房地產(chǎn)企業(yè)總裁的財(cái)稅陷阱與解決之道

房地產(chǎn)企業(yè)總裁的財(cái)稅陷阱

與解決之道下面問題你的企業(yè)存在嗎？

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家——不知道未來項(xiàng)目最終如何交，交多少稅——恐懼稅務(wù)檢查——財(cái)務(wù)同老總很少在工作上進(jìn)行深入溝通——財(cái)務(wù)同其他部門經(jīng)常出現(xiàn)爭(zhēng)議——財(cái)務(wù)人員總是不穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理三大困境事后性被動(dòng)性低層面永遠(yuǎn)最后一個(gè)了解真相永遠(yuǎn)被動(dòng)幫人補(bǔ)窟窿永遠(yuǎn)忙于核算和報(bào)稅

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)重，風(fēng)險(xiǎn)大二、房地產(chǎn)企業(yè)收入無法隱瞞三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)隱藏周期較長(zhǎng)四、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅責(zé)任劃分不清房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理流程

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家企業(yè)稅負(fù)財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)計(jì)做賬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則證據(jù)鏈條合同付款發(fā)票其他證據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)總裁業(yè)務(wù)部門房地產(chǎn)企業(yè)總裁的財(cái)稅陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家預(yù)繳與清算陷阱拿地陷阱合作開發(fā)陷阱收購公司陷阱投資陷阱舊城改造陷阱商品房預(yù)售陷阱資金管理陷阱促銷模式陷阱車位轉(zhuǎn)讓陷阱成本陷阱合同陷阱集團(tuán)架構(gòu)陷阱房地產(chǎn)企業(yè)拿地陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、企業(yè)拿地的兩種方式出讓與轉(zhuǎn)讓二、出讓土地陷阱1、主體調(diào)整陷阱原來準(zhǔn)備A公司開發(fā)，后準(zhǔn)備B公司開發(fā)，有何問題？2、出讓金返還陷阱出讓金先交后返，究竟要不要繳稅？房地產(chǎn)企業(yè)拿地陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家三、轉(zhuǎn)讓土地陷阱1、土地過戶陷阱甲公司拿到土地，未開發(fā)轉(zhuǎn)讓給乙公司，能否直接過戶？2、轉(zhuǎn)讓時(shí)機(jī)陷阱甲公司工業(yè)用地，擬轉(zhuǎn)讓給乙公司，因先變性再轉(zhuǎn)讓還是先轉(zhuǎn)讓再變性？3、轉(zhuǎn)讓價(jià)格陷阱甲公司轉(zhuǎn)讓一塊土地給乙公司，雙方自行壓低轉(zhuǎn)讓價(jià)格規(guī)避繳稅，是否可以？房地產(chǎn)企業(yè)拿地陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家四、出讓與轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)化甲公司有一塊劃撥土地，擬同乙房地產(chǎn)公司合作進(jìn)行開發(fā)，請(qǐng)問是否需要將土地轉(zhuǎn)移到乙公司？如果需要，請(qǐng)問如何將土地轉(zhuǎn)移過去？房地產(chǎn)企業(yè)拿地陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家五、拿地中的拆遷補(bǔ)償陷阱1、是否所有拿地都會(huì)遇到拆遷補(bǔ)償？2、真補(bǔ)償與假補(bǔ)償——補(bǔ)償與損失——補(bǔ)償與轉(zhuǎn)讓3、貨幣補(bǔ)償中的證據(jù)鏈條取得4、房屋補(bǔ)償中的視同銷售陷阱房地產(chǎn)企業(yè)拿地陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家拿地小結(jié)：1、拿地有兩種方式，出讓與轉(zhuǎn)讓；2、從政府以出讓方式拿地盡量不要變更主體，同時(shí)關(guān)注出讓金返還；3、轉(zhuǎn)讓土地關(guān)注過戶條件、過戶時(shí)機(jī)和公允價(jià)格；4、某些時(shí)候可以在出讓與轉(zhuǎn)讓之間選擇；5、關(guān)注拿地中的拆遷補(bǔ)償，預(yù)先設(shè)計(jì)，完善資料。合作開發(fā)陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、什么是合作開發(fā)？二、合作開發(fā)的關(guān)鍵決策點(diǎn)是什么？1、開發(fā)主體選擇2、利益分享設(shè)計(jì)3、公開或者隱瞞三、合作開發(fā)究竟有多少種？四、合作開發(fā)中你是否說了算？收購（轉(zhuǎn)讓）公司股權(quán)陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、收購（轉(zhuǎn)讓）公司股權(quán)真的能避稅嗎？1、雙方要交什么稅？2、究竟規(guī)避了什么稅？二、收購中的個(gè)稅問題躺著也能中槍三、收購中的土地成本問題收購中土地成本究竟能不能調(diào)整和籌劃？四、收購談判要不要叫上財(cái)務(wù)？投資陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、對(duì)外投資和接受投資的稅收陷阱1、土地不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資交什么稅？2、接受土地不動(dòng)產(chǎn)投資交什么稅？二、認(rèn)繳資本與實(shí)收資本陷阱認(rèn)繳資本就無人管了嗎？認(rèn)繳資本制下還需要驗(yàn)資嗎？認(rèn)繳資本制下還存在抽逃注冊(cè)資本嗎？投資陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家三、投資中的出資方式貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)四、不做股東算不算投資1、合同約定是否可以？2、委托持股是否可以？五、投資好還是借款好注冊(cè)資本大一點(diǎn)好還是小一點(diǎn)好？舊城改造陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、各種各樣的舊城改造模式1、安置開發(fā)完全分離模式2、安置開發(fā)半分離模式3、安置開發(fā)完全結(jié)合模式二、安置房到底交不交稅？1、繳稅與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么？2、繳稅劃算還是不交稅劃算？舊城改造陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家三、舊城改造中的投資主體陷阱1、改造主體與投資主體2、投資主體想要調(diào)整行不行？四、舊城改造土地成本陷阱1、舊城改造中的土地成本構(gòu)成是什么2、土地成本需要為財(cái)務(wù)準(zhǔn)備什么東西？3、亂七八糟的花費(fèi)如何進(jìn)入成本超出政策的補(bǔ)償；未通過城改辦企業(yè)直接補(bǔ)償部分；拆遷指揮部人員補(bǔ)助；旅游費(fèi)用；過節(jié)費(fèi)用融資與資金管理陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、民間融資利息能不能入賬1、個(gè)人融資和內(nèi)部集資2、其他民間融資機(jī)構(gòu)3、其他非金融機(jī)構(gòu)二、甲公司從銀行借款給乙公司用行不行1、甲公司借款如何打入乙公司？2、甲公司借款利息能否計(jì)入乙公司？3、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)融資與資金管理陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家三、老板個(gè)人借款給公司行不行不收利息行不行？收了利息如何入賬？四、集團(tuán)內(nèi)部資金管理陷阱1、防不勝防的往來款稅收風(fēng)險(xiǎn)2、亂七八糟的內(nèi)部資金流2、無法解決的外部利息入賬商品房預(yù)售銷售陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、開盤前內(nèi)部認(rèn)購要不要繳稅1、各種定金、訂金、誠(chéng)意金、排號(hào)費(fèi)2、究竟是內(nèi)部認(rèn)購還是借款二、隱瞞收入風(fēng)險(xiǎn)有多大1、強(qiáng)行隱瞞的低級(jí)處理手法——往來款中的暫借款——有零有整的其他應(yīng)付款——開盤前后的往來異動(dòng)商品房預(yù)售銷售陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家二、隱瞞收入風(fēng)險(xiǎn)有多大2、收入能永遠(yuǎn)隱瞞嗎？隱瞞的收入如何轉(zhuǎn)回？三、按揭款的繳稅風(fēng)險(xiǎn)按揭銀行要求全額發(fā)票怎么辦？四、分期付款的繳稅風(fēng)險(xiǎn)促銷模式陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、富有創(chuàng)意的營(yíng)銷思路買贈(zèng)抽獎(jiǎng)返現(xiàn)1萬抵2萬促銷會(huì)議免首付老帶新直接折扣促銷模式陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家二、風(fēng)險(xiǎn)巨大的售后回租模式房地產(chǎn)公司商鋪業(yè)主經(jīng)營(yíng)商戶促銷模式陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家二、風(fēng)險(xiǎn)巨大的售后回租模式商業(yè)運(yùn)營(yíng)中必須考慮的幾個(gè)關(guān)鍵因素：1、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式租賃式、合作式、自營(yíng)式2、需要幾個(gè)公司來實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主方、商業(yè)管理公司、物業(yè)公司、商戶3、各方關(guān)系如何界定，如何設(shè)計(jì)合同，如何繳稅地下車位轉(zhuǎn)讓陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、地下車位究竟能不能轉(zhuǎn)讓？1、有產(chǎn)權(quán)車位和無產(chǎn)權(quán)車位2、無產(chǎn)權(quán)車位轉(zhuǎn)讓行不行二、車位轉(zhuǎn)讓和出租如何選擇1、轉(zhuǎn)讓如何繳稅2、出租如何繳稅三、以地下車位為代表的公共配套設(shè)施陷阱成本陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、房地產(chǎn)成本的風(fēng)險(xiǎn)潛伏期現(xiàn)在沒問題不等于將來沒問題！二、什么樣的成本稅務(wù)機(jī)關(guān)才能認(rèn)可1、按規(guī)矩核算歸類2、成本費(fèi)用不能混為一談3、證據(jù)鏈條完備合同、發(fā)票、付款、決算、進(jìn)度驗(yàn)收、監(jiān)理成本陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家三、甲供材方案的設(shè)計(jì)與解決1、甲供材究竟是什么問題？2、甲供材的預(yù)先設(shè)計(jì)——甲供與甲控——甲供與稅款繳納——甲供的特殊狀況甲供設(shè)備、甲供裝飾材料、特殊混合銷售成本陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家四、各類開發(fā)產(chǎn)品成本一樣不一樣問題一：住宅、商鋪、寫字樓、地下車位成本應(yīng)該一樣嗎？問題二：各開發(fā)產(chǎn)品成本一樣好還是不一樣好？問題三：各開發(fā)產(chǎn)品成本能不能不一樣？你們公司各開發(fā)產(chǎn)品單方成本一樣嗎？合同陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、合同的重大財(cái)稅意義1、合同是經(jīng)營(yíng)行為的游戲規(guī)則2、合同決定各類行為的最終性質(zhì)3、合同是財(cái)稅處理的關(guān)鍵證據(jù)合同陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家二、房地產(chǎn)重要涉稅合同有哪些采購合同施工合同銷售合同租賃合同土地合同合作開發(fā)投資合同借款合同合同陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家三、影響財(cái)稅的合同重大要素有哪些？1、合同類型2、合同簽署主體3、合同標(biāo)的物4、合同對(duì)價(jià)款和付款方式的約定5、合同對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約定6、合同對(duì)雙方違約責(zé)任的描述合同陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家施工合同審查要點(diǎn)一、施工方身份審查——施工單位、生產(chǎn)單位、銷售單位還是自然人——是否有相應(yīng)資質(zhì)——是否為異地施工方——是否為關(guān)聯(lián)方二、施工內(nèi)容審查1、施工內(nèi)容究竟是什么2、施工內(nèi)容同成本構(gòu)成的對(duì)應(yīng)關(guān)系合同陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家施工合同審查要點(diǎn)三、施工過程中的材料供應(yīng)方式1、乙方大包模式2、甲供材模式3、甲控材模式四、施工總價(jià)款與定價(jià)依據(jù)審查1、施工總價(jià)款是否確定2、施工價(jià)格是否偏高或者偏低合同陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家合同應(yīng)該什么時(shí)候傳遞給財(cái)務(wù)部門？合同陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家合同后續(xù)執(zhí)行中的稅收陷阱一、審查雙方是否按照合同約定執(zhí)行關(guān)注重要節(jié)點(diǎn)二、重點(diǎn)檢查付款、票據(jù)是否與約定不符三、必要時(shí)簽署補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行調(diào)整集團(tuán)架構(gòu)陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、真集團(tuán)與假集團(tuán)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的自發(fā)拓展1、從其他行業(yè)到地產(chǎn)2、從地產(chǎn)到其他行業(yè)3、專業(yè)化延伸和多元化延伸4、真集團(tuán)和假集團(tuán)集團(tuán)架構(gòu)陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家二、為什么要設(shè)立集團(tuán)1、企業(yè)形象需要2、內(nèi)部管理需要——財(cái)務(wù)資源的整合——人力資源的整合——內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)3、外部融資的需要集團(tuán)架構(gòu)陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家三、集團(tuán)設(shè)立陷阱1、資產(chǎn)溢價(jià)帶來的所得稅風(fēng)險(xiǎn)2、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移帶來的流轉(zhuǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)自然人股東房地產(chǎn)公司自然人股東集團(tuán)公司房地產(chǎn)公司集團(tuán)架構(gòu)陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家四、集團(tuán)架構(gòu)陷阱與原則——盡量一類業(yè)務(wù)一個(gè)主體——股東設(shè)置考慮分紅與資產(chǎn)轉(zhuǎn)移——兼顧業(yè)務(wù)主體、融資主體、管理主體——考慮資產(chǎn)分布結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)——考慮旗下公司之間的業(yè)務(wù)架構(gòu)設(shè)計(jì)——將關(guān)聯(lián)與非關(guān)聯(lián)相結(jié)合集團(tuán)架構(gòu)陷阱

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家自然人股東控股集團(tuán)公司房地產(chǎn)公司金融公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司施工公司各個(gè)項(xiàng)目公司各個(gè)施工企業(yè)其他關(guān)聯(lián)企業(yè)以成本均衡管理為核心的項(xiàng)目預(yù)算管理

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃的核心——成本均衡管理開發(fā)間接費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用實(shí)際銷售收入視同銷售收入代收款項(xiàng)收入以成本均衡管理為核心的項(xiàng)目預(yù)算管理利潤(rùn)＝收入－（成本＋稅）成本與稅負(fù)的蹺蹺板效應(yīng)成本稅負(fù)

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家以成本均衡管理為核心的項(xiàng)目預(yù)算管理收入成本費(fèi)用稅負(fù)稅后凈利潤(rùn)2.5億元；1億元；0.2億元6929.69萬元6070.31萬元1375萬元3531.25萬元2023.44萬元2.5億元；1.2億元；0.2億元5586.885314.1213752407.51804.382.5億元；1.3億元；0.2億元5044.374955.6313752017.51651.872.5億元；1.5億元；0.2億元3959.374040.6313751237.51346.87

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家以成本均衡管理為核心的項(xiàng)目預(yù)算管理成本分析的結(jié)論：1、銷售收入不變的情況下，成本增加則稅負(fù)下降，成本下降則稅負(fù)增加。2、當(dāng)成本下降時(shí)，稅后凈利潤(rùn)也會(huì)隨之增加，但其增加的速度趕不上稅負(fù)增加的速度。3、各個(gè)稅種中，伴隨著成本下降，土地增值稅增加速度很快，約為所得稅增加速度的2——3倍。4、成本每降低一個(gè)單位，大約只有30%——40%部分進(jìn)入凈利潤(rùn)，其他的降低部分都變成稅重新進(jìn)入成本。這就是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的兩難境地。5、房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注成本與稅負(fù)相互消長(zhǎng)的這種變化，并作為項(xiàng)目預(yù)算管理的一個(gè)重要考慮要素。有沒有辦法既降低稅負(fù)又提升利潤(rùn)？

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家以成本均衡管理為核心的項(xiàng)目預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析問題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。原土地持有人拆遷補(bǔ)償戶規(guī)劃設(shè)計(jì)單位土建單位銷售代理公司裝飾裝修單位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可行性分析與咨詢廣告公司園林綠化

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家房地產(chǎn)總裁如何管好財(cái)務(wù)管好稅

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家一、財(cái)稅工作的三個(gè)層面做好核算，確保公司資產(chǎn)安全做好計(jì)劃和預(yù)算，為決策提供有效信息有效配置財(cái)務(wù)資源，確保風(fēng)險(xiǎn)最低效率最高初級(jí)層面中級(jí)層面高級(jí)層面房地產(chǎn)總裁如何管好財(cái)務(wù)管好稅

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家二、總裁必須改變對(duì)財(cái)稅的觀念——重新認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)工作的內(nèi)容與范圍——重新認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)工作的責(zé)任人——重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)總裁如何管好財(cái)務(wù)管好稅

房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家三、總裁必須管好財(cái)務(wù)管好稅——思考自己公司財(cái)稅管理架構(gòu)是否健全合理總裁財(cái)務(wù)總監(jiān)財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)計(jì)出納總裁財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)計(jì)出納房地產(chǎn)總裁如何管好財(cái)務(wù)管好稅

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