物業(yè)的基本情況

112/112目錄第一章項(xiàng)目物業(yè)的差不多情況第二章物業(yè)服務(wù)總體設(shè)想和策劃第三章治理人員配備方案及治理方案第四章物業(yè)維修和治理的應(yīng)急措施第五章社區(qū)文化活動(dòng)的開展與服務(wù)第六章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支預(yù)算第七章《臨時(shí)治理規(guī)約》建議稿第八章，中標(biāo)承諾書第九章附件目錄第一章項(xiàng)目物業(yè)的差不多情況一、物業(yè)概況項(xiàng)目物業(yè)名稱：森柯·香榆園二期項(xiàng)目物業(yè)地址：位于重慶市渝北區(qū)回興街道康城路3號(hào)項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域：東至：南方玫瑰城南至：森柯香榆園一期西至：道路北至：樂信愛琴玙項(xiàng)目物業(yè)建筑總面積：38521.24平方米建設(shè)單位：重慶市森柯地產(chǎn)集團(tuán)有限公司設(shè)計(jì)單位：重慶市建筑工程設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司施工單位：重慶市沙坪壩區(qū)第六建筑工程公司重慶巨能建設(shè)集團(tuán)建筑工程有限公司該項(xiàng)目總占地面積12181平方米，總建筑面積38521.24平方米，其中住宅30339.52平方米，商業(yè)經(jīng)營用房427.97平方米，車庫9346.9平方米，共188個(gè)車位。共有房屋2棟，住宅347戶，全部是高層建筑。二、客戶需求與項(xiàng)目定位森柯·香榆園二期處在渝北區(qū)康城路，交通便捷，周邊居住群體層次參差不齊，結(jié)合項(xiàng)目前期工作具體實(shí)情，我司提出治理理念分四個(gè)層次：1．經(jīng)營治理，近年來，物業(yè)治理發(fā)生了專門大的變化，從往常簡單的設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生治理，進(jìn)展到物業(yè)經(jīng)營治理，過去看重的是最大保值率，而現(xiàn)在看重的是增加利潤、制造利潤，治理組織也從簡單的功能組織進(jìn)展到以顧客為中心的多元化服務(wù)組織，物業(yè)治理要放開眼光，拓展視野，不斷引入新技術(shù)，新理念提高服務(wù)品質(zhì)，使森柯·香榆園二期保值增值，獲得最大收益率；2．資產(chǎn)治理，即物業(yè)的硬件治理。依照科學(xué)的治理方法確保樓宇和配套設(shè)施的技術(shù)狀況和安全性能，延長其使用壽命，延緩其重置周期，使物業(yè)資產(chǎn)得以更有效的保值增值。3．物業(yè)功能的最大化和完善化。它促使物業(yè)的預(yù)想功能能夠?qū)崿F(xiàn)，并能不斷擴(kuò)展，不斷完善，建立相應(yīng)的服務(wù)流程和品質(zhì)操縱體系，使業(yè)主得到最大程度的安全舒適和方便，具有相當(dāng)?shù)呢S富性。4．物業(yè)的人文建設(shè)。它在最終意義上實(shí)現(xiàn)個(gè)性化設(shè)計(jì)的結(jié)果，良好的具有獨(dú)特品味的人文氣氛才能真正滿足精神依存的需要，這是樹立物業(yè)口碑的精神源泉。三、治理服務(wù)理念1、對(duì)開發(fā)設(shè)計(jì)理念的認(rèn)識(shí)和理解——規(guī)劃布局秉承人與自然和諧原則“森柯·香榆園二期”以其獨(dú)有的地理位置彰顯個(gè)性以及與眾不同，留給人們極深刻的印象。它的進(jìn)展是依照地域和層次的不同呈現(xiàn)迥異的特色，并具有強(qiáng)烈的個(gè)性和可識(shí)不性，可從三個(gè)方面歸納：1）有機(jī)的、自由的規(guī)劃；2）尺度親切的空間；3）多種建筑材料及形式；2、對(duì)本項(xiàng)目的總體構(gòu)思針對(duì)“森柯·香榆園二期”物業(yè)治理環(huán)節(jié)的各個(gè)要素，通過周密的市場調(diào)研、文案資料消化和吸取，深入挖掘居民生活、工作、交際等活動(dòng)需求，充分融合建筑與藝術(shù)的結(jié)晶，以及最新的物業(yè)治理服務(wù)理念確立整體設(shè)想和思路。第二章物業(yè)服務(wù)總體設(shè)想和策劃一、物業(yè)治理總體設(shè)想重慶市渝北區(qū)誠信物業(yè)治理有限公司自成立以來，本著“全心全意為您服務(wù)”的服務(wù)宗旨，秉承“真心服務(wù)每一天”的服務(wù)理念，倡導(dǎo)“認(rèn)真做事，只能使情況做對(duì)；用心做事，才能使情況做好”的工作作風(fēng)，以“心系業(yè)主、真誠服務(wù)；打造品牌；追求卓越”的質(zhì)量文針為企業(yè)進(jìn)展目標(biāo)，在激烈的市場競爭中，穩(wěn)步進(jìn)展。公司十分重視優(yōu)良治理與服務(wù)品質(zhì)的培育。形成一套獨(dú)特的、適合本項(xiàng)目的、科學(xué)的治理體系的治理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并以此指導(dǎo)和規(guī)范我們的每一項(xiàng)治理和服務(wù)工作的落實(shí)與推進(jìn)。公司承諾以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，為他們創(chuàng)建一個(gè)安全、舒適、寧靜、優(yōu)美的環(huán)境。為此，我們不斷改進(jìn)治理和服務(wù)水平，并以和諧進(jìn)展為目的，將積極參加安全文明住宅小區(qū)，本公司現(xiàn)為重慶市江北區(qū)物業(yè)治理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。我們承諾：“全心全意、以人為本。誠信服務(wù)、講求實(shí)效。團(tuán)結(jié)拼搏、再展宏圖”并嚴(yán)格執(zhí)行國家和地點(diǎn)相關(guān)政策及法規(guī)。二、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容，是今后服務(wù)工作的指導(dǎo)思想，依照《前期物業(yè)服務(wù)合同》和樓盤的實(shí)際情況，我公司擬定的物業(yè)服務(wù)方案與內(nèi)容1、房屋完好率承諾指標(biāo)≥98%測定依據(jù)完好、差不多完好房屋面積/建筑面積*100%質(zhì)量保證措施制訂詳細(xì)的房屋維修養(yǎng)護(hù)打算，并嚴(yán)格執(zhí)行；房屋的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化分解到個(gè)人；日常維護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合，保證良好狀態(tài)維修；維修資金的妥善治理與使用。2、維修工程質(zhì)量合格率承諾指標(biāo)≥99%測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修合格單數(shù)/總維修單數(shù)*100%質(zhì)量保證措施加強(qiáng)對(duì)維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，維修人員持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行維修；維修工程實(shí)行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度；加強(qiáng)外購材料、備件的驗(yàn)收操縱，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)；較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案。3、綠化完好率承諾指標(biāo)≥98%測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積*100%質(zhì)量保證措施制定科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)打算，并嚴(yán)格執(zhí)行；每周定期對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為考核依據(jù)之一；定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動(dòng)，增加業(yè)主愛護(hù)綠化的自覺性。4、清潔、保潔率承諾指標(biāo)≥99%測定依據(jù)清潔保潔達(dá)標(biāo)面積/清潔、保潔總面積*100%質(zhì)量保證措施配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加速宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識(shí)；垃圾日產(chǎn)日清，幸免二次污染，實(shí)施垃圾分類處理；每日巡視檢查保潔情況，發(fā)覺問題立即處理；提倡“全員保潔，人過地凈”。5、公共設(shè)施設(shè)備完好率承諾指標(biāo)≥98%測定依據(jù)系統(tǒng)運(yùn)作正常，反應(yīng)靈敏，無事故隱患質(zhì)量保證措施制訂詳細(xì)的公共文體設(shè)施、休息設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)打算，并嚴(yán)格執(zhí)行；將以上設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人；日常巡視與定期維修相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。6、消防設(shè)施設(shè)備完好率承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行正常，反應(yīng)靈敏，無事故隱患質(zhì)量保證措施制訂詳細(xì)的消防設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)打算，并嚴(yán)格執(zhí)行；將消防設(shè)施設(shè)備的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化分解到個(gè)人；日常巡視與定期維修相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。7、住戶有效投訴處理率承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)處理投訴次數(shù)/投訴總次數(shù)*100質(zhì)量保證措施設(shè)立專用電話，實(shí)行首問責(zé)任制，做好投訴記錄，并依照投訴內(nèi)容傳遞到相關(guān)責(zé)任人，并跟蹤處理結(jié)果；各責(zé)任人接到投訴后應(yīng)立即采取措施，并在預(yù)定的時(shí)刻內(nèi)向業(yè)主回復(fù)，臨時(shí)無法解決的問題應(yīng)制訂打算向業(yè)主進(jìn)行解釋；投訴處理率作業(yè)項(xiàng)目及職員個(gè)人每月工作考核的重要指標(biāo)直接與工資掛鉤。8、物業(yè)服務(wù)中意率承諾指標(biāo)80%測定依據(jù)業(yè)主中意度﹢業(yè)主評(píng)價(jià)質(zhì)量保證措施向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)服務(wù)工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中；在小區(qū)設(shè)立業(yè)主投訴郵箱，同意投訴業(yè)務(wù)，每年做一次業(yè)主中意度調(diào)查測評(píng)，由小區(qū)負(fù)責(zé)人主持對(duì)調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋的意見進(jìn)行分析，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)服務(wù)方案，對(duì)不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施，并將實(shí)施結(jié)果直接向業(yè)主公開；成立提升業(yè)主中意度的課題，研究投訴緣故，制訂解決方案并跟蹤實(shí)施；每月定期開展業(yè)主中意度調(diào)查活動(dòng)，不斷改進(jìn)和完善治理制度，確保業(yè)主中意。9、物業(yè)收費(fèi)率承諾指標(biāo)≥98%測定依據(jù)實(shí)際收費(fèi)額/應(yīng)收費(fèi)用總額*100質(zhì)量保證措施加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主結(jié)物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)；經(jīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進(jìn)業(yè)主交費(fèi)的積極性；采取節(jié)假日照常辦公、提早預(yù)約、上門方式，方便業(yè)主交費(fèi)；關(guān)于欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，我們將采取治理規(guī)約規(guī)定的合理措施予以催收。除上述服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)外，我公司還提供充分的便民服務(wù)內(nèi)容：無償服務(wù)（包括但不限于）類不項(xiàng)目內(nèi)容家政服務(wù)代訂報(bào)刊、雜志、臨時(shí)代為收取保管小件物品。文化娛樂服務(wù)提供圖書閱覽；組織圖書、音像制品交流；組織各類展銷活動(dòng)；邀請(qǐng)有關(guān)展覽和小型演出隊(duì)來小區(qū)開展活動(dòng)。網(wǎng)上傳送電子郵件有償服務(wù)（包括但不限于）類不服務(wù)內(nèi)容參考價(jià)格（不含材料費(fèi)）清潔服務(wù)清潔油煙機(jī)（提供清潔劑，下同）；30元/臺(tái)2）清潔玻璃3元/平方米3）地板打蠟4元/平方米4）上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)）5元/次5）鐘點(diǎn)工15元/小時(shí)商務(wù)服務(wù)1）電話、傳真市價(jià)2)打字3元/張（四號(hào)字）3）復(fù)印0.5元/張（A4）日常維修服務(wù)1）更換水龍頭10元/只2）維修水管、漏水10-50元/次3）更換軟管10元/次4）更換面盆50元/次5）更換沐浴噴頭10元/次6）疏通菜盆、面盆、坐便器、地漏30-50元/次7）更換水箱配件10元/次8）修補(bǔ)瓷磚35元/平方米9）裝門鏡、門鈴10元/次10）安裝門拉手10元/次11）安裝洗面盆下水30元/次12）更換插座板開關(guān)盒10元/次13）安裝排風(fēng)扇面議14）更換燈管鎮(zhèn)流器線路20元/次15）安裝塑鋼門窗鎖10元/次16）安裝晾衣架、修木門面議17）安裝玻璃10元/平方米18）安裝門吸10元/個(gè)19）裝掛畫及鏡框面議20）安裝洗菜盆30-50元/次三、物業(yè)治理總體治理思路針對(duì)本物業(yè)小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點(diǎn)，按照相關(guān)物業(yè)治理規(guī)定和物業(yè)治理行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本公司預(yù)備對(duì)森柯·香榆園二期小區(qū)采取的總體治理思路為：1、秩序維護(hù)治理良好的環(huán)境秩序是物業(yè)治理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作。針對(duì)本小區(qū)的特點(diǎn)。本公司采取封閉式治理，業(yè)主憑卡進(jìn)出，對(duì)小區(qū)外來人員進(jìn)出小區(qū)實(shí)施盤問和來訪登記的方式進(jìn)行；在交通、物品出入治理上，采納本公司獨(dú)有的“經(jīng)歷＋規(guī)范”法，對(duì)小區(qū)業(yè)主的車輛發(fā)放有本小區(qū)標(biāo)志的停車卡，標(biāo)準(zhǔn)化治理，以確保車輛及物品出入的安全；同時(shí)，本公司針對(duì)森柯香榆園二期小區(qū)獨(dú)特的“安全預(yù)案制”、“巡樓制”，以確保本小區(qū)在安全和環(huán)境秩序上讓業(yè)主中意。秩序維護(hù)人員素養(yǎng)要求：采納專業(yè)秩序維護(hù)人員，統(tǒng)一著裝。2、客服部治理與人性化服務(wù)針對(duì)本小區(qū)的實(shí)際情況，本公司預(yù)備在客服部治理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化治理和人性化服務(wù)的治理模式，特不措施有：1、設(shè)定小區(qū)服務(wù)中心。采取一站式服務(wù)的方式，讓業(yè)主從繁雜的事務(wù)中解脫出來，為方便業(yè)主，小區(qū)將在物業(yè)辦公室內(nèi)設(shè)立服務(wù)中心和服務(wù)電話，專門負(fù)責(zé)同意業(yè)主的咨詢、投訴、處理突發(fā)事件，解決業(yè)主臨時(shí)求助事宜，從而為業(yè)主節(jié)約寶貴的時(shí)刻，提高業(yè)主中意度。2、承諾時(shí)效制所有治理處的對(duì)外服務(wù)工作均采納限時(shí)工作制，在對(duì)業(yè)主公開承諾的時(shí)刻內(nèi)完成。通過公司最新制定的人性化服務(wù)制度，讓承諾時(shí)效制的全面推行使物業(yè)治理的服務(wù)水平大大提高。3、消防治理對(duì)做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施：1、嚴(yán)格按照有關(guān)消防法規(guī)的要求，協(xié)助實(shí)施竣工驗(yàn)收和組織實(shí)施接管驗(yàn)收。2、建立防火規(guī)章制度，由治理處與小區(qū)業(yè)主簽定《消防責(zé)任書》，并實(shí)施必要的獎(jiǎng)懲措施。3、建立一支由治理處全體職員及部分業(yè)主共同參加的義務(wù)消防隊(duì)，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。4、經(jīng)常進(jìn)行防火檢查，及時(shí)清除消防通道違規(guī)擺放的物品，消除業(yè)主辦公區(qū)域內(nèi)的火險(xiǎn)隱患。5、定期檢測消防設(shè)施，器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實(shí)行責(zé)任人制度，確保消防設(shè)施時(shí)刻處于良好狀態(tài)，能夠隨時(shí)投入使用。4、環(huán)境服務(wù)治理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對(duì)環(huán)境治理這類工作的特點(diǎn)，本公司預(yù)備采納如下治理方式：1、定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成不同的工作標(biāo)準(zhǔn)，分不制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)。然后依照實(shí)際情況來配置清潔工，綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。2、按照國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求全面治理小區(qū)的生活環(huán)境，將環(huán)境服務(wù)操縱擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、垃圾分揀處理等各方面，必定帶給本小的業(yè)主一個(gè)寧靜、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。3、所有服務(wù)于本小區(qū)的保潔人員態(tài)度好，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，無不良適應(yīng)。5、社區(qū)文化為了營造健康爽朗、個(gè)性鮮亮、美好、和諧的社區(qū)文化氛圍，寓教于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境，活躍小區(qū)氣氛，加強(qiáng)業(yè)主/住戶參與意識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主鄰里之間的感情和了解，使治理處工作的得到業(yè)主及社會(huì)各屆的支持和理解，建立良好的社會(huì)公共關(guān)系，我公司將在本小區(qū)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。首先，在物業(yè)入住時(shí)，開展一次主題為“我愛我家”的慶?；顒?dòng)。其次，每到節(jié)日還將在小區(qū)顯眼處設(shè)置主題宣傳欄，定期組織秩序維護(hù)員及工作人員，及小區(qū)業(yè)主共同參加學(xué)習(xí)交流，每月更換社區(qū)宣傳欄，讓業(yè)主了解治理處，信任治理處，支持治理處的工作。6、內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制本公司的內(nèi)部治理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化治理。公司將全面推行一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化治理，規(guī)范化服務(wù)。第三章治理人員配備方案及治理方案一、人員配備方案及職責(zé)人員配備：設(shè)治理處主任1名；客服服務(wù)人員2名；維修1名；保潔工3名；綠化工1名；秩序維護(hù)主管1名，班長2名（負(fù)責(zé)換班、換休、頂崗、），秩序維護(hù)門崗2名（負(fù)責(zé)監(jiān)控室、消防操縱室），巡邏崗2名（負(fù)責(zé)車庫、樓道巡查），車庫崗2名（負(fù)責(zé)車庫收費(fèi)、指揮車輛停放）。崗位責(zé)任：（一）、治理處主任崗位職責(zé)在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)治理處的日常事務(wù)和治理工作。建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度；安排和調(diào)整本部門人職員作，負(fù)責(zé)制定本部門的工作打算，并組織編寫治理報(bào)告和各種通知、公函；負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會(huì)議精神；檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安、保潔人員以及治理職員作情況并進(jìn)行考核，按《職員手冊》的要求抓好治理；熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)治理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)治理的實(shí)際操作；隨時(shí)掌握租金、治理費(fèi)、水電費(fèi)等交納情況，及時(shí)做好物業(yè)治理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會(huì)議，研究擬定下一步工作打算；加強(qiáng)各班的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，緊密與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)；認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。（二）、物業(yè)服務(wù)人員崗位職責(zé)在治理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常治理服務(wù)工作。熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的差不多情況；建立收費(fèi)臺(tái)帳，掌握收費(fèi)動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用；負(fù)責(zé)接待上門的交費(fèi)的業(yè)主，并做好收費(fèi)記錄；負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督治理裝修事務(wù)和辦理各類外來人員的出入證件；負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)接聽服務(wù)電話，與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴，對(duì)業(yè)主提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案；屬于業(yè)主投訴及報(bào)修的要做好記錄，并及時(shí)轉(zhuǎn)交處理，關(guān)于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；負(fù)責(zé)職員考勤、收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管治理處的各類來文；協(xié)助主任組織由治理處發(fā)起的會(huì)議，并做好會(huì)議記錄；負(fù)責(zé)做好檔案、文件、記錄、卡的治理工作，并保證檔案完整、齊全、保密；負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見征詢活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)；對(duì)倉庫物資和其他物資進(jìn)行治理，建立物資臺(tái)帳；熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對(duì)他們的咨詢事項(xiàng)給予熱情、周到的答復(fù)和解釋；完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。（三）、秩序維護(hù)主管崗位職責(zé)秩序維護(hù)主管在治理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本小區(qū)秩序維護(hù)的各項(xiàng)治理工作。1、了解和掌握秩序維護(hù)部的情況，依照治理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實(shí)施治理；2、主持秩序維護(hù)部業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，重點(diǎn)是《職員手冊》及保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體素養(yǎng)。；3、經(jīng)常定期不定期檢查秩序維護(hù)員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評(píng)工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例；4、掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好秩序維護(hù)伍的思想建設(shè)，關(guān)懷隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，關(guān)心下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實(shí)際問題；5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和治理水平；6、處理有關(guān)秩序維護(hù)方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷措施，操縱事態(tài)進(jìn)展。7、完成公司交辦的收費(fèi)等其它工作任務(wù)。（三）、秩序維護(hù)班長崗位職責(zé)保安班長在秩序維護(hù)長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)秩序維護(hù)日常事務(wù)的實(shí)施工作。1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的隊(duì)職員作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時(shí)糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象；2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；3、負(fù)責(zé)填寫《值班記錄》，登記本班獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)情況；4、按照秩序維護(hù)部制定的培訓(xùn)打算搞好組織實(shí)施工作，定期召開班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)刻內(nèi)的各種突發(fā)事件。5、及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與小區(qū)內(nèi)業(yè)主搞好關(guān)系；6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的突發(fā)事件和業(yè)主的投訴，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；7、團(tuán)結(jié)本班人員，堅(jiān)持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。8、完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。（四）秩序維護(hù)員崗位職責(zé)1、門崗①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；②保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌；③負(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的治理工作，對(duì)住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行治理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)；④負(fù)責(zé)做好對(duì)機(jī)動(dòng)車輛的出入治理和收費(fèi)工作。⑤熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法；⑥做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。⑦負(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題；⑧對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)治理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。2、巡邏崗①嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；②樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費(fèi)、以及住戶求援、報(bào)警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；③熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)覺問題及時(shí)處理；④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識(shí)；⑤巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)覺設(shè)施受損及時(shí)上報(bào)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)治理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止；⑥加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛治理，維持車輛停放秩序；⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素養(yǎng)。3、監(jiān)控值班崗①嚴(yán)密監(jiān)視小區(qū)內(nèi)的各種情況，發(fā)覺可疑或不安全跡象，及時(shí)通知值班保安處理，并及時(shí)通過對(duì)講機(jī)或電話向隊(duì)長報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問題處理完畢。②熟悉所治理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡單的維修；③出現(xiàn)異常情況時(shí)，堅(jiān)持、確認(rèn)、匯報(bào)，并做好情況記錄；④負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄；⑤保持機(jī)房潔凈、整潔；做好交接班工作。4、車庫崗①舉止文明，姿態(tài)端正；熱情服務(wù)，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。②堅(jiān)守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好車輛出入登記，尤其對(duì)臨時(shí)出入本小區(qū)的車輛要嚴(yán)格進(jìn)行對(duì)比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價(jià)賠償；如遇車輛丟失，依照電腦資料要追究當(dāng)班值班人員的責(zé)任。③堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照票額開具發(fā)票，不得徇私舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收受賄賂，放松治理，嚴(yán)格操縱出口人工抬閘，違者從嚴(yán)處理。④愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。⑤如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)，維持好車輛出入秩序，認(rèn)真做好登記，防止IC卡丟失。對(duì)此期間所收回的未付款I(lǐng)C卡應(yīng)分類保管，交治理員處理。⑥非小區(qū)住戶的車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，門衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格檢查其證件，問清進(jìn)入緣故，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行檢查，并按規(guī)定收取停車費(fèi)。⑦提高責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)責(zé)任心。對(duì)出入本小區(qū)的可疑車輛要進(jìn)行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對(duì)損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對(duì)沖闖大門的要記下車牌號(hào)碼，記清去向，及時(shí)報(bào)告上級(jí)。⑧維持收費(fèi)崗?fù)ち己弥刃?，保持收費(fèi)崗?fù)ぜ俺鋈胲嚨赖男l(wèi)生整潔。⑨完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其它工作。（五）維修人員崗位職責(zé)1、執(zhí)行公司決定，服從治理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識(shí)；2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號(hào)、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向；3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)受理業(yè)主提出的各種報(bào)修；4、積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴；5、工作時(shí)刻按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生；6、工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場雜物，服務(wù)過程須請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可；7、愛護(hù)工具，杜絕白費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。8、負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。9、按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料采購的打算編制。（六）清潔工崗位職責(zé)1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《職員手冊》；2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)；3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧；5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；6、及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標(biāo)語等；7、對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)行保安員或治理員匯報(bào)；8、對(duì)亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除；9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對(duì)無故損壞的酌情賠償。（七）綠化工崗位職責(zé)1、遵守公司的規(guī)章制度和《職員手冊》；2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和治理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證；3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；4、對(duì)住戶講話和勸阻有損綠化的行為要和氣有禮；5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；6、花草樹木及時(shí)澆水，防止過旱和過澇；7、對(duì)花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽的花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90％以上；8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；9、對(duì)工作過程中發(fā)覺的物業(yè)小區(qū)的異常情況及時(shí)向秩序維護(hù)員或治理員匯報(bào)。二、職員培訓(xùn)方案職員培訓(xùn)：為了提高治理水平，采取平常自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高從業(yè)人員的文化素養(yǎng)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員培訓(xùn)合格。1、新招聘人員實(shí)行一個(gè)月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，試用合格者留用。2、秩序維護(hù)員每周進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)安全責(zé)任心。3、每周安排一定時(shí)刻學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報(bào)刊、書籍，進(jìn)行治理經(jīng)驗(yàn)座談會(huì)。4、每季進(jìn)行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并進(jìn)行消防演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。5、定期培訓(xùn)職員處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警、治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，并進(jìn)行消防演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。6、每年組織在市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí)。7、有打算的安排維修，綠化等各工種職員培訓(xùn)學(xué)習(xí)，以確保職員的整體文化素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平。8、定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化治理的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技治理技術(shù)，提高工作效率。培訓(xùn)目標(biāo)：1、確保每個(gè)職員年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上；2、新職員培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；3、治理人員持證上崗率100%；4、專門工種人員持證上崗率100%；5、職員年度培訓(xùn)率100%；6、對(duì)職員進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。培訓(xùn)方式：1、公司特不重視和鼓舞職員利用業(yè)余時(shí)刻參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班，自考班，學(xué)習(xí)時(shí)刻在不阻礙工作的前提下盡量給予安排和照顧；2、選派職員參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)；3、針對(duì)物業(yè)治理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高水平；4、組織職員分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀治理項(xiàng)目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。三、職員考核與獎(jiǎng)懲：1、錄用與考核（1）錄用：依照我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人部門聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)治理處培訓(xùn)部門對(duì)職員進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用1個(gè)月。（2）考核：考核檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，我公司制訂了一系列的考核制度和實(shí)施方法：簽訂經(jīng)營治理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。每年對(duì)職員進(jìn)行崗位考核，依照考核業(yè)績實(shí)施獎(jiǎng)懲?？己寺?00%，對(duì)不合格都進(jìn)行淘汰，依照情況對(duì)崗位輪換。對(duì)新職員在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核率100%。培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核。對(duì)治理處要緊負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行民主評(píng)議，依照評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。2、淘汰機(jī)制在實(shí)施小區(qū)物業(yè)治理過程中將嚴(yán)格按照我公司的職員考核和淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施淘汰機(jī)制，提高治理服務(wù)水平。四、物業(yè)的制度治理機(jī)制1、時(shí)效工作制：我方對(duì)業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效工作制即本公司承諾有對(duì)外的服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開承諾的時(shí)刻內(nèi)完成或有處理結(jié)果。2、公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公示。治理個(gè)禁止職員向業(yè)主索取任何酬勞。3、首問責(zé)任制：任何職員在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)均負(fù)責(zé)將負(fù)責(zé)到底，業(yè)主的問題解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。4、回訪工作制：我公司將依照自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)開展服務(wù)工作，定期走訪業(yè)主，虛心同意業(yè)主的建議，批判。重大決策、措施均會(huì)在事先通報(bào)給業(yè)主。5、安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決業(yè)主的安全治理產(chǎn)生的問題，對(duì)治安重點(diǎn)、難點(diǎn)建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)地突發(fā)總是均有及時(shí)、有效的處理程序，確保秩序維護(hù)工作的正常開展。6、完善的治理制度我公司堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，通過深入的接觸和踏實(shí)的工作，并將之充分體現(xiàn)在與客戶的交流、溝通中，并為之制定出一系列制度，來保證工作的有效性。業(yè)主公約客戶手冊文明公約客戶登記制度裝修治理制度客戶信件、郵件、報(bào)紙及雜志分發(fā)規(guī)定客戶搬入、搬出物品治理方法戶外廣告、招牌、宣偉設(shè)施及其他懸掛物品的治理方法臨時(shí)用電治理規(guī)定車輛治理規(guī)定停車場治理規(guī)定其他內(nèi)部崗位責(zé)任制治理處主任崗位職責(zé)客服部部門職責(zé)維修部部門職責(zé)秩序維護(hù)部門職責(zé)物業(yè)服務(wù)員崗位職責(zé)檔案資料員崗位職責(zé)工程技術(shù)崗位職責(zé)清潔工職責(zé)綠化工職責(zé)秩序維護(hù)班長崗位職責(zé)秩序維護(hù)員崗位職責(zé)義務(wù)消防員職責(zé)（一）維修治理方案小區(qū)維修對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行實(shí)務(wù)性的治理，組織維修工對(duì)本物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保小區(qū)內(nèi)物業(yè)治理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下：1、依照治理處的治理目標(biāo)，制訂小區(qū)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案。2、具備工民建的有關(guān)知識(shí)，明白得房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及使用要求。3、必須具備物業(yè)的有關(guān)治理知識(shí)，熟悉《物業(yè)治理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)和治理處的有關(guān)規(guī)章制度。4、掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點(diǎn)。5、同意小區(qū)業(yè)主報(bào)修或咨詢時(shí)，態(tài)度要熱情、和氣，及時(shí)解答、解決業(yè)主的疑難問題。6、定期維修員對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。7、經(jīng)常巡視小區(qū)內(nèi)及檢查維修工的工作情況，發(fā)覺問題及時(shí)處理。8、定期參加思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn)，提高思想道德修養(yǎng)和技術(shù)水平。9、響應(yīng)并參與治理處組織的公益活動(dòng)，積極配合其他部門做好各項(xiàng)物業(yè)治理工作。（二）對(duì)私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象治理措施1、全體職員均有義務(wù)對(duì)私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。2、在業(yè)主入住期對(duì)此類治理規(guī)定進(jìn)行全面宣傳。3、對(duì)已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權(quán)利。4、加強(qiáng)日常監(jiān)管。（三）房屋裝修治理方案1、裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇（1）建議業(yè)主選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、取得合格證書的裝修企業(yè)。（2）業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，治理處將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。2、裝修申報(bào)（1）住戶裝修，必須提早向治理處申報(bào)，物業(yè)服務(wù)人員對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊。（2）業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》（附表三）、《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)刻、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。3、裝修審批（1）業(yè)主應(yīng)如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并提交裝修設(shè)計(jì)圖紙。（2）在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人員將會(huì)同工程維修部、秩序維護(hù)部對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核、預(yù)防不出現(xiàn)違章裝修方案。（3）業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后，交納裝修治理押金，帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到治理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書》、《防火責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證。4、施工治理（1）所有施工必須按照治理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)治理處審批，出具更改通知后方可施工，私自更改所產(chǎn)生的后果由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。（2）施工期間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守有關(guān)裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。（3）裝修期限：以裝修申批期限為準(zhǔn)，如需要延期，要到治理處辦理延期手續(xù)。（4）施工時(shí)刻：每天施工時(shí)刻為8：00—12：00；14：00—18：00。嚴(yán)禁擾民。（5）裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)的電表容量，嚴(yán)禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責(zé)任人自主負(fù)責(zé)。（6）管道供氣設(shè)施和智能化的安裝、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。（7）裝修施工，嚴(yán)禁拆任何墻體，否則出責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%—50%的裝修押金罰款。（8）空調(diào)應(yīng)按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。（9）不得改變房間的使用功能，防盜窗花由治理處設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣。（10）施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地點(diǎn)放置并當(dāng)天清運(yùn)不得損壞公用設(shè)施、設(shè)備，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5、驗(yàn)收（1）裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向治理處申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，治理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。（2）竣工驗(yàn)收后，由驗(yàn)收人員在《裝修驗(yàn)收表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期整改，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。（3）裝修驗(yàn)收合格并使用三個(gè)月后，經(jīng)治理處復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）和施工隊(duì)。六、房屋共有設(shè)備設(shè)施治理（一）制訂設(shè)備安全運(yùn)行治理方案1、所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，即要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。2、新到崗的維修人員必須通過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。3、設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。4、工作人員進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。5、非電氣工作人員未經(jīng)同意，不得私自進(jìn)入變、配電房。6、關(guān)于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。7、電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。8、熟悉掌握觸電急救方法及步驟。（二）公共照明系統(tǒng)治理方案1、制訂年度、月份保養(yǎng)打算；2、經(jīng)常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況；3、以“時(shí)效制”工作的要求對(duì)受損的情況進(jìn)行更換和維修；4、每月進(jìn)行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運(yùn)轉(zhuǎn)；5、對(duì)小區(qū)路燈進(jìn)行間隔式開啟，注意節(jié)約能源；6、冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時(shí)刻；7、制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修打算。（三）弱電及自動(dòng)化系統(tǒng)治理方案1、組織專業(yè)維修人員維拉小區(qū)弱電系統(tǒng)；2、熟悉維修電路原理功能圖；3、制訂實(shí)施安全操作規(guī)范；4、用“觀看法”和“靜態(tài)測量法”檢查故障的起因；5、做好年度、月份保養(yǎng)打算，依此進(jìn)行檢查、維修；6、對(duì)小區(qū)弱電自動(dòng)化系統(tǒng)的應(yīng)急有打算、有方案；7、加強(qiáng)非直接責(zé)任弱電設(shè)施（如電話、有線電視等）治理部門的聯(lián)系，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（四）給排水系統(tǒng)治理方案1、維修人員組織研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度打算》并報(bào)批；2、給排水維修人向有關(guān)用戶告知設(shè)備運(yùn)行情況；3、維修工每年定期維護(hù)給排水設(shè)備設(shè)施；4、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知；5、常規(guī)維護(hù)安排在非節(jié)假日或周末。（五）共用配套設(shè)施治理方案1、建立共用設(shè)施檔案；2、制訂維修保養(yǎng)打算；3、對(duì)小區(qū)內(nèi)所有共用設(shè)施進(jìn)行編號(hào)，并設(shè)有標(biāo)識(shí)；4、按“誰受益、誰付費(fèi)”的原則進(jìn)行維修保養(yǎng)；5、制訂共用設(shè)施維修制度；6、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，便于維修的實(shí)施；7、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知；8、常規(guī)維護(hù)安排在非節(jié)假日或周末。七、秩序維護(hù)、車輛治理（一）停車場及地面車輛治理方案、安全防范治理方案1、交通治理的原則（1）依法辦事的原則。（2）文明服務(wù)的原則。（3）規(guī)范治理的原則。（4）時(shí)效性原則。2、車輛行駛、停放治理、安全防范治理（1）監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過5km/h慢行、禁鳴喇叭，停放在指定的停車位置。（2）提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗。（3）巡檢車輛情況，發(fā)覺門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。（4）留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對(duì)載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止入轄區(qū)，對(duì)兩輪摩托車營運(yùn)或兩輪摩托車超載的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。（5）嚴(yán)密凝視車輛情況和駕駛員的行為，幸免意外的發(fā)生。（6）指導(dǎo)行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。（7）對(duì)轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實(shí)行統(tǒng)一停放治理。（二）警示標(biāo)志治理措施1、秩序維護(hù)班長在每班交接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志、禁鳴喇叭標(biāo)志、禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線等進(jìn)行檢查，發(fā)覺有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門主管處理。（1）秩序維護(hù)主管對(duì)班長報(bào)告的交通標(biāo)識(shí)的損壞進(jìn)行核實(shí)，并報(bào)客服部處理。（2）秩序維護(hù)班長負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，發(fā)覺有損失、歪斜移位和風(fēng)化變色時(shí)，及時(shí)報(bào)告秩序維護(hù)主管以便客服部部、維修部修復(fù)或更換。（3）秩序維護(hù)主管對(duì)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施作出評(píng)價(jià)，報(bào)治理處以便為便為完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。（4）愛護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞。2、交通設(shè)施的治理，除秩序維護(hù)班長進(jìn)行系統(tǒng)治理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值秩序維護(hù)員的責(zé)任范圍；3、對(duì)有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，要按公司有關(guān)進(jìn)行處罰或令其賠償。4、秩序維護(hù)班長將轄區(qū)交通設(shè)施的治理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并由部門歸檔保存兩年。八、環(huán)境衛(wèi)生治理（一）環(huán)衛(wèi)保潔方案本物業(yè)為住宅小區(qū)，保潔事關(guān)整體形象，業(yè)主對(duì)保潔工作的要求必定專門高。1、保潔安排①人員部署依照保潔任務(wù)量劃分工作區(qū)域，落實(shí)到人。②時(shí)刻部署以盡量幸免對(duì)業(yè)主生活的阻礙和干擾為原則安排保潔工作。③協(xié)作部署依照工作面廣、量多、變化大的特點(diǎn)。組織多方面力量參與配合，明確全體職員都有保潔義務(wù)，做到“人過地凈”；2、保潔標(biāo)準(zhǔn)保潔部分涉及到的工作對(duì)象專門多，現(xiàn)列舉將在本物業(yè)采納的清潔保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)：樓道地面的清潔：每天清掃，每周拖洗，且每月固定時(shí)刻清潔全面清潔一次。達(dá)到目視潔凈、無污漬、無雜物。標(biāo)準(zhǔn)層通道及其它建筑附屬物業(yè)的保養(yǎng)，確保無明顯積塵，無白色垃圾。樓梯扶手保持潔凈，每周定時(shí)擦抹，無明顯積塵。定期清潔防火門，確保無被明顯污染。室內(nèi)的管網(wǎng)無積塵，無浮塵。過道墻角位目視無蜘蛛網(wǎng)，墻面無明顯污染。通道內(nèi)的窗戶、窗臺(tái)，各箱體上目視無灰塵、無油跡。8小時(shí)保潔，其余時(shí)刻由值班的秩序維護(hù)人員履行其職責(zé)。建筑附屬物如消防水管，消防栓，等的清潔，每周清潔。管線每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半部分無雜物，積塵。小區(qū)道路每季清洗一次，保持無雜物，無積水，無污漬。所有污水井，無沉積物。垃圾日產(chǎn)日清，垃圾箱每天更換一次，做到無異味，無污漬。無積水，無雜物。每月定期消殺一次，盡量做到無衛(wèi)生死角，無蚊蠅滋生地。化糞池的清理時(shí)刻按使用情況而定，保證不外溢。特采納的保潔工具：榨水車，塵推、水槍、云石鏟刀、拖把、掃把、水管等。（二）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)治理為了保障住宅區(qū)內(nèi)住戶及商店的整體利益，制造良好的經(jīng)營環(huán)境，特制訂本規(guī)定。1、凡區(qū)內(nèi)營業(yè)的各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，店主應(yīng)按規(guī)定地點(diǎn)放置垃圾桶，凡不按規(guī)定地點(diǎn)置放垃圾桶者，罰款五百元至三千元。2、任何商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得占用公共場所，不得在走廊、過道堆放物品或擴(kuò)大營業(yè)場地，違者要限令搬回，恢復(fù)原樣，逾期不改者，處以罰款二百元到一千元，并沒收物品。3、各網(wǎng)點(diǎn)必須按指定位置掛招牌，凡在公共場所亂貼廣告、標(biāo)語、亂豎指示牌等，除責(zé)令限期拆除外，并罰款一百至五百元。4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得隨意動(dòng)用及更換水、水設(shè)施。消防器材及其他公共設(shè)備，違者視情節(jié)輕重，報(bào)相關(guān)部門處理。5、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營餐飲者，按建筑面積繳納1元/平方的餐飲垃圾處置費(fèi)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守小區(qū)關(guān)于裝修治理的一切規(guī)定。（三）排煙、排污、噪聲等操縱措施1、加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)汽車尾氣達(dá)標(biāo)的宣傳。2、嚴(yán)禁鳴笛，并輔以宣傳，張貼相關(guān)標(biāo)識(shí)等方式。3、實(shí)行垃圾分類，嚴(yán)格區(qū)分可回收與不可回收垃圾。防止交叉感染和空氣污染。4、使用低噪聲工具，自發(fā)操縱噪聲。5、使用毒性弱的藥劑，防止環(huán)境污染。6、裝飾方案審批，強(qiáng)化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設(shè)計(jì)，用料。7、鼓舞宣傳居民、商家安裝無氟降耗空調(diào)機(jī)型。九、綠化治理（一）綠化治理方案我公司對(duì)現(xiàn)場的實(shí)際，擬采取以下治理方案：1、草地的養(yǎng)護(hù)治理草地養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是：均勻一致，無雜草。綠化草地可分為三個(gè)時(shí)期，一是長滿期；二是旺長時(shí)期也叫旺長期，三是緩長時(shí)期，也叫退化期?；謴?fù)長滿時(shí)期的治理?，F(xiàn)在在養(yǎng)護(hù)治理上，重在水肥的治理，草地一周內(nèi)早晚噴水一次，二周一般二天噴水一次，保濕為主，一周開始到三個(gè)月內(nèi)每半月施肥一次。旺長時(shí)期的治理。草地植后第二年至每五年是旺盛生長時(shí)期，重在保綠。剪草后畝用2—4斤尿素。旺長季節(jié)，控肥控水操縱系長速。剪草是本時(shí)期的工作重點(diǎn)。緩長時(shí)期的治理。種后6—10年的草地，在高溫多濕的季節(jié)易發(fā)生根腐病，秋冬易受病蟲害的發(fā)生。2、綠籬的養(yǎng)護(hù)治理綠籬的養(yǎng)護(hù)治理原則是：保證肥水供應(yīng)，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達(dá)到觀賞和隔離的作用。3、綠化樹木的治理綠化樹木要緊的蟲害有天牛，木虱，潛葉虎等，采納常規(guī)殺蟲劑，介特靈等均能達(dá)到防治效果。要緊是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。常用的防治藥物有托布津、多菌靈等。4、花卉的治理鮮花為小區(qū)的業(yè)主帶來幸福歡樂，這實(shí)現(xiàn)年一年四季，鮮花盛開，除了科學(xué)搭配不同品種種植外，治理好是關(guān)鍵。十、基礎(chǔ)治理措施（一）入住治理1、手冊、告知等公眾制度：①依照小區(qū)的實(shí)際編寫和印制（業(yè)主公約）、（住戶手冊）、（服務(wù)指南）（消防安全責(zé)任書）（入住通知書）；②提早一個(gè)月向業(yè)主發(fā)放（入住通知書），告知入??；③印刷種類所用的表格，設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。④布置入住環(huán)境，喧染業(yè)主喬遷之喜；⑤發(fā)放鑰匙及陪同業(yè)主對(duì)房屋設(shè)備設(shè)施檢查驗(yàn)收；⑥制寧各項(xiàng)治理規(guī)章制度和公眾制度，告各業(yè)主；2、外來人員、車輛的治理：①對(duì)外來人員采納“來記登記”制度；②小區(qū)門崗問詢來人身份，確認(rèn)來人的正確意向；③巡邏崗秩序維護(hù)引導(dǎo)并目送來訪人員；④對(duì)小區(qū)內(nèi)不明身份人員進(jìn)行盤查和監(jiān)控；⑤發(fā)覺可疑人員應(yīng)接力式跟蹤監(jiān)控；⑥來車輛發(fā)放臨時(shí)停車卡，出入憑卡；⑦外業(yè)車輛進(jìn)入時(shí)，對(duì)車輛內(nèi)進(jìn)行檢查，確保無危險(xiǎn)物品和危險(xiǎn)人員；⑧巡邏秩序維護(hù)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的外來車輛進(jìn)行正確的引導(dǎo)停放，并對(duì)車內(nèi)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)控。十一、物業(yè)的資料檔案治理1、建立檔案治理制度依照檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：＜物業(yè)檔案治理制度＞＜檔案查詢制度＞＜庫房治理制度＞＜檔案移交驗(yàn)收制度＞2、確定檔案的內(nèi)容物業(yè)治理中檔案治理具體治理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、治理運(yùn)作、歷史檔案。依照要求以下僅就建筑物檔案，治理工作檔案的治理具體的講明。（1）產(chǎn)權(quán)資料。項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料；（2）技術(shù)資料。規(guī)劃圖竣工圖、總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖；消防、附屬工程及地下工程管網(wǎng)竣工圖；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程開竣工報(bào)告；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定書；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀看記錄及沉降觀看點(diǎn)布置圖?？⒐を?yàn)收證明書；鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水的試壓報(bào)告；綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料；其他技術(shù)資料（3）竣工驗(yàn)收證明書?；üこ炭⒐を?yàn)收書；建筑消防驗(yàn)收合格證；電信局電話工程竣工驗(yàn)收證書；要緊材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書；供水管道的試壓報(bào)告；物業(yè)公司代管的設(shè)備合格證書。（4）物業(yè)資料小區(qū)差不多資料；小區(qū)功能分區(qū)資料；小區(qū)設(shè)備資料。（5）業(yè)主資料業(yè)主公約；業(yè)主住戶檔案。（6）日常治理資料A．環(huán)境保潔治理記錄日常巡查記錄；綠化消殺記錄。B．保安治理記錄日常巡查記錄；交接班記錄；值班記錄；大件物品搬運(yùn)放行記錄；緊急事件處理記錄。C．車輛治理檔案車輛詳細(xì)資料；地下車庫使用規(guī)定；車輛出入及停放記錄。D．裝修治理檔案裝修通知書（附圖紙）；裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書；臨時(shí)施工人員登記表；施工單位營業(yè)執(zhí)照。E．維修服務(wù)檔案維修操作單；維修服務(wù)回訪記錄。F．財(cái)務(wù)治理檔案月收費(fèi)明細(xì)表及匯總表；有償服務(wù)收費(fèi)記錄；每季度治理費(fèi)收支匯總表；治理處與外單位簽訂的各類合同。G．設(shè)備治理檔案各類公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄；各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄；設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄；設(shè)備檢查記錄。H．社區(qū)文化檔案各項(xiàng)活動(dòng)打算及實(shí)施記錄；圖片及錄像；新聞媒介報(bào)道剪集；業(yè)主反饋意見及各項(xiàng)建議。I．顧客意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄J．服務(wù)質(zhì)量回訪記錄K．顧客投訴及處理記錄L．職員治理檔案職員個(gè)人詳細(xì)資料；職員業(yè)績考核記錄；職員內(nèi)務(wù)治理檢查記錄。M．培訓(xùn)檔案各項(xiàng)培訓(xùn)打算及實(shí)施記錄；培訓(xùn)結(jié)果考核及跟查記錄。N．行政文件政府部門文件；物業(yè)公司文件；治理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件；治理處獲得的榮譽(yù)。O．業(yè)主治理委員會(huì)文件籌備期間文件：如通知、選票、選舉結(jié)果等；成立后運(yùn)作文件：如會(huì)議通知、歷次會(huì)議紀(jì)要等。3、治理室條件：（1）檔案室內(nèi)溫度不超過30攝氏度，濕度不超過5%，密閉防光、防鼠防蟲，嚴(yán)禁煙火，配氣體或干粉滅火設(shè)備。（2）辦公條件，適量的存儲(chǔ)和查閱空間，符合規(guī)定的整理裝訂設(shè)備、工具和裝具。（3）治理人員要求：通過檔案治理專業(yè)培訓(xùn)。第四章物業(yè)維修和治理的應(yīng)急措施關(guān)于常見的緊急事件，治理處制訂應(yīng)急預(yù)案，定期演練，并在演練中不斷改進(jìn)，盡可能的降低發(fā)生緊急事件時(shí)業(yè)主損失。一、燃?xì)夤收铣Ｒ姽收希罕?、漏氣、停氣、業(yè)主家停氣如發(fā)生爆管，接到報(bào)告后，工程維修人員就第一時(shí)刻帶上工具趕到現(xiàn)場，首先關(guān)閉總閥門，用消防水稀釋煤氣，如有受傷人員，應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到安全地點(diǎn)，通知醫(yī)護(hù)人員進(jìn)行搶救，同時(shí)通知天然氣公司進(jìn)行搶修，依照搶修時(shí)刻的長短告知業(yè)主。如發(fā)生漏氣，接到報(bào)告后民程維修人員就立即帶上工具趕到現(xiàn)場，首先關(guān)閉總閥門，然后查看情況，分析緣故，進(jìn)行維修，如屬天然氣公司的緣故立即告知天然氣公司到場搶修。如遇停氣，應(yīng)向天然氣公司了解停氣緣故，時(shí)刻，向業(yè)主做好解釋工作。如接到業(yè)主或使用人的報(bào)修電話后，維修人員應(yīng)首先確認(rèn)是否是然氣公司停氣，如不是就到業(yè)主或使用人戶內(nèi)查看緣故，檢查氣表，是否是業(yè)主家購氣已用完或氣表電池沒電，依舊用氣器灶具故障，如是氣表故障，告知業(yè)主通知然氣公司維修，如是戶內(nèi)管網(wǎng)或灶具緣故，業(yè)主付費(fèi)通知專業(yè)人員維修。日常巡查中，如發(fā)覺漏氣、管道腐蝕嚴(yán)峻等，維修人員應(yīng)立即采取相應(yīng)的安全措施，杜絕火災(zāi)隱患。二、管道爆裂等供水故障如發(fā)生水管爆裂，接到報(bào)告后，工程維修人員立即趕到現(xiàn)場查看情況，關(guān)閉總閥門，將電梯移動(dòng)到管道爆裂的上一層并關(guān)閉停止使用，組織搶修，如是自來水公司緣故，立即通知自來水公司搶修隊(duì)，治理處張貼公告，告知業(yè)主停水緣故和時(shí)刻，如停水較長，提供應(yīng)急供水點(diǎn)。三、供電故障常見故障：跳閘、進(jìn)線停電、高壓柜故障、變壓器故障等。如發(fā)生跳閘，接到報(bào)告后，工程維修人員應(yīng)立即帶上工具趕到現(xiàn)場查看情況，分析緣故，檢查線路和設(shè)備有無短路、損壞等，檢查后開始從未端合閘，如還不能合閘，關(guān)閉總電源，組織搶修，盡快恢復(fù)供電。進(jìn)線停電，向供電局了解停電緣故，停電時(shí)刻，以便向住戶做解釋工作，啟動(dòng)自備發(fā)電機(jī)，保障小區(qū)正常工作和生活。變壓器、高壓柜故障，當(dāng)其發(fā)生故障時(shí)，迅速退出運(yùn)行，觀看緣故，看是否是負(fù)荷過大，依舊內(nèi)部短路，自己無法維修時(shí)立即聯(lián)系廠家組織搶修，同時(shí)投入自備發(fā)電機(jī)。四、自有部位排水堵塞應(yīng)急措施如業(yè)主自用的排水設(shè)施堵塞，接到報(bào)修后，維修人員應(yīng)立即帶上工具趕到現(xiàn)場。認(rèn)真檢查堵塞部位和緣故，告知業(yè)主收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主確認(rèn)后，應(yīng)立即用管道疏通器進(jìn)行疏通，保證排水、排污通暢。如不能完全疏通，告知業(yè)主緣故，建議請(qǐng)專業(yè)疏通公司前來處理。告知業(yè)主管道維護(hù)注意事項(xiàng)，幸免類似事件再次發(fā)生。五、雨、污主水管網(wǎng)堵塞發(fā)覺雨水、污水管網(wǎng)及排水溝、污水池被堵，造成污水外溢時(shí)，維修人員迅速趕到現(xiàn)場，查找緣故，進(jìn)行處理。維修人員要迅速清除排水溝內(nèi)堵塞物，保證排水、排污暢通；如屬雨水、污水管網(wǎng)堵塞，要立即管道疏通工具進(jìn)行疏通。如維修人員不能完全進(jìn)行解決，立即向公司匯報(bào)，請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行處理。公司秩序維護(hù)人員要協(xié)助，運(yùn)用消防水槍，對(duì)排水溝、污水池進(jìn)行沖洗。保潔人員要迅速清掃、沖洗地面污水、污物。維修人員要定期檢查，維護(hù)污水、雨水井池。六、消防應(yīng)急措施按到火災(zāi)報(bào)警或發(fā)生火情時(shí)，秩序維護(hù)人員應(yīng)就近迅速攜帶滅火器跑步到達(dá)現(xiàn)場查看，確認(rèn)火情，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)立即用滅火器或消防水槍操縱火勢。立即撥打119向消防部門報(bào)警。如遇重大火情，秩序維護(hù)部領(lǐng)導(dǎo)或在治理處主任或在場治理人員應(yīng)迅速組織在崗全體職員、業(yè)務(wù)消防隊(duì)員和部份業(yè)主、使用人組成滅火、警戒、搶救、通訊聯(lián)絡(luò)4個(gè)小組，按各的分工，立即展開滅火工作。在滅火過過程中，治理處維修人員在火情確認(rèn)后，立即切斷電源，啟動(dòng)應(yīng)急照明，秩序維護(hù)部要確保水源，器材的使用。事后進(jìn)行工作評(píng)審，并作書面總結(jié)記錄。七、電梯故障應(yīng)急措施如遇電梯故障，應(yīng)立即通知電梯公司相關(guān)人員（號(hào)碼公示于電梯內(nèi)、服務(wù)中心辦公室，維修辦公室），在電梯公司人員未到現(xiàn)場前，通過培訓(xùn)的救援人員可依照不同情況，依照下列步驟先行挽救被困乘客。（1）轎廂停于接近電梯口的位置：①關(guān)閉機(jī)房電源開頭一分鐘后再開啟看電梯能不能恢復(fù)正常，如不能恢復(fù)正常，再次關(guān)閉電源開關(guān)；②確定轎廂所在位置（依照樓層指示燈或小心開啟廳門察看；③用電梯專用鑰匙開啟廳門；④用人力開啟轎門(要慢，用力不能過大)；⑤協(xié)助乘客離開電梯；⑥重新將門關(guān)好，等待電梯公司維修人員，檢查電梯故障緣故并處理。（2）轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時(shí)：①利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持冷靜，并講明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng)，不必驚慌，同時(shí)轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉；②進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯電源開關(guān)；③拆除電機(jī)的軸端蓋（如有）,安上旋柄或板手；④救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員手持掣動(dòng)釋放桿，輕輕松開掣動(dòng)，注意觀看平層標(biāo)志，使轎廂移動(dòng)至接近電梯門口；⑤確認(rèn)剎車制動(dòng)無誤，松開盤車手輪；⑥按上述（1）列步驟救出乘客。（3）遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯維修保養(yǎng)單位，并安排專人不間斷安撫乘客的恐慌心理。八、公共衛(wèi)生應(yīng)急預(yù)案如小區(qū)內(nèi)發(fā)生蚊蠅、蟑螂、老鼠等災(zāi)難時(shí)，要及時(shí)購置滅“四害”的藥物，并報(bào)告相關(guān)部門請(qǐng)求技術(shù)支援，爭取在短時(shí)刻內(nèi)予以滅殺。如小區(qū)內(nèi)發(fā)覺鼠疫、霍亂、非典、禽流感等傳染病時(shí)，要以最快的速度報(bào)告轄區(qū)內(nèi)街道辦和衛(wèi)生防疫部門；同時(shí)，治理處主任必須立即趕到現(xiàn)場，在保證職員隊(duì)伍不發(fā)生任何混亂的前提下，對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行封閉隔離，禁止任何人進(jìn)入發(fā)病區(qū)域，立即安排申領(lǐng)或購置口罩、預(yù)防藥物，分發(fā)給治理處的每一位職員和小區(qū)內(nèi)的每一個(gè)業(yè)主，等待政府及其衛(wèi)生防疫部門的救援。九、暴風(fēng)雨應(yīng)急預(yù)案若事先接到暴風(fēng)雨來臨信息，應(yīng)在小區(qū)內(nèi)公布一、二、三能或紅色、橙色、黃色預(yù)警信號(hào)，并通知業(yè)主收好晾曬衣物，關(guān)好門窗、檢查戶內(nèi)排水井等在暴風(fēng)雨來臨前應(yīng)檢查公共部位門窗是否關(guān)閉嚴(yán)實(shí)，廣告牌等懸掛物品是否牢固。天臺(tái)排水口、地面及車庫陰溝是否暢通，潛水泵是否能夠正常啟動(dòng)。立即組織清除或遮蓋規(guī)程的裝飾材料、建筑垃圾，以防造成堵塞。事先在車庫內(nèi)備有沙袋，以備不時(shí)之需。在暴風(fēng)雨來臨時(shí)，各崗位人員值班電話要保持暢通，在有雷電時(shí)，不得在露天場合使用對(duì)講機(jī)、手機(jī)通訊。在暴風(fēng)雨來襲時(shí)，巡查人員應(yīng)對(duì)機(jī)房、屋頂、排水溝、車庫等重點(diǎn)部位加緊巡查，備用泵做好待命預(yù)備。在暴風(fēng)雨突擊進(jìn)。做好人員的疏散、搶救、避難預(yù)備。十、震情應(yīng)急預(yù)案當(dāng)權(quán)威部門公布震情預(yù)報(bào)后，要在第一時(shí)刻通過各種有效途徑告知業(yè)主，同時(shí)告知防震差不多常識(shí)；物業(yè)服務(wù)中心做好疏散線路、避險(xiǎn)地域的預(yù)備工作。對(duì)種線路、設(shè)施設(shè)備、高空裝置及廣告牌等懸掛物品檢查加固。集合應(yīng)急隊(duì)伍進(jìn)行分工訓(xùn)導(dǎo)。當(dāng)震情突然發(fā)生時(shí)，迅用廣播呼叫業(yè)主疏散逃離，并立即關(guān)閉水電氣源，立即組織力量確認(rèn)電梯內(nèi)是否有人。可引導(dǎo)業(yè)主到開闊地域或下車庫實(shí)施緊急避險(xiǎn)。在適當(dāng)位置監(jiān)控物業(yè)區(qū)域出入口，防止不法份子趁機(jī)盜掠財(cái)物。十一、觸電搶救應(yīng)急指南關(guān)閉電閘，或用木棒、竹桿、塑料棒等不導(dǎo)電的用具將電線、電器挑開或?qū)⒂|電者拖離觸電處，搶救觸電者的關(guān)鍵是使觸電者脫離電源。切勿用軀體接觸觸電者，以免自身觸電。病人離開電源后應(yīng)保持安靜休息。若民現(xiàn)呼吸、心跳微弱或停止，應(yīng)立即就地進(jìn)行人工呼吸和心臟按壓，包括在轉(zhuǎn)送醫(yī)院的過程中，直至呼吸、心跳恢復(fù)為止。第五章社區(qū)文化活動(dòng)的開展與服務(wù)社區(qū)文化是小區(qū)成員包括業(yè)戶和服務(wù)人員塑造的反映社會(huì)文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個(gè)性特征的社區(qū)居住理念及其活動(dòng)方式的綜合。社區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵(lì)功能和輻射功能。社區(qū)文化是人們差不多生活不可缺少的組成部分，是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要，是制造社區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味的重要手段，也是森柯·香榆園二期文化居住環(huán)境和人文環(huán)境的追求。一、社區(qū)活動(dòng)規(guī)劃1．用“人性化”的“物業(yè)治理模式”，營造小區(qū)文化與特區(qū)文化相融合的自然、文明、高尚、靜雅、祥和的社區(qū)文化典范。突出個(gè)性確實(shí)是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技文化、小區(qū)文化與現(xiàn)代居住文化有機(jī)融合，所體現(xiàn)的回歸自然、天人合一、靜雅宜人的環(huán)境格局和現(xiàn)代智能化所達(dá)到的迅速便捷、安全可靠的生活模式高度統(tǒng)一。如此生活居住環(huán)境，必須要靠“人性化”的模式去治理，才符合自然。2、我司有著豐厚的文化底蘊(yùn)，以“人性化”治理而為名。我們將通過寓教于樂、寓樂于教、循序漸進(jìn)的方式，以“愛家、愛區(qū)、愛國”、“營造現(xiàn)代居家新理念”、“綠色環(huán)境”為主題，重點(diǎn)考慮老人和兒童的需求，特不設(shè)置社區(qū)文化活動(dòng)室，精心選派能文能武、素養(yǎng)綜合全面的治理人員，合理做出社區(qū)文化活動(dòng)打算和安排，優(yōu)先保證社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及活動(dòng)場所，開展多樣化、多層次、多形式、全方位的環(huán)境文化、形體文化、精神文化、網(wǎng)絡(luò)文化等活動(dòng)，突出一些有特色的固定性社區(qū)文化活動(dòng)，把香榆園二期社區(qū)文化建設(shè)成為親和型社區(qū)文化典范。二、社區(qū)文化宣傳方式1、健全并落實(shí)各項(xiàng)精神文明建設(shè)及社區(qū)服務(wù)制度。2、設(shè)立宣傳教育學(xué)習(xí)園地，并有房屋及設(shè)施設(shè)備治理、裝修治理、消防知識(shí)、社區(qū)文化等方面的宣傳記錄或?qū)?，舉辦相應(yīng)的各種文化體育活動(dòng)，開設(shè)社區(qū)服務(wù)場所。3、定期開展健康有益的宣傳活動(dòng)。4、積極協(xié)助街道、派出所、居民委員會(huì)開展各項(xiàng)工作。5、積極配合商業(yè)、郵電、銀行等部門開展便民服務(wù)。6、適應(yīng)社區(qū)進(jìn)展需要，適時(shí)提供新的服務(wù)項(xiàng)目，三、社區(qū)文化活動(dòng)內(nèi)容：緊緊圍繞“森柯·香榆園二期”獨(dú)特的建筑風(fēng)格，有打算、有步驟地開展各項(xiàng)社區(qū)建設(shè)，使社區(qū)文化建設(shè)有層次且全方位地展開，擬采取的活動(dòng)內(nèi)容如下：1、遠(yuǎn)近結(jié)合。在已入住業(yè)主/住戶間領(lǐng)先開展，如開展歡迎新老住戶交接儀式、訪問新老業(yè)主等，使鄰里親善，形成凝聚力，增添住戶歸屬感。2、大小結(jié)合。合理搭配大、中、小型活動(dòng)，側(cè)重文化娛樂活動(dòng)的開展，如歌詠會(huì)、棋類、牌類、水上嘉年華等，依照住戶年齡段的不同參與感興趣的競賽活動(dòng)等。3、老少結(jié)合。結(jié)合小區(qū)住戶入住形態(tài)，定期組織以老人和小孩為主題的活動(dòng)，通過老年、小孩的互動(dòng)、融洽，培養(yǎng)小孩尊老愛幼的高尚美德。如組織業(yè)主外出踏青、書法競賽、繪畫競賽、園藝栽培講座等。就中青年住戶，還可組織各種交流活動(dòng)，如電腦愛好者、英語之角、股市沙龍等，以增進(jìn)了解，增加友誼，提高素養(yǎng)，陶冶情操。4、教樂結(jié)合。文化活動(dòng)有導(dǎo)向性，注意引導(dǎo)功能，但這種功能的形式應(yīng)以寓教于樂來體現(xiàn)，幸免講教。治理處要辦好墻報(bào)、宣傳欄，宣傳黨的方針政策，宣傳物業(yè)治理知識(shí)、傳播環(huán)保、打算生育、兒童免疫等方面的知識(shí)，同時(shí)要組織播放愛國主義、集體主義錄像等，舉辦愛國主義知識(shí)競賽等，以培訓(xùn)業(yè)主/住戶的愛國主義精神與集體主義精神。5、雅俗結(jié)合。采取高雅、通俗的藝術(shù)門類結(jié)合，相得益彰，滿足不同層次居民的文化需求。如組織“圣誕酒會(huì)”、“春游”，讓業(yè)主、住戶充分感受不樣的異樣情調(diào)。中秋節(jié)、端午節(jié)來臨之際，按照當(dāng)?shù)孛袼?、適應(yīng)，組織“中秋月圓夜”活動(dòng)等。新春佳節(jié)，組織新老業(yè)主朋友召開新春聯(lián)誼會(huì)等。通過一系列高雅的，具有民風(fēng)民俗的社區(qū)活動(dòng)，增進(jìn)業(yè)主鄰里之間的關(guān)系，提升人文氛圍。第六章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支預(yù)算成本預(yù)算1．人職員資及福利序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）備注一職職員資及福利費(fèi)1治理處主任1名40004000元/月2物業(yè)服務(wù)員2名40002000元/月3工程部1名25002000元/月4秩序維護(hù)主管1名30003000元/月5秩序維護(hù)班長2名50002500元/月（中控、消防值班室、換休）中控值班員2名36001800元/月車管員2名36001800元/月門崗2名40002000元/月，形象好，年齡在不超過50歲6綠化員1名15001500元/月7保潔員3名42001400元/月合計(jì)354002．物業(yè)治理費(fèi)用成本預(yù)算：內(nèi)容項(xiàng)目內(nèi)容金額（元/月）元/㎡一、人力成本人員配置17人，具體分布：主任1人，物業(yè)服務(wù)2人，秩序維護(hù)員9人，保潔3人，綠化1人，維修1人，1、工資、福利含工資、節(jié)日加班費(fèi)（按每處法定假日11天計(jì)算，平均每天128元，按每日最低上班人員（13名）計(jì)算）36925.32、社會(huì)保險(xiǎn)按9城鎮(zhèn)、8人農(nóng)村，以1513的社?；鶖?shù)，32.5%和15%計(jì)算）6241.1合計(jì)43166.4二共用設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行費(fèi)用,房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)（小修）及保養(yǎng)費(fèi)1、供配電系統(tǒng)小計(jì)300元/月2、給排水系統(tǒng)小計(jì)200元/月排水系統(tǒng)：200元/月（排污泵與排水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)）3、消防系統(tǒng)小計(jì)670元/月（1）消防與噴淋泵：120元/月（6臺(tái)×20元/月/臺(tái)）（2）室內(nèi)外消火栓及其配套耗材：50元/月（3）噴淋閉式噴頭維護(hù)與耗材、紅外式與集合式煙感更換，維護(hù)100元/月、（4）消防報(bào)警系統(tǒng)（包括消防電話分機(jī)、按鈕和插孔、消火栓按鈕、揚(yáng)聲器、火警聲光訊響器、樓層顯示器、氣體探測操縱機(jī)）：維護(hù)與耗材按100元/月（5）消防系統(tǒng)其他維護(hù)與耗材：300元/月4、智能化與安防系統(tǒng)據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算，小計(jì)200元/月5、公共照明維護(hù)與耗材據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算，小計(jì)：400元/月（1）、公共照明耗材：150元/月（2）、電井照明及插座耗材：50元/月（3）、環(huán)境照明耗材：50元/月（4）、消防照明耗材：50元/月（5）、疏散指示耗材：50元（6）、其他照明耗材：50元/月6、用水用電小計(jì)：1000元/月7、設(shè)備電梯運(yùn)行費(fèi)損耗用水，損耗用電，其他公共用水用電，每月小計(jì)5000元/月8、服裝小計(jì)：16元/月配1人，冬、夏裝價(jià)值100元/人，2年折舊，即：1人×100元/套×4÷24個(gè)月9、日常維護(hù)其他耗材據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算，200元/月合計(jì)7986三、綠化治理費(fèi)綠化面積2819.99㎡1、綠化藥劑：50元/月2、綠化肥料：20元/月（全年施肥4次×60元/次÷12個(gè)月）3、綠化用水：200元/月4、服裝費(fèi)：15元/月（配1人，冬、夏裝價(jià)值180元/人，2年折舊，即：1人×180元×2÷24個(gè)月）285.00四、清潔衛(wèi)生費(fèi)1、垃圾清運(yùn)：1588元/月（397*4元/戶×月）2、保潔用水：1000元/月3、清潔工具：100元/月4、清潔藥水：500元/月5、保潔物耗：250元/月6、服裝費(fèi)：45元/月（配3人，冬、夏裝價(jià)值180元/人，2年折舊，即：3人×180元×2÷24個(gè)月）3483.00五、秩序維護(hù)費(fèi)1、安全裝備：200元/月2、意外損害險(xiǎn)：75元/月（9人×100元/人/年÷12月）3、服裝：165元/月（冬、夏裝價(jià)值220元/人，2年折舊，即：9人×220元×2÷24個(gè)月）4、崗位用品消耗：50元/月5、：勞保、設(shè)備維修、培訓(xùn)等其他：50元/月540六、辦公費(fèi)1、筆墨紙張：170元/月（17人×10元/人/月）2、座機(jī)電話費(fèi)：200元/月（200元/部/月×1部）3辦公設(shè)備：520元/月4、辦公文具使用：100元/月5、服裝費(fèi)：75元/月（治理人員3人，冬、夏裝價(jià)值300元/人，2年折舊，即3人×300元/人×2÷24個(gè)月）6、辦公用水、用電：200元/月（4人×50元/人/月）7、其他：100元/月1365七、治理者酬金：一至六項(xiàng)之和的5%計(jì)提，即：56825.4元×5%=2841.22841.2八、稅金（按總收入5.5%的稅費(fèi)計(jì)算）3798.03九、綜合服務(wù)治理費(fèi)總額一至八項(xiàng)之和63464.63二、物業(yè)治理費(fèi)用收入預(yù)算及報(bào)價(jià)1．依照預(yù)算，本物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)為：A、住宅物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)：人民幣1.8元/建筑面積·月（不含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備能耗費(fèi)）；B、商業(yè)物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)：人民幣3.00元/建筑面積·月（不含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備能耗費(fèi)）；C、停車位前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià):70.00元/個(gè)·月。森柯香榆園二期小區(qū)的收入要緊為物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可能小區(qū)入住率達(dá)到100%的月收入總額見下表:物業(yè)類型面積（平方米）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）收入（元/月）備注住宅30339.521.8054611.10商業(yè)427.973.001283.9車位188個(gè)70.0013160合計(jì)69055三、收支對(duì)比分析經(jīng)測算，在住宅、商業(yè)和停車場使用率均達(dá)到100%的的情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入每月為69055.00元，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)用成本每月達(dá)到63464.63元，如100%的入住率物業(yè)將有5590.38元的利潤。四、物業(yè)服務(wù)收支節(jié)能措施1、充分利用小區(qū)的優(yōu)勢，與其他部門合作，優(yōu)勢互補(bǔ)，資源共享，降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。2、進(jìn)一步為業(yè)主提供多項(xiàng)便民有償服務(wù)，方便業(yè)主，同時(shí)提高經(jīng)濟(jì)效益。3、增收的同時(shí)，努力降低成本，從小處著眼，反對(duì)鋪張白費(fèi)，加強(qiáng)物料操縱，提高物料利用率。4、采取有效的節(jié)能措施，節(jié)能降耗，實(shí)施科學(xué)治理。5、做好小區(qū)的經(jīng)營治理，增加收入。第七章《臨時(shí)治理規(guī)約》建議稿第一章總則一、為維護(hù)本物業(yè)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用、維護(hù)公共秩序，制造良好的環(huán)境，依照《中華人民共和國合同法》、國務(wù)院《物業(yè)治理?xiàng)l例》和《重慶市物業(yè)治理?xiàng)l例》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況制訂“臨時(shí)治理規(guī)約”（以下簡稱本規(guī)約）。二、物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)對(duì)本規(guī)約予以簽字承諾，表示認(rèn)可本規(guī)約的內(nèi)容。三、本規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人均有約束力。物業(yè)使用人違反本規(guī)約的規(guī)定，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。物業(yè)的所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，原業(yè)主對(duì)本規(guī)約書面承諾的效力及于新的物業(yè)繼受人。四、本規(guī)約的解釋適用中華人民共和國的法律、法規(guī)和有關(guān)政策以及本物業(yè)所在地的法規(guī)政策。五、本規(guī)約的解釋權(quán)和修改權(quán)在本物業(yè)業(yè)主委員會(huì)成立前屬建設(shè)單位，成立后屬業(yè)主委員會(huì)。第二章釋義本規(guī)約文本中有關(guān)用語的釋義為：一、物業(yè)服務(wù)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同約定對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、治理，維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。二、本物業(yè)：指命名為“森柯·香榆園二期”的已通過竣工驗(yàn)收的房屋等建筑物和與之相配套的附屬物、附屬建筑物及相關(guān)場地。三、業(yè)主：指買賣合同中的買受人或者房地產(chǎn)權(quán)證載明或其他法定文件確定的所有權(quán)人。四、使用人：指物業(yè)的承租人或其他實(shí)際使用物業(yè)的人。五、開發(fā)建設(shè)單位：指本物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位重慶孟林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：指由本物業(yè)建設(shè)單位通過前期物業(yè)招投標(biāo)選聘的物業(yè)治理有限公司。七、治理者：指治理本物業(yè)的人士或機(jī)構(gòu)，通常指物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其授權(quán)的治理人員或職員。八、公共地點(diǎn)（區(qū)域）：指為本物業(yè)的業(yè)主設(shè)立并供其共用的公共地點(diǎn)，包括物業(yè)內(nèi)各出入口、通道、電梯、消防樓梯間、走廊、梯臺(tái)、公共衛(wèi)生間、清潔間、電表房、后備發(fā)電機(jī)房、泵房、消防設(shè)備操縱室、儲(chǔ)水箱（池）、公共園林綠地、廣場、空地等，但任何業(yè)主和建設(shè)單位擁有獨(dú)立所有權(quán)的地點(diǎn)（區(qū)域）和建設(shè)單位申明保留的地點(diǎn)（區(qū)域）以及依照第六章一條確定由相關(guān)業(yè)主獨(dú)自使用、維護(hù)的地點(diǎn)（區(qū)域）除外。九、公共設(shè)備設(shè)施、裝備：指為本物業(yè)的公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、儀器、裝置及園林草坪，包括但不限于供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生設(shè)備、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、安全事務(wù)系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，所有供本物業(yè)使用的給排水道、溝渠、管道槽溝、電線、電纜、公用告示欄、衛(wèi)生設(shè)備等。以上所列的各類設(shè)備、設(shè)施，不論是設(shè)置于公共地點(diǎn)或保留地點(diǎn)內(nèi)，均屬公共設(shè)備設(shè)施的一部分，但任何只供個(gè)不業(yè)主（使用人）使用的設(shè)備、設(shè)施則不包括在內(nèi)。十、物業(yè)專項(xiàng)維修資金：指由業(yè)主共同承擔(dān)的專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后的公共區(qū)域、共用部分、公共園林及公共設(shè)備設(shè)施、設(shè)備等的大中維修、更新和改造費(fèi)用。十一、專有部分：指物業(yè)在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由業(yè)主自由使用、處分和收益的部分。十二、共用部分：指由全體或部分業(yè)主共同使用、收益、治理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施、設(shè)備及場地等部分。十三、服務(wù)項(xiàng)目：指公共性的服務(wù)項(xiàng)目（如公共部分的清潔衛(wèi)生、綠地花木的日常維護(hù)、本物業(yè)安全防范、共用蓄水池的維護(hù)、水電、排污設(shè)施、道路維修、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修、住戶檔案資料的治理等）和特約服務(wù)項(xiàng)目（如代訂機(jī)票、代收代繳各類費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)、家政服務(wù)和上門維修等）。十四、前期物業(yè)治理協(xié)議：是指建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就本物業(yè)治理所簽訂的前期物業(yè)治理協(xié)議。第三章物業(yè)的使用一、業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得阻礙建筑物的正常使用，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。二、業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、租賃或以其他方式處置自己名下物業(yè)時(shí)，須在上述異動(dòng)前一個(gè)月書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在變更后一周內(nèi)與新業(yè)主（使用人）一同到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理變更登記手續(xù)[含保證新業(yè)主（使用人）另行簽署本規(guī)約，保留新業(yè)主（使用人）的姓名、聯(lián)絡(luò)地址及其他有關(guān)資料等。房屋所有權(quán)或使用權(quán)變更，如原業(yè)主未按時(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理變更登記手續(xù)或者新業(yè)主未簽署本規(guī)約的，原業(yè)主對(duì)新業(yè)主（使用人）的任何違約行為承擔(dān)連帶責(zé)任。三、業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和與物業(yè)相關(guān)的各種費(fèi)用，如業(yè)主與使用人約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)和與物業(yè)相關(guān)的各種費(fèi)用由使用人交納的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶交納責(zé)任。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)權(quán)部門核定面積確認(rèn)之前以銷售合同注明的建筑面積計(jì)算，確認(rèn)之后以產(chǎn)權(quán)部門核定的建筑面積為準(zhǔn)。面積核定前后物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的差額雙方不再退補(bǔ)。四、業(yè)主（使用人）應(yīng)在規(guī)定的時(shí)刻內(nèi)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定部門繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤水電氣費(fèi)、通訊費(fèi)用、特約服務(wù)費(fèi)及其他應(yīng)繳費(fèi)用，而不管該單元是否空置、被占用、出租或許可他人使用；由各行政職能部門自行收取的費(fèi)用，由業(yè)主（使用人）自行向各行政職能部門交納。特不指明：業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始時(shí)刻，是以業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位簽署的售房合同約定的交房時(shí)刻開始計(jì)收，業(yè)主應(yīng)按照售房合同約定的交房時(shí)刻辦理接房手續(xù)，業(yè)主逾期不辦，由業(yè)主自行承擔(dān)責(zé)任，并由業(yè)主從售房合同約定的交房時(shí)刻開始承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。五、本物業(yè)內(nèi)各住宅物業(yè)只能用作住宅使用，商業(yè)物業(yè)只能用作商業(yè)及辦公使用（在銷售時(shí)與開發(fā)建設(shè)單位另有合同約定的按約定執(zhí)行）。六、業(yè)主（使用人）在裝修、使用該房屋過程中，應(yīng)關(guān)閉并處理好水、電、氣、煙等設(shè)施設(shè)備，如發(fā)生水、電、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢，損害他人人身或其財(cái)產(chǎn)時(shí)，該業(yè)主（使用人）須對(duì)因此產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和其他要求負(fù)全部責(zé)任。七、業(yè)主應(yīng)按照有利于物業(yè)外立面保持，使用安全方便等原則，妥善處理供電、供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系。八、業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定的房屋用途使用房屋。需要改變房屋用途的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在征得相鄰業(yè)主同意，并報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)同意后方可改變，同時(shí)將改變的用途告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主改變房屋用途的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按新用途標(biāo)準(zhǔn)核定收取物業(yè)治理費(fèi)。九、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遵守國家的相關(guān)規(guī)定和物業(yè)治理之《裝修治理規(guī)定》并簽訂裝飾裝修治理協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按《裝修治理規(guī)定》向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納裝修保證金、裝修治理費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。業(yè)主應(yīng)遵守裝飾裝修注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修中的禁止行為。十、因裝飾裝修房屋阻礙共用部位，共用設(shè)備設(shè)施的安全使用和維修養(yǎng)護(hù)以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。業(yè)主在裝修或使用房屋時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按《使用講明書》和物業(yè)治理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，否則造成損失的，由業(yè)主承擔(dān)賠償?shù)蓉?zé)任。業(yè)主購買的房屋及獨(dú)自使用、維護(hù)的區(qū)域內(nèi)可能設(shè)置有部分共用設(shè)施、設(shè)備（具體以設(shè)計(jì)為準(zhǔn)），業(yè)主應(yīng)妥善愛護(hù)，不得損壞，如需維修、更換的，業(yè)主應(yīng)給予配合并提供方便，因業(yè)主緣故造成損失的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。十一、業(yè)主安裝的排煙設(shè)備應(yīng)符合要求，不得阻礙他人正常排煙；業(yè)主在安裝空調(diào)時(shí)，必須按房屋竣工驗(yàn)收前施工預(yù)留的空調(diào)外機(jī)的位置擱置，選擇空調(diào)外機(jī)的尺寸必須滿足原施工預(yù)留范圍，沒有預(yù)留位置的，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好空調(diào)噪音及冷凝水的處理措施；安裝前應(yīng)報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)審批同意后才能進(jìn)行；否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以拆除，其損失由業(yè)主負(fù)責(zé)承擔(dān)。十二、業(yè)主（使用人）使用電梯應(yīng)遵守本物業(yè)區(qū)域的有關(guān)規(guī)定，為確持續(xù)維護(hù)全，兒童應(yīng)在大人陪同下乘坐電梯；運(yùn)送物資應(yīng)使用載貨電梯，拆除、損壞電梯設(shè)備的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任