深圳城市更新(舊改)操作流程完整版課件

舊改基礎(chǔ)(jīchǔ)分享（上）

共四十七頁(yè)舊改基礎(chǔ)(jīchǔ)分享共四十七頁(yè)舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮(zhèn)(chéngzhèn)、舊廠(chǎng)房、舊村莊共四十七頁(yè)舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮(zhèn)(chéngzhèn)、舊廠(chǎng)容積率可調(diào)基礎(chǔ)投資大開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)規(guī)劃有彈性與前瞻性各區(qū)自治政策復(fù)雜調(diào)整頻繁操作難度大利益方眾多談判成本高信息不對(duì)稱(chēng)不公開(kāi)一事一議成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜按建面計(jì)算土地成本返還面積多不可銷(xiāo)售體量大區(qū)位條件優(yōu)溢價(jià)高城市更新（包括(bāokuò)舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）城市更新分類(lèi)(fēnlèi)及特點(diǎn)綜合整治類(lèi)功能改變類(lèi)拆除重建類(lèi)不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能,改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施共四十七頁(yè)容積率可調(diào)各區(qū)自治利益方眾多信息不對(duì)稱(chēng)成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜返還面積多相關(guān)(xiāngguān)政府機(jī)構(gòu)市領(lǐng)導(dǎo)小組：市查違辦和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市統(tǒng)籌和重大事項(xiàng)決策主管部門(mén)：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)（如國(guó)土委第一直屬管理局），具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督區(qū)政府及其相關(guān)職能部門(mén)：如區(qū)城市更新辦,組織研究，計(jì)劃的受理、審查及申報(bào)；組織專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制、初審和申報(bào)，確認(rèn)改造(gǎizào)實(shí)施主體；共四十七頁(yè)相關(guān)(xiāngguān)政府機(jī)構(gòu)市領(lǐng)導(dǎo)小組：共四十七頁(yè)第一部分(bùfen)：拆除重建類(lèi)城市更新共四十七頁(yè)第一部分(bùfen)：拆除重建類(lèi)城市更新共四十七頁(yè)基本概念拆除(chāichú)重建類(lèi)城市更新條件：符合基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善/環(huán)境惡劣/存在重大安全隱患/現(xiàn)狀明顯不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情形之一，且通過(guò)綜合整治或者功能改變難以有效改造的按實(shí)施主體分類(lèi)(fēnlèi)：1、權(quán)利主體自行實(shí)施，單一權(quán)利主體自行實(shí)施，或者多個(gè)權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個(gè)權(quán)利主體后由其實(shí)施。2、市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施，權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場(chǎng)主體后由其實(shí)施。3、合作實(shí)施，城中村改造項(xiàng)目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與單一市場(chǎng)主體通過(guò)簽訂改造合作協(xié)議合作實(shí)施。4、政府組織實(shí)施，政府通過(guò)公開(kāi)方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接實(shí)施共四十七頁(yè)基本概念拆除(chāichú)重建類(lèi)城市更新條件：共四十七頁(yè)基本概念城市更新單元(dānyuán)拆除重建城市更新單元：為拆除重建活動(dòng)劃定的相對(duì)成片區(qū)域基本單位：落實(shí)目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位多個(gè)項(xiàng)目：一個(gè)(yīɡè)城市更新單元可包含一個(gè)(yīɡè)或多個(gè)更新項(xiàng)目共四十七頁(yè)基本概念城市更新單元(dānyuán)拆除重建城市更新單元：流程(liúchéng)：四大階段第一階段：報(bào)計(jì)劃第二階段：報(bào)規(guī)劃第三階段：確定實(shí)施主體第四階段：取得土地使用出讓(chūràng)合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證共四十七頁(yè)流程(liúchéng)：四大階段第一階段：報(bào)計(jì)劃共四十七頁(yè)第一階段：申報(bào)城市更新單元(dānyuán)計(jì)劃前提全市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃中劃定的拆除重建類(lèi)城市更新單元，未劃入單元的且滿(mǎn)足條件的自行擬定更新單元確定申報(bào)主體，由其組織展開(kāi)申報(bào)：權(quán)利主體（如村委會(huì)等）/權(quán)利主體委托的單一市場(chǎng)主體（個(gè)人或企業(yè)）/市、區(qū)政府相關(guān)部門(mén)改造意愿征集：?jiǎn)我粰?quán)利主體同意；2/3面積、數(shù)量，多地塊的4/5面積；申報(bào)材料準(zhǔn)備：申報(bào)表/更新單元范圍圖紙/現(xiàn)狀權(quán)屬/建筑物信息/改造意愿書(shū)/照片；審批過(guò)程：區(qū)更新辦核對(duì)資料（5個(gè)工作日）——區(qū)更新辦資格(zīgé)認(rèn)定、核查、綜合判斷（20個(gè)工作日）——報(bào)送主管部門(mén)，審查資料，按批次統(tǒng)籌形成更新計(jì)劃草案，并公示不少于10天——報(bào)市政府審批——審批通過(guò)后5個(gè)工作日內(nèi)公示流程共四十七頁(yè)第一階段：申報(bào)城市更新單元(dānyuán)計(jì)劃前提流程共四第一階段：申報(bào)城市更新單元(dānyuán)計(jì)劃流程(liúchéng)第一階段目的與成功標(biāo)志共四十七頁(yè)第一階段：申報(bào)城市更新單元(dānyuán)計(jì)劃流程(liú第二階段：申報(bào)(shēnbào)城市更新單元規(guī)劃(通常需耗費(fèi)1~2年)流程(liúchéng)準(zhǔn)備工作：申請(qǐng)核查土地及建筑物信息申報(bào)主體向主管部門(mén)申請(qǐng)核查單元內(nèi)土地及建筑物信息，主管部門(mén)20個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)果函復(fù)申報(bào)主體，并形成地塊和建筑物信息匯總編制規(guī)劃方案并報(bào)批：申報(bào)主體委托具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制城市更新單元規(guī)劃方案，報(bào)送主管部門(mén)；在更新單元計(jì)劃公告之日起一年內(nèi)完成，逾期未完成的，主管部門(mén)可以按有關(guān)程序進(jìn)行更新單元計(jì)劃清理，將該城市更新單元調(diào)出計(jì)劃主管部門(mén)審查：申報(bào)材料符合內(nèi)容和技術(shù)要求的，主管部門(mén)向區(qū)更新辦征求規(guī)劃目標(biāo)及方向、配建責(zé)任、實(shí)施分期等方面意見(jiàn)意見(jiàn)，涉及產(chǎn)業(yè)的應(yīng)征求市產(chǎn)業(yè)部門(mén)關(guān)于產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)定位等方面意見(jiàn)，對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)10個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面回復(fù)主管部門(mén)；草案公示：主管部門(mén)收到相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)10個(gè)工作日內(nèi)，形成草案，并公示不少于30天，公示結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)推動(dòng)審議，涉及改變法定圖則強(qiáng)制性?xún)?nèi)容的還應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)單元規(guī)劃公示：經(jīng)批準(zhǔn)后，主管部門(mén)5個(gè)工作日內(nèi)在本部門(mén)網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行公告，并將相關(guān)內(nèi)容函告區(qū)城市更新職能部門(mén)，更新單元規(guī)劃的批準(zhǔn)視為已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制和修改，是相關(guān)行政許可的依據(jù)共四十七頁(yè)第二階段：申報(bào)(shēnbào)城市更新單元規(guī)劃(通常需耗費(fèi)第二階段(jiēduàn)：城市更新單元規(guī)劃流程(liúchéng)第二階段成果共四十七頁(yè)第二階段(jiēduàn)：城市更新單元規(guī)劃流程(liúch第三階段：確定單一實(shí)施(shíshī)主體流程(liúchéng)區(qū)政府組織制定更新單元實(shí)施方案，并落實(shí)實(shí)施包括更新單元內(nèi)項(xiàng)目基本情況、進(jìn)度安排、單一主體形成指導(dǎo)方案、搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案、搬遷及建筑物拆除進(jìn)度安排、監(jiān)管措施等相關(guān)內(nèi)容形成單一主體：1、權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價(jià)入股成立或者加入公司。2、權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。3、權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購(gòu)方收購(gòu)4、合作項(xiàng)目，市場(chǎng)單一主體還需與村委簽訂合作協(xié)議5、舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)政府公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體，市場(chǎng)主體與所有業(yè)主簽訂搬遷協(xié)議后形成單一主體實(shí)施主體資格認(rèn)證：?jiǎn)我恢黧w向區(qū)城市更新職能部門(mén)申請(qǐng)實(shí)施主體資格確認(rèn)，區(qū)政府城市更新職能部門(mén)10個(gè)工作日內(nèi)完成審查，并進(jìn)行不少于7天的公示，發(fā)放實(shí)施主體確認(rèn)文件項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議：區(qū)城市更新職能部門(mén)與實(shí)施主體簽訂，明確公建配套義務(wù)、搬遷義務(wù)、進(jìn)度安排及時(shí)限、資金監(jiān)管等事項(xiàng)共四十七頁(yè)第三階段：確定單一實(shí)施(shíshī)主體流程(liúché注：搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議(xiéyì)相關(guān)1、搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定內(nèi)容：補(bǔ)償方式/補(bǔ)償金額和支付期限/回遷房屋的面積、地點(diǎn)和登記價(jià)格/搬遷期限/過(guò)渡方式和過(guò)渡期限/協(xié)議生效的時(shí)間和條件等相關(guān)事項(xiàng)。2、應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受，并在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)注銷(xiāo)之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)及注銷(xiāo)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)委托書(shū)；沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件及房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受的聲明書(shū)3、公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證/搬遷人報(bào)區(qū)城市更新職能部門(mén)備案共四十七頁(yè)注：搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議(xiéyì)相關(guān)共四十七頁(yè)第三階段：確定單一(dānyī)實(shí)施主體第二階段主要(zhǔyào)成果：通過(guò)收購(gòu)/搬遷協(xié)議等形式形成單一主體確定單一實(shí)施主體共四十七頁(yè)第三階段：確定單一(dānyī)實(shí)施主體第二階段主要(zhǔ第四階段：建筑物拆遷并取得建設(shè)(jiànshè)用地規(guī)劃許可證建筑物拆除搬遷人被確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體并在區(qū)政府的組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除，并及時(shí)向區(qū)城市更新職能部門(mén)申請(qǐng)就建筑物拆除情況進(jìn)行確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)登記注銷(xiāo)：建筑物拆除后，搬遷人向房地產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的注銷(xiāo)登記申請(qǐng)建設(shè)用地審批：建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷(xiāo)工作完成后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)持實(shí)施主體確認(rèn)文件、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、相關(guān)土地權(quán)屬證明文件等材料，就城市更新單元規(guī)劃確定由實(shí)施主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地及地下空間，向主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地審批交地價(jià)(dìjià)，取得土地使用權(quán)出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證：主管部門(mén)在批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)用地后與實(shí)施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)共四十七頁(yè)第四階段：建筑物拆遷并取得建設(shè)(jiànshè)用地規(guī)劃許可地價(jià)計(jì)收1、拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過(guò)4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)2、拆除重建類(lèi)的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以?xún)?nèi)(yǐnèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。3、拆除重建類(lèi)的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的，原有合法建筑面積以?xún)?nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)共四十七頁(yè)地價(jià)計(jì)收共四十七頁(yè)第四階段主要成果(chéngguǒ)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同五大證之一，建設(shè)用地規(guī)劃許可證五大證：建設(shè)用地規(guī)劃(guīhuà)許可證，建設(shè)工程規(guī)劃(guīhuà)許可證國(guó)有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷(xiāo)售許可證共四十七頁(yè)第四階段主要成果(chéngguǒ)五大證：建設(shè)用地規(guī)劃(g未完待續(xù)開(kāi)發(fā)搬遷補(bǔ)償政府(zhèngfǔ)利益分成公建移交……共四十七頁(yè)未完待續(xù)共四十七頁(yè)工改歷史背景工改項(xiàng)目分類(lèi)工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說(shuō)明(shuōmíng)增值收益說(shuō)明小結(jié)工改專(zhuān)題(zhuāntí)共四十七頁(yè)工改歷史背景工改專(zhuān)題(zhuāntí)共四十七頁(yè)工改歷史背景工改項(xiàng)目(xiàngmù)分類(lèi)工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說(shuō)明增值收益說(shuō)明1共四十七頁(yè)工改歷史背景1共四十七頁(yè)城市更新棚戶(hù)村更新工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)工改發(fā)展(fāzhǎn)階段隨著社會(huì)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)升級(jí),舊改由之前(zhīqián)的城市更新階段進(jìn)入一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)階段(產(chǎn)業(yè)升級(jí)使大量的廠(chǎng)房空置，又需要大量新的廠(chǎng)房去支撐升級(jí))，加之在80年代（85-89）簽訂的廠(chǎng)房權(quán)限都是30年的,近年將迎來(lái)續(xù)簽或者升級(jí)的爆發(fā)集中在近兩年,工改項(xiàng)目的爆發(fā)順勢(shì)而生。共四十七頁(yè)城市更新棚戶(hù)村更新工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)工改發(fā)展(fāzhǎn)階段政策(zhèngcè)發(fā)展歷史背景2006200720092014集約用地相關(guān)政策:《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見(jiàn)》《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價(jià)計(jì)算暫行辦法的通知》《深圳市招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定》200820132012工業(yè)升級(jí)相關(guān)政策:《深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見(jiàn)》《深圳市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造總體規(guī)劃綱要(2007-2020)》工業(yè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策:《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意見(jiàn)》《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》《關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造

的工作方法》《工業(yè)樓宇暫行管理辦法》《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)與管理暫行辦法》《深圳市人民政府令（第211號(hào)）深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》放寬城市更新項(xiàng)目的預(yù)售、增值收益現(xiàn)值《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》“6+1”《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》《深圳市創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房意見(jiàn)》《深圳市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則（試行）》《深圳市貫徹執(zhí)行<閑置土地處置辦法>的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓辦法實(shí)施細(xì)則》《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理事宜通知》放寬城市更新項(xiàng)目的預(yù)售、增值收益現(xiàn)值《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓增值收益收繳方案》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》送審稿共四十七頁(yè)政策(zhèngcè)發(fā)展歷史背景2006200720092工改歷史背景工改項(xiàng)目分類(lèi)工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說(shuō)明(shuōmíng)增值收益說(shuō)明2共四十七頁(yè)工改歷史背景2共四十七頁(yè)工改分類(lèi)(fēnlèi)及特點(diǎn)工改類(lèi)型城市更新類(lèi)工改非城市更新類(lèi)工改功能改變類(lèi)工改綜合整治類(lèi)工改拆除重建類(lèi)工改

地塊上有建筑物滿(mǎn)足要求報(bào)城市更新單元拆除重建類(lèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積比例不低于60%舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于15年綜合整治升級(jí)改造類(lèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積比例不低于50%凈地非核心地段共四十七頁(yè)工改分類(lèi)(fēnlèi)及特點(diǎn)城市更新類(lèi)工改非城市更新類(lèi)工工改歷史背景工改項(xiàng)目分類(lèi)工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)(dìjià)補(bǔ)繳說(shuō)明增值收益說(shuō)明3共四十七頁(yè)工改歷史背景3共四十七頁(yè)工業(yè)樓宇定義(dìngyì)范圍工業(yè)樓宇工業(yè)用地混合用地用于工業(yè)生產(chǎn)(含研發(fā))建筑物構(gòu)筑物附屬物共四十七頁(yè)工業(yè)樓宇定義(dìngyì)范圍工業(yè)樓宇工業(yè)用地用于工業(yè)生產(chǎn)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓前提(qiántí)規(guī)定工改類(lèi)型城市更新類(lèi)工改非城市更新類(lèi)工改城市更新重建的工業(yè)樓宇可進(jìn)行預(yù)售工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)后方可轉(zhuǎn)讓、抵押符合《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理(guǎnlǐ)辦法（試行）》規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇,可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)交易或自行交易共四十七頁(yè)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓前提(qiántí)規(guī)定城市更新類(lèi)工改非城市更新工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)讓模式整體(zhěngtǐ)轉(zhuǎn)讓特殊分割轉(zhuǎn)讓適用所有已建成工業(yè)樓宇用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定可分割轉(zhuǎn)讓的城市更新類(lèi)項(xiàng)目改造后形成的工業(yè)樓宇用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確可以分割轉(zhuǎn)讓的,根據(jù)《管理辦法》要求進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓共四十七頁(yè)工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)整體(zhěngtǐ)轉(zhuǎn)讓常規(guī)(chángguī)分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓非城市更新類(lèi)城市更新項(xiàng)目通過(guò)申請(qǐng)協(xié)調(diào)最大可轉(zhuǎn)讓比例為100%土地合同已作約定,按照土地合同約定,一般為50%產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房≥70%補(bǔ)地價(jià)后,通過(guò)申請(qǐng)可轉(zhuǎn)讓配套≤30%配套辦公配套單身宿舍小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施最新的城市更新送審稿提出：占地面積不到1萬(wàn)平米的地塊，具備改造條件的，也可以進(jìn)行城市更新計(jì)劃申報(bào)。共四十七頁(yè)常規(guī)(chángguī)分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓非特殊分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓非城市更新類(lèi)土地合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確約定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，原則上不得分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑵M(mǎn)足(mǎnzú)以下情形的可分割轉(zhuǎn)讓企業(yè)破產(chǎn)清算人民法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行不符合管理政策、環(huán)保要求被有關(guān)主管部門(mén)責(zé)令停產(chǎn)或生效裁判文書(shū)確定停止生產(chǎn)作價(jià)入股自用建筑面積比例不低于50%非自用部分可分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后總部和財(cái)務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用自用建筑面積比例不低于50%非自用部分可分割轉(zhuǎn)讓單一企業(yè)投資建設(shè)的專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇企業(yè)自用確有富余其自用建筑面積比例不低于50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)活動(dòng)滿(mǎn)5年的企業(yè)需購(gòu)買(mǎi)工業(yè)樓宇的已租用部分的工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓為滿(mǎn)足首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市的發(fā)行條件已在證券監(jiān)督管理部門(mén)輔導(dǎo)備案準(zhǔn)備上市的公司需購(gòu)買(mǎi)工業(yè)樓宇的該部分工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓法律、法規(guī)、規(guī)章、市政府規(guī)范性文件規(guī)定及市政府批準(zhǔn)批準(zhǔn)的其他情形共四十七頁(yè)特殊分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓非城市更新類(lèi)企人民法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓小結(jié)分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房≥70%補(bǔ)地價(jià)后,通過(guò)申請(qǐng)可轉(zhuǎn)讓配套≤30%小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套辦公配套單身宿舍非城市更新類(lèi)土地合同已作約定,按照土地合同約定土地合同未作約定或未明確約定自用部份≧50%非自用部份≦50%可轉(zhuǎn)讓共四十七頁(yè)分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓小結(jié)分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓城市更新項(xiàng)目分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)(chǎnquán)確定本條所稱(chēng)工業(yè)樓宇基本單元，是指有固定界限、可獨(dú)立使用且有明確、唯一(wéiyī)編號(hào)（棟號(hào)、室號(hào)等）的樓宇或者特定空間工業(yè)樓宇不可分割轉(zhuǎn)讓以棟為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)可分割轉(zhuǎn)讓以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)共四十七頁(yè)分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)(chǎnquán)確定本條所稱(chēng)工業(yè)樓宇基本單工業(yè)(gōngyè)樓宇受讓人資格受讓人資格(zīgé)非企業(yè)具有居住功能（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）的工業(yè)樓宇配套設(shè)施（一）本通知實(shí)施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；（二）本通知實(shí)施前已簽訂預(yù)售合同并備案且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；（三）經(jīng)房改部門(mén)批準(zhǔn)被納入房改范圍的；（四）市政府批準(zhǔn)的其他情形。（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)取得物權(quán)的；（二）因繼承、受遺贈(zèng)取得物權(quán)的；（三）因共有分割取得物權(quán)的；（四）因政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。企業(yè)依法注冊(cè)登記的企業(yè)符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過(guò)各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)依法進(jìn)行的資格審查且共四十七頁(yè)工業(yè)(gōngyè)樓宇受讓人資格受讓人資格(zīgé)非工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第十條

工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)后方可轉(zhuǎn)讓、抵押。第十一條符合本辦法規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)(jīgòu)公開(kāi)交易或自行交易。第十二條

未經(jīng)分割登記的工業(yè)樓宇依照本辦法規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓的，在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)除提交法律、法規(guī)規(guī)定的辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記所需的材料外，還應(yīng)提交下列材料：（一）規(guī)劃主管部門(mén)出具的樓宇分割改造相關(guān)批準(zhǔn)文件及施工圖圖紙；（二）消防主管部門(mén)出具的樓宇分割消防安全驗(yàn)收合格文件或備案憑證；（三）測(cè)繪部門(mén)出具的樓宇分割測(cè)繪查丈報(bào)告；（四）轉(zhuǎn)受讓方自愿接受本辦法有關(guān)再轉(zhuǎn)讓期限限制、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、增值收益分成規(guī)定的承諾書(shū)。依照本辦法或其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)繳地價(jià)的，申請(qǐng)人還應(yīng)提交已補(bǔ)繳地價(jià)的證明文件。

——《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》

共四十七頁(yè)工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第十條工業(yè)樓宇須在辦理房工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第九條

按照《辦法》規(guī)定進(jìn)行分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方在辦理補(bǔ)繳地價(jià)、簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議的手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)分別提交以下材料：（一）按照《辦法》第四條第二款第（四）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供企業(yè)以其工業(yè)樓宇作價(jià)入股的協(xié)議書(shū)；（二）按照《辦法》第四條第二款第（五）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供由市產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)出具的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移相關(guān)證明；（三）按照《辦法》第四條第二款第（六）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)出具的同意富余部分分割轉(zhuǎn)讓并對(duì)受讓人提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件的書(shū)面意見(jiàn)；（四）按照《辦法》第四條第二款第（七）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供房屋租賃合同及房屋租賃主管部門(mén)出具的連續(xù)租賃滿(mǎn)5年的證明文件；（五）按照《辦法》第四條第二款第（八）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供由證券監(jiān)督管理部門(mén)出具的輔導(dǎo)備案登記憑證；（六）受讓人有準(zhǔn)入條件限制的，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)出具的有關(guān)工業(yè)樓宇受讓人資格的證明文件；土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)確認(rèn)工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓符合《辦法》及本細(xì)則規(guī)定的條件。轉(zhuǎn)讓方按照《辦法》第九條規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的，規(guī)劃國(guó)土主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)核實(shí)該工業(yè)樓宇是否屬于改造后所形成的城市更新項(xiàng)目；轉(zhuǎn)讓方按照《辦法》及本細(xì)則規(guī)定已劃分共有部分與專(zhuān)有部分具體范圍的，規(guī)劃國(guó)土主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)核實(shí)轉(zhuǎn)讓方是否取得經(jīng)審核同意的共有部分與專(zhuān)有部分劃分方案?！?lt;深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）>實(shí)施細(xì)則》

共四十七頁(yè)工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第九條

按照《辦法》規(guī)定進(jìn)工改歷史背景工改項(xiàng)目(xiàngmù)分類(lèi)工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說(shuō)明增值收益說(shuō)明4共四十七頁(yè)工改歷史背景4共四十七頁(yè)地價(jià)補(bǔ)繳時(shí)間(shíjiān)規(guī)定不計(jì)息分期繳交其他標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收首次繳交比例不得低于50%，余款一年內(nèi)交清市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收首次繳交比例不得低于30%，余款一年內(nèi)交清共四十七頁(yè)地價(jià)補(bǔ)繳時(shí)間(shíjiān)規(guī)定不計(jì)息分期繳交其他標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收市場(chǎng)評(píng)估(pínɡɡū)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)評(píng)估由市規(guī)劃國(guó)土委委托市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究(yánjiū)中心按照公開(kāi)、公平的要求組織，項(xiàng)目實(shí)施主體參與，通過(guò)搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定3家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)評(píng)估的組織費(fèi)用和評(píng)估費(fèi)用由項(xiàng)目實(shí)施主體承擔(dān)。=P1+P2+P33X85%P發(fā)展研究中心2P市場(chǎng)機(jī)構(gòu)+P市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)P市場(chǎng)機(jī)構(gòu)=P市發(fā)展研究中心P市場(chǎng)機(jī)構(gòu)三家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估值的算術(shù)平均值P1/P2/P3市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估值市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心評(píng)估值P市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心評(píng)估值共四十七頁(yè)市場(chǎng)評(píng)估(pínɡɡū)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)評(píng)估由市規(guī)劃國(guó)土委委托城市更新類(lèi)地價(jià)(dìjià)補(bǔ)繳說(shuō)明城市更新類(lèi)增加(zēngjiā)建筑面積配套部分：（法定機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)+市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)）*50%*85%銷(xiāo)售配套部分：商業(yè)（按照商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳）其他（按照對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)50%補(bǔ)繳）持有原有合法面積不補(bǔ)繳地價(jià)持有（工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)+辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)）X50%銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)海üI(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)+辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)）*50%產(chǎn)業(yè)用房整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)喊凑展I(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳產(chǎn)業(yè)用房：工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)*50%共四十七頁(yè)城市更新類(lèi)地價(jià)(dìjià)補(bǔ)繳說(shuō)明城市更新類(lèi)增加(zēn非城市更新類(lèi)地價(jià)(dìjià)補(bǔ)繳說(shuō)明配套(pèitào)部分非城市更新類(lèi)產(chǎn)業(yè)用房按公告基準(zhǔn)地價(jià)整體轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)-已繳納的地價(jià)正常分割轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)-已繳納的地價(jià)特殊分割轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)-已繳納的地價(jià)銷(xiāo)售在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)繳持有工改細(xì)則第八條?共四十七頁(yè)非城市更新類(lèi)地價(jià)(dìjià)補(bǔ)繳說(shuō)明配套(pèitào工改歷史背景工改項(xiàng)目分類(lèi)工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)(dìjià)補(bǔ)繳說(shuō)明增值收益說(shuō)明5共四十七頁(yè)工改歷史背景5共四十七頁(yè)增值收益(shōuyì)及扣減總額增值收益，是指轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價(jià)格扣減該工業(yè)樓宇的登記價(jià)及轉(zhuǎn)讓方受讓該工業(yè)樓宇時(shí)已繳納的相關(guān)(xiāngguān)稅費(fèi)后的余額；工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓時(shí)，已按照本辦法規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)的，應(yīng)同時(shí)扣減已補(bǔ)繳的地價(jià)。增值收益＝轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價(jià)格–扣減總金額扣減總金額登記價(jià)取得工業(yè)樓宇相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇相關(guān)稅費(fèi)補(bǔ)繳地價(jià)款工程造價(jià)地價(jià)含印花稅、契稅、登記費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)含營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅、交易服務(wù)費(fèi)共四十七頁(yè)增值收益(shōuyì)及扣減總額增值收益，是城市更新類(lèi)增值收益(shōuyì)額超過(guò)扣減總金額30%未超過(guò)50%的部分，按50%的比例上繳增值收益額超過(guò)扣減(kòujiǎn)總金額50%未超過(guò)100%的部分，按60%的比例上繳增值收益額超過(guò)扣減總金額100%的部分，按100%的比例上繳初始登記后首次轉(zhuǎn)讓免繳增值收益已按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)的工業(yè)樓宇配套設(shè)施(30%)用于安置回遷的工業(yè)樓宇登記至回遷戶(hù)的市政府規(guī)定的其他情形五年內(nèi)五年后增值收益額100%的比例上繳免繳增值收益再次轉(zhuǎn)讓增值收益額未超過(guò)扣減總金額30%的部分，免繳增值收益成交價(jià)格或者計(jì)稅參考價(jià)格（取價(jià)高者）未超過(guò)二萬(wàn)元/平方米的部分，免繳增值收益約定可轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇安置戶(hù)首次轉(zhuǎn)讓可以正確計(jì)算增值收益無(wú)法正確計(jì)算增值收益超過(guò)二萬(wàn)元/平方米但未超過(guò)四萬(wàn)元/平方米的部分，按照25%的比例繳交增值收益超過(guò)四萬(wàn)元/平方米的部分，按照40%的比例繳交增值收益自用部分轉(zhuǎn)讓增值收益額未超過(guò)扣減總金額50%的部分，按50%的比例上繳按照規(guī)定分割并且補(bǔ)繳地價(jià)增值收益額超過(guò)扣減總金額50%的部分，按60%的比例上繳竣工后五年內(nèi)竣工五年后免繳增值收益增值收益說(shuō)明-城市更新類(lèi)共四十七頁(yè)城市更新類(lèi)增值收益(shōuyì)額超過(guò)扣減總金額30%未超增值收益(shōuyì)說(shuō)明-非城市更新類(lèi)非城市更新類(lèi)再次轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)五年內(nèi)五年后增值收益額100%的比例上繳免繳增值收益免繳增值收益不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確轉(zhuǎn)讓規(guī)定可轉(zhuǎn)讓部分/整體轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇及配套設(shè)施首次轉(zhuǎn)讓增值收益額未超過(guò)扣減總金額50%的部分，按50%的比例上繳增值收益額超過(guò)扣減總金額50%的部分，按60%的比例上繳免繳增值收益竣工后五年內(nèi)竣工五年后共四十七頁(yè)增值收益(shōuyì)說(shuō)明-非城市更新類(lèi)非城市更新類(lèi)再次轉(zhuǎn)增值收益(shōuyì)分段計(jì)費(fèi)計(jì)算公式詳解(增值收益額-扣減(kòujiǎn)總額*30%)*50%(扣減總額*50%-扣減總額*30%)*50%+(增值收益額-扣減總額*50%)*60%(扣減總額*50%-扣減總額*30%)*50%+(扣減總額*100%-扣減總額*50%)*60%+(增值收益額-扣減總額*100%)*100%0增值收益額/扣減總額≤30%30%＜增值收益額/扣減總額≤50%50%＜增值收益額/扣減總額≤100%100%＜增值收益額/扣減總額增值收益額/扣減總額≤50%增值收益額/扣減總額>50%增值收益額*50%扣減總額*50%*50%+(增值收益額-扣減總額*50%)*60%適用于:城市更新類(lèi)可以正確計(jì)算增值收益適用于:城市更新類(lèi)/非城市更新類(lèi)自持部分竣工后五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓共四十七頁(yè)增值收益(shōuyì)分段計(jì)費(fèi)計(jì)算公式詳解(增值收益額-扣內(nèi)容(nèiróng)總結(jié)舊改基礎(chǔ)分享。市查違辦和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市統(tǒng)籌和重大事項(xiàng)決策。一個(gè)城市更新單元可包含一個(gè)或多個(gè)更新項(xiàng)目。確定申報(bào)主體，由其組織展開(kāi)申報(bào)：。2、權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。建筑物拆除后，搬遷人向房地產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理(bànlǐ)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的注銷(xiāo)登記。主管部門(mén)在批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)用地后與實(shí)施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于15年共四十七頁(yè)內(nèi)容(nèiróng)總結(jié)舊改基礎(chǔ)分享。市查違辦和城市更新工舊改基礎(chǔ)(jīchǔ)分享（上）

共四十七頁(yè)舊改基礎(chǔ)(jīchǔ)分享共四十七頁(yè)舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮(zhèn)(chéngzhèn)、舊廠(chǎng)房、舊村莊共四十七頁(yè)舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮(zhèn)(chéngzhèn)、舊廠(chǎng)容積率可調(diào)基礎(chǔ)投資大開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)規(guī)劃有彈性與前瞻性各區(qū)自治政策復(fù)雜調(diào)整頻繁操作難度大利益方眾多談判成本高信息不對(duì)稱(chēng)不公開(kāi)一事一議成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜按建面計(jì)算土地成本返還面積多不可銷(xiāo)售體量大區(qū)位條件優(yōu)溢價(jià)高城市更新（包括(bāokuò)舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）城市更新分類(lèi)(fēnlèi)及特點(diǎn)綜合整治類(lèi)功能改變類(lèi)拆除重建類(lèi)不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能,改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施共四十七頁(yè)容積率可調(diào)各區(qū)自治利益方眾多信息不對(duì)稱(chēng)成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜返還面積多相關(guān)(xiāngguān)政府機(jī)構(gòu)市領(lǐng)導(dǎo)小組：市查違辦和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市統(tǒng)籌和重大事項(xiàng)決策主管部門(mén)：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)（如國(guó)土委第一直屬管理局），具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督區(qū)政府及其相關(guān)職能部門(mén)：如區(qū)城市更新辦,組織研究，計(jì)劃的受理、審查及申報(bào)；組織專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制、初審和申報(bào)，確認(rèn)改造(gǎizào)實(shí)施主體；共四十七頁(yè)相關(guān)(xiāngguān)政府機(jī)構(gòu)市領(lǐng)導(dǎo)小組：共四十七頁(yè)第一部分(bùfen)：拆除重建類(lèi)城市更新共四十七頁(yè)第一部分(bùfen)：拆除重建類(lèi)城市更新共四十七頁(yè)基本概念拆除(chāichú)重建類(lèi)城市更新條件：符合基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善/環(huán)境惡劣/存在重大安全隱患/現(xiàn)狀明顯不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情形之一，且通過(guò)綜合整治或者功能改變難以有效改造的按實(shí)施主體分類(lèi)(fēnlèi)：1、權(quán)利主體自行實(shí)施，單一權(quán)利主體自行實(shí)施，或者多個(gè)權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個(gè)權(quán)利主體后由其實(shí)施。2、市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施，權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場(chǎng)主體后由其實(shí)施。3、合作實(shí)施，城中村改造項(xiàng)目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與單一市場(chǎng)主體通過(guò)簽訂改造合作協(xié)議合作實(shí)施。4、政府組織實(shí)施，政府通過(guò)公開(kāi)方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接實(shí)施共四十七頁(yè)基本概念拆除(chāichú)重建類(lèi)城市更新條件：共四十七頁(yè)基本概念城市更新單元(dānyuán)拆除重建城市更新單元：為拆除重建活動(dòng)劃定的相對(duì)成片區(qū)域基本單位：落實(shí)目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位多個(gè)項(xiàng)目：一個(gè)(yīɡè)城市更新單元可包含一個(gè)(yīɡè)或多個(gè)更新項(xiàng)目共四十七頁(yè)基本概念城市更新單元(dānyuán)拆除重建城市更新單元：流程(liúchéng)：四大階段第一階段：報(bào)計(jì)劃第二階段：報(bào)規(guī)劃第三階段：確定實(shí)施主體第四階段：取得土地使用出讓(chūràng)合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證共四十七頁(yè)流程(liúchéng)：四大階段第一階段：報(bào)計(jì)劃共四十七頁(yè)第一階段：申報(bào)城市更新單元(dānyuán)計(jì)劃前提全市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃中劃定的拆除重建類(lèi)城市更新單元，未劃入單元的且滿(mǎn)足條件的自行擬定更新單元確定申報(bào)主體，由其組織展開(kāi)申報(bào)：權(quán)利主體（如村委會(huì)等）/權(quán)利主體委托的單一市場(chǎng)主體（個(gè)人或企業(yè)）/市、區(qū)政府相關(guān)部門(mén)改造意愿征集：?jiǎn)我粰?quán)利主體同意；2/3面積、數(shù)量，多地塊的4/5面積；申報(bào)材料準(zhǔn)備：申報(bào)表/更新單元范圍圖紙/現(xiàn)狀權(quán)屬/建筑物信息/改造意愿書(shū)/照片；審批過(guò)程：區(qū)更新辦核對(duì)資料（5個(gè)工作日）——區(qū)更新辦資格(zīgé)認(rèn)定、核查、綜合判斷（20個(gè)工作日）——報(bào)送主管部門(mén)，審查資料，按批次統(tǒng)籌形成更新計(jì)劃草案，并公示不少于10天——報(bào)市政府審批——審批通過(guò)后5個(gè)工作日內(nèi)公示流程共四十七頁(yè)第一階段：申報(bào)城市更新單元(dānyuán)計(jì)劃前提流程共四第一階段：申報(bào)城市更新單元(dānyuán)計(jì)劃流程(liúchéng)第一階段目的與成功標(biāo)志共四十七頁(yè)第一階段：申報(bào)城市更新單元(dānyuán)計(jì)劃流程(liú第二階段：申報(bào)(shēnbào)城市更新單元規(guī)劃(通常需耗費(fèi)1~2年)流程(liúchéng)準(zhǔn)備工作：申請(qǐng)核查土地及建筑物信息申報(bào)主體向主管部門(mén)申請(qǐng)核查單元內(nèi)土地及建筑物信息，主管部門(mén)20個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)果函復(fù)申報(bào)主體，并形成地塊和建筑物信息匯總編制規(guī)劃方案并報(bào)批：申報(bào)主體委托具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制城市更新單元規(guī)劃方案，報(bào)送主管部門(mén)；在更新單元計(jì)劃公告之日起一年內(nèi)完成，逾期未完成的，主管部門(mén)可以按有關(guān)程序進(jìn)行更新單元計(jì)劃清理，將該城市更新單元調(diào)出計(jì)劃主管部門(mén)審查：申報(bào)材料符合內(nèi)容和技術(shù)要求的，主管部門(mén)向區(qū)更新辦征求規(guī)劃目標(biāo)及方向、配建責(zé)任、實(shí)施分期等方面意見(jiàn)意見(jiàn)，涉及產(chǎn)業(yè)的應(yīng)征求市產(chǎn)業(yè)部門(mén)關(guān)于產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)定位等方面意見(jiàn)，對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)10個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面回復(fù)主管部門(mén)；草案公示：主管部門(mén)收到相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)10個(gè)工作日內(nèi)，形成草案，并公示不少于30天，公示結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)推動(dòng)審議，涉及改變法定圖則強(qiáng)制性?xún)?nèi)容的還應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)單元規(guī)劃公示：經(jīng)批準(zhǔn)后，主管部門(mén)5個(gè)工作日內(nèi)在本部門(mén)網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行公告，并將相關(guān)內(nèi)容函告區(qū)城市更新職能部門(mén)，更新單元規(guī)劃的批準(zhǔn)視為已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制和修改，是相關(guān)行政許可的依據(jù)共四十七頁(yè)第二階段：申報(bào)(shēnbào)城市更新單元規(guī)劃(通常需耗費(fèi)第二階段(jiēduàn)：城市更新單元規(guī)劃流程(liúchéng)第二階段成果共四十七頁(yè)第二階段(jiēduàn)：城市更新單元規(guī)劃流程(liúch第三階段：確定單一實(shí)施(shíshī)主體流程(liúchéng)區(qū)政府組織制定更新單元實(shí)施方案，并落實(shí)實(shí)施包括更新單元內(nèi)項(xiàng)目基本情況、進(jìn)度安排、單一主體形成指導(dǎo)方案、搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案、搬遷及建筑物拆除進(jìn)度安排、監(jiān)管措施等相關(guān)內(nèi)容形成單一主體：1、權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價(jià)入股成立或者加入公司。2、權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。3、權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購(gòu)方收購(gòu)4、合作項(xiàng)目，市場(chǎng)單一主體還需與村委簽訂合作協(xié)議5、舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)政府公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體，市場(chǎng)主體與所有業(yè)主簽訂搬遷協(xié)議后形成單一主體實(shí)施主體資格認(rèn)證：?jiǎn)我恢黧w向區(qū)城市更新職能部門(mén)申請(qǐng)實(shí)施主體資格確認(rèn)，區(qū)政府城市更新職能部門(mén)10個(gè)工作日內(nèi)完成審查，并進(jìn)行不少于7天的公示，發(fā)放實(shí)施主體確認(rèn)文件項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議：區(qū)城市更新職能部門(mén)與實(shí)施主體簽訂，明確公建配套義務(wù)、搬遷義務(wù)、進(jìn)度安排及時(shí)限、資金監(jiān)管等事項(xiàng)共四十七頁(yè)第三階段：確定單一實(shí)施(shíshī)主體流程(liúché注：搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議(xiéyì)相關(guān)1、搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定內(nèi)容：補(bǔ)償方式/補(bǔ)償金額和支付期限/回遷房屋的面積、地點(diǎn)和登記價(jià)格/搬遷期限/過(guò)渡方式和過(guò)渡期限/協(xié)議生效的時(shí)間和條件等相關(guān)事項(xiàng)。2、應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受，并在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)注銷(xiāo)之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)及注銷(xiāo)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)委托書(shū)；沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件及房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受的聲明書(shū)3、公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證/搬遷人報(bào)區(qū)城市更新職能部門(mén)備案共四十七頁(yè)注：搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議(xiéyì)相關(guān)共四十七頁(yè)第三階段：確定單一(dānyī)實(shí)施主體第二階段主要(zhǔyào)成果：通過(guò)收購(gòu)/搬遷協(xié)議等形式形成單一主體確定單一實(shí)施主體共四十七頁(yè)第三階段：確定單一(dānyī)實(shí)施主體第二階段主要(zhǔ第四階段：建筑物拆遷并取得建設(shè)(jiànshè)用地規(guī)劃許可證建筑物拆除搬遷人被確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體并在區(qū)政府的組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除，并及時(shí)向區(qū)城市更新職能部門(mén)申請(qǐng)就建筑物拆除情況進(jìn)行確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)登記注銷(xiāo)：建筑物拆除后，搬遷人向房地產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的注銷(xiāo)登記申請(qǐng)建設(shè)用地審批：建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷(xiāo)工作完成后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)持實(shí)施主體確認(rèn)文件、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、相關(guān)土地權(quán)屬證明文件等材料，就城市更新單元規(guī)劃確定由實(shí)施主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地及地下空間，向主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地審批交地價(jià)(dìjià)，取得土地使用權(quán)出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證：主管部門(mén)在批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)用地后與實(shí)施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)共四十七頁(yè)第四階段：建筑物拆遷并取得建設(shè)(jiànshè)用地規(guī)劃許可地價(jià)計(jì)收1、拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過(guò)4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)2、拆除重建類(lèi)的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以?xún)?nèi)(yǐnèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。3、拆除重建類(lèi)的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的，原有合法建筑面積以?xún)?nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)共四十七頁(yè)地價(jià)計(jì)收共四十七頁(yè)第四階段主要成果(chéngguǒ)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同五大證之一，建設(shè)用地規(guī)劃許可證五大證：建設(shè)用地規(guī)劃(guīhuà)許可證，建設(shè)工程規(guī)劃(guīhuà)許可證國(guó)有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷(xiāo)售許可證共四十七頁(yè)第四階段主要成果(chéngguǒ)五大證：建設(shè)用地規(guī)劃(g未完待續(xù)開(kāi)發(fā)搬遷補(bǔ)償政府(zhèngfǔ)利益分成公建移交……共四十七頁(yè)未完待續(xù)共四十七頁(yè)工改歷史背景工改項(xiàng)目分類(lèi)工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說(shuō)明(shuōmíng)增值收益說(shuō)明小結(jié)工改專(zhuān)題(zhuāntí)共四十七頁(yè)工改歷史背景工改專(zhuān)題(zhuāntí)共四十七頁(yè)工改歷史背景工改項(xiàng)目(xiàngmù)分類(lèi)工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說(shuō)明增值收益說(shuō)明1共四十七頁(yè)工改歷史背景1共四十七頁(yè)城市更新棚戶(hù)村更新工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)工改發(fā)展(fāzhǎn)階段隨著社會(huì)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)升級(jí),舊改由之前(zhīqián)的城市更新階段進(jìn)入一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)階段(產(chǎn)業(yè)升級(jí)使大量的廠(chǎng)房空置，又需要大量新的廠(chǎng)房去支撐升級(jí))，加之在80年代（85-89）簽訂的廠(chǎng)房權(quán)限都是30年的,近年將迎來(lái)續(xù)簽或者升級(jí)的爆發(fā)集中在近兩年,工改項(xiàng)目的爆發(fā)順勢(shì)而生。共四十七頁(yè)城市更新棚戶(hù)村更新工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)工改發(fā)展(fāzhǎn)階段政策(zhèngcè)發(fā)展歷史背景2006200720092014集約用地相關(guān)政策:《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見(jiàn)》《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價(jià)計(jì)算暫行辦法的通知》《深圳市招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定》200820132012工業(yè)升級(jí)相關(guān)政策:《深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見(jiàn)》《深圳市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造總體規(guī)劃綱要(2007-2020)》工業(yè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策:《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意見(jiàn)》《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》《關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造

的工作方法》《工業(yè)樓宇暫行管理辦法》《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)與管理暫行辦法》《深圳市人民政府令（第211號(hào)）深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》放寬城市更新項(xiàng)目的預(yù)售、增值收益現(xiàn)值《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》“6+1”《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》《深圳市創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房意見(jiàn)》《深圳市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則（試行）》《深圳市貫徹執(zhí)行<閑置土地處置辦法>的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓辦法實(shí)施細(xì)則》《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理事宜通知》放寬城市更新項(xiàng)目的預(yù)售、增值收益現(xiàn)值《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓增值收益收繳方案》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》送審稿共四十七頁(yè)政策(zhèngcè)發(fā)展歷史背景2006200720092工改歷史背景工改項(xiàng)目分類(lèi)工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說(shuō)明(shuōmíng)增值收益說(shuō)明2共四十七頁(yè)工改歷史背景2共四十七頁(yè)工改分類(lèi)(fēnlèi)及特點(diǎn)工改類(lèi)型城市更新類(lèi)工改非城市更新類(lèi)工改功能改變類(lèi)工改綜合整治類(lèi)工改拆除重建類(lèi)工改

地塊上有建筑物滿(mǎn)足要求報(bào)城市更新單元拆除重建類(lèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積比例不低于60%舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于15年綜合整治升級(jí)改造類(lèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積比例不低于50%凈地非核心地段共四十七頁(yè)工改分類(lèi)(fēnlèi)及特點(diǎn)城市更新類(lèi)工改非城市更新類(lèi)工工改歷史背景工改項(xiàng)目分類(lèi)工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)(dìjià)補(bǔ)繳說(shuō)明增值收益說(shuō)明3共四十七頁(yè)工改歷史背景3共四十七頁(yè)工業(yè)樓宇定義(dìngyì)范圍工業(yè)樓宇工業(yè)用地混合用地用于工業(yè)生產(chǎn)(含研發(fā))建筑物構(gòu)筑物附屬物共四十七頁(yè)工業(yè)樓宇定義(dìngyì)范圍工業(yè)樓宇工業(yè)用地用于工業(yè)生產(chǎn)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓前提(qiántí)規(guī)定工改類(lèi)型城市更新類(lèi)工改非城市更新類(lèi)工改城市更新重建的工業(yè)樓宇可進(jìn)行預(yù)售工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)后方可轉(zhuǎn)讓、抵押符合《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理(guǎnlǐ)辦法（試行）》規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇,可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)交易或自行交易共四十七頁(yè)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓前提(qiántí)規(guī)定城市更新類(lèi)工改非城市更新工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)讓模式整體(zhěngtǐ)轉(zhuǎn)讓特殊分割轉(zhuǎn)讓適用所有已建成工業(yè)樓宇用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定可分割轉(zhuǎn)讓的城市更新類(lèi)項(xiàng)目改造后形成的工業(yè)樓宇用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確可以分割轉(zhuǎn)讓的,根據(jù)《管理辦法》要求進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓共四十七頁(yè)工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)整體(zhěngtǐ)轉(zhuǎn)讓常規(guī)(chángguī)分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓非城市更新類(lèi)城市更新項(xiàng)目通過(guò)申請(qǐng)協(xié)調(diào)最大可轉(zhuǎn)讓比例為100%土地合同已作約定,按照土地合同約定,一般為50%產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房≥70%補(bǔ)地價(jià)后,通過(guò)申請(qǐng)可轉(zhuǎn)讓配套≤30%配套辦公配套單身宿舍小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施最新的城市更新送審稿提出：占地面積不到1萬(wàn)平米的地塊，具備改造條件的，也可以進(jìn)行城市更新計(jì)劃申報(bào)。共四十七頁(yè)常規(guī)(chángguī)分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓非特殊分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓非城市更新類(lèi)土地合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確約定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，原則上不得分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑵M(mǎn)足(mǎnzú)以下情形的可分割轉(zhuǎn)讓企業(yè)破產(chǎn)清算人民法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行不符合管理政策、環(huán)保要求被有關(guān)主管部門(mén)責(zé)令停產(chǎn)或生效裁判文書(shū)確定停止生產(chǎn)作價(jià)入股自用建筑面積比例不低于50%非自用部分可分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后總部和財(cái)務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用自用建筑面積比例不低于50%非自用部分可分割轉(zhuǎn)讓單一企業(yè)投資建設(shè)的專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇企業(yè)自用確有富余其自用建筑面積比例不低于50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)活動(dòng)滿(mǎn)5年的企業(yè)需購(gòu)買(mǎi)工業(yè)樓宇的已租用部分的工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓為滿(mǎn)足首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市的發(fā)行條件已在證券監(jiān)督管理部門(mén)輔導(dǎo)備案準(zhǔn)備上市的公司需購(gòu)買(mǎi)工業(yè)樓宇的該部分工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓法律、法規(guī)、規(guī)章、市政府規(guī)范性文件規(guī)定及市政府批準(zhǔn)批準(zhǔn)的其他情形共四十七頁(yè)特殊分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓非城市更新類(lèi)企人民法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓小結(jié)分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房≥70%補(bǔ)地價(jià)后,通過(guò)申請(qǐng)可轉(zhuǎn)讓配套≤30%小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套辦公配套單身宿舍非城市更新類(lèi)土地合同已作約定,按照土地合同約定土地合同未作約定或未明確約定自用部份≧50%非自用部份≦50%可轉(zhuǎn)讓共四十七頁(yè)分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓小結(jié)分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓城市更新項(xiàng)目分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)(chǎnquán)確定本條所稱(chēng)工業(yè)樓宇基本單元，是指有固定界限、可獨(dú)立使用且有明確、唯一(wéiyī)編號(hào)（棟號(hào)、室號(hào)等）的樓宇或者特定空間工業(yè)樓宇不可分割轉(zhuǎn)讓以棟為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)可分割轉(zhuǎn)讓以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)共四十七頁(yè)分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)(chǎnquán)確定本條所稱(chēng)工業(yè)樓宇基本單工業(yè)(gōngyè)樓宇受讓人資格受讓人資格(zīgé)非企業(yè)具有居住功能（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）的工業(yè)樓宇配套設(shè)施（一）本通知實(shí)施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；（二）本通知實(shí)施前已簽訂預(yù)售合同并備案且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；（三）經(jīng)房改部門(mén)批準(zhǔn)被納入房改范圍的；（四）市政府批準(zhǔn)的其他情形。（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)取得物權(quán)的；（二）因繼承、受遺贈(zèng)取得物權(quán)的；（三）因共有分割取得物權(quán)的；（四）因政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。企業(yè)依法注冊(cè)登記的企業(yè)符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過(guò)各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)依法進(jìn)行的資格審查且共四十七頁(yè)工業(yè)(gōngyè)樓宇受讓人資格受讓人資格(zīgé)非工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第十條

工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)后方可轉(zhuǎn)讓、抵押。第十一條符合本辦法規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)(jīgòu)公開(kāi)交易或自行交易。第十二條

未經(jīng)分割登記的工業(yè)樓宇依照本辦法規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓的，在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)除提交法律、法規(guī)規(guī)定的辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記所需的材料外，還應(yīng)提交下列材料：（一）規(guī)劃主管部門(mén)出具的樓宇分割改造相關(guān)批準(zhǔn)文件及施工圖圖紙；（二）消防主管部門(mén)出具的樓宇分割消防安全驗(yàn)收合格文件或備案憑證；（三）測(cè)繪部門(mén)出具的樓宇分割測(cè)繪查丈報(bào)告；（四）轉(zhuǎn)受讓方自愿接受本辦法有關(guān)再轉(zhuǎn)讓期限限制、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、增值收益分成規(guī)定的承諾書(shū)。依照本辦法或其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)繳地價(jià)的，申請(qǐng)人還應(yīng)提交已補(bǔ)繳地價(jià)的證明文件。

——《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》

共四十七頁(yè)工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第十條工業(yè)樓宇須在辦理房工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第九條

按照《辦法》規(guī)定進(jìn)行分割(fēngē)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方在辦理補(bǔ)繳地價(jià)、簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議的手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)分別提交以下材料：（一）按照《辦法》第四條第二款第（四）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供企業(yè)以其工業(yè)樓宇作價(jià)入股的協(xié)議書(shū)；（二）按照《辦法》第四條第二款第（五）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供由市產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)出具的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移相關(guān)證明；（三）按照《辦法》第四條第二款第（六）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)出具的同意富余部分分割轉(zhuǎn)讓并對(duì)受讓人提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件的書(shū)面意見(jiàn)；（四）按照《辦法》第四條第二款第（七）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供房屋租賃合同及房屋租賃主管部門(mén)出具的連續(xù)租賃滿(mǎn)5年的證明文件；（五）按照《辦法》第四條第二款第（八）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供由證券監(jiān)督管理部門(mén)出具的輔導(dǎo)備案登記憑證；（六）受讓人有準(zhǔn)入條件限制的，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)出具的有關(guān)工業(yè)樓宇受讓人資格的證明文件；土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)確認(rèn)工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓符合《辦法》及本細(xì)則規(guī)定的條件。轉(zhuǎn)讓方按照《辦法》第九條規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的，規(guī)劃國(guó)土主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)核實(shí)該工業(yè)樓宇是否屬于改造后所形成的城市更新項(xiàng)目；轉(zhuǎn)讓方按照《辦法》及本細(xì)則規(guī)定已劃分共有部分與專(zhuān)有部分具體范圍的，規(guī)劃國(guó)土主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)核實(shí)轉(zhuǎn)讓方是否取得經(jīng)審核同意的共有部分與專(zhuān)有部分劃分方案?！?lt;深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）>實(shí)施細(xì)則》

共四十七頁(yè)工業(yè)(gōngyè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第九條

按照《辦法》規(guī)定進(jìn)工改歷史背景工改項(xiàng)目(xiàngmù)分類(lèi)工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說(shuō)明增值收益說(shuō)明4共四十七頁(yè)工改歷史背景4共四十七頁(yè)地價(jià)補(bǔ)繳時(shí)間(shíjiān)規(guī)定不計(jì)息分期繳交其他標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收首次繳交比例不得低于50%，余款一年內(nèi)交清市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收首次繳交比例不得低于30%，余款一年內(nèi)交清共四十七頁(yè)地價(jià)補(bǔ)繳時(shí)間(shíjiān)規(guī)定不計(jì)息分期繳交其他標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收市場(chǎng)評(píng)估(pínɡɡū)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)評(píng)估由市規(guī)劃國(guó)土委委托市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究(yánjiū)中心按照公開(kāi)、公平的要求組織，項(xiàng)目實(shí)施主體參與，通過(guò)搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定3家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)評(píng)估的組織費(fèi)用和評(píng)估費(fèi)用由項(xiàng)目實(shí)施主體承擔(dān)。=P1+P2+P33X85%P發(fā)展研究中心2P市場(chǎng)機(jī)構(gòu)+P市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)P市場(chǎng)機(jī)構(gòu)=P市發(fā)展研究中心P市場(chǎng)機(jī)構(gòu)三家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估值的算術(shù)平均值P1/P2/P3市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估值市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心評(píng)估值P市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心評(píng)估值共四十七頁(yè)市場(chǎng)評(píng)估(pínɡɡū)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)評(píng)估由市規(guī)劃國(guó)土委委托城市更新類(lèi)地價(jià)(dìjià)補(bǔ)繳說(shuō)明城市更新類(lèi)增加(zēngjiā)建筑面積配套部分：（法定機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)+市場(chǎng)