教學第3章-物業(yè)的承接查驗課件

第三章物業(yè)的承接查驗本章內容：1.物業(yè)的竣工驗收與承接查驗2.新建物業(yè)承接查驗3.物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗4.物業(yè)管理工作的移交第三章物業(yè)的承接查驗本章內容：第1節(jié)物業(yè)的竣工驗收與承接查驗一、物業(yè)竣工驗收竣工驗收指建設工程項目竣工后開發(fā)建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監(jiān)督部門，對該項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證的活動。應該指出的是，竣工驗收是建立在分階段驗收的基礎之上，前面已經(jīng)完成驗收的工程項目一般在竣工驗收時就不再重新驗收。第1節(jié)物業(yè)的竣工驗收與承接查驗一、物業(yè)竣工驗收二、物業(yè)的承接查驗（一）基本定義指物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，進行以物業(yè)的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。物業(yè)的承接驗收是開展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始的首要環(huán)節(jié)，做好這一工作具有重要意義。二、物業(yè)的承接查驗（二）物業(yè)承接驗收的作用（1）明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和簽訂前期物業(yè)管理合同，實現(xiàn)權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的權利和義務。（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的權利。能進一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準進行設計和建設，減少日后管理中的問題和成本，同時更能保證物業(yè)質量，充分維護業(yè)主的權利。（3）為日后管理創(chuàng)造條件。一是可以保證工程質量達到要求，減少投入使用后的維修和養(yǎng)護計劃；二是根據(jù)接管中的物業(yè)技術資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點，計劃安排好各項管理，發(fā)揮物業(yè)管理優(yōu)勢。（二）物業(yè)承接驗收的作用（1）明確交接雙方的責、權、利關系三、承接驗收與竣工驗收的區(qū)別1.驗收的目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求；承接驗收是針對主體結構安全和使用功能的再檢驗。2．移交對象不同竣工驗收是施工單位向建設單位或房地產(chǎn)開發(fā)商移交物業(yè)；接管驗收是建設單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)。3．驗收條件不同竣工驗收的條件是施工完畢，設備已安裝調試；承接查驗是在竣工驗收合格，設備應完全能投入使用，房屋編號已得到認可和備案后進行。三、承接驗收與竣工驗收的區(qū)別1.驗收的目的不同4．驗收性質不同竣工驗收是政府行為，具有強制性。由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定；承接查驗是企業(yè)行為，是物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務委托合同，從確保物業(yè)日后使用與維修的角度出發(fā)，對接管物業(yè)進行質量驗收5．驗收階段不同竣工驗收合格后，由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)可以交付使用；接管驗收是在竣上驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設單位向物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)正式進入使用階段。4．驗收性質不同第2節(jié)新建物業(yè)承接查驗一、物業(yè)接管驗收的準備（一）人員準備物業(yè)的承接查驗是一項技術難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術性工作。物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗前就應根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點，與建設單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關專業(yè)的技術人員參加。(1)由物業(yè)服務企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關人員參加。(2)指定負責人，最好是由本項目的負責人擔任。第2節(jié)新建物業(yè)承接查驗一、物業(yè)接管驗收的準備（二）計劃準備物業(yè)服務企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。（1）與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排；（2）要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關單項或綜合驗收證明材料；（3）派出技術人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。（二）計劃準備（三）資料準備在物業(yè)的承接查驗中。應做必要的查驗記錄。在正式開展承接查驗工作之前，應根據(jù)實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。（1）工作流程一般有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內容及方法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等；（2）承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質量問題統(tǒng)計表》等。（四）工具準備（三）資料準備二、新建物業(yè)接管驗收的程序二、新建物業(yè)接管驗收的程序三、物業(yè)查驗的主要內容與方式（一）主要內容（1）物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)應接收查驗下列資料：①竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；②設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；③物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；④物業(yè)管理所必需的其他資料三、物業(yè)查驗的主要內容與方式（2）物業(yè)共用部位物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗，主要內容包括：①主體結構及外墻、屋面；②共用部位樓面、地面、內墻面、天花、門窗；③公共衛(wèi)生間、陽臺；④公共走廊、樓道及其扶手、護欄等（2）物業(yè)共用部位（3）共用設備設施物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同。共用設施設備承接查驗的主要內容有：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調等。（3）共用設備設施（4）園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等。園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內容（5）其他公共配套設施物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱等。（4）園林綠化工程（二）物業(yè)查驗方式物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設備調試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。（1）觀感查驗觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查。一般采取目視、觸摸等方法進行。（2）使用查驗使用查驗是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。（二）物業(yè)查驗方式（3）檢測查驗檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質量要求。（4）試驗查驗試驗查驗通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關設施設備的性能。（3）檢測查驗四、物業(yè)接管驗收的標準P961、主體結構地基沉降不得超過規(guī)定要求的變形值，不得引起上部結構開裂或毗鄰房的損壞；外墻不得滲水。2、外墻

3、屋面與樓地面各類屋面必須符合國家建設設計標準的規(guī)定。排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層和基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺、廚房的地面相對標高應符合設計要求，不允許倒流水。四、物業(yè)接管驗收的標準P961、主體結構4、裝修鋼木門窗均應安裝平正牢固，開關靈活；進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；油漆色彩一致，不脫皮。5、電氣線路應安裝平整、牢固、順直，過墻有導管，鋁導線連接不得采用絞結和綁接。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。電梯能準確、正常運轉，噪聲震動不得超過規(guī)定，紀錄、圖紙資料齊全。4、裝修6、水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應安裝牢固，控制部件起閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應分設，出戶管長不超過8米，并不可使用陶管、塑料管。消防設施應符合國家標準規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證。采暖設備有專門檢驗合格證。各種儀表、儀器安裝符合規(guī)定，運轉準確正常。7、附屬工程及其他如室外排水系統(tǒng)的標高，管道坡度、管位必須符合規(guī)定要求。另外還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理、臨時設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施應達到質量要求。6、水、衛(wèi)、消防、采暖。驗收標準中涉及的相關規(guī)范（12）：《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007-2002）《混凝土結構設計規(guī)范》（GB50010-2002）《木結構工程施工質量驗收規(guī)范》（GB50206-2002）《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50207-2002）《屋面工程施工質量驗收規(guī)范》（GB50207-2002）《電器裝置工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ232-1982）《低壓電器裝置規(guī)程》《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ242-1982）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045-1995）《建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范》（GB50242-2002）《室外排水設計規(guī)范》（GB50014-2006）驗收標準中涉及的相關規(guī)范（12）：五、承接查驗發(fā)現(xiàn)問題處理（一）出現(xiàn)問題的原因①設計方案不合理或違反規(guī)范造成的設計缺陷；②施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；③驗收檢查不細、把關不嚴；④建設單位管理不善；⑤氣候、環(huán)境、自然災害等其他原因。（二）處理程序（1）收集整理存在問題①收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》；②對《物業(yè)查驗記錄表》內容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；③將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續(xù)。五、承接查驗發(fā)現(xiàn)問題處理（一）出現(xiàn)問題的原因（2）處理方法工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)服務企業(yè)在提出質量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。從發(fā)生原因和處理責任看，工程質量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質量問題。若質量問題在保修期內發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設部《建筑工程質量保修辦法》規(guī)定，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由于規(guī)劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。（2）處理方法（3）跟蹤驗證為使物業(yè)工程質量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)服務企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。物業(yè)服務企業(yè)應安排專業(yè)技術人員分別負責不同專業(yè)的工程質量問題，在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程項目則應繼續(xù)督促建設單位處理。（3）跟蹤驗證第3節(jié)物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗一、準備工作（一）符合承接查驗條件在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：(1)物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同；(2)物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同第3節(jié)物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗一、準備工作（二）成立物業(yè)承接查驗小組在簽訂了物業(yè)管理服務合同之后，新的物業(yè)服務企業(yè)即應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗方案。查驗小組成員要求具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務能力，專業(yè)性強。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。（三）準備資料和工具物業(yè)的承接查驗驗收小組應提前與業(yè)主委員會及原物業(yè)服務企業(yè)接觸，洽談移交的有關事項，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應準備的各類表格、工具和物品等。（二）成立物業(yè)承接查驗小組二、原有物業(yè)的承接查驗程序

二、原有物業(yè)的承接查驗程序三、物業(yè)查驗的內容（一）物業(yè)資料情況物業(yè)資料情況除承接查驗新建物業(yè)的相關資料外，還要對原管理機構在管理過程中產(chǎn)生的重要質量記錄進行檢查。

三、物業(yè)查驗的內容（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀

(1)建筑結構及裝飾裝修工程的狀況；(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調等機電設施設備；(3)保安監(jiān)控、對講門禁設施；(4)清潔衛(wèi)生設施；(5)綠化及設施；(6)停車場、門崗、道閘設施；(7)室外道路、雨污水井等排水設施；(8)公共活動場所及娛樂設施；(9)其他需了解查驗的設施、設備。

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀（三）各項費用與收支情況，項目機構經(jīng)濟運行情況主要包括：①物業(yè)服務費、停車費、水電費、其他有償服務費的收取和支出；②維修資金的收取、使用和結存；③各類押金、欠收款項、待付費用等賬務情況。（四）其他內容(1)物業(yè)管理用房；(2)產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料；(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。（三）各項費用與收支情況，項目機構經(jīng)濟運行情況第4節(jié)物業(yè)管理工作的移交一、新建物業(yè)的移交（一）移交資料移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權資料，竣工驗收資料，設計、施工資料，機電設備資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。（二）移交對象移交的對象包括：物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關清單（如房屋建筑清單、共用設施設備清單、園林綠化工程清單、公共配套設施清單等）。建設單位應按照有關法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理用房。

第4節(jié)物業(yè)管理工作的移交一、新建物業(yè)的移交二、物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交（一）移交雙方物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機構向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位移交；業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位向新的物業(yè)服務企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機構，承接方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位；后者的移交方為．業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位，承接方為新的物業(yè)服務企業(yè)。二、物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交（二）移交內容1物業(yè)資料(1)物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。(2)業(yè)主資料包括：①業(yè)主人住資料，包括人住通知書、人住登記表、身份證復印件、相片；②房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。(3)管理資料包括各類值班記錄、設備維修記錄、水質化驗報告等各類服務質量的原始記錄。（二）移交內容(4)財務資料包括固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業(yè)服務費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。(5)合同協(xié)議書指對內對外簽訂的合同、協(xié)議原件。(6)人事檔案資料指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。(7)其他需要移交的資料。

(4)財務資料2物業(yè)共用部位及共用設施設備管理工作的交接

(1)房屋建筑工程共用部位及共用設施設備包括消防、電梯、空調、給水排水、供配電等機電設備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設備房、管道井、公共門窗的鑰匙等。2物業(yè)共用部位及共用設施設備管理工作的交接（2）共用配套設施包括環(huán)境衛(wèi)生設施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設施、公共秩序與消防安全的管理設施（值班室、崗亭、監(jiān)控設施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動設施（會所、游泳池、各類球場等）。（3）物業(yè)管理用房包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂（包括設施）、倉庫等。停車場、會所等需要經(jīng)營許可證和資質的，移交單位應協(xié)助辦理變更手續(xù)。

（2）共用配套設施3人、財、物的移交或交接

（1）人員在進行物業(yè)管理移交時，有可能會有原物業(yè)管理機構在本項目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應與移交方進行友好協(xié)商，雙方達成共識。3人、財、物的移交或交接（2）財務移交雙方應做好賬務清結、資產(chǎn)盤點等相關移交準備工作。移交的主要內容包括物業(yè)服務費、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應付款項、債務等。（3）物資財產(chǎn)物資財產(chǎn)包括建設單位提供和以物業(yè)服務費購置的物資財產(chǎn)等，主要有辦公設備、交通工具、通信器材、維修設備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護工具、物業(yè)管理軟件、財務軟件等。（2）財務（三）辦理交接手續(xù)交接手續(xù)涉及：建設單位、原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、行業(yè)主管部門、新進入物業(yè)服務企業(yè)等。注意事項：（1）對物業(yè)的使用現(xiàn)狀真實客觀作出評價；（2）各類管理資產(chǎn)和各項費用應辦理移交，對未結清費用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)服務費）應明確收取、支付方式；（3）確認原有物業(yè)服務企業(yè)退出或留下的人員名單；（4）提出遺留問題的處理方案。（三）辦理交接手續(xù)（四）物業(yè)管理機構更迭時移交應注意的事項（1）明確交接主體和次序。（2）各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周全，以利于交接和今后工作的開展。（四）物業(yè)管理機構更迭時移交應注意的事項（3）如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。（4）在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設施設備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關手續(xù)時應注意做出相關安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。（3）如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內，承接單位應與建設單位復習思考題：

1、簡述物業(yè)承接查驗的概念2、物業(yè)承接查驗的準備工作包括哪些內容？3、簡述物業(yè)查驗的主要內容與方式4、如何處理新建物業(yè)承接查驗所發(fā)現(xiàn)的問題？5、物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)查驗內容包括哪些？6、新建物業(yè)管理工作移交的內容是什么？7、物業(yè)管理機構更迭時移交工作的內容及應注意的事項？8、新建物業(yè)承接查驗的標準。復習思考題：第三章物業(yè)的承接查驗本章內容：1.物業(yè)的竣工驗收與承接查驗2.新建物業(yè)承接查驗3.物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗4.物業(yè)管理工作的移交第三章物業(yè)的承接查驗本章內容：第1節(jié)物業(yè)的竣工驗收與承接查驗一、物業(yè)竣工驗收竣工驗收指建設工程項目竣工后開發(fā)建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監(jiān)督部門，對該項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證的活動。應該指出的是，竣工驗收是建立在分階段驗收的基礎之上，前面已經(jīng)完成驗收的工程項目一般在竣工驗收時就不再重新驗收。第1節(jié)物業(yè)的竣工驗收與承接查驗一、物業(yè)竣工驗收二、物業(yè)的承接查驗（一）基本定義指物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，進行以物業(yè)的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。物業(yè)的承接驗收是開展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始的首要環(huán)節(jié)，做好這一工作具有重要意義。二、物業(yè)的承接查驗（二）物業(yè)承接驗收的作用（1）明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和簽訂前期物業(yè)管理合同，實現(xiàn)權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的權利和義務。（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的權利。能進一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準進行設計和建設，減少日后管理中的問題和成本，同時更能保證物業(yè)質量，充分維護業(yè)主的權利。（3）為日后管理創(chuàng)造條件。一是可以保證工程質量達到要求，減少投入使用后的維修和養(yǎng)護計劃；二是根據(jù)接管中的物業(yè)技術資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點，計劃安排好各項管理，發(fā)揮物業(yè)管理優(yōu)勢。（二）物業(yè)承接驗收的作用（1）明確交接雙方的責、權、利關系三、承接驗收與竣工驗收的區(qū)別1.驗收的目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求；承接驗收是針對主體結構安全和使用功能的再檢驗。2．移交對象不同竣工驗收是施工單位向建設單位或房地產(chǎn)開發(fā)商移交物業(yè)；接管驗收是建設單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)。3．驗收條件不同竣工驗收的條件是施工完畢，設備已安裝調試；承接查驗是在竣工驗收合格，設備應完全能投入使用，房屋編號已得到認可和備案后進行。三、承接驗收與竣工驗收的區(qū)別1.驗收的目的不同4．驗收性質不同竣工驗收是政府行為，具有強制性。由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定；承接查驗是企業(yè)行為，是物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務委托合同，從確保物業(yè)日后使用與維修的角度出發(fā)，對接管物業(yè)進行質量驗收5．驗收階段不同竣工驗收合格后，由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)可以交付使用；接管驗收是在竣上驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設單位向物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)正式進入使用階段。4．驗收性質不同第2節(jié)新建物業(yè)承接查驗一、物業(yè)接管驗收的準備（一）人員準備物業(yè)的承接查驗是一項技術難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術性工作。物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗前就應根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點，與建設單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關專業(yè)的技術人員參加。(1)由物業(yè)服務企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關人員參加。(2)指定負責人，最好是由本項目的負責人擔任。第2節(jié)新建物業(yè)承接查驗一、物業(yè)接管驗收的準備（二）計劃準備物業(yè)服務企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。（1）與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排；（2）要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關單項或綜合驗收證明材料；（3）派出技術人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。（二）計劃準備（三）資料準備在物業(yè)的承接查驗中。應做必要的查驗記錄。在正式開展承接查驗工作之前，應根據(jù)實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。（1）工作流程一般有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內容及方法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等；（2）承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質量問題統(tǒng)計表》等。（四）工具準備（三）資料準備二、新建物業(yè)接管驗收的程序二、新建物業(yè)接管驗收的程序三、物業(yè)查驗的主要內容與方式（一）主要內容（1）物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)應接收查驗下列資料：①竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；②設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；③物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；④物業(yè)管理所必需的其他資料三、物業(yè)查驗的主要內容與方式（2）物業(yè)共用部位物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗，主要內容包括：①主體結構及外墻、屋面；②共用部位樓面、地面、內墻面、天花、門窗；③公共衛(wèi)生間、陽臺；④公共走廊、樓道及其扶手、護欄等（2）物業(yè)共用部位（3）共用設備設施物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同。共用設施設備承接查驗的主要內容有：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調等。（3）共用設備設施（4）園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等。園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內容（5）其他公共配套設施物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱等。（4）園林綠化工程（二）物業(yè)查驗方式物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設備調試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。（1）觀感查驗觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查。一般采取目視、觸摸等方法進行。（2）使用查驗使用查驗是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。（二）物業(yè)查驗方式（3）檢測查驗檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質量要求。（4）試驗查驗試驗查驗通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關設施設備的性能。（3）檢測查驗四、物業(yè)接管驗收的標準P961、主體結構地基沉降不得超過規(guī)定要求的變形值，不得引起上部結構開裂或毗鄰房的損壞；外墻不得滲水。2、外墻

3、屋面與樓地面各類屋面必須符合國家建設設計標準的規(guī)定。排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層和基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺、廚房的地面相對標高應符合設計要求，不允許倒流水。四、物業(yè)接管驗收的標準P961、主體結構4、裝修鋼木門窗均應安裝平正牢固，開關靈活；進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；油漆色彩一致，不脫皮。5、電氣線路應安裝平整、牢固、順直，過墻有導管，鋁導線連接不得采用絞結和綁接。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。電梯能準確、正常運轉，噪聲震動不得超過規(guī)定，紀錄、圖紙資料齊全。4、裝修6、水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應安裝牢固，控制部件起閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應分設，出戶管長不超過8米，并不可使用陶管、塑料管。消防設施應符合國家標準規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證。采暖設備有專門檢驗合格證。各種儀表、儀器安裝符合規(guī)定，運轉準確正常。7、附屬工程及其他如室外排水系統(tǒng)的標高，管道坡度、管位必須符合規(guī)定要求。另外還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理、臨時設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施應達到質量要求。6、水、衛(wèi)、消防、采暖。驗收標準中涉及的相關規(guī)范（12）：《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007-2002）《混凝土結構設計規(guī)范》（GB50010-2002）《木結構工程施工質量驗收規(guī)范》（GB50206-2002）《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50207-2002）《屋面工程施工質量驗收規(guī)范》（GB50207-2002）《電器裝置工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ232-1982）《低壓電器裝置規(guī)程》《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ242-1982）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045-1995）《建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范》（GB50242-2002）《室外排水設計規(guī)范》（GB50014-2006）驗收標準中涉及的相關規(guī)范（12）：五、承接查驗發(fā)現(xiàn)問題處理（一）出現(xiàn)問題的原因①設計方案不合理或違反規(guī)范造成的設計缺陷；②施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；③驗收檢查不細、把關不嚴；④建設單位管理不善；⑤氣候、環(huán)境、自然災害等其他原因。（二）處理程序（1）收集整理存在問題①收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》；②對《物業(yè)查驗記錄表》內容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；③將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續(xù)。五、承接查驗發(fā)現(xiàn)問題處理（一）出現(xiàn)問題的原因（2）處理方法工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)服務企業(yè)在提出質量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。從發(fā)生原因和處理責任看，工程質量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質量問題。若質量問題在保修期內發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設部《建筑工程質量保修辦法》規(guī)定，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由于規(guī)劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。（2）處理方法（3）跟蹤驗證為使物業(yè)工程質量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)服務企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。物業(yè)服務企業(yè)應安排專業(yè)技術人員分別負責不同專業(yè)的工程質量問題，在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程項目則應繼續(xù)督促建設單位處理。（3）跟蹤驗證第3節(jié)物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗一、準備工作（一）符合承接查驗條件在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：(1)物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同；(2)物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同第3節(jié)物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗一、準備工作（二）成立物業(yè)承接查驗小組在簽訂了物業(yè)管理服務合同之后，新的物業(yè)服務企業(yè)即應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗方案。查驗小組成員要求具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務能力，專業(yè)性強。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。（三）準備資料和工具物業(yè)的承接查驗驗收小組應提前與業(yè)主委員會及原物業(yè)服務企業(yè)接觸，洽談移交的有關事項，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應準備的各類表格、工具和物品等。（二）成立物業(yè)承接查驗小組二、原有物業(yè)的承接查驗程序

二、原有物業(yè)的承接查驗程序三、物業(yè)查驗的內容（一）物業(yè)資料情況物業(yè)資料情況除承接查驗新建物業(yè)的相關資料外，還要對原管理機構在管理過程中產(chǎn)生的重要質量記錄進行檢查。

三、物業(yè)查驗的內容（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀

(1)建筑結構及裝飾裝修工程的狀況；(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調等機電設施設備；(3)保安監(jiān)控、對講門禁設施；(4)清潔衛(wèi)生設施；(5)綠化及設施；(6)停車場、門崗、道閘設施；(7)室外道路、雨污水井等排水設施；(8)公共活動場所及娛樂設施；(9)其他需了解查驗的設施、設備。

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀（三）各項費用與收支情況，項目機構經(jīng)濟運行情況主要包括：①物業(yè)服務費、停車費、水電費、其他有償服務費的收取和支出；②維修資金的收取、使用和結存；③各類押金、欠收款項、待付費用等賬務情況。（四）其他內容(1)物業(yè)管理用房；(2)產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料；(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。（三）各項費用與收支情況，項目機構經(jīng)濟運行情況第4節(jié)物業(yè)管理工作的移交一、新建物業(yè)的移交（一）移交資料移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權資料，竣工驗收資料，設計、施工資料，機電設備資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。（二）移交對象移交的對象包括：物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關清單（如房屋建筑清單、共用設施設備清單、園林綠化工程清單、公共配套設施清單等）。建設單位應按照有關法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理用房。

第4節(jié)物業(yè)管理工作的移交一、新建物業(yè)的移交二、物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交（一）移交雙方物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機構向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位移交；業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位向新的物業(yè)服務企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機構，承接方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位；后者的移交方為．業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權單位，承接方為新的物業(yè)服務企業(yè)。二、物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交（二）移交內容1物業(yè)資料(1)物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。(2)業(yè)主資料包括：①業(yè)主人住資料，包括人住通知書、人住登記表、身份證復印件、相片；②房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。(3)管理資料包括各類值班記錄、設備維修記錄、水質化驗報告等各類服務質量的原始記錄。（二）移交內容(4