《資產評估》配套教學課件

資產評估

課程介紹主要內容學習方法：比較法結合案例參考書籍中國資產評估協(xié)會.全國注冊資產評估師考試用書：資產評估.2014喬志敏，宋斌.資產評估學教程.中國人民大學出版社.2013考核課堂表現(xiàn)與考試參加各級政府的公務員考試，進入政府資產管理部門、土地管理部門、財政局、國稅局、地稅局等從事資產管理及財務稅收工作。到各類資產評估事務所，會計師事務所、稅務事務所以及咨詢機構就業(yè)。到企事業(yè)單位、金融證券投資公司、房地產開發(fā)機構、典當拍賣機構從事資產評估與管理及財務稅收、企業(yè)管理工作。第一章總論第一節(jié)資產評估及其特點第二節(jié)資產評估的目的第三節(jié)資產評估的假設與原則第四節(jié)資產評估與社會經濟發(fā)展理解掌握了解

一、資產評估及其相關概念資產評估是市場經濟的產物。在交易對象的使用價值難以判斷和把握，并且價格難以確定的情況下，交易當事人往往借助于資產評估專業(yè)人員和機構為其作出專業(yè)判斷。隨著市場經濟的不斷發(fā)展，評估對象的范圍也在不斷地擴大，其業(yè)務范圍從最初的不動產、珠寶首飾、機器設備、無形資產張讓等，擴展到企業(yè)產權轉讓、資源處置、融資抵押、保險理賠、財產納稅等經濟行為。準確地理解與把握資產評估以及與之相關的若干概念和專業(yè)術語，熟悉資產評估的專業(yè)性特點，是資產評估從業(yè)人員應當具備的基本專業(yè)知識基礎。第一節(jié)資產評估及其特點1）什么是資產評估返回資產評估是專業(yè)機構和人員，按照國家法律法規(guī)和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

資產評估及其特點返回資產評估基本的評估要素（1）會計學中“資產”的定義評估主體，從事資產評估的機構和人員，資產評估工作的主導者；評估客體，被評估的資產，資產評估的具體標的物，也稱為評估對象；評估假設，資產評估設定的前提條件及假定前提等；評估目的，資產業(yè)務引發(fā)的經濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產評估的條件，以及價值類型的選擇；評估原則，即資產評估的行為規(guī)范和技術規(guī)范，是調節(jié)評估當事人各方關系、處理評估業(yè)務的行為準則；

資產評估及其特點返回資產評估基本的評估要素（1）會計學中“資產”的定義評估程序，即資產評估工作從開始準備到最后結束的工作順序；評估價值類型，即對評估結果按照其合理性指向所做的分類。它是對資產評估價值質的規(guī)定，對評估參數的選擇具有約束性；評估方法，即資產評估所運用的特定技術。它是分析和判斷資產評估價值的手段和途徑；資產評估基準日，即資產評估依據的時間基點和資產評估結論對應的時點;資產評估結論，即資產評估結果，一般采用貨幣金額表示。以上基本要素構成了資產評估活動的有機整體。

資產評估及其特點返回2）資產（1）會計學中“資產”的定義是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經濟利益。會計學中的資產，主要指的是企業(yè)中的資產。這是資產評估對象中的重要組成部分，但資產評估對象或資產評估中的資產并不完全局限于企業(yè)中的資產。（2）會計學中的資產（1）經濟學中的資產是泛指特定經濟主體擁有或控制的，能夠給特定經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。也有將其表述為特定經濟主體擁有或控制的，具有內在經濟價值的實物和無形的權利。

資產評估及其特點返回（3）資產評估中的資產資產評估中的資產或作為資產評估對象的資產，其內涵更接近于經濟學中的資產，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。而其外延則包括了具有內在經濟價值以及市場交換價值的所有實物和無形的權利。

資產評估及其特點返回2）資產——資產評估中資產的基本特征：（1）會計學中“資產”的定義1.資產必須是經濟主體擁有或者控制的。依法取得財產權利是經濟主體擁有并支配資產的前提條件。由于市場經濟的深化，財產所有權基本權能形成不同的排列與組合不僅成為必要，而且成為可能。如果將這些排列與組合稱為產權，那么，在資產評估中應了解被估資產的產權構成。

資產評估及其特點例如，對于一些以特殊方式形成的資產，經濟主體雖然對其不擁有完全的所有權，但依據合法程序能夠實際控制的，如融資租入固定資產、土地使用權等，按照實質重于形式原則的要求，也應當將其作為經濟主體資產予以確認。返回2）資產——資產評估中資產的基本特征（1）會計學中“資產”的定義

2.資產是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源。也就是說，資產具有能夠帶來未來利益的潛在能力。具有使用價值和交換價值，并能給經濟主體帶來未來效益的經濟資源，才能作為資產予以確認。

資產評估及其特點返回2）資產——資產評估中資產的分類（1）會計學中“資產”的定義1.按資產的存在形態(tài)分類，分為:

有形資產，是指那些具有實物形態(tài)的資產，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產等。

無形資產，是指那些沒有實物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質產品生產能力和生產質量，直接影響企業(yè)經濟效益的資產，主要包括專利權、商標權、非專利技術、土地使用權、商譽等。2.按資產的構成和是否具有綜合獲利能力分類，分為:

單項資產，是指單臺、單件的資產；

整體資產，是指由一組單項資產組成的具有整體獲利能力的資產綜合體。

資產評估及其特點返回2）資產——資產評估中資產的分類（1）會計學中“資產”的定義3.按資產能否獨立存在分類，分為：可確指的資產，是指能獨立存在的資產，前面所列示的有形資產和無形資產，除商譽以外都是可確指的資產；

不可確指的資產，是指不能脫離企業(yè)有形資產而單獨存在的資產，如商譽。商譽，是指企業(yè)基于地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產經營出色、勞動效率高、歷史悠久、經驗豐富、技術先進等原因，所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益資本化的結果。

資產評估及其特點返回2）資產——資產評估中資產的分類（1）會計學中“資產”的定義4.按資產與生產經營過程的關系分類，分為:

經營性資產，是指處于生產經營過程中的資產，如企業(yè)中的機器設備、廠房、交通工具等。

經營性資產又可按是否對盈利產生貢獻分為:

有效資產和無效資產。

非經營性資產，是指處于生產經營過程以外的資產，如政府機關用房、辦公設備等。

5.按企業(yè)會計制度及其資產的流動性分類，分為:

流動資產、可供出售的金融資產、持有至到期投資、長期股權投資、固定資產、無形資產及其他資產等。

資產評估及其特點返回3）價格和價值（1）會計學中“資產”的定義

資產評估及其特點從資產評估的角度來看，這里所說的價格是指在特定的交易行為中，特定的買方和/或賣方對商品或服務的交換價值的認可,以及提供或支付的貨幣數額。價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數額。這里所說的價值是一個交換價值范疇。它反映了可供交易的商品、服務與其買方、賣方之間的貨幣數量關系。資產評估中的價值不是一個歷史數據或事實，而只是專業(yè)人士根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務價值的估計。資產評估的工作目標就是要判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。

二、資產評估的種類和特點1）資產評估的種類

在世界范圍內，從資產評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任等方面來看，目前國際上的資產評估主要分為3類，即評估、評估復核和評估咨詢。評估，類似于我國目前廣泛進行的為產權變動和交易服務的資產評估。它一般服務于產權變動主體，對評估對象的價值進行評估,評估人員及其機構要對其評估結果的真實性和合理性負責。

評估復核，是指評估機構（評估師）對其他評估機構(評估師）出具的評估報告進行的評判分析和再評估。它服務于特定的當事人，對某個評估報告的真實性和合理性作出判斷和評價，并對自己所提出的意見負責。

資產評估及其特點

二、資產評估的種類和特點1）資產評估的種類評估咨詢，是一個較為寬泛的術語。

它既可以是評估人員對特定資產的價值提出咨詢意見，也可以是評估人員對評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關的市場分析、可行性研究等。評估咨詢要求的主要是評估主體的信譽、專業(yè)水準和職業(yè)道德。評估咨詢主體也要對其出具的咨詢意見承擔相應的責任。

資產評估及其特點

二、資產評估的種類和特點1）資產評估的種類從資產評估面臨的條件、資產評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產評估又可分為：完全資產評估，一般是指嚴格遵守資產評估準則，按照資產評估準則的各個條款的要求，在執(zhí)業(yè)過程中沒有違背資產評估準則的規(guī)定所進行的資產評估。

限制性資產評估，一般是指評估機構及其人員由于評估條件的限制不能完全按照資產評估準則的要求進行執(zhí)業(yè)，或在允許的前提下未完全按照評估準則的規(guī)定進行的資產評估。完全資產評估和限制性資產評估對評估結果披露的程度和要求是不同的，限制性資產評估需要做更為詳盡的說明和披露。

資產評估及其特點

二、資產評估的種類和特點1）資產評估的種類從資產評估對象的構成和獲利能力的角度，資產評估還可具體劃分為:

以單項可確指的資產為對象的評估稱為單項資產評估，例如，機器設備評估、土地使用權評估、建筑物評估以及可確指無形資產評估等。對若干單項資產組成的資產綜合體所具有的整體生產能力或獲利能力的評估稱為整體資產評估。最為典型的整體資產評估就是企業(yè)價值評估。

單項資產評估和整體資產評估在評估的復雜程度和需考慮的相關因素等方面是有較大差別的。整體資產評估更為復雜，需考慮的因素更為全面。

資產評估及其特點

二、資產評估的種類和特點2）資產評估的特點1.市場性。資產評估是適應市場經濟要求的專業(yè)中介服務活動，其基本目標就是根據資產業(yè)務的不同性質，通過模擬市場條件對資產價值作出經得起市場檢驗的評定估算和報告。

2.公正性。公正性是指資產評估行為服務于資產業(yè)務的需要，而不是服務于資產業(yè)務當事人的任何一方的需要。

第一，資產評估按公允、法定的準則和規(guī)程進行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范是公正性的技術基礎。

第二，評估人員是與資產業(yè)務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。

資產評估及其特點

二、資產評估的種類和特點2）資產評估的特點3.專業(yè)性。資產評估是一種專業(yè)人員的活動。從事資產評估業(yè)務機構應由一定數量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。一方面，這些資產評估機構形成專業(yè)化分工，使得評估活動專業(yè)化；另一方面，評估機構及其評估人員對資產價值的估計判斷也都是建立在專業(yè)技術知識和經驗的基礎之上的。

資產評估及其特點

二、資產評估的種類和特點2）資產評估的特點4.咨詢性。咨詢性是指資產評估結論為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見。該意見本身并無強制執(zhí)行的效力。評估師只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產業(yè)務定價決策負責。事實上，資產評估為資產交易提供的估價往往由當事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于當事人的決策動機、談判地位和談判技巧等綜合因素。

資產評估及其特點

三、資產評估的功能和作用1）資產評估的功能

評價和評值是資產評估具有的最基本的內在功效和能力。資產評估源于人們希望了解和掌握在一定條件下資產的價值的需求。隨著人們對在各種條件下了解資產價值的需求不斷增加，資產評估也不斷發(fā)展，其評價和評估的功能也得到不斷完善。當然，在不同的歷史條件下，人們在充分利用資產評估的評價及評值功能的基礎上，產生了一系列的作用，比如咨詢作用、管理作用和鑒定作用等。

資產評估及其特點

三、資產評估的功能和作用2）資產評估的基本作用1.咨詢作用

資產評估的咨詢作用是指，資產評估結論是為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，它只是給相關當事人提供的有關資產交換價值方面的專業(yè)判斷或專家意見，資產評估不能也不應該取代資產交易當事人的交易決策。

資產評估及其特點

三、資產評估的功能和作用2）資產評估的基本作用2.管理作用資產評估的管理作用是指，在以公有制為基礎的社會主義市場經濟初級階段中，國家或政府在利用資產評估過程中所發(fā)揮出的特殊作用。在社會主義市場經濟初級階段的某一歷史時期，作為國有資產所有者代表的國家，不僅把資產評估視為提供專業(yè)服務的中介行業(yè)，而且將其作為維護國有資產、促使國有資產保值增值的工具和手段。

資產評估及其特點

三、資產評估的功能和作用2）資產評估的基本作用2.管理作用在資產評估開展初期，國家通過制定申請立項、資產清查、評定估算和驗證確認的國有資產評估管理程序，就使得資產評估具有了管理的作用。但是，資產評估的管理的作用并不是資產評估與生俱來的。它只是國有資產評估在特定歷史時期的特定作用。它會隨著國家在國有資產評估管理體制方面的變化而加強或弱化。

資產評估及其特點

三、資產評估的功能和作用2）資產評估的基本作用2.管理作用2001年12月31日，國務院辦公廳轉發(fā)了財政部《關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監(jiān)督管理工作意見的通知》。指出：（1）取消政府部門對國有資產評估項目的立項確認審批制度，實行核準制和備案制。（2）加強資產評估活動的監(jiān)管力度。

（3）完善制度建設，規(guī)范評估秩序。隨著國有資產評估項目的立項確認審批制度的取消和核準制及備案制的確立，資產評估的管理作用也將隨之發(fā)生改變。

資產評估及其特點

三、資產評估的功能和作用2）資產評估的基本作用3.鑒證作用鑒證由鑒別和舉證兩個部分組成。鑒別是專家依據專業(yè)原則對經濟活動及其結果作出的獨立判斷，而舉證則是為該判斷提供理論和事實支撐，使之做到言之有理，持之有據。這類行為一般具有獨立、客觀和專業(yè)的特征?；谑袌鼋洕枨蟮亩鄻有?，經濟鑒證類專業(yè)服務行業(yè)又可因服務性質、背景知識和執(zhí)業(yè)準則的不同形成行業(yè)亞分類。

資產評估及其特點

三、資產評估的功能和作用2）資產評估的基本作用3.鑒證作用以注冊會計師和注冊評估師行業(yè)為例：在服務性質方面，前者對財務報告進行事實判斷,后者對標的資產進行價值判斷;

在背景知識方面，前者以會計理論和核算技術為基礎，后者以經濟分析理論和專項資產價值識別技術為基礎；在執(zhí)業(yè)準則方面，前者分別接受國際和國內會計準則和審計準則的約束，后者分別接受國際和國內資產評估準則的約束。

資產評估及其特點

三、資產評估的功能和作用2）資產評估的基本作用3.鑒證作用我們不能簡單否定資產評估行業(yè)的鑒證作用:一是，資產評估確要從事以專業(yè)鑒別和舉證為主要內容的工作；二是，資產評估行業(yè)的發(fā)展狀況和水平在很大的程度上與資產評估在資產價值鑒證方面具備的整體能力相關；三是，盡管資產評估這種鑒證活動一般不具有法律效力,但其仍然是資產業(yè)務當事人各方進行決策的重要依據，所以資產評估師也必須對自己的行為承擔相應的專業(yè)責任、民事責任和刑事責任。

需要強調指出的是，資產評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證。

資產評估及其特點第二節(jié)資產評估的目的

通俗地講，資產評估的目的就是資產評估所要達到的目標。資產評估的目的有資產評估一般目的和特定目的之分。

資產評估的一般目的是泛指所有資產評估活動共同的目的或目標，即抽象掉所有個別資產評估的特殊性，抽象掉所有個別委托方的特殊要求，只保留進行資產評估最基本的目的和要求。

資產評估的特定目的是每一項資產評估所要實現(xiàn)的具體目標，是每一個引起資產評估的經濟事項對資產評估的具體條件要求和目標要求。

一、資產評估的一般目的資產評估的一般目的或資產評估的基本目標是由資產評估的性質及其基本功能決定的。資產評估作為一種專業(yè)人士對特定時點及特定條件約束下資產價值的估計和判斷的社會中介活動，一經產生就具有了為委托人以及資產交易當事人提供合理的資產價值咨詢意見的功能。不論是資產評估的委托人還是與資產交易有關的當事人，他們所需要的無非是評估師對資產在一定時間及一定條件約束下資產公允價值的判斷。

資產評估的目的

一、資產評估的一般目的（具體內容與第二章有重復，待調整）

資產評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。也就是說，不論因何原因引起，不論是什么樣的評估對象,就資產評估總體而言，資產評估結果必須是公允的。公允價值是會計、資產評估等專業(yè)和行業(yè)廣泛使用的專業(yè)術語。從資產評估的角度來看，公允價值是一種相對合理的評估價值,它是一種相對于當事人各方的地位、資產的狀況及資產面臨的市場條件的合理的評估價值；是評估人員根據被評估資產自身的條件及其所面臨的市場條件，對被評估資產客觀交換價值的合理估計值。

資產評估的目的

一、資產評估的一般目的公允價值的一個顯著特點是，它與相關當事人的地位、資產的狀況及資產所面臨的市場條件相吻合，且并沒有損害各當事人的合法權益，也沒有損害他人的利益。公允價值可能還有其他學科的解釋或其他的理解。例如，財務會計界對公允價值的基本表述是：

公允價值來源于公平交易的市場，是參與市場交易的各方在理智、信息對稱和充分討價還價的基礎上，對交易對象的交易價格所達成的共識或一致意見。

資產評估的目的

一、資產評估的一般目的財務會計界關于公允價值的解釋更接近于資產評估中的市場價值，而資產評估中的公允價值是比市場價值更寬泛的概念。它不僅包含了資產評估中正常市場條件下的合理評估結果，同時也包括了資產評估中非正常市場條件下的合理評估結果。因此，資產評估中的公允價值只能是資產評估的一般目的或要求。它是對所有資產評估要求或工作目標的抽象，在資產評估報告中不應該也不可能出現(xiàn)公允價值的字樣。在資產評估報告中必須給出或指出本次評估結論的具體價值類型和價值定義，如市場價值，或市場價值以外的價值的具體價值形式。

資產評估的目的

二、資產評估的特定目的

資產業(yè)務，是指引起資產評估的經濟行為。

通常把資產業(yè)務對評估結果用途的具體要求稱為資產評估的特定目的。

我國資產評估實踐表明,資產業(yè)務主要有:1.資產轉讓。資產轉讓是指資產擁有單位有償轉讓其擁有的資產，通常是指轉讓非整體性資產的經濟行為。

2.企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產權，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經濟行為。

3.企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內部的分廠、車間及其他整體資產產權的出售行為。二、資產評估的特定目的

4.企業(yè)聯(lián)營。企業(yè)聯(lián)營是指國內企業(yè)、單位之間以固定資產、流動資產、無形資產及其他資產投入組成各種形式的聯(lián)合經營實體的行為。

5.股份經營。股份經營是指資產占有單位實行股份制經營方式的行為，包括法人持股、內部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票等。

6.中外合資、合作。中外合資、合作是指我國的企業(yè)和其他經濟組織與外國企業(yè)和其他經濟組織或個人在我國境內舉辦合資或合作經營企業(yè)的行為。7.企業(yè)清算。企業(yè)清算包括破產清算、終止清算和結業(yè)清算。二、資產評估的特定目的

8.擔保。擔保是指資產占有單位，以本企業(yè)的資產為其他單位的經濟行為擔保，并承擔連帶責任的行為。擔保通常包括抵押、質押、保證等。

9.企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指資產占有單位在一定期限內，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。10.債務重組。債務重組是指債權人按照其與債務人達成的協(xié)議或法院的裁決同意債務人修改債務條件的事項。四、資產評估報告的預期用途資產評估報告的預期用途是指評估師及評估機構承接業(yè)務時，在與客戶溝通的基礎上，通過評估委托協(xié)議或合同所確定的評估報告的使用用途。

資產評估活動并不是評估人員可以隨意或隨機進行的。它通常是客戶為進行某項經濟活動需要相關的價值意見而委托評估專業(yè)人員提供的價值咨詢服務。

資產評估作為一種資產價值判斷活動，總是為滿足特定資產業(yè)務的需要而進行的。引起資產評估的經濟事項既是資產評估的起因和條件約定，同時又對資產評估報告和結論的預期用途具有極強的約束。四、資產評估報告的預期使用者

資產評估報告的預期使用者是指評估師及評估機構承接業(yè)務時，在與客戶溝通的基礎上，通過評估委托協(xié)議或合同所確定的資產評估報告的使用者。

評估報告預期使用者既有政府相關部門、法律執(zhí)行機關或經濟監(jiān)督部門，也有企業(yè)組織或個人。

由于評估報告預期使用者的地位及使用評估報告的目的不同，他們對評估活動本身及評估報告的要求等也存在著差異。

評估報告的預期使用者就不是簡單的同質客戶整體，需要根據引起資產評估的經濟事項相關的評估報告預期使用者的具體情況，考慮不同的評估報告預期使用者對于相應的評估項目，在評估過程、評估依據、價值類型和參數選擇等方面的不同要求和規(guī)范。（P9例）五、資產評估的特定目的在資產評估中的地位和作用資產評估的特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為（資產業(yè)務）所決定的。特定經濟行為（資產業(yè)務）對資產評估的條件約定和目標約定對評估結果的性質、價值類型等有直接和間接的影響。資產評估特定目的不僅是某項具體資產評估活動的起點，同時它又是資產評估活動所要達到的目標。資產評估特定目的貫串著資產評估的全過程，影響著評估人員對評估對象界定、資產價值類型選擇等。它是評估人員在進行具體資產評估時必須首先明確的基本事項之一。五、資產評估的特定目的在資產評估中的地位和作用資產評估的特定目的是界定評估對象的基礎。任何一項資產業(yè)務，無論產權是否發(fā)生變動，它所涉及的資產范圍必須接受資產業(yè)務本身的制約。資產評估委托方正是根據資產業(yè)務的需要確定資產評估的范圍的。評估人員不僅要對該范圍內的資產權屬予以說明，而且要對其價值作出判斷。資產評估的特定目的對于資產評估的價值類型選擇具有約束作用。特定資產業(yè)務決定了資產的存續(xù)條件。資產價值受制于這些條件及其可能發(fā)生的變化。資產評估人員在進行具體資產評估時，一定要根據具體的資產業(yè)務的特征選擇與之相匹配的評估價值類型。五、資產評估的特定目的在資產評估中的地位和作用按照資產業(yè)務的特征與評估結果的價值屬性一致性原則進行評估，是保證資產評估趨于科學、合理的基本前提。需要指出的是，在不同時期、地點及市場條件下，同一資產業(yè)務對資產評估結果的價值類型的要求也會有差別。這表明,引起資產評估的資產業(yè)務對評估結果的價值類型要求不是抽象的和絕對的。資產評估結果的價值類型與評估的特定目的相匹配、相適應，指的是在具體評估操作過程中，評估結果價值類型要與已經確定了的時間、地點、市場條件下的資產業(yè)務相匹配、相適應。任何事先劃定的資產業(yè)務類型與評估結果的價值類型相匹配的固定關系或模型都可能偏離或違背客觀存在的具體業(yè)務對評估結果價值類型的內在要求。

五、資產評估的特定目的在資產評估中的地位和作用換句話說，資產的業(yè)務類型是影響甚至是決定評估結果價值類型的一個重要的因素，但是它絕不是決定資產評估結果價值類型的唯一因素。評估的時間、地點、評估時的市場條件、資產業(yè)務各當事人的狀況以及資產自身的狀態(tài)等，都可能對資產評估結果的價值類型有所影響。返回1.4.1資產評估的工作原則

（二）公開市場假設

（三）持續(xù)使用假設

（四）清算假設第三節(jié)資產評估的假設與原則一、資產評估的假設

（一）交易假設（一）交易假設交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。交易假設是假定所有待評資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。眾所周知，資產評估其實是在資產實施交易之前進行的一項專業(yè)服務活動，而資產評估的最終結果又屬于資產的交換價值范疇。為了發(fā)揮資產評估在資產實際交易之前為委托人提供資產交易底價的專家判斷的作用，同時又能夠使資產評估得以進行，利用交易假設將被評估資產置于“交易”當中，模擬市場進行評估就是十分必要的。

交易假設一方面為資產評估得以進行“創(chuàng)造”了條件；另一方面，它明確限定了資產評估的外部環(huán)境，即資產是被置于市場交易之中的。資產評估不能脫離市場條件而孤立地進行。（二）公開市場假設公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設的關鍵在于認識和把握公開市場的實質和內涵。

就資產評估而言，公開市場，是指充分發(fā)達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間；買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的,而非強制或不受限制的條件下進行的。

公開市場假設就是假定那種較為完善的公開市場存在，被評估資產將要在這樣一種公開市場中進行交易。當然，公開市場假設也是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產在市場上可以公開買賣這樣一種客觀事實為基礎的。由于公開市場假設假定市場是一個充分競爭的市場，資產在公開市場上實現(xiàn)的交換價值隱含著市場對該資產在當時條件下有效使用的社會認同。當然，在資產評估中，市場是有范圍的。它可以是地區(qū)性市場，也可以是國內市場，還可以是國際市場。

公開市場假設旨在說明一種充分競爭的市場條件。在這種條件下，資產的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定,而不是由個別交易決定的。公開市場假設是資產評估中的一個重要假設，其他假設都是以公開市場假設為基本參照的。公開市場假設也是資產評估中使用頻率較高的一種假設。凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強的資產，都可以考慮按公開市場假設前提進行評估。（三）持續(xù)使用假設該假設首先設定被評估資產正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產和備用的資產；其次，根據有關數據和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產還將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設既說明了被評估資產面臨的市場條件或市場環(huán)境，同時著重說明了資產的存續(xù)狀態(tài)。

持續(xù)使用假設又細分為三種具體情況：一是在用續(xù)用，二是轉用續(xù)用，三是移地續(xù)用。

在用續(xù)用，指的是處于使用中的被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。

轉用續(xù)用，則是指被評估資產將在產權發(fā)生變動后或資產業(yè)務發(fā)生后，改變資產現(xiàn)時的使用用途，調換新的用途繼續(xù)使用下去。

移地續(xù)用，則是說被評估資產將在產權變動發(fā)生后或資產業(yè)務發(fā)生后，改變資產現(xiàn)在的空間位置，轉移到其他空間位置上繼續(xù)使用。由于持續(xù)使用假設是在一定市場條件下對被評估資產使用狀態(tài)的一種假定說明，在持續(xù)使用假設前提下的資產評估及其結果的適用范圍常常是有限制的。在許多場合下，評估結果并沒有充分考慮資產用途替換。它只對特定的買者和賣者是公平合理的。持續(xù)使用假設也是資產評估中的一個非常重要的假設，尤其是在我國，經濟體制處于轉軌時期，市場發(fā)育尚未完善，資產評估活動大多與老企業(yè)的存量資產產權變動有關。因此，被評估對象經常處于或被推定在持續(xù)使用的假設前提之下。（四）清算假設具體而言，它是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設首先是基于被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據相應數據資料推定被評估資產處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。

由于清算假設假定被評估資產處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件之下，被評估資產的評估值通常要低于在公開市場假設前提下或持續(xù)使用假設前提下同樣資產的評估值。因此，在清算假設前提下的資產評估結果的適用范圍是非常有限的。當然，清算假設本身的使用也是較為特殊的。返回1.4.1資產評估的工作原則

（二）資產評估經濟技術原則資產評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術規(guī)范和業(yè)務準則。第三節(jié)資產評估的假設與原則二、資產評估的原則

（一）資產評估的工作原則二、資產評估的原則（一）資產評估的工作原則

1.獨立性原則資產評估中的獨立性原則包含兩層含義:

一是評估機構本身應該是一個獨立的、不依附于他人的社會公正性中介組織（法人），在利益及利害關系上與資產業(yè)務各當事人沒有任何聯(lián)系。

二是評估機構及其評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應始終堅持獨立的第三者地位，評估工作不受委托人及外界的意圖及壓力的影響，進行獨立公正的評估。

2.客觀公正性原則資產評估機構及其評估人員在評估工作中必須以實際材料為基礎，以確鑿的事實和事物發(fā)展的內在規(guī)律為依據，以求實的態(tài)度為指針，實事求是地得出評估結果，而不可以以自己的好惡或其他個人的情感進行評估。資產評估結果是評估人員認真調查研究，通過合乎邏輯的分析、推理得出的、具有客觀公正性的評估結論。

3.科學性原則科學性原則要求資產評估機構和評估人員必須遵循科學的評估標準，以科學的態(tài)度制定評估方案，并采用科學的評估方法進行資產評估。在整個評估工作中必須把主觀評價與客觀測算、靜態(tài)分析與動態(tài)分析、定性分析與定量分析有機結合起來，使評估工作做到科學合理，真實可信。

二、資產評估的原則（二）資產評估經濟技術原則1.預期收益原則預期收益原則是以技術原則的形式概括出資產及其資產價值的最基本的決定因素。資產之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經濟利益。資產價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預期收益量的多少。預期收益原則是評估人員判斷資產價值的一個最基本的依據。2.供求原則供求原則是經濟學中關于供求關系影響商品價格原理的概括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。供求規(guī)律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產價值評估。評估人員在判斷資產價值時也應充分考慮和依據供求原則。

3.貢獻原則從一定意義上講，貢獻原則是預期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產價值的高低要由該資產的貢獻來決定。貢獻原則主要適用于構成某整體資產的各組成要素資產的貢獻，或者是當整體資產缺少該項要素資產時將蒙受的損失。單項資產或資產的某一構成部分的價值，取決于它對其他相關的資產或資產整體價值的貢獻，而不是孤立地根據其自身的價值來確定評估值；也可以根據當缺少它時，對相關資產或資產整體價值下降的影響程度來確定其評估值。4.替代原則作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質量的商品，具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。當然，作為賣者，如果可以將商品賣到更高的價格水平上，他將會在較高的價位上出售商品。在資產評估中確實存在著評估數據、評估方法等的合理替代問題。正確運用替代原則是公正進行資產評估的重要保證。這一原則要求評估人員從購買者的角度進行資產評估，因為資產評估值應是資產潛在購買者愿意支付的價格。

5.評估時點原則市場是變化的，資產的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變。為了使資產評估得以操作，同時，又能保證資產評估結果可以被市場檢驗。在資產評估時，必須假定市場條件固定在某一時點。這一時點就是評估基準日，或稱估價日期。

它為資產評估提供了一個時間基準。資產評估的評估時點原則要求資產評估必須有評估基準日，而且評估值就是評估基準日的資產價值。資產評估Valuation

65第2章資產評估價值類型2.1價值類型理論與資產評估目的2.2資產評估的價值類型及其分類2.3關于價值類型選擇與資產評估目的等相關條件的關系66評估價值類型，即對評估結果按照其合理性指向所做的分類。它是對資產評估價值質的規(guī)定，對評估參數的選擇具有約束性資產評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式的歸類。2.1價值類型理論與資產評估目的67資產評估的目的資產評估的一般目的資產評估的一般目的是泛指所有資產評估活動共同的目的或目標，即資產評估的基本目標。如果不考慮引起資產評估的特殊需求，資產評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。68資產評估的目的資產評估的一般目的資產評估的一般目的是泛指所有資產評估活動共同的目的或目標，即資產評估的基本目標。如果不考慮引起資產評估的特殊需求，資產評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。公允價值來源于公平交易的市場，是參與市場交易的各方在理智、信息對稱和充分討價還價的基礎上，對交易對象的交易價格所達成的共識或一致意見。（會計）

69資產評估的目的資產評估的一般目的資產評估的一般目的是泛指所有資產評估活動共同的目的或目標，即資產評估的基本目標。如果不考慮引起資產評估的特殊需求，資產評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。公允價值是指相對于評估對象自身條件和評估時的市場條件合理的價值估計值。（資產評估）

70財務會計界關于公允價值的解釋更接近于資產評估中的市場價值，而資產評估中的公允價值是比市場價值更寬泛的概念。它不僅包含了資產評估中正常市場條件下的合理評估結果，同時也包括了資產評估中非正常市場條件下的合理評估結果。712.1

價值類型理論與資產評估目的2.1.1資產評估目的對價值類型的約束資產評估的一般目的對價值類型的約束：資產評估結果及其價值類型或價值表現(xiàn)形式必須是公允的資產評估作為一種專業(yè)人士對特定時點及特定條件約束下資產價值的估計和判斷的社會中介活動，一經產生就具有了為委托人以及資產交易當事人提供合理的資產價值咨詢意見的功能。不論是資產評估的委托人，還是與資產交易有關的當事人，所需要的都是評估師對資產在一定時間及一定條件約束下資產公允價值的判斷。72資產評估的特殊目的通常把資產業(yè)務對評估結果用途的具體要求稱為資產評估的特殊目的。資產評估的特殊目的是資產評估的具體目標，是一般目的的具體化。2.1

價值類型理論與資產評估目的73資產評估的目的資產評估的特殊目的資產評估的特殊目的是資產評估的具體目標，即根據特定資產業(yè)務需要，評估資產在某一時點的價值。資產評估特殊目的較為合理的表述74資產評估的目的資產評估的特殊目的資產轉讓，企業(yè)兼并，企業(yè)出售，企業(yè)聯(lián)營，股份經營，中外合資、合作，企業(yè)清算，擔保，企業(yè)租賃以及債務重組等等。資產評估涉及的主要資產業(yè)務75資產評估的目的資產評估的特殊目的資產交易股權變動企業(yè)清算融資服務保險服務資產評估特殊目的的類別納稅服務法律訴訟財務報告咨詢服務其他服務76資產評估的目的資產評估的特殊目的資產評估的特殊目的是界定評估對象的基礎。資產評估特殊目的的作用資產評估的特殊目的對于資產評估的價值類型選擇具有約束作用。772.1

價值類型理論與資產評估目的2.1.1資產評估目的對價值類型的約束資產評估的特定目的對價值類型的約束資產轉讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營股份經營中外合資、合作企業(yè)清算擔保企業(yè)租賃債務重組78

人們通常把引起資產評估的資產業(yè)務對評估結果用途的具體要求稱為資產評估的特定目的。由于引起資產評估的資產業(yè)務各種各樣，每種資產業(yè)務對資產評估都可能存在著條件約定和目標約定。每種資產業(yè)務對評估結果用途的具體要求不但會在評估的價值量上有所體現(xiàn)，而且一定會表現(xiàn)為與這種具體要求相適應的評估結果價值類型。

1.資產轉讓。資產轉讓是指資產擁有單位有償轉讓其擁有的資產，通常是指轉讓非整體性資產的經濟行為。如果沒有特殊說明，資產轉讓對評估結果的價值類型并無特別要求，評估人員可根據項目具體情況選擇評估結果的價值類型。79

2.企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產權，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經濟行為。

企業(yè)兼并的種類比較多，情況比較復雜。有些企業(yè)兼并活動帶有戰(zhàn)略性，需要從兼并方的角度考慮被評估資產的價值類型。有些企業(yè)兼并活動具有被動性，需要從被兼并方的角度考慮評估結果的價值類型。有些企業(yè)兼并活動具有整合效應，評估時需要將整合因素考慮進去，來把握評估結果的價值類型等等。

3.企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內部的分廠、車間及其他整體資產產權出售行為。如果沒有特殊說明，企業(yè)出售對評估結果的價值類型并無特別要求，評估人員可根據項目具體情況選擇評估結果的價值類型。80

4.企業(yè)聯(lián)營。企業(yè)聯(lián)營是指國內企業(yè)、單位之間以固定資產、流動資產、無形資產及其他資產投入組成各種形式的聯(lián)合經營實體的行為。企業(yè)聯(lián)營的種類比較多，情況也比較復雜。有些企業(yè)聯(lián)營活動帶有戰(zhàn)略性，需要從聯(lián)營雙方的角度考慮被評估資產的價值類型。有些企業(yè)聯(lián)營活動具有整合效應，評估時需要將整合因素考慮進去，來把握評估結果的價值類型等等。

5.股份經營。股份經營是指資產占有單位實行股份制經營方式的行為，包括法人持股、內部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票。如果沒有特殊說明，股份經營對評估結果的價值類型并無特別要求，評估人員可根據項目具體情況選擇評估結果的價值類型。816.中外合資、合作。中外合資、合作是指我國的企業(yè)和其他經濟組織與外國企業(yè)和其他經濟組織或個人在我國境內舉辦合資或合作經營企業(yè)的行為。如果沒有特殊說明，中外合資、合作對評估結果的價值類型并無特別要求，評估人員可根據項目具體情況選擇評估結果的價值類型。

7.企業(yè)清算。企業(yè)清算包括破產清算、終止清算和結業(yè)清算。破產清算、終止清算和結業(yè)清算等引起的資產評估，必須考慮市場條件不正常的因素對評估結果價值類型的影響。82

8.擔保。擔保是指資產占有單位以本企業(yè)的資產為其他單位的經濟行為擔保，并承擔連帶責任的行為。擔保通常包括抵押、質押、保證等。擔保引起的資產評估對評估時的市場條件的約束可以分為兩種情況——正常市場條件和非正常市場條件。評估人員可根據項目具體情況和有關要求選擇一種市場條件，并據此選擇評估結果的價值類型。

9.企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指資產占有單位在一定期限內，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。如果沒有特殊說明，企業(yè)租賃對評估結果的價值類型并無特別要求，評估人員可根據項目具體情況選擇評估結果的價值類型。83

10.債務重組。債務重組是指債權人按照其與債務人達成的協(xié)議或法院的裁決同意債務人修改債務條件的事項。債務重組的種類比較多，情況也比較復雜。評估人員可根據項目的具體情況選擇評估結果的價值類型。842.1價值類型理論與資產評估目的2.1.2價值類型理論與資產評估目的的實現(xiàn)價值類型理論引入到資產評估中至少應滿足或實現(xiàn)兩個目標：①為資產評估確定公允價值提供坐標或標志；②資產評估是專業(yè)人士向非專業(yè)人士提供的專業(yè)服務，所以應當保證資產評估報告和評估結論能被評估報告使用人正確理解和使用。85資產評估的一般目的或基本目標就是要給出資產在各種條件下的合理價值或公允價值，因為資產的公允價值始終是一個相對的概念，即相對于評估時點評估對象自身的條件和市場條件（而言是合理和公平的）。國際上通行或認可的“市場價值”，從其定義和滿足定義的條件來看，是一個理想或正常市場條件下資產得到最佳使用或最有可能使用狀態(tài)下的價值。

這是一種理想條件下的資產的公允價值，或者說是典型的公允價值?？隙耸袌鰞r值是理想條件下的公允價值或典型的公允價值，市場價值就可以作為公允價值的坐標或標志，人們就可以根據評估時的具體條件與市場價值成立的條件的比較來判斷該種條件下的公允價值。86

資產評估是專業(yè)人士向非專業(yè)人士提供的專業(yè)服務，保證資產評估報告和評估結論被正確理解和使用是資產評估的最終目的。資產評估價值類型理論要告誡評估人員，什么樣的價值表現(xiàn)形式是作為資產公允價值的典型標志或正常條件下的資產公允價值，在資產評估所依據的市場范圍內會得到整體市場認同。而其他的價值表現(xiàn)形式則是一定特殊條件下的資產公允價值，在資產評估所依據的市場范圍內，其合理性只能得到局部市場認同。明確資產在不同條件下的公允價值表現(xiàn)形式以及其公允性得到市場的認同程度是有差別的事實是至關重要的。一、價值類型分類二、不同價值類型劃分標準的特點與選擇

資產評估中的價值類型，是指資產評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式的歸類。

不同的價值類型從不同的角度反映資產的評估價值及其特征。不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上存在差別，在數量上往往也存在差異。資產評估的價值類型的形成，不僅與引起資產評估的特定經濟行為（資產評估特定目的）有關，而且與被評估對象的功能、狀態(tài)、評估時的市場條件等因素有著密切的聯(lián)系。2.2資產評估的價值類型及其分類2.2.1價值類型的分類類型一：以資產評估的估價標準形式表述的價值類型重置成本收益現(xiàn)值現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）清算價格此種劃分標準基本上是承襲了現(xiàn)代會計理論中關于資產計價標準的劃分方法和標準，將資產評估與會計的資產計價緊密地聯(lián)系在一起。類型二：從資產評估假設的角度來表述資產評估的價值類型繼續(xù)使用價值公開市場價值清算價值等此種劃分方法有利于人們了解資產評估結果的假設前提條件，同時也強化了評估人員對評估假設前提條件的運用。類型三：從資產業(yè)務的性質角度，即資產評估的特定目的來劃分資產評估的價值類型抵押價值保險價值課稅價值投資價值清算價值轉讓價值此種劃分方法強調資產業(yè)務的重要性，認為有什么樣的資產業(yè)務就應有什么樣的資產價值類型。保全價值交易價值兼并價值拍賣價值租賃價值補償價值類型四：以資產評估時所依據的市場條件以及被評估資產的使用狀態(tài)來劃分資產評估結果的價值類型市場價值市場價值以外的價值此種劃分方法不僅注重了資產評估結果適用范圍與評估所依據的市場條件及資產使用狀態(tài)的匹配，而且通過資產的市場價值概念的提出，樹立了一個資產公允價值的坐標。

資產的市場價值是資產公允價值的基本表現(xiàn)形式，而市場價值以外的價值則是資產公允價值的特殊表現(xiàn)形式。從純學術的角度來看，不同的價值類型劃分并無優(yōu)劣之分，只是劃分標準和角度的差異。從資產評估的角度以及對資產評估實踐具有理論指導意義和作用的角度，確實存在著是否適當以及最佳選擇問題。對資產價值進行合理分類主要有兩個層面的目的：第一，為評估人員科學合理地進行資產評估提供指引。

第二，使資產評估報告使用者能正確理解并恰當使用資產評估結果。從這個意義上講，將資產評估價值劃分為市場價值和市場價值以外的價值更有利于實現(xiàn)劃分資產評估價值類型的目的。932.2資產評估的價值類型及其分類市場價值的定義2.2.3關于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值

廣義的市場價值，是泛指經過市場（條件下）形成的價值的統(tǒng)稱，或者是指利用市場價格衡量各種貨物或服務的價值的總稱。

狹義的市場價值，可能并無嚴格的定義，只是相對于廣義的市場價值而言，是針對特定條件或在特定領域使用的、有限制條件的價值概念。本節(jié)討論的市場價值，即資產評估中的市場價值，屬于狹義市場價值范疇，是一個專業(yè)術語，而不是廣義的市場價值或泛指的市場價值。942.2資產評估的價值類型及其分類市場價值的定義2.2.3關于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值

在國際評估準則中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。”我們把資產評估中的市場價值定義整理如下：“資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上正常使用即最佳使用或最有可使用條件下所能實現(xiàn)的交換價值的估計值。”952.2資產評估的價值類型及其分類市場價值作為評估結果的價值類型應當滿足的基本要求：2.2.3關于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值評估對象是明確的，包括資產承載的權益；評估師在整個評估過程中是以公開市場（假設）來設定資產評估所依據的市場條件的；962.2資產評估的價值類型及其分類市場價值作為評估結果的價值類型應當滿足的基本要求：2.2.3關于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值評估師是以評估對象被正常使用、最佳使用或最有可能使用，并達到正常使用水平和效益水平作為評估對象在評估時的使用狀態(tài)的；評估師在資產評估過程中所使用的數據均來自于市場。972.2資產評估的價值類型及其分類市場價值以外價值的定義

2.2.3關于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值。它是一個相對于狹義及資產評估專有的市場價值概念的專有名詞。它并無獨立的定義，而是泛指所有不符合市場價值定義條件的其他價值的統(tǒng)稱。982.2資產評估的價值類型及其分類市場價值以外價值的定義

2.2.1關于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值包括國際評估在內，也并沒有直接定義市場價值以外的價值，而是指出凡不符合市場價值定義條件的資產價值都屬于市場價值以外的價值。從市場價值以外的價值的表述來看，市場價值以外的價值不是一種具體的資產評估價值存在形式，而是一系列不符合資產市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。包括在用價值、投資價值、持續(xù)經營價值、保險價值、清算價值、課稅價值等一系列具體價值表現(xiàn)形式。99

在用價值，是指作為企業(yè)組成部分的特定資產對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值估計值，而并不考慮該資產的最佳用途或資產變現(xiàn)的情況。投資價值，是指資產對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值估計值。資產的投資價值與投資性資產價值是兩個不同的概念。投資性資產價值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值。持續(xù)經營價值，是指企業(yè)作為一個整體按照目前正在使用的用途、方式繼續(xù)經營下去所能表現(xiàn)出來的價值估計值。

由于企業(yè)的各個組成部分對該企業(yè)整體價值都有相應的貢獻，可以將企業(yè)總的持續(xù)經營價值分配給企業(yè)的各個組成部分,即構成企業(yè)持續(xù)經營的各局部資產的在用價值。100保險價值，是指根據保險合同或協(xié)議中規(guī)定的價值（理賠）標準所確定的資產價值估計值。清算價值，是指資產處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所能實現(xiàn)的價值估計值。課稅價值，是指根據稅法中規(guī)定的與財產征稅相關的價值（稅基）標準所確定的資產價值估計值。

市場價值以外的價值是一個開放式的專業(yè)術語。除了上面提到的市場價值以外的價值的具體價值表現(xiàn)形式以外，肯定還有不符合或不滿足市場價值定義條件的其他價值，例如殘余價值、特殊價值等等。1012.3關于價值類型選擇與資產評估目的等相關條件的關系2.3.1影響價值類型選擇的資產評估條件

關于價值類型的選擇與資產評估目的等相關條件的關系，應該從兩個方面來認識和把握。其一，要從正確選擇價值類型的角度，而關注資產評估目的等相關條件對所選擇價值類型的影響；其二，要從價值類型的選擇對實現(xiàn)資產評估目的以及滿足其他相關條件的角度，而關注價值類型的正確選擇。資產評估的特定目的評估對象的條件評估依據的市場條件2.3.1影響價值類型選擇的資產評估條件自身功能使用方式利用狀態(tài)（一）資產評估的特定目的資產評估的特定目的作為資產評估價值基礎的條件之一，是因為資產評估的特定目的不但決定著資產評估結果的具體用途，而且會直接或間接地在宏觀層面上影響資產評估的過程及其運作條件，包括對評估對象的利用方式和使用狀態(tài)的宏觀約束以及對資產評估市場條件的宏觀限定。

相同的資產在不同的評估特定目的下可能會有不同的評估結果。資產評估目的對評估結果價值類型的影響，會通過評估目的對評估對象的使用方式、使用空間及使用狀態(tài)體現(xiàn)出來。（二）評估對象條件評估對象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)，是資產自身的條件。這是影響資產評估價值的內因。從某種意義上講，資產自身的條件對其評估價值具有決定性的影響。評估對象自身的功能不同功能的資產會有不同的評估結果。評估對象使用方式《國際資產評估標準》已明確說明資產的使用方式對資產效用的影響。對于一些資產而言，如果作為獨立的資產單獨使用可能或可以得到最佳的使用效果，而另一些資產只有當它們作為整體資產中的局部資產使用時，才能發(fā)揮出其最佳效用。

這就是說，對于不同類型的資產，其單獨使用或作為局部資產使用將直接影響其效用的發(fā)揮，當然也就直接影響其評估值和價值類型。因此，估價師必須熟悉各種類型使用方式對其效用的影響，以及不同使用方式對其效用水平發(fā)揮的影響程度。評估對象使用空間資產的作用空間簡單的解釋就是資產發(fā)揮作用的場所或作用的范圍。在通常情況下，對于在公開市場上的待售資產來說，一般是假定其作用空間是不受限制的。資產的作用空間對資產效用的發(fā)揮的影響并不是絕對的。有些資產作用空間的大小與其效用發(fā)揮的水平是成正比的，例如無形資產；而有些有形資產的作用空間與其效用水平發(fā)揮的正相關關系就不是絕對的，即資產的效用并不隨其作用空間的不斷擴大而無限增加。作為評估對象，它的作用方式與作用空間首先是由資產評估的特定目的和評估范圍規(guī)范的。被評估對象是單項資產、整體資產或整體資產中的局部資產就基本限定了資產的作用方式，而被評估資產用于合資、合作，還是用于抵押擔保，或用于公開出售，就限定了被評估資產的作用空間。

從這個意義上講，資產評估的特定目的不僅是資產評估的起點，還規(guī)定著資產評估結果的具體用途，同時也在宏觀上規(guī)范了被評估資產的作用空間。資產評估的特定目的對被評估資產的使用方式，尤其是使用空間的規(guī)范，具體是通過資產評估基本前提假設體現(xiàn)出來。公開市場假設可以把以公開出售為目的的評估對象的作用空間明確到公開市場上。在用續(xù)用假設則可以把以聯(lián)營、合資合作等目的的評估對象的作用空間限定在聯(lián)營企業(yè)及合資合作企業(yè)之中等。從上述分析中可以發(fā)現(xiàn)，被評估資產的作用方式和作用空間并不可以由評估人員隨意設定。它是由資產評估的特定目的和評估范圍基本限定的。當然，被評估資產自身的功能、屬性等也會對其作用方式和作用空間產生影響。

被評估資產的作用方式和作用空間直接關系到其效用水平的發(fā)揮以及評估值的高低。當評估人員明確了資產評估的特定目的、評估范圍以及評估假設與被評估資產作用方式和作用空間之間的關系后，可通過對資產評估特定目的及評估范圍的認真分析，并借助于評估假設恰當地反映被評估資產的作用方式和作用空間，以便給出一個相對科學合理的評估結果和價值類型。（三）評估依據的市場條件評估時所面臨的市場條件及交易條件是資產評估的外部環(huán)境，是影響資產評估結果及其價值類型的外部因素。在不同的市場條件下或交易環(huán)境中，即使相同的資產也會有不同的評估結果和價值類型。在資產評估實踐中，資產評估依據的市場條件主要通過資產評估市場條件假設表現(xiàn)出來。

1.公開市場假設2.清算假設

1.公開市場假設公開市場假設是假設有一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制的條件下進行的。由于公開市場假設假定市場是一個充分競爭的市場，資產在公開市場上實現(xiàn)的交換價值隱含著市場對該資產在當時條件下有效使用的社會認同。當然，在資產評估中要注意市場是有范圍的。它可以是地區(qū)性市場，也可以是國內市場，還可以是國際市場。關于資產在公開市場上實現(xiàn)的交換價值所隱含的對資產效用有效發(fā)揮的社會認同也是有范圍的，它可以是區(qū)域性的、全國性的或國際性的。公開市場假設旨在說明一種充分競爭的市場條件。在這種條件下，資產的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定,而不是由個別交易決定。公開市場假設也是資產評估中使用頻率較高的一種假設。凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強的資產,都可以考慮按公開市場假設前提進行評估。公開市場假設是構成資產評估市場價值的基礎。2.清算假設清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設首先是基于被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據相應數據資料推定被評估資產處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。由于清算假設假定被評估資產處于被迫出售或快速變現(xiàn)的條件之下，被評估資產的評估值通常要低于在公開市場假設前提下同樣資產的評估值。因此，在清算假設前提下的資產評估結果的適用范圍是非常有限的。當然，清算假設本身的使用也是較為特殊的。籠統(tǒng)地講，資產評估中的市場價值與公開市場假設和持續(xù)使用假使中的資產正常使用或最佳使用相聯(lián)系；市場價值以外的價值的各種價值表現(xiàn)形式總是難以同時滿足公開市場假設和持續(xù)使用假設中資產正常使用或最佳使用兩個條件。

資產評估目的作為資產評估結果的具體用途，和對資產評估運作條件起宏觀約束的因素，與決定資產評估價值的內因和外因的評估對象自身條件，以及評估時的市場條件，共同構成了資產評估的價值基礎。這三大因素的不同排列組合，便構成了不同價值類型的形成基礎。二、價值類型的合理選擇是實現(xiàn)資產評估目的的重要手段從逆向方面看，資產評估價值類型的合理選擇也應該成為實現(xiàn)資產評估目的，以及滿足資產評估相關條件的重要途徑和手段。

資產評估目的有一般目的和特定目的之分。資產評估的一般目的是要對各種條件下“交易”中的資產的公允價值作出判斷，并給出這些資產在各種條件下的公允價值；資產評估特定目的是一般目的的具體化，其實質是判斷特定條件下或具體條件下資產的公允價值。資產評估中的市場價值能夠成為資產評估公允價值的坐標和基本衡量尺度。市場價值自身優(yōu)越的條件能夠起到這種作用：（1）市場價值是正常市場條件下的公允價值。正常市場條件容易理解，也容易把握。（2）市場價值是資產正常使用（最佳使用）狀態(tài)下的價值。正常使用（最佳使用）也容易理解和把握。（3）資產評估結果只有兩種價值類型——市場價值和市場價值以外的價值。明確了市場價值也就容易把握市場價值以外的價值，并根據評估對象自身的狀況及使用方式和狀態(tài)偏離資產正常使用的程度以及評估時市場條件偏離正常市場條件的程度，去把握市場價值以外的價值的量及其具體價值形式。（4）市場價值是資產評估中最為典型的公允價值。市場價值的準確定位是準確把握市場價值以外的價值的基礎，也是準確把握公允價值的基礎。由于市場價值自身的特點，正是定義了資產評估中的市場價值，才使得較為抽象的資產評估公允價值得以把握和衡量。反復強調理解和把握資產評估市場價值的重要性，不僅僅因為它是一種重要的價值類型，更重要的是，它是我們認識、把握和衡量資產評估結果公允性的基本尺度和坐標。市場價值和市場價值以外的價值兩大類型的劃分以及正確選擇，這就為很好地實現(xiàn)評估目的提供了技術平臺。三、明確資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用資產評估作為一種專業(yè)中介性服務活動，對客戶和社會提供的服務是一種專家意見及專業(yè)咨詢。無論是專家意見還是專業(yè)咨詢，最重要的是這種意見或咨詢能對客戶的某些行為起指導作用。

應防止和杜絕提交可能造成客戶誤解、誤用或誤導的資產評估報告。關于資產的市場價值和市場價值以外的價值的概念及分類，正是從資產評估結果的適用范圍和使用范圍限定方面對資產評估結果進行分類的。因此，這種分類方法符合資產評估服務于客戶和服務于社會的內在要求。其意義和作用具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.這種分類方法和概念界定有利于評估人員對其評估結果性質的認識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結果的確切含義。

只有評估人員自己充分認清自己的評估結果的性質，才可能在評估報告中充分說明這個評估結果。2.這種分類方法及概念界定便于評估人員劃定其評估結果的適用范圍和使用范圍。資產評估結果的適用范圍與評估目的所要求的評估結果用途的匹配和適應，是檢驗資產評估科學性和合理性的首要問題。把評估結果按資產的市場價值和市場價值以外的價值分類，可以從大的方面決定評估的適用范圍，便于評估人員將其與評估的特定目的相對照。資產評估結果的使用范圍關系到評估結果能否被正確使用或被誤用的問題。市場價值和非市場價值的劃分既考慮了資產自身的條件、利用方式和使用狀態(tài)，也考慮了資產評估時的市場條件。這種價值類型的劃分既考慮了決定資產評估價值的內因，同時也考慮了影響資產評估價值的外部因素。這至少能在理論上和宏觀層面上為評估人員客觀合理地評估資產價值以及清晰地披露評估結果提供幫助和依據。屬于市場價值性質的資產評估結果主要適用于產權變動類資產業(yè)務，但并不排斥運用于非產權變動業(yè)務。在特定評估時點的公開市場上，資產的市場價值對于市場整體而言都是相對公允、合理的或整體市場對它認同。

即對整個市場上的潛在的買者或賣者來說都是相對公平合理的。屬于市場價值以外的價值性質的評估結果，既適用于產權變動類資產業(yè)務，同時也適用于非產權變動類資產業(yè)務。在評估時點，資產的市場價值以外的價值只是一種局部市場認同或只在局部市場范圍內是公允、合理的，即只是對特定的市場主體來說是公平合理的。124本章結束資產評估第三章資產評估的途徑與方法第一節(jié)市場途徑第二節(jié)收益途徑第三節(jié)成本途徑第四節(jié)評估途徑及其方法的選擇

一、市場途徑的基本含義

市場途徑，是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析來估測資產價值的評估技術思路和實現(xiàn)該評估技術思路的各種評估技術方法的總稱。第一節(jié)市場途徑根據替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規(guī)程。

市場途徑是資產評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一。

二、市場途徑的基本前提通過市場途徑及其方法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：要有一個活躍的公開市場；公開市場是一個充分的市場，在市場上有自愿的買者和賣者,進行平等交易。這就排除了個別交易的偶然性。市場成交價格基本上可以反映市場行情。按市場行情估測被評估資產價值，所得到的評估結果會更貼近市場,更容易被資產交易各方接受。公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

資產及其交易的可比性，是指選擇的可比資產及其交易活動在近期公開市場上已經發(fā)生過，且與被評估資產及資產業(yè)務相同或相似。

資產及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；（3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度時間范圍內。同時，這個時間因素對資產價值的影響是可以調整的。三、市場途徑的基本程序選擇參照物選擇比較因素指標對比、量化差異調整差異影響綜合分析確定評估結果參照物可比性：功能、市場條件及成交時間等；參照物數量：應選擇3個以上。根據不同種類資產價值形成的特點，選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標。根據所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量化。以參照物的成交價格作為基礎，將已經量化的參照物與評估對象對比指標差異進行調增或調減，得到初步評估結果。根據資產評估的一般慣例的要求，正式的評估結果只能是一個；參照物與評估對象的可比性都很好，采用加權平均或算術平均將初步結果轉換成最終評估結果。四、市場途徑中的具體方法市場途徑實際上是指在一種評估思路下的若干具體評估方法的集合。它是由若干個具體評估方法組成的。

直接比較法

類比調整法價值比率法

1.直接比較法

直接比較法，是指直接利用參照物的價格，或利用參照物交易價格及參照物的某一基本特征，直接與評估對象的同一基本特征進行比較，來判斷評估對象價值的各種具體評估技術方法。數學表達式為：評估對象價值＝參照物成交價格評估對象價值＝參照物成交價格×（評估對象Ａ特征÷參照物Ａ特征）資產價格由關鍵因素決定，并呈正比例關系：評估對象價值

=評估對象可比因素特征值參照物成交價格參照物可比因素特征值評估對象價值

=A

╳

B

╳

C

╳

D參照物成交價格abcd

修正系數直接比較法包括：現(xiàn)行市價法市價折扣法功能價值類比法價格指數法成新率價格調整法

(1)現(xiàn)行市價法當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。例如，可上市流通的股票和債券可按其在評估基準日的收