房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式土地使用權(quán)劃撥的特點(diǎn)、范圍土地使用權(quán)出讓的方式及各自含義、特點(diǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及其特點(diǎn)、要求土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別重點(diǎn)問題第1頁(yè)/共38頁(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式重點(diǎn)問題第1頁(yè)/共38頁(yè)1土地使用權(quán)劃撥的含義劃撥土地使用權(quán)的基本特征劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本第一節(jié)土地使用權(quán)劃撥第2頁(yè)/共38頁(yè)土地使用權(quán)劃撥的含義第一節(jié)土地使用權(quán)劃撥第2頁(yè)/共38頁(yè)2一、土地使用權(quán)劃撥的含義

土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。第3頁(yè)/共38頁(yè)一、土地使用權(quán)劃撥的含義第3頁(yè)/共38頁(yè)3二、劃撥土地使用權(quán)的基本特征基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性第4頁(yè)/共38頁(yè)二、劃撥土地使用權(quán)的基本特征基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)4劃撥土地使用權(quán)包括兩種形式：土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地和征用集體土地）無償取得（如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式下土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。第5頁(yè)/共38頁(yè)劃撥土地使用權(quán)包括兩種形式：第5頁(yè)/共38頁(yè)5強(qiáng)制性國(guó)家無須征詢或考慮被征地的土地所有者是否愿意。特定性征地方只能是國(guó)家,被征地方只能是集體土地所有者。轉(zhuǎn)移性集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地所有權(quán)。

補(bǔ)償性征地補(bǔ)償費(fèi)——土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等，并妥善安排好被征地單位所在農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。

征地補(bǔ)償費(fèi)與土地所有權(quán)買賣轉(zhuǎn)移是完全不同的：補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)低于土地價(jià)格，土地征用不是一種等價(jià)有償?shù)拿袷路尚袨?，而是不平等主體之間的行政行為；有關(guān)土地征用第6頁(yè)/共38頁(yè)強(qiáng)制性有關(guān)土地征用第6頁(yè)/共38頁(yè)6三、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助費(fèi)主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)第7頁(yè)/共38頁(yè)三、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助7第二節(jié)土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的概念是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地出讓的主體：出讓方—國(guó)家（各級(jí)土地管理局）受讓方—境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個(gè)人土地出讓的客體：城鎮(zhèn)國(guó)有土地土地出讓的內(nèi)容：出讓方——出讓一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)受讓方——支付出讓金以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為依據(jù)分類工業(yè)用地商業(yè)用地公用事業(yè)用地居住用地道路用地綠化用地軍事用地其他用地空地對(duì)出讓土地使用權(quán)的土地性質(zhì)上的限制：《城市房地產(chǎn)管理法》第八條：”城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！啊拗屏宿r(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)隨意將耕地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地的行為。第8頁(yè)/共38頁(yè)第二節(jié)土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的概念以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為8出讓土地使用權(quán)是一種物權(quán)出讓土地使用權(quán)是有償?shù)某鲎屚恋厥褂脵?quán)有一定期限二、出讓土地使用權(quán)的基本特征⑴出讓土地使用權(quán)——是物權(quán)不是債權(quán)，是一種獨(dú)立民事權(quán)利，可控制與支配國(guó)有土地，在受讓期內(nèi)擁有占有、使用、收益或轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)力；⑵而債權(quán)性土地使用權(quán)應(yīng)是對(duì)所有權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)，不可轉(zhuǎn)讓。向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金——地租性質(zhì)第9頁(yè)/共38頁(yè)出讓土地使用權(quán)是一種物權(quán)二、出讓土地使用權(quán)的基本特征⑴出讓土9土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；④商業(yè)、旅游娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。三、土地使用權(quán)出讓的最高年限第10頁(yè)/共38頁(yè)土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：三、土地使用權(quán)出讓的最10四、土地使用權(quán)出讓的四種方式掛牌拍賣招標(biāo)協(xié)議第11頁(yè)/共38頁(yè)四、土地使用權(quán)出讓的四種方式掛牌拍賣招標(biāo)協(xié)議第11頁(yè)/共3811

（一）協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競(jìng)爭(zhēng)的情況下，通過談判、協(xié)商，達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。

2003年8月1日起實(shí)施的我國(guó)國(guó)土資源部《協(xié)議出讓土地使用權(quán)規(guī)定》（第21號(hào)令），對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)作出了詳細(xì)規(guī)定：第12頁(yè)/共38頁(yè)（一）協(xié)議出讓2003年8月1日起實(shí)施的我國(guó)國(guó)土12市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意向用地者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書》，并進(jìn)行公示。公示期滿無異議則簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并公布協(xié)議出讓結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣國(guó)土資源管理部門方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。第13頁(yè)/共38頁(yè)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與13特點(diǎn)：非市場(chǎng)出讓，沒有競(jìng)爭(zhēng)者；政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性較大；價(jià)格和使用范圍受到限制。適用：公益、福利事業(yè)用地。程序：⒈出讓方向受讓方提供地塊有關(guān)資料；⒉申請(qǐng)用地；⒊答復(fù)；⒋簽定協(xié)議出讓合同；⒌辦理土地使用權(quán)登記。第14頁(yè)/共38頁(yè)特點(diǎn)：第14頁(yè)/共38頁(yè)14特點(diǎn)：必須有兩個(gè)以上的買主、公開競(jìng)價(jià)、“價(jià)高者得”。程序：市、縣國(guó)土資源管理部門公告拍賣活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣會(huì)簽訂《成交確認(rèn)書》

（二）拍賣出讓

拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果，按“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用者的行為。第15頁(yè)/共38頁(yè)特點(diǎn)：必須有兩個(gè)以上的買主、公開競(jìng)價(jià)、“價(jià)高者得”。（二15第16頁(yè)/共38頁(yè)第16頁(yè)/共38頁(yè)16特點(diǎn)：程序規(guī)范；交易雙方一次成交。程序：⒈發(fā)出招標(biāo)公告或通知；⒉資格預(yù)審；⒊提供招標(biāo)文件；⒋投標(biāo)；⒌評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；⒍簽定合同，支付出讓金；⒎領(lǐng)取土地使用證?！獩Q標(biāo)成交階段——招標(biāo)準(zhǔn)備階段——招標(biāo)階段

（三）招標(biāo)出讓

招標(biāo)出讓是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

第17頁(yè)/共38頁(yè)特點(diǎn)：程序規(guī)范；交易雙方一次成交?！獩Q標(biāo)成交階段——招標(biāo)準(zhǔn)17招標(biāo)出讓方式下投標(biāo)報(bào)價(jià)決策方法用預(yù)期利潤(rùn)作為比較依據(jù)：E（I）=P×I例1開發(fā)商對(duì)某塊土地投標(biāo)，估價(jià)為A=500,000元，開發(fā)商擬用四個(gè)不同的標(biāo)價(jià)進(jìn)行分析選擇，每個(gè)標(biāo)價(jià)得標(biāo)概率如下。問：如何決策？報(bào)價(jià)B得標(biāo)概率p直接利潤(rùn)I=Ai-Bi預(yù)期利潤(rùn)E（I）=p×IB1=550,0001－50,000－50,000B2=500,0000.900B3=480,0000.820,00016,000B4=450,0000.250,00010,000報(bào)價(jià)B得標(biāo)概率pB1=550,0001B2=500,0000.9B3=480,0000.8B4=450,0000.2第18頁(yè)/共38頁(yè)招標(biāo)出讓方式下投標(biāo)報(bào)價(jià)決策方法用預(yù)期利潤(rùn)作為比較依據(jù)：E（I18例2已知一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甲與己方競(jìng)投一塊土地（估價(jià)A），甲過去的投標(biāo)情況見表。問：己方如何決策？B/A頻率（出現(xiàn)次數(shù)）f概率p=f/Σf0.520.030.660.080.7190.260.8220.300.9140.191.080.101.120.031.210.01B/A己方取勝概率p直接利潤(rùn)I預(yù)期利潤(rùn)E(I)0.4500.55A0.00A0.550.030.45A0.0165A0.650.110.35A0.0385A0.750.370.25A0.0925A0.850.670.15A0.1005A0.950.860.05A0.043A1.050.96－0.05A－0.048A1.150.99－0.15A－0.1485A1.251.00－0.25A－0.25A0.1005A第19頁(yè)/共38頁(yè)例2已知一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甲與己方競(jìng)投一塊土地（估價(jià)A），甲過去19例3已知多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：甲、乙丙與己方競(jìng)投一塊土地（估價(jià)A），三家對(duì)手過去的投標(biāo)情況見表。問：己方如何決策？B/A概率p甲概率p乙概率p丙0.50.030.030.090.60.080.130.180.70.260.200.330.80.300.330.100.90.190.170.101.00.100.100.181.10.030.030.021.20.010.010.00第20頁(yè)/共38頁(yè)例3已知多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：甲、乙丙與己方競(jìng)投一塊土地（估價(jià)A）20B/A己方取勝概率概率p1(甲)概率p2（乙）概率p3（丙）0.450000.550.030.030.090.650.110.160.270.750.370.360.600.850.670.690.700.950.860.860.801.050.960.960.981.150.990.991.001.251.001.001.00B/A概率p=p1×p2×p2直接利潤(rùn)I預(yù)期利潤(rùn)E(I)0.450.000.55A0.00A0.550.000.45A0.00A0.650.0050.35A0.002A0.750.080.25A0.002A0.850.320.15A0.05A0.950.590.05A0.03A1.050.90－0.05A－0.05A1.150.98－0.15A－0.15A1.251.00－0.25A－0.25A0.05A對(duì)手報(bào)價(jià)0.50.60.70.80.91.01.11.2第21頁(yè)/共38頁(yè)B/A己方取勝概率概率p1(甲)概率p2（乙）概率p3（丙）21（四）掛牌出讓掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。特點(diǎn)：土地最低交易價(jià)透明容許思考，競(jìng)爭(zhēng)平和有助于穩(wěn)定地價(jià)程序：公告認(rèn)價(jià)公示變換價(jià)格繼續(xù)公示成交第22頁(yè)/共38頁(yè)（四）掛牌出讓特點(diǎn)：公告認(rèn)價(jià)公示變換22第23頁(yè)/共38頁(yè)第23頁(yè)/共38頁(yè)23一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別。二是土地使用權(quán)出讓金形成方式不同。三是最低價(jià)確定的原則不同。共同點(diǎn)：四種出讓方式的比較區(qū)別：協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的比較都是政府有償供應(yīng)土地使用權(quán)的重要方式都要編制并公布出讓計(jì)劃,都要簽定出讓合同《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第

21號(hào)令）第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費(fèi)用之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%;《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第

11號(hào)令）第10條規(guī)定，確定招標(biāo)拍賣掛牌的標(biāo)底或者底價(jià)，要根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。第24頁(yè)/共38頁(yè)一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別。共同點(diǎn)：四種出讓方24相同點(diǎn)采用“價(jià)高者得”的市場(chǎng)原則。公告內(nèi)容相同出讓人對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的比較

某拍賣公司受某縣國(guó)土資源局的委托拍賣一宗建設(shè)用地使用權(quán)，拍賣公告由委托方直接作出，公告對(duì)競(jìng)買人范圍有如下陳述：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的具備四級(jí)以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，除法律另有規(guī)定外均可參加競(jìng)買。

第25頁(yè)/共38頁(yè)相同點(diǎn)采用“價(jià)高者得”的市場(chǎng)原則。招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的比25招標(biāo)拍賣掛牌公告內(nèi)容（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（三）投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；（四）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；（五）招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；（六）確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）投標(biāo)、競(jìng)買保證金；（八）其他需要公告的事項(xiàng)。1.西華縣國(guó)土資源局拍賣公告(A200721號(hào))

2.港越城港區(qū)中心作業(yè)區(qū)地塊國(guó)有工業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告第26頁(yè)/共38頁(yè)招標(biāo)拍賣掛牌公告內(nèi)容（一）出讓人的名稱和地址；1.西華縣國(guó)土26

招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式的區(qū)別招標(biāo)拍賣掛牌競(jìng)價(jià)方式一次性報(bào)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)叫價(jià)更新顯示掛牌價(jià)格；截止日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)流標(biāo)可能性投標(biāo)人少于三人，或者所有投標(biāo)被否決的，重新招標(biāo)。競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，終止拍賣。無競(jìng)買人人數(shù)限制，不存在流標(biāo)的可能性土地成交周期成交周期短

成交周期短成交周期長(zhǎng)，一般情況下為20天

《招標(biāo)投標(biāo)法》第二十八條：投標(biāo)人少于三個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標(biāo)。第四十二條：依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標(biāo)。第27頁(yè)/共38頁(yè)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式的區(qū)別招標(biāo)拍賣掛牌競(jìng)價(jià)方式一次性報(bào)27五、土地使用權(quán)出讓的管理

以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限，開發(fā)土地；超出出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期內(nèi)一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。第28頁(yè)/共38頁(yè)五、土地使用權(quán)出讓的管理以出讓方式取得28第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、概念廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括土地使用權(quán)出讓。狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓的方式：出售、贈(zèng)與、交換及其他方式，如作價(jià)入股、企業(yè)兼并。第29頁(yè)/共38頁(yè)第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、概念轉(zhuǎn)讓的方式：出售、贈(zèng)與、交換29哪些土地可以轉(zhuǎn)讓？以出讓方式在一級(jí)市場(chǎng)獲得土地使用權(quán)，經(jīng)一定的投資開發(fā)使用后，再進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓年限余期的土地使用權(quán)；原行政劃撥的土地使用權(quán)，經(jīng)過補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的合法程序后，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓余期的土地使用權(quán)；×對(duì)于集體所有制土地，其主體是村民集體，其使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租或抵押用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地要先經(jīng)國(guó)家征用?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第30頁(yè)/共38頁(yè)哪些土地可以轉(zhuǎn)讓？《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條：任30二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件

㈠土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容。㈡按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。㈢按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發(fā)總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。《城市房地產(chǎn)管理法》：第三十八條“以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：㈠按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。㈡按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發(fā)總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。“確保轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已合法取得抑制炒地皮的關(guān)鍵性條款第31頁(yè)/共38頁(yè)二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件《城市房地產(chǎn)管理法》：第三十八31三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序（一）轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)（二）簽訂轉(zhuǎn)讓合同（三）轉(zhuǎn)讓合同公證（四）繳納土地出讓金和土地增值稅納稅義務(wù)人——轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人。計(jì)稅依據(jù)——納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓所取得的增值額和規(guī)定的稅率。增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目稅率——四級(jí)超額累進(jìn)稅率。土地增值稅額計(jì)算公式：（五）土地使用權(quán)變更登記土地增值稅稅額=增值稅×超額累進(jìn)稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)（1）取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金。第32頁(yè)/共38頁(yè)三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序土地增值稅稅額=增值稅×超額累進(jìn)稅率32土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi):⑴契稅：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與或交換所訂立的契約，按其買價(jià)、典價(jià)或現(xiàn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收。稅率（比率稅率）：3%~5%。⑵所得稅：又稱所得課稅、收益稅，指國(guó)家對(duì)法人、自然人和其他經(jīng)濟(jì)組織在一定時(shí)期內(nèi)的各種所得征收的一類稅收。⑶營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅=計(jì)稅金額×5%。⑷城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅×7%。⑸教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅×3%。1、土地使用權(quán)與地上建筑物（包括在建工程）一并轉(zhuǎn)讓的，視為房屋買賣，應(yīng)以交易價(jià)格總額作為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅金額不能扣減其原所交納的土地出讓金。2、單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在計(jì)征綜合稅時(shí)應(yīng)扣減其已交納的土地出讓金，按差額計(jì)征。第33頁(yè)/共38頁(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi):1、土地使用權(quán)與地上建筑物（包括在建33四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較

區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，形成土地一級(jí)市場(chǎng)，具有壟斷地位法律關(guān)系平等，是二級(jí)市場(chǎng)的重要體現(xiàn)市場(chǎng)所在層次土地一級(jí)市場(chǎng)，受讓土地可以轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)，未經(jīng)出讓方式取得及未按照出讓合同投資開發(fā)的不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓年限按合同規(guī)定，不得超過國(guó)家規(guī)定合同年限﹣已使用年限=剩余年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出售、交換、贈(zèng)與第34頁(yè)/共38頁(yè)四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土34案例分析1某外商到某市投資開發(fā)房地產(chǎn)，在依法成立A公司，取得外商獨(dú)資企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，同市土地管理局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。合同規(guī)定出讓金共計(jì)300萬(wàn)元，在出讓合同簽訂后2個(gè)月內(nèi)交清。A公司在交付出讓金50萬(wàn)元后即向市土地局申領(lǐng)國(guó)有土地使用證，土地管理局未經(jīng)認(rèn)真審核，便向A公司頒發(fā)了國(guó)有土地使用證。A公司取得土地使用證后，在該地塊上投入30萬(wàn)元平整場(chǎng)地，隨后以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)600萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓給B公司。本案中存在哪些違法行為？第35頁(yè)/共38頁(yè)案例分析1某外商到某市投資開發(fā)房地產(chǎn)，在依法35馬某的父母是某縣的農(nóng)民，在山坡上有五間瓦房。馬某想將瓦房拆掉另建別墅，但覺得地皮太小，無法建天井和花園，于是又向宅基地鄰近村民購(gòu)買了三處房屋以及附近責(zé)任田一畝，蓋起了兩幢倚山環(huán)水，花園、天井齊全的三層小別墅。

馬某的行為在哪些方面違反規(guī)定？案例分析2第36頁(yè)/共38頁(yè)馬某的父母是某縣的農(nóng)民，在山坡上有五間瓦房。馬36北京達(dá)安房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱達(dá)安公司）與朝陽(yáng)區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞些開發(fā)經(jīng)營(yíng)。鄉(xiāng)政府以該鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)合作社（兩者系一套人馬、兩塊牌子，以下簡(jiǎn)稱鄉(xiāng)）的名義與達(dá)安公司簽訂了一份協(xié)議書，其中規(guī)定：雙方聯(lián)合興辦京達(dá)公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，達(dá)安公司出資金，在這塊土地上修建若干幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計(jì)利潤(rùn)可觀；公司開始運(yùn)作后，由達(dá)安公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程；雙方聯(lián)營(yíng)年限為50年，不論盈虧，公司每年都要分期向鄉(xiāng)里給付利潤(rùn)和管理費(fèi)。案例分析3第37頁(yè)/共38頁(yè)北京達(dá)安房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱達(dá)安公司）與朝陽(yáng)區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)37感謝您的觀看！第38頁(yè)/共38頁(yè)感謝您的觀看！第38頁(yè)/共38頁(yè)38房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式土地使用權(quán)劃撥的特點(diǎn)、范圍土地使用權(quán)出讓的方式及各自含義、特點(diǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及其特點(diǎn)、要求土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別重點(diǎn)問題第1頁(yè)/共38頁(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式重點(diǎn)問題第1頁(yè)/共38頁(yè)39土地使用權(quán)劃撥的含義劃撥土地使用權(quán)的基本特征劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本第一節(jié)土地使用權(quán)劃撥第2頁(yè)/共38頁(yè)土地使用權(quán)劃撥的含義第一節(jié)土地使用權(quán)劃撥第2頁(yè)/共38頁(yè)40一、土地使用權(quán)劃撥的含義

土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。第3頁(yè)/共38頁(yè)一、土地使用權(quán)劃撥的含義第3頁(yè)/共38頁(yè)41二、劃撥土地使用權(quán)的基本特征基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性第4頁(yè)/共38頁(yè)二、劃撥土地使用權(quán)的基本特征基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)42劃撥土地使用權(quán)包括兩種形式：土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地和征用集體土地）無償取得（如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式下土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。第5頁(yè)/共38頁(yè)劃撥土地使用權(quán)包括兩種形式：第5頁(yè)/共38頁(yè)43強(qiáng)制性國(guó)家無須征詢或考慮被征地的土地所有者是否愿意。特定性征地方只能是國(guó)家,被征地方只能是集體土地所有者。轉(zhuǎn)移性集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地所有權(quán)。

補(bǔ)償性征地補(bǔ)償費(fèi)——土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等，并妥善安排好被征地單位所在農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。

征地補(bǔ)償費(fèi)與土地所有權(quán)買賣轉(zhuǎn)移是完全不同的：補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)低于土地價(jià)格，土地征用不是一種等價(jià)有償?shù)拿袷路尚袨?，而是不平等主體之間的行政行為；有關(guān)土地征用第6頁(yè)/共38頁(yè)強(qiáng)制性有關(guān)土地征用第6頁(yè)/共38頁(yè)44三、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助費(fèi)主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)第7頁(yè)/共38頁(yè)三、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助45第二節(jié)土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的概念是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地出讓的主體：出讓方—國(guó)家（各級(jí)土地管理局）受讓方—境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個(gè)人土地出讓的客體：城鎮(zhèn)國(guó)有土地土地出讓的內(nèi)容：出讓方——出讓一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)受讓方——支付出讓金以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為依據(jù)分類工業(yè)用地商業(yè)用地公用事業(yè)用地居住用地道路用地綠化用地軍事用地其他用地空地對(duì)出讓土地使用權(quán)的土地性質(zhì)上的限制：《城市房地產(chǎn)管理法》第八條：”城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！啊拗屏宿r(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)隨意將耕地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地的行為。第8頁(yè)/共38頁(yè)第二節(jié)土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的概念以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為46出讓土地使用權(quán)是一種物權(quán)出讓土地使用權(quán)是有償?shù)某鲎屚恋厥褂脵?quán)有一定期限二、出讓土地使用權(quán)的基本特征⑴出讓土地使用權(quán)——是物權(quán)不是債權(quán)，是一種獨(dú)立民事權(quán)利，可控制與支配國(guó)有土地，在受讓期內(nèi)擁有占有、使用、收益或轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)力；⑵而債權(quán)性土地使用權(quán)應(yīng)是對(duì)所有權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)，不可轉(zhuǎn)讓。向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金——地租性質(zhì)第9頁(yè)/共38頁(yè)出讓土地使用權(quán)是一種物權(quán)二、出讓土地使用權(quán)的基本特征⑴出讓土47土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；④商業(yè)、旅游娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。三、土地使用權(quán)出讓的最高年限第10頁(yè)/共38頁(yè)土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：三、土地使用權(quán)出讓的最48四、土地使用權(quán)出讓的四種方式掛牌拍賣招標(biāo)協(xié)議第11頁(yè)/共38頁(yè)四、土地使用權(quán)出讓的四種方式掛牌拍賣招標(biāo)協(xié)議第11頁(yè)/共3849

（一）協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競(jìng)爭(zhēng)的情況下，通過談判、協(xié)商，達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。

2003年8月1日起實(shí)施的我國(guó)國(guó)土資源部《協(xié)議出讓土地使用權(quán)規(guī)定》（第21號(hào)令），對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)作出了詳細(xì)規(guī)定：第12頁(yè)/共38頁(yè)（一）協(xié)議出讓2003年8月1日起實(shí)施的我國(guó)國(guó)土50市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意向用地者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書》，并進(jìn)行公示。公示期滿無異議則簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并公布協(xié)議出讓結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣國(guó)土資源管理部門方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。第13頁(yè)/共38頁(yè)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與51特點(diǎn)：非市場(chǎng)出讓，沒有競(jìng)爭(zhēng)者；政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性較大；價(jià)格和使用范圍受到限制。適用：公益、福利事業(yè)用地。程序：⒈出讓方向受讓方提供地塊有關(guān)資料；⒉申請(qǐng)用地；⒊答復(fù)；⒋簽定協(xié)議出讓合同；⒌辦理土地使用權(quán)登記。第14頁(yè)/共38頁(yè)特點(diǎn)：第14頁(yè)/共38頁(yè)52特點(diǎn)：必須有兩個(gè)以上的買主、公開競(jìng)價(jià)、“價(jià)高者得”。程序：市、縣國(guó)土資源管理部門公告拍賣活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣會(huì)簽訂《成交確認(rèn)書》

（二）拍賣出讓

拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果，按“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用者的行為。第15頁(yè)/共38頁(yè)特點(diǎn)：必須有兩個(gè)以上的買主、公開競(jìng)價(jià)、“價(jià)高者得”。（二53第16頁(yè)/共38頁(yè)第16頁(yè)/共38頁(yè)54特點(diǎn)：程序規(guī)范；交易雙方一次成交。程序：⒈發(fā)出招標(biāo)公告或通知；⒉資格預(yù)審；⒊提供招標(biāo)文件；⒋投標(biāo)；⒌評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；⒍簽定合同，支付出讓金；⒎領(lǐng)取土地使用證。——決標(biāo)成交階段——招標(biāo)準(zhǔn)備階段——招標(biāo)階段

（三）招標(biāo)出讓

招標(biāo)出讓是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

第17頁(yè)/共38頁(yè)特點(diǎn)：程序規(guī)范；交易雙方一次成交?！獩Q標(biāo)成交階段——招標(biāo)準(zhǔn)55招標(biāo)出讓方式下投標(biāo)報(bào)價(jià)決策方法用預(yù)期利潤(rùn)作為比較依據(jù)：E（I）=P×I例1開發(fā)商對(duì)某塊土地投標(biāo)，估價(jià)為A=500,000元，開發(fā)商擬用四個(gè)不同的標(biāo)價(jià)進(jìn)行分析選擇，每個(gè)標(biāo)價(jià)得標(biāo)概率如下。問：如何決策？報(bào)價(jià)B得標(biāo)概率p直接利潤(rùn)I=Ai-Bi預(yù)期利潤(rùn)E（I）=p×IB1=550,0001－50,000－50,000B2=500,0000.900B3=480,0000.820,00016,000B4=450,0000.250,00010,000報(bào)價(jià)B得標(biāo)概率pB1=550,0001B2=500,0000.9B3=480,0000.8B4=450,0000.2第18頁(yè)/共38頁(yè)招標(biāo)出讓方式下投標(biāo)報(bào)價(jià)決策方法用預(yù)期利潤(rùn)作為比較依據(jù)：E（I56例2已知一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甲與己方競(jìng)投一塊土地（估價(jià)A），甲過去的投標(biāo)情況見表。問：己方如何決策？B/A頻率（出現(xiàn)次數(shù)）f概率p=f/Σf0.520.030.660.080.7190.260.8220.300.9140.191.080.101.120.031.210.01B/A己方取勝概率p直接利潤(rùn)I預(yù)期利潤(rùn)E(I)0.4500.55A0.00A0.550.030.45A0.0165A0.650.110.35A0.0385A0.750.370.25A0.0925A0.850.670.15A0.1005A0.950.860.05A0.043A1.050.96－0.05A－0.048A1.150.99－0.15A－0.1485A1.251.00－0.25A－0.25A0.1005A第19頁(yè)/共38頁(yè)例2已知一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甲與己方競(jìng)投一塊土地（估價(jià)A），甲過去57例3已知多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：甲、乙丙與己方競(jìng)投一塊土地（估價(jià)A），三家對(duì)手過去的投標(biāo)情況見表。問：己方如何決策？B/A概率p甲概率p乙概率p丙0.50.030.030.090.60.080.130.180.70.260.200.330.80.300.330.100.90.190.170.101.00.100.100.181.10.030.030.021.20.010.010.00第20頁(yè)/共38頁(yè)例3已知多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：甲、乙丙與己方競(jìng)投一塊土地（估價(jià)A）58B/A己方取勝概率概率p1(甲)概率p2（乙）概率p3（丙）0.450000.550.030.030.090.650.110.160.270.750.370.360.600.850.670.690.700.950.860.860.801.050.960.960.981.150.990.991.001.251.001.001.00B/A概率p=p1×p2×p2直接利潤(rùn)I預(yù)期利潤(rùn)E(I)0.450.000.55A0.00A0.550.000.45A0.00A0.650.0050.35A0.002A0.750.080.25A0.002A0.850.320.15A0.05A0.950.590.05A0.03A1.050.90－0.05A－0.05A1.150.98－0.15A－0.15A1.251.00－0.25A－0.25A0.05A對(duì)手報(bào)價(jià)0.50.60.70.80.91.01.11.2第21頁(yè)/共38頁(yè)B/A己方取勝概率概率p1(甲)概率p2（乙）概率p3（丙）59（四）掛牌出讓掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。特點(diǎn)：土地最低交易價(jià)透明容許思考，競(jìng)爭(zhēng)平和有助于穩(wěn)定地價(jià)程序：公告認(rèn)價(jià)公示變換價(jià)格繼續(xù)公示成交第22頁(yè)/共38頁(yè)（四）掛牌出讓特點(diǎn)：公告認(rèn)價(jià)公示變換60第23頁(yè)/共38頁(yè)第23頁(yè)/共38頁(yè)61一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別。二是土地使用權(quán)出讓金形成方式不同。三是最低價(jià)確定的原則不同。共同點(diǎn)：四種出讓方式的比較區(qū)別：協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的比較都是政府有償供應(yīng)土地使用權(quán)的重要方式都要編制并公布出讓計(jì)劃,都要簽定出讓合同《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第

21號(hào)令）第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費(fèi)用之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%;《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第

11號(hào)令）第10條規(guī)定，確定招標(biāo)拍賣掛牌的標(biāo)底或者底價(jià)，要根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。第24頁(yè)/共38頁(yè)一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別。共同點(diǎn)：四種出讓方62相同點(diǎn)采用“價(jià)高者得”的市場(chǎng)原則。公告內(nèi)容相同出讓人對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的比較

某拍賣公司受某縣國(guó)土資源局的委托拍賣一宗建設(shè)用地使用權(quán)，拍賣公告由委托方直接作出，公告對(duì)競(jìng)買人范圍有如下陳述：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的具備四級(jí)以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，除法律另有規(guī)定外均可參加競(jìng)買。

第25頁(yè)/共38頁(yè)相同點(diǎn)采用“價(jià)高者得”的市場(chǎng)原則。招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的比63招標(biāo)拍賣掛牌公告內(nèi)容（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（三）投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；（四）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；（五）招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；（六）確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）投標(biāo)、競(jìng)買保證金；（八）其他需要公告的事項(xiàng)。1.西華縣國(guó)土資源局拍賣公告(A200721號(hào))

2.港越城港區(qū)中心作業(yè)區(qū)地塊國(guó)有工業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告第26頁(yè)/共38頁(yè)招標(biāo)拍賣掛牌公告內(nèi)容（一）出讓人的名稱和地址；1.西華縣國(guó)土64

招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式的區(qū)別招標(biāo)拍賣掛牌競(jìng)價(jià)方式一次性報(bào)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)叫價(jià)更新顯示掛牌價(jià)格；截止日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)流標(biāo)可能性投標(biāo)人少于三人，或者所有投標(biāo)被否決的，重新招標(biāo)。競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，終止拍賣。無競(jìng)買人人數(shù)限制，不存在流標(biāo)的可能性土地成交周期成交周期短

成交周期短成交周期長(zhǎng)，一般情況下為20天

《招標(biāo)投標(biāo)法》第二十八條：投標(biāo)人少于三個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標(biāo)。第四十二條：依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標(biāo)。第27頁(yè)/共38頁(yè)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式的區(qū)別招標(biāo)拍賣掛牌競(jìng)價(jià)方式一次性報(bào)65五、土地使用權(quán)出讓的管理

以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限，開發(fā)土地；超出出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期內(nèi)一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。第28頁(yè)/共38頁(yè)五、土地使用權(quán)出讓的管理以出讓方式取得66第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、概念廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括土地使用權(quán)出讓。狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓的方式：出售、贈(zèng)與、交換及其他方式，如作價(jià)入股、企業(yè)兼并。第29頁(yè)/共38頁(yè)第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、概念轉(zhuǎn)讓的方式：出售、贈(zèng)與、交換67哪些土地可以轉(zhuǎn)讓？以出讓方式在一級(jí)市場(chǎng)獲得土地使用權(quán)，經(jīng)一定的投資開發(fā)使用后，再進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓年限余期的土地使用權(quán)；原行政劃撥的土地使用權(quán)，經(jīng)過補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的合法程序后，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓余期的土地使用權(quán)；×對(duì)于集體所有制土地，其主體是村民集體，其使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租或抵押用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地要先經(jīng)國(guó)家征用?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第30頁(yè)/共38頁(yè)哪些土地可以轉(zhuǎn)讓？《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條：任68二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件

㈠土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容。㈡按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。㈢按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發(fā)總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》：第三十八條“以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：㈠按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。㈡按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發(fā)總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！按_保轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已合法取得抑制炒地皮的關(guān)鍵性條款第31頁(yè)/共38頁(yè)二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的