商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

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項目一：微商財富廣場

該項目位于中山北路與長江南路交匯處,與嘉興貿(mào)廣場、格力商業(yè)地塊成三足鼎立之勢，位置較好。項目用地性質(zhì)為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業(yè)裙房組成。開發(fā)商不自持物業(yè)。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標(biāo)準(zhǔn)層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶，總戶數(shù)300戶；單間建筑面積為33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達(dá)34%。該部分建筑特色為純loft創(chuàng)意辦公,層高4米8，格力中央空調(diào)vivi分層計費，房內(nèi)上下水已設(shè)計并預(yù)留。寫字樓內(nèi)設(shè)日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫字樓按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為白坯，大堂、衛(wèi)生間等公共部分精裝修。

售價方面：均價12014元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價40元/平方米；現(xiàn)行的寫字樓銷售政策為:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業(yè)部分出售價格及方式暫未確定。

物業(yè)管理：由開發(fā)商指定春天物業(yè)實施，物業(yè)費3.8元/平方米。

項目二：星隆國際城

星隆國際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項目用地物業(yè)性質(zhì)為商辦，首期交房時間為2014年年底。項目占地5.2萬平米左右，總建筑面積近30萬平米，其中商業(yè)面積約18萬平米，五星級酒店4萬平米，辦公5萬平米左右。開發(fā)商自持65%，自持部分主要引進(jìn)9000平米星美影城、45000平方百盛旗艦店、12014平米華潤蘇果旗艦店、50000平米萬豪酒店等主力店。

商業(yè)：商業(yè)位于地下負(fù)一層至地上三層部分，其中地下商業(yè)以下沉式廣場的形式存在，設(shè)置了水游街和星舞臺兩種主題商業(yè)標(biāo)志。星舞臺是一種類似古羅馬斗獸場的敞開式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業(yè)。此外水游街的貫通讓下沉商業(yè)成為整個項目的亮點，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業(yè)有隔絕于世外，獨立成街的優(yōu)勢。地上商業(yè)部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進(jìn)深九到十米之間。經(jīng)營業(yè)態(tài)方面：地下負(fù)一層主營餐飲,地上部分以高端品牌商業(yè)為主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購房戶可享受150%的溢價回購。銷售價格：一層商鋪價格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價格在23000-25000元/平方之間不等。地下負(fù)一層價格在28000元/平方料左右?，F(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國際cbd大廈，三幢5a甲級寫字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設(shè)置商業(yè)。對外宣傳口徑為第五代商務(wù)寫字樓集群示范體，即將居住、商務(wù)、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調(diào)vivi分層計費，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標(biāo)準(zhǔn)層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開間基本為9米，公攤比為35%。

售價為第六層8400元/平方，層差價為100元/平方。現(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

項目三：赭山購物公園

赭山購物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質(zhì)純商業(yè)，總建筑面積為㎡。以下沉式設(shè)計手法建設(shè)山體式購物公園，提出“時間型消費”商業(yè)中心的概念。整個項目共劃分為個五個區(qū)域,其中openplaza區(qū)位于設(shè)施主入口的開放廣場,體現(xiàn)設(shè)施的公共性夜間能獨立營業(yè),店鋪規(guī)格15平方米；國際名品區(qū)區(qū)位于設(shè)施入口主通道處的時尚區(qū),以品牌服飾為主，店鋪規(guī)格90-110平米。潮流時尚區(qū)區(qū)別于其他的特色區(qū)域，常年有舞臺演出，業(yè)態(tài)組合豐富，趣味性強(qiáng)。

店鋪規(guī)格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗館，有微型劇院、醫(yī)院、電影院、面包房、書店等體驗設(shè)施，店鋪規(guī)格40-50平方米。時尚用品廣場，店鋪劃分規(guī)格80平方。開發(fā)商自持60%物業(yè)，dtc商業(yè)團(tuán)隊運(yùn)作。

整體建筑為地下負(fù)三層，單間建筑面積：商鋪最小10平方，最大500平方。該項目為產(chǎn)權(quán)式商鋪，10年內(nèi)承諾每年8%的投資回報率，10年后承諾溢價180%回購；100平方以上也可自營。目前銷售單價在3.8萬元/平方到4.2萬/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節(jié)期間購房另享受總價優(yōu)惠10000的政策。

項目四：蕪湖偉星時代金融中心

該項目位于北京中路與九華山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為純寫字樓。項目占地1.3萬平方米，總建筑面積8.1萬平方米，建筑總高度為99.6米層數(shù)，共26層,其中1-4為商業(yè)裙房，5-26層為寫字樓。寫字樓內(nèi)設(shè)電梯7部。標(biāo)準(zhǔn)層每層12戶，基本為80.64平方及220平方的大戶型。南北雙大堂設(shè)計,全精裝公共空間、純鋼寫字樓;電梯分區(qū)換乘，總計配備500多個地下停車位。

本項目定位為金融主題寫字樓，銷售均價9000/平方左右，層差價100元/平方米。按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為白坯，公共部分精裝修，項目已基本售罄。偉星總部入駐?，F(xiàn)行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業(yè)未推出。

項目五：僑鴻濱江世紀(jì)廣場

本項目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業(yè)性質(zhì)為辦公、住宅及商業(yè)，總建筑高度318米，建筑總面積41萬平米，包括一幢69層高、定位在超五星級酒店和國際5a寫字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬平方米的裙樓高端商業(yè)。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業(yè)部分開發(fā)商全部自持。

商業(yè)部分：11萬平方米的高端商業(yè)配套，包括蕪湖首家3d影院、

3000平方米精品超市、3000平方米精品書城及眾多精品餐飲店。主樓商業(yè)部分已明確僑鴻二店、超五星級酒店洲際酒店入駐。項目設(shè)空中網(wǎng)球場，五星級精裝雙大堂，分層中央空調(diào)系統(tǒng)；

辦公部分：主建筑10-47層為辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900平方米。標(biāo)準(zhǔn)層呈正方形，每層12戶，面積為236平方和136平方兩種；9層及48層為設(shè)備轉(zhuǎn)換層，不對外銷售。公攤比：33%。地下三層車庫，2100個機(jī)動車位。按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為毛坯，公共區(qū)域高拋花崗巖、防滑地磚，進(jìn)口高檔大理石墻面等精裝修。10部客梯高低樓層科學(xué)分區(qū)。市場定位高舉高打,城市地標(biāo)建筑,優(yōu)勢不可復(fù)制。

銷售價格，在售12/15/16/20/26/32六個樓層，12層9500元/平方，層差價100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米?，F(xiàn)行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

項目后期物業(yè)由世邦魏理仕承擔(dān)，物業(yè)費11.8元/平方

項目六：華強(qiáng)廣場

該項目位于蕪紡廠原址，是標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體項目，總面積53萬平方米，集住宅、商業(yè)、寫字樓三位一體。商業(yè)未公開，但住宅均價達(dá)9500元/平方。該項目地理位置優(yōu)越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級豪宅。

項目七：潤地商業(yè)廣場

該項目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為辦公、商業(yè)，總建筑面積15萬方，在售寫字樓共22層,每層12戶。每幢寫字樓配六部電梯，標(biāo)準(zhǔn)屋呈矩形,單間建筑面積：185及124.55兩種,其中四間面積為185平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：27.4%。公共部位裝修,無中央空調(diào)、戶型方正、柱網(wǎng)達(dá)8.4米，外觀無建筑特色。600多個地下車位。大型超市部分開發(fā)商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售為一幢靠紅花山路寫字樓，售價四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷售政策為大戶型總價讓22萬;小戶型總價讓15

萬，即406大戶型折后價6100元/平方米,六層6300元/平方米。

項目后期物業(yè)由潤地物業(yè)承擔(dān)，3元/平方。

項目八：江北尚品

該項目位于沈巷人民路兩側(cè)，物業(yè)性質(zhì)為商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北