重慶市商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告

PAGEPAGE822007重慶市商品住宅市場(chǎng)年度報(bào)告第一章市場(chǎng)綜述 4、政策 4、央行5次加息7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 4、房貸新政:央行收緊房貸的信貸管理通知 5、物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)” 6、《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》 7、《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 8、《物權(quán)法》 9、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》 10、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》 10、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 11、《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》 11、市政動(dòng)態(tài) 11、商品房市場(chǎng)概況 14、供求關(guān)系 14、供應(yīng)分析 15、成交分析 15、成交體量分析 15、成交均價(jià)分析 17第二章區(qū)域市場(chǎng) 18、渝中區(qū) 18、渝中區(qū)房地產(chǎn)2007年概況 18、土地交易情況 18、商品房成交情況 19、商品房成交均價(jià)走勢(shì) 19、2007年1-11月份渝中區(qū)成交面積分析 20、每月成交總金額比較 21、成交均價(jià)對(duì)成交面積的影響 21、成交戶型占比分析與成交價(jià)格段占比分析 22、新增商品房面積分析 23、小結(jié) 26、南岸區(qū) 26、南岸區(qū)2007年度房地產(chǎn)概況 26、土地成交情況 27、商品房成交情況分析 29、價(jià)格分布狀況 29、南岸1-11月成交面積分析 30、每月成交總金額比較 31、成交均價(jià)對(duì)成交面積的影響 32、成交戶型占比分析與成交價(jià)格段占比分析 33、新增商品房面積分析 34、小結(jié) 38、江北區(qū) 38、商品住宅市場(chǎng)分析 38、2007年1月—12月11日商品住宅供求關(guān)系 38、2007年1月—12月11日江北新增住宅走勢(shì) 39、2007年江北區(qū)10月商品住宅新增供應(yīng)戶型配比詳情 39、2007年江北區(qū)商品住宅成交量走勢(shì) 40、2007年江北區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì) 41、土地市場(chǎng)分析 41、重點(diǎn)關(guān)注 43、渝北區(qū) 44、商品住宅市場(chǎng)分析 44、2007年1月—12月11日商品住宅供求關(guān)系 44、2007年1月—12月11日渝北新增住宅走勢(shì) 45、2007年渝北區(qū)10月商品住宅新增供應(yīng)戶型配比詳情 46、2007年渝北區(qū)商品住宅成交量走勢(shì) 46、2007年渝北區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì) 47、土地市場(chǎng)分析 48、重點(diǎn)關(guān)注 53、沙坪壩區(qū) 54、市場(chǎng)綜述 54、土地供應(yīng)分析 54、土地供應(yīng)一覽 54、供應(yīng)區(qū)域分析 56、供求分析 56、供應(yīng)分析 57、成交分析 58、成交量分析 58、成交均價(jià)分析 59、九龍坡區(qū) 59、市場(chǎng)綜述 59、土地供應(yīng)分析 60、土地供應(yīng)表 60、供應(yīng)區(qū)域分析 63、供求分析 64、供應(yīng)分析 64、成交分析 65、成交量分析 65、成交均價(jià)分析 65、大渡口區(qū) 66、土地市場(chǎng) 66、區(qū)域目前在售樓盤(pán) 68、07年大渡口房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 69、供應(yīng)量分析 69、成交量分析 70、成交面積段分析 71、成交價(jià)格分析 72、成交價(jià)格段分析 72、月度成交總額分析 73、大渡口區(qū)商品住宅購(gòu)房者調(diào)查 74、大渡口區(qū)置業(yè)意向 74、購(gòu)房者區(qū)域認(rèn)同優(yōu)勢(shì) 75、大渡口區(qū)商品住宅升值潛力期望 76、大渡口區(qū)置業(yè)者價(jià)格承受范圍 77、大渡口區(qū)在售樓盤(pán)認(rèn)可度 78第一章市場(chǎng)綜述、政策2007年的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)注定不是不平凡：直轄市剛過(guò)10周歲，又迎來(lái)重慶“試驗(yàn)區(qū)”元年，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨風(fēng)就勢(shì)一路高歌猛進(jìn)。2007年，重慶地產(chǎn)注定是一個(gè)新時(shí)代開(kāi)啟之年，地產(chǎn)業(yè)在重慶的巨大潛力將在未來(lái)幾年得到酣暢體現(xiàn)，而重慶地產(chǎn)江湖注定將在更大血雨腥風(fēng)中一路飛奔！2007重慶地產(chǎn)影響力之10大政策、央行5次加息7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2007年9月15日開(kāi)始，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 0.18個(gè)百分點(diǎn)。由于自2004年10月以來(lái)9次加息，今年以來(lái)五次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，累計(jì)增加成本開(kāi)始明顯。在 2004年10月29日前，申請(qǐng)一筆50萬(wàn)元，20年期的貸款，每月還款為3310.84元；而2007915日后，申請(qǐng)相同的貸款每月需要還4129.46元，每月累計(jì)漲了818.62元；而即使可以享受優(yōu)惠利率，其每月的累積成本也增加了 462.94元。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，前還款的意愿將會(huì)隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。從目前央行持續(xù)對(duì)存貸款加息的情況來(lái)看，未來(lái)不排除繼續(xù)加息的可能。這將給地產(chǎn)商和消費(fèi)者的資金帶來(lái)更大的壓力。目前銀行利息已處于高位運(yùn)行，雖然后期仍會(huì)有加息可能，但加息頻率會(huì)放緩，同時(shí)以提高首付標(biāo)準(zhǔn)，控制貸款條件（特別是對(duì)個(gè)人多套住房及開(kāi)發(fā)商的貸款嚴(yán)控）等方式取代單一的加息。受加息影響的不止購(gòu)房者，大批仍然沒(méi)有擺脫銀行依賴的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在面臨越來(lái)越大的還貸壓力，以及信貸收緊環(huán)境下的資金緊缺。一邊是開(kāi)發(fā)資金緊缺，一邊是購(gòu)房壓力加大。如果說(shuō)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的要素只有這么簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)回調(diào)之日早已到來(lái)。而今年一路狂飆的樓市行情，說(shuō)明另一只金融之手正在“擎肘”加息威力，那就是因人民幣升值預(yù)期引來(lái)的熱錢(qián)沖動(dòng)。對(duì)于大多數(shù)需要資金的開(kāi)發(fā)商和固定資產(chǎn)投資人而言，升值似乎是他們更愿意看到的現(xiàn)象。分析人士指出，受匯率體制的影響，人民幣升值還有一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的時(shí)間，此間熱錢(qián)進(jìn)入熱情將維持高漲。而港股直通車(chē)、股指期貨等政策的謹(jǐn)慎“惜出”，又會(huì)令內(nèi)地市場(chǎng)的流動(dòng)資金 “難出”，資本價(jià)值單線追漲的局面改。一個(gè)典型的證據(jù)是，今年五次加息均沒(méi)有引發(fā)A股大盤(pán)下跌，反而每一次加息都會(huì)帶來(lái)一輪股市牛市，可見(jiàn)流動(dòng)性過(guò)剩和投資渠道單一已令加息影響化之無(wú)形。于是，開(kāi)發(fā)商通過(guò)不斷高漲的股市熱情增發(fā)融資，從另一個(gè)方面解決了資金饑渴。加上宏觀調(diào)控下收緊“地根”的政策，樓市供需矛盾進(jìn)一步加大，最終上演了一騎絕塵的房?jī)r(jià)2007！加息與升值又是一對(duì)互相對(duì)沖的金融工具。高盛大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅就公開(kāi)表示，在人民幣被低估的情形下，貨幣政策的操作空間已極為有限，加息會(huì)拉大中美之間的利差，導(dǎo)致更多的熱錢(qián)涌入。從這一意義上說(shuō)，流動(dòng)性涌入成為加息的另一種成本。眾多地產(chǎn)股分析師因此維持地產(chǎn)股增持評(píng)級(jí)，這似乎也在預(yù)示明年房地產(chǎn)業(yè)的金融大勢(shì)。、房貸新政:央行收緊房貸的信貸管理通知對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言，影響最大的政策莫過(guò)于央行收緊房貸的信貸管理通知，新政要求，已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 (含)以上住的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1倍。外，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%或未取得相關(guān)證件的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款，對(duì)囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理，不得向房企發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款?！斑@個(gè)政策確實(shí)對(duì)樓市走向產(chǎn)生了較大的影響，也會(huì)持續(xù)影響 2008年市。一些有二套以上房屋的購(gòu)房人的資金門(mén)檻確實(shí)抬高了，即便是剛性需求，也在觀望中。”上海一位中介公司高層表示。據(jù)調(diào)查，10月以來(lái)，深圳、廣州、北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)已顯松動(dòng)跡象，成交量更是急速 “晴轉(zhuǎn)陰”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳 10月新房均價(jià)回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。與此同時(shí)，二手房交易量銳減，價(jià)格暴跌。據(jù)深圳市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳二手房交易量 10月下降36.78%，9月的二手房成交價(jià)格比 8月下降47.09%。廣州一邊，10月份住宅成交面積為55萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌18%。北京，11月份一手房成交量日均364套，環(huán)比下降近10%，進(jìn)一步延續(xù)10月7%的跌幅。而上海二手房中介人士則介紹，11月上海二手房銷(xiāo)售量下滑三成……業(yè)內(nèi)人士分析，央行五次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點(diǎn)等一系列政策是導(dǎo)致此輪樓市陰天的影響因素，但各地樓市境況不同，一些地區(qū)可能在觀望結(jié)束和剛性需求的刺激下，于明年初再現(xiàn)樓市 “艷陽(yáng)天。對(duì)此，易居房產(chǎn)研究院的結(jié)論則是，明年樓市基本面將與今年相仿，現(xiàn)有調(diào)控政策的落地執(zhí)行仍是主基調(diào)，但因?yàn)橹芷谛杂绊?，樓市調(diào)控效果真正顯現(xiàn)還有待時(shí)日。、物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”去年十月，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)改革和推進(jìn)物業(yè)稅進(jìn)行研究，并在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，為物業(yè)稅的開(kāi)征積累經(jīng)驗(yàn)。此后，第一批六省市試點(diǎn)區(qū)域消息傳出，有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。專(zhuān)家介紹，盡管征收物業(yè)稅目前還沒(méi)有明確的時(shí)間表，但基本框架已經(jīng)確定：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說(shuō)，把現(xiàn)在買(mǎi)房子時(shí)需交的稅，放到買(mǎi)房子后按年交。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在北京、深圳、重慶等幾個(gè)城市試點(diǎn)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。國(guó)稅總局官員此前表示，目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)征稅存在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，房、地分設(shè)稅種，計(jì)稅依據(jù)不合理，對(duì)房地產(chǎn)征收的稅費(fèi)比較多等問(wèn)題。開(kāi)征物業(yè)稅，不僅有利于各類(lèi)企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，也有利于解決房和地分別征稅帶來(lái)的稅制不規(guī)范等一系列問(wèn)題，并可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在穩(wěn)定器。 “大家都想著來(lái)價(jià)格上漲帶來(lái)的好處，同時(shí)又不支付物業(yè)持有成本，這就鼓勵(lì)了投資性需求的膨脹。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱此前評(píng)價(jià)，開(kāi)征物業(yè)稅將有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；并穩(wěn)定政府稅收來(lái)源，避免 “土地政”。但是，此次納入的安徽等地專(zhuān)家仍表示，雖然已經(jīng)進(jìn)入試點(diǎn)，省內(nèi)全面開(kāi)征物業(yè)稅條件仍不成熟。其中起征點(diǎn)設(shè)計(jì)、免稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率等技術(shù)問(wèn)題還需要征求各方面意見(jiàn)。即使開(kāi)始征收，也不會(huì)所有房產(chǎn)一并征收，有可能從大面積戶型開(kāi)始征收，且征收比例較小。、《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》回顧2007年，土地市場(chǎng)的整治，特別是加大閑置土地的清理、處置一役打得非常艱苦。經(jīng)過(guò)去年“國(guó)六條”后半年多的房地產(chǎn)調(diào)控，閑置土地問(wèn)題一度有所緩和。以致于今年4月，國(guó)土資源部在下達(dá) 2007年全國(guó)土地利用計(jì)劃時(shí)，更多強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地總量”。但實(shí)際情況是，全國(guó)各地的土地閑置問(wèn)題依然嚴(yán)重。在 9月，國(guó)土資源不得不下發(fā)了《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，要求加大對(duì)閑置土地特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域土地閑置的處置力度。根據(jù)該通知的要求，各地要嚴(yán)格按照《閑置土地處置辦法》和《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》等文件中有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。如土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%收；依法可以無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回；對(duì)于違法審批而造成土地閑置的，要在今年年底前完成清退等。另外根據(jù)要求，各地要在 2008年6月底之前，閑置土地清理處置情況上報(bào)國(guó)土資源部。而10月，國(guó)土資源部再次作出指示，要求各地控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)宗數(shù)，吸引更多中小開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)，防止部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。同時(shí)國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，開(kāi)發(fā)商付清全部出讓價(jià)款后才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。并且，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人再次強(qiáng)調(diào)，各地要保證并優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地；對(duì)沒(méi)有完成廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房年度供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地；對(duì)收回的閑置土地，也要優(yōu)先安排用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。上述一系列的通知要求，讓今年各地閑置土地清理、處置的力度不斷加大。無(wú)形之中，給那些仍在囤地的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大壓力。值得注意的是，北京、深圳、廣州等房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的“出頭鳥(niǎo)”，其國(guó)土管理部門(mén)在處理閑置上更有一些實(shí)際舉措和懲罰動(dòng)作，曝光于“媒光燈”下的閑置土地越來(lái)越多，使得這一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)聞到些許“勝利的味道”。、《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》今年對(duì)于土地市場(chǎng)的“深層次”管理，財(cái)稅手段的多次使用無(wú)疑是劃時(shí)代的。如自1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理并實(shí)施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫(kù)”。與此同時(shí)，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》公布，修改后的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，將每平方米年稅額在1988年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高了 2倍，征收范圍也擴(kuò)大到外商投資企業(yè)外國(guó)企業(yè)。隨后，1月25日，國(guó)稅總局出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，拉開(kāi)了土地增值稅清算的序幕。上述三道“緊箍咒”不僅收緊了開(kāi)發(fā)商的資金鏈，還收緊了政府的錢(qián)袋子，對(duì)于土地市場(chǎng)的健康發(fā)展不言而喻。根據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，上半年土地市場(chǎng)方面的稅收大幅增長(zhǎng)，土地增值稅完成191億元，同比增長(zhǎng)79.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅完成 138億元，同比增57.1%。而去年全年我國(guó)土地增值稅收入為 231億元，城鎮(zhèn)土地使用稅收入為177億元，由此可見(jiàn)，今年我國(guó)在土地財(cái)稅上可謂成效顯著。但對(duì)此，分析人士卻認(rèn)為，雖然稅收增長(zhǎng)幅度明顯，可與快速上漲的房?jī)r(jià)相比，卻是“小巫見(jiàn)大巫”。而開(kāi)發(fā)商完全可以把稅收成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，其高額利潤(rùn)并不會(huì)因此受到嚴(yán)重?cái)D壓。實(shí)際上，雖然很多開(kāi)發(fā)商對(duì)上述政策叫苦不迭，但從目前仍在上漲的房?jī)r(jià)來(lái)看，稅收金額大幅增長(zhǎng)僅僅意味著擠壓了開(kāi)發(fā)商的部分利潤(rùn)給了政府，短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益并未受到較大影響，還需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)實(shí)現(xiàn)平衡。《物權(quán)法》對(duì)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的五大問(wèn)題做了明確的解釋。首先，在土地使用權(quán)期限問(wèn)題上，《物權(quán)法》規(guī)定，市民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿以后可以自動(dòng)續(xù)期。其次，在車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬問(wèn)題上，《物權(quán)法》規(guī)定，社區(qū)停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)自己管理或者聘請(qǐng)物業(yè)管理，物業(yè)公司只能依照合同的約定享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。第三，在相鄰關(guān)系的問(wèn)題上，《物權(quán)法》規(guī)定，建造建筑物不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。第四，在物權(quán)行為和債權(quán)行為的區(qū)分問(wèn)題上，《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第五，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度明確問(wèn)題上，《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得。《物權(quán)法》已于今年 10月1日正式實(shí)施。或許在這部自制定、公布以來(lái)備受關(guān)注的法律實(shí)施之后，我們不會(huì)再看到曾經(jīng)手捧《憲法》在瑟瑟寒風(fēng)中站立數(shù)個(gè)小時(shí)對(duì)抗拆遷的老人，也不會(huì)再出現(xiàn) “最牛的釘子戶”。在《物權(quán)法出臺(tái)實(shí)施的連鎖反應(yīng)下，《住宅法》、增收物業(yè)稅等相關(guān)政策的出臺(tái)明顯加快腳步。、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》從戶籍年限、購(gòu)房者年齡對(duì)申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房人群進(jìn)行規(guī)定，并從家庭人數(shù)、年收入、人均住房面積、家庭總資產(chǎn)四方面對(duì)申購(gòu)人群進(jìn)行多方面考查；并將廉租房購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)明確化。同時(shí)，采取 “三級(jí)審核、兩級(jí)公示”制度確保濟(jì)適用房申請(qǐng)過(guò)程公正?！读庾》勘Ｕ限k法》則進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對(duì)象為 “城市低入住房困難家庭”；廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》則詳細(xì)規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理、價(jià)格管理、準(zhǔn)入及推出管理、監(jiān)督管理等。一方面擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象，使經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象與廉租住房保障對(duì)象相銜接；另一方面規(guī)定嚴(yán)禁以經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后，以補(bǔ)交土地出讓金等方式變相進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，以加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房用地管理，確保經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)。明確規(guī)定購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易；確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)；其次，購(gòu)買(mǎi)滿 5的，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款 .明確了準(zhǔn)入準(zhǔn)出標(biāo)準(zhǔn)，將經(jīng)濟(jì)適用房回歸到 “家庭自身居住”功能，實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的對(duì)接。 11月份出臺(tái)的這一系列與保障性住房相關(guān)的政策、細(xì)則讓老百姓終于“有據(jù)可查、有法可依”。隨著明后兩年大批保障性住房的入市，這些政策也將迎來(lái)最終驗(yàn)收。、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》在今年5月出臺(tái)的《通知》規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過(guò)審批。與此同時(shí)，未來(lái)所有由地方部門(mén)審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。而半年后出臺(tái)的《目錄》則指出，我國(guó)將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。同時(shí)，將“普通住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)”鼓勵(lì)投資類(lèi)別中刪除。連續(xù)兩年對(duì)外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)進(jìn)行限制，再次顯現(xiàn)外資來(lái)勢(shì)洶洶的陣式。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是不是被外資炒熱的？中國(guó)的房?jī)r(jià)到底是不是由外資炒高的？比起老外們，中國(guó)人大概更想弄明白問(wèn)題的答案。溫家寶總理的一番解釋?zhuān)蛟S正是對(duì)“限外令”最好的注釋——“限制外資投資房地產(chǎn)是無(wú)之舉，畢竟好多人還買(mǎi)不起房。 ”、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》《通知》確定了房地產(chǎn)交易監(jiān)管形式，即分賬戶管理。強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開(kāi)立客戶交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)，資金劃轉(zhuǎn)通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行，不得支取現(xiàn)金；明確資金權(quán)屬——屬于交易當(dāng)事人：明確該資金獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，其所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。在一連串中介卷款潛逃的惡性事件之后，資金監(jiān)管政策被 “逼”出臺(tái)。至今日，資金監(jiān)管盡管被強(qiáng)制要求執(zhí)行，但似乎并沒(méi)有得到熱烈反響。或許剛剛發(fā)生不久的“中天事件”能夠令那些怕麻煩的購(gòu)房者有所警醒，使這一政策真正落實(shí)到位?！蛾P(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》國(guó)務(wù)院于6月3日發(fā)布《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》。該通知提出，要對(duì)新建建筑實(shí)施建筑能效專(zhuān)項(xiàng)測(cè)評(píng)，節(jié)能不達(dá)標(biāo)的不得辦理開(kāi)工和竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不準(zhǔn)銷(xiāo)售使用。新標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施將使目前節(jié)約 30%的標(biāo)準(zhǔn)提升至65%，節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的提高將對(duì)宅的居住品質(zhì)、交房標(biāo)準(zhǔn)以及銷(xiāo)售價(jià)格等有極大的提升，但同時(shí)也會(huì)加大住宅的建筑成本投入。、市政動(dòng)態(tài)南岸區(qū)輔仁路下穿道通車(chē)，打通南岸三大堵點(diǎn)輔仁路下穿道，起點(diǎn)位于南岸區(qū)人民醫(yī)院處，下穿江南大道，在二手車(chē)市場(chǎng)處穿出地370164下穿道，形成“十字”交叉，車(chē)輛通過(guò)上、下兩層各行其道。上層的江南大道車(chē)流不受影響，仍然供南坪至四公里方向的車(chē)輛通行；下層的輔仁路下穿道，則可供南岸區(qū)府、四小區(qū)、五小區(qū)方向的車(chē)輛前往四海路、南濱路。點(diǎn)評(píng)：南岸區(qū)自從長(zhǎng)江大橋的交通瓶頸被打開(kāi)后，很大程度上緩解了南岸的交通壓力，并且南岸區(qū)的路橋越來(lái)越發(fā)達(dá)，如菜園壩長(zhǎng)江大橋等。交通的全力改善將吸引更多的消費(fèi)者到南岸居住，有助于該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。嘉華大橋直上高九路，江北到大坪僅5分鐘10235點(diǎn)評(píng)：江北和渝中半島的連接一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)所關(guān)注的重點(diǎn)。自嘉華大橋修建和通車(chē)以來(lái)，北濱路隨即因?yàn)榻煌ǖ拇罅Ω纳贫俅位馃?，而大坪板塊也將不例外，虎頭巖將被更加關(guān)注，特別是協(xié)信阿卡迪亞和協(xié)信云棲谷兩個(gè)中高端項(xiàng)目，尤其將受益并受到市場(chǎng)關(guān)注。重慶菜園壩大橋正式通車(chē)10月29日，菜園壩長(zhǎng)江大橋正式通車(chē)。菜園壩大橋全長(zhǎng)1866米，其中主橋長(zhǎng)800886180660/3420度最大（420、起吊最重（420。點(diǎn)評(píng)：菜園壩長(zhǎng)江大橋的通車(chē)緩解了菜園壩、兩路口及南坪的交通擁堵問(wèn)題，同時(shí)也為重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，更多的消費(fèi)者更愿意在交通便捷的情況下選擇距離市區(qū)中心板塊較遠(yuǎn)的性價(jià)比高的項(xiàng)目。隨著交通的全面改善，重慶組團(tuán)中心式居住模式將有所改變，向周邊區(qū)域或板塊擴(kuò)散。南坪中心轉(zhuǎn)盤(pán)改造公布具體施工計(jì)劃11月下旬動(dòng)工114640途汽車(chē)站至農(nóng)機(jī)公司路口一段將全封閉施工。5325天楊路年內(nèi)改成六車(chē)道再修兩立交直通高速路為減輕沙坪壩中心區(qū)商圈沉重的交通壓力，新增的天楊路快速干道將于年內(nèi)開(kāi)工拓寬成雙向六車(chē)道，并擬在渝長(zhǎng)高速立交（往大學(xué)城方向）處、巖口（沙區(qū)黨校旁）增加兩座立交。天楊路拓寬改造工程竣工后，沙坪壩核心區(qū)的交通將明顯緩解，讓現(xiàn)在經(jīng)過(guò)沙坪壩三峽廣場(chǎng)的過(guò)境車(chē)輛又有新的通道，可直上環(huán)線高速，并緩解楊公橋收費(fèi)站的交通壓力。隨著天楊路改造完工，楊公橋到天星橋通行時(shí)間僅需5分鐘左右，與現(xiàn)在需要20分鐘相比，將省時(shí)15分鐘左右。江北城市政道路一、二標(biāo)段驗(yàn)收合格74.215.5—324—6道。市場(chǎng)特征：2007年重慶市商品房市場(chǎng)供需矛盾在市場(chǎng)套內(nèi)新增入市量、成交量同比增長(zhǎng)的情形下，成交均價(jià)大幅度上漲，尤其是“618”之后成交量成交均價(jià)的大幅度上揚(yáng)對(duì)07年重慶商品住宅市場(chǎng)形成了重要影響。07年重慶市商品住宅供求表萬(wàn)平方米20015007年重慶市商品住宅供求表萬(wàn)平方米2001501005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市供應(yīng)量54.518.777.61321015592.938.459.980.676.825.3全市成交量82.646.880.510012210317117018290.411480.8全市供應(yīng)量全市成交量重慶市商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)和成交比例為1:1.65。本年商品房的新增入市量812.17萬(wàn)平方米，套內(nèi)成交量1342.56萬(wàn)平方米，本年的新增供應(yīng)體量仍然低于市場(chǎng)成交體量，供求矛盾在一定程度上依然緊張。全市供應(yīng)量54.全市供應(yīng)量54.4518.7277.55132100.655.0292.8938.3659.8780.6476.7725.291月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0萬(wàn)平方米1401201008060402007年重慶商品住宅供應(yīng)表全市供應(yīng)量2007812.171％，06-07（438.35）7-12（373.82萬(wàn)平方米，在“618”10應(yīng)量。、成交分析11月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市成交量 82646838045100412161033170616961817904111438084 全市成交均價(jià)3424324131833209343134643585382340154143433444170050020100040150060200080250010030001203500 140400016045001805000200元/平方米萬(wàn)平方米07年重慶市商品住宅成交情況全市成交量 全市成交均價(jià)、成交體量分析07年重慶市商品住宅成交量萬(wàn)平方米07年重慶市商品住宅成交量萬(wàn)平方米200150100500全市成交量80.811490.418217017110312210080.546.882.6全市成交量12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月四季度325.25萬(wàn)平方米24%521.93萬(wàn)平方米39%209.88萬(wàn)平方米16%285.5米,21%07年重慶市商品住宅季度成交量對(duì)比20071342.560.66本年市場(chǎng)成交量起伏較大，影響本年市場(chǎng)成交量的主要因素為：第一，新特區(qū)成立以來(lái)，重慶由區(qū)域市場(chǎng)躍進(jìn)為全國(guó)市場(chǎng)，大量投資者看好投資并帶動(dòng)本地客戶恐慌性購(gòu)房，市場(chǎng)6521.93萬(wàn)平方米，占本年總成交量的39%，隨后由于政策因素的影響，市場(chǎng)觀望氣氛日漸濃郁，第四季度成交量縮減至285.5萬(wàn)平方米。07年重慶市商品住宅成交均價(jià)元/平方米5000400007年重慶市商品住宅成交均價(jià)元/平方米5000400030002000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市成交均價(jià)342432413183320934313464358538234015414343344417全市商品住宅成交總額全市商品住宅成交總額億元80.0060.0040.0020.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市成交金額28.215.125.632.241.735.861.164.872.937.449.535.7全市成交金額四季度198.96億元39%69.06億元14%109.71億元,22%122.68億元25%07年重慶市商品住宅成交金額季度對(duì)比表20073727/11.73%。07500.4112.48%610息發(fā)布以來(lái)，樓市成交均價(jià)開(kāi)始了直線攀升。市場(chǎng)新增供應(yīng)產(chǎn)品特別是商品住宅的高價(jià)位供應(yīng)體量持續(xù)增加，從市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格段來(lái)看，5500～6500/平方米之間的產(chǎn)品體量環(huán)比上漲近三成，這也是導(dǎo)致本年成交價(jià)格直線攀升的原因之一。第二章區(qū)域市場(chǎng)、渝中區(qū)、渝中區(qū)房地產(chǎn)2007年概況2007年是重慶乃至整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不平凡的一年。在年初經(jīng)歷一段時(shí)間的調(diào)整后，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了 6-9月份商品房成交量快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)求，成交價(jià)格節(jié)節(jié)攀升等一系列的現(xiàn)象。房地產(chǎn)迎來(lái)一股購(gòu)買(mǎi)投資熱潮。就其原因在于2007年6月18號(hào)重慶成為城鄉(xiāng)結(jié)合新型示范區(qū)，以及重慶自轄 10周年以來(lái)重慶經(jīng)濟(jì)取得的良好發(fā)展等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)空政策的出臺(tái)，上演了一幕由政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者為主角的拉鋸10月份以后成交量顯著下降。渝中區(qū)作為重慶的主城核心區(qū)域由于可供開(kāi)發(fā)的土地資源有限，所以成交量在主城各區(qū)中偏低。1-11月份建筑面積總成交量為 73.12萬(wàn)平米；成交總金額為24.52億元；建筑面積成交均價(jià)為 3353元/平米；新增商品房面積為 29.42萬(wàn)平米。、土地交易情況2007年渝中區(qū)土地成交情況土地位置用途土地面積建筑規(guī)模(m2)競(jìng)得單位競(jìng)得時(shí)間成交價(jià)平均價(jià)格（萬(wàn)元/平米）平米(萬(wàn)元)渝中黃花園C分區(qū)C29-6-1、C29-8號(hào)土地用途為二類(lèi)居住、商業(yè)、金融業(yè)24794136367協(xié)信集團(tuán)2007-12-18540000.3960長(zhǎng)江二路174號(hào)250000935000龍湖地產(chǎn)集團(tuán)2007-8-103025000.3235渝中區(qū)石油路1號(hào)二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè)、小學(xué)191400674700恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司2007-8-61627840.2413渝中區(qū)大楊石組團(tuán)J分區(qū)J03-3-2/02宗地化龍橋拆遷安置房815648936重慶永基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007-6-1620700.0423渝中區(qū)李子壩四村宗地二類(lèi)居住兼容公建710942654重慶長(zhǎng)帆地產(chǎn)發(fā)展有限公司2007-4-527000.0633渝中區(qū)鵝嶺正街176號(hào)公建274510940.67重慶市鵝嶺酒店有限責(zé)任公司2007-2-167870.0719渝中區(qū)太平門(mén)大碼頭宗地住宅、公建702542319重慶大唐盛世房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007-1-1044890.1060合計(jì)4912291890916.75293300.279920074912291890916.72799174（后工地塊）2500009350003235/1（技學(xué)院地塊）1914006747002413/200789.86%塊可以成片開(kāi)發(fā)的大宗土地。由此可以看出渝中區(qū)域在今后推出的商品房推出的商品房?jī)r(jià)格還將有進(jìn)一步的提升。在未來(lái)的商品房推出的價(jià)格以及戶型都將很大程度上受到這兩宗土地的影響。、商品房成交情況、商品房成交均價(jià)走勢(shì)45004500400035003547430002500200015001000500033033263286031231 2 3 4567891038363144297732613142均價(jià)(建面元\平米)月份渝中區(qū)商品房成交均價(jià) 7月以前漲幅比較平緩，1月到7月建面每平米增長(zhǎng)284元，增長(zhǎng)9.9%。從7月份開(kāi)始漲幅比較明顯。7月到11月建面每平米增長(zhǎng)1021元，增長(zhǎng)32.5%。1月到11月建面每平米增長(zhǎng)1305元，增長(zhǎng)45.63%。期間由于6月18號(hào)重慶成為新經(jīng)濟(jì)特區(qū)，區(qū)縣以及市外購(gòu)房團(tuán)看好重慶市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多潛在客戶以及投資性客戶也涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致重慶商品房?jī)r(jià)格全面飄升。、20071-112007年1月-11月成交面積走勢(shì)圖1411.3211.32成交面積(萬(wàn)平米)10864 20

2.51

884.51

5.45

4.65

1212.9188.56.71

4.051 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11成交面積(萬(wàn)平米)月份成交面積(萬(wàn)平米)渝中區(qū)商品房2007年總成交量為73.12萬(wàn)平米。7月以前每月成交量在4-5萬(wàn)平米左右。3月成交量達(dá)到8萬(wàn)平米，這渝中區(qū)在3月期間連續(xù)推出三大盤(pán)有關(guān)，包括：3月17號(hào)推出的康德糖果盒社區(qū)、324331社區(qū)。7-9912.91618號(hào)重慶成為新經(jīng)濟(jì)特區(qū)，區(qū)縣以及市外購(gòu)房團(tuán)看好重慶市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多潛在客戶以及投資性客戶也涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致成交量快速飆升。 9月商品房成交量大幅下滑，到11月份成交量只有4.05萬(wàn)平米。這是由于政府相繼對(duì)貸款的多次提息，增加第二套房首付比例，推出《經(jīng)濟(jì)適用房管理?xiàng)l理》 《廉租房管理法，以及央行的緊縮銀根政策、還有即將推出的《物業(yè)稅》等都對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱起到了抑制作用，特別是讓購(gòu)房者看到了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。但是從商品房的成交情況可以看出，消費(fèi)者對(duì)商品房的剛性需求還存在，這一時(shí)段消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商還處在相互對(duì)峙階段。并且與開(kāi)發(fā)商的故意捂盤(pán)有一定的關(guān)系。每月成交金額占成交總額百分比圖7%5%3%每月成交金額占成交總額百分比圖7%5%3%10%10%6%20%7%6%11%15%12345678910113、7、8、910%、15%、11%、20%，456%。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11均價(jià)建面元1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11均價(jià)建面元平米28603142297731233261330331443263354738364165成交面積萬(wàn)平米)451251 8 4515454651132851291671405月份202511000500044054654514511500654567120008858103144314229773123286030002500123263354732613303350038361132400014416512914500成交均價(jià)與成交面積走勢(shì)圖比較均價(jià)(建面元\平米) 成交面積(萬(wàn)平米)平米)成交面積(萬(wàn)平米)107-910114165、成交戶型占比分析與成交價(jià)格段占比分析成交戶型比例圖（以10月為例分析）不同戶型所占成交金額分析(萬(wàn)元)1545.1,11%4001.89,28%2528.21,18%70以下70-9090-120120-1502210.05,16%150以上3897.82,27%由圖可以看出渝中區(qū)商品房的成交情況為：70平米以下的占比最高，達(dá)到28%15027%，其中以協(xié)信阿卡迪亞社區(qū)為主的樓盤(pán)推出超大戶型樓盤(pán)對(duì)大戶型成交量有很大的貢獻(xiàn)。其他戶型占比比較平均。3000-350073000-3500773%3500-40002004%2500-30003081%4000-45001493%4500-5000654%2000-2500080%1500-2000759%1500以下008%5000以上1149%2007年10月渝中區(qū)商品房住宅價(jià)格段分布由圖可知，2500-4000（建筑面積元/平米）占據(jù)購(gòu)房的主流價(jià)格段，占比為：50.85%25008.47450018.03%4000/平米左右。、新增商品房面積分析2006年10月-2007年10新增商品房供應(yīng)量：221225341000 2950 1122492112096001214714006242072新增供應(yīng)量新增樓盤(pán)個(gè)數(shù)2月3月4月5月6月7月8月9月10月2007年12001112月6年2006年10月－2007年10月新盤(pán)上市分析個(gè)萬(wàn)平方米12 45410 358 3256 24 152 1050 0200610-20071036.0320073、415.94盤(pán)提供了很大的商品房供應(yīng)量。每月新增面積與成交面積比較圖每月新增面積與成交面積比較圖每月新增面積與成交面積比較圖1412.911211.211.321088.586.716面積(萬(wàn)平米)4.5144.925.454.514.653.412.512.954.053.012.2520.720.960 000123456月份7891011成交面積(萬(wàn)平米) 新增面積(億元)月份1234567891011成交面積(萬(wàn)平米)4.512.5184.515.454.6511.38.512.916.714.05新增面積(億元)0.7204.9211.20.9602.9502.253.413.01圖上數(shù)據(jù)反映：20061020071139.0411173.12200610342007111034.082007年1-10月成交面積與2006年同期成交面積比較(套內(nèi)面積萬(wàn)平米)時(shí)間段2007年1-102006年1-10同期對(duì)比成交面積(萬(wàn)平米)596442648772↓8.1%2007年1-10月份比2006年同期下降8.1%，是主城各區(qū)中成交量唯一下降的區(qū)域。在20071-1113土地越來(lái)越少，導(dǎo)致樓盤(pán)以及商品房供應(yīng)偏低，對(duì)整個(gè)渝中區(qū)域內(nèi)的成交面積造成很大的影響。樓盤(pán)名稱(chēng)：物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)地址物業(yè)類(lèi)別物業(yè)價(jià)格開(kāi)發(fā)商鳳凰臺(tái)渝中長(zhǎng)江路51號(hào)高尚住宅不詳重慶鈞華置業(yè)發(fā)展有限公司金江大廈渝中區(qū)文化街1號(hào)小戶型5300元/平方米均重慶典華物業(yè)發(fā)展有限公司V8區(qū)渝中大坪醫(yī)學(xué)院路商住樓5400元/平方米均重慶永緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南方新城蘋(píng)果派渝中高九路南方新城普通住宅4890元/平方米均重慶南方集團(tuán)有限公司協(xié)信云棲谷渝中大坪六店子虎頭巖（協(xié)信阿卡迪亞旁）高尚住宅5200元/平方米均重慶協(xié)信控股集團(tuán)阿卡迪亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司蘭波紅城麗景渝中大坪長(zhǎng)江二路39號(hào)(紅樓賓館旁)普通住宅4800元/平方米均重慶蘭波房屋開(kāi)發(fā)有限公司天鴻國(guó)際渝中大溪溝河街75號(hào)(大溪溝輕軌車(chē)站旁)其它4500元/平方米均重慶市萬(wàn)康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司,重慶天華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司CASA卡薩國(guó)際公寓渝中一號(hào)橋旁公寓7200元/平方米均重慶和信實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司重慶藝?yán)史康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江灣國(guó)際花都渝中大坪紅樓賓館往肖家灣方向前行50米進(jìn)入花園洋房5300元/平方米均旭慶房產(chǎn)協(xié)信阿卡迪亞渝中大坪六店子虎頭巖365米山頂別墅10000元/平方米均重慶阿卡迪亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金銀苑渝中大坪金銀灣(渝洲新都旁)普通住宅4640元/平方米均重慶昂內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江風(fēng)雅居渝中南紀(jì)門(mén)普通住宅不詳康德糖果盒渝中肖家灣出城方向車(chē)站旁普通住宅3800元/平方米均康德集團(tuán)·正軒地產(chǎn)、小結(jié)20077-920071-1145.63%13052500-400050。85。在戶型成交方面，7028%，150平米以上的大戶型占總成交量的27%，兩種戶型占比達(dá)到55%，1741、南岸區(qū)、南岸區(qū)2007年度房地產(chǎn)概況58927置業(yè)者，抑或是炒房客，都出現(xiàn)了不同程度的觀望。6民提前購(gòu)房也是主要原因。但經(jīng)過(guò)3擋在市場(chǎng)之外，同時(shí)投資成本加大也促使部分投資者放棄炒房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的購(gòu)房者也將出現(xiàn)分流，投資需求減弱，自住需求成為市場(chǎng)主力。而在目前情況下，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)只剩自住需求，市場(chǎng)活力將大大減弱，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)。1-11258.8392.16167.793561、土地成交情況南岸2007年土地成交情況分析土地位置用途土地面積建筑規(guī)模(m2)競(jìng)得單位競(jìng)得時(shí)間成交價(jià)平均建面價(jià)格(元/平米)平米(萬(wàn)元)南岸區(qū)彈子石組團(tuán)C分區(qū)C1-C4、C6-C9、C11、G1號(hào)宗地樂(lè)等5649122099256重慶嘉江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007-11-147500000.3572南岸區(qū)南坪組團(tuán)A1-4/02、B8-2/02號(hào)宗地二類(lèi)居住2697595945.4公司2007-9-21122480.1277南岸區(qū)南坪G宗地商業(yè)、住宅31097248776（集團(tuán)）限公司2007-7-3185500.0344DD4-4/03號(hào)宗地二類(lèi)居住1577275754重慶昕暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007-7-3136230.0478南岸區(qū)南坪仰天窩、花果、建設(shè)宗地綠地、83201332804公司2007-7-13142600.0428道路南岸區(qū)彈子石組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A4-1、4-2、6、7-1、7-2號(hào)宗地類(lèi)住共綠政辦化娛路等143489245084重慶美心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007-8-13207910.0848南岸區(qū)四公里二塘組團(tuán)N1-8/02宗地二類(lèi)居住兼容商業(yè)507938092.5限公司2007-9-1228160.0739南岸區(qū)南坪組團(tuán)G15/01、G17-1/01、G17-2/01宗地商業(yè)、二類(lèi)居住、綠地112707485509.5重慶市康德實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司2007-5-25303420.0625南岸區(qū)長(zhǎng)生橋新塘村鎮(zhèn)紅花園社宗地二類(lèi)居住832529137.5公司2007-4-248630.02961819南岸區(qū)茶園FF21-4/01宗地二類(lèi)居住49652130497（集團(tuán)）限公司2007-2-622970.017601937南岸區(qū)楊家山片區(qū)宗地居住、商業(yè)、綠地、市政設(shè)施等16449133213802（南岸司2007-2-82453040.0763G分區(qū)G6-3/01、G6-4/01宗地居住、商業(yè)1157265484重慶奧源建設(shè)發(fā)展有限公司2007-2-820730.0317GG8-4-1/03宗地居住、商業(yè)1709368324公司2007-1-3139000.0571E1/02、E5-2/02、E5-3/02宗地居住、商業(yè)、綠地94369419866.5重慶佑山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007-1-24122800.0292南岸區(qū)茶園A1/01綠地等10958751429290重慶魯能英大置業(yè)有限公司2006-12-31656310.0459南岸區(qū)南坪G地居住、公建、防護(hù)綠地1025643105公司2007-1-1131750.0737DD1-1/01號(hào)宗地商業(yè)、住宅557814039公司16010.114合計(jì)39208659034766.411797540.13062007年1-11月南岸區(qū)土地總成交面積 3920865平米，可提供商品房建筑面積9034766.4平米，成交金額達(dá)到 1179754萬(wàn)元，平均每平米可建筑面積達(dá)到1306元。其中彈子石區(qū)域包括：南岸區(qū)彈子石組團(tuán)CC1-C4、C6-C9、C11、5649122099256DD4-4/031577275754AA4-1、4-2、6、7-1、7-2143489，可提供商品房面積達(dá)到245084平米?？偣┑孛娣e達(dá)到724173平米，占總供地面積的18.47%。其余分布在茶圓新區(qū)、環(huán)南平區(qū)域、四公里區(qū)域。南岸經(jīng)過(guò)今年土地的供應(yīng)后未來(lái)土地放量會(huì)比較少，茶園新區(qū)已經(jīng)沒(méi)有土地，在南濱路也無(wú)地塊，現(xiàn)在的主城中心土地也差不均價(jià)(建面元\平米)多出讓完畢，剩余廣陽(yáng)壩區(qū)域規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)，這里會(huì)有少量的配套用地供應(yīng)。均價(jià)(建面元\平米)、商品房成交情況分析2007年1-11月份成交均價(jià)走勢(shì)圖5000450040002007年1-11月份成交均價(jià)走勢(shì)圖5000450040003500300025002000150010005000月份均價(jià)(建面元\平米)4697385834783093 3023 3169 3075 35602997 312328061234567891011均價(jià)(建面元\平米)30932806302331692997307531233478469738583560南岸區(qū)商品房成交均價(jià) 7月以前漲幅比較平緩，1月到7月建面每平米增長(zhǎng)30元，增長(zhǎng)0.97%。從7月份開(kāi)始漲幅比較明顯。7月到9月建面每平米增長(zhǎng)1574元，增長(zhǎng)50.4%。7-9月價(jià)格偏高，這是由于在這段時(shí)間銷(xiāo)售占主力的樓盤(pán)價(jià)格普遍偏高，從而造成價(jià)格的結(jié)構(gòu)性偏高。 1月到11月建面每平米增長(zhǎng)557元，增長(zhǎng)18.01%。期間由于6月18號(hào)重慶成為新經(jīng)濟(jì)特區(qū)，區(qū)縣以及市外購(gòu)房團(tuán)看好重慶市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多潛在客戶以及投資性客戶也涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致重慶商品房?jī)r(jià)格全面飄升。、南岸1-11月成交面積分析新增供應(yīng)量成倍增長(zhǎng)和成交量大幅回落。自6月以來(lái)，由于重慶直轄10年和川渝新經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立的利好，恐慌性購(gòu)房引發(fā)了樓市銷(xiāo)售的“井噴”，6月以來(lái)成交量一直持續(xù)成交面積(萬(wàn)平米)高位振蕩，6-92006市場(chǎng)新增供應(yīng)嚴(yán)重失衡狀態(tài)，本月為了迎接下月的房交會(huì)新一輪推盤(pán)大規(guī)模開(kāi)始，供求失衡的情況開(kāi)始緩和。成交面積(萬(wàn)平米)2007年1-11月份成交面積圖6053.425040 39.2430 27.08 24.4421.220.96 21.712014.13 14.6810.0511.92100 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11成交面積(萬(wàn)平米)14.1310.0511.9214.6821.220.9639.2427.0853.4224.4421.71月份成交面積(萬(wàn)平米)南岸區(qū)商品房2007年總成交量為258.83萬(wàn)平米。7月以前每月成交量在10-20萬(wàn)平米左右。7-9月成交量呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，其中9月達(dá)到頂點(diǎn)，成交量為119.74萬(wàn)平米。這是由于整個(gè)重慶乃至全國(guó)大的房地產(chǎn)環(huán)境的影響，特別是重慶自轄十周年所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力以及重慶本身商品房?jī)r(jià)格與沿海及各大同類(lèi)城市之間存在差價(jià)并且在6月18號(hào)重慶成為新經(jīng)濟(jì)特區(qū)，區(qū)縣以及市外購(gòu)房團(tuán)看好重慶市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多潛在客戶以及投資性客戶也涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致成交量快速飆升。 10月商品房成交量大幅下滑，到11月份成交量只有21.74萬(wàn)平米。這是由于政府相繼對(duì)貸款的多次提息，增加第二套房首付比例，推出《經(jīng)濟(jì)適用房管理?xiàng)l理》 《廉租房管辦法，以及央行的緊縮銀根政策、還有即將推出的《物業(yè)稅》等都對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱起到了抑制作用，特別是讓購(gòu)房者看到了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。但是從商品房的成交情況可以看出，消費(fèi)者對(duì)商品房的剛性需求還存在，這一時(shí)段消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商還處在相互對(duì)峙階段。并且與開(kāi)發(fā)商的故意捂盤(pán)有一定的關(guān)系。、每月成交總金額比較每月所占比例(億元)每月所占比例(億元)8% 5%3%4%10%5%7%7%28%13%10%12345678910119月成交金額最高，占總成交金額的 28%，其次是7月占成交金額的13%，8、10月都占到成交金額的 10%，4個(gè)月成交金額占到總金額的 61%，從成交額占比可以反映出7-10月重慶商品房成交的火暴程度。、成交均價(jià)對(duì)成交面積的影響2007年1-11月份成交均價(jià)對(duì)成交面積的的影響圖5000 4697 604000 38583560 503478 53423093 3169 392428063023 29973075 4030003123 302000 2708 2444212 2096 21014681000 141310051192 100 01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11均價(jià)建面元平米)30932806302331692997307531233478469738583560成交面積萬(wàn)平米)1413100511921468212209639242708534224442171月份均價(jià)(建面元\平米) 成交面積(萬(wàn)平米)640蕩，10953.421001011交量卻大幅下滑，這一現(xiàn)象是由于市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)6-9月份的黃金時(shí)間段后，商品房剩余量不是很大，并且政府相繼推出的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始起到影響作用。6938.66,6938.66,25%70以下3943.87, 70-9014% 90-120120-150150以上9555.55,33%4754.1,17%2978.01,11%成交金額(萬(wàn)元)戶型成交分析：按戶型劃分的成交套數(shù)分布看，120-150平米戶型成交金額最大，達(dá)到成交金額的33%，其次是90到120平米的戶型成交情況比較好占到成交金額的25%。90平米以下的小戶型占比也達(dá)到31%，可以看出市場(chǎng)對(duì)小戶型以及120以上大戶型的需求比較旺盛。特別是小戶型，在未來(lái)的南岸商場(chǎng)將被作為主流推出，在12月最新推出的一米陽(yáng)光將作為未來(lái)南岸小戶型的代表，受到市場(chǎng)需求的追捧。商品房成交價(jià)格段占比分析：4000-45004000-45002833% 350040002652%1500-2000073%2000-2500151%2500-3000253%3000-3500580%4500-50001122%1500209%5000以上2128%2007年10月南岸區(qū)住宅成交價(jià)格段分析4000/平方米成為了成交價(jià)格的“分水嶺”4000/平方米以下的產(chǎn)品成交量明顯低于上月，成交均價(jià)高于套內(nèi)4000/5000/平方米的產(chǎn)品成交比重增長(zhǎng)了7.35％，直接拉動(dòng)了本月的區(qū)域成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)。成交主力也由原來(lái)的套內(nèi)3500-4000元/平方米跨到4000-4500元。、新增商品房面積分析1141144118109102352212451572016148682412513935127865187537新增量新盤(pán)個(gè)數(shù)單位：個(gè)1210864202月3月4月5月6月7月8月9月10月2007年1200611月12月年10302520151050200610200710月南岸區(qū)住宅新增供應(yīng)量走勢(shì)200610-200710192.7420073、4、5、1094.2面積(萬(wàn)平米)2007年1月-11月商品房新增量與當(dāng)月成交量比較面積(萬(wàn)平米)南岸新增商品房供應(yīng)量與當(dāng)月成交量比較圖6053.42504039.243027.0823.5 22.1 24.521.2 20.96 20.1244.121.71201014.135.3710.052.514.68 15.711.926.148.6815.10123 4 5 6 7 891011月份成交面積(萬(wàn)平米)新增面積(萬(wàn)平米)圖上數(shù)據(jù)反映：200610200711207.84111258.8320061050.991-11200610-20071120061050.991-113、4、5于當(dāng)月成交面積。2007年1-10月成交面積與2006年同期成交面積比較(套內(nèi)面積萬(wàn)平米)時(shí)間段2007年1-102006年1-10同期對(duì)比成交面積(萬(wàn)平米)24044791216887↑97.6%20071-10200697%2006200771167.7920072007年南岸新開(kāi)樓盤(pán)資料：物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)地址物業(yè)類(lèi)別物業(yè)價(jià)格開(kāi)發(fā)商山語(yǔ)映像南岸茶園新區(qū)E組團(tuán)普通住宅2400元/平方米均重慶禾家物業(yè)發(fā)展有限公司東海星洲11中附近東海長(zhǎng)洲旁普通住宅4700元/平方米均重慶東海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司亞太商谷南岸重慶國(guó)際會(huì)展中心寫(xiě)字樓6800元/平方米均渝能集團(tuán)、天津融創(chuàng)集團(tuán)一米陽(yáng)光南岸融僑半島與騎龍山莊之間普通住宅不詳南方東銀置地有限公司鑫隆達(dá)金色家園區(qū)光電大道（龍湖觀山水斜對(duì)面）普通住宅3700元/平方米均重慶鑫隆達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司騎龍經(jīng)典南岸南坪西路68（騎龍山莊旁）高尚住宅5500元/平方米均重慶新坐標(biāo)置業(yè)有限公司美夢(mèng)城真南岸學(xué)府大道69號(hào)高尚住宅5480元/平方米均重慶天景置業(yè)有限公司上新山水南岸上新街前進(jìn)村88號(hào)普通住宅3600元/平方米均重慶合和創(chuàng)建置業(yè)發(fā)展有限公司宏聲新座南岸南城大道(四小區(qū))與花園路的交匯處高尚住宅5000元/平方米均宏聲房地產(chǎn)/經(jīng)開(kāi)區(qū)房地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南岸南坪珊瑚村其它不詳萬(wàn)達(dá)集團(tuán)富力現(xiàn)代廣場(chǎng)南岸彈子石新街59號(hào)(11中旁)普通住宅6400元/平方米均重慶富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江南世家南岸南坪經(jīng)開(kāi)10高尚住宅4350元/平方米起重慶海港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司渝安金港尚城南岸彈子石洋人街附近高尚住宅4350元/平方米均重慶渝安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司巨成龍灣南岸經(jīng)開(kāi)區(qū)青龍路8號(hào)(麥德龍斜對(duì)面)普通住宅4600元/平方米均重慶市巨成房地產(chǎn)有限公司坡嶺頓小鎮(zhèn)南岸茶園新城區(qū)世紀(jì)大道(玉馬路10號(hào))別墅270萬(wàn)元/套起廣萬(wàn)地產(chǎn),重慶天龍房地產(chǎn)有限公司鑫茂源E時(shí)代南岸四公里青龍路(教育學(xué)院對(duì)面)小戶型5380元/平方米起重慶鑫茂源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司慶隆南山高爾夫國(guó)際社區(qū)區(qū)（1）別墅7000元/平方米均慶隆屋業(yè)/眾誠(chéng)物業(yè)融僑蘋(píng)果城南岸重慶工商大學(xué)南花湖校區(qū)旁普通住宅4800元/平方米均重慶融僑置業(yè)發(fā)展有限公司駿逸第一江岸南岸經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南坪丹龍路16號(hào)高尚住宅6000元/平方米均重慶隆鑫地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司陽(yáng)光匯南岸南濱路商住樓5500元/平方米均洋世達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司同景國(guó)際城行政中心對(duì)面花園洋房3600元/平方米均重慶同景置業(yè)有限公司渝能?chē)?guó)際南岸學(xué)府大道51(工商大學(xué)旁)高尚住宅4300元/平方米均重慶渝能晨陽(yáng)置業(yè)有限公司競(jìng)地溯源閣南岸南城大道南湖路23號(hào)(南坪中學(xué)旁)普通住宅3880元/平方米均重慶競(jìng)地實(shí)業(yè)有限公司武夷濱江南岸南濱路高尚住宅7000元/平方米均重慶武夷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司陽(yáng)光100國(guó)際新城南岸南濱路朝天門(mén)廣場(chǎng)對(duì)岸高尚住宅7500元/平方米均重慶渝能壹佰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司洋河南濱花園南岸南濱宏聲路普通住宅4700元/平方米均重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司上海城南岸南坪西路32(金臺(tái)大廈斜對(duì)面)普通住宅6500元/平方米均重慶嘉發(fā)實(shí)業(yè)有限公司南城好旺街new南岸南坪南城大道28號(hào)商鋪25000元/平方米均重慶緣佳物業(yè)管理有限公司潤(rùn)安五月花房(已售完)南岸海棠溪煙雨堡31號(hào)普通住宅4000元/平方米均重慶潤(rùn)安置業(yè)有限公司靜悅山水(已售完)南岸南濱路煙雨公園旁（喜來(lái)登旁）普通住宅3700元/平方米均重慶躍龍物業(yè)發(fā)展有限公司長(zhǎng)青湖茶花小鎮(zhèn)(已售完)南岸茶園新城世紀(jì)大道右側(cè)花園洋房2600元/平方米均天龍地產(chǎn)斌鑫辰光華府(已售完)南岸南坪東路44普通住宅3500元/平方米均重慶斌鑫集團(tuán)金陽(yáng)羅馬假日(已售完)南岸經(jīng)開(kāi)區(qū)青龍路36號(hào)高尚住宅3500元/平方米均重慶潤(rùn)邦置業(yè)有限公司雅典匯(已售完)南岸體育中心旁（海棠曉月溫泉度假村正對(duì)面）普通住宅3500元/平方米起重慶繼善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、小結(jié)2007年南岸區(qū)商品房市場(chǎng)總體成交量大幅上升，成交量在7-9月達(dá)到高峰。成交均價(jià)在2007年度每月遞增，1-11月份增幅達(dá)到18.01%，建面每平米增加557元。在戶型成交方面，70平米以下的小戶型占總成交量的31%，150平米以上的大戶型占總成交量的兩種戶型占比達(dá)到64%，表明南岸區(qū)域內(nèi)對(duì)小戶型和大戶型需求較好。2007年1-11月南岸區(qū)土地總成交面積 3920865平米，可提供商品房建筑面積 9034766.4平米。在未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上南岸區(qū)商品房還將有很大量的推出。在價(jià)格上面將有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，畢竟 2007年南岸土地可建筑面積的成本是沒(méi)平米 1306元，與渝中和江北等區(qū)相比，還是比較有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。、江北區(qū)、商品住宅市場(chǎng)分析22.413.919.522.413.919.55.371.969.9810.46.321.614.225.519.411.77.9111.23套內(nèi)成交量7.445.8211.916新增供應(yīng)量12.74.8118 151月2月3月4月5月6月7月8月9月 10 11 120萬(wàn)平方3020102007年1月—12月江北區(qū)商品住宅供求關(guān)系圖新增供應(yīng)量 套內(nèi)成交量2007年1月至12月11日止，江北區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量為140.36萬(wàn)平方米，套內(nèi)累計(jì)成交體量155.61萬(wàn)平方米，市場(chǎng)新增供應(yīng)量和成交量的比例為0.90：1。從上圖可以看到，2月是成交量最低的一月，以后逐月上升，主要成交量來(lái)自于5—9月份，由于受“試驗(yàn)區(qū)”效應(yīng)影響，加之7月之后江北區(qū)的住宅供應(yīng)逐月減少，市場(chǎng)出現(xiàn)了供不求的旺銷(xiāo)情況。由于5—8月的空前成交量，也提前消耗了部分購(gòu)買(mǎi)力 ，加之銀行放貸務(wù)超額完成，10月后成交量明顯回落，11月以后成交量持續(xù)低迷。、200711211萬(wàn)平方

2007年江北區(qū)新增住宅走勢(shì)圖302030201001月2月3月4月5月6月7月8月9月10 11 12新增供應(yīng)量12748118 1522413919553719699810463 新推樓盤(pán)數(shù) 4 2 4 4 9 7 8 3 2 4 6 61086420新增供應(yīng)量 新推樓盤(pán)數(shù)新增供應(yīng)量 新推樓盤(pán)數(shù)200759121號(hào)”2市銷(xiāo)售旺季與房交會(huì)時(shí)間直接關(guān)聯(lián)，供應(yīng)量也相應(yīng)增加。3、4、5、10、11106、7、8、200710（因數(shù)據(jù)缺損，以10月數(shù)據(jù)為例）戶型面積段（㎡）套數(shù)占比一房32121.81%二房58940.01%三房35424.05%躍層20814.13%二房二房,40.01三房,24.05一房,21.81躍層,14.132007年江北10月商品房戶型配比10147255－7324.059010·北國(guó)風(fēng)光和富力·海洋廣場(chǎng)所提供，而躍14.13％的市場(chǎng)占有額，新增供應(yīng)住宅的多樣化將吸引購(gòu)房者目光，同時(shí)也增加了供應(yīng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。、20072007年1月—12月江北區(qū)商品住宅成交量走勢(shì)圖萬(wàn)平方3025套內(nèi)成交量20套內(nèi)成交量151050從上面走勢(shì)圖可以很清晰的看到，2007年商品房成交量波動(dòng)明顯，5—9月份成交量92.28萬(wàn)方，占全年總成交量的59.3%，較去年同期增長(zhǎng)數(shù)倍。重慶設(shè)立“城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”消息一經(jīng)公布，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，外地炒房團(tuán)及重慶周邊區(qū)縣購(gòu)房者蜂涌而至，造成成交飆升。購(gòu)買(mǎi)力提前的過(guò)度消耗，也導(dǎo)致今年的“金九銀十”較往年顯得一些“慘淡” 。由于交量大幅上升，各大銀行都超額完成放貸，大多銀行在11月已停止放貸，加上購(gòu)房者的理性回歸，11月，12月樓市低迷。、2007元6000500040003000200010000

2007年1月—12月江北區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖5383951409842574255538395140984257425545384072350836273505 384930341月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交均價(jià)3508362735053034384939514098425742554538407253882007CBD，未來(lái)的江北區(qū)可能就是今天的浦東，區(qū)域的投資價(jià)值決定了住宅市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，雖然有小幅度的波動(dòng)，但并不足為奇，高端物業(yè)的成交量的增長(zhǎng)和低價(jià)產(chǎn)品成交量占比的萎縮是使該區(qū)保持在較高價(jià)段的重要原因。第二，試驗(yàn)區(qū)效應(yīng)對(duì)江北區(qū)成交均價(jià)影響尤為明顯，多5—91000200073041.8307.61300接增加也是房?jī)r(jià)依然攀升，11、12、土地市場(chǎng)分析以下是2007年土地成交明細(xì)土地位置 用途 土地建筑規(guī)模 競(jìng)得單位 競(jìng)得時(shí)間成交價(jià)出讓方式江北區(qū)江北城B02-1、B03-

面積

率

（萬(wàn)元）重慶豐盈房1、B03-2、B04-1、B04-3、B05-1、B05-3號(hào)宗地

商住 93126

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

07-9-24254000拍賣(mài)江北區(qū)石馬河街居住、防護(hù)江北區(qū)石馬河街居住、防護(hù)重慶世家地道下花園處宗地30425≤106347.9產(chǎn)發(fā)展有限07-7-135545.0掛牌責(zé)任公司江北區(qū)江北城重慶成大置B16-1號(hào)宗地商業(yè)金融業(yè)11587≤6773407-6-614889.0掛牌江北區(qū)觀音橋組重慶世家地團(tuán)H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)二類(lèi)居住 5769≤21048 產(chǎn)發(fā)展有限07-4-251458.0掛牌H07-1宗地公司重慶市渝通居住 7530≤26320公路工程總07-4-261130.0掛牌公司江北區(qū)大石壩重慶皇冠建37216≤102508設(shè)開(kāi)發(fā)有限07-5-306100.0拍賣(mài)區(qū)G20-8/02號(hào)宗業(yè)、居住地江北區(qū)寸灘街道茅溪村原大井灣二類(lèi)居住、 ≤263877133627 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有07-3-914672.0掛牌限公司江北區(qū)華新街華 重慶光耀物≤396372新村區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)片居住、商業(yè)82359 業(yè)發(fā)展有限07-1-2416056.0掛牌區(qū)宗地 公司重慶市金科江北區(qū)石馬河街居住、公實(shí)業(yè)集團(tuán)弘道石子山村原坪291553按規(guī)劃要求07-3-2232900.0掛牌上社和堰塘灣社公共交通、發(fā)有限公司江北區(qū)大石壩街重慶東海房道下石門(mén)1號(hào)宗142390≤398602地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有07-2-625519.0掛牌平方米地限公司觀音橋組團(tuán)K分居住 2465