業(yè)務(wù)技巧房地產(chǎn)交易流程

一、房地產(chǎn)價格二、房地產(chǎn)流程及其相關(guān)費用三、房地產(chǎn)租賃流程及其相關(guān)費用四、交易過程中存在的風(fēng)險主要內(nèi)容：21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店一、房地產(chǎn)價格1房地產(chǎn)的特點：具有濃重的地區(qū)色彩開放建設(shè)周期長，投資大涉及眾多的具有較好的保值增值性投資回收期一般較長21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)價格2房地產(chǎn)價格：房地產(chǎn)價格組成：21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)價格3房地產(chǎn)價格的幾種常見表現(xiàn)形式：市場指導(dǎo)價格合同價格評估價格成交價格21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)價格4房地產(chǎn)價格影響因素供求關(guān)系房地產(chǎn)自身因素，也稱物理因素環(huán)境因素：人口原因：21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)價格5經(jīng)濟(jì)因素：社會因素：行政因素：其它因素：21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)價格6房地產(chǎn)交易特點：交易對象與交易方式的多樣性銷售環(huán)節(jié)少，

短21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)價格7房地產(chǎn)交易特點：主要采用合同方式銷售房地產(chǎn)交易需要專業(yè)提供服務(wù)21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店二、

流程及其相關(guān)費用1權(quán)益的轉(zhuǎn)移通常有幾種途徑贈與繼承交換拍賣裁定21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用2二手房：嚴(yán)格意義上，有

行為發(fā)生的即稱為二手房。通常所說“二手房交易”是指已取得證后的形式。21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店納稅11、個人普品房住宅交易2、個人渡假村、別墅及高檔商品住宅交易3、個人商場、車庫、辦公樓交易4、個人統(tǒng)建房、房改房住宅交易（公有住宅：土地屬劃撥性質(zhì)）5、個人高檔統(tǒng)建房、住改房住宅交易6、個人私房（住房）交易21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店7、個人商品房住宅房屋贈與8、個人民宅、拆遷安置房贈與9、個人統(tǒng)建房、房改房住宅贈與10、個人商場、車庫、辦公樓贈與11、單位商品房住宅交易12、單位商場、車庫、辦公樓交易納稅221世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用3二手房流程送件交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議交易過戶貨款辦理買方貸款抵押登記賣方取款18個工作日(24個工作日)13個工作日21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用4房屋與土地所

證主要類別：重點內(nèi)容：21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用5屬

；一、適用條件：1、依法取得房地2、權(quán)屬未被限制；3、征得共有人同意。二、辦理流程：辦理時限-商品房18個工作日，公房24個工作日，

或單位

另加30天公告期。21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用6下為送件交易時各所需提供的材料賣方應(yīng)提供的材料份數(shù)證整本復(fù)印件4、

復(fù)印件4未婚證或結(jié)婚證原件復(fù)印件原件復(fù)印件各1份夫妻雙方的還需配偶的夫妻雙方到場簽字買方原件復(fù)印件2份本人到場簽字，并準(zhǔn)備首付款21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用7二手房銀行按揭流程(一)適用條件：抵押人的二手房，已支付規(guī)定的首期房價款并取得土地房屋權(quán)屬，用于設(shè)定抵押，向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保。(二)1、對象男：女：年限+實際年限+實際≤65歲≤60歲2、委托人可簽字，但沒有處分權(quán)21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用8公積金

與商業(yè)性住房1、最大的區(qū)別是住房公積金的區(qū)別的利率明顯低于商業(yè)性

：(1)住房公積金

(2)商業(yè)性住房年利率：5年以上4.41%；年利率：5年以上5.51%。21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用92、申請住房公積金

與商業(yè)性住房

相比，提交的材料增加了住房公積金繳交情況對帳單，辦理程序上增加了在市住房公積金工作日的

時間，其余與商業(yè)性住房5個相同21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用10以下為銀行按揭各所需提供的材料賣方應(yīng)提供的材料備注證整本復(fù)印件共

證、

復(fù)印件戶口頁未婚證或結(jié)婚證原件復(fù)印件配偶的夫妻雙方到場簽字21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用11以下為買方申請銀行按揭各所需提供的材料買方應(yīng)提供的材料份數(shù)、

(夫妻)4未婚證或結(jié)婚證復(fù)印件2收入證明原件復(fù)印件1公積金貸款人前一年度繳交證明原件、復(fù)印件原件復(fù)印件各1份現(xiàn)繳交年度公積金證明原件、復(fù)印件原件復(fù)印件各1份評估報告原件原件2份商業(yè)評估報告原件原件2份夫妻雙方到場21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用12二手房按揭

成數(shù)：5年之內(nèi)次新房，10年之內(nèi)二手房，15年之內(nèi)二手房，為七成15年。為六成10年。為五成10年。15年以上備注：，一般不予

。年限≤15年，且房齡+年限≤30年21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用13稅費

使用的注意事項一、明確幾種價格關(guān)系1、成交價；2、合同價；3、評估價；4、指導(dǎo)價；5、

額二、注意 類型1、寫字樓；2、商場；3、別墅；4、普宅；5、高檔住宅；6、車庫21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店流程及其相關(guān)費用141、契稅：是指房屋所發(fā)生變更時，當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主(承受人)征收的

，它是對房地產(chǎn)變動征收的一種專門稅種。2、印花稅：是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證的一種稅。21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店三、房地產(chǎn)租賃流程及相關(guān)費用1房屋租賃：是指房屋所人或房屋委托代管人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付，并在租賃關(guān)系終止后返還給出租人的行為。21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)租賃流程及相關(guān)費用2房屋租賃的業(yè)務(wù)流程接洽→經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核實，勘察房屋→委托→經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

推廣→接待租客→實地看房→磋商簽約→辦理手續(xù)21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)租賃流程及相關(guān)費用3、商品房銷售合同辦理房屋租賃登記流程一、適用條件：已取得房屋的權(quán)屬或其他有效憑證。二、辦理流程(15個工作日)21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)租賃流程及相關(guān)費用4房屋租賃的登記流程準(zhǔn)備申請材料，填寫申請表在取號臺領(lǐng)取排隊序號單準(zhǔn)備材料取號受理當(dāng)事人到綜合收件窗口受理，領(lǐng)取收件收據(jù)內(nèi)部審批流轉(zhuǎn)取號按收件收據(jù)提示時間到取號臺領(lǐng)取件序號單取件根據(jù)叫號系統(tǒng)提示按秩序在發(fā)件窗口辦理領(lǐng)取繳費通知單繳費窗口繳費返回發(fā)件窗口取件21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)租賃流程及相關(guān)費用4三、提交材料1、出租房屋的權(quán)屬

或其他有效證憑(原件、復(fù)印件)；2、房屋租賃登記備案申請表一份；3、房屋租賃合同一式三份；4、租賃雙方當(dāng)事人的 明(原件、復(fù)印件)；5、已完工交付使用，但還未銷售的商品房在辦理房屋租賃登記備案應(yīng)提供土地使用證、主體竣工發(fā)商的

保證（租賃期間如發(fā)生糾紛應(yīng)負(fù)、開）21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)租賃流程及相關(guān)費用56、單位的法人委托書，有效

復(fù)印件，辦事人的(原件、復(fù)印件)；7、委托他人

的委托書(委托書

的，受托人應(yīng)保證，在房屋租賃期間發(fā)生糾紛受托人愿負(fù)法律責(zé)任)；8、共有房屋出租的，應(yīng)提交共有人同意出租的

證明；9、已抵押的房屋出租，應(yīng)提交

通知承租人的復(fù)印件或出租人的

保證；10、轉(zhuǎn)租的房屋應(yīng)提交房屋所

人同意轉(zhuǎn)租的

證明21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)租賃流程及相關(guān)費用6四、交繳的標(biāo)準(zhǔn)：1、住房：每宗100元(注：一份合同每登記一次為一宗，收取，由出租人承擔(dān))。2、非住房：年收取手續(xù)費，年在2萬元以下的(含2萬元)，按1.5%在2萬元以上的(不含2萬元)，按1%收取手續(xù)費。(注：一年一收，由出租人承擔(dān))3、租賃稅：根據(jù)區(qū)域不同，租賃

費標(biāo)準(zhǔn)不同，通常在17%左右。21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店房地產(chǎn)租賃流程及相關(guān)費用8不能接受的出租委托業(yè)務(wù)：1、房屋所

權(quán)屬有爭議的證》的2、共有人不同意的3、未取得《房屋租賃4、屬于違法建筑的5、不符合使用安全標(biāo)準(zhǔn)的6、不符合環(huán)7、其他依法生等管理部門有關(guān)規(guī)定的出租的21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店：房屋出租人不得將房屋出租給下列1、無民事行為能力的2、無合法有效證明3、用出租房從事不符合有關(guān)管理規(guī)定的生產(chǎn)、經(jīng)營活動4、用出租房屋進(jìn)行違法

活動的5、其他依法

的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不得為上述

提供租賃居間服務(wù)，并有義務(wù)提醒房屋出租人不得將房屋出租給上述

。房地產(chǎn)租賃流程及相關(guān)費用921世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店四、交易過程中存在的風(fēng)險（一）1、共有2、繼承糾紛引起的風(fēng)險舉案例舉案例3、 糾紛 舉案例4、買受人資格限制

舉案例防范措施：詳細(xì)核查

證相關(guān)信息；詢問并人 及家庭狀況；到房管局等相關(guān)部門查實

情況；加強專業(yè)知識培訓(xùn)。21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店交易過程中存在的風(fēng)險2（二）締約條款不當(dāng)引起的風(fēng)險1、物品2、交房時間3、 時間4、協(xié)議主要條款防范措施：不論巨細(xì)物品均應(yīng)詳細(xì)列，并將物品經(jīng)當(dāng)事人簽字確認(rèn)作為協(xié)議附件；協(xié)議中所涉及時間應(yīng)盡量充裕，可以某一事件完成為期限較好；協(xié)議最后應(yīng)確認(rèn)最遲交易的時間；經(jīng)紀(jì)人應(yīng)保持中立，公平公正的立場。21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店交易過程中存在的風(fēng)險3（三）信息缺失引起的風(fēng)險1、對房源的相關(guān)信息掌握不全面2、對

掌握不全面3、對周邊配套設(shè)施了解不全面防范措施；經(jīng)紀(jì)人不要單憑“推理”、“估計”、“業(yè)主說的”來確定信息；全面了解信息，務(wù)必要求查看產(chǎn)權(quán)相關(guān)資料及房屋本身；如確有不清楚的地方應(yīng)如實告知客戶，不得隱瞞，以免引起不必要的糾紛。21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店交易過程中存在的風(fēng)險4不當(dāng)引起的風(fēng)險交易不能“一手交錢，一手交貨”；（四）1、2、口頭約定代收、代付相關(guān)款項；3、沒有及時代收代付；4、代收代付責(zé)任人不明確防范措施：代收代付約定時間更改的經(jīng)紀(jì)人在征求雙方意見后應(yīng)讓雙方簽字確認(rèn)，不可單憑客戶口頭答應(yīng)就認(rèn)為沒有問題；嚴(yán)格按照協(xié)議約定的時間、金額、相對人及權(quán)限代收代付；中介公司應(yīng)確定代收代付款項責(zé)任人，保證資金安全。21世紀(jì)不動產(chǎn)鑫龍港加盟店交易過程中存在的風(fēng)險5、等時間性的承諾（五）承諾不當(dāng)引起的風(fēng)險1、房屋

保管2、

成數(shù)、金額3、相關(guān)費用折扣4、銷售進(jìn)度、過戶、5、服務(wù)項目承諾防范措施：經(jīng)紀(jì)人不要隨便對客戶的要求回答“沒問題”；如一定要承諾要用有幅度的承諾，如六至七成等；少用“保證”、“一定可以”等

，可