房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究第一章導(dǎo)論選題背景和研究意義選題背景稅收籌劃是納稅人依據(jù)所涉及的稅種，在遵守法律、法規(guī)的前提之下，事先對(duì)自身經(jīng)營(yíng)過程的各項(xiàng)安排，以規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化?，F(xiàn)在我國(guó)的房?jī)r(jià)一直持續(xù)上升，住房問題是老百姓所關(guān)注的的熱點(diǎn)，然而到賬房?jī)r(jià)越來越高最直接的緣由是它的高成本，然而一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)最重要的成本之一就是稅費(fèi)。所以說稅收籌劃是對(duì)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的意義。第一，從企業(yè)角度來說，實(shí)施稅收籌劃對(duì)企業(yè)會(huì)得到更多的利潤(rùn)和稅收優(yōu)惠；第二，從社會(huì)角度來說，有利于促進(jìn)稅收代理業(yè)的發(fā)展，而且可以幫助納稅人增強(qiáng)他們的依法交稅的意識(shí)；第三，從國(guó)家角度來說，有利于合理改變資源配置，再進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和確認(rèn)對(duì)的投資方向，最后可以增加國(guó)家的財(cái)政收入。但是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)過重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈相對(duì)應(yīng)其他行業(yè)更加的緊張，目前的稅制設(shè)計(jì)不是很合理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力，而土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所觸及的重要稅種之一。因此，在此背景下本文將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行研究。研究意義對(duì)稅收籌劃的研究，將有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層和治理層樹立正確的稅收籌劃觀金額稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位具有重要性，近年來隨著稅法的不斷完善，稅收籌劃被越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所認(rèn)識(shí)、接受和重視，多種多樣形式的稅收籌劃方式紛紛出現(xiàn)，越來越成為各個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中不能缺少的重要組成部分。選題研究動(dòng)態(tài)國(guó)外研究動(dòng)態(tài)關(guān)于稅收籌劃，國(guó)外研究比較早，美國(guó)的大法官漢德曾說過：“人民合理化他們自己的活動(dòng)，降低了稅負(fù)負(fù)擔(dān)，是無可非議的。任何一個(gè)人無論貧富還是貴賤都可以這樣做的。納稅人無需通過法律的規(guī)定來承擔(dān)稅收。稅收是強(qiáng)制性的，而不是每個(gè)人自愿的捐款。以道德的名義來征收稅收,純粹是奢談[1]。”美國(guó)南加州大學(xué)梅格斯博士認(rèn)為“人們安排自己合理合法的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是指繳納盡量可能降低稅收，他們利用的方法可以叫做稅收籌劃，目的是把少繳納稅款和延遲納稅[2]?！绷硗猓嗝啄峥恕溈怂鬼f和安東尼·維格在《土地增值稅：值得轉(zhuǎn)變嗎》中指出：土地市場(chǎng)的租賃價(jià)格是土地增值稅的基礎(chǔ)，是一種每年都必須交的稅，這種稅的特點(diǎn)主要是體現(xiàn)改稅的征稅的基礎(chǔ)上，然后按照固定比率來征收，還有在該土地的地理位置是否有激勵(lì)機(jī)制、是否有得到注意、公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和較高的經(jīng)濟(jì)效率相關(guān)。當(dāng)然，這有很多原因阻礙稅的開征，但是它可以從以前在土地增值稅上的嘗試中可以很清楚地看出土地增值稅是一個(gè)公正而且有效的，是一個(gè)重要的角色，尤其是當(dāng)個(gè)人財(cái)富的越來越多投資到公共事業(yè)的時(shí)候，土地增值稅有利于獲得其中的投資盈利[3]。國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)我國(guó)在長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，所以稅收籌劃研究起步較晚，但是隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，對(duì)于研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃也越來越活躍。王小玉（2010）在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃》中指出：企業(yè)納稅人應(yīng)在遵守國(guó)家政策和法律法規(guī)的前提下進(jìn)行稅務(wù)籌劃，通過對(duì)于稅法的研究，對(duì)企業(yè)本身的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事先的安排，進(jìn)而能盡量的減少納稅成本，獲得最大的稅后利益的一種經(jīng)濟(jì)行為[4]。劉亞丹（2011）指出：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的各種稅種當(dāng)中，其中主要的稅種之一是土地增值稅，其稅率跨度大、計(jì)算比其他稅種繁雜、計(jì)算周期也比較長(zhǎng)，如何利用稅收籌劃幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低稅負(fù)水平，在嚴(yán)酷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)收益最大化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前以及以后需要解決其中的一個(gè)問題[5]。張雁（2012）在《淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃》中指出：房?jī)r(jià)在這幾年上漲的趨勢(shì)預(yù)演預(yù)烈，國(guó)家頒布了一系列的法律，目的就是為了抑制房?jī)r(jià)過上漲的過快，而且當(dāng)中的土地增值稅作為國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)開放企業(yè)的一種方法，采用了超率累進(jìn)稅率，這一政策起著非常重要的作用[6]。王愛英（2009）在《論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧》中指出：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃當(dāng)中，最為重要的一種方法就是善于利用稅收優(yōu)惠政策另一種方法就是選擇恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量把營(yíng)業(yè)額降低，同時(shí)還要增加扣除項(xiàng)目?jī)纛~，才能減少計(jì)稅基數(shù)，最終達(dá)到減輕應(yīng)納稅額的目的，這樣探討納稅籌劃才具有實(shí)際意義[7]。文獻(xiàn)評(píng)價(jià)通過對(duì)國(guó)內(nèi)外的研究動(dòng)態(tài)的綜合可以看出，國(guó)外對(duì)于稅收籌劃的研究很早，已經(jīng)發(fā)展成為了一個(gè)穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，而在我國(guó)近些年才對(duì)稅收籌劃理論與方法的借鑒以及獨(dú)立的研究。可能的創(chuàng)新點(diǎn)研究角度創(chuàng)新本文緊密聯(lián)系目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況，并結(jié)合最新的稅收政策，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目來研究稅收籌劃的問題，引用案例，本文提出了具有可操作性的稅收籌劃方法，可能給企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)帶來一定的實(shí)踐意義。稅收籌劃目標(biāo)創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收較多，以前的研究的稅收籌劃的方法比較籠統(tǒng)，沒有什么針對(duì)性，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)稅種當(dāng)中，土地增值稅又是其中非常重要的，所以針對(duì)土增值稅進(jìn)行稅收籌劃，完善籌劃方案具有較強(qiáng)的可操作性，具有現(xiàn)實(shí)意義。第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀與存在問題分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有許多類型的稅種，土地增值稅是其中一個(gè)影響很大的所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓力很大。但是因?yàn)橥恋卦鲋刀惖亩惵时容^高，負(fù)擔(dān)就會(huì)最重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)有較大的影響，針對(duì)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，然而稅收籌劃的一般都是通過控制增長(zhǎng)率、扣除項(xiàng)目和稅收優(yōu)惠，相對(duì)應(yīng)地減輕房地產(chǎn)開發(fā)的稅收負(fù)擔(dān)，改善其經(jīng)營(yíng)環(huán)境有著重要的作用[8]。在他們經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，通常都會(huì)有很多大量的借款，當(dāng)然也會(huì)利息支出。因此，要想進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃，應(yīng)該主要考慮房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額這兩個(gè)因素。隨著國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算的規(guī)定越來越細(xì)化，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)面臨內(nèi)外環(huán)境出現(xiàn)新的變化，選擇好的稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是至關(guān)重要的，需要從新的研究視角，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行研究[9]。稅收籌劃現(xiàn)狀稅收法律法規(guī)不完善，稅收征管不規(guī)范在我國(guó)，目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還尚未完善，而且存在很多不規(guī)范的稅收法規(guī)，很多時(shí)候法規(guī)剛出臺(tái)，隨之相應(yīng)的補(bǔ)充規(guī)定就出來了，加上我國(guó)立法技術(shù)不高，稅收立法體制層次相對(duì)較多，不僅法律法規(guī)內(nèi)容存在著眾多的模糊之處，而且法規(guī)相互之間還有一些摩擦或是沖突，有時(shí)候即便是專業(yè)人士也很難準(zhǔn)確的把握，這也就在稅收籌劃方面把很大的操作風(fēng)險(xiǎn)給了納稅人。對(duì)于具體的稅收事項(xiàng)，我國(guó)稅法允許在一定的范圍內(nèi),稅務(wù)機(jī)關(guān)可以擁有自由核定權(quán)。企業(yè)稅收籌劃缺少戰(zhàn)略性目標(biāo)，過程單調(diào)，方法單一從稅收籌劃目標(biāo)方面來說，目前企業(yè)所進(jìn)行的稅收籌劃往往只是考慮如何稅負(fù)最少作為納稅方案的唯一標(biāo)準(zhǔn)，并沒有著眼于整個(gè)企業(yè)的價(jià)值最大化。從籌劃過程來說，現(xiàn)在所進(jìn)行的稅收籌劃，通常只著眼于某些稅種，從而使籌劃進(jìn)程呈現(xiàn)單調(diào)的特點(diǎn)。稅收籌劃可以從時(shí)間與空間的角度在多種稅種之間進(jìn)行。在籌劃的方法上，稅收籌劃主要利用稅收優(yōu)惠政策和選擇會(huì)計(jì)核算方法，方法比較單一，但從各國(guó)的稅收籌劃操作來看，企業(yè)稅收籌劃的方法還不止這些。首先企業(yè)可以從稅負(fù)彈性大的稅種下手，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中利息費(fèi)用較高，實(shí)現(xiàn)利息扣除，如果較低就不扣除[10]。稅務(wù)代理市場(chǎng)化不足，管理不規(guī)范，執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)低稅務(wù)中介不夠市場(chǎng)化，內(nèi)部管理不完善、稅收籌劃工作的職責(zé)不標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理制度沒有健全，風(fēng)險(xiǎn)控制也沒完善，執(zhí)業(yè)的秩序的混亂。執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)較低，服務(wù)質(zhì)量也較差?，F(xiàn)如今在我國(guó)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的工作人員，大部分為專門的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)人員，其知識(shí)面大多都比較窄，綜合素質(zhì)不是很高，但在這方面我國(guó)確極度缺乏人才。缺乏系統(tǒng)謹(jǐn)密的理論框架，理論研究脫離實(shí)際雖然國(guó)內(nèi)關(guān)于稅收籌劃，很多學(xué)者也公開發(fā)表和出版了不少的文獻(xiàn)，但大多只局限于理論的介紹，深入地進(jìn)行探討卻很少。與外國(guó)相比較，他們的稅收籌劃理論不斷成熟，還具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而且對(duì)于稅收籌劃的研究也比較早。對(duì)于稅收籌劃的研究我國(guó)才剛剛起步，縱使政府能及時(shí)的推陳出新，稅法的操作性還是很差，大多的公司都習(xí)慣于傳統(tǒng)的工作任務(wù)，做的都是單一的日常工作任務(wù)，沒有一套比較完整的系統(tǒng)、比較好的理論框架，也沒有比較標(biāo)準(zhǔn)的操作技術(shù)。另一方面，如果稅收籌劃的理論研究脫離實(shí)際，沒有注重實(shí)際操作，從而會(huì)缺少現(xiàn)實(shí)的可行性，合理的稅收籌劃對(duì)企業(yè)帶來更高的收益，但是不合理的企業(yè)，如果不注意其中的一些細(xì)節(jié)問題，會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理沒有起到指導(dǎo)性的作用，往往會(huì)適得其反[11]。綜上所述，我國(guó)的稅收籌劃存在的問題較多，現(xiàn)狀不是很樂觀。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)、企業(yè)、稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)等應(yīng)都該重視這些問題，稅收籌劃是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得必然產(chǎn)物，所以分析這些問題產(chǎn)生的原因，再轉(zhuǎn)向研究方案，以解決這些問題，不斷的完善，稅收籌劃將會(huì)有廣闊的發(fā)展前途。存在的問題法律法規(guī)不夠完善，稅收?qǐng)?zhí)法不規(guī)范我國(guó)在稅收籌劃無論是理論和還是實(shí)踐都處于初步探索階段，因此稅收籌劃法律法規(guī)存在著很多的漏洞，執(zhí)法也沒有規(guī)范化。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有些企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃成本會(huì)更高，反而偷稅、逃稅會(huì)更方便，且就算被發(fā)現(xiàn)，罰款也相對(duì)較低，這也就造成了很多企業(yè)不重視稅收籌劃。另一方面，法律的不規(guī)范和模糊也讓企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃存在著操作風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)發(fā)生稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人意見不一致的地方從而導(dǎo)致稅收籌劃失敗。缺乏有效的內(nèi)部管理，稅收籌劃意識(shí)不強(qiáng)稅收籌劃的進(jìn)行必須建立在有效的內(nèi)部管理基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃可能涉及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的整個(gè)過程，但很多企業(yè)各部門之間信息的共享和相互協(xié)作的程度相對(duì)較低，這也給進(jìn)行稅收籌劃帶來了難度。而且很多企業(yè)沒有稅收籌劃的意識(shí)，很多企業(yè)認(rèn)為進(jìn)行稅收籌劃的收益比偷逃稅的收益要低，沒必要進(jìn)行稅收籌劃來增加相關(guān)的成本[12]。違法處罰較輕，造成偷稅逃稅企業(yè)多企業(yè)在稅收方面有違法行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該嚴(yán)懲，才能讓企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到通過合法合理的稅收籌劃途徑，可以減少稅負(fù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，而不是通過偷逃稅款。很多企業(yè)在減少稅負(fù)的時(shí)候不是通過稅收籌劃，反而是通過偷逃稅款，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且粋€(gè)很大的稅種，這樣而偷逃稅款是違法行為的，不利于企業(yè)的發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃并沒有減少國(guó)家的收入來源，這是因?yàn)槠髽I(yè)通過稅收籌劃利潤(rùn)越來越多，企業(yè)才會(huì)不斷地發(fā)展，更好的發(fā)展。企業(yè)為了能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)健康的發(fā)展，就應(yīng)該選擇在遵守法律的前提下減輕稅負(fù)，這才是企業(yè)的長(zhǎng)久之計(jì)。第三章土地增值稅稅收籌劃的路徑分析影響增值率的價(jià)格、扣除項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩個(gè)方面，一方面是納稅人為了取得土地使用權(quán)應(yīng)該支付的地價(jià)款。在另外一方面是納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用和稅收，包括取得土地使用權(quán)過程中有關(guān)契稅、登記和過戶手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)制度的有關(guān)規(guī)定，這三種費(fèi)用作為期間費(fèi)用，按實(shí)際發(fā)生額直接計(jì)入到當(dāng)期損益當(dāng)中。然而，在計(jì)算土地增值稅當(dāng)時(shí)，有因?yàn)閷?duì)利息處理不同而不同，房地產(chǎn)開發(fā)成本的費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生的金額中扣除，而是分成兩種情況來考慮，其主要是考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出是否能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許根據(jù)實(shí)際扣除利息，再計(jì)算出費(fèi)用金額。房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)生的實(shí)際成本，包括土地征用幾拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地使用權(quán)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期的工程費(fèi)、出讓金、開發(fā)期間的稅費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。當(dāng)中公共配套設(shè)施費(fèi)，主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出[13]。經(jīng)營(yíng)方式以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)的條件，將土地轉(zhuǎn)讓到所聯(lián)營(yíng)、投資的企業(yè)當(dāng)中，然而對(duì)土地增值稅暫免征收。但是將上述土地重新轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，應(yīng)征收土地增值稅。假如企業(yè)以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，但所投資和聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事的，或者以其商品房來投資和聯(lián)營(yíng)，都不適用暫免征收土地增值稅的相關(guān)規(guī)定[14]。合作建房方式 對(duì)于一方出出地，另一方資金，兩方合作的建房，建成以后按照出資比例分房自用的，就暫免征收土地增值稅，但是建成后轉(zhuǎn)讓的，然而就會(huì)征收土地增值稅。代建房方式代建行為指的是房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶開發(fā)房地產(chǎn)，等開發(fā)完成之后向客戶收取代建費(fèi)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來講，整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為中都沒有房地產(chǎn)權(quán)的變化，但并沒有發(fā)生土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，所以它的收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，所以不是征稅范疇。所以采用代建房的方式，既可以減輕營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，取得了收入，又可以不用繳納土地增值稅，這種代建行為給企業(yè)大幅度的減輕了稅收負(fù)擔(dān)[15]。第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃方法建房方式選擇的稅收籌劃代建房方式稅法規(guī)定，屬于代建房行為的不征收土地增值稅，而是屬于建筑業(yè)，是營(yíng)業(yè)稅的征稅范疇。由于營(yíng)業(yè)稅中的建筑業(yè)適用的是3%的比例稅率，這個(gè)稅率相對(duì)來說比較低，但它是適合土地增值稅30%至60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，我們明顯可以看到，前者是一個(gè)非常明顯節(jié)約的稅種。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之前，已經(jīng)確定最終的銷售方向然而就會(huì)確定最終客戶，那么完全可以考慮采用代建房方式來進(jìn)行開發(fā)，從而會(huì)減輕稅收負(fù)擔(dān)，而如果采用先開發(fā)后銷售的方法往往會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。這種籌劃方式可以跟客戶咨詢，由客戶自己購(gòu)買和獲得的土地使用權(quán)和所需的各種建筑材料，也可以顧客的名義來取得和購(gòu)買，其最重要的是房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移不會(huì)發(fā)生。為了使得該稅收籌劃的進(jìn)行更加順利，應(yīng)該充分利用代建房政策來幫助企業(yè)合理的降低稅負(fù)，在開發(fā)的時(shí)候就確定最終的銷售方向，以得到客戶的配合，這樣能降低企業(yè)的成本，增加增加企業(yè)的收益[16]。合作建房方式稅法規(guī)定，對(duì)于由一方出資,另一方出地而兩方合作的建房，建成之后按比例分配房自用的，暫時(shí)免征土地增值稅。假如購(gòu)買使用了一塊土地正要準(zhǔn)備建造住宅，可以預(yù)先找好購(gòu)房客戶，以購(gòu)房客戶的購(gòu)房款項(xiàng)當(dāng)合作建房的資金。這樣的形式就符合了稅法規(guī)定條件中可以暫免稅的一方出地一方出資的。因此，對(duì)于合作建房的部分，企業(yè)和客戶都不需要繳納土地增值稅，而屬于建后出售的那部分才繳納土地增值稅，這樣就企業(yè)節(jié)省了很多稅負(fù)[17]。扣除項(xiàng)目的稅收籌劃合理籌劃借款利息房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，有兩種列支方式：第一種方式是能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，就可以扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的費(fèi)用而且按規(guī)定進(jìn)行計(jì)算扣除不到5%的金額之和。凡是無法準(zhǔn)確的分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目金額中的利息支出的或沒有金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算金額總和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。因此，企業(yè)在計(jì)算借款利息的時(shí)候，可以根據(jù)兩種方法計(jì)算出的扣除費(fèi)用的多少來選擇是否提供金融機(jī)構(gòu)的證明[18]。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一處商業(yè)用房，它的開發(fā)成本是1100萬元，取得土地使用權(quán)需要的金額是1200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出是80萬元，超過按商業(yè)銀行同類同期的貸款利率，該如何進(jìn)行籌劃呢如果按提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明來計(jì)算，允許該企業(yè)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用最高金額為80+（1100+1200）×5%=195萬元；如果按不提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明來計(jì)算，則允許該企業(yè)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用后的款項(xiàng)為（1100+1200）×10%=230萬元。從計(jì)算出的結(jié)果來看，在這種情況下，企業(yè)選擇不提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明是更有利的[19]。提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)稅法規(guī)定，納稅人建造普通的標(biāo)準(zhǔn)住房出售，增值額不超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。納稅人可以利用這一政策，提高住宅的配套設(shè)施的同時(shí)減少了稅收[20]。例：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積為100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價(jià)為每平方米3600元，繳納的營(yíng)業(yè)稅為1800萬元，可預(yù)計(jì)銷售總收入為36000萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為180萬元，所取得土地使用權(quán)費(fèi)用與開發(fā)成本為20600萬元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售可扣除項(xiàng)目金額：20600×（1+10%+20%）+1800+180=28760（萬元）增值額：36000-28760=7240（萬元）增值率：7240÷28760×100%=%應(yīng)繳納的土地增值稅：7240×30%=2172(萬元)方案二：在小區(qū)中心花園建設(shè)一個(gè)噴泉，在花園建了隔音帶，美化綠化整個(gè)小區(qū)，投資了700萬元?？煽鄢?xiàng)目金額：（20600+700）×（1+10%+20%）+1800+180=30060(萬元)增值額：36000-30060=5940（萬元）增值率：5940÷30060=%%符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。方案二提高了小區(qū)的配套設(shè)施，也加強(qiáng)了商品房的質(zhì)量，投資了700萬元，同時(shí)比方案一少繳了2172萬的稅收[21]。銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃制定合理的銷售房?jī)r(jià)根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房出售的，按照不同的成本對(duì)象定價(jià)，國(guó)家規(guī)定增值額未超過扣除項(xiàng)目金額總和20%的普通住宅免征土地增值稅和開發(fā)項(xiàng)目。制定房?jī)r(jià)的時(shí)候可以充分考慮稅率的臨界點(diǎn)，對(duì)于增值額超過扣除項(xiàng)目金額總和20%的，則全額免征土地增值稅。同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的不同對(duì)象也有會(huì)存在不同的增值稅，所以不同的增值稅的稅率也會(huì)有所不同。企業(yè)該如何定價(jià)才能享受優(yōu)惠，降低土地增值稅稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)更多的利潤(rùn)呢例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門從事普通的商品房開發(fā)，2013年6月擬出售一棟普通住宅，總面積100000平方米。該住宅的出讓金是4100萬元，成本為11900萬元，利息支出為1000萬元。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%。當(dāng)?shù)卦试S扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例是10%。則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)如何制定售房收入方案一：銷售價(jià)格為每平方米2800元，計(jì)算如下 銷售收入：2800×100000÷10000=28000（萬元）營(yíng)業(yè)稅：28000×5%=1400(萬元)城市維護(hù)建設(shè)稅：1400×7%=98（萬元）教育費(fèi)附加：1400×3%=42（萬元）扣除項(xiàng)目金額:(4100+11900)×(1+10%+20%)+1400+98+42=22340(萬元）增值額：28000-22340=5660（萬元）增值率：5660÷22340×100%=%需繳的土地增值稅為：5660×30%=1698（萬元）方案二：銷售價(jià)格為每平方米2670元，則計(jì)算如下銷售收入：2670×100000÷10000=26700（萬元）營(yíng)業(yè)稅：26700×5%=1335（萬元）城市維護(hù)建設(shè)稅：1335×7%=教育費(fèi)附加：1335×3%=扣除項(xiàng)目金額：(4100+11900)×(1+10%+20%)+1335++=（萬元）增值額:=（萬元）增值率：÷=%增值率小于20%，因此不繳土地增值稅雖然方案二的銷售價(jià)格比方案一的銷售價(jià)格低，但確少繳了1698萬元。因此，選擇方案二給企業(yè)帶來的利潤(rùn)更多[22]。收入分散取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在剛建造好的住宅而沒有安裝附屬設(shè)備和進(jìn)行裝修時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以先與購(gòu)房者簽訂商品房銷售合同。將多個(gè)項(xiàng)目分開進(jìn)行分散經(jīng)營(yíng)，稅基和稅率也將會(huì)降低，以實(shí)現(xiàn)建設(shè)稅收。例如：把超過20%的項(xiàng)目增加到增值率沒有超過20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，還有和其他增值率超過20%的樓盤分開核算，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，分不分開核算稅負(fù)相差很多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)考慮分開核算，也要仔細(xì)核算能否達(dá)到節(jié)約稅收，這樣才能分散收入，享受免稅待遇。利用稅收優(yōu)惠政策目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展時(shí)期，稅收法律法規(guī)還有待完善，處在不斷的發(fā)展變化的過程中，企業(yè)要及時(shí)把握稅收法律、法規(guī)的優(yōu)惠政策所帶來的機(jī)遇進(jìn)行稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅收的投資收益和稅收籌劃雙贏的局面。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房出售，如果增值額不超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，就免征土地增值稅。對(duì)于不僅建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房，還開發(fā)其他房地產(chǎn)的應(yīng)該分開計(jì)算，不能準(zhǔn)確計(jì)算增值額或不分開的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住房就不能享受此項(xiàng)免稅規(guī)定。國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠國(guó)家建設(shè)的需要而被政府征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷的，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)原房地產(chǎn)的土地增值稅。支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的優(yōu)惠政策對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房當(dāng)廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房房源，而且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。[23]結(jié)論通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃的探索，得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：（1）應(yīng)建立健全稅收籌劃?rùn)C(jī)制。充分利用稅收籌劃方式，從企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各方面進(jìn)行稅收籌劃，提高企業(yè)的稅收籌劃意識(shí)和技能。（2）應(yīng)選擇合適的建房方式進(jìn)行稅收籌劃。在建房之前，企業(yè)就應(yīng)該考慮好合適的建房方式，利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策，選擇代建方和合作建房的方式等進(jìn)行稅收籌劃。（3）應(yīng)注意銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃。在銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)通過制定合理的銷售房?jī)r(jià)和收入分散取得方式進(jìn)行稅收籌劃，有時(shí)可以為企業(yè)帶來更多的利潤(rùn)。（4）可以利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。主要有支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的優(yōu)惠、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房的稅收優(yōu)惠和國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠。參考文獻(xiàn)[1]WBMeigs,RFUniversitiPress,1984,7-38.[2]Hess,AlanC,CliffordSmithofMortgageofRealEstateFinanceand(1):331-346.[3]DominicMaxwell,AnthonyVigor."landvaluetax:worththetransition".universityof,2006(4):P5-7,18-20.[4]王小玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2010(02):87-88.[5]劉亞丹.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃[J].現(xiàn)代商業(yè),2011(30):261-262.[6]張雁.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2012(07):52-53.[7]王愛英.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧[A].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2009(08):171-172.[8]王艷東.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J].企業(yè)研究,2012(22):186-187.[9]章穎凌,常蘇芬.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值