物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與組織設(shè)置

75/75第二章物業(yè)治理機(jī)構(gòu)第一節(jié)物業(yè)治理企業(yè)第二節(jié)業(yè)主自治治理組織第三節(jié)行政治理部門和相關(guān)部門第二章物業(yè)治理機(jī)構(gòu)物業(yè)治理運(yùn)作主體是業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)治理企業(yè)(包括物業(yè)治理公司和專業(yè)服務(wù)公司)、政府主管部門和相關(guān)部門。物業(yè)治理的健康運(yùn)作的前提是主體各盡其職和相互間的良好協(xié)作。業(yè)主委員會(huì)維護(hù)業(yè)主權(quán)益和發(fā)揮決策、監(jiān)督功能，物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)各項(xiàng)具體治理服務(wù)工作，政府主管部門從法制、政策上實(shí)施治理和指導(dǎo)，相關(guān)部門則在各自業(yè)務(wù)范圍內(nèi)行使職權(quán)。本章對(duì)物業(yè)治理的運(yùn)作主體和相關(guān)部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置、職責(zé)范圍分不加以介紹。第一節(jié)物業(yè)治理企業(yè)一、物業(yè)治理企業(yè)的類不(一)按投資主體物業(yè)治理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等企業(yè)。(1)全民物業(yè)治理企業(yè)即國有物業(yè)治理企業(yè)，資產(chǎn)屬于全民所有，國家依照所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的原則授予企業(yè)經(jīng)營治理權(quán)；(2)集體所有制物業(yè)治理企業(yè)資產(chǎn)屬于勞動(dòng)群眾集體所有；(3)私營物業(yè)治理企業(yè)資產(chǎn)屬于私人所有。(4)聯(lián)營指企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，或組成新的經(jīng)營實(shí)體，取得法人資格；或共同經(jīng)營，不具備法人條件，按合同約定各自獨(dú)立經(jīng)營，并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)；(5)三資物業(yè)治理企業(yè)是指依照中國有關(guān)法律在中國境內(nèi)設(shè)置的全部資本由外國投資者投資的企業(yè)；外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人經(jīng)中國政府批準(zhǔn)在中國境內(nèi)，同中國的公司企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織共同舉辦合資經(jīng)營企業(yè)，或舉辦中外合作經(jīng)營企業(yè)。(二)按股東出資形式可分為有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司等。(1)物業(yè)治理有限責(zé)任公司是由2個(gè)以上50個(gè)以下股東共同出資，并以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人；(2)物業(yè)治理股份有限公司是一般由5個(gè)以上發(fā)起人成立，全部資本為等額股份，每個(gè)股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司是以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。股份有限公司，其注冊(cè)資本必須在1000萬元人民幣以上。目前，商業(yè)、貿(mào)易、工業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)中有一批股份有限公司。隨著物業(yè)治理市場(chǎng)進(jìn)展，集團(tuán)化的物業(yè)治理股份有限公司將逐步出現(xiàn)；(3)股份合作型物業(yè)治理企業(yè)，其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主治理、自負(fù)盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業(yè)股東一般就為職工，股東訂立合作經(jīng)營章程，按其股份或勞動(dòng)享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。近年來，隨著物業(yè)治理的進(jìn)展，全國各地物業(yè)治理企業(yè)如雨后春筍大量涌現(xiàn)，如上海市到1997年為止，共有物業(yè)治理企業(yè)1540家，其中內(nèi)資企業(yè)為856家，三資企業(yè)為108家，有限公司和股份公司為537家。內(nèi)資企業(yè)中，由原房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)治理企業(yè)的為157家。上述1540家物業(yè)治理企業(yè)對(duì)全市范圍內(nèi)近9600萬平方米的各類物業(yè)進(jìn)行著治理服務(wù)職能。(三)按經(jīng)營服務(wù)方式分為代理租賃服務(wù)型、托付治理服務(wù)型兩種。(四)按是否具有法人資格一種是具有企業(yè)法人資格的物業(yè)治理的專營公司或子公司；另一種是以其他經(jīng)營項(xiàng)目為主如房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、貿(mào)易等而兼營物業(yè)治理的不具備企業(yè)法人資格的物業(yè)治理部。二、物業(yè)治理企業(yè)的組建(一)組建條件1.企業(yè)名稱預(yù)先審核企業(yè)有名稱，猶如自然人有姓名一樣。企業(yè)的名稱一般由四部分組成：企業(yè)所在地、具體名稱、經(jīng)營類不、企業(yè)種類等。其具體名稱可考慮原行業(yè)的特點(diǎn)、所管物業(yè)名稱特點(diǎn)、地理位置、企業(yè)發(fā)起人名字等，如“東湖”、“萬科”“XX不墅”等。除叫物業(yè)治理公司外也有稱物業(yè)治理有限公司、物業(yè)進(jìn)展公司、物業(yè)公司等。依照國家工商行政治理局制定的《企業(yè)名稱登記治理規(guī)定》的有關(guān)精神，企業(yè)名稱中不得含有下列內(nèi)容和文字：(1)有損于國家社會(huì)公共利益的；(2)可能對(duì)公眾造成欺騙或誤解的；(3)外國國家地區(qū)名稱、國際組織名稱；(4)黨政名稱、黨政軍機(jī)關(guān)名稱、群眾組織名稱、社會(huì)團(tuán)體名稱及部隊(duì)番號(hào)；(5)漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數(shù)字；(6)其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的。關(guān)于企業(yè)中使用中國、中華或者冠以國際字詞的企業(yè)名稱只限于全國性的大公司、國務(wù)院或者授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的大型進(jìn)出口企業(yè)和大型企業(yè)集團(tuán)，國家工商行政治理局規(guī)定的其他企業(yè)。在企業(yè)名稱中用“總”字的必須設(shè)三個(gè)以上分支機(jī)構(gòu)等。依照公司登記治理有關(guān)規(guī)定，設(shè)立公司應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報(bào)經(jīng)審批后成立的公司，例如三資公司或者公司經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)規(guī)定必須審批的項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)在報(bào)送審批前辦理公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)，然后以核準(zhǔn)的名稱報(bào)送審批。例如設(shè)立外商投資的物業(yè)治理企業(yè)，在報(bào)經(jīng)有關(guān)外經(jīng)貿(mào)行政治理機(jī)關(guān)審批前必須將申請(qǐng)名稱報(bào)工商行政治理部門預(yù)先核準(zhǔn)。設(shè)立有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由全體股東指定的代表或共同托付的代理人申請(qǐng)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；設(shè)立股份有限公司，由全體發(fā)起人指定的代表或共同托付的代理人申請(qǐng)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。申請(qǐng)時(shí)，必須提交：(1)全體股東或發(fā)起人簽署的申請(qǐng)書；(2)股東或發(fā)起人的法人資格證明或者自然人的身份證明等。工商行政治理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)文件之日起10日內(nèi)作出核準(zhǔn)或駁回的決定。決定批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)給《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。公司名稱是企業(yè)的品牌中一部分，從開始起名的時(shí)候就要注意其合法性和效應(yīng)性，一般要求簡明、響亮、有寓意、有創(chuàng)意。2.公司住宅《民法通則》規(guī)定，法人以它的要緊辦事機(jī)構(gòu)所在地為住宅。物業(yè)治理公司的要緊辦事機(jī)構(gòu)所在地為物業(yè)治理公司的住宅。物業(yè)治理公司設(shè)立條件中的住宅用房能夠是自有產(chǎn)權(quán)房或租賃用房。在租賃用房作為住宅時(shí)，必須辦理合法的租賃憑證，房屋租賃的期限一般必須在1年以上。有了確定的住宅，就能夠確定所屬工商行政管轄的行政機(jī)關(guān)。3.法定代表人物業(yè)治理公司作為企業(yè)法人，經(jīng)國家授權(quán)審批機(jī)關(guān)或主管部門審批和登記主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊(cè)后，其代表企業(yè)法人行使職權(quán)的要緊負(fù)責(zé)人是企業(yè)法人的法定代表人。全民和集體企業(yè)的要緊負(fù)責(zé)人是經(jīng)有關(guān)主管機(jī)關(guān)審查同意，當(dāng)企業(yè)申請(qǐng)登記經(jīng)核準(zhǔn)后，要緊負(fù)責(zé)人取得了法定代表人資格。法定代表人必須符合下列條件：(1)有完全民事行為能力；(2)有所在地正式戶口或臨時(shí)戶口；(3)具有治理企業(yè)的能力和有關(guān)的專業(yè)知識(shí)；(4)具有從事企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營治理能力；(5)產(chǎn)生的程序符合國家法律和企業(yè)章程的規(guī)定；(6)符合其他有關(guān)規(guī)定的條件。物業(yè)治理公司選好法定代表人對(duì)企業(yè)的經(jīng)營治理有著至關(guān)重要的作用?！扒к娨椎茫粚㈦y求”確實(shí)是講決策人物的重要性。物業(yè)治理公司法定代表人應(yīng)在合法前提下，在企業(yè)章程規(guī)定的職責(zé)內(nèi)行使職權(quán)履行義務(wù)，代表企業(yè)法人參加民事活動(dòng)，對(duì)物業(yè)治理全面負(fù)責(zé)，并同意本公司全體成員監(jiān)督，同意政府部門、主管物業(yè)治理的行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督。4.注冊(cè)資本公司法定的人員、住宅和注冊(cè)資本是公司設(shè)立的三要素，其中注冊(cè)資本是公司從事經(jīng)營活動(dòng)，享受和承擔(dān)債權(quán)債務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。一般來講，注冊(cè)資本的大小直接決定公司的債務(wù)能力和經(jīng)營能力。世界各國對(duì)公司的最低的資本額都有具體嚴(yán)格的規(guī)定。我國有關(guān)法律也對(duì)各類公司注冊(cè)資本有規(guī)定。企業(yè)法人登記治理有關(guān)規(guī)章對(duì)申請(qǐng)企業(yè)法人登記規(guī)定了各類公司的注冊(cè)資金：生產(chǎn)性公司注冊(cè)資金不得少于30萬元人民幣，咨詢服務(wù)性公司的注冊(cè)資金不得少于10萬元人民幣。物業(yè)治理公司，作為服務(wù)性企業(yè)，其注冊(cè)資本不得少于10萬元人民幣?！吨腥A人民共和國公司法》對(duì)有限責(zé)任公司和股份有限公司的注冊(cè)資本分不作出最低限額規(guī)定。有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本，生產(chǎn)經(jīng)營為主的、以商業(yè)為主的公司為人民幣50萬元，以商業(yè)零售為主的公司為人民幣30萬元，技術(shù)開發(fā)、咨詢、服務(wù)性公司為人民幣10萬元。股份有限公司注冊(cè)資本最低限額為人民幣1000萬元人民幣。股東或發(fā)起人能夠用貨幣出資，也能夠用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作出資。股東或發(fā)起人用非貨幣出資時(shí)，要對(duì)非資貨幣作價(jià)評(píng)估，評(píng)估時(shí)要核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或低估作價(jià)。關(guān)于土地使用權(quán)的評(píng)估作價(jià)，要按照有關(guān)房地產(chǎn)法法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定辦理。還應(yīng)當(dāng)指出：股東以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的20％，國家對(duì)采納高新技術(shù)成果有特不規(guī)定的除外；同樣，發(fā)起人以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過股份有限公司注冊(cè)資本的20％。這些規(guī)定在組建物業(yè)治理股份有限公司都必須遵守。5.公司章程公司章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金狀況、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方向和組織形式、組織機(jī)構(gòu)，以及利益分配原則、債權(quán)債務(wù)處理方式、內(nèi)部治理制度等規(guī)范性的書面文件。其內(nèi)容一般應(yīng)包括：(1)公司的宗旨；(2)名稱和住宅；(3)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；(4)注冊(cè)資金數(shù)額以及來源；(5)經(jīng)營范圍和經(jīng)營方式；(6)公司組織機(jī)構(gòu)及職權(quán)；(7)法定代表人產(chǎn)生程序及職權(quán)范圍；(8)財(cái)務(wù)治理制度和利潤分配方式；(9)其他勞動(dòng)用工制度；(10)章程修改程序；(11)終止程序；(12)其他事項(xiàng)。聯(lián)營企業(yè)章程還應(yīng)載明：(1)聯(lián)營各方出資方式、數(shù)額和投資期限；(2)聯(lián)合各方成員的權(quán)利和義務(wù)；(3)參加和退出的條件、程序；(4)組織治理機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生、形式、職權(quán)及其決策程序；(5)要緊負(fù)責(zé)人任期。有限責(zé)任公司的章程應(yīng)載明下列事項(xiàng)：(1)公司名稱和住宅；(2)公司經(jīng)營范圍；(3)公司注冊(cè)資本；(4)股東的姓名或名稱；(5)股東的權(quán)利和義務(wù)；(6)股東的出資方式和出資額；(7)股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；(8)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生方法、職權(quán)、議事規(guī)則；(9)公司法定代表人；(10)公司解散事由與清算方法；(11)股東認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。股東應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。股份公司章程應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：(1)公司名稱和住宅；(2)公司經(jīng)營范圍；(3)公司設(shè)立方式；(4)公司股份總數(shù)每股金額和注冊(cè)資本；(5)發(fā)起人的姓名或者名稱，認(rèn)購的股份數(shù)；(6)股東的權(quán)利和義務(wù)；(7)董事會(huì)的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；(8)公司法定代表人；(9)監(jiān)事會(huì)的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；(10)公司利潤分配方法；(11)公司的解散事由與清算方法；(12)公司的通知和公告方法；(13)股東大會(huì)認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。6.公司人員企業(yè)法人登記治理有關(guān)規(guī)章規(guī)定，申請(qǐng)成立全民、集體、聯(lián)營、私營、三資等企業(yè)，必須有與生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員，其中專職人員不得少于8人。物業(yè)治理公司一般應(yīng)具有8名以上的專業(yè)技術(shù)治理人員，其中中級(jí)職稱以上的須達(dá)3人以上。依照《公司法》設(shè)立物業(yè)治理有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由2人以上50以下股東共同出資；設(shè)立股份有限公司，除國有企業(yè)改建為股份有限公司的外，應(yīng)當(dāng)有5個(gè)以上發(fā)起人，且其中須有過半數(shù)的發(fā)起人在中國境內(nèi)有住宅。國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或部門能夠單獨(dú)設(shè)立國有獨(dú)資的有限責(zé)任公司。外國投資者包括外國的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，能夠獨(dú)資設(shè)立外資性質(zhì)的物業(yè)治理有限責(zé)任公司。(二)設(shè)立登記1.三資物業(yè)治理企業(yè)的設(shè)立登記三資物業(yè)治理企業(yè)在向工商行政治理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記之前，如前所述，首先要進(jìn)行向工商行政部門申請(qǐng)名稱登記，然后進(jìn)行審查批準(zhǔn)即通過對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易主管部門審查批準(zhǔn)。對(duì)外經(jīng)貿(mào)行政主管部門要緊審查外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)的經(jīng)營目的、范圍、資金和章程，合資企業(yè)合營各方簽訂的合營協(xié)議、合同、章程，合作企業(yè)中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件。審查機(jī)關(guān)一般在三個(gè)月內(nèi)作出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決定。當(dāng)三資物業(yè)治理企業(yè)接到對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易主管部門的批準(zhǔn)書之后30日內(nèi)，向工商行政治理機(jī)關(guān)申請(qǐng)營業(yè)登記。營業(yè)登記要緊看是否具備了開業(yè)的條件：是否有符合規(guī)定的名稱，是否有審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的合同章程，是否有固定的經(jīng)營場(chǎng)所、必要的設(shè)施，是否有規(guī)定的從業(yè)人員，是否有符合國家規(guī)定的注冊(cè)資金，經(jīng)營范圍是否符合國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，是否有健全的財(cái)會(huì)制度等。營業(yè)登記的要緊事項(xiàng)有：名稱、住宅、經(jīng)營范圍、投資總額、注冊(cè)資本、企業(yè)類不、董事長、副董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、經(jīng)營期限、分支機(jī)構(gòu)等。在登記時(shí)應(yīng)向工商行政治理部門提交下列文件、證件：(1)由董事長、副董事長簽署的外商投資企業(yè)登記申請(qǐng)書；(2)合同章程以及審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)證書；(3)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及其批準(zhǔn)文件；(4)投資者合法的開業(yè)證明；(5)投資者的資信證明；(6)董事會(huì)名單以及董事會(huì)成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的委派(任職)文件和上述中方人員的身份證明；(7)其他有關(guān)文件證件。當(dāng)三資物業(yè)治理取得營業(yè)執(zhí)照后，將取得進(jìn)入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案時(shí)期。2.內(nèi)資物業(yè)治理企業(yè)的設(shè)立登記內(nèi)資全民所有制、集體所有制、聯(lián)營、私營、股份制、股份合作制等物業(yè)治理企業(yè)，當(dāng)具備前文所述的設(shè)立條件時(shí)，這些條件概括起來包括：名稱、組織機(jī)構(gòu)和章程；固定的經(jīng)營場(chǎng)所和必要的設(shè)施；符合規(guī)定的并與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的資金數(shù)額和從業(yè)人員；能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任；符合規(guī)定的經(jīng)營范圍等時(shí)，即可進(jìn)行營業(yè)登記。登記的要緊事項(xiàng)有：名稱、地址、負(fù)責(zé)人、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、隸屬關(guān)系、資金數(shù)額等。當(dāng)?shù)怯浐藴?zhǔn)取得營業(yè)執(zhí)照后，進(jìn)入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案時(shí)期。應(yīng)當(dāng)指出的是，原區(qū)縣房管行政部門組建的物業(yè)治理集團(tuán)公司，一般領(lǐng)導(dǎo)著由原房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)治理公司，當(dāng)前要依照政、企、事分開的原則，實(shí)行企業(yè)化治理，與原房屋行政治理部門從經(jīng)濟(jì)、人員、產(chǎn)業(yè)上分開。(三)資質(zhì)等級(jí)治理1.資質(zhì)等級(jí)治理的目的物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)治理是行業(yè)歸口治理，是對(duì)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、能力和規(guī)模的治理。為了加強(qiáng)對(duì)不同規(guī)模、不同經(jīng)營能力、不同性質(zhì)、不同隸屬關(guān)系、不同所有制形式的物業(yè)治理企業(yè)的治理，促進(jìn)物業(yè)治理有序進(jìn)展，提高物業(yè)治理的整體水平，必須對(duì)物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)等級(jí)治理。物業(yè)治理企業(yè)必須同意并按照資質(zhì)治理的規(guī)定從事物業(yè)治理服務(wù)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政治理部門是物業(yè)治理的行政主管部門，按照有關(guān)職責(zé)分工，審批各類物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)，同意資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書，并進(jìn)行對(duì)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)治理的日常工作。2.資質(zhì)等級(jí)目前，部分省和都市依照當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定了物業(yè)治理公司資質(zhì)審批規(guī)定，但尚無全國性的規(guī)定。依照上海市房地局制定的《上海市物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)治理暫行方法》的規(guī)定，物業(yè)治理企業(yè)按資質(zhì)條件分為一、二、三級(jí)和無級(jí)。一級(jí)物業(yè)治理企業(yè)需具備的條件是：治理物業(yè)規(guī)模50萬平方米以上，或治理涉外物業(yè)20萬平方米以上；治理物業(yè)類型3種以上，或涉外物業(yè)2種以上；必須有2個(gè)以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達(dá)標(biāo)面積50％以上；企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)治理工作3年以上；有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱治理人員10人以上；經(jīng)營年限須在3年以上；注冊(cè)資本在100萬元人民幣以上。二級(jí)物業(yè)治理企業(yè)需具備的條件：治理規(guī)模20-50萬平方米，或治理涉外物業(yè)5-20萬平方米；治理物業(yè)類型2種以上，或治理涉外物業(yè)；須有1個(gè)以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達(dá)標(biāo)30％以上；有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱治理人員6人以上；經(jīng)營年限須在2年以上；注冊(cè)資本在50萬元人民幣以上。三級(jí)物業(yè)治理企業(yè)須具備的條件：治理物業(yè)規(guī)模3-20萬平方米，或涉外物業(yè)1-5萬平方米；有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱3人以上；企業(yè)注冊(cè)資本10萬元人民幣以上。暫不定級(jí)的物業(yè)治理企業(yè)：治理物業(yè)規(guī)模在3萬平方米以下或涉外物業(yè)1萬平方米以下的。3.資質(zhì)等級(jí)審批依照上海市規(guī)定，資質(zhì)備案與核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書同步進(jìn)行。物業(yè)治理企業(yè)，一般要在取得營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)按規(guī)定申辦資質(zhì)備案。外商獨(dú)資、中外合資、中外合作的物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)向市房地局申報(bào)，由市房地局審批。內(nèi)資物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)向注冊(cè)地的區(qū)縣房管部門申報(bào)，其中符合一級(jí)資質(zhì)條件的由區(qū)縣房管部門初審后報(bào)市房地局審批，二級(jí)以下資質(zhì)等級(jí)由區(qū)縣房管部門審批。申辦物業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)證書，必須提交下列文件和資料：(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；(2)公司經(jīng)理出任聘任書；(3)中級(jí)以上職稱人員的證書或證明材料；(4)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；(5)公司的治理章程、治理合同；(6)其他所需材料。市房地局和區(qū)縣房地產(chǎn)治理部門應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)治理企業(yè)申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)治理資質(zhì)證書。4.日常資質(zhì)治理資質(zhì)證書有效期2年；無正當(dāng)理由不申請(qǐng)的企業(yè)要責(zé)令其限期申請(qǐng)；企業(yè)開業(yè)兩年內(nèi)不實(shí)施物業(yè)治理的，復(fù)評(píng)不再核發(fā)證書；企業(yè)如注銷或破產(chǎn)，資質(zhì)證書交回主管部門。對(duì)物業(yè)治理企業(yè)違反以下規(guī)定的行為，區(qū)縣房管部門有權(quán)限期整改，并可降低資質(zhì)，直至建議工商行政治理部門取消其經(jīng)營資質(zhì)：(1)不履行物業(yè)治理合同及治理方法規(guī)定的；(2)治理制度不健全，治理混亂，業(yè)主住戶投訴較多的；(3)被物價(jià)部門認(rèn)定亂收費(fèi)或收費(fèi)不規(guī)范，又不認(rèn)真整改的；(4)利用治理職權(quán)擅自搭建，占用綠地、改變公共設(shè)施用途的；(5)關(guān)于業(yè)主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監(jiān)督的；(6)因治理失職，造成重大事故的。三、物業(yè)治理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)(一)物業(yè)治理企業(yè)權(quán)利以及權(quán)利來源建設(shè)部第33號(hào)令《都市新建住宅小區(qū)治理方法》指出，物業(yè)治理公司的權(quán)利是：(1)物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)治理方法；(2)依照物業(yè)治理合同和治理方法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施治理；(3)依照物業(yè)治理合同和有關(guān)規(guī)定收取治理費(fèi)用；(4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；(5)有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助治理；(6)有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項(xiàng)治理業(yè)務(wù)；(7)能夠?qū)嵭卸喾N經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)治理經(jīng)費(fèi)。這些權(quán)利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，即權(quán)利主體、權(quán)利內(nèi)容要符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定。只有符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)治理企業(yè)的權(quán)利才能受到法律的愛護(hù)。假如不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)治理企業(yè)不僅不能達(dá)到預(yù)想的治理效果，反而可能造成其治理行為產(chǎn)生的后果無效。物業(yè)治理企業(yè)在實(shí)施治理時(shí)，必須制定小區(qū)或大廈等治理方法，這些方法不能與法律法規(guī)和行政規(guī)章相悖，而是要在法律的范疇之內(nèi)制定。如：哪些是物業(yè)使用的禁止行為，對(duì)限制性行為產(chǎn)生后果如何樣處理；業(yè)主或使用人假如要改變住宅使用性質(zhì)，如何對(duì)待；業(yè)要緊進(jìn)行裝修有哪些注意事項(xiàng)；對(duì)消防設(shè)備的治理平常如何保持良好狀態(tài)；各小區(qū)內(nèi)各種公共設(shè)施和管線如何樣治理，小區(qū)車輛停放、綠化治理等，都要依照相關(guān)法規(guī)制定治理?xiàng)l文。小區(qū)的治安治理也一定要納入社會(huì)治安總的范疇，要執(zhí)行行政部門頒布的治安治理?xiàng)l例和規(guī)章。其次，物業(yè)治理公企業(yè)治理權(quán)利來之于合同。那個(gè)地點(diǎn)有三個(gè)方面：(1)物業(yè)治理服務(wù)合同。合同簽訂雙方業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)治理企業(yè)是平等的民事主體，是托付和被托付的關(guān)系。合同明確了物業(yè)治理服務(wù)的事項(xiàng)、權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用、期限和違約責(zé)任等，在治理服務(wù)的權(quán)限之內(nèi)確實(shí)是物業(yè)治理企業(yè)的服務(wù)范圍。即托付后，才進(jìn)行治理；不委托，不能超越權(quán)限。假如超越治理權(quán)限，事后要得到業(yè)主委員會(huì)的追認(rèn)。物業(yè)治理公司行使托付之外的職權(quán)，業(yè)主委員會(huì)如不予認(rèn)可，則由物業(yè)治理公司自己承擔(dān)責(zé)任。例如，假如沒有托付代辦產(chǎn)權(quán)證、代辦裝煤氣和電話等合同，物業(yè)治理公司自行其是，業(yè)主們能夠予以否決，不支付費(fèi)用；(2)對(duì)物業(yè)使用中的各種禁止行為，物業(yè)治理企業(yè)要與業(yè)主有書面約定，或用“公約”、“合約”、“方法”等這些約定、協(xié)議來得到業(yè)主的認(rèn)可，并在協(xié)議中雙方約定違約的責(zé)任。如此物業(yè)治理公司才能有效進(jìn)行制止違章行為，使得行使制止違章的行為有效，并具有追究對(duì)方違章的權(quán)限；(3)關(guān)于聘請(qǐng)專業(yè)公司如保安公司、綠化公司，情況也是如此，一定要通過簽訂轉(zhuǎn)托付合同，把業(yè)主托付的權(quán)限轉(zhuǎn)托付給這些專業(yè)公司，同時(shí)事先要得到業(yè)主委員會(huì)的同意。(二)物業(yè)治理企業(yè)的要緊義務(wù)《都市新建住宅小區(qū)治理方法》指出，物業(yè)治理企業(yè)的義務(wù)是：(1)履行物業(yè)治理合同，依法經(jīng)營；(2)同意管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；(3)重大的治理措施應(yīng)當(dāng)交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可；(4)同意房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。物業(yè)治理企業(yè)的義務(wù)，首先是履行合同，對(duì)合同規(guī)定的事項(xiàng)要全面履行：(1)治理服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，受國家法律愛護(hù)，合同義務(wù)受國家法律監(jiān)督。假如物業(yè)管理企業(yè)不全面履行合同，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。(2)不得擅自變更和解除治理服務(wù)合同，雙方必須信守合同。假如發(fā)生新的情況，要經(jīng)雙方協(xié)議重新達(dá)成新的合同。任何一方當(dāng)時(shí)人都不得擅自變更或解除合同，也不同意單方拒絕履行或者變更差不多訂立的治理服務(wù)合同；(3)依法解決治理服務(wù)合同中的糾紛。一種是通過協(xié)議解決糾紛，一種是通過有關(guān)主管部門的調(diào)解解決，也能夠向人民法院起訴。其次，服從政府部門房地產(chǎn)等有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督，同意物業(yè)治理相關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，這又是物業(yè)治理企業(yè)的另一條重要義務(wù)：(1)首先要同意工商治理。工商行政機(jī)關(guān)依法確定各類企業(yè)和個(gè)體工商業(yè)的合法地位，監(jiān)督治理或參與治理市場(chǎng)上的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，檢查處理經(jīng)濟(jì)違法違章行為，愛護(hù)合法經(jīng)營，取締非法經(jīng)營，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，保證社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康進(jìn)展。物業(yè)治理公司要依法登記成立，經(jīng)營范圍要明確，以營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。與業(yè)主委員會(huì)訂立治理服務(wù)合同要對(duì)比經(jīng)濟(jì)合同訂立的條件：雙方當(dāng)事人是否具有主體資格；合同內(nèi)容是否合法；是否損害國家利益、社會(huì)公共利益或第三者利益；是否超越企業(yè)經(jīng)營范圍；雙方當(dāng)事人意思是否表示真實(shí)；訂立合同是否符合法定程序。依照規(guī)定，物業(yè)治理服務(wù)合同應(yīng)到房地產(chǎn)主管部門備案。另外，物業(yè)治理公司在經(jīng)營活動(dòng)中使用商標(biāo)、廣告等，也要服從行政部門的治理；(2)同意行業(yè)行政主管部門和政府有關(guān)行政主治理部門的行政治理。這要緊是要同意資質(zhì)核準(zhǔn)登記治理，對(duì)物業(yè)治理行為的治理，對(duì)違反物業(yè)治理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行行政處罰，社區(qū)治理規(guī)定等；(3)同意物業(yè)治理的價(jià)格治理。物業(yè)治理關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)，其收費(fèi)既要考慮公平合理，還必須實(shí)行公開，還要考慮與物業(yè)所有權(quán)人、使用人經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。物業(yè)治理企業(yè)要在物業(yè)治理價(jià)格政策范圍之內(nèi)經(jīng)營。四、物業(yè)治理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置(一)機(jī)構(gòu)設(shè)置的要點(diǎn)1.精悍的科學(xué)決策領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)物業(yè)治理企業(yè)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，決策機(jī)構(gòu)上進(jìn)行經(jīng)營決策，決定著用人機(jī)制，關(guān)系到企業(yè)的生存和進(jìn)展。這就要求設(shè)立一個(gè)精悍、高效、富有戰(zhàn)斗力的領(lǐng)導(dǎo)班子。一種是經(jīng)理負(fù)責(zé)制，要求有水平高、明白經(jīng)營、素養(yǎng)好的經(jīng)理，上級(jí)部門要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，職工參與民主治理；第二種是董事會(huì)制，決策層和治理層分離，分級(jí)負(fù)責(zé)，權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)。2.適應(yīng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制服務(wù)治理要向市場(chǎng)要效益，寓治理、效益于服務(wù)之中。機(jī)構(gòu)設(shè)置要體現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)的原則。企業(yè)要承擔(dān)次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)即自負(fù)虧損，也要承擔(dān)最大風(fēng)險(xiǎn)即破產(chǎn)倒閉，要把個(gè)人勞動(dòng)、部門服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)掛鉤，要“定崗、定員、定職責(zé)”，使得進(jìn)行物業(yè)管理的人、物及場(chǎng)所達(dá)到最佳結(jié)合。3.集約化的治理體制物業(yè)治理企業(yè)的經(jīng)營者、工程技術(shù)人員和全體操作工人要把企業(yè)動(dòng)力作用的方向集中到不斷開拓市場(chǎng)，依靠技術(shù)進(jìn)步改善治理、降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量上來，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理企業(yè)的有效經(jīng)營。(二)有關(guān)部門的設(shè)置物業(yè)治理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)的具體設(shè)置，要依照治理物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)治理的目標(biāo)內(nèi)容，以及物業(yè)治理企業(yè)實(shí)際情況決定。通常物業(yè)治理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置一般有如下幾種模式：1.事業(yè)部制所謂事業(yè)部制，原是西方國家一些大公司將公司所屬的分公司或工廠，按產(chǎn)品大類劃地區(qū)組織事業(yè)部，實(shí)行集中決策指導(dǎo)分級(jí)經(jīng)營實(shí)行單獨(dú)核算的一種組織形式。即物業(yè)治理公司(有的稱總公司)下設(shè)若干事業(yè)部，每個(gè)事業(yè)部又負(fù)責(zé)若干經(jīng)營事務(wù)，總公司掌管戰(zhàn)略決策，確定經(jīng)營方針，統(tǒng)管人員，統(tǒng)一調(diào)度人力、物力、財(cái)力等。如圖示：2.直線-職能制職能制是設(shè)有職能機(jī)構(gòu)，由機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)下達(dá)和布置工作。直線-職能制是治理機(jī)構(gòu)有兩個(gè)層次，一個(gè)是治理層，一個(gè)是作業(yè)層，經(jīng)理通過部門領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施內(nèi)部治理。如圖示：香港往往把部門歸并為三塊：治理、服務(wù)和內(nèi)務(wù)。如圖示：不論是事業(yè)部制或直線職能制，各部職能大致如下：經(jīng)理室。它是決策機(jī)構(gòu)，經(jīng)理對(duì)公司負(fù)全面責(zé)任，對(duì)重大問題作出決策，布置和協(xié)調(diào)各部門工作。辦公室。要緊負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)，包括人事、后勤、檔案等，有時(shí)辦公室還負(fù)責(zé)招聘和培訓(xùn)職職員作。財(cái)務(wù)部。要緊負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)治理，在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下做好資金運(yùn)作的日常工作，負(fù)責(zé)治理服務(wù)費(fèi)的收繳，會(huì)計(jì)、出納分開，做好財(cái)會(huì)賬冊(cè)、報(bào)表，繳納財(cái)稅，要經(jīng)常向經(jīng)理報(bào)告公司財(cái)務(wù)情況。工程部。這是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)治理部門，一般由房屋工程、電氣工程、給排水等方面的中、高級(jí)技術(shù)人員組成，包括房屋的設(shè)備檢驗(yàn)、維修工程安排，對(duì)業(yè)主裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督等。治理部。一般有房屋及設(shè)備急修以及一般報(bào)修受理或作業(yè)，負(fù)責(zé)保安、消防、車輛交通等工作，轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境愛護(hù)和日常清掃，綠化設(shè)施的治理，樹木、綠地養(yǎng)護(hù)等。經(jīng)營進(jìn)展部。這是物業(yè)治理公司“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的治理部門，對(duì)物業(yè)治理公司貫徹以業(yè)養(yǎng)業(yè)的方針至關(guān)重要。經(jīng)營進(jìn)展部負(fù)責(zé)各種文化、娛樂、生活、商業(yè)等公共性服務(wù)經(jīng)營設(shè)施和部門，同意業(yè)主綜合性或個(gè)不性的托付、代辦服務(wù)。3.物業(yè)治理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)依照《公司法》，有限責(zé)任公司設(shè)立股東會(huì)、監(jiān)事會(huì)和董事會(huì)。股東會(huì)是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)。它決定公司的經(jīng)營方針和投資打算，選舉和更換董事，選舉和更換由股東代表擔(dān)任的監(jiān)事，對(duì)發(fā)行公司債券等作出決議等。監(jiān)事會(huì)由股東會(huì)選出的監(jiān)事和公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，這是公司監(jiān)督機(jī)構(gòu)。董事會(huì)是經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，董事長為公司的法定代表人。有限責(zé)任公司經(jīng)理，由董事會(huì)聘任或解聘。如圖示：4.物業(yè)治理股份有限公司的組織機(jī)構(gòu)股份有限公司和股份合作公司應(yīng)訂立章程，其內(nèi)容前文已述。發(fā)起人、認(rèn)股人進(jìn)行創(chuàng)立大會(huì)，通過公司章程，選舉董事會(huì)成員，選舉監(jiān)事會(huì)成員等。如圖示：五、物業(yè)治理企業(yè)的經(jīng)營治理物業(yè)治理集服務(wù)、經(jīng)營為一體，既是一種服務(wù)行為，又是一種經(jīng)營行為。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)在國家宏觀政策、法規(guī)的調(diào)控下，按照市場(chǎng)需求，采取科學(xué)的治理方法，運(yùn)用先進(jìn)的治理手段和治理工具自主地組織服務(wù)與經(jīng)營。物業(yè)治理企業(yè)在治理服務(wù)活動(dòng)中，必須以經(jīng)營為手段，以效益為目的。以經(jīng)營為手段，確實(shí)是要在物業(yè)治理的全過程中實(shí)行有償服務(wù)，并通過經(jīng)營各種實(shí)業(yè)，解決物業(yè)治理中的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)開支；以效益為目的，確實(shí)是以社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和心理效益為最終目標(biāo)。由于物業(yè)治理與社會(huì)的關(guān)系緊密，物業(yè)治理企業(yè)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)除本身的經(jīng)濟(jì)效益以及繳納稅費(fèi)外，對(duì)其他行業(yè)來講還有更多的社會(huì)效益、環(huán)境效益和心理效益。例如，良好的物業(yè)治理能夠?yàn)闃I(yè)主提供一個(gè)方便、安全、清靜、整潔、舒適的居住和工作條件，使人們能安居樂業(yè)；優(yōu)良的物業(yè)治理還能制造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，為樹立城市形象增添光彩。把經(jīng)濟(jì)效益與這些社會(huì)效益、環(huán)境效益和心理效益結(jié)合起來就形成了物業(yè)治理的綜合效益。良好的綜合效益能為企業(yè)帶來良好的企業(yè)形象，而良好的企業(yè)形象又是形成商業(yè)信譽(yù)的重要源泉，因而它也是構(gòu)成企業(yè)無形資產(chǎn)的重要組成部分。一家擁有較高商譽(yù)的企業(yè)無疑具有更大的進(jìn)展空間，其重要意義在于能夠睦鄰公眾關(guān)系，促進(jìn)治理服務(wù)的銷售，獲得行業(yè)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。鑒于目前人們對(duì)物業(yè)治理的適應(yīng)性和承受性差距較大，人們的觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變，我國的物業(yè)治理企業(yè)要提高經(jīng)濟(jì)效益乃至綜合效益就必須從自身經(jīng)營治理入手，實(shí)施規(guī)范化、規(guī)?；?、信息化的經(jīng)營治理。規(guī)范化確實(shí)是要求物業(yè)治理企業(yè)必須完善企業(yè)治理，物業(yè)治理的運(yùn)作必須做到規(guī)范化，尤其是目前問題較多的收費(fèi)治理。關(guān)于物業(yè)治理的差不多業(yè)務(wù)和專項(xiàng)業(yè)務(wù)，一般以“保本微利”為原則，只向業(yè)主收取低廉的費(fèi)用。關(guān)于物業(yè)治理的特色業(yè)務(wù)，一般以“低利”為原則，即在成本之上再收取稍高一些的費(fèi)用。關(guān)于物業(yè)治理的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，則要求講究經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮能動(dòng)作用，積極開拓多種經(jīng)營的新領(lǐng)域，同時(shí)在提高經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)注意提高社會(huì)效益和環(huán)境效益。規(guī)?；_實(shí)是要求物業(yè)治理企業(yè)盡可能實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營，使物業(yè)治理不斷優(yōu)化。依照規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論，企業(yè)只有達(dá)到了經(jīng)營規(guī)模程度，現(xiàn)在治理服務(wù)的單位成本最低，如此才能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)治理盡管是服務(wù)性行業(yè)，但作為一個(gè)企業(yè)，在開拓物業(yè)治理業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)立足于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和減低業(yè)主治理費(fèi)負(fù)擔(dān)，考慮運(yùn)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論進(jìn)展企業(yè)。依照目前不同規(guī)模物業(yè)治理企業(yè)的經(jīng)營狀況分析，能夠發(fā)覺凡是上規(guī)模的物業(yè)治理企業(yè)，既能夠減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，又能為自身創(chuàng)取較好的經(jīng)濟(jì)效益。此外，上規(guī)模的物業(yè)治理企業(yè)，更能使業(yè)主受到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。隨著人們生活水平的不斷提高和觀念的改變，業(yè)主對(duì)提高物業(yè)功能質(zhì)量，改善物業(yè)環(huán)境的要求也會(huì)越來越高，要求物業(yè)治理企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容也會(huì)越來越多。上規(guī)模的物業(yè)治理企業(yè)，由于社會(huì)網(wǎng)絡(luò)眾多，各種人才齊全，能夠滿足業(yè)主的要求，而一些小企業(yè)則無法做到。信息化確實(shí)是要求物業(yè)治理企業(yè)充分利用信息系統(tǒng)。當(dāng)代社會(huì)是一個(gè)信息化的社會(huì)，信息的收集、分析和利用是企業(yè)成敗的關(guān)鍵。尤其是實(shí)行了規(guī)?；?jīng)營的企業(yè)，為了適應(yīng)物業(yè)治理的需求，計(jì)算機(jī)治理信息系統(tǒng)技術(shù)在物業(yè)治理中將會(huì)得到越來越廣泛的運(yùn)用。物業(yè)治理信息系統(tǒng)的應(yīng)用，是指運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)，把有關(guān)物業(yè)治理信息物化在各種設(shè)備中，并由這些設(shè)備和物業(yè)治理人員構(gòu)成一個(gè)為物業(yè)治理目標(biāo)服務(wù)的人機(jī)信息處理系統(tǒng)。通過信息系統(tǒng)的應(yīng)用，能夠使物業(yè)治理的許多日常工作實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化。例如，利用計(jì)算機(jī)操縱建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、防火安全自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、建筑物內(nèi)的垂直交通系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、建筑物部件及附屬設(shè)備安全報(bào)警系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、輔助物業(yè)治理人職員作的資產(chǎn)治理信息系統(tǒng)、建筑物出租(租客、租金、租約)治理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)分析與治理系統(tǒng)、治理決策輔助支持系統(tǒng)、人員治理系統(tǒng)等。自動(dòng)化對(duì)物業(yè)治理產(chǎn)生兩個(gè)明顯的效果：首先能提高效率，達(dá)到降低成本的效果。因?yàn)樽詣?dòng)化能夠使在員人數(shù)相同或減少的情況下，在一段指定的時(shí)刻內(nèi)做更多的工作。其次能提高成效，達(dá)到增值的效果。因?yàn)榻柚詣?dòng)化能夠引進(jìn)嶄新的服務(wù)或加強(qiáng)現(xiàn)有的服務(wù)，向業(yè)主提供更高水準(zhǔn)或更優(yōu)良的服務(wù)，這既能提高物業(yè)治理的收入水平，又能達(dá)到物業(yè)增值的效果。六、物業(yè)治理企業(yè)的文化建設(shè)物業(yè)治理企業(yè)在追求利潤目標(biāo)的同時(shí)，還必須加強(qiáng)企業(yè)進(jìn)展的靈魂建設(shè)即企業(yè)文化建設(shè)。企業(yè)文化是企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營個(gè)性、治理風(fēng)格、企業(yè)理念、人員素養(yǎng)的綜合體現(xiàn)，它包括文化理念、價(jià)值觀念、企業(yè)精神、道德規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、歷史傳統(tǒng)、企業(yè)制度、文化環(huán)境和企業(yè)產(chǎn)品等。因此，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，對(duì)提高企業(yè)凝聚力是專門有意義的。一般認(rèn)為現(xiàn)代企業(yè)文化是由四個(gè)層次構(gòu)成的，即表層的物質(zhì)文化，淺層的行為文化，中層的制度文化和深層的精神文化。表層的物質(zhì)文化，又稱物質(zhì)文化層，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第一層次。它是指由企業(yè)職員創(chuàng)造的品牌形象和各種物質(zhì)設(shè)施等所構(gòu)成的器物文化，包括企業(yè)服務(wù)的物業(yè)環(huán)境和社會(huì)阻礙，企業(yè)職員勞動(dòng)環(huán)境和娛樂休息環(huán)境，以及職員的文化設(shè)施等。表層的物質(zhì)文化是企業(yè)職員的理想、價(jià)值觀和精神面貌的具體反映。因此，它盡管是企業(yè)文化的最外層，但卻集中表現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)在社會(huì)上的外在形象。因此，它是社會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)做出總體評(píng)價(jià)的起點(diǎn)。淺層的行為文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第二個(gè)層次，它是企業(yè)職員在服務(wù)經(jīng)營、學(xué)習(xí)娛樂和人際交往時(shí)產(chǎn)生的活動(dòng)文化，要緊包括企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)、教育宣傳活動(dòng)、協(xié)調(diào)人際關(guān)系的活動(dòng)和各種文娛體育活動(dòng)等。這些活動(dòng)實(shí)際上也反映了企業(yè)的經(jīng)營作風(fēng)、精神面貌、人際關(guān)系等文化特征，也是企業(yè)精神、企業(yè)目標(biāo)的動(dòng)態(tài)反映。中層的制度文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第三個(gè)層次。它是指與現(xiàn)代企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)中形成的企業(yè)精神、企業(yè)價(jià)值等意識(shí)形態(tài)相適應(yīng)的企業(yè)制度、規(guī)章和組織機(jī)構(gòu)等。這一層次要緊是企業(yè)文化中規(guī)范人和物的行為方式的部分。實(shí)際上，現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)制度、組織結(jié)構(gòu)體系、治理的規(guī)章制度等無不反映出企業(yè)的價(jià)值觀、精神和文化，故它也是企業(yè)文化中的一個(gè)層次，可稱為企業(yè)文化中的強(qiáng)制性文化。深層的精神文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化中的核心層。它是指企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營中形成的獨(dú)具企業(yè)特征的意識(shí)形態(tài)和文化觀念，包括企業(yè)精神、企業(yè)道德、價(jià)值觀念、企業(yè)目標(biāo)和行為準(zhǔn)則等。例如，萬科物業(yè)治理的精品概念“高品質(zhì)服務(wù)＝認(rèn)真+創(chuàng)新+顧客需求”就反映了其企業(yè)的深層精神文化。由于企業(yè)的精神文化具有企業(yè)的特點(diǎn)，故它往往是在企業(yè)多年的經(jīng)營過程中逐步形成的?，F(xiàn)代企業(yè)的這四個(gè)層次形成了企業(yè)文化由表層到深層的有序結(jié)構(gòu)。物質(zhì)文化作為具體實(shí)在，屬于表層，它構(gòu)成了企業(yè)文化的硬件外殼；行為文化層是一種處在淺層的活動(dòng)，形成企業(yè)的軟件外殼；制度文化是觀念形態(tài)的轉(zhuǎn)化，成為企業(yè)文化硬、軟外殼的支撐；精神文化則是觀念形態(tài)和文化心理，是企業(yè)文化的核心。因此企業(yè)精神文化是企業(yè)文化的精髓，它體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)的共性與特性，主導(dǎo)著本企業(yè)文化的進(jìn)展規(guī)范模式。具體的講，精神文化通過制度文化的表現(xiàn)，支撐和規(guī)范企業(yè)職員的行為，使之具有企業(yè)核心文化的特點(diǎn)，構(gòu)造出企業(yè)的實(shí)物外貌，并從事實(shí)上物外貌中反映出本企業(yè)的核心文化?，F(xiàn)代企業(yè)文化具有導(dǎo)向、約束、凝聚、激勵(lì)和輻射五大功能，通過創(chuàng)立和建設(shè)企業(yè)文化，使它成為全體職員所共同擁有、互相認(rèn)同的行為方式和思想方法，從而產(chǎn)生一種凝聚力，使他們不僅情愿投身于企業(yè)，而且同心同德的去維護(hù)企業(yè)的形象和利益。這是一種巨大的財(cái)富，是企業(yè)進(jìn)展的動(dòng)力。七、物業(yè)治理的人員培訓(xùn)利潤是企業(yè)追求的目標(biāo)，文化是企業(yè)進(jìn)展的靈魂，人才是企業(yè)的資本。物業(yè)治理是一種全方位、多功能的治理，同時(shí)也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務(wù)性工作。不管是智能型大廈、大型展覽中心，依舊住宅小區(qū)；不管是商場(chǎng)、飯店賓館，依舊工業(yè)廠房，都要求物業(yè)治理必須擁有一批素養(yǎng)高、技術(shù)硬的治理隊(duì)伍。尤其是住宅小區(qū)的物業(yè)治理，治理人員要面對(duì)數(shù)百以至數(shù)千的住戶，房屋所有人和使用人不僅分布在各行各業(yè)，而且他們的經(jīng)濟(jì)狀況、文化素養(yǎng)、生活品位以及生活適應(yīng)都存在著差異，因此物業(yè)治理企業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平來適應(yīng)各項(xiàng)治理工作的要求。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)具有治理型和工程技術(shù)型兩類人才，其從業(yè)人員不僅必須具有較高的治理水平、文化水平和專業(yè)技術(shù)水平，而且還要有良好的思想作風(fēng)、職業(yè)道德和服務(wù)態(tài)度。物業(yè)治理屬于知識(shí)密集型的治理行業(yè)，沒有通過專業(yè)訓(xùn)練的隊(duì)伍，是不能適應(yīng)物業(yè)治理現(xiàn)代化和專業(yè)化的要求的。一支高素養(yǎng)治理隊(duì)伍的建立，有賴于對(duì)培訓(xùn)工作的重視和建立一套嚴(yán)密的職員培訓(xùn)制度。物業(yè)治理企業(yè)必須始終把加強(qiáng)職員隊(duì)伍建設(shè)作為一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作，要制定嚴(yán)密的職員培訓(xùn)制度，通過各種形式，開展不同層次的職工培訓(xùn)，包括職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專題講座、學(xué)歷培訓(xùn)等，著重抓職員的思想作風(fēng)、職業(yè)道德和服務(wù)態(tài)度教育，抓職員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和專業(yè)技術(shù)建設(shè)，以提高職員的治理服務(wù)水平。1.思想作風(fēng)引導(dǎo)和教育職員牢固樹立“服務(wù)第一，方便業(yè)主”的思想，把“熱誠、優(yōu)質(zhì)、團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)”作為企業(yè)精神。工作時(shí)刻統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一掛牌、統(tǒng)一用語。在接待業(yè)主時(shí)，應(yīng)做到態(tài)度和氣可親，舉止端莊，談吐文雅，把“顧客至上”作為行動(dòng)的最高信條。以“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，解決業(yè)主之困難”為服務(wù)宗旨，管好物業(yè)，用好物業(yè)，修好物業(yè)，努力改善業(yè)主的工作和生活條件。2.職業(yè)道德提倡職員愛房地產(chǎn)行業(yè)，愛本職崗位，愛護(hù)企業(yè)聲譽(yù)，對(duì)業(yè)主多一點(diǎn)奉獻(xiàn)，多一點(diǎn)愛心。引導(dǎo)和教育職員堅(jiān)持原則，秉公辦事，廉潔奉公，不以權(quán)謀私，作風(fēng)正派，虛心好學(xué)，熱心公益，愛護(hù)公物，體現(xiàn)出職員的品質(zhì)人格和精神境地。3.服務(wù)態(tài)度物業(yè)治理人員的服務(wù)態(tài)度直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象，因此，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)引導(dǎo)和教育職員，堅(jiān)持以“主動(dòng)熱情，周到優(yōu)質(zhì)”的服務(wù)態(tài)度實(shí)行文明治理。業(yè)要緊求服務(wù)應(yīng)隨叫隨到，及時(shí)為業(yè)主排憂解難。對(duì)客戶的無理言行，應(yīng)盡量容忍，耐心講明，不以惡相待，不容許與客戶發(fā)生打罵行為，做到文明用語，禮貌待人，給業(yè)主以親切感。4.業(yè)務(wù)素養(yǎng)物業(yè)治理人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)高低，直接關(guān)系到治理服務(wù)水平的高低。因此，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)要求職員精通業(yè)務(wù)，掌握相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論知識(shí)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍治理知識(shí)、房地產(chǎn)經(jīng)營治理的差不多知識(shí)，了解相關(guān)的法律法規(guī)政策、相應(yīng)的建筑知識(shí)、物業(yè)的差不多狀況，明白得機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)知識(shí)和必要的公關(guān)知識(shí)等，使每位職員對(duì)自身的職責(zé)，業(yè)主間的權(quán)益和相互責(zé)任，以及公共設(shè)施的使用等方面均有清晰的了解，遇到問題和糾紛時(shí)，能公正地闡明有關(guān)問題及提供意見，遇到違反規(guī)定的行為，能依照有關(guān)條款迅速做出反映及采取相應(yīng)的措施，使問題能迅速、妥善地得到解決。5.專業(yè)技術(shù)物業(yè)治理人員專業(yè)技術(shù)水平的高低，直接關(guān)系到物業(yè)治理和服務(wù)質(zhì)量的高低。物業(yè)治理企業(yè)職員須持有專業(yè)治理部門頒發(fā)的《崗位合格證書》，方可上崗擔(dān)負(fù)物業(yè)治理工作。職員必須同意物業(yè)治理專業(yè)培訓(xùn)，刻苦鉆研專業(yè)技術(shù)，掌握本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì)知識(shí)和專業(yè)技術(shù)，不斷提高專業(yè)水平。第二節(jié)業(yè)主自治治理組織一、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)業(yè)主自治治理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的一些做法。有的地點(diǎn)只成立業(yè)主委員會(huì)，本節(jié)重點(diǎn)講述上海市的規(guī)定。(一)物業(yè)治理區(qū)域1.物業(yè)治理區(qū)域劃定的條件物業(yè)治理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)治理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個(gè)條件：(1)原設(shè)計(jì)構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是都市建設(shè)中自然形成的相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)。近年來房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個(gè)住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動(dòng)室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高，在開發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實(shí)行封閉治理，稱為封閉小區(qū)。一個(gè)封閉小區(qū)劃為一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。(2)物業(yè)治理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政治理部門按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況，能夠是一棟或幾棟大樓，也能夠是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行治理的物業(yè)治理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政治理部門應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定，如無專門情況，不作任意改動(dòng)。如此，物業(yè)治理區(qū)域范圍相對(duì)固定，有利于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)治理公司治理上的穩(wěn)定性和連續(xù)性。2.非物業(yè)治理區(qū)域的物業(yè)關(guān)于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不專門緊密的房屋，或只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主的單幢房屋，或沒有劃入物業(yè)治理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主能夠自行負(fù)責(zé)房屋治理，或托付物業(yè)治理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)治理。關(guān)于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒有托付房管部門治理的，也能夠成立由業(yè)主或使用人組成的治理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門配合，實(shí)施物業(yè)的治理，或托付物業(yè)治理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)治理。(二)業(yè)主房管小組業(yè)主房管小組簡稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。在一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個(gè)層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同；建筑面積不相同的幢(或大廈中一個(gè)層面)，按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治治理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請(qǐng)街道、居委會(huì)配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進(jìn)入角色。業(yè)主小組具有以下職能：(1)代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的治理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況；(2)聽取和反映業(yè)主對(duì)房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系；(3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時(shí)，負(fù)責(zé)籌集；(4)決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕；(5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛；(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定；(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會(huì)的決定。(三)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)1.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開的條件一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)；當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會(huì)，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過100人的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會(huì)，其代表成員一般不超過100人。第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)治理部門會(huì)同房屋出售單位組織召開。當(dāng)具備下列條件之一時(shí)，就應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。(1)公有住宅出售建筑面積達(dá)30％以上；(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50％上；(3)在那個(gè)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。2.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的籌備工作當(dāng)滿足召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的條件時(shí)，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時(shí)刻、業(yè)主清單等材料報(bào)區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會(huì)同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作：(1)組織成立第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，能夠邀請(qǐng)居委會(huì)人員參加?；I備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作；(2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表；(3)協(xié)商推舉業(yè)主委員會(huì)候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等推舉候選人；(4)起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽取業(yè)主和相關(guān)人員意見，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改；(5)確定會(huì)議的時(shí)刻、地點(diǎn)，做好會(huì)議的各項(xiàng)會(huì)務(wù)預(yù)備工作。整個(gè)籌備工作能夠在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政治理部門主持下進(jìn)行，開發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)治理單位要緊密配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會(huì)議討論的決定和意見都要作必要記錄。3.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是行使業(yè)主自治治理職權(quán)、決定治理事項(xiàng)的重要組織形式。為了體現(xiàn)寬敞業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過半數(shù)通過；業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。審議通過業(yè)主委員會(huì)章程，審議通過業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)是第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會(huì)章程，對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織、職責(zé)、會(huì)議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式，按業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行，如召開的是業(yè)主大會(huì)，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過；如召開的是業(yè)主代表大會(huì)，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過，而不能以與會(huì)代表過半數(shù)通過這種簡單多數(shù)為準(zhǔn)。第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序一般如下：(1)由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況；(2)由大會(huì)籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，候選人也可作自我介紹；(3)審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；(4)由業(yè)主大會(huì)成員或業(yè)主代表大會(huì)代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員；(5)審議決定其他物業(yè)治理重大事項(xiàng)。(四)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)1.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)參加成員和例會(huì)、臨時(shí)會(huì)議業(yè)主大會(huì)由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，能夠依法托付代理人參加。業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不托付代理人；法人或其他組織業(yè)主代表能夠書面托付代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門能夠托付區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會(huì)。書面托付代理書，可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召集人業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)行政治理部門印制。不論是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)按幢或按一定比例邀請(qǐng)非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)代表列席。列席代表沒有表決權(quán)。當(dāng)召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)治理工作，決定物業(yè)治理的重大事項(xiàng)。15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。如業(yè)主委員會(huì)不召開，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會(huì)召開，經(jīng)督促業(yè)主委員會(huì)仍不召開會(huì)議的，區(qū)、縣房管局能夠組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。2.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：(1)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；(2)審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約，必要時(shí)修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；(3)聽取和審議物業(yè)治理服務(wù)的工作報(bào)告，包括業(yè)主委員會(huì)工作特不是業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)治理公司等情況報(bào)告，物業(yè)治理公司的工作報(bào)告；(4)決定物業(yè)治理的其他重大事項(xiàng)。如確定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集方式、來源和標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)維修基金不足時(shí)的籌集方法和數(shù)量；物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這確實(shí)是講，物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)重大治理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論決定或?qū)徟ㄟ^。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí)，可予以撤銷。(五)業(yè)主公約業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組制定，并交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過。業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，依照物業(yè)治理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時(shí)可參照房地產(chǎn)行政治理部門制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般來講要明確物業(yè)使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對(duì)違章行為如何治理，小區(qū)治理中公共道德和精神文明建設(shè)等。二、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)部《都市新建住宅小區(qū)治理方法》指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)治理委員會(huì)。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會(huì)代表組成物業(yè)治理委員會(huì)。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會(huì)?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)治理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。(一)業(yè)主委員會(huì)成立的步驟1.選舉在一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開時(shí)，即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達(dá)30％以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50％以上，或住宅出售已滿兩年時(shí)，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的條件。業(yè)主委員會(huì)的委員由業(yè)主擔(dān)任，非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。房地產(chǎn)行政治理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會(huì)候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)治理法律知識(shí)、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)的候選人，提請(qǐng)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)要依照物業(yè)治理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任本物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)物業(yè)治理企業(yè)工作。物業(yè)治理企業(yè)成員又是治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。2.核準(zhǔn)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)治理部門辦理登記。房地產(chǎn)治理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，對(duì)予登記的完成登記工作；對(duì)不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請(qǐng)人。當(dāng)接到予以核準(zhǔn)登記的書面通知時(shí)，該業(yè)主委員會(huì)正式成立，任期正式開始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)治理部門辦理登記申請(qǐng)時(shí)，必須提交以下文件：(1)成立業(yè)主委員會(huì)的登記申請(qǐng)書，包括以下內(nèi)容：業(yè)主委員會(huì)的名稱，所轄物業(yè)治理區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時(shí)刻和所占比例，出售房屋的戶數(shù)；(2)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的會(huì)議記錄，應(yīng)到人數(shù)及名冊(cè)，實(shí)到人數(shù)及名冊(cè)，投票選舉結(jié)果，會(huì)議所作決定等；(3)業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所，如是借用或租用場(chǎng)所，要有協(xié)議或合同。(二)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位《上海市居住物業(yè)治理?xiàng)l例》第六條第一款規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治治理的組織”。在民事活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)能夠作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會(huì)具有民主性、自治性和公益性的特點(diǎn)。業(yè)主委員會(huì)是房屋治理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。1.社會(huì)團(tuán)體有些都市規(guī)定，業(yè)主治理委員會(huì)經(jīng)民政部門依法核準(zhǔn)后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。社會(huì)團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。2.其他組織依照社會(huì)團(tuán)體登記治理有關(guān)條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會(huì)團(tuán)體。一般來講，一個(gè)大中型都市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會(huì)。拿上海來講，至1997年底，業(yè)主委員會(huì)達(dá)1600多家。因此，如業(yè)主委員會(huì)作為社團(tuán)，將使得一個(gè)都市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)團(tuán)體?！睹袷略V訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織能夠作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政治理部門核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全能夠行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。(三)業(yè)主委員會(huì)的任期和職權(quán)1.任期業(yè)主委員會(huì)的任期每屆為兩年，能夠連選連任。在任期期滿三個(gè)月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)；其選舉工作由原業(yè)主委員會(huì)主持，房地產(chǎn)行政治理部門派員參加；新一屆業(yè)主委員會(huì)名單應(yīng)報(bào)所在地區(qū)、縣房管局備案。業(yè)主委員會(huì)委員因故不能履行職責(zé)，如個(gè)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長期出國等，須書面通知業(yè)主委員會(huì)。在業(yè)主委員會(huì)章程中，能夠規(guī)定業(yè)主委員會(huì)缺額補(bǔ)選方法，章程沒有約定的，一般可在半年內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)予以補(bǔ)選。業(yè)主委員會(huì)是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)治理部門應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)治理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會(huì)的撤銷、合并，須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。業(yè)主委員會(huì)可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地點(diǎn)，業(yè)主委員會(huì)聘用執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)日常事務(wù)。2.職權(quán)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自治治理權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定?！抖际行陆ㄗ≌^(qū)治理方法》指出，管委會(huì)的權(quán)利是：(1)制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；(2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)治理公司；(3)審議物業(yè)治理公司制定的年度治理打算和小區(qū)治理服務(wù)的重大措施；(4)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)治理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。該方法指出，管委會(huì)的義務(wù)是：(1)依照房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見和要求，對(duì)物業(yè)治理公司的治理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；(2)協(xié)助物業(yè)治理公司落實(shí)各項(xiàng)治理工作；(3)同意住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；(4)同意房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)由各地地點(diǎn)性法規(guī)、行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。要緊職權(quán)有以下幾個(gè)方面：(1)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)治理工作，召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，提請(qǐng)審議重大治理事項(xiàng)和措施；(2)選聘或解聘物業(yè)治理企業(yè)，與物業(yè)治理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)治理服務(wù)合同，督促物業(yè)治理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行治理服務(wù)；(3)管好、用好物業(yè)維修基金；(4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)對(duì)個(gè)不業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等；(5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會(huì)工作制度等。業(yè)主委員會(huì)一般一個(gè)季度召開一次例會(huì)，會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會(huì)可臨時(shí)召集會(huì)議。必要時(shí)，可邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、物業(yè)治理企業(yè)、居委會(huì)代表列席。每次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有會(huì)議記錄，記錄應(yīng)整理歸檔。(四)業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作1.章程業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過后施行。業(yè)主委員會(huì)籌備組能夠在房地產(chǎn)行政治理部門有關(guān)業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程，制定時(shí)結(jié)合本轄區(qū)的實(shí)際情況，征求業(yè)主小組的意見，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容一般包括：(1)本會(huì)名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等；(2)組織及職責(zé)；(3)會(huì)議制度及工作制度；(4)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等；(5)經(jīng)費(fèi)來源、經(jīng)費(fèi)賬目治理；(6)辦公用房；(7)章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。2.日常工作業(yè)主委員會(huì)的日常工作要依照業(yè)主委員會(huì)章程來決定，一般講來有如下幾項(xiàng)：(1)了解掌握物業(yè)治理區(qū)域、業(yè)主和使用人的差不多情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊(cè)。對(duì)本轄區(qū)的物業(yè)治理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步方案供討論；(2)如轄區(qū)原已有物業(yè)治理公司進(jìn)行治理，對(duì)原來的物業(yè)治理工作作出評(píng)價(jià)，包括取得的成績、得當(dāng)?shù)闹卫泶胧?，存在的問題，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對(duì)原來的物業(yè)治理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告；(3)與物業(yè)治理公司簽訂物業(yè)治理服務(wù)合同，可參照房地產(chǎn)行政治理部門制定的示范文本對(duì)合同草案條款逐項(xiàng)進(jìn)行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，轄區(qū)物業(yè)治理的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)在報(bào)送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政治理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù)；(4)治理好物業(yè)維修基金，掌握好對(duì)物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循?？顚Ｓ玫脑瓌t，要求物業(yè)治理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶核算，在年終時(shí)可托付有資質(zhì)的審計(jì)單位對(duì)物業(yè)治理維修基金的賬務(wù)進(jìn)行審計(jì)，并把結(jié)果向業(yè)主大會(huì)報(bào)告；(5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕打算、設(shè)備維修更新打算、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)打算，并提出財(cái)務(wù)預(yù)算，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議。必要時(shí)，做好物業(yè)維修基金的籌集工作；(6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)治理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，關(guān)于違章裝修，協(xié)助物業(yè)治理公司進(jìn)行治理，如有違章行為的人不聽勸阻要報(bào)告有關(guān)行政治理部門依法處理；(7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場(chǎng)地，車輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的治理；(8)做好內(nèi)部治理工作：起草有關(guān)物業(yè)治理公約、方法的草案；做好委員的增補(bǔ)選舉工作；建立工作制度、會(huì)議制度和檔案制度；做好辦公經(jīng)費(fèi)的籌集和使用治理工作；做好辦公用房的設(shè)置和治理工作；做好換屆選舉工作等。(五)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理企業(yè)的關(guān)系1.經(jīng)濟(jì)合同的平等雙方業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理企業(yè)是一種托付與受托付的關(guān)系，簽訂物業(yè)治理服務(wù)合同前后，雙方地位差不多上平等的。簽訂合同前，雙方能夠雙向選擇；合同簽訂時(shí)，關(guān)于治理目標(biāo)、要求和費(fèi)用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸第三節(jié)行政治理部門和相關(guān)部門一、行政治理的涵義和工作內(nèi)容(一)行政治理的涵義物業(yè)治理的行政治理是國家或國家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)物業(yè)治理實(shí)施行