300環(huán)狀供水管網(wǎng)。小區(qū)進水處設(shè)總表計量。每戶及其它用水點均設(shè)分表計量。供水壓力為0.3Mpa。2）排水系統(tǒng)采納雨、污分流制；生活污水按生活用水量90%計，最高日生活污水排放量為975.01m3/d，生活污水排入各建筑物附近的化糞池處理后，經(jīng)污水泵房排到小區(qū)北側(cè)新科路已建壓力排管線管徑為DN600。小區(qū)雨水總排放量約為750L/S，屋面雨水排到室外雨水井后與室外雨水經(jīng)管網(wǎng)匯合后，分兩路排到新科路及安薩路市政雨水管，管徑分不為DN1500及DN800。（3）單體設(shè)計1）給水系統(tǒng)生活給水采納豎向分區(qū)供水方式，1～6層均采納市政壓力供水，6層以上采納高壓生活給水，由小區(qū)車庫內(nèi)生活水泵房中WWG系列無負(fù)壓管網(wǎng)增壓穩(wěn)流給水設(shè)備供水。消防水池及泵房集中設(shè)在地下室內(nèi)。住宅水表均出戶設(shè)置,為遠(yuǎn)傳水表。其他按用水性質(zhì)不同分不裝表計量。用水量：最高日用水量為1303.52m3/d,最高時用水量為145.58m3/h。8#樓屋頂設(shè)18m3消防水箱；消防水池252m3，給水加壓泵站及消防泵房均設(shè)于地下車庫內(nèi)。2）排水系統(tǒng)室內(nèi)糞便污水、洗滌污水采納合流制，設(shè)污水立管，采納柔性機制排水鑄鐵管排水管。管道出戶后排入室外污水管，污水收集經(jīng)埋地化糞池處理后,排入洪灣路市政污水管網(wǎng),納入東城污水廠處理。生活污水設(shè)計排放量975.01m3/d。地下汽車庫、發(fā)電機房排水設(shè)集水井收集后，用潛水排污泵排至室外污水井。地下室泵房排水設(shè)集水井收集后，用潛水排污泵排至室外污水井。地下室集水井內(nèi)均設(shè)兩臺潛水排污泵，一用一備，自動操縱。3）雨水系統(tǒng)暴雨公式：q=2338(1+0.4lgP)/(t+9)0.65該工程匯水面積75599m2,，徑流系數(shù)取∮0.60，暴雨設(shè)計重現(xiàn)期采納一年。室內(nèi)雨水系統(tǒng)為獨立系統(tǒng)，屋面、陽臺雨水設(shè)專管收集，經(jīng)處理后用于綠化澆灌。4）消防水系統(tǒng)①消防流量標(biāo)準(zhǔn)：按二類高層住宅及地下車庫設(shè)計。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：20L/s滅火連續(xù)時刻為2小時，室外消火栓系統(tǒng)：20L/s滅火連續(xù)時刻為2小時，室內(nèi)自動噴水滅火系統(tǒng)：30L/s滅火連續(xù)時刻為1小時,②建筑內(nèi)同時火災(zāi)次數(shù)按1次設(shè)計。③水源及室外消防：消防用水水源采納市政自來水。市政水壓為0.30Mpa。給水管在小區(qū)內(nèi)成環(huán)敷設(shè),供小區(qū)生活、消防、綠化用水；在環(huán)狀管網(wǎng)上設(shè)地上式室外消火栓若干組，室外設(shè)消防水池取水口及地下式消防水泵接合器若干組。④供水方式：采納臨時高壓消防供水方式。在地下室設(shè)消防泵站，供室內(nèi)消防給水。⑤貯水池：在地下車庫設(shè)室內(nèi)消防專用水池252m3。⑥屋頂水箱:8#樓屋頂設(shè)一個18m3消防水箱，屋頂水箱外底標(biāo)高保證最不利消火栓栓口靜水壓力大于0.07Mpa,屋頂設(shè)消防穩(wěn)壓增壓設(shè)備。⑦室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：消火栓設(shè)置于商店、樓梯平臺、走道、各公共場所。消火栓的間距不大于30m。建筑高度不超過100m的高層建筑，水槍充實水柱不小于10m。各單元屋頂均設(shè)一只試驗用消火栓。消防箱內(nèi)設(shè)置SN65消火栓、QZ19直流水槍、Φ65、25m長襯膠水龍帶、消防按紐。消火栓給水設(shè)專管，組成環(huán)網(wǎng)。該地塊設(shè)2臺消防專用泵，一用一備,作消火栓消防泵，設(shè)于地下室泵房內(nèi)。⑧自動噴水滅火系統(tǒng)：地下室設(shè)備房及汽車庫需設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng),按中危險II級設(shè)計，噴水強度8L/m2.min。該系統(tǒng)設(shè)5個濕式報警閥組,每個濕式報警閥組操縱的噴頭數(shù)均不超過800個且每個濕式報警閥組供水的最高與最低位置噴頭的高程差不大于50m。按防火分區(qū)設(shè)置水流指示器，采納ZSJZ型，每只水流指示器前應(yīng)設(shè)信號閥。無吊頂場所采納直立型噴頭,有吊頂場所采納下垂型噴頭。地下室設(shè)兩臺消防專用泵（一用一備），作為自動噴水系統(tǒng)消防泵⑨滅火器設(shè)置：各建筑物均按《建筑滅火配置設(shè)計規(guī)范》要求配各相應(yīng)滅火器。5）管材、接口、管道敷設(shè)方式給水管：室外管道管徑≥DN100的采納球墨鑄鐵給水管，橡膠圈接口；管道管徑＜DN100的采納PPR鋁塑穩(wěn)態(tài)管，管道管徑>DN100的管道采納鋼骨架復(fù)合管。室內(nèi)污水管、通氣管、均采納柔性機制排水鑄鐵管；室外管道給水鑄鐵管橡膠圈接口。噴淋給水管道均采納內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，管道管徑≥DN100的采納溝槽式管接頭，管道管徑＜DN100的采納絲扣連接；消火栓給水采納焊接鋼管。2、暖通設(shè)計（1）設(shè)計依據(jù)《民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50736-2012；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006；《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067－97；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006；《高層建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-952005年版；《供熱采暖系統(tǒng)熱計量技術(shù)規(guī)程》GB23/T/265-2008；《黑龍江省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DB23/1270-2008；業(yè)要緊求及相關(guān)專業(yè)提供資料。（2）通風(fēng)、排煙系統(tǒng)1）地下車庫按防火分區(qū)設(shè)置若干個防煙分區(qū)，每個防火分區(qū)單獨設(shè)一套機械排煙、補風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)系統(tǒng)和排煙系統(tǒng)合用一套風(fēng)管道，車庫排煙量按6次/h換氣次數(shù)計算，排風(fēng)按4次/h換氣次數(shù)計算，采納雙速排煙風(fēng)機,平常低速排風(fēng),火災(zāi)時高速排煙。每個防煙分區(qū)不超過2000m2。2）設(shè)備用房設(shè)若干個機械通風(fēng)系統(tǒng)，換熱站排風(fēng)量按10－15次/h換氣次數(shù)計算，水泵房排風(fēng)量按3－5次/h換氣次數(shù)計算。3）所有衛(wèi)生間排氣經(jīng)排氣豎井排至室外。（3）采暖系統(tǒng)1）地下車庫內(nèi)設(shè)置換熱站,市政外網(wǎng)提供采暖熱水供回水溫度115/65℃。經(jīng)換熱后設(shè)計二次水供回水溫度為60/50℃。2）采暖設(shè)置一個分區(qū),負(fù)擔(dān)小區(qū)內(nèi)18層以下的所有建筑，小區(qū)內(nèi)供熱管線采納直埋敷設(shè)。3）住宅入戶處均設(shè)置熱力入口,每戶均設(shè)有熱表計量用熱量,戶內(nèi)采納低溫?zé)崴疅彷椛涔┡?分集水器上均設(shè)有電磁閥，與室內(nèi)溫控閥連鎖操縱室內(nèi)溫度，便于分室調(diào)節(jié)，公共部分采納散熱器采暖。4）地下車庫及設(shè)備用房均采納散熱器采暖。5）冬季機械補風(fēng)的新風(fēng)需要通過預(yù)熱后進入地下車庫。3、電氣設(shè)計（1）設(shè)計依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-2008；《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95；《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-2010；《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054-95；《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116-98；《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004。（2）電源及負(fù)荷概算本工程1#~16#樓屬二類高層建筑，其余兩層均為多層會所。依照有關(guān)規(guī)范，二類高層建筑的消防用電設(shè)備、樓內(nèi)客梯、地下室生活水泵、污水泵等按二級負(fù)荷供電；汽車庫為一類汽車庫，其消防用電按一級負(fù)荷供電。其余按三級負(fù)荷供電。供電電源由安薩路引來兩路獨立電壓10KV，頻率50Hz，供電電源滿足一級負(fù)荷要求，引至地下車庫內(nèi)10KV開閉所（兼變電所功能）。區(qū)內(nèi)共設(shè)兩座變電所，均設(shè)置在地下車庫內(nèi)。變電所內(nèi)住宅與公共用電分開設(shè)置。變壓器之間采納單母線分段運行加母聯(lián)開關(guān)，變壓器均為分列運行，具體負(fù)荷概算詳表。表一：住宅專用變用電指標(biāo)概算如下：名稱用電指標(biāo)戶數(shù)計算負(fù)荷住宅6KW/戶10386228KW表二：公共變用電指標(biāo)概算如下：名稱用電指標(biāo)面積(㎡)計算負(fù)荷地下車庫及配套20VA/㎡18741.55375KVA商業(yè)及公建80VA/㎡4488359KVA住宅需要系數(shù)按0.3計，車庫及商業(yè)同期系數(shù)按0.8計，總用電負(fù)荷為：(6228*0.3/0.9)*0.85+(375+359)*0.8=2352KVA,依照估算用電負(fù)荷擬定選用4臺800KVA變壓器。換熱站單獨設(shè)置1臺400KVA變壓器。（3）電力計量1）住宅、商店電能計量采納一戶一表，高層住宅均電表分層集中設(shè)置。2）公共用電負(fù)荷，如電梯、水泵、門廳、梯間公共照明、消防應(yīng)急照明等均在動力總箱集中計量。（4）防雷及接地系統(tǒng)1）本工程各樓均按三類防雷建筑物設(shè)計。2）本工程采納綜合接地體。變配電的工作接地、愛護接地及弱電系統(tǒng)接地均與防雷接地共用一個接地體，且接地線均單獨引接。接地電阻小于1歐姆。（5）弱電部分弱電主干通訊管道引自小區(qū)南側(cè)安薩路上通訊管道。1）住宅弱電數(shù)量估算住宅弱電終端戶數(shù)指標(biāo)數(shù)量（門）電話10381門／戶1038電視10381個／戶1038寬帶10381個/戶10382）有線電視電視線纜由小區(qū)主干通訊管道引至各樓放大器箱。電纜沿線槽或穿鋼管在樓板或吊頂內(nèi)暗敷設(shè)。各終端信號電平應(yīng)約為64dB。每戶設(shè)置若干終端。3）電話通信電信光纜由小區(qū)主干通訊管道引至各樓弱電總箱，由總箱引至各戶家居智能箱。4）寬帶接入寬帶光纜由小區(qū)主干通訊管道引至各樓弱電總箱，由總箱引至各戶家居智能箱。5）安防監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)安防中心設(shè)置在S-2#樓，小區(qū)安防中心設(shè)安防主機。閉路電視監(jiān)控主機，戶內(nèi)設(shè)安防分機。6）消防系統(tǒng)本工程采納集中報警系統(tǒng)，消防操縱室設(shè)置在11#樓一層，二類高層住宅按二級愛護對象設(shè)計。4、燃?xì)夤こ贪菜_路北側(cè)有已建中壓管線（天然氣公司），管徑為DN250（鋼骨架塑料復(fù)合管），近期能夠為規(guī)劃區(qū)提供天然氣，供應(yīng)通過脫硫加臭處理的天然氣。云水灣規(guī)劃用地內(nèi)擬建一個換熱站，從陽光大街東側(cè)現(xiàn)有規(guī)劃已建采暖一級網(wǎng)管線引至區(qū)域內(nèi)換熱站，作為集中供熱熱源將作為中遠(yuǎn)期熱源。

5實施進度打算實施原則：在滿足使用功能要求的前提下，盡量節(jié)約投資，加快實施節(jié)奏，確保該項目按時投產(chǎn)。1、項目前期工作，時刻自2013年6月至2013年7月。2、施工時期，時刻自2013年8月至2015年12月。3、竣工驗收，時刻2015年12月底。

6技術(shù)方案新城云水灣項目擬采納的新材料、新技術(shù)：1、采光井2、智能化系統(tǒng)3、外墻苯板保溫4、無負(fù)壓給水5、機制柔性鑄鐵管6、紅外線圍墻防盜系統(tǒng)7、LED路燈8、人車分流9、供暖分戶計量10、PPR地暖管7產(chǎn)業(yè)成套技術(shù)的社會和經(jīng)濟效益隨著社會的進步、人們物質(zhì)生活水平的豐富與提高，高質(zhì)量的家居生活水平己越來越為世人所關(guān)注與重視。改革開放的不斷深入和國家住房分配制度的改變，更使商品住宅日益成為消費的熱點。住宅產(chǎn)業(yè)也自然成為拉動居民消費需求、推動國民經(jīng)濟進展的一個新的增長點。但與此同時，由于我國長期以來住宅產(chǎn)業(yè)的粗放型建設(shè)，與住宅建設(shè)相配套的建筑材料、產(chǎn)品設(shè)備等尚未達到工業(yè)化生產(chǎn)規(guī)模，施工缺乏科學(xué)治理、勞動生產(chǎn)率低下，住宅產(chǎn)業(yè)的進展與現(xiàn)代化工業(yè)進展的速度極不相稱，使得該產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率遠(yuǎn)低于其它產(chǎn)業(yè)。為了跟上形勢的進展，住宅產(chǎn)業(yè)迫切需要擺脫困境、改變現(xiàn)狀，由建設(shè)的粗放型逐步向集約型轉(zhuǎn)變，從而推動住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)更新，增加住宅建設(shè)的科技含量，提高住宅建設(shè)的質(zhì)量和效益，逐步實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化。借助住宅產(chǎn)業(yè)改革進展的契機，與其相關(guān)的建筑、房地產(chǎn)、建材、冶金、輕工業(yè)、工、機械、電子、能源、金融、交通、市政、郵電、紡織等10多個行業(yè)、40多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)也可由此得到相應(yīng)的進展與提高。無疑，這將對國民經(jīng)濟的進展從全然上起到積極的推動作用。7.1對工程投資及市場銷售的阻礙住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)諸如住宅結(jié)構(gòu)體系中的異形柱結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能技術(shù)中的三玻中空塑鋼門窗，A級巖棉外保溫墻體以及廚衛(wèi)成套技術(shù)、小區(qū)智能化系統(tǒng)等在工程建設(shè)中的運用，可能會直接提高建筑安裝費用的15％左右，但該數(shù)值在總房價中的構(gòu)成比例相對依舊較小的。反之，上述產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)在工程建設(shè)中的運用，將大大提高住宅建設(shè)的科技含量和附加值，使住宅的質(zhì)量和功能得到較大的改善和提高。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)不僅能夠向住房消費者提供安全、可靠、舒適的居住環(huán)境，提高住房的使用率和節(jié)約能源，同時還可增加樓盤的品牌效應(yīng)，提高企業(yè)的知名度，從而起到帶動市場銷售的連動效應(yīng)。7.2對地點住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化具有推進作用住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點已逐漸被社會和公眾所認(rèn)識和同意。住宅產(chǎn)業(yè)能夠帶動建筑、房地產(chǎn)、建材、冶金、輕工業(yè)、化工、機械、電子、能源、金融、交通、市政、郵電、紡織等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進展，有效地拉動國民經(jīng)濟的增長。在國內(nèi)諸多經(jīng)濟發(fā)達的都市里，住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)在工程中的運用，可推動建材、廚衛(wèi)、環(huán)保等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的進展，同時也可使塑料型材、管材及加工業(yè)有更大的進展空間，郵電信息產(chǎn)業(yè)等高科技企業(yè)也有了用武之地，甚至在國內(nèi)一些大中型都市里對轎車工業(yè)的進展也可起到推波助瀾的作用。簡而言之，住宅產(chǎn)業(yè)化的進展，住宅科技含量的提高，不但能夠改變傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)的進展，給諸多相關(guān)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，起到帶動國民經(jīng)濟進展的作用。而且，還可促進相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)線、生產(chǎn)基地的形成和進展，促進地點性住宅產(chǎn)品的開發(fā)和生產(chǎn)。7.3對提高住宅建設(shè)水平具有示范、帶動作用隨著改革開放的不斷深入和都市化進程的不斷推進，在國內(nèi)大多數(shù)都市中，市中心與周邊地區(qū)的交通條件普遍得到明顯的改善。人們的住宅消費觀念也發(fā)生了專門大的變化。人們對住宅的環(huán)境需要、功能需要更加突出。因此在市區(qū)及市中心周邊地區(qū)開發(fā)建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、居住舒適、引導(dǎo)消費的商品住宅小區(qū)，正好能滿足寬敞城鄉(xiāng)居民的需求。結(jié)合不同都市成熟的住宅建設(shè)優(yōu)勢，將先進的、具有地點特色的新產(chǎn)品、新材料、新技術(shù)、新工藝進行技術(shù)集成，建立成套體系，實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化，能夠推進各地住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進展的進程。改變傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)進展觀念，樹立住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的新理念，增加住宅產(chǎn)業(yè)的科技含量，提高住宅產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量水平，進一步加大住宅產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率。更新住宅設(shè)計理念，改變傳統(tǒng)住宅設(shè)計方法，倡導(dǎo)住宅大空間、多變化、易分隔的設(shè)計新思路，提倡住宅空間可改造性和可持續(xù)進展性，建設(shè)集舒適性、安全性和耐久性為一體的現(xiàn)代康居住宅小區(qū)。在住宅開發(fā)過程中，建立完善、科學(xué)的組織治理體系。質(zhì)量監(jiān)控體系和規(guī)范的操作體系，提高工程的施工質(zhì)量、生產(chǎn)效率和建設(shè)效益。新型住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)能夠在都市及其周邊地區(qū)起到示范和帶動作用，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的進展進程，充分發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)作為國家和地點支柱產(chǎn)業(yè)的作用，帶動本地區(qū)其它相關(guān)行業(yè)及經(jīng)濟的進展。7.4對勞動生產(chǎn)率的提高預(yù)測住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)在工程建設(shè)中的應(yīng)用，將會對提高住宅建設(shè)的使用功能、工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量起到積極的作用。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高了住宅的科技含量，使住宅的質(zhì)量有了較大的改善，同時提高了住宅的附加值，使房產(chǎn)銷售得以加速運轉(zhuǎn)。盡管建安造價提高了，但其在總房價構(gòu)成中一般不足5％。剪力墻結(jié)構(gòu)、現(xiàn)澆樓板等結(jié)構(gòu)形式在多、高層住宅中的運用，可提高結(jié)構(gòu)的安全度，使住宅空間可適當(dāng)靈活布置。同時，住宅的使用壽命與結(jié)構(gòu)的自然壽命也差不多保持同步，從而使樓盤具有增值性。采取輕質(zhì)空心磚隔墻和減小隔墻的幾何尺寸，可減輕建筑的自重、提高居室的實際使用面積，建筑節(jié)能近30％。采納工廠集中攪拌商品混凝土澆筑和泵送技術(shù)，既保證了工程的施工質(zhì)量，同時還幸免了現(xiàn)場施工攪拌混凝土帶來的環(huán)境污染，降低了勞動強度、提高了施工工業(yè)化程度、縮短工期10％以上，提高工效20％左右。三層中空玻璃塑鋼門窗的采納，可達到節(jié)能、保溫隔熱、降低噪聲的綜合效果。戶型的多樣化，豐富了住戶的空間，增強了功能分區(qū)和增加了空間的私密性，提高了住宅的附加值，同時也增添了居室的生活情趣，提高了住房的利用率和住宅開發(fā)的檔次。住宅的新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置提升了居住環(huán)境的品質(zhì)和銷售的附加值，提升住宅的檔次和和品牌形象。標(biāo)準(zhǔn)化、配套化、施工現(xiàn)場裝配化的實施，可縮短工期，提高工效，降低建筑垃圾量。小區(qū)的智能化治理，如計量收費、安全防范、設(shè)備智能監(jiān)控、家庭現(xiàn)代化通訊等，可提高勞動生產(chǎn)率，營造安全、文明、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，從而提高居民的生活質(zhì)量。7.5先進科技成果轉(zhuǎn)化率的提高預(yù)測本項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工及物業(yè)治理上采納了一系列成套新技術(shù)和新產(chǎn)品時代和住宅的科技含量大幅增加開發(fā)出來的產(chǎn)品在使用功能、工程質(zhì)量、環(huán)境愛護差不多上黑龍江省乃至全國屈指可數(shù)的，從而使先進科技成果轉(zhuǎn)化率大幅提高，大大增加建筑產(chǎn)品的附加值。

8工程項目財務(wù)經(jīng)濟8.1總投資估算1、投資估算依據(jù)《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》（2000年）；《黑龍江省建筑安裝工程預(yù)算定額》（2000年）；《黑龍江省建筑安裝工程費用定額》黑建筑價[2006]16號文；大慶工程造價信息（2010年）；國家計委、建設(shè)部計價格[2002]10號文《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》；國家計委計投資（1999）1340號《國家計委關(guān)于加強對差不多建設(shè)大中型項目概算中“價差預(yù)備費”治理有關(guān)問題的通知》；估算中的有關(guān)稅金和費用按大慶市的現(xiàn)行規(guī)定計取。2、投資估算本項目投資估算包括土地費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、治理費、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用、不可預(yù)見費等各項費用；詳見投資估算表。

總投資估算表序號項目名稱建設(shè)規(guī)模m2經(jīng)濟指標(biāo)元/m2投資額（萬元）備注一建安工程費用154410.242579.8739835.81㈠住宅項目131170.2028945.741住宅131170.202000.0026234.042采購電梯1400.0025萬元/部3樁基礎(chǔ)131170.20100.001311.70其中：97元/m2為樁基礎(chǔ)；3元/m2為樁基檢測費用㈡商業(yè)3418.952000.00683.79㈢公建項目19821.096191.611公建1079.541800.00194.323地下車庫及泵房等18741.553200.005997.30㈣小配套費用154410.24260.004014.67二二類費用16544.841土地成本9449.502規(guī)劃、勘查、設(shè)計費536.59①規(guī)劃154410.246.0092.65②地質(zhì)勘查42.48③設(shè)計費154410.2426401.473監(jiān)理費39835.810.80%318.694工程造價咨詢費300.005施工圖審查16.536配套費154410.24165.002547.777規(guī)費1374.25①人防設(shè)施建設(shè)費154410.2484.001297.05②消防設(shè)施建設(shè)費154410.245.0077.218天然氣入戶費1038戶1056元/戶109.619有線電視入戶費1356696.0081.4010測繪、檢測78.5011土地估價15.0012環(huán)境評價17.0013銷售費用1200.0014現(xiàn)場其他項目費用300.00包括：售樓處、指揮部、場地平坦、土方回填運輸、臨時水暖電及售