置業(yè)公司精細(xì)化管理手冊(cè)

下載后可任意編輯，修改下載后可任意編輯，修改施工準(zhǔn)備階段審查承包人的安全資質(zhì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照安全資質(zhì)證書(shū)安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，安全專(zhuān)業(yè)人員的配備安全生產(chǎn)責(zé)任制，安全生產(chǎn)規(guī)章制度，安全生產(chǎn)操作特種作業(yè)人員的管理情況主要的施工機(jī)械、設(shè)備等的技術(shù)性能及安全條件建筑安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的安全業(yè)績(jī)考評(píng)情況審查安全技術(shù)措施掌握新技術(shù)、新材料的工藝和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各工序制定安全監(jiān)理細(xì)則調(diào)查可能導(dǎo)致意外傷害的其它原因?qū)彶槌邪说陌踩詸z系統(tǒng)承包人的安全設(shè)施和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)前的檢驗(yàn)安全檢查程序．安全文明檢查流程施工準(zhǔn)備階段審查承包人的安全資質(zhì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照安全資質(zhì)證書(shū)安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，安全專(zhuān)業(yè)人員的配備安全生產(chǎn)責(zé)任制，安全生產(chǎn)規(guī)章制度，安全生產(chǎn)操作特種作業(yè)人員的管理情況主要的施工機(jī)械、設(shè)備等的技術(shù)性能及安全條件建筑安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的安全業(yè)績(jī)考評(píng)情況審查安全技術(shù)措施掌握新技術(shù)、新材料的工藝和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各工序制定安全監(jiān)理細(xì)則調(diào)查可能導(dǎo)致意外傷害的其它原因?qū)彶槌邪说陌踩詸z系統(tǒng)承包人的安全設(shè)施和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)前的檢驗(yàn)安全檢查程序?qū)彶檫M(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的各分包人的安全資質(zhì)和證明文件審查承包人提交的關(guān)于工序交接檢查，分部分項(xiàng)工程審查新工藝、新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)的使用安全技術(shù)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全組織體系和安全人員的配備審查有關(guān)安全生產(chǎn)的文件審查承包人提交的施工方案和施工組織設(shè)計(jì)中的安全施工階段審查進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的各分包人的安全資質(zhì)和證明文件審查承包人提交的關(guān)于工序交接檢查，分部分項(xiàng)工程審查新工藝、新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)的使用安全技術(shù)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全組織體系和安全人員的配備審查有關(guān)安全生產(chǎn)的文件審查承包人提交的施工方案和施工組織設(shè)計(jì)中的安全施工階段審查并簽署現(xiàn)場(chǎng)安全技術(shù)簽證文件審查并簽署現(xiàn)場(chǎng)安全技術(shù)簽證文件現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督與檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)發(fā)出整改指令現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督與檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)發(fā)出整改指令第三十七條工程驗(yàn)收管理1．竣工驗(yàn)收單位的劃分竣工驗(yàn)收原則上以和我司簽訂的施工合同來(lái)劃分，每個(gè)施工合同均須進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)竣工驗(yàn)收。2．各專(zhuān)項(xiàng)竣工驗(yàn)收要求：詳見(jiàn)《工程管理手冊(cè)》3.16條。施工單位檢驗(yàn)批報(bào)驗(yàn)（1）檢驗(yàn)批驗(yàn)收流程施工單位填“工程報(bào)驗(yàn)單”報(bào)項(xiàng)目監(jiān)理部質(zhì)量保證資料齊全、合格監(jiān)理工程師施工單位檢驗(yàn)批報(bào)驗(yàn)施工單位填“工程報(bào)驗(yàn)單”報(bào)項(xiàng)目監(jiān)理部質(zhì)量保證資料齊全、合格監(jiān)理工程師檢驗(yàn)批工程質(zhì)量自評(píng)合格，評(píng)定完成是合格與否不合格：簽發(fā)工程質(zhì)量/安全整改通知書(shū)，重新報(bào)驗(yàn)檢查質(zhì)量保證資料是否符合要求檢查檢驗(yàn)批工程是否合格合格：簽認(rèn)檢驗(yàn)批驗(yàn)收認(rèn)可書(shū)交回施工單位可進(jìn)行下一工序工作否檢驗(yàn)批工程質(zhì)量自評(píng)合格，評(píng)定完成是合格與否不合格：簽發(fā)工程質(zhì)量/安全整改通知書(shū)，重新報(bào)驗(yàn)檢查質(zhì)量保證資料是否符合要求檢查檢驗(yàn)批工程是否合格合格：簽認(rèn)檢驗(yàn)批驗(yàn)收認(rèn)可書(shū)交回施工單位可進(jìn)行下一工序工作否流程要點(diǎn)：1、檢驗(yàn)批驗(yàn)收合格后，資料須在三天內(nèi)簽認(rèn)、存檔。2、重大問(wèn)題及時(shí)向項(xiàng)目工程部部長(zhǎng)匯報(bào)。監(jiān)理工程師、項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師施工單位填“工程報(bào)驗(yàn)單”報(bào)項(xiàng)目監(jiān)理部（2）分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收流程圖質(zhì)量保證資料齊全、合格隱蔽驗(yàn)收記錄簽認(rèn)完成分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量自評(píng)合格，評(píng)定完成施工單位報(bào)驗(yàn)監(jiān)理工程師、項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師施工單位填“工程報(bào)驗(yàn)單”報(bào)項(xiàng)目監(jiān)理部質(zhì)量保證資料齊全、合格隱蔽驗(yàn)收記錄簽認(rèn)完成分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量自評(píng)合格，評(píng)定完成施工單位報(bào)驗(yàn)樁基工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程，售樓部裝飾工程，工程技術(shù)部共同參加驗(yàn)收否是項(xiàng)目工程部部長(zhǎng)驗(yàn)收后簽認(rèn)合格：簽認(rèn)分部分項(xiàng)工程檢驗(yàn)認(rèn)可書(shū)不合格：簽發(fā)工程質(zhì)量/安全整改通知書(shū)，重新報(bào)驗(yàn)合格與否檢查分部、分項(xiàng)工程是否合格檢查質(zhì)量保證資料是否符合要求檢查隱蔽工程是否完成有關(guān)簽證手續(xù)流程要點(diǎn)：樁基工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程，售樓部裝飾工程，工程技術(shù)部共同參加驗(yàn)收否是項(xiàng)目工程部部長(zhǎng)驗(yàn)收后簽認(rèn)合格：簽認(rèn)分部分項(xiàng)工程檢驗(yàn)認(rèn)可書(shū)不合格：簽發(fā)工程質(zhì)量/安全整改通知書(shū)，重新報(bào)驗(yàn)合格與否檢查分部、分項(xiàng)工程是否合格檢查質(zhì)量保證資料是否符合要求檢查隱蔽工程是否完成有關(guān)簽證手續(xù)1、驗(yàn)收合格后，資料須在三天內(nèi)存檔。2、重大問(wèn)題及時(shí)向工程部部長(zhǎng)匯報(bào)。（3）工程竣工驗(yàn)收流程圖是是施工單位施工單位項(xiàng)目公司會(huì)同監(jiān)理對(duì)工程實(shí)體及工程資料進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收否工程確實(shí)建成，檢驗(yàn)合格現(xiàn)場(chǎng)清理完畢工程計(jì)量資料質(zhì)量簽證文件接受施工單位提交申請(qǐng)工程竣工資料（含竣工圖）施工單位整改項(xiàng)目公司會(huì)同監(jiān)理對(duì)工程實(shí)體及工程資料進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收否工程確實(shí)建成，檢驗(yàn)合格現(xiàn)場(chǎng)清理完畢工程計(jì)量資料質(zhì)量簽證文件接受施工單位提交申請(qǐng)工程竣工資料（含竣工圖）施工單位整改合格與否工程技術(shù)部、產(chǎn)品設(shè)計(jì)部、造價(jià)合約部、分包單位、政府相關(guān)部門(mén)參加驗(yàn)收驗(yàn)收面積是否超過(guò)5萬(wàn)方否會(huì)簽工程竣工驗(yàn)收表是施工單位整改工程技術(shù)部、產(chǎn)品設(shè)計(jì)部、造價(jià)合約部、分包單位、政府相關(guān)部門(mén)參加驗(yàn)收驗(yàn)收面積是否超過(guò)5萬(wàn)方否會(huì)簽工程竣工驗(yàn)收表是施工單位整改合格與否是副總工程師參加驗(yàn)收合格與否是副總工程師參加驗(yàn)收是是第三十八條工程維修管理1.項(xiàng)目工程部必須在竣工前召集經(jīng)營(yíng)部、物業(yè)公司及施工單位進(jìn)行分戶驗(yàn)收并整改完畢。2.每期工程竣工前必須保證通水、電、煤氣、電視、電信、郵政、智能化和緊急備用電源，完成相關(guān)道路、環(huán)境配套工程，并取得電梯、消防、煤氣驗(yàn)收合格證以及單位（子單位）工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄。3.項(xiàng)目工程部對(duì)參加交房的銷(xiāo)售及物業(yè)人員進(jìn)行后期裝修注意事項(xiàng)、不允許業(yè)主改動(dòng)的受力結(jié)構(gòu)、水電設(shè)備等技術(shù)交底。4．項(xiàng)目公司在交房前10天組織成立交房期間維修小組，項(xiàng)目工程部部長(zhǎng)兼任小組組長(zhǎng)，相關(guān)施工單位各派一名負(fù)責(zé)人參加。維修小組下設(shè)土建分隊(duì)、水電分隊(duì)、裝修分隊(duì)，按照已售戶數(shù)每50戶不少于1人的標(biāo)準(zhǔn)配備維修人員。5.交房后一個(gè)月內(nèi)，維修小組將相關(guān)資料向物業(yè)公司交接，交接后維修工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。在工程質(zhì)保期內(nèi)，具體維修工作由施工單位組織實(shí)施。第八章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)管理第三十九條確定營(yíng)銷(xiāo)模式和銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)1.營(yíng)銷(xiāo)模式項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式采取招標(biāo)比選營(yíng)銷(xiāo)代理公司模式為主；若采取自主營(yíng)銷(xiāo)模式，由公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究決定組建營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)自行銷(xiāo)售。2.銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建若采取營(yíng)銷(xiāo)代理模式，營(yíng)銷(xiāo)策劃代理公司負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目公司審核后報(bào)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部備案。若采取自行銷(xiāo)售模式，項(xiàng)目公司制定銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建和薪酬方案，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審批。第四十條項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)方案1．項(xiàng)目公司在開(kāi)盤(pán)前6個(gè)月組織編寫(xiě)《項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)方案》，上報(bào)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部審核，公司總經(jīng)理辦公會(huì)評(píng)審確定。2．總體營(yíng)銷(xiāo)方案主要內(nèi)容包括以下部分：2.1市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)品分析。2.2產(chǎn)品分析規(guī)劃方案優(yōu)劣分析、戶型優(yōu)劣分析。2.3客戶分析客群來(lái)源、客群意向、客群職業(yè)、客群年齡層等數(shù)據(jù)分析。2.4項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值剖析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目類(lèi)比優(yōu)劣勢(shì)、項(xiàng)目SOWT。2.5營(yíng)銷(xiāo)思路與策略營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展思路、項(xiàng)目執(zhí)行策略。2.6營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃與活動(dòng)基于策略的執(zhí)行計(jì)劃與活動(dòng)思路。2.7推廣計(jì)劃與費(fèi)用實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的推廣計(jì)劃與費(fèi)用預(yù)算。第四十一條營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)管理根據(jù)公司三次開(kāi)發(fā)規(guī)定，公司對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管控。包括項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放、樣板間開(kāi)放、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)、加推、交房等。表5重大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)工作計(jì)劃執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)表營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)序號(hào)工作計(jì)劃內(nèi)容完成時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任部門(mén)協(xié)助（監(jiān)督）部門(mén)售樓部開(kāi)放1售樓部選址建議報(bào)告規(guī)劃方案確定后15日內(nèi)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部2項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告售樓部開(kāi)放前3個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部3營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃與費(fèi)用預(yù)算報(bào)告售樓部開(kāi)放前3個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部4售樓部功能布局方案售樓部開(kāi)放前4個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部5售樓部裝修設(shè)計(jì)方案售樓部開(kāi)放前4個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部6售樓部開(kāi)放活動(dòng)方案售樓部開(kāi)放前1個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部售樓部開(kāi)放樣板間開(kāi)放7樣板間選擇與裝修建議方案售樓部開(kāi)放前4個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部8樣板間開(kāi)放活動(dòng)方案售樓部開(kāi)放前1個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部樣板間開(kāi)放認(rèn)籌9項(xiàng)目認(rèn)籌方案認(rèn)籌前1個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)10認(rèn)籌活動(dòng)總結(jié)報(bào)告認(rèn)籌活動(dòng)后3日內(nèi)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部11認(rèn)籌客戶分析報(bào)告開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部12開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部開(kāi)盤(pán)持續(xù)銷(xiāo)售13下階段營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告每季度末月5號(hào)前項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部14下階段推廣計(jì)劃與媒體排期每季度末月5號(hào)前項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部15銷(xiāo)售策略和銷(xiāo)售目標(biāo)調(diào)整開(kāi)盤(pán)后10日內(nèi)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部加推（再開(kāi)盤(pán)）16營(yíng)銷(xiāo)策略與推廣計(jì)劃報(bào)告加推前1個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部17加推活動(dòng)方案加推前1個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部加推（再開(kāi)盤(pán)）交房18交房活動(dòng)方案當(dāng)期交房前1個(gè)月項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部尾盤(pán)銷(xiāo)售19尾盤(pán)銷(xiāo)售策略與執(zhí)行方案去化達(dá)90%項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部后評(píng)估20項(xiàng)目終結(jié)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目售罄經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部—第四十二條營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算管理1．營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用整體控制標(biāo)準(zhǔn)公司各項(xiàng)目整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)當(dāng)期銷(xiāo)售額的3%，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目首次營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)當(dāng)期當(dāng)期銷(xiāo)售額的4%，續(xù)銷(xiāo)盤(pán)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)當(dāng)期銷(xiāo)售額的2.5%。2．營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃和總體營(yíng)銷(xiāo)方案，編制年度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算報(bào)公司審批后執(zhí)行。3．營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用審批按照公司“三次開(kāi)發(fā)”規(guī)定，以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用需報(bào)公司審批：3.1營(yíng)銷(xiāo)中心包裝方案及費(fèi)用預(yù)算；3.2關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)（如產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等）或者費(fèi)用超過(guò)10萬(wàn)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)3.3單項(xiàng)費(fèi)用超過(guò)20萬(wàn)元的廣告發(fā)布。第四十三條項(xiàng)目重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)公司對(duì)項(xiàng)目重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行管控。包括項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)、加推、新聞發(fā)布會(huì)等重大營(yíng)銷(xiāo)或社會(huì)活動(dòng)。1．各項(xiàng)目重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)要求堅(jiān)持“針對(duì)性、實(shí)效性、性價(jià)比”等原則。2．項(xiàng)目公司根據(jù)《項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》或《階段性營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告》中制定的活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，于相關(guān)節(jié)點(diǎn)前一個(gè)月編寫(xiě)具體的活動(dòng)執(zhí)行方案，上報(bào)公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部審核，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)評(píng)審確定。3．項(xiàng)目公司按照公司決策意見(jiàn)，精心組織，保證營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)效果。活動(dòng)結(jié)束后及時(shí)進(jìn)行活動(dòng)總結(jié)和效果評(píng)估，上報(bào)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部。第四十四條價(jià)格策略及銷(xiāo)售價(jià)格1．公司對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及銷(xiāo)售價(jià)格全面管控。2．項(xiàng)目公司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，依據(jù)產(chǎn)品價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本以及客戶積累和意向情況，制定項(xiàng)目當(dāng)期產(chǎn)品價(jià)格策略、銷(xiāo)售價(jià)格和優(yōu)惠方式等方案。于產(chǎn)品入市前一個(gè)月上報(bào)公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部。3．公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部審核后，上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)評(píng)審確定價(jià)格策略和定價(jià)原則。4．項(xiàng)目公司根據(jù)公司評(píng)審意見(jiàn)，制定詳細(xì)的產(chǎn)品價(jià)格表報(bào)公司審批。第四十五條案場(chǎng)監(jiān)督與考核管理1．公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部制定銷(xiāo)售案場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目公司案場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作進(jìn)行監(jiān)督并定期考核，考核結(jié)果納入項(xiàng)目公司及各基層員工績(jī)效考核范疇。2．項(xiàng)目公司每月5日前編寫(xiě)項(xiàng)目所在城市或區(qū)域《項(xiàng)目月度市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部對(duì)各項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告收集、匯總、管理，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。3．項(xiàng)目公司按照《公司銷(xiāo)售系統(tǒng)管理辦法》規(guī)定，每日完成銷(xiāo)售系統(tǒng)數(shù)據(jù)錄入工作，確保信息錄入及時(shí)性和準(zhǔn)確性，加強(qiáng)數(shù)據(jù)分析和流程管理，提高銷(xiāo)售系統(tǒng)應(yīng)用水平。公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部不定期監(jiān)督、檢查，并作為考核依據(jù)。第九章成本管理第四十六條成本管理要素項(xiàng)目的成本要素主要包括：項(xiàng)目投資的土地成本、產(chǎn)品的建造成本、財(cái)務(wù)成本、期間費(fèi)用、以及政府收費(fèi)和稅費(fèi)。項(xiàng)目成本管控的重點(diǎn)：土地成本、項(xiàng)目銷(xiāo)售及開(kāi)發(fā)周期、定位設(shè)計(jì)（限額設(shè)計(jì)）、招投標(biāo)管理、合同管理、工程建設(shè)管理、銷(xiāo)售回款速度以及管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的控制。第四十七條成本管理體系分工造價(jià)合約部是成本管理的主責(zé)部門(mén)，負(fù)責(zé)研究制定公司成本管理制度，構(gòu)建成本管理體系，建設(shè)成本管理信息平臺(tái)，建立公司產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)體系和市場(chǎng)價(jià)格體系，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，指導(dǎo)、監(jiān)督、考核項(xiàng)目公司成本管理工作。項(xiàng)目公司是成本管理的執(zhí)行層，負(fù)責(zé)責(zé)任成本的執(zhí)行。第四十八條建立公司成本標(biāo)準(zhǔn)體系1．公司成本標(biāo)準(zhǔn)體系用于：項(xiàng)目前期可行性研究階段的投資估算；項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的施工圖設(shè)計(jì)指標(biāo)的控制、項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定、建安合同招標(biāo)標(biāo)底的編制核對(duì)等。2．造價(jià)合約部建立公司產(chǎn)品成本數(shù)據(jù)庫(kù)。項(xiàng)目公司提供成本數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，造價(jià)合約部負(fù)責(zé)成本數(shù)據(jù)的收集、整理、錄入、分析、更新，報(bào)公司評(píng)審后發(fā)布。3．造價(jià)合約部根據(jù)各項(xiàng)目的實(shí)際情況，按物業(yè)形態(tài)分類(lèi)，建立單位工程指標(biāo)（主要含量指標(biāo)、單方指標(biāo)、材料價(jià)格庫(kù)）、分部分項(xiàng)工程指標(biāo)、園林景觀指標(biāo)、裝飾裝修指標(biāo)等，按區(qū)域形成公司成本標(biāo)準(zhǔn)體系，并定期更新。第四十九條項(xiàng)目可行性研究階段的投資估算投資估算編制依據(jù)為：項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、公司成本標(biāo)準(zhǔn)體系、現(xiàn)行定額、當(dāng)前市場(chǎng)的材料價(jià)格水平。造價(jià)合約部本著慎重的原則，在估算的總成本基礎(chǔ)上，預(yù)留5%的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。第五十條項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中目標(biāo)成本管理責(zé)任分工造價(jià)合約部制定項(xiàng)目目標(biāo)成本，經(jīng)公司評(píng)審后進(jìn)行分解。根據(jù)各單位工程（單項(xiàng)）簽定合同，編制項(xiàng)目工程責(zé)任成本，上報(bào)公司審批。負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程責(zé)任成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管控，并參加項(xiàng)目責(zé)任成本管理情況的考核工作。項(xiàng)目公司是項(xiàng)目責(zé)任成本的執(zhí)行主體，嚴(yán)格按公司下達(dá)的項(xiàng)目責(zé)任成本控制工程造價(jià)的變更，及時(shí)上報(bào)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證等。第五十一條項(xiàng)目目標(biāo)成本編制1．項(xiàng)目可研階段1.1編制原則：根據(jù)概念設(shè)計(jì)多方案組合進(jìn)行目標(biāo)成本匡算，通過(guò)對(duì)各類(lèi)型產(chǎn)品的成本配置模塊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性測(cè)算和比選，找出盈得最大化的產(chǎn)品組合，形成目標(biāo)成本啟動(dòng)版。1.2編制依據(jù)：①項(xiàng)目地塊紅線內(nèi)外情況、政府規(guī)劃要點(diǎn)等信息；②產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)建議、區(qū)域內(nèi)同檔次或相似產(chǎn)品的成本構(gòu)成及價(jià)格水平；③成本數(shù)據(jù)庫(kù)類(lèi)似項(xiàng)目的含量及造價(jià)數(shù)據(jù)；④市場(chǎng)生產(chǎn)要素價(jià)格水平。2．規(guī)劃方案及擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段2.1編制原則：依據(jù)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及建筑設(shè)計(jì)方案對(duì)目標(biāo)成本啟動(dòng)版進(jìn)行優(yōu)化，形成目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)版。2.2編制依據(jù)：①目標(biāo)成本啟動(dòng)版；②經(jīng)政府審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及方案；③以往類(lèi)似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)及項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)價(jià)格信息。3．施工圖階段3.1施工圖完成后，在不突破目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)版總金額原則下，根據(jù)施工圖預(yù)算對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解以及科目之間的調(diào)劑，形成目標(biāo)成本完整版。第五十二條項(xiàng)目目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管控1．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程中，用“實(shí)際+預(yù)測(cè)”的方法，對(duì)成本管理要素進(jìn)行日常動(dòng)態(tài)核算，對(duì)目標(biāo)成本實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控。2．各成本管理要素動(dòng)態(tài)核算的內(nèi)容包括（但不限于）：合同的招標(biāo)簽署金額、合同暫定金額的確認(rèn)、合同變更簽證、階段結(jié)算、決算等數(shù)據(jù)；已發(fā)生的費(fèi)用；銷(xiāo)售回款或開(kāi)發(fā)周期調(diào)整引起的資本化利息、管理費(fèi)用的變動(dòng)；政府收費(fèi)或稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變動(dòng)等。3．項(xiàng)目公司必須按月對(duì)已發(fā)生的成本數(shù)據(jù)如實(shí)填報(bào)《項(xiàng)目月成本動(dòng)態(tài)控制報(bào)表》，上報(bào)公司造價(jià)合約部。4．項(xiàng)目公司對(duì)未發(fā)生的合同、費(fèi)用，每季度進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，上報(bào)公司造價(jià)合約部。5．為了給營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)提供參考，并即時(shí)反映產(chǎn)品的盈利情況，項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本要按成本的分?jǐn)傄?guī)則，核算到各業(yè)態(tài)的可售單方成本。第五十三條項(xiàng)目責(zé)任成本管控及預(yù)警1.項(xiàng)目責(zé)任成本管理科目表序號(hào)項(xiàng)目成本費(fèi)用管理科目成本管理內(nèi)容1前期三通一平方案評(píng)審、優(yōu)化；招標(biāo)確定單位；變更簽證管理2前期報(bào)建3建安成本主體建安、園林景觀、基礎(chǔ)設(shè)施、公建、配套工程4資本化利息融資成本、資金計(jì)劃5前期物業(yè)管理費(fèi)6營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)銷(xiāo)售代理、推廣費(fèi)7管理費(fèi)各層級(jí)年度費(fèi)用8政府收費(fèi)及稅費(fèi)2．各管理科目的細(xì)項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本，超出其責(zé)任成本時(shí)，在本科目動(dòng)態(tài)總成本未超責(zé)任成本的情況下，由項(xiàng)目公司報(bào)公司審批后可以調(diào)整該細(xì)項(xiàng)責(zé)任成本。3．各管理科目主要成本細(xì)項(xiàng)的動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)與責(zé)任成本發(fā)生較大差異時(shí)（超出本科目總責(zé)任成本1%及以上），項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)分析原因，及時(shí)糾偏，并查找管理薄弱環(huán)節(jié)，制定防控措施。4．各管理科目動(dòng)態(tài)總成本超出責(zé)任成本3%及以上時(shí)，項(xiàng)目公司須及時(shí)上報(bào)超出原因分析報(bào)告，并申請(qǐng)調(diào)整本科目責(zé)任成本。在項(xiàng)目總成本未超目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)版成本的情況下，由公司領(lǐng)導(dǎo)審批調(diào)整科目成本，確保項(xiàng)目總目標(biāo)成本不被突破。5．對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施組織不力、管理不善等原因造成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)總成本超出目標(biāo)成本，公司造價(jià)合約部將對(duì)項(xiàng)目公司發(fā)出預(yù)警通告，并督促項(xiàng)目查找原因，提交分析報(bào)告及整改措施，必要時(shí)可提請(qǐng)專(zhuān)題會(huì)議來(lái)審批、評(píng)估、審計(jì)。造成資產(chǎn)損失的，按照《中鐵大橋局集團(tuán)有限公司資產(chǎn)損失責(zé)任追究暫行辦法》追究相關(guān)責(zé)任。第五十四條簽證管理1．為加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，規(guī)范工作流程，明確審批權(quán)限，確保有效地控制成本和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。簽證管理由項(xiàng)目公司組織實(shí)施，由公司造價(jià)合約部抽檢與復(fù)核的工作。2．項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程造價(jià)≤5萬(wàn)元簽證的工程量以及工程計(jì)價(jià)的確認(rèn)；負(fù)責(zé)工程造價(jià)＞5萬(wàn)元簽證的工程量實(shí)際測(cè)量；負(fù)責(zé)簽證造價(jià)預(yù)計(jì)超過(guò)5萬(wàn)元的項(xiàng)目按照統(tǒng)一表格向公司申報(bào)；負(fù)責(zé)簽證單編號(hào)下發(fā)、登記臺(tái)帳。3．公司造價(jià)合約部參與預(yù)計(jì)金額超過(guò)5萬(wàn)元的技術(shù)方案變更及設(shè)計(jì)變更論證；負(fù)責(zé)工程造價(jià)≤5萬(wàn)元簽證的抽檢與復(fù)核；負(fù)責(zé)指導(dǎo)工程造價(jià)＞5萬(wàn)元簽證工程量的復(fù)核，變更價(jià)款的審核；負(fù)責(zé)受理項(xiàng)目公司簽證造價(jià)超5萬(wàn)元的申報(bào)，并書(shū)面告知項(xiàng)目公司此簽證的解決辦法；負(fù)責(zé)各項(xiàng)目簽證臺(tái)帳的統(tǒng)計(jì)工作。4．簽證管理報(bào)表的具體格式要求按公司下發(fā)的《項(xiàng)目三次開(kāi)發(fā)中工程管理有關(guān)規(guī)定》中的《現(xiàn)場(chǎng)簽證申請(qǐng)單》、《現(xiàn)場(chǎng)簽證登記臺(tái)帳》、《變更簽證確認(rèn)單》、《項(xiàng)目年月現(xiàn)場(chǎng)簽證匯總表》等相關(guān)表格辦理。5．簽證管理中公司造價(jià)合約部與項(xiàng)目公司銜接關(guān)系詳見(jiàn)《工程管理手冊(cè)》第3.21節(jié)《現(xiàn)場(chǎng)工程簽證管理程序》。第五十五條驗(yàn)工計(jì)價(jià)1．驗(yàn)工計(jì)價(jià)嚴(yán)格執(zhí)行合同的規(guī)定，包括合同單價(jià)、付款節(jié)點(diǎn)等。2．驗(yàn)工計(jì)價(jià)的審批程序：由項(xiàng)目公司工程部對(duì)施工單位提出計(jì)價(jià)的工程量完成情況進(jìn)行核實(shí)，再根據(jù)合同單價(jià)及付款節(jié)點(diǎn)填寫(xiě)工程付款申請(qǐng)單，根據(jù)《置業(yè)公司項(xiàng)目公司資金管理辦法》規(guī)定辦理付款審批手續(xù)。3．對(duì)于分部分項(xiàng)工程完工后，在驗(yàn)工計(jì)價(jià)時(shí)，可將該分部分項(xiàng)工程的工程量由甲方、乙方和監(jiān)理（如有）共同實(shí)測(cè)或計(jì)算簽定，便于后期結(jié)算辦理。第五十六條結(jié)算辦理1．項(xiàng)目結(jié)算的具體規(guī)定見(jiàn)《項(xiàng)目三次開(kāi)發(fā)工程管理有關(guān)規(guī)定》中工程結(jié)算章節(jié)。由公司造價(jià)合約部負(fù)責(zé)審核的結(jié)算，項(xiàng)目公司需提供完整有效的結(jié)算資料并協(xié)助審核。2．項(xiàng)目公司在對(duì)公司造價(jià)合約部提交結(jié)算資料之前應(yīng)對(duì)提供的結(jié)算資料完整性、真實(shí)性進(jìn)行審核；對(duì)固定綜合單價(jià)的合同結(jié)算，項(xiàng)目公司需協(xié)助公司造價(jià)合約部對(duì)工程量進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核。3．對(duì)于結(jié)算過(guò)程中出現(xiàn)的爭(zhēng)議性問(wèn)題，造價(jià)合約部與項(xiàng)目公司研究建議方案，上報(bào)公司專(zhuān)題會(huì)確定解決原則，造價(jià)合約部再根據(jù)會(huì)議確定的原則進(jìn)行結(jié)算。4．由公司本部審核的結(jié)算，結(jié)算審核完畢后，由公司造價(jià)合約部組織召開(kāi)公司結(jié)算小組成員結(jié)算評(píng)審會(huì)。如需項(xiàng)目公司參加的，項(xiàng)目公司需派相關(guān)人員參加，并接受評(píng)審答疑。由項(xiàng)目公司審核的結(jié)算，項(xiàng)目公司組織召開(kāi)結(jié)算評(píng)審會(huì)。5．造價(jià)合約部與項(xiàng)目公司關(guān)于結(jié)算管理的工作銜接詳見(jiàn)《預(yù)決算編制及審核管理程序》。第十章設(shè)計(jì)管理第五十七條按照設(shè)計(jì)內(nèi)容的不同，公司設(shè)計(jì)管理主要包括規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、精裝修設(shè)計(jì)等。設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)是設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制和設(shè)計(jì)成果的審核。公司設(shè)計(jì)管理的主責(zé)部門(mén)是產(chǎn)品設(shè)計(jì)部。第五十八條設(shè)計(jì)管理流程1．前期可行性研究依據(jù)公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部提供的初步的項(xiàng)目定位、地塊規(guī)劃出讓條件，由產(chǎn)品設(shè)計(jì)部完成地塊的強(qiáng)排方案，提供可研階段的相關(guān)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)。2．概念規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部提供的項(xiàng)目可研報(bào)告及營(yíng)銷(xiāo)定位等，由產(chǎn)品設(shè)計(jì)部編制《概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案征集文件》，組織開(kāi)展項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案征集工作。方案征集完成，由產(chǎn)品設(shè)計(jì)部和經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部進(jìn)行初審后，上報(bào)公司設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，確定概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及設(shè)計(jì)單位。3．規(guī)劃方案設(shè)計(jì)依據(jù)深化定位報(bào)告、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、用地規(guī)劃條件、地方規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)定、初步成本建議、初步勘察報(bào)告等，由產(chǎn)品設(shè)計(jì)部編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，提交設(shè)計(jì)單位。規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成果經(jīng)公司相關(guān)部門(mén)初審后，上報(bào)公司方案設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，確定項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，并同步準(zhǔn)備規(guī)劃報(bào)建工作。若項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，后期需進(jìn)行規(guī)劃方案調(diào)整，由項(xiàng)目公司結(jié)合市場(chǎng)與地方行業(yè)政策提交產(chǎn)品配置建議，由產(chǎn)品設(shè)計(jì)部和經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部初審后，上報(bào)公司審核。經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部產(chǎn)品設(shè)計(jì)部造價(jià)合約部工程技術(shù)部深化定位報(bào)告產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)初步成本建議初步勘察報(bào)告用地規(guī)劃條件方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)方案設(shè)計(jì)完成方案初審方案初審方案初審方案初審召開(kāi)公司方案評(píng)審會(huì)4．施工圖設(shè)計(jì)依據(jù)前階段設(shè)計(jì)成果、報(bào)建過(guò)程中政府職能部門(mén)的反饋意見(jiàn)、細(xì)化成本要求等，由產(chǎn)品設(shè)計(jì)部編制《施工圖設(shè)計(jì)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》，提交設(shè)計(jì)單位。施工圖設(shè)計(jì)完成，在正式報(bào)審和招投標(biāo)前，由項(xiàng)目公司配合產(chǎn)品設(shè)計(jì)部針對(duì)施工圖產(chǎn)品功能、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、硬性指標(biāo)等方面進(jìn)行審核，避免審查通過(guò)或投標(biāo)完成后，施工圖再出現(xiàn)較大的修改。施工單位確定后，由項(xiàng)目公司組織施工單位、監(jiān)理進(jìn)一步深化看圖，將問(wèn)題匯總后發(fā)給產(chǎn)品設(shè)計(jì)部初步確認(rèn)后，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。正式施工前，由項(xiàng)目公司組織正式的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，形成會(huì)簽資料留底。產(chǎn)品設(shè)計(jì)部造價(jià)合約部工程技術(shù)部項(xiàng)目公司前階段設(shè)計(jì)成果報(bào)建工作反饋意見(jiàn)施工圖設(shè)計(jì)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)咨詢施工圖設(shè)計(jì)完成初審咨詢初審，反饋產(chǎn)品設(shè)計(jì)部提交設(shè)計(jì)單位修改，正式出圖招投標(biāo)工作施工圖審查，其它專(zhuān)項(xiàng)審查報(bào)建存檔修改意見(jiàn)確定施工單位提交設(shè)計(jì)單位修改深化看圖組織施工單位、監(jiān)理深化看圖，匯總問(wèn)題，反饋產(chǎn)品設(shè)計(jì)部組織五大責(zé)任主體圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，形成資料5．景觀和精裝修設(shè)計(jì)依據(jù)項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)建議、土建施工圖等，由景觀裝飾部編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，委托專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。如需進(jìn)行方案征集，相關(guān)事項(xiàng)參見(jiàn)本條第2款。方案設(shè)計(jì)結(jié)果由景觀裝飾部、產(chǎn)品設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目公司進(jìn)行初審后，上報(bào)公司設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)。方案確定后，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。6．公司的設(shè)計(jì)工作由各部門(mén)與項(xiàng)目公司共同配合完成，為明確分工，設(shè)計(jì)工作應(yīng)有明確的責(zé)任主體，由主責(zé)部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)開(kāi)展工作，詳見(jiàn)下表《設(shè)計(jì)相關(guān)工作責(zé)任矩陣》。設(shè)計(jì)相關(guān)工作責(zé)任矩陣編號(hào)階段工作內(nèi)容經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部工程技術(shù)部造價(jià)合約部產(chǎn)品設(shè)計(jì)部景觀裝飾部項(xiàng)目公司1前期可研取得用地規(guī)劃條件★2項(xiàng)目規(guī)劃初步定位★☆3完成地塊強(qiáng)排方案☆★4概念設(shè)計(jì)完成概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案征集工作☆☆★5概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案初審☆☆★☆6方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)完成★7方案設(shè)計(jì)初審☆☆☆★☆8施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)完成☆★☆9施工圖初審查完成☆★☆10各分項(xiàng)報(bào)建工作☆☆☆★11圖紙會(huì)審和技術(shù)交底☆☆★12景觀圖紙?jiān)O(shè)計(jì)☆☆★☆13精裝修圖紙?jiān)O(shè)計(jì)☆☆★☆14施工階段房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)☆☆★15施工圖深化設(shè)計(jì)（門(mén)窗、幕墻、二裝、給水、強(qiáng)電、燃?xì)狻⑦吰碌龋睢睢睢?6重大設(shè)計(jì)變更☆☆☆☆★第五十九條設(shè)計(jì)過(guò)程控制設(shè)計(jì)過(guò)程控制的主要目的是確保設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化，同時(shí)更好的督促設(shè)計(jì)單位在限定時(shí)間完成設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)過(guò)程控制應(yīng)做好以下4點(diǎn)：1．加強(qiáng)日常管理，強(qiáng)化設(shè)計(jì)跟蹤和檢查，定期掌握設(shè)計(jì)工作的進(jìn)展情況；2．加強(qiáng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制，要依據(jù)公司要求的設(shè)計(jì)進(jìn)度安排，結(jié)合設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中關(guān)于階段成果的深度要求，落實(shí)設(shè)計(jì)工作完成情況；3．抽查設(shè)計(jì)中間結(jié)果，結(jié)合設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，檢查設(shè)計(jì)意圖落實(shí)情況；4．設(shè)計(jì)過(guò)程中遇到不確定性問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)征詢相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，提前解決問(wèn)題，明確調(diào)整意見(jiàn)。第六十條設(shè)計(jì)成果評(píng)審設(shè)計(jì)評(píng)審要合理組織、充分論證，遇重大設(shè)計(jì)可邀請(qǐng)第三方評(píng)審機(jī)構(gòu)，形成詳細(xì)的評(píng)審意見(jiàn)，由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)修改落實(shí)。1、設(shè)計(jì)評(píng)審的程序各階段設(shè)計(jì)評(píng)審的程序參照下表進(jìn)行：設(shè)計(jì)評(píng)審程序?qū)φ毡沓绦蚝陀涗浽O(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)評(píng)審程序結(jié)論資料概念方案部門(mén)初審分管副總審核公司評(píng)審會(huì)會(huì)議紀(jì)要總體規(guī)劃部門(mén)初審分管副總審核公司評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表戶型方案部門(mén)初審分管副總審核公司評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表立面（效果）方案部門(mén)初審分管副總審核公司評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表報(bào)建方案部門(mén)初審分管副總審核公司評(píng)審會(huì)外部審核相關(guān)政府文件初步設(shè)計(jì)部門(mén)初審分管副總審核外部審核相關(guān)政府文件施工圖部門(mén)初審?fù)獠繉徍嗽O(shè)計(jì)評(píng)審表圖紙會(huì)審記錄相關(guān)政府文件2、設(shè)計(jì)評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)各階段的設(shè)計(jì)成果，由主責(zé)部門(mén)組織進(jìn)行初審，詳見(jiàn)《設(shè)計(jì)相關(guān)工作責(zé)任矩陣》。設(shè)計(jì)審查人員應(yīng)對(duì)照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，審查設(shè)計(jì)意圖落實(shí)情況。針對(duì)不同的設(shè)計(jì)階段、不同的專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)審查應(yīng)具有針對(duì)性，審查要點(diǎn)詳見(jiàn)公司《設(shè)計(jì)審核作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》。3、設(shè)計(jì)評(píng)審結(jié)論的落實(shí)設(shè)計(jì)管理人員將設(shè)計(jì)評(píng)審形成的結(jié)論填寫(xiě)到《設(shè)計(jì)評(píng)審表》，要求設(shè)計(jì)單位在限定時(shí)間完成修改，并書(shū)面回復(fù)。設(shè)計(jì)管理人員負(fù)責(zé)對(duì)照《設(shè)計(jì)評(píng)審表》逐條落實(shí)修改完成情況，在《設(shè)計(jì)評(píng)審表》后備注。第六十一條設(shè)計(jì)變更控制施工圖正式審核通過(guò)或投標(biāo)完成后，應(yīng)盡量避免再進(jìn)行大型的或方案性的圖紙調(diào)整。施工過(guò)程中如需設(shè)計(jì)變更，由項(xiàng)目公司進(jìn)行初步審核，當(dāng)遇到重大設(shè)計(jì)變更時(shí)，項(xiàng)目公司需上報(bào)公司審核后，方可實(shí)施。重大設(shè)計(jì)變更：指涉及到結(jié)構(gòu)安全、防水、效果及造價(jià)大于5萬(wàn)元的變更。1、針對(duì)基礎(chǔ)施工過(guò)程中遇到的問(wèn)題，需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，可由項(xiàng)目公司組織工程建設(shè)五大責(zé)任主體結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，形成處理方案，報(bào)公司審核后實(shí)施。必要時(shí)項(xiàng)目公司可組織相關(guān)專(zhuān)家、政府職能部門(mén)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)部共同會(huì)審。2、銷(xiāo)售過(guò)程中，由購(gòu)房客戶提出的設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)（如商業(yè)分隔），項(xiàng)目公司應(yīng)嚴(yán)格審查其合理性。如遇重大設(shè)計(jì)變更，需報(bào)公司審核后方可實(shí)施。第六十二條施工圖深化（落地）設(shè)計(jì)經(jīng)公司批準(zhǔn)，項(xiàng)目需要進(jìn)行深化設(shè)計(jì)的部分專(zhuān)項(xiàng)工程例如：門(mén)窗、幕墻、二裝、給水、強(qiáng)電、燃?xì)?、邊坡等，可由?xiàng)目公司委托專(zhuān)業(yè)單位或指定單位進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)圖紙經(jīng)公司審核后，方可實(shí)施。第六十三條設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化管理建立完善的公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，推廣戶型庫(kù)、立面風(fēng)格、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)等標(biāo)準(zhǔn)化成果文件；執(zhí)行以設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)為主線的標(biāo)準(zhǔn)化管理程序；加強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化成果應(yīng)用與落地。第十一章招標(biāo)管理第六十四條招標(biāo)七大原則全面招標(biāo)原則。凡是符合招標(biāo)條件的工程項(xiàng)目都要以招標(biāo)方式確定承包單位；整體招標(biāo)原則。禁止將項(xiàng)目肢解或化整為零，規(guī)避招標(biāo)。事前預(yù)算原則。施工類(lèi)工程在招標(biāo)前，大額項(xiàng)目應(yīng)先根據(jù)施工圖預(yù)算編制標(biāo)底；不提倡在無(wú)標(biāo)底的情況下，進(jìn)行費(fèi)率招標(biāo)。資質(zhì)審查原則。原則上所有項(xiàng)目招標(biāo)都須從合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)中選擇投標(biāo)單位，并且所有投標(biāo)單位都要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的資質(zhì)預(yù)審，符合項(xiàng)目要求的投標(biāo)單位才有資格參加項(xiàng)目投標(biāo)。合理低價(jià)中標(biāo)原則。選擇的中標(biāo)單位應(yīng)是在滿足招標(biāo)綜合要求的前提下，報(bào)價(jià)較低且合理。透明公正原則。整個(gè)招標(biāo)過(guò)程務(wù)必有充分的透明度，各部門(mén)間積極配合、全面溝通、信息共享、杜絕暗箱操作。保密原則。要做好標(biāo)底、投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容的保密工作，以防影響招標(biāo)的公正與效果。第六十五條招標(biāo)范圍招標(biāo)管理辦法適用于公司所有工程項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備（甲供部分）、營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)的招標(biāo)。第六十六條招標(biāo)要求工程招標(biāo)應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，但無(wú)論采取何種方式，都須有三家以上（含三家）投標(biāo)單位參與競(jìng)標(biāo)。但下列情況可采取詢價(jià)方式，報(bào)公司招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后確定合作單位：1.金額在10萬(wàn)元以下的工程；2.公司已確定戰(zhàn)略合作單位的工程；3.部分政府或行業(yè)壟斷的工程。第六十七條分工與責(zé)任1．公司招標(biāo)類(lèi)別分為工程類(lèi)（含設(shè)計(jì)、建安工程、景觀裝飾、設(shè)備及甲供部分）、營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)兩大類(lèi)別。造價(jià)合約部為工程類(lèi)招標(biāo)工作的主責(zé)部門(mén)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)部、工程技術(shù)部、景觀裝飾部為相關(guān)工程招標(biāo)的配合部門(mén)；經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部為營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)招標(biāo)工作的主責(zé)部門(mén)。2．招標(biāo)主責(zé)部門(mén)負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)對(duì)相應(yīng)工程的投標(biāo)單位進(jìn)行資格預(yù)審、編制招標(biāo)文件、編制標(biāo)底；招標(biāo)主責(zé)部門(mén)負(fù)責(zé)開(kāi)標(biāo)，組織評(píng)標(biāo)、合同談判和招投標(biāo)資料的管理。3．項(xiàng)目公司主要負(fù)責(zé)⑴對(duì)公司本部負(fù)責(zé)招標(biāo)的工程，提出詳細(xì)的招標(biāo)要求（技術(shù)要求、工期要求、安全文明生產(chǎn)要求等），參與招標(biāo)工作及合同談判。⑵對(duì)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)招標(biāo)的工程，進(jìn)行投標(biāo)單位資格預(yù)審，編制招標(biāo)文件，組織編制標(biāo)底，開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)，參與合同談判，并負(fù)責(zé)招投標(biāo)資料的管理。招標(biāo)管理責(zé)任矩陣序號(hào)招標(biāo)類(lèi)別招標(biāo)工作內(nèi)容經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部產(chǎn)品設(shè)計(jì)部造價(jià)合約部景觀裝飾部工程技術(shù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部法律事務(wù)室項(xiàng)目公司1設(shè)計(jì)類(lèi)建筑方案設(shè)計(jì)☆☆★☆☆☆☆園林景觀設(shè)計(jì)★☆☆☆☆裝飾裝修設(shè)計(jì)★☆☆☆☆2建安類(lèi)建筑主體及工程監(jiān)理★☆☆☆☆與主體有關(guān)的工程門(mén)窗、電梯、外墻磚（石材）、合同金額超過(guò)30萬(wàn)元以上的欄桿工程★☆☆☆☆預(yù)計(jì)合同金額未超過(guò)30萬(wàn)的分部分項(xiàng)工程★配套工程園林景觀、預(yù)計(jì)合同金額超過(guò)50萬(wàn)元的排水工程、預(yù)計(jì)合同金額超過(guò)30萬(wàn)元的安防工程★☆☆☆☆☆受地域限制或影響較大，報(bào)公司批準(zhǔn)的供電、供水、供氣、消防等工程★精裝飾工程★☆☆☆☆3設(shè)備設(shè)備及甲供材料部分★☆☆☆☆☆4營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)銷(xiāo)售代理、廣告合同★☆☆☆☆第六十八條招標(biāo)工作程序部門(mén)程序招標(biāo)主責(zé)部門(mén)備注1、制定招標(biāo)計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目情況制定招標(biāo)詳細(xì)計(jì)劃2、編制招標(biāo)文件編制標(biāo)底、編制招標(biāo)文件等工作3、發(fā)布招標(biāo)信息或投標(biāo)邀請(qǐng)函主持信息發(fā)布及選擇投標(biāo)單位4、發(fā)標(biāo)、答疑主持發(fā)標(biāo)、答疑會(huì)議，審查投標(biāo)單位資質(zhì)5、開(kāi)標(biāo)主持接標(biāo)工作，主持開(kāi)標(biāo)會(huì)議6、評(píng)標(biāo)主持評(píng)標(biāo)會(huì)議、負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)并與投標(biāo)單位談判7、定標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知招標(biāo)工作小組組長(zhǎng)或副組長(zhǎng)主持，集體表決定標(biāo)。8、資料管理造價(jià)合約部主持招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔工作（應(yīng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)資料管理）；并進(jìn)一步完善合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)招標(biāo)工作具體流程見(jiàn)《置業(yè)公司工程招投標(biāo)管理辦法》。第十二章合格供應(yīng)商管理第六十九條合格供應(yīng)商選擇1．合格供應(yīng)商是經(jīng)各項(xiàng)目公司和公司各職能部門(mén)推薦并通過(guò)公司招標(biāo)工作小組的資格審查及考察合格的工程施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察、材料設(shè)備供應(yīng)商、工程咨詢商、營(yíng)銷(xiāo)策劃公司等。由公司相關(guān)招標(biāo)主責(zé)部門(mén)對(duì)合格供應(yīng)商的相關(guān)資料進(jìn)行收集、整理、定期更新，報(bào)造價(jià)合約部匯總，形成合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)。2．合格供應(yīng)商預(yù)審應(yīng)符合以下要求：2.1證照齊全、守法經(jīng)營(yíng)、管理規(guī)范；2.2技術(shù)力量和資金實(shí)力雄厚，在本行業(yè)中有一定的知名度；2.3重合同、守信用，信譽(yù)良好；2.4近三年無(wú)重大質(zhì)量、安全事故；2.5近三年與我公司無(wú)訴訟。3．對(duì)預(yù)選單位的考察篩選：3.1通過(guò)預(yù)審的供應(yīng)商將被列為預(yù)選單位進(jìn)行考察；3.2由工程招標(biāo)主責(zé)部門(mén)組織對(duì)預(yù)選單位進(jìn)行考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門(mén)），考察應(yīng)做到：事前有計(jì)劃，事中有小結(jié)有完善，考察結(jié)束應(yīng)編寫(xiě)《考察報(bào)告》，并報(bào)公司主要領(lǐng)導(dǎo)和招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。3.3經(jīng)公司主要領(lǐng)導(dǎo)和招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)的合格供應(yīng)商由造價(jià)合約部列入《合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)》；第七十條合格供應(yīng)商評(píng)審1．每年年底對(duì)合格供應(yīng)商資格進(jìn)行重新評(píng)審。2．對(duì)于簽署承包合同的供應(yīng)商，由招標(biāo)主責(zé)部門(mén)組織各相關(guān)部門(mén)及項(xiàng)目公司對(duì)其履約情況進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審主要內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進(jìn)度、配合情況等，評(píng)審結(jié)果作為該承包商綜合記錄3．對(duì)于未簽署承包合同的供應(yīng)商，由工程招標(biāo)主責(zé)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行定期的年度評(píng)審，評(píng)審結(jié)果作為該供應(yīng)商綜合記錄。4．公司主要領(lǐng)導(dǎo)和招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)承包商的評(píng)審情況決定該承包商是否在合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)中保留。第七十一條供應(yīng)商退出機(jī)制1．供應(yīng)商發(fā)生以下不良行為必須清退：序號(hào)不良行為禁入年限備注1連續(xù)兩次未能實(shí)現(xiàn)合同約定預(yù)售節(jié)點(diǎn)工期、質(zhì)量、安全文明施工創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)；將工程轉(zhuǎn)包（掛靠）、違法分包致使工程質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重。二年2承包施工的工程工期滯后嚴(yán)重，影響了公司按期交房，引起業(yè)主投訴索賠；工程管理松散，發(fā)生重大質(zhì)量事故（事故等級(jí)詳《置業(yè)公司工程質(zhì)量管理及責(zé)任追究（暫行）辦法》）或一般安全責(zé)任事故三年3發(fā)生合同糾紛時(shí)，不通過(guò)正當(dāng)途徑協(xié)商解決，而是使用惡意方法威逼、脅迫公司滿足其不合理要求無(wú)限期2．被清退的供應(yīng)商禁入年限期滿后，需重新通過(guò)公司招投標(biāo)小組考察評(píng)審合格后，方可納入合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)。具體參見(jiàn)《置業(yè)公司合格供應(yīng)商管理辦法》第十三章合同管理第七十二條合同管理三大原則1．分級(jí)管控原則。按照“三次開(kāi)發(fā)”規(guī)定，合同管理實(shí)行公司本部和項(xiàng)目公司兩級(jí)管理。2．分類(lèi)管理原則。公司合同分為投資類(lèi)、銷(xiāo)售類(lèi)、其他咨詢類(lèi)；投資類(lèi)分為土地合同、設(shè)計(jì)合同、建安合同、物資設(shè)備供應(yīng)合同、營(yíng)銷(xiāo)推廣合同、融資合同等。3．統(tǒng)一管理原則。公司對(duì)各類(lèi)主要合同制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)文本、授權(quán)書(shū)文本，以統(tǒng)一各業(yè)務(wù)口的管理行為。按照“三次開(kāi)發(fā)”規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行合同評(píng)審程序。第七十三條合同管理職責(zé)分工公司各職能部合同管理職責(zé)為：編制本部門(mén)主責(zé)合同的管理制度及流程上報(bào)公司審批后，監(jiān)督執(zhí)行，制定標(biāo)準(zhǔn)合同文本，按權(quán)限審核合同的簽訂、變更、付款、結(jié)算等。詳見(jiàn)下表：公司職能部門(mén)合同管理責(zé)任矩陣序號(hào)合同類(lèi)別合同管理工作內(nèi)容法律事務(wù)室經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部產(chǎn)品設(shè)計(jì)部造價(jià)合約部工程技術(shù)部景觀裝飾部計(jì)劃財(cái)務(wù)部1銷(xiāo)售類(lèi)合同商品房銷(xiāo)售合同、自持物業(yè)租賃合同、自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理合同☆★☆2土地合同土地合同、合作開(kāi)發(fā)合同、公司收購(gòu)或產(chǎn)權(quán)交易合同☆★☆☆☆3設(shè)計(jì)合同概念性方案、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)合同☆★☆☆☆☆4建安合同主體建安、監(jiān)理、主體配套、室外配套等施工合同☆☆★☆☆☆5園林景觀合同園林景觀工程設(shè)計(jì)、施工合同☆☆★☆6裝飾、裝修合同裝飾、裝修工程設(shè)計(jì)、施工合同☆☆★☆7材料、設(shè)備采購(gòu)供應(yīng)合同材料采購(gòu)合同、設(shè)備采購(gòu)合同☆☆★☆☆☆8營(yíng)銷(xiāo)推廣合同銷(xiāo)售代理、廣告合同☆★☆☆9融資合同貸款合同、信托融資合同☆☆★10咨詢合同投資、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、成本、工程、融資、法律等各項(xiàng)業(yè)務(wù)咨詢合同☆★☆第七十四條合同談判公司本部負(fù)責(zé)的各類(lèi)合同談判，必須2人以上，其中招標(biāo)主責(zé)部門(mén)負(fù)責(zé)人及相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人必須參加。第七十五條合同評(píng)審和簽訂1．訂立合同前，主責(zé)部門(mén)應(yīng)當(dāng)詳細(xì)掌握合作方的下列情況：對(duì)方資格是否真實(shí)、合法，資信情況是否全面、可靠，是否有履約能力，應(yīng)要求對(duì)方提交《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、《資質(zhì)證書(shū)》、《安全生產(chǎn)許可證》、《法定代表人身份證明書(shū)》、業(yè)績(jī)證明材料、《法定代表人授權(quán)委托書(shū)》或《代理協(xié)議》等。2．公司主責(zé)的合同，由合同主責(zé)部門(mén)在公司公文流轉(zhuǎn)系統(tǒng)上傳合同文本及相關(guān)附件，合同主責(zé)部門(mén)負(fù)責(zé)人、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、法律事務(wù)室等職能部門(mén)負(fù)責(zé)人、公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評(píng)審，分析評(píng)估合同的可行性、經(jīng)濟(jì)性、適宜性、合法性，掌握合同風(fēng)險(xiǎn)，制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施，并在公司公文流轉(zhuǎn)系統(tǒng)上形成審批記錄。3．項(xiàng)目公司主責(zé)的合同，由項(xiàng)目公司主責(zé)部門(mén)在公司公文流轉(zhuǎn)系統(tǒng)上傳合同文本及相關(guān)附件，經(jīng)項(xiàng)目公司評(píng)審后報(bào)公司評(píng)審。4．簽訂合同時(shí)原則上應(yīng)當(dāng)讓簽約對(duì)方先行簽字蓋章，或者雙方同時(shí)簽字蓋章。加蓋騎縫章，由法定代表人或授權(quán)委托人在每頁(yè)上簽字。嚴(yán)禁將僅有我方已簽字、蓋章、無(wú)合同條款具體內(nèi)容的合同末頁(yè)，交、寄給對(duì)方簽字蓋章。嚴(yán)禁向?qū)Ψ匠鼍呱w有我方印章的空白合同書(shū)。5．未經(jīng)公司批準(zhǔn)，不得為另一方提供任何形式的擔(dān)保。第七十六條合同交底招標(biāo)主責(zé)部門(mén)向項(xiàng)目公司進(jìn)行合同交底，讓項(xiàng)目公司了解合同的主要內(nèi)容和關(guān)鍵控制點(diǎn)，以提升合同履約質(zhì)量。合同交底的主要內(nèi)容包括（但不限于）：合同背景、合同范圍、合同目標(biāo)、合同執(zhí)行要點(diǎn)及特殊情況處理，建設(shè)工程中需重點(diǎn)管控的質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)，招標(biāo)時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)文件的修改（如裝飾裝修做法）、分供方投標(biāo)時(shí)錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)的內(nèi)容（防止其在施工過(guò)程中通過(guò)設(shè)計(jì)變更或索賠重新要回）等。第七十七條合同履行1．項(xiàng)目公司督促合同方嚴(yán)格履行合同。重點(diǎn)管控驗(yàn)工計(jì)價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、暫定價(jià)款確認(rèn)、涉及價(jià)款調(diào)整的洽商、決算等關(guān)鍵要素，并按“三次開(kāi)發(fā)”規(guī)定上報(bào)公司及時(shí)決策。2．合同變更、轉(zhuǎn)讓、解除：合同履行期間發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓、解除的，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同或完善相關(guān)手續(xù)，并按要求及時(shí)進(jìn)行評(píng)審和上報(bào)。3．合同糾紛：合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公司法律事務(wù)室，不得隱瞞和私自處理。公司在收到司法部門(mén)或行政執(zhí)法機(jī)關(guān)送達(dá)的法律文書(shū)（包括但不限于傳票、應(yīng)訴通知書(shū)、起訴狀副本、裁定書(shū)、判決書(shū)、處罰決定書(shū)等法律文書(shū)）時(shí)，應(yīng)當(dāng)由公司法律事務(wù)室統(tǒng)一簽收，不得滯留。4．分類(lèi)管理合同基礎(chǔ)資料：各部門(mén)應(yīng)負(fù)責(zé)搜集整理所主責(zé)合同的各類(lèi)基礎(chǔ)資料，并及時(shí)將資料原件歸檔。各項(xiàng)目公司應(yīng)設(shè)專(zhuān)職或兼職的檔案管理員，管理項(xiàng)目的合同文件及其它重要資料。例如建安合同的基礎(chǔ)資料包括(但不限于)下列文件：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、各類(lèi)合同、補(bǔ)充合同（協(xié)議）；標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件；圖紙、工程量清單；各種批示批復(fù)、開(kāi)工指令、工程簽證、變更指令、檢查驗(yàn)收文件、質(zhì)量評(píng)比通報(bào)、信函等；會(huì)議紀(jì)要、備忘錄；測(cè)量記錄、試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告、施工質(zhì)量記錄、隱蔽工程記錄、施工日志、各類(lèi)報(bào)告、申請(qǐng)、報(bào)表、驗(yàn)工計(jì)價(jià)、氣象記錄及圖表等；反映工程實(shí)施情況的照片、錄像資料；在工程實(shí)施過(guò)程中形成的各種記錄文件等。第七十八條合同歸檔1．公司主責(zé)的合同簽訂后，合同主責(zé)部門(mén)將合同歸檔至公司法律事務(wù)室及相關(guān)職責(zé)部門(mén)，法律事務(wù)室每年9月1日之前向公司辦公室檔案室移交當(dāng)年合同。2．項(xiàng)目公司主責(zé)的合同簽訂后，由項(xiàng)目公司合同主責(zé)部門(mén)將合同歸檔至項(xiàng)目公司綜合部及相關(guān)職責(zé)部門(mén)，項(xiàng)目公司綜合部每年9月1日之前向公司辦公室檔案室移交當(dāng)年合同。第七十九條合同借閱1．在建項(xiàng)目的合同借閱，直接向合同主責(zé)部門(mén)申請(qǐng)借閱。2．已完項(xiàng)目的合同借閱，向公司辦公室檔案室申請(qǐng)借閱。第八十條例外管理項(xiàng)目公司在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，發(fā)生偏離制度、程序、計(jì)劃和預(yù)算的事件，需將偏離事件以“例外事件”報(bào)告給公司審批，實(shí)行例外管理。第八十一條合同信息化管理1．除人力資源類(lèi)合同、銷(xiāo)售收入類(lèi)合同以外，其余所有需要支付的合同，均須納入公司成本管理信息化系統(tǒng)管理。2．合同管理是公司成本管理信息化系統(tǒng)的主要功能之一，該系統(tǒng)將以支付為主要控制手段，實(shí)現(xiàn)合同的全周期履行、封閉管理。包括：合同規(guī)劃管理；合同的簽署、驗(yàn)工計(jì)價(jià)、變更簽證、竣工決算等審批流程管理；合同所有款項(xiàng)的支付審批流程管理；合同電子檔案管理等。公司將加快推進(jìn)該系統(tǒng)與財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、全面預(yù)算管理系統(tǒng)的整合，早日實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)集成。第十四章財(cái)務(wù)管理第八十二條財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與人員管理公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部作為公司財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)管理工作負(fù)責(zé)。項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)主管按照《置業(yè)公司委派財(cái)務(wù)主管實(shí)施辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行任免；出納人員按照《置業(yè)公司財(cái)務(wù)人員輪崗實(shí)施辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行崗位輪換。項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)人員的任用應(yīng)當(dāng)實(shí)行回避制度，公司本部及項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)的直系親屬不得擔(dān)任項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)主管，財(cái)務(wù)主管的直系親屬不得在項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部擔(dān)任出納工作。未取得會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書(shū)的人員，不得從事財(cái)務(wù)工作。第八十三條財(cái)務(wù)政策項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《中國(guó)中鐵會(huì)計(jì)核算手冊(cè)》的相關(guān)規(guī)定辦理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，核算項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用，并按照《置業(yè)公司財(cái)務(wù)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。第八十四條財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理項(xiàng)目公司成立后，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部及時(shí)通過(guò)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部向集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部申請(qǐng)建立會(huì)計(jì)帳套，使用中國(guó)中鐵財(cái)務(wù)信息平臺(tái)生成會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿和會(huì)計(jì)報(bào)表等資料。會(huì)計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用符合《中國(guó)中鐵會(huì)計(jì)核算手冊(cè)》和集團(tuán)公司相關(guān)規(guī)定，及時(shí)提供真實(shí)、合法、準(zhǔn)確、完整的會(huì)計(jì)信息。項(xiàng)目公司應(yīng)使用集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部規(guī)范的會(huì)計(jì)表格，建立各類(lèi)管理臺(tái)賬；加強(qiáng)備用金管理，嚴(yán)格開(kāi)支范圍；完善內(nèi)部控制及會(huì)計(jì)監(jiān)督；規(guī)范會(huì)計(jì)檔案管理。第八十五條全面預(yù)算管理項(xiàng)目公司按照集團(tuán)公司全面預(yù)算管理要求，實(shí)施全面預(yù)算管理，全面預(yù)算的編制、實(shí)施應(yīng)當(dāng)遵循效益優(yōu)先、全面預(yù)算和積極穩(wěn)健的基本原則。以成本管理為基礎(chǔ)，采用科學(xué)的預(yù)測(cè)方法，實(shí)事求是地組織編制和實(shí)施年度、季度現(xiàn)金流預(yù)算，利用現(xiàn)金流預(yù)算控制成本費(fèi)用支出。公司于每年四季度啟動(dòng)下一年度的全面預(yù)算編制工作，項(xiàng)目公司應(yīng)分別編制業(yè)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算并進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，按規(guī)定時(shí)間節(jié)點(diǎn)提交公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部。公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)組織全公司的預(yù)算編制審核上報(bào)工作，并對(duì)集團(tuán)公司批復(fù)下達(dá)的預(yù)算進(jìn)行科學(xué)分解，下達(dá)至各項(xiàng)目公司的預(yù)算作為各項(xiàng)目公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度目標(biāo)的依據(jù)。全面預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)，一般不得調(diào)整。項(xiàng)目公司在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，確因國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境等發(fā)生重大變化導(dǎo)致預(yù)算編制基礎(chǔ)和假設(shè)產(chǎn)生重要變化，或發(fā)生重大臨時(shí)預(yù)算項(xiàng)目，或出現(xiàn)重大不可控因素等，可以申請(qǐng)調(diào)整預(yù)算，預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)一般在年度中期提出，但必須履行相關(guān)的預(yù)算審批程序。第八十六條資金管理1．賬戶結(jié)算管理項(xiàng)目公司必須在集團(tuán)資金管理中心開(kāi)設(shè)內(nèi)部結(jié)算賬戶。在開(kāi)設(shè)銀行賬戶前，應(yīng)及時(shí)通過(guò)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部向集團(tuán)資金管理中心上報(bào)，經(jīng)審批同意后，方可辦理銀行開(kāi)戶手續(xù)。按照集團(tuán)資金管理中心的要求，不能辦理資金上收歸集的銀行原則上不能開(kāi)戶。項(xiàng)目公司按照集團(tuán)公司規(guī)定，使用中國(guó)中鐵統(tǒng)一制作的電子鑰匙在中國(guó)中鐵資金管理平臺(tái)辦理網(wǎng)上結(jié)算業(yè)務(wù)。2．資金預(yù)算管理每月末25日前，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部向公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部上報(bào)下月資金預(yù)算，公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部審核匯總后編制全公司的資金預(yù)算，經(jīng)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師批準(zhǔn)后上報(bào)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部。項(xiàng)目公司按照批準(zhǔn)后的資金預(yù)算安排相應(yīng)資金支出，其支出總額不得超出批準(zhǔn)限額。公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部對(duì)項(xiàng)目公司資金存款余額進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。3．銀行按揭管理項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)售前應(yīng)充分了解項(xiàng)目所在地各大商業(yè)銀行開(kāi)展按揭業(yè)務(wù)的優(yōu)劣勢(shì)，結(jié)合集團(tuán)資金管理中心對(duì)資金歸集的要求，反復(fù)比較后擇優(yōu)選定多家進(jìn)行按揭業(yè)務(wù)的合作，合作銀行的相關(guān)情況應(yīng)上報(bào)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部。4．資金支付管理項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部必須嚴(yán)守財(cái)經(jīng)法紀(jì)，嚴(yán)格按照《置業(yè)公司項(xiàng)目公司資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定和合同約定辦理款項(xiàng)支付，對(duì)一切不符合相關(guān)規(guī)定的事項(xiàng)予以拒付。5．資金上繳管理項(xiàng)目公司在不影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的前提下，根據(jù)項(xiàng)目預(yù)售回款情況分年度向公司本部上繳資金，上繳款范圍包括：上年度利潤(rùn)、公司墊付的土地款及項(xiàng)目前期投入費(fèi)用等。第八十七條債權(quán)債務(wù)管理項(xiàng)目公司應(yīng)對(duì)本單位的債權(quán)債務(wù)按時(shí)進(jìn)行核對(duì)簽認(rèn)，原則上應(yīng)按季度對(duì)賬簽認(rèn)。對(duì)重要債權(quán)建立責(zé)任追究制度。對(duì)金額重大或風(fēng)險(xiǎn)較大的應(yīng)收款項(xiàng)應(yīng)按時(shí)對(duì)賬，并注意收集和保留相關(guān)證據(jù)，必要時(shí)應(yīng)與法律部門(mén)溝通，依法追回，防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。重要債權(quán)應(yīng)采用責(zé)任人終生負(fù)責(zé)清收制，并與項(xiàng)目考核相結(jié)合，對(duì)長(zhǎng)期不回款或?qū)驹斐蓳p失的應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定予以追究。第八十八條收入成本費(fèi)用管理項(xiàng)目公司必須嚴(yán)格執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《中國(guó)中鐵會(huì)計(jì)核算手冊(cè)》的相關(guān)規(guī)定，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則完整歸集當(dāng)期各項(xiàng)收入和成本費(fèi)用，準(zhǔn)確反映本單位盈虧情況。第八十九條財(cái)務(wù)報(bào)告項(xiàng)目公司必須按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《中國(guó)中鐵會(huì)計(jì)核算手冊(cè)》的相關(guān)規(guī)定，采用中國(guó)中鐵財(cái)務(wù)信息平臺(tái)-報(bào)表管理模塊定期編制財(cái)務(wù)報(bào)告。財(cái)務(wù)報(bào)告包括會(huì)計(jì)報(bào)表及其說(shuō)明。會(huì)計(jì)報(bào)表包括會(huì)計(jì)報(bào)表主表、會(huì)計(jì)報(bào)表附表、會(huì)計(jì)報(bào)表附注。項(xiàng)目公司對(duì)外報(bào)送的財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家和中國(guó)中鐵統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定的格式和要求編制。會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記完整、核對(duì)無(wú)誤的會(huì)計(jì)賬簿記錄和其他有關(guān)資料編制，做到數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說(shuō)明清楚。

任何人不得篡改或者授意、指使、強(qiáng)令他人篡改會(huì)計(jì)報(bào)表的有關(guān)數(shù)字。第九十條稅務(wù)管理1．項(xiàng)目公司應(yīng)以整體稅負(fù)最小化和效益價(jià)值最大化為目標(biāo)，通過(guò)稅務(wù)籌劃體現(xiàn)和提升財(cái)務(wù)價(jià)值。項(xiàng)目公司要深入分析研究國(guó)家與地方稅收政策、所在地的各項(xiàng)稅費(fèi)政策，對(duì)項(xiàng)目涉稅事項(xiàng)進(jìn)行梳理、分析、匯總，在項(xiàng)目初期階段形成稅收策劃方案上報(bào)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部審核批準(zhǔn)后予以執(zhí)行。2．稅務(wù)籌劃方案重點(diǎn)關(guān)注本單位的涉稅事項(xiàng)、主要稅種。涉稅事項(xiàng)貫穿土地取得、立項(xiàng)、建設(shè)、銷(xiāo)售、出租、項(xiàng)目清算等各環(huán)節(jié)中，主要稅種包括營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)改增后變成增值稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等，主要稅種要綜合整體籌劃。3．項(xiàng)目公司接受所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查時(shí)應(yīng)及時(shí)向公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部匯報(bào)相關(guān)情況，公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部指導(dǎo)各項(xiàng)目公司做好相關(guān)迎檢工作。4．項(xiàng)目公司各項(xiàng)成本費(fèi)用應(yīng)取得合法有效憑據(jù)，發(fā)票管理應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》的規(guī)定，嚴(yán)禁假發(fā)票報(bào)銷(xiāo)入賬，對(duì)單筆金額5000元（含）以上的發(fā)票，必須履行鑒別真?zhèn)纬绦虿⒆飨鄳?yīng)臺(tái)賬記錄。營(yíng)改增后必須取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，利于公司抵扣，降低應(yīng)納稅額。第九十一條經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析根據(jù)《中國(guó)中鐵經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析工作指引》規(guī)定，項(xiàng)目公司應(yīng)定期實(shí)施經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析工作；經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的開(kāi)展每半年一次。項(xiàng)目公司實(shí)施經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析時(shí)，應(yīng)認(rèn)真總結(jié)經(jīng)營(yíng)管理中存在的突出問(wèn)題，問(wèn)題歸納應(yīng)具體、完整、明確。項(xiàng)目公司應(yīng)就存在的突出問(wèn)題，制定相應(yīng)的整改措施，明確整改時(shí)間要求，將整改責(zé)任進(jìn)行分解落實(shí)。項(xiàng)目公司應(yīng)將半年及年度經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析報(bào)告及整改情況上報(bào)公司本部。第九十二條會(huì)計(jì)檔案管理會(huì)計(jì)檔案主要分為以下幾類(lèi)：會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、其他會(huì)計(jì)資料。項(xiàng)目公司每年形成的會(huì)計(jì)檔案，應(yīng)指定專(zhuān)人按照歸檔要求，負(fù)責(zé)整理立卷、裝訂成冊(cè)，編制會(huì)計(jì)檔案保管清冊(cè)。項(xiàng)目公司當(dāng)年形成的會(huì)計(jì)檔案，在會(huì)計(jì)年度終了后，可暫由項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部保管三年。期滿后，由公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部編造清冊(cè)向檔案管理部門(mén)移交。若三年后仍有延續(xù)清算項(xiàng)目，待項(xiàng)目清算完成后三個(gè)月內(nèi)向檔案管理部門(mén)移交。未經(jīng)檔案管理部門(mén)同意，計(jì)劃財(cái)務(wù)部不得自行封包保存。檔案管理部門(mén)必須按期接收，不得推諉、拒絕。第九十三條財(cái)務(wù)監(jiān)察項(xiàng)目公司應(yīng)按照《置業(yè)公司財(cái)務(wù)管理辦法》結(jié)合各單位實(shí)際情況建立健全內(nèi)部監(jiān)督檢查制度，定期或不定期對(duì)本單位的財(cái)務(wù)管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并將相關(guān)情況向本單位負(fù)責(zé)人和公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部報(bào)告。第十五章客戶關(guān)系管理第九十四條客服管理公司致力于建設(shè)“以客戶為導(dǎo)向”的中鐵金橋客戶管理管理體系。公司客戶服務(wù)部是公司客戶關(guān)系建立、服務(wù)與維護(hù)的主責(zé)部門(mén)；項(xiàng)目在建期間，項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況成立客服工作小組，認(rèn)真處理客戶投訴等有關(guān)問(wèn)題。1．管理目的：加強(qiáng)客戶聯(lián)系，收集客戶信息，了解客戶需求，提供解決方案，滿足客戶需求，維護(hù)企業(yè)品牌形象。2．工作目標(biāo)：完善客戶關(guān)系管理，提高客戶服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)管理水平，指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中客戶服務(wù)工作。3．服務(wù)宗旨：以客戶為中心，尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)。4．工作內(nèi)容4.1．前期工作客戶服務(wù)部配合公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部對(duì)客戶關(guān)系的建立、服務(wù)、維護(hù)、回訪等工作，向公司提供整合優(yōu)化后的客戶信息。4.2．中期工作交房工作要做到合法合規(guī)、平穩(wěn)有序、方便快捷、業(yè)主滿意。交房準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目公司要組建交房工作小組，項(xiàng)目公司總經(jīng)理任組長(zhǎng)，公司客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)人任副組長(zhǎng)并全程參與和指導(dǎo)項(xiàng)目交房工作。項(xiàng)目公司將相關(guān)部門(mén)（經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部、工程部）和物業(yè)公司共同完成的交房預(yù)案提交公司客戶服務(wù)部審核優(yōu)化后，再上報(bào)公司審批后實(shí)施。交房方案詳見(jiàn)《交房實(shí)施細(xì)則》，交房環(huán)節(jié)重要節(jié)點(diǎn)及交房流程見(jiàn)下表：交房前準(zhǔn)備工作責(zé)任矩陣序號(hào)交房前準(zhǔn)備工作內(nèi)容項(xiàng)目公司客戶服務(wù)部物業(yè)公司工程部經(jīng)營(yíng)部綜合部財(cái)務(wù)部1完成各樓棟綜合竣工驗(yàn)收備案工作★☆☆☆2完成各樓棟開(kāi)荒工作（衛(wèi)生打掃）☆☆★☆☆3完成《房屋使用說(shuō)明書(shū)》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》及《交房通知書(shū)》的編制、印刷工作☆★☆☆☆4完成《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》、《裝修管理規(guī)定》等交房資料的編制及印刷工作☆★☆☆☆☆5通知業(yè)主交房工作★☆☆☆6房款多退少補(bǔ)，準(zhǔn)備機(jī)打發(fā)票、現(xiàn)場(chǎng)POSS機(jī)等☆☆★☆7清理各樓棟房屋鑰匙并編號(hào)工作☆★☆☆8保潔、保安、維修工作人員、管理人員到崗、到位、著裝掛牌★☆☆9交房現(xiàn)場(chǎng)布置工作☆★☆☆☆☆4.3．后期工作(1)售后服務(wù)階段，項(xiàng)目公司在撤場(chǎng)前一個(gè)月內(nèi)，將售后服務(wù)工作移交公司客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)管理?？蛻舴?wù)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)公司同公司工程技術(shù)部、施工單位對(duì)交房后的物業(yè)維護(hù)維修工作。(2)客戶投訴管理：投訴的問(wèn)題涉及原施工單位在質(zhì)保期內(nèi)的維修問(wèn)題時(shí)，客戶服務(wù)部根據(jù)維保合同約定內(nèi)容聯(lián)系原施工單位及時(shí)維修，并同物業(yè)公司共同參與物業(yè)維修后的驗(yàn)收；投訴涉及物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的，客戶服務(wù)部應(yīng)根據(jù)《前期物業(yè)管理協(xié)議》督促物業(yè)公司及時(shí)處理各項(xiàng)投訴，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量?？蛻敉对V處理按照《客戶投訴處理流程》執(zhí)行。(3)回訪客戶。須做到及時(shí)回訪、準(zhǔn)確記錄，耐心聽(tīng)取客戶的意見(jiàn)，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)工作。5．客戶滿意度調(diào)查：客戶服務(wù)部每年應(yīng)安排1-2次客戶滿意度調(diào)查工作，通過(guò)《客戶滿意度調(diào)查表》等方式了解客戶對(duì)產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)的評(píng)價(jià)和需求，不斷提高客戶滿意程度。第九十五條物業(yè)管理1．物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定：客戶服務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目定位，統(tǒng)一公司物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，督促各項(xiàng)目物業(yè)公司執(zhí)行。2．前期物業(yè)公司選聘：在完成項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃方案以后，項(xiàng)目公司須向公司客戶服務(wù)部提交項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)公司選聘方案，物業(yè)選聘工作按照項(xiàng)目定位確定相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司，確定自營(yíng)還是委托經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后組織物業(yè)公司招標(biāo)考察，物業(yè)公司選聘工作完成后及時(shí)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，明確物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。具體詳見(jiàn)《前期物業(yè)選聘管理辦法》流程。3．物業(yè)服務(wù)監(jiān)督檢查：客戶服務(wù)部制定《物業(yè)服務(wù)監(jiān)督檢查考核辦法》，不定期對(duì)各物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況監(jiān)督檢查，不斷提升公司物業(yè)服務(wù)水平。第九十六條“金橋會(huì)”管理“金橋會(huì)”是面向公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主和其他高端人群的生活服務(wù)組織，目的是維系客戶關(guān)系，收集客戶資源。公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部制定統(tǒng)一的“金橋會(huì)”管理細(xì)則，各項(xiàng)目公司認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)細(xì)則。“金橋會(huì)”會(huì)員專(zhuān)享權(quán)益、入會(huì)方式、入會(huì)流程、會(huì)員管理守則詳見(jiàn)《“金橋會(huì)”會(huì)員章程》?！敖饦驎?huì)”工作內(nèi)容：1．讓會(huì)員充分了解業(yè)主的權(quán)利與待遇，以便更好的享受與利用；2．通過(guò)“金橋會(huì)”直接的雙向溝通，為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；3．了解會(huì)員對(duì)產(chǎn)品的需求和建議，在后期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品中吸取好的意見(jiàn)和建議，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品供客戶選擇；4．隨時(shí)通過(guò)客戶通訊或企業(yè)雜志等形式給會(huì)員報(bào)道公司發(fā)展步伐，讓會(huì)員更好的了解公司發(fā)展；5．及時(shí)提供新推產(chǎn)品介紹資料，以便會(huì)員更好了解公司所開(kāi)發(fā)的物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)；6．建立與會(huì)員溝通交流的平臺(tái)，加強(qiáng)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的交流；7．誠(chéng)懇接受會(huì)員意見(jiàn)反饋和有關(guān)問(wèn)題的投訴，以便高效順暢的解決；8．加強(qiáng)并促進(jìn)公司與社會(huì)各界的密切聯(lián)系，提高企業(yè)公信力。第十六章考核與激勵(lì)管理第九十七條考核與激勵(lì)管理原則1．考核要素設(shè)置科學(xué)化。對(duì)項(xiàng)目公司的考核要素設(shè)置突出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和工程管理；對(duì)公司各部門(mén)的考核要素設(shè)置突出管理責(zé)任；對(duì)員工的考核要素設(shè)置突出崗位績(jī)效。2．考核程序?qū)嵤┫到y(tǒng)化。形成考核全覆蓋，按系統(tǒng)、按程序?qū)嵤?。?duì)項(xiàng)目公司和項(xiàng)目班子通過(guò)簽訂責(zé)任書(shū)和下達(dá)年度目標(biāo)計(jì)劃實(shí)行季度、年度考核；對(duì)公司職能部門(mén)依據(jù)其管理責(zé)任實(shí)行季、年定期考核；對(duì)員工依據(jù)其業(yè)務(wù)分工實(shí)行季、年定期考核，考核程序簡(jiǎn)單易行。3．考核結(jié)果應(yīng)用合理化。對(duì)項(xiàng)目公司、部門(mén)、員工的各項(xiàng)考核結(jié)果進(jìn)行有機(jī)結(jié)合、合理應(yīng)用，與收入、評(píng)先、職務(wù)晉升等掛鉤，切實(shí)做到獎(jiǎng)勤罰懶，有獎(jiǎng)有罰。4．責(zé)任追究制度化。建立責(zé)任追究制度，對(duì)于虛報(bào)、瞞報(bào)利潤(rùn)、業(yè)績(jī)失真的，由審計(jì)部門(mén)進(jìn)行審計(jì)，根據(jù)審計(jì)結(jié)果和責(zé)任追究有關(guān)規(guī)定扣除有關(guān)人員薪酬，同時(shí)追究行政責(zé)任，直至給予撤銷(xiāo)職務(wù)等處分。第九十八條考核與激勵(lì)管理實(shí)施1．對(duì)項(xiàng)目公司和班子成員的考核與激勵(lì)對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)行季度考核、年度考核，在考核期內(nèi)，重點(diǎn)考核經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和工程管理完成情況，依據(jù)考核結(jié)果對(duì)項(xiàng)目班子實(shí)施獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。具體參見(jiàn)《中鐵大橋局集團(tuán)武漢置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)季度考核暫行辦法》、《置業(yè)公司項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)》。2．對(duì)項(xiàng)目公司一般員工的考核與激勵(lì)對(duì)項(xiàng)目公司一般員工實(shí)行崗位績(jī)效考核，按其工作分工明確量化的季度、年度考核指標(biāo)，確保人人有責(zé)任、人人有指標(biāo)，依據(jù)考核結(jié)果對(duì)員工實(shí)施獎(jiǎng)懲。每年度對(duì)有特殊貢獻(xiàn)的員工給予特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)。3．對(duì)公司各部門(mén)的考核與激勵(lì)對(duì)公司各部門(mén)實(shí)行管理責(zé)任考核，按公司工作目標(biāo)（含公司下達(dá)的目標(biāo)和部門(mén)日常重要工作）、部門(mén)協(xié)助其他部門(mén)和項(xiàng)目公司的工作確定節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，進(jìn)行季度、年度考核，確保每個(gè)部門(mén)責(zé)任明確、目標(biāo)清晰，依據(jù)考核結(jié)果對(duì)部門(mén)員工實(shí)施獎(jiǎng)懲。參見(jiàn)置業(yè)公司《本部員工績(jī)效考核辦法》。第十七章審計(jì)監(jiān)督與檢查管理第九十九條監(jiān)督與檢查1．檢查目的。公司項(xiàng)目精細(xì)化管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)各項(xiàng)目公司執(zhí)行項(xiàng)目精細(xì)化管理辦法的情況進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，定期組織專(zhuān)項(xiàng)檢查，通報(bào)檢查結(jié)果，不斷提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理水平。2．責(zé)任追究。各項(xiàng)目公司要將項(xiàng)目精細(xì)化管理落實(shí)到項(xiàng)目管理目標(biāo)和責(zé)任人。項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)重大問(wèn)題，按照《中鐵大橋局集團(tuán)有限公司資產(chǎn)損失責(zé)任追究暫行辦法》、《中鐵大橋局集團(tuán)武漢置業(yè)發(fā)展有限公司督察督辦工作考核實(shí)施細(xì)則》、《置業(yè)公司安全責(zé)任事故追究（暫行）辦法》、《置業(yè)公司工程質(zhì)量管理及責(zé)任追究（暫行）辦法》等有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。第一百條內(nèi)部審計(jì)1．審計(jì)目的。公司所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都必須接受公司內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，公司內(nèi)控審計(jì)部對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施直接審計(jì)，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范可控。2．審計(jì)對(duì)象。公司將經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題突出的項(xiàng)目、虧損的項(xiàng)目和未完成經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的項(xiàng)目及公司領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目作為重點(diǎn)審計(jì)對(duì)象。3．審計(jì)類(lèi)型。項(xiàng)目?jī)?nèi)部審計(jì)主要類(lèi)型有財(cái)務(wù)收支審計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、內(nèi)部控制審計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)以及各種專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)調(diào)查。4．審計(jì)方式。項(xiàng)目審計(jì)方式包括事中審計(jì)和事后審計(jì)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，公司每年度安排一次審計(jì)檢查，檢查項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題；在項(xiàng)目終結(jié)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行終結(jié)審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。5．審計(jì)配合。各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)積極配合公司內(nèi)部審計(jì)工作。配合公司審計(jì)人員就涉及項(xiàng)目審計(jì)事項(xiàng)中的問(wèn)題向相關(guān)部門(mén)和個(gè)人進(jìn)行調(diào)查，并取得有關(guān)證明材料，對(duì)審計(jì)報(bào)告提出的建議和意見(jiàn)及時(shí)整改落實(shí)，并將整改落實(shí)進(jìn)展情況于規(guī)定時(shí)間上報(bào)內(nèi)控審計(jì)部，直到完全整改落實(shí)到位。6．責(zé)任追究。被審計(jì)項(xiàng)目拒絕提供與審計(jì)事項(xiàng)有關(guān)資料和阻礙審計(jì)工作開(kāi)展的，公司內(nèi)控審計(jì)部責(zé)令改正，拒不改正的，內(nèi)控審計(jì)部報(bào)請(qǐng)公司主要領(lǐng)導(dǎo)，按照公司相關(guān)規(guī)定追究當(dāng)事人的行政責(zé)任。第一百零一條效能監(jiān)察1．監(jiān)察目的。建立完善企業(yè)長(zhǎng)效管理機(jī)制和激勵(lì)約束機(jī)制，促進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提高運(yùn)行質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、制度化、規(guī)范化。2．監(jiān)察立項(xiàng)。公司紀(jì)委、黨群工作部為公司效能監(jiān)察機(jī)構(gòu)，按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要管理內(nèi)容，針對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、招評(píng)標(biāo)、物資采購(gòu)、財(cái)務(wù)管理、合同管理、工程結(jié)算管理等啟動(dòng)立項(xiàng)程序。3．監(jiān)察目標(biāo)。監(jiān)督檢查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理人員履行管理職責(zé)，執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)、上級(jí)單位和公司各項(xiàng)管理制度，完成經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)任務(wù)的情況。督促開(kāi)發(fā)項(xiàng)目依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，針對(duì)行為偏差和管理缺陷，分析存在問(wèn)題的原因，提出監(jiān)察建議或決定。4．監(jiān)察配合。被檢查項(xiàng)目在接到公司下發(fā)的《效能監(jiān)察通知書(shū)》后，應(yīng)按通知要求做好檢查資料的準(zhǔn)備工作，及時(shí)報(bào)送效能監(jiān)察要求的相關(guān)文件、資料，并對(duì)效能監(jiān)察的相關(guān)情況作出解釋和說(shuō)明。5．監(jiān)察建議和決定。公司效能監(jiān)察機(jī)構(gòu)對(duì)尚不夠做出紀(jì)律處分的行為和偏差事實(shí)下達(dá)監(jiān)察建議，對(duì)查明的尚未涉嫌犯罪的違規(guī)違紀(jì)事實(shí)，按照人事管理權(quán)限，作出監(jiān)察處分決定。被檢查項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在收到監(jiān)察建議或決定之日起15日內(nèi)，提出采納或執(zhí)行意見(jiàn)書(shū)，并書(shū)面報(bào)告公司黨群工作部。6．異議和執(zhí)行。對(duì)監(jiān)察建議或決定有異議的，被檢查的項(xiàng)目可以在收到監(jiān)察建議或決定之日起15日內(nèi)，向公司黨群工作部申請(qǐng)復(fù)審。復(fù)審工作將在收到復(fù)審申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)完成；復(fù)審期間，不停止原決定的執(zhí)行。第十八章項(xiàng)目收尾和后評(píng)價(jià)管理第一百零二條收尾項(xiàng)目確認(rèn)開(kāi)展收尾管理工作的項(xiàng)目必須同時(shí)具備以下兩個(gè)條件：1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部竣工備案，達(dá)到交房條件；2.產(chǎn)品銷(xiāo)售比例達(dá)到95%以上；3．竣工圖等工程檔案資料已移交公司檔案室；結(jié)算資料已移交公司造價(jià)合約部；銷(xiāo)售資料已移交公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部；4.工程保修工作已移交公司客戶服務(wù)部。第一百零三條收尾項(xiàng)目人員管理公司人力資源部根據(jù)項(xiàng)目收尾進(jìn)展情況，及時(shí)做好人員分流工作。項(xiàng)目公司總經(jīng)理應(yīng)始終負(fù)責(zé)項(xiàng)目收尾工作，已調(diào)出收尾項(xiàng)目的各相關(guān)人員，當(dāng)收尾項(xiàng)目需要時(shí)，必須協(xié)助處理相關(guān)業(yè)務(wù)。第一百零四條收尾項(xiàng)目費(fèi)用管理收尾項(xiàng)目進(jìn)行收尾管理期間所發(fā)生的費(fèi)用，由所在項(xiàng)目公司承擔(dān)。第一百零五條收尾項(xiàng)目總包竣工結(jié)算項(xiàng)目公司總經(jīng)理安排人員協(xié)助公司造價(jià)合約部完成收尾項(xiàng)目總包竣工結(jié)算。第一百零六條項(xiàng)目后評(píng)價(jià)和終結(jié)預(yù)評(píng)估項(xiàng)目公司完成竣工結(jié)算后，由公司內(nèi)控審計(jì)部牽頭，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資后評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目整體投資、損益情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，編寫(xiě)《項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告》上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作按照《中國(guó)中鐵股份有限公司投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)管理辦法》執(zhí)行。項(xiàng)目終結(jié)預(yù)評(píng)估工作由公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部組織進(jìn)行，按照中國(guó)中鐵格式指引要求編制《項(xiàng)目終結(jié)評(píng)估報(bào)告》，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。第一百零七條產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)辦理項(xiàng)目初始產(chǎn)權(quán)登記由項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)后續(xù)業(yè)主個(gè)人產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)辦理工作。第一百零八條資產(chǎn)、股權(quán)處置項(xiàng)目公司未售資產(chǎn)和股權(quán)處置由公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部牽頭，法律事務(wù)室配合，資產(chǎn)或股權(quán)經(jīng)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估后，按照法定程序辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。第一百零九條項(xiàng)目公司注銷(xiāo)未進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目公司，其相關(guān)資產(chǎn)處置完畢后，由公司法律事務(wù)室牽頭，項(xiàng)目公司綜合部負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司具體注銷(xiāo)事宜。第十九章黨群工作和文化建設(shè)第一百一十條廉政建設(shè)責(zé)任書(shū)和安全責(zé)任書(shū)1.每年初公司黨委與項(xiàng)目公司黨支部簽訂黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任書(shū)。項(xiàng)目黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任書(shū)主要落實(shí)“一崗雙責(zé)”，堅(jiān)持集體領(lǐng)導(dǎo)與個(gè)人分工負(fù)責(zé)相結(jié)合；項(xiàng)目公司與各供應(yīng)商簽訂業(yè)務(wù)合同時(shí)，也應(yīng)簽訂廉政協(xié)議或在合同中明確廉政內(nèi)容條款。2.每年初公司黨政與項(xiàng)目公司黨政簽訂安全責(zé)任書(shū)，落實(shí)項(xiàng)目安全生產(chǎn)黨政同責(zé)。第一百一十一條黨支部工作1．項(xiàng)目公司黨支部認(rèn)真履行公司黨委下達(dá)的廉政建設(shè)工作目標(biāo)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子思想、作風(fēng)和反腐倡廉建設(shè)；組織項(xiàng)目黨支部學(xué)習(xí)，提高班子履職能力；組織開(kāi)展加強(qiáng)黨風(fēng)廉政宣傳教育活動(dòng)，增強(qiáng)廉潔從業(yè)意識(shí)，開(kāi)展項(xiàng)目廉潔文化塑形。2．參與項(xiàng)目重大問(wèn)題決策，履行民主管理和監(jiān)督職責(zé)。項(xiàng)目公司黨支部通過(guò)黨政交叉任職和參加相關(guān)會(huì)議參與項(xiàng)目重大問(wèn)題決策，履行黨風(fēng)廉政建設(shè)主體責(zé)任；落實(shí)項(xiàng)目公司黨務(wù)公開(kāi)、廠務(wù)公開(kāi)，促進(jìn)項(xiàng)目規(guī)范管理和健康發(fā)展。3．組織項(xiàng)目公司黨員教育和管理，發(fā)揮黨員先鋒模范作用，促進(jìn)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。4．開(kāi)展項(xiàng)目公司職工思想政治教育、企業(yè)形勢(shì)任務(wù)和品牌形象宣傳、項(xiàng)目安全管理等教育工作，培育、推薦、宣傳先進(jìn)人物典型，做好突發(fā)事件輿論應(yīng)對(duì)，掌握職工思想動(dòng)態(tài),加強(qiáng)人才培養(yǎng)特別是青年人才的培養(yǎng)和使用，提高廣大職工的工作積極性，維護(hù)職工隊(duì)伍穩(wěn)定。5．根據(jù)公司黨委要求，圍繞項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，開(kāi)展創(chuàng)建“共產(chǎn)黨員先鋒工程”、“示范黨支部”等黨建主題活動(dòng)。第一百一十二條工會(huì)和共青團(tuán)工作1．在公司工會(huì)的組織指導(dǎo)下，項(xiàng)目公司工會(huì)支會(huì)組織開(kāi)展項(xiàng)目“三工”建設(shè)活動(dòng)，建立職工書(shū)屋，開(kāi)展有益于職工身心健康的文化體育活動(dòng)，為職工營(yíng)造良好的工作環(huán)境和衛(wèi)生舒適的生活環(huán)境；組織開(kāi)展“創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，爭(zhēng)當(dāng)知識(shí)型職工”、“金點(diǎn)子”合理化建議等活動(dòng)。2．項(xiàng)目公司共青團(tuán)組織開(kāi)展“雙導(dǎo)師帶徒活動(dòng)”和“青年崗位練兵活動(dòng)”、“青年志愿者活動(dòng)”等工作，做好項(xiàng)目年輕員工的思想工作。第一百一十三條項(xiàng)目文化建設(shè)1．企業(yè)文化宣傳項(xiàng)目公司應(yīng)大力宣傳以“企業(yè)精神、企業(yè)宗旨”等為主要內(nèi)容的企業(yè)價(jià)值體系。將企業(yè)價(jià)值體系與項(xiàng)目管理的實(shí)踐有機(jī)結(jié)合。公司企業(yè)文化內(nèi)容如下：中國(guó)中鐵企業(yè)精神：勇于跨越追求卓越中鐵大橋局企業(yè)精神：跨越天塹超越自我公司企業(yè)精神:誠(chéng)為上人為本學(xué)為基創(chuàng)為恒企業(yè)宗旨和理想：共創(chuàng)美好生活企業(yè)愿景：建設(shè)一流房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)理念：以建橋的心志建造住宅中鐵金橋品牌：金質(zhì)樓盤(pán)誠(chéng)信橋梁品牌內(nèi)涵：人性化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化制造個(gè)性化風(fēng)格生態(tài)化環(huán)境經(jīng)營(yíng)管理模式：一個(gè)品牌兩級(jí)管理三次開(kāi)發(fā)四大體系企業(yè)理想:企業(yè)興旺職工幸福企業(yè)作風(fēng):務(wù)實(shí)創(chuàng)新嚴(yán)謹(jǐn)高效人才理念:人人都是人材人人都可以成才尊重愛(ài)護(hù)使用好人才廉潔理念：遵紀(jì)守法廉潔敬業(yè)建橋育人和諧發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化“13化”管理（內(nèi)容詳見(jiàn)總則）集約化的“12大集中”管控（內(nèi)容詳見(jiàn)總則）榮辱觀：盈利光榮虧損可恥價(jià)值觀：共創(chuàng)價(jià)值共享成果2．員工行為管理項(xiàng)目公司所有員工應(yīng)保持良好的精神面貌和職業(yè)素養(yǎng)，嚴(yán)格遵守公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、保密制度和勞動(dòng)紀(jì)律等各項(xiàng)規(guī)定。維護(hù)企業(yè)良好形象。第一百一十四條“中鐵金橋“品牌管理1．項(xiàng)目公司應(yīng)積極宣傳“中鐵金橋”品牌。在項(xiàng)目售樓中心、項(xiàng)目車(chē)輛出入口、工地圍墻等處，展示“中鐵金橋”LOGO，全面展示”中鐵金橋”品牌內(nèi)容。2．項(xiàng)目公司人員接待客戶要統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一佩戴“中鐵金橋”標(biāo)識(shí)的工作牌。3．項(xiàng)目公司應(yīng)做好物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督管理，維護(hù)“中鐵金橋”品牌形象。4．項(xiàng)目公司應(yīng)積極防控品牌危機(jī)。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對(duì)品牌危機(jī)，減少品牌危機(jī)導(dǎo)致的負(fù)面影響，維護(hù)“中鐵金橋”良好品牌。第二十章綜合管理第一百一十五條層級(jí)管理和請(qǐng)示報(bào)告1．公司按照分級(jí)管理原則，按照職能分工和管理權(quán)限履行工作職責(zé)，并按照下管一級(jí)的原則，明確公司機(jī)關(guān)、單位（子公司、項(xiàng)目公司）等各管理層級(jí)間的請(qǐng)示和報(bào)告、同層級(jí)之間的溝通協(xié)商程序，嚴(yán)格按程序?qū)嵤┓旨?jí)管理。2．公司機(jī)關(guān)按照分層管理的原則，分為公司主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)負(fù)責(zé)人、工作人員四個(gè)管理層級(jí)，各層次按照有關(guān)規(guī)章制度、職能范圍和崗位職責(zé)履行工作職責(zé)，并按照下管一級(jí)的原則，明確上下層級(jí)間的請(qǐng)示和報(bào)告、同層級(jí)之間的溝通協(xié)商程序，嚴(yán)格按程序?qū)嵤┓旨?jí)管理。3．項(xiàng)目公司、子公司應(yīng)