沈陽商業(yè)市場研究分析暨商業(yè)街項(xiàng)目定位報(bào)告

沈陽商業(yè)市場研究分析暨商業(yè)街工程定位報(bào)告2021年4月一、宏觀市場二、案例分析三、業(yè)態(tài)規(guī)劃目錄：商業(yè)開展期特征表現(xiàn)：(1)城市商業(yè)開展已經(jīng)步入購物中心階段，每十萬人擁有的購物中心數(shù)量在0.1個(gè)以上，一般介于個(gè)之間。(2)城市餐飲業(yè)開展水平一般，每十萬人擁有的連鎖快餐店數(shù)量為0.3個(gè)以上，一般介于個(gè)之間。(3)文化娛樂業(yè)開展水平一般，每十萬人擁有的屏幕數(shù)量為0.7塊以上，一般介于塊之間。(4)品牌豐富，奢侈品牌店鋪數(shù)量多于高街品牌店鋪數(shù)量，高品牌店鋪數(shù)在2個(gè)以上，一般介于3-9個(gè)之間；奢侈品牌店鋪數(shù)在5個(gè)以上，一般介于8-20個(gè)之間。沈陽2021年新增購物中心體量居全球第一，在建商業(yè)工程居全球第二。截止2021年10月份的數(shù)據(jù)，沈陽商業(yè)工程總體量約600萬平方米，而未來大型商業(yè)工程超過100個(gè)。從市場供給的角度來看，沈陽目前整體供給量較大!沈陽商業(yè)開展分析沈陽市商業(yè)開展處于高速開展期商圈供給2021年沈陽商圈大型優(yōu)質(zhì)工程新增總量73.63萬㎡，其中新增前五的分別是：中街商圈新增供給40.5萬㎡，金廊商圈新增供給12.63萬㎡，奧體商圈新增供給12萬㎡，鐵西商圈新增供給6.5萬㎡，太原街商圈新增供給2萬㎡。商圈庫存2021年沈陽商圈大型優(yōu)質(zhì)工程新增總量5,172,600萬㎡，其中新增前五的分別是：中街商圈新增供給1,597,800萬㎡，金廊商圈新增供給1,163,100萬㎡，太原街商圈新增供給1,000,400萬㎡，五愛商圈新增供給822,300萬㎡，奧體商圈新增供給589,000萬㎡。沈陽商業(yè)開展分析沈陽整體商業(yè)市場供需存在失衡，隨著未來市場大量入市工程進(jìn)駐，購物中心與專業(yè)市場將面臨空前壓力。沈陽的商業(yè)開展充分的表達(dá)了二線城市的開展特點(diǎn)，總體概括可分傳統(tǒng)商業(yè)圈和新興商業(yè)圈，而開展時(shí)間的間隔很長，特征也各不相同。西塔商圈北市商圈北站商圈鐵百商圈五愛商圈三好街商圈南塔商圈中街商圈傳統(tǒng)商圈——興起時(shí)間：20多年至百年時(shí)間不等。目前沈陽城市商業(yè)以中街、太原街商圈為代表性的百年傳統(tǒng)商圈；而北市商圈、北站商圈、鐵百商圈為區(qū)域級(jí)核心商圈；西塔商圈為比較特色商圈；三好街、南塔、五愛商圈作為專業(yè)商圈輻射東三省。新興商圈——興起時(shí)間：近10年時(shí)間左右。金廊商圈是近10年新開展起來的商圈的代表商圈，為城市新興商圈中的代表，而西塔商圈與奧體商圈興起時(shí)間段晚些，其總體來說還處于開展階段。金廊商圈太原街商圈奧體商圈傳統(tǒng)商圈新興商圈沈陽商業(yè)開展分析沈陽市商業(yè)歷史可追溯至清太祖定都盛京之時(shí)，即1636年。而歷經(jīng)幾百年滄桑，中街地區(qū)、太原街地區(qū)、北市地區(qū)三個(gè)具有百年歷史的商業(yè)旺地，對(duì)于沈陽商業(yè)開展的影響至今猶存。中街：毗鄰沈陽故宮，因其位于沈陽古城中央而得名，是東北地區(qū)最早的商業(yè)一條街。始建于1636年，360年彈指一揮間，中街之一雖然寸土寸金的商業(yè)寶地，但隨著城市開展建設(shè)，已趨近飽和。太原街:始建于1906年至1915年間，曾名“春日町〞。1919年開始，相繼有日資企業(yè)“幾久屋〞〔新世界百貨二部〕、滿蒙毛織品商店〔第一百貨店〕、大和旅館〔遼寧賓館〕等商店酒店開業(yè)，并逐漸形成了現(xiàn)存的放射狀、棋盤形的商業(yè)街格局。傳統(tǒng)商業(yè)圈沈陽商業(yè)開展分析太原街商圈指以太原街中華路一橫一豎為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路圍合成的區(qū)域，商圈總規(guī)劃面積為3.41平方公里。中街商圈由中街步行街、沈陽路、正陽街等商業(yè)街構(gòu)成。規(guī)劃面積1.93平方公里，中街總長度為1.5公里。傳統(tǒng)商業(yè)圈沈陽商業(yè)開展分析沈陽商業(yè)開展分析1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，但商業(yè)質(zhì)量不高據(jù)沈陽商業(yè)局統(tǒng)計(jì)，沈陽市目前現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約為12萬個(gè)，其中5000平㎡以上的大型商業(yè)零售工程僅有94個(gè)，所占比例較小。并且沈陽市區(qū)擁有多達(dá)40條商業(yè)街，大局部商業(yè)形態(tài)都以商鋪形式存在，整體商業(yè)檔次較低，商業(yè)實(shí)力較弱。2、商業(yè)分布不合理，特色化不鮮明，客流審美疲勞嚴(yán)重5000平㎡以上的大型商業(yè)零售工程40%集中于太原街與中街商圈,且均無特色而言，融入東北乃至沈陽傳統(tǒng)文化的商圈屬于空白狀態(tài)。傳統(tǒng)商業(yè)圈小結(jié)：沈陽商業(yè)開展分析城市規(guī)劃與結(jié)構(gòu)對(duì)于商業(yè)布局影響——推動(dòng)商業(yè)的多中心開展趨勢根據(jù)沈陽市的總體開展戰(zhàn)略規(guī)劃，沈陽市將在原城市中心的根底上，重點(diǎn)規(guī)劃和開發(fā)周邊多個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，從而形成周邊各有特色不同的多個(gè)中心區(qū)。這一開展獎(jiǎng)引發(fā)沈陽市原有的結(jié)構(gòu)變化，從中心向外延的擴(kuò)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄行暮彤a(chǎn)業(yè)的多中心開展格局，從而將進(jìn)一步推動(dòng)城市商業(yè)布局從城市中心區(qū)向周邊城市副中心及產(chǎn)業(yè)中心區(qū)過渡和轉(zhuǎn)移！“一廊兩帶〞“大渾南〞的向南開展思路新興商業(yè)圈沈陽商業(yè)開展分析金廊即為中央都市走廊，為城市開展中核心概念之一金廊大型商業(yè)崛起，將逐漸取代城市老舊商業(yè)，新鮮的商業(yè)模式是其競爭之本。萬象城萬象城新興商業(yè)圈沈陽商業(yè)開展分析優(yōu)勢城市商業(yè)布局從城市核心區(qū)域向城市副中心過渡。軌道交通的興建將推出提地鐵商業(yè)并加快城市的商業(yè)升級(jí)劣勢城市外圍，人流稀散，短期內(nèi)無法形成濃郁商業(yè)氣氛商業(yè)開發(fā)扎堆，品牌競爭競爭日益劇烈歷史文化特色商業(yè)匱乏，主力店帶動(dòng)散戶策略為促進(jìn)銷售的主力手段，高端品牌的招商引進(jìn)，為開發(fā)商翻開銷售局面小結(jié)：新興商業(yè)圈沈陽商業(yè)開展分析品牌開發(fā)商突進(jìn)商業(yè)戰(zhàn)場，未來商業(yè)格局群雄逐鹿！至今——新興商圈林立，品牌開發(fā)商博弈，與傳統(tǒng)文化擦肩!現(xiàn)象：來沈陽旅游，去北陵、故宮、吃餃子等，說明擁有歷史價(jià)值啟示：有價(jià)值、無文化1990年-1995年1996年-2000年2001年-2005年2006年-2021年沈陽商業(yè)城1993五愛市場中興商城1998東亞商城興隆大家庭2001北站CBD萬達(dá)廣場2021“老北市〞1921擴(kuò)土興建1921年，張作霖為開通地面、繁榮城市，旨在開展民族經(jīng)濟(jì)，與外國商埠地競爭，下令在皇寺地區(qū)“十間房〞附近，開發(fā)北市場。隨后，奉天衙門放地號(hào)飲食文化飲食文化包括茶文化、酒文化和食文化。沈陽東北地方風(fēng)味不少，但都比較分散，沒有形成集聚性效應(yīng)。其民族飲食文化優(yōu)勢和輻射功能不突出戲曲文化戲曲文化。北市場在上個(gè)世紀(jì)二、三十年代，就是全東北戲院最集中的地方。重建后的北市場，戲曲文化幾乎絕跡。商品文化每一個(gè)沈陽人都知道，外地人來沈不知道買什么東西帶給家人，本地人離沈不知道帶什么禮品送給朋友。老一輩的拿手貨如紅梅味精、紅雙喜高壓鍋，已退出歷史舞臺(tái)，那么，什么是我們沈陽的“南京板鴨〞、“上海五香豆〞“北京果脯〞？沈陽的旅游商品文化積淀很深，就看我們?cè)趺窗l(fā)揮。北市場—逐步退化消亡今天隨著城市改造的日益深入，隨著各開發(fā)公司的利益驅(qū)動(dòng)，北市場在逐步退化，這是沈陽的遺憾。沈陽商圈開展表現(xiàn)沈陽商業(yè)開展分析核心觀點(diǎn)針對(duì)本案而言，面對(duì)沈陽文化商業(yè)處于空白階段，本案獨(dú)樹一幟，填補(bǔ)沈陽歷史文化商業(yè)空缺，未來潛力無限！宏觀市場總結(jié)二、案例分析沈陽外鄉(xiāng)商業(yè)工程分析歷史文化商業(yè)分析思考方式商業(yè)市場分為商鋪以及購物廣場，我們把商業(yè)市場分為兩種競爭形式進(jìn)行研究。對(duì)本案銷售局部商業(yè)有借鑒作用值得參考，進(jìn)行重點(diǎn)分析。工程鳥瞰圖下沉式商業(yè)街位置億豐不夜城小結(jié)從業(yè)態(tài)角度來看，工程規(guī)劃較為有特色的〞士林夜市“等業(yè)態(tài)，引起市場好奇，受到市場的關(guān)注！從購置人群來看，投資客占比85%，工程前期居然之家的投資客轉(zhuǎn)投這局部商鋪的人群占一定比例，以市區(qū)私企老板為主，撫順的投資客，政府公務(wù)員占一定比例但是不是主力客群。從銷量來看，其工程銷售狀況較差，價(jià)格高于客戶預(yù)期是決定性因素！從商鋪運(yùn)營周期來看，其開盤與開業(yè)時(shí)間相隔2年，客戶投資周期較長，阻礙一定的銷售！從銷售模式來看，億豐慣用的返租金銷售模式，較為適用于周邊商業(yè)氣氛稀薄的商業(yè)區(qū)域，能給客戶信心，后期利于統(tǒng)一管理！啟示：規(guī)劃的特色商業(yè)小吃，以特色餐飲業(yè)態(tài)吸引人流；返租金銷售模式——給予客戶優(yōu)惠、信心，縮小銷售周期億豐不夜城工程鳥瞰圖貿(mào)1館貿(mào)2館貿(mào)3館貿(mào)4館沈陽奧園時(shí)代廣場小結(jié)從業(yè)態(tài)角度來看，工程規(guī)劃較為有特色的“韓國奧特萊斯〞商鋪定位，吸引周邊滿融、馬關(guān)等地區(qū)的韓國打工人群，具有針對(duì)性！從銷售角度來看，其工程銷售狀況較為火爆，因素一：面積小，價(jià)格低，降低投資門檻；因素二：找尋客戶具有針對(duì)性，周邊區(qū)域有較多喜歡韓國文化的人群！從商鋪運(yùn)營周期來看，其開盤與開業(yè)時(shí)間相隔1年多的時(shí)間，較短的投資周期也是客戶能選擇的重要元素之一從購置人群來看，商鋪定位準(zhǔn)確，吸引韓國回國的人群〔滿融、馬總等〕，較為喜歡韓國流行元素，并且95%都是投資客。從營銷模式來看，周邊商業(yè)氣氛尚未成熟，采用返租金銷售模式，市場上普遍的銷售模式，給予客戶較大的信心，統(tǒng)一管理、經(jīng)營！啟示：特色定位在前期是快速導(dǎo)熱市場的好手段，同時(shí)商鋪小面積，降低投資門檻！沈陽奧園時(shí)代廣場銷售模式匯總分析：商鋪產(chǎn)品解析小商鋪產(chǎn)品降低投資門檻，更利于前期的工程回款！維華工程有著高人氣量、成熟的商業(yè)氣氛支撐，銷量領(lǐng)先區(qū)域其他競品商鋪。大型商場業(yè)態(tài)占比分析大型商場產(chǎn)品解析:餐飲、零售業(yè)是商場中較為受客戶歡送的業(yè)態(tài)，建議大量招商！低樓層滿足客戶購物需求，而高樓層為吸引客流，會(huì)規(guī)劃餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)！從商鋪售銷狀況來看——內(nèi)街商鋪供給量較大，面積是偏小，屬于走量產(chǎn)品，而同一商業(yè)市場中內(nèi)街商鋪價(jià)格是低于外街商鋪的，而周邊的成型的商業(yè)氣氛會(huì)抬高商鋪的價(jià)值。從銷售模式來看——周邊商業(yè)氣氛較為稀薄的工程采用返租金銷售模式，以及客戶優(yōu)惠以及信心，吸引客戶投資！從工程業(yè)態(tài)來看——餐飲、零售業(yè)態(tài)是商場中較為受客戶歡送的業(yè)態(tài)，低樓層滿足客戶購物需求，而高樓層為吸引客流，會(huì)規(guī)劃餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)！從購置人群來看——購置價(jià)值較高的商業(yè)產(chǎn)品的人群以私營業(yè)主以及政府官員為主，只有這類客戶才能承擔(dān)較為昂貴的費(fèi)用。凡投資此商鋪的人群對(duì)于未來開展帶給商業(yè)開展的前景預(yù)期是經(jīng)過長時(shí)間的培育和洗腦，也有一局部客戶在其中受過益。商業(yè)工程分析總結(jié)來自外鄉(xiāng)商業(yè)市場啟示：啟示一——商業(yè)定位的啟示本案商業(yè)定位的關(guān)注著眼點(diǎn)：第一，可持續(xù)性，本案的商業(yè)未來要跟上商圈的開展；在未來的5-10年的開展過程中，本案的商業(yè)模式仍然不被后進(jìn)入商業(yè)替代。第二，特色性，對(duì)于一個(gè)傳統(tǒng)區(qū)域，擁有內(nèi)涵的特色型商業(yè)會(huì)給未來的經(jīng)營及投資者描繪一個(gè)美好前景，而未來在養(yǎng)鋪期，也會(huì)因?yàn)樘厣奶匦晕M(fèi)人群的聚合效應(yīng)，從而縮短養(yǎng)鋪周期。第三，招商運(yùn)營的可行性，目前主要在售的商業(yè)工程其招商運(yùn)營能力都超強(qiáng)，本案的定位初期要考慮招商可執(zhí)行性，降低投資和經(jīng)營客戶的流失率。啟示二——買鋪人如何尋找與鎖定縱觀各城市的一個(gè)新興區(qū)域的商業(yè)，在銷售過程中，購鋪人群呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn):第一，城市中的投資客；第二，商業(yè)經(jīng)營者的戰(zhàn)略布局考慮；第三，已經(jīng)從新興商業(yè)嘗到投資回報(bào)收益的人群。未來本案針對(duì)買鋪人群的尋找及鎖定過程中，方向要明晰準(zhǔn)確。來自外鄉(xiāng)商業(yè)市場啟示：啟示三——銷售模式目前區(qū)域商業(yè)賣鋪的銷售模式大體分兩種，一是返租金銷售，〔億豐為代表〕二是前期優(yōu)惠促銷，依靠后期的強(qiáng)有力的招商能力鎖定客戶〔萬達(dá)為代表〕另外招商模式可以采用聯(lián)合幾大招商團(tuán)隊(duì)共同為本案進(jìn)行前期招商的形式來做〔萬科渾河天地〕來自外鄉(xiāng)商業(yè)市場啟示：商鋪產(chǎn)品銷售模式建議鑒于本案出售商鋪面積較小，且到達(dá)快速回籠資金的目的：建議本案商鋪運(yùn)用返租金銷售模式進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營如何增加本案特色因子，發(fā)揮價(jià)值最大化，將是本案思考的主要因素然而沈陽歷史文化商業(yè)匱乏，因此借鑒國內(nèi)案例。

“歷史+商業(yè)〞類商業(yè)街位置：位于南京市長江路與太平北路交匯處規(guī)模：由１７幢民國風(fēng)格建筑及〞共和〞“博愛〞“新世紀(jì)〞“太平洋〞４個(gè)街心廣場組成，總面積３萬多平方米定位：南京1912定位于“城市客廳〞，成為白領(lǐng)、小資、文化人群、外籍人士、商務(wù)客人、游客消費(fèi)的“高尚休閑商業(yè)區(qū)〞南京1912——昔日總統(tǒng)府邸，今日城市客廳，主打“民國文化牌〞，兼具文化歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代時(shí)尚的休閑文化商街南京１９１２〞的設(shè)計(jì)風(fēng)格與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致。７幢建筑，其中５幢是原有的民國建筑，最高的三層樓，多數(shù)建筑是兩層樓甚至是平房；青灰色與磚紅色相間的建筑群，風(fēng)格古樸精巧，錯(cuò)落有致、呈Ｌ形環(huán)繞〞總統(tǒng)府〞。業(yè)態(tài)：以酒吧為主，特色餐飲和休閑為輔經(jīng)營模式：只租不售，經(jīng)營者和管理者別離以酒吧為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)消費(fèi)檔次定位中高檔注重國際一線品牌的引進(jìn)南京1912整體風(fēng)格保存民國建筑的風(fēng)貌“歷史+商業(yè)〞類商業(yè)街成功運(yùn)作的必要條件：選址：城市核心區(qū)中心位置、市級(jí)商圈、高檔商務(wù)區(qū)附近，周圍有高端住宅支撐；業(yè)態(tài)定位多以餐飲休閑為主；建筑形態(tài)結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化特點(diǎn)，并錯(cuò)落有致排列增加商業(yè)氣氛；消費(fèi)群定位：旅游人群、本地中高端白領(lǐng)及其他高消費(fèi)人群。“文化+商業(yè)〞類商業(yè)街

選址：成都市武侯祠東側(cè)開業(yè)時(shí)間：總建筑面積：7920m總街長：340m平均街寬：3-4m〔最大街寬為6m〕工程定位：文化、商業(yè)與地產(chǎn)的融合，是巴蜀民風(fēng)民俗和三國蜀漢文化的民俗風(fēng)情街，號(hào)稱“成都版清明上河圖〞。成都錦里商業(yè)休閑街位于武侯祠東側(cè)，建筑面積7920平方米，是融合巴蜀民風(fēng)與三國文化的民俗風(fēng)情街廣場餐飲娛樂區(qū)錦銹文化區(qū)民俗市井區(qū)餐飲休閑公建住宿購物三個(gè)主題區(qū)域堅(jiān)持主題和特色業(yè)態(tài)同時(shí)分別輔以其他業(yè)態(tài)三國蜀漢文化川西民俗文化

酒吧文化張飛牛肉錦里休閑街主要賣的是“文化〞，是三國文化的代名詞，把文化與商業(yè)巧妙的融合起來，使顧客在體驗(yàn)文化的同時(shí)進(jìn)行消費(fèi)錦里有如“三國茶樓〞、“三顧園餐廳〞、“張飛牛肉〞等以三國文化為核心的商業(yè)。成功運(yùn)作的必要條件：極具當(dāng)?shù)匚幕厣臍v史建筑或仿古建筑；將民俗文化融入建筑及業(yè)態(tài)中，增加工程吸引力；堅(jiān)持主題業(yè)態(tài)為主，同時(shí)配合多種輔助業(yè)態(tài)，防止消費(fèi)疲勞。“文化+商業(yè)〞類商業(yè)街特色商業(yè)街成功運(yùn)作的關(guān)鍵特色商業(yè)街地處城市中心位置特色商業(yè)街建筑與城市文化的結(jié)合特色商業(yè)街定位與市場需求的結(jié)合特色商業(yè)街經(jīng)營必須堅(jiān)持特色化整體思考最終本案將形成極具歷史文化底蘊(yùn)的城市名片首先整合沈陽歷史文化資源，明確文化定位，提升商業(yè)街內(nèi)涵；借鑒沈陽傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌，設(shè)計(jì)獨(dú)特的街景小品，突出文化品位，形成商業(yè)街標(biāo)志；創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場所，帶開工程的可持續(xù)開展；舉辦各類活動(dòng)，炒熱人氣。文化商業(yè)街打造思路：沈陽歷史文化綜合型商業(yè)空白：業(yè)態(tài)單一經(jīng)營分散。市場形勢大品牌開發(fā)商參加，激進(jìn)沈陽整體商業(yè)開展，未來競爭更為嚴(yán)峻。業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)建議思路本案自身分析商業(yè)市場分析旅游市場分析市場定位功能定位目標(biāo)客群業(yè)態(tài)規(guī)劃本案自身分析自身定位：一張承載城市城市文化功能的沈陽新城市名片占地3.2萬㎡、建面16.2萬㎡

、地上8.4萬㎡地下7.8萬㎡、銷售面積3萬㎡業(yè)態(tài)分布整體規(guī)劃最能代表和展現(xiàn)沈陽歷史和文化豐富性和多樣性的歷史街區(qū)明清時(shí)代建筑格局，皇城邊汗王宮復(fù)建，是沈陽歷史文化風(fēng)貌區(qū)的重要組成局部，在沈陽彌足珍貴人工環(huán)境人文環(huán)境緊鄰沈陽中街且與故宮一街之隔，西側(cè)臨近太清宮，地理位置極佳本案具有豐富的文物古跡及歷史建筑，具有濃郁的歷史文化氣息擁有豐富的物質(zhì)和人文資源，具備打造成濃縮“老沈陽〞歷史風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)本案自身分析歷史文化體驗(yàn)的商業(yè)缺失沈陽需要一種懷舊的、具有歷史文化內(nèi)涵的商業(yè)街區(qū)時(shí)機(jī)餐飲、文化休閑娛樂一站式購物、餐飲、休閑娛樂相輔相成歷史文化街區(qū)的定位中，蘊(yùn)藏著獨(dú)特的商機(jī)和使命：城市商業(yè)的完善、升級(jí)傳統(tǒng)文化的挖掘、弘揚(yáng)——傳統(tǒng)商圈模式單一，餐飲、休閑娛樂的文化品位有待提升，具有歷史風(fēng)情的特色商業(yè)是沈陽商圈內(nèi)留下的空白商業(yè)市場分析存在市場空白沈陽旅游市場存在的問題旅游市場總體表現(xiàn)旅游商業(yè)缺乏特色，對(duì)第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)不強(qiáng)旅游產(chǎn)品單一，旅游過境地旅游效勞水平有待提高旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用不夠明顯旅游過境地角色，游客停留時(shí)間短游客總體消費(fèi)水平低缺乏綜合性休閑型文化旅游景點(diǎn)定位中，蘊(yùn)藏著填補(bǔ)市場空白的功能：完善沈陽旅游效勞配套設(shè)施——沈陽現(xiàn)有景點(diǎn)主要為觀光型，缺乏綜合性大型休閑、消費(fèi)型旅游文化綜合體，改變沈陽作為旅游過境地的為難角色旅游市場分析展現(xiàn)出濃郁的清代傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌，既充分保存了歷史古跡，又擁有繁華商業(yè)的集特色購物、地方風(fēng)味餐飲、高品位休閑、娛樂、旅游觀光為一體的復(fù)合型體驗(yàn)式歷史文化街區(qū)復(fù)合型體驗(yàn)式歷史文化街區(qū)吃、住、行、游、購、娛定位關(guān)鍵詞市場定位根據(jù)西區(qū)商業(yè)的建筑格局，建議東區(qū)分為不同主題層，經(jīng)營商品同體差異化，在提高整體商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，有效整合業(yè)態(tài)布局和工程整體的推廣嚴(yán)密性，對(duì)投資者和日后經(jīng)營業(yè)主更加具有引導(dǎo)作用。東區(qū)西區(qū)1/有商業(yè)文化特色2/照應(yīng)西區(qū)3/可持續(xù)經(jīng)營功能定位原那么特色購物：傳統(tǒng)的、文化的、老字號(hào)的特色精品，購置沉甸甸的歷史風(fēng)味餐飲：特色餐飲、風(fēng)味小吃、東