房地產企業(yè)操作流程課件

房地產業(yè)操作流程橋西地稅局1房地產業(yè)操作流程橋西地稅局1第一講:前言為進一步規(guī)范和加強房地產稅收征收管理，切實提高房地產稅收科學化、精細化管理水平，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則和相關稅收法律、法規(guī)、結合《河北省銷售不動產和建筑業(yè)營業(yè)稅征收管理暫行辦法》，制定了對房地產業(yè)稅收管理各個環(huán)節(jié)業(yè)務操作和監(jiān)控做出的具體規(guī)定。2第一講:前言為進一步規(guī)范和加強房地產稅第二講：項目管理1、項目登記管理納稅人進行房地產開發(fā)，應在房地產開發(fā)項目審批立項之日起30日內，持下列資料向房地產所在地主管稅務機關（征收大廳稅務登記崗）進行房地產開發(fā)項目登記。（1）《房地產開發(fā)項目情況登記表》（2）不動產項目審批立項文件原件及復印件（3）土地使用權受讓合同或批準文件原件及復印件（4）項目用地規(guī)劃許可證原件及復印件（5）稅務機關要求提供的其他有關資料

3第二講：項目管理1、項目登記管理3納稅人取得預（銷）售許可證、簽訂商品房銷售合同30日內再向房地產開發(fā)項目所在地主管稅務機關報送預（銷）售許可證復印件、商品房銷售合同復印件。2、項目變更登記納稅人的房地產開發(fā)項目登記內容發(fā)生變化以及發(fā)生對外捐贈房地產、以房地產抵償債務時，應自發(fā)生之日起30日內，持《房地產開發(fā)項目情況登記變更表》及有關證件、資料向項目所在地主管稅務機關（征收大廳稅務登記崗）辦理項目變更登記。辦理房地產開發(fā)項目立項登記時，納稅未取得預（銷）售許可證的，在取得預（銷）售許可證后通過項目變更登記實現(xiàn)補充登記。4納稅人取得預（銷）售許可證、簽訂商品房銷售合同33、項目注銷登記納稅人房地產項目銷售完畢，應自不動產銷售完畢之日起30日內，向不動產所在地主管稅務機關（征收大廳稅務登記崗）申請辦理項目注銷登記。4、項目進度管理（1）已辦理房地產開發(fā)項目登記的納稅人，按照項目納稅輔導記錄要求向主管稅務機關（管理三分局）報送房地產開發(fā)項目樓牌號情況。（2）已辦理房地產開發(fā)項目登記的納稅人在取得樓牌號信息時，通過網絡傳輸或移動存儲設備將同一個預（銷）售許可證的所有樓牌號全部向主管稅務機關報送《房地產樓牌號報告表》。

53、項目注銷登記5（3）納稅人在未開具發(fā)票前，樓牌號信息發(fā)生變化的，到管理三分局變更信息；納稅人開具發(fā)票后，不能變更已開具發(fā)票的樓牌號信息。

6（3）納稅人在未開具發(fā)票前，樓牌號信息發(fā)生變化的，第三講：自開票管理房地產業(yè)納稅人分為自開票納稅人和代開票納稅人。1、自開票資格認定從事房地產開發(fā)業(yè)務并在項目所在地依法辦理稅務登記或報驗登記的納稅人，應持《房地產自開票納稅人認定表》（圖）房地產開發(fā)企業(yè)資質證書和其他有關證件資料的原件及復印件，向項目所在地主管稅務機關申請辦理自開資格。納稅人須滿足如下條件報送資料：（1）依法取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書（2）按照規(guī)定進行房地產項目登記7第三講：自開票管理房地產業(yè)納稅人分為自開票納稅人和代開票納稅（3）使用滿足稅務機關規(guī)定的信息采集、傳輸、比對要求的開票和申報軟件（包括有微機、能上互聯(lián)網、電子報稅、有采購稅控加密所的條件等）（4）具有固定的經營場所。如是租用辦公場所，則租賃期必須1年以上。（5）在銀行開設結算賬戶（6）賬簿設置齊全，能按發(fā)票管理辦法規(guī)定妥善保管、使用發(fā)票及其他單證的資料，能按財務會計制度和稅務機關的要求正確核算營業(yè)收入、營業(yè)成本、稅金和營業(yè)利潤，并能按規(guī)定向稅務機關進行納稅申報和繳納各項稅款。8（3）使用滿足稅務機關規(guī)定的信息采集、傳輸、比對要經審批認定自開票納稅人，持有《房地產自開票納稅人認定證書》辦理領購《銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票（自開）》和稅控加密鎖事宜。具體審批流程：納稅人→征收分局咨詢服務崗→管理三分局（房地產、建安分局）→稅政管理崗→主管局長（局辦公會）2、取消自開票資格（1）自開票納稅人有下列情形之一的，在《取消納稅人自開票資格申請審批表》或《自開票納稅人限期整改通知書》中簽署意見，取消自開票資格（2）營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書被吊銷或注銷；

9經審批認定自開票納稅人，持有《房地產自開票納稅（3）未按照規(guī)定進行房地產工程項目登記（4）賬簿設置不齊全，不能按財務會計制度和稅務機關的要求正確核算營業(yè)收入、營業(yè)成本、稅金和營業(yè)利潤；（5）不能按規(guī)定納稅申報和繳納各項稅款；（6）有偷稅行為；（7）不能妥善保管、使用《銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票（自開）》造成嚴重后果；（8）拒不接受年審的；（9）稅務機關規(guī)定的其他情形。

10（3）未按照規(guī)定進行房地產工程項目登記10第三講：數(shù)控加密鎖事宜

1、購買稅控加密鎖納稅人按照稅務機關公告提供的產品價格、銀行賬號，通過轉賬或匯款等方式，完成稅控加密鎖的購買（付款時請注明納稅人名稱和計算機代碼），郵費自理。供應商負責郵寄稅控加密鎖及其產品銷售發(fā)票。（購買加密鎖的資料連同自開票認定資料一同上報）2、稅控加密鎖初始化納稅人憑《建筑業(yè)自開票納稅人認定證書》或《房地產業(yè)自開票納稅人認定證書》，及稅控加密鎖到發(fā)票發(fā)售崗人員處完成稅控加密鎖的初始化11第三講：數(shù)控加密鎖事宜1、購買稅控加密鎖11

3、銀行賬號信息：戶名：北京華安通聯(lián)信息技術有限責任公司開戶銀行：北京銀行大鐘寺支行賬號：010903265001201051469-66地址：北京市海淀區(qū)中關村東路123號都市網景A座1708室4、產品信息產品名稱型號單位單價（元）稅控加密鎖HaiKey智能密碼鑰匙產品（大容量）只160稅控加密鎖HaiKey智能密碼鑰匙產品（小容量）只65123、銀行賬號信息：12第四講：納稅事項

1、納稅申報（1）從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人應按房地產開發(fā)項目分別進行納稅申報。（2）從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人申報銷售不動產營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加時（以下簡稱營業(yè)稅及附加），應填報《房地產企業(yè)納稅申報表》（圖）；申報其他稅目營業(yè)稅及附加時，應填報《納稅申報表》。（3）納稅人按預征率或核定征收率申報土地增值稅時（除經濟適用住房外），應填報《房地產企業(yè)納稅申報表》。

13第四講：納稅事項1、納稅申報13

（4）納稅人進行土地增值稅清算時，應按普通標準住宅和非普通標準住宅分別填報《土地增值稅清算申報表》。（5）實行核定征收企業(yè)所得稅的納稅人申報企業(yè)所得稅時，應填報《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報表（B）》和《建筑業(yè)、房地產業(yè)分項收入明細表》（6）實行核定征收的個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)申報所得稅時，應填報《個體工商戶生產、經營所得申報表（定率征收）》和《建筑業(yè)、房地產業(yè)分項目收入明細表》14（4）納稅人進行土地增值稅清算時，應按普通標準住2、應納稅額納稅人從事房地產開發(fā)業(yè)務，以取得的全部價款和價外費用為營業(yè)額，計算繳納房地產項目營業(yè)稅及附加。但下列價外費用可不計入營業(yè)額：（1）同時符合以下條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費：①由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；

②收取時開具省級以上財政部門印刷的財政票據；③所收款項全額上繳財政。（2）代收的住房專項維修基金152、應納稅額153、納稅地點和納稅期限（1）納稅人每月15日內向房地產開發(fā)項目所在地主管稅務機關申報繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅。（2）企業(yè)所得稅以法人為納稅人，每月或每季15日內向其登記注冊地申報繳納企業(yè)所得稅。（3）對跨市（縣）的總分支機構，如總機構為核定征收方式的，其分支機構在房地產項目所在地申報繳納企業(yè)所得稅。具體規(guī)定參照石地稅發(fā)[2010]121號文件。163、納稅地點和納稅期限161、從事房地產開發(fā)的納稅人開發(fā)銷售普通標準住房并批準實行查賬征收方式進行土地增值稅清算的，應進行普通標準住宅的認定。2、納稅人建造出售的住房同時符合下列條件的為普通標準住房：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（2）以單棟樓為單位，平均單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；（3）實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的1.2倍以下。第五講：土地增值稅管理17第五講：土地增值稅管理173、從事房地產開發(fā)的納稅人進行普通標準住宅認定時，應向房地產項目所在地主管地方稅務機關（征收大廳咨詢服務崗）報送《普通標準住房審核表》及平均單套建筑面積、容積率、當期政府公布的同級別住房平均價格、實際成交價格的有關證件、資料。4、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。183、從事房地產開發(fā)的納稅人進行普通標準住宅認5、對符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省局規(guī)定的其他情形。

195、對符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅6、從事房地產開發(fā)的納稅人應在滿足清算條件或收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。7、土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的‘（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（4）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。206、從事房地產開發(fā)的納稅人應在滿足清算條件

8、從事房地產開發(fā)的納稅人應在滿足清算條件或收到清算通知之日起30日內向房地產項目所在地主管稅務機關（征收大廳咨詢服務崗）報送《土地增值稅清算申請審批表》及有關紙質清算資料：（1）房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

218、從事房地產開發(fā)的納稅人應在滿足清算條件或（2）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的低價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證件、資料。（3）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

22（2）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的低9、納稅人根據《土地增值稅清算申請審批表》的審批意見，做如下處理：（1）未達到土地增值稅清算條件的納稅人，繼續(xù)報送《房地產企業(yè)納稅申報表》，預繳土地增值稅。（2）實行核定征收土地增值稅的納稅人，依據《土地增值稅征收率核定表》核定的征收率，在“系統(tǒng)”中填報《房地產企業(yè)納稅申報表》，進行土地增值稅清算。在填報《房地產企業(yè)納稅申報表》之前，納稅人應向管理人員（管理三分局）報送紙質的《轉讓房地產收入明細表》、《土地增值稅核定納稅鑒定表》。

239、納稅人根據《土地增值稅清算申請審批表》的審批（3）實行查賬征收土地增值稅的納稅人，依據《普通標準住房審核表》按“普通標準住宅”和“非普通標準住宅”在系統(tǒng)中分別填報《土地增值稅清算申請表》進行土地增值稅清算。10、在填報《土地增值稅清算申報表》之前，納稅人應向管理人員報送紙質的《與收入相關的面積明細表》、《轉讓房地產收入明細表》、《扣除項目及成本結轉明細表》、《取得土地使用權所支付的金額明細表》、《前期工程費明細表》、《建筑安裝工程費明細表》、《基礎設施費明細表》、《公共配套設施明細表》、《開發(fā)間接費用明細表》、《利息支出明細表》、《與轉讓房地產有關的稅金明細表》。24（3）實行查賬征收土地增值稅的納稅人，依據《普通標11、在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積。）2511、在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷1、納稅人首次領購發(fā)票時，需提供下列資料到征收大廳發(fā)票發(fā)售崗，辦理發(fā)票領購卡：（1）《房地產業(yè)自開票納稅人認定表》；（2）《房地產業(yè)自開票納稅人認定證書》；（3）稅控加密鎖；（4）稅務機關要求的其他資料。第六講：發(fā)票管理261、納稅人首次領購發(fā)票時，需提供下列資料到征收大廳2、納稅人日常領購發(fā)票時，需提供下列資料：（1）已填開的發(fā)票存根聯(lián)；（2）作廢發(fā)票；（3）負數(shù)發(fā)票；（4）發(fā)票領購卡；（5）稅控加密鎖；（6）稅務機關要求的其他資料。3、納稅人申請變更領購發(fā)票數(shù)量時，應填寫《納稅人領購發(fā)票票種核定申請表》，報送征收分局發(fā)票發(fā)售崗。272、納稅人日常領購發(fā)票時，需提供下列資料：274、自開票作廢（1）納稅人因開具錯誤等原因需作廢已開具發(fā)票，應在發(fā)票聯(lián)、記賬聯(lián)、存根聯(lián)（以下統(tǒng)稱“全部聯(lián)次”）上注明“作廢”字樣，將監(jiān)制章部位做剪口處理；（2）納稅人需作廢的發(fā)票信息，未在“系統(tǒng)”中進行驗票處理的，納稅人通過“自開票納稅人客戶端”軟件作廢發(fā)票。5、開具負數(shù)發(fā)票（1）納稅人能收回全部聯(lián)次，并注明“作廢”字樣，將監(jiān)理章部位做剪口處理，交稅務機關（征收大廳發(fā)票發(fā)售崗）查驗后，由自開票納稅人留存。284、自開票作廢28（2）納稅人不能收回發(fā)票聯(lián)或辦證聯(lián)的，納稅人提供原發(fā)票的發(fā)票聯(lián)或辦證聯(lián)復印件、存根聯(lián)原件。復印件上應由原件的持有人注明“此復印件與原件核對無誤”字樣，并由該聯(lián)次持有方主管稅務機關或房管部門簽字、蓋章，并注明聯(lián)系電話。（符合上述條件的已開具的非當月發(fā)票或已進行驗票操作的當月發(fā)票，發(fā)票發(fā)售人員將其實物開具信息與“系統(tǒng)”電子信息比對無誤后，將已開具的發(fā)票號碼錄入《發(fā)票作廢及開具負數(shù)發(fā)票審批表》，經征收分局長審批同意后生效。）

29（2）納稅人不能收回發(fā)票聯(lián)或辦證聯(lián)的，納稅人提供（3）納稅人因房產確權面積小于房產銷售面積需要開具負數(shù)發(fā)票的，舊版發(fā)票面積確權金額未超過50000元或新版發(fā)票面積確權金額未超過原發(fā)票金額的4%的，可自行根據確權面積差額開具負數(shù)發(fā)票，辦理驗票時應提供房產管理部門出具的確權面積證明；舊版發(fā)票面積確權金額超過50000元或新版發(fā)票面積確權金額超過原發(fā)票金額的4%的，需持房產管理部門出具的確權面積證明及發(fā)票、經辦人身份證明原件和復印件申請代開負數(shù)發(fā)票。30（3）納稅人因房產確權面積小于房產銷售面積需要開具6、停止開具發(fā)票處理納稅人有下列情況之一，停止開具發(fā)票：（1）從事生產、經營的納稅人有稅收違法行為，拒不接受稅務機關處理的；（2）納稅人被認定為非正常戶后；（3）納稅人的自開票資格年審未通過而進行整改的；（4）納稅人的自開票資格被取消的。7、代開發(fā)票管理（1）代開發(fā)票申請人應提供項目合同、經辦人的合法身份證原件及復印件；對符合減免稅條件的，提供相關證明原件及復印件。（2）對核定征收所得稅的納稅人應按期申報所得稅，否則不予代開發(fā)票。316、停止開具發(fā)票處理31第七講：企業(yè)端自開票管理

1、納稅人在發(fā)票開具界面錄入發(fā)票號碼、選擇項目編號等信息，且審核無誤后保存。2、自開票客戶端將發(fā)票開具信息通過網絡上傳稅務機關，該納稅人同時符合以下條件的，生成稅控碼，“系統(tǒng)”允許打印發(fā)票；否則自開票客戶端給出相應不予開具發(fā)票的提示，系統(tǒng)不允許打印發(fā)票。（1）具備開具發(fā)票資格；（2）錄入發(fā)票號碼準確；（3）已報送《房地產樓牌號報告表》32第七講：企業(yè)端自開票管理1、納稅人在發(fā)票開具3、發(fā)票補打納稅人因各種原因未能打印出發(fā)票的，可在自開票客戶端補打發(fā)票4、作廢發(fā)票和開具負數(shù)發(fā)票（1）納稅人未在“系統(tǒng)”中進行驗票處理的發(fā)生因開具錯誤等原因需要作廢已開具發(fā)票的，應在“全部聯(lián)次”上注明“作廢”字樣，將監(jiān)制章部位做剪口處理，在“作廢發(fā)票”模塊直接作廢發(fā)票信息。（2）納稅人申請的《發(fā)票作廢及開具負數(shù)發(fā)票審批表》電子文書終審后，錄入原發(fā)票號碼，“系統(tǒng)”自動帶出原發(fā)票信息并在金額處添加負號，再次錄入新發(fā)票號碼，并保存錄入信息后打印負數(shù)發(fā)票。

333、發(fā)票補打33

第八講：房地產用戶說明3434

謝謝大家！

2010年10月11號3535房地產業(yè)操作流程橋西地稅局36房地產業(yè)操作流程橋西地稅局1第一講:前言為進一步規(guī)范和加強房地產稅收征收管理，切實提高房地產稅收科學化、精細化管理水平，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則和相關稅收法律、法規(guī)、結合《河北省銷售不動產和建筑業(yè)營業(yè)稅征收管理暫行辦法》，制定了對房地產業(yè)稅收管理各個環(huán)節(jié)業(yè)務操作和監(jiān)控做出的具體規(guī)定。37第一講:前言為進一步規(guī)范和加強房地產稅第二講：項目管理1、項目登記管理納稅人進行房地產開發(fā)，應在房地產開發(fā)項目審批立項之日起30日內，持下列資料向房地產所在地主管稅務機關（征收大廳稅務登記崗）進行房地產開發(fā)項目登記。（1）《房地產開發(fā)項目情況登記表》（2）不動產項目審批立項文件原件及復印件（3）土地使用權受讓合同或批準文件原件及復印件（4）項目用地規(guī)劃許可證原件及復印件（5）稅務機關要求提供的其他有關資料

38第二講：項目管理1、項目登記管理3納稅人取得預（銷）售許可證、簽訂商品房銷售合同30日內再向房地產開發(fā)項目所在地主管稅務機關報送預（銷）售許可證復印件、商品房銷售合同復印件。2、項目變更登記納稅人的房地產開發(fā)項目登記內容發(fā)生變化以及發(fā)生對外捐贈房地產、以房地產抵償債務時，應自發(fā)生之日起30日內，持《房地產開發(fā)項目情況登記變更表》及有關證件、資料向項目所在地主管稅務機關（征收大廳稅務登記崗）辦理項目變更登記。辦理房地產開發(fā)項目立項登記時，納稅未取得預（銷）售許可證的，在取得預（銷）售許可證后通過項目變更登記實現(xiàn)補充登記。39納稅人取得預（銷）售許可證、簽訂商品房銷售合同33、項目注銷登記納稅人房地產項目銷售完畢，應自不動產銷售完畢之日起30日內，向不動產所在地主管稅務機關（征收大廳稅務登記崗）申請辦理項目注銷登記。4、項目進度管理（1）已辦理房地產開發(fā)項目登記的納稅人，按照項目納稅輔導記錄要求向主管稅務機關（管理三分局）報送房地產開發(fā)項目樓牌號情況。（2）已辦理房地產開發(fā)項目登記的納稅人在取得樓牌號信息時，通過網絡傳輸或移動存儲設備將同一個預（銷）售許可證的所有樓牌號全部向主管稅務機關報送《房地產樓牌號報告表》。

403、項目注銷登記5（3）納稅人在未開具發(fā)票前，樓牌號信息發(fā)生變化的，到管理三分局變更信息；納稅人開具發(fā)票后，不能變更已開具發(fā)票的樓牌號信息。

41（3）納稅人在未開具發(fā)票前，樓牌號信息發(fā)生變化的，第三講：自開票管理房地產業(yè)納稅人分為自開票納稅人和代開票納稅人。1、自開票資格認定從事房地產開發(fā)業(yè)務并在項目所在地依法辦理稅務登記或報驗登記的納稅人，應持《房地產自開票納稅人認定表》（圖）房地產開發(fā)企業(yè)資質證書和其他有關證件資料的原件及復印件，向項目所在地主管稅務機關申請辦理自開資格。納稅人須滿足如下條件報送資料：（1）依法取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書（2）按照規(guī)定進行房地產項目登記42第三講：自開票管理房地產業(yè)納稅人分為自開票納稅人和代開票納稅（3）使用滿足稅務機關規(guī)定的信息采集、傳輸、比對要求的開票和申報軟件（包括有微機、能上互聯(lián)網、電子報稅、有采購稅控加密所的條件等）（4）具有固定的經營場所。如是租用辦公場所，則租賃期必須1年以上。（5）在銀行開設結算賬戶（6）賬簿設置齊全，能按發(fā)票管理辦法規(guī)定妥善保管、使用發(fā)票及其他單證的資料，能按財務會計制度和稅務機關的要求正確核算營業(yè)收入、營業(yè)成本、稅金和營業(yè)利潤，并能按規(guī)定向稅務機關進行納稅申報和繳納各項稅款。43（3）使用滿足稅務機關規(guī)定的信息采集、傳輸、比對要經審批認定自開票納稅人，持有《房地產自開票納稅人認定證書》辦理領購《銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票（自開）》和稅控加密鎖事宜。具體審批流程：納稅人→征收分局咨詢服務崗→管理三分局（房地產、建安分局）→稅政管理崗→主管局長（局辦公會）2、取消自開票資格（1）自開票納稅人有下列情形之一的，在《取消納稅人自開票資格申請審批表》或《自開票納稅人限期整改通知書》中簽署意見，取消自開票資格（2）營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書被吊銷或注銷；

44經審批認定自開票納稅人，持有《房地產自開票納稅（3）未按照規(guī)定進行房地產工程項目登記（4）賬簿設置不齊全，不能按財務會計制度和稅務機關的要求正確核算營業(yè)收入、營業(yè)成本、稅金和營業(yè)利潤；（5）不能按規(guī)定納稅申報和繳納各項稅款；（6）有偷稅行為；（7）不能妥善保管、使用《銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票（自開）》造成嚴重后果；（8）拒不接受年審的；（9）稅務機關規(guī)定的其他情形。

45（3）未按照規(guī)定進行房地產工程項目登記10第三講：數(shù)控加密鎖事宜

1、購買稅控加密鎖納稅人按照稅務機關公告提供的產品價格、銀行賬號，通過轉賬或匯款等方式，完成稅控加密鎖的購買（付款時請注明納稅人名稱和計算機代碼），郵費自理。供應商負責郵寄稅控加密鎖及其產品銷售發(fā)票。（購買加密鎖的資料連同自開票認定資料一同上報）2、稅控加密鎖初始化納稅人憑《建筑業(yè)自開票納稅人認定證書》或《房地產業(yè)自開票納稅人認定證書》，及稅控加密鎖到發(fā)票發(fā)售崗人員處完成稅控加密鎖的初始化46第三講：數(shù)控加密鎖事宜1、購買稅控加密鎖11

3、銀行賬號信息：戶名：北京華安通聯(lián)信息技術有限責任公司開戶銀行：北京銀行大鐘寺支行賬號：010903265001201051469-66地址：北京市海淀區(qū)中關村東路123號都市網景A座1708室4、產品信息產品名稱型號單位單價（元）稅控加密鎖HaiKey智能密碼鑰匙產品（大容量）只160稅控加密鎖HaiKey智能密碼鑰匙產品（小容量）只65473、銀行賬號信息：12第四講：納稅事項

1、納稅申報（1）從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人應按房地產開發(fā)項目分別進行納稅申報。（2）從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人申報銷售不動產營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加時（以下簡稱營業(yè)稅及附加），應填報《房地產企業(yè)納稅申報表》（圖）；申報其他稅目營業(yè)稅及附加時，應填報《納稅申報表》。（3）納稅人按預征率或核定征收率申報土地增值稅時（除經濟適用住房外），應填報《房地產企業(yè)納稅申報表》。

48第四講：納稅事項1、納稅申報13

（4）納稅人進行土地增值稅清算時，應按普通標準住宅和非普通標準住宅分別填報《土地增值稅清算申報表》。（5）實行核定征收企業(yè)所得稅的納稅人申報企業(yè)所得稅時，應填報《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報表（B）》和《建筑業(yè)、房地產業(yè)分項收入明細表》（6）實行核定征收的個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)申報所得稅時，應填報《個體工商戶生產、經營所得申報表（定率征收）》和《建筑業(yè)、房地產業(yè)分項目收入明細表》49（4）納稅人進行土地增值稅清算時，應按普通標準住2、應納稅額納稅人從事房地產開發(fā)業(yè)務，以取得的全部價款和價外費用為營業(yè)額，計算繳納房地產項目營業(yè)稅及附加。但下列價外費用可不計入營業(yè)額：（1）同時符合以下條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費：①由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；

②收取時開具省級以上財政部門印刷的財政票據；③所收款項全額上繳財政。（2）代收的住房專項維修基金502、應納稅額153、納稅地點和納稅期限（1）納稅人每月15日內向房地產開發(fā)項目所在地主管稅務機關申報繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅。（2）企業(yè)所得稅以法人為納稅人，每月或每季15日內向其登記注冊地申報繳納企業(yè)所得稅。（3）對跨市（縣）的總分支機構，如總機構為核定征收方式的，其分支機構在房地產項目所在地申報繳納企業(yè)所得稅。具體規(guī)定參照石地稅發(fā)[2010]121號文件。513、納稅地點和納稅期限161、從事房地產開發(fā)的納稅人開發(fā)銷售普通標準住房并批準實行查賬征收方式進行土地增值稅清算的，應進行普通標準住宅的認定。2、納稅人建造出售的住房同時符合下列條件的為普通標準住房：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（2）以單棟樓為單位，平均單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；（3）實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的1.2倍以下。第五講：土地增值稅管理52第五講：土地增值稅管理173、從事房地產開發(fā)的納稅人進行普通標準住宅認定時，應向房地產項目所在地主管地方稅務機關（征收大廳咨詢服務崗）報送《普通標準住房審核表》及平均單套建筑面積、容積率、當期政府公布的同級別住房平均價格、實際成交價格的有關證件、資料。4、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。533、從事房地產開發(fā)的納稅人進行普通標準住宅認5、對符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省局規(guī)定的其他情形。

545、對符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅6、從事房地產開發(fā)的納稅人應在滿足清算條件或收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。7、土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的‘（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（4）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。556、從事房地產開發(fā)的納稅人應在滿足清算條件

8、從事房地產開發(fā)的納稅人應在滿足清算條件或收到清算通知之日起30日內向房地產項目所在地主管稅務機關（征收大廳咨詢服務崗）報送《土地增值稅清算申請審批表》及有關紙質清算資料：（1）房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

568、從事房地產開發(fā)的納稅人應在滿足清算條件或（2）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的低價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證件、資料。（3）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

57（2）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的低9、納稅人根據《土地增值稅清算申請審批表》的審批意見，做如下處理：（1）未達到土地增值稅清算條件的納稅人，繼續(xù)報送《房地產企業(yè)納稅申報表》，預繳土地增值稅。（2）實行核定征收土地增值稅的納稅人，依據《土地增值稅征收率核定表》核定的征收率，在“系統(tǒng)”中填報《房地產企業(yè)納稅申報表》，進行土地增值稅清算。在填報《房地產企業(yè)納稅申報表》之前，納稅人應向管理人員（管理三分局）報送紙質的《轉讓房地產收入明細表》、《土地增值稅核定納稅鑒定表》。

589、納稅人根據《土地增值稅清算申請審批表》的審批（3）實行查賬征收土地增值稅的納稅人，依據《普通標準住房審核表》按“普通標準住宅”和“非普通標準住宅”在系統(tǒng)中分別填報《土地增值稅清算申請表》進行土地增值稅清算。10、在填報《土地增值稅清算申報表》之前，納稅人應向管理人員報送紙質的《與收入相關的面積明細表》、《轉讓房地產收入明細表》、《扣除項目及成本結轉明細表》、《取得土地使用權所支付的金額明細表》、《前期工程費明細表》、《建筑安裝工程費明細表》、《基礎設施費明細表》、《公共配套設施明細表》、《開發(fā)間接費用明細表》、《利息支出明細表》、《與轉讓房地產有關的稅金明細表》。59（3）實行查賬征收土地增值稅的納稅人，依據《普通標11、在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積。）6011、在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷1、納稅人首次領購發(fā)票時，需提供下列資料到征收大廳發(fā)票發(fā)售崗，辦理發(fā)票領購卡：（1）《房地產業(yè)自開票納稅人認定表》；（2）《房地產業(yè)自開票納稅人認定證書》；（3）稅控加密鎖；（4）稅務機關要求的其他資料。第六講：發(fā)票管理611、納稅人首次領購發(fā)票時，需提供下列資料到征收大廳2、納稅人日常領購發(fā)票時，需提供下列資料：（1）已填開的發(fā)票存根聯(lián)；（2）作廢發(fā)票；（3）負數(shù)發(fā)票；（4）發(fā)票領購卡；（5）稅控加密鎖；（6）稅務機關要求的其他資料。3、納稅人申請變更領購發(fā)票數(shù)量時，應填寫《納稅人領購發(fā)票票種核定申請表》，報送征收分局發(fā)票發(fā)售崗。622、納稅人日常領購發(fā)票時，需提供下列資料：274、自開票作廢（1）納稅人因開具錯誤等原因需作廢已開具發(fā)票，應在發(fā)票聯(lián)、記賬聯(lián)、