某地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

……………最新資料推薦………………最新資料推薦…………………最新精品資料整理推薦，更新于二〇二一年一月五日2021年1月5日星期二20:52:24最新精品資料整理推薦，更新于二〇二一年一月五日2021年1月5日星期二20:52:24……………最新資料推薦…………………最新精品資料整理推薦，更新于二〇二一年一月五日2021年1月5日星期二20:52:24可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）長(zhǎng)沙金智工程咨詢有限公司二○○三年元月編制人員名單項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：李國(guó)海編制人員：李京造價(jià)工程師崔先萬高級(jí)工程師徐國(guó)輝高級(jí)工程師劉斌工程師校對(duì)人員：張瓊目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章 總論 1一、 項(xiàng)目概況 1二、 建設(shè)單位基本情況 1三、 研究依據(jù)及范圍 3四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4五、 研究結(jié)論與建議 5第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 7一、 項(xiàng)目背景 7二、 建設(shè)的必要性 8第三章 市場(chǎng)分析 13一、 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì) 13二、 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 15三、 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析 18第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 22一、 建設(shè)內(nèi)容 22二、 建設(shè)規(guī)模 22第五章 區(qū)域位置及建設(shè)條件 23一、 項(xiàng)目選址 23二、 自然條件 24三、 建設(shè)條件 26第六章 工程技術(shù)方案 27一、 總平面布局 27二、 建筑與結(jié)構(gòu) 30三、 供配電工程 32四、 弱電工程 34五、 給排水工程 37六、 消防工程 38七、 煤氣工程 39第七章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 40一、 環(huán)境保護(hù) 40二、 節(jié)能 41第八章 物業(yè)管理 42一、 物業(yè)管理計(jì)劃 42二、 機(jī)構(gòu)設(shè)置 43第九章 項(xiàng)目招投標(biāo) 44第十章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 45第十一章 投資估算與資金籌措 47一、 投資估算 47二、 資金籌措 49第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 50一、 銷售收入及銷售稅金估算 50二、 總成本費(fèi)用估算 52三、 財(cái)務(wù)效益分析 53四、 風(fēng)險(xiǎn)分析 57五、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 59附文：智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表附圖：城市花都區(qū)位圖總論項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱“城市花都”（暫定名）建設(shè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目建設(shè)單位智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳平智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司法定代表人4、建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目選址于長(zhǎng)沙市開福區(qū)綜合農(nóng)場(chǎng)東部、瀏陽河南岸的長(zhǎng)沙市苗圃地段，北接七四五○一部隊(duì)駐地，用地范圍包括原長(zhǎng)沙市苗圃。5、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目的總占地面積499800.25平方米（749.7畝），擬建的總建筑面積為499800平方米。建設(shè)單位基本情況智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司創(chuàng)立于1993年，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、高科技、商業(yè)連鎖、文化傳媒為一體的綜合現(xiàn)代民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)總資本陸仟叁佰貳拾伍萬元人民幣，注冊(cè)地點(diǎn)為長(zhǎng)沙市天心區(qū)勞動(dòng)西路386號(hào)，法定代表人為陳平。經(jīng)營(yíng)范圍包括生物工程、環(huán)保工程、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)工程的開發(fā)及應(yīng)用；房地產(chǎn)綜合開發(fā)；超級(jí)市場(chǎng)連鎖經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理；食品、飲料、服裝、鞋帽、紡織品、日用百貨、五金焦點(diǎn)、化工產(chǎn)品（不含危險(xiǎn)品）、建筑材料、電子產(chǎn)品、機(jī)械、電子設(shè)備、工藝美術(shù)品和國(guó)家允許的金屬材料、礦產(chǎn)品、紙的開發(fā)與銷售；醫(yī)療設(shè)備的研究、開發(fā)；文體用品、家具的制造與銷售；房地產(chǎn)中介服務(wù)；餐飲業(yè)投資；本企業(yè)自產(chǎn)的生物工程產(chǎn)品、機(jī)電產(chǎn)品、文體用品、家俱的出口業(yè)務(wù)。智邦集團(tuán)作為以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，先后開發(fā)了衡陽華天大廈、創(chuàng)業(yè)大廈、金園大廈、北區(qū)大市場(chǎng)等大型項(xiàng)目，開發(fā)面積超過20萬平方米，其典型工程——衡陽石碑區(qū)大市場(chǎng)被政府譽(yù)為“民心工程、示范工程、德政工程和形象工程”。智邦集團(tuán)2000年移師省會(huì)長(zhǎng)沙，投資開發(fā)毗鄰白沙古井公園和新世紀(jì)體育文化中心的智邦家園項(xiàng)目，總建筑面積52800平方米，在新加坡建筑設(shè)計(jì)名師的指導(dǎo)下，采用蝶狀設(shè)計(jì)，使每間每戶通風(fēng)采光，開創(chuàng)了長(zhǎng)沙高層建筑設(shè)計(jì)之先河。過硬的質(zhì)量已成為智邦家園的金字招牌，在不到一年的時(shí)間，在省城地產(chǎn)界樹立了良好的聲譽(yù)，展現(xiàn)了企業(yè)良好的品質(zhì)。公司非常注重企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，組建了由知名專家、學(xué)者組成的智邦戰(zhàn)略決策中心，擁有企業(yè)戰(zhàn)略、金融證券、企業(yè)管理、財(cái)務(wù)審計(jì)和法律等方面的顧問，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了可靠的保證。企業(yè)將責(zé)任意識(shí)、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神和創(chuàng)新精神作為核心價(jià)值觀，堅(jiān)持以人為本的理念，力求營(yíng)造一個(gè)學(xué)習(xí)型組織。公司經(jīng)省有關(guān)權(quán)威部門綜合評(píng)比，被評(píng)為“湖南省房地產(chǎn)十大品牌企業(yè)”、“湖南省私營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)企業(yè)、房地產(chǎn)、物業(yè)管理前十強(qiáng)企業(yè)”，曾被省市有關(guān)部門評(píng)為“消費(fèi)者信得過單位”、“重合同守信用單位”、“模范納稅戶”、“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”等稱號(hào)。集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁陳平先生現(xiàn)為湖南省國(guó)際商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、省青年企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，曾榮獲“衡陽市首屆優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)家”、“湖南省第五屆十大杰出青年”、“全國(guó)青年興業(yè)領(lǐng)頭人”等光榮稱號(hào)。法定代表人：陳平注冊(cè)資本：陸仟叁佰貳拾伍萬元人民幣資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開發(fā)貳級(jí)資質(zhì)證書編號(hào)：湘建房（衡）第128號(hào)研究依據(jù)及范圍1、研究依據(jù)⑴智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書⑵智邦集團(tuán)有限責(zé)任公司企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照⑶工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求⑷國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》⑸建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》⑹其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范⑺建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料2、研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門法令、政策、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案及公用工程、環(huán)境保護(hù)、投資估算及資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等進(jìn)行研究。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，其主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1-1。表1-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1總用地面積m2499800.252總建筑面積m24998003建筑密度%16.784容積率1.005綠地率%526建設(shè)總工期月247總投資萬元75226.508主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)⑴銷售收入萬元114076.00⑵利潤(rùn)總額萬元22630.42⑶所得稅萬元7468.04⑷開發(fā)凈利潤(rùn)萬元15162.38⑸稅前全部投資回收期年2.35⑹稅后全部投資回收期年2.49⑺稅前全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%38.31⑻稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%28.33⑼成本利潤(rùn)率%18.60研究結(jié)論與建議1、研究結(jié)論⑴項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，不僅可以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，增強(qiáng)省會(huì)長(zhǎng)沙的城市輻射功能，而且可以為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展乃至對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)都會(huì)作出一定的貢獻(xiàn)。⑵長(zhǎng)沙市目前正在全面實(shí)施“一年一個(gè)樣，三年大變樣”工程，項(xiàng)目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實(shí)施，將有力地促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市面貌的改進(jìn)。⑶項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將極大地解決我市人均居住面積偏小的現(xiàn)實(shí)問題，同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)增加了一定的就業(yè)崗位，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定、解決下崗職工就業(yè)等方面起到積極的作用。⑷經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目的建設(shè)總投資為75226.50萬元，全部投資所得稅后收益率28.33%，所得稅后全部投資回收期2.49年，所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為8203.97萬元。財(cái)務(wù)指標(biāo)反映項(xiàng)目具有一定的盈利能力。2、建議⑴項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)做好充分的市場(chǎng)調(diào)查研究，在戶型設(shè)置、建筑結(jié)構(gòu)與面積的設(shè)置上應(yīng)盡可能符合消費(fèi)者的需求，以確保房地產(chǎn)的順利銷售。⑵項(xiàng)目的征地拆遷與資金是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，建設(shè)單位應(yīng)協(xié)調(diào)好土地拆遷工作，確保資金按期足額到位，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。⑶從項(xiàng)目諸多方面的研究表明，項(xiàng)目的投資開發(fā)切實(shí)可行，建議有關(guān)部門給予大力支持，并從政策上加以扶持，以利項(xiàng)目順利實(shí)施。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的，但項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)過程中的成本控制工作，以確保其社會(huì)效益和財(cái)務(wù)效益的實(shí)現(xiàn)。

項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性項(xiàng)目背景入世一年來的中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不俗，2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過了10萬億元，比上年增長(zhǎng)8%，經(jīng)濟(jì)總量躍上了一個(gè)新的臺(tái)階。2003年將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展史上的一個(gè)重要年份，十六大確立的全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉藍(lán)圖極大地鼓舞了全國(guó)人民建設(shè)有中國(guó)特色社會(huì)主義的熱情，新一屆政府也將以更大的力度積極推動(dòng)各項(xiàng)改革事業(yè)的發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展創(chuàng)造出更加良好的制度與政策環(huán)境。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，2002年投資增加了28.2%，商品房銷售額同比增長(zhǎng)了38%，這說明國(guó)家將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的努力已初見成效。2003年的全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議提出，2003年住宅與房地產(chǎn)業(yè)工作的基本思路是：深化改革，立足發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展；開放搞活二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房公積金制度，改進(jìn)物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住房消費(fèi)；發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，健全廉租住房制度，加大面向中低收入家庭的住房供應(yīng)，妥善解決最低收入家庭住房問題。項(xiàng)目所在地屬長(zhǎng)沙市開福區(qū)綜合農(nóng)場(chǎng)東部，項(xiàng)目所在地位于長(zhǎng)沙市苗圃，毗鄰長(zhǎng)沙市星沙開發(fā)區(qū)和長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目所在地通過長(zhǎng)永高等級(jí)公路與京珠高速的互通式立交橋相通，可直通岳陽、常德、益陽、株洲、湘潭，交通十分方便。根據(jù)長(zhǎng)沙市的發(fā)展規(guī)劃，開福區(qū)的土地存量占全市城區(qū)的一半以上，今年該區(qū)有42項(xiàng)省、市、區(qū)重點(diǎn)工程開工建設(shè)，年內(nèi)將完成的工程總投資達(dá)39億元；同時(shí)，星沙將作為長(zhǎng)沙的衛(wèi)星城進(jìn)行大力開發(fā)，長(zhǎng)永高等級(jí)公路又是長(zhǎng)沙通往瀏陽、江西方向的門戶，因此，隨著城市的不斷發(fā)展，該地區(qū)將成為未來城市的黃金寶地。正是因?yàn)橛兄T多方面的優(yōu)勢(shì)，已有眾多的開發(fā)投資商在項(xiàng)目所在地周邊興建了不少樓盤，而且其銷售形勢(shì)均非常令人滿意，使得項(xiàng)目所在地周邊已形成了成片大規(guī)模開發(fā)的氣候，目前已建成或正在建設(shè)住宅小區(qū)有省廣電中心駿豪高檔住宅區(qū)、湖南武警總隊(duì)住宅區(qū)、“左岸春天”住宅小區(qū)、金帆住宅小區(qū)等。因此，該區(qū)域目前已成為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱點(diǎn)之一。建設(shè)的必要性1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析與研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5～2個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖在上升，但對(duì)于一個(gè)高速發(fā)展的城市而言其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占份額仍然偏低。隨著政策的利好、阻礙市場(chǎng)發(fā)育因素的消除、人們消費(fèi)與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽?，存量和增量市?chǎng)啟動(dòng)后，房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用很大，據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，將會(huì)對(duì)幾百大類、幾萬個(gè)品種的產(chǎn)品提出要求，與幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)，投資帶動(dòng)系數(shù)為1.95，所以，房地產(chǎn)已成為中央擴(kuò)大內(nèi)需、啟動(dòng)消費(fèi)的重點(diǎn)，使社會(huì)廣泛看好的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析與預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)22m2，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的發(fā)展目標(biāo)近期是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)在2010年達(dá)到人均建筑面積35m2，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和二室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。2、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的需要自1998年初黨中央、國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)范圍內(nèi)停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化以來，住房分配制度的改革正在逐步實(shí)施，住房市場(chǎng)體系、住房供應(yīng)體系和住房金融體系等方面都有了重要進(jìn)展，從而推動(dòng)了住房新體制的建立。為了把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，黨中央、國(guó)務(wù)院把深化房改、啟動(dòng)居民住房消費(fèi)、加快住宅建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容。目前，舊的住房體制已經(jīng)打破，國(guó)家已停止了住房實(shí)物分配，正在推進(jìn)住房分配的貨幣化。同時(shí),，在住房消費(fèi)信貸擴(kuò)張和全面開放二級(jí)市場(chǎng)的政策推動(dòng)下，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的鼓舞下，城鎮(zhèn)居民購(gòu)房能力逐漸提高，2002年房地產(chǎn)成交量中個(gè)人購(gòu)房率已達(dá)90%。項(xiàng)目建設(shè)完成后，可以為附近居民提供與國(guó)家政策相適應(yīng)的商品住宅，從而在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的支持下調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系、推動(dòng)國(guó)家住房制度改革的深化，適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展。3、城市發(fā)展的需要長(zhǎng)沙作為湖南的省會(huì)城市，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、以及信息中心，是一座集山、水、洲、城于一體的歷史旅游名城，其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，結(jié)合長(zhǎng)沙“一江兩岸”的地理特點(diǎn)，長(zhǎng)沙總體規(guī)劃為“西文東市”的發(fā)展格局，市委市政府提出要“突出城市形象建筑，提高城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能”的目標(biāo)。根據(jù)我省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi)，我省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由2001年的20.78平方米增加到30.18平方米。其中“十五”期間將完成城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資1428億元，到2005年，全省城鎮(zhèn)人均面積將達(dá)25.3平方米。目前我市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，與我省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)，因此，改善長(zhǎng)沙市市民的居住條件已經(jīng)成為長(zhǎng)沙市人民政府特別關(guān)心的問題之一。同時(shí)，隨著我市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的舊城改造就是為了使城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。隨著省廣電中心、金鷹文化藝術(shù)城和世界之窗的建成，該區(qū)域的城市環(huán)境得到了很大的改善，但由于歷史原因，與長(zhǎng)沙市其他城區(qū)相比期建設(shè)速度相對(duì)落后，因此，該區(qū)域正在進(jìn)行二環(huán)線東北段、瀏陽河風(fēng)光帶、四方大道、青竹湖大道等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這就為項(xiàng)目的開工建設(shè)提供了良好的條件。而項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以適應(yīng)人們生活條件不斷改善的需要，解決周邊居民及其工作人員的居住與生活問題，而且還可以適應(yīng)長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃與市政建設(shè)的需要，這對(duì)美化城市環(huán)境，增加城市功能均具有現(xiàn)實(shí)意義。4、解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工的下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道、解決下崗職工的生活與再就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家今年固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的較快增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為商品住宅建設(shè)項(xiàng)目之一，將為增加社會(huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。

市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過程必然以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭已被確定為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從市場(chǎng)潛力來看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積僅14平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還相差幾倍，市場(chǎng)潛力十分巨大，且我國(guó)目前的人均收入、房?jī)r(jià)比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國(guó)大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場(chǎng)將會(huì)保持相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的旺盛期。省內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)分析湖南全省2002年城鄉(xiāng)住宅建設(shè)預(yù)計(jì)完成投資348億元，增長(zhǎng)0.6%，竣工住宅面積6770萬平方米，增長(zhǎng)0.9%。其中，城鎮(zhèn)完成投資229億元，增長(zhǎng)1.1%，竣工住宅面積2802萬平方米，增長(zhǎng)1%；農(nóng)村完成投資119億元，竣工住宅面積3968萬平方米，增長(zhǎng)0.1%。在房改政策對(duì)住房建設(shè)的拉動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)釋放后，住宅建設(shè)已進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。2002年的住宅建設(shè)投資年增長(zhǎng)率出現(xiàn)較大回落，但投資的規(guī)模很大，住宅建設(shè)投資占全省固定資產(chǎn)投資的28.6%。到2002年底，全省城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到12.4平方米，比上年增加0.5平方米；農(nóng)村人均居住面積達(dá)到15.2平方米，比上年增加0.4平方米。在住房面積增加的同時(shí)，居住環(huán)境、住房的裝飾等方面也得到了較大的改善。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局公布的2002年湖南房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行態(tài)勢(shì)：2002年湖南商品房施工面積達(dá)2084.4萬平方米，其中住宅施工面積1556.59萬平方米，分別比上年增長(zhǎng)31.5%和26.4%；全年商品房竣工面積為807.79萬平方米，比上年增長(zhǎng)24.5%。在商品房建設(shè)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，湖南商品房銷售也呈良好發(fā)展勢(shì)頭。2002年全省共銷售商品房602.30萬平方米，比上年增長(zhǎng)36.9%，其中，銷售住宅518.18萬平方米，比上年增長(zhǎng)32.1%，占房屋銷售面積的86%；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其它用房也有不同幅度的增長(zhǎng)，分別比上年增長(zhǎng)3.5倍、59.4%和22.1%。同時(shí)，由于商品房銷售發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，截至2002年12月底，湖南商品房空置面積為170.65萬平方米，比上年下降14.9%，下降13個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅空置128.11萬平方米，同比下降16.3%；空置一年以上的商品房屋面積為43.14萬平方米，同比下降27.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇分析各種跡象表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期，中國(guó)正出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。新的房地產(chǎn)熱主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求兩旺。1998～2001年，我國(guó)商品房年均完成投資、竣工面積、銷售面積分別增長(zhǎng)20.6%、19.35%和22.5%，實(shí)現(xiàn)了同步增長(zhǎng)。商品房銷售價(jià)格年增長(zhǎng)速度分別為3.27%、-0.48%、2.88%和2.76%，低于1997年之前的增幅，也低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入和GDP增幅。房地產(chǎn)開發(fā)中，商品住宅占商品房的比例逐年上升，從

1997年的78%升至2001年的

84%，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有了積極調(diào)整。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正面臨極好的發(fā)展機(jī)遇，其原因主要在于：⑴宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)力。⑵深化房改對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來的發(fā)動(dòng)力。⑶居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的內(nèi)在拉動(dòng)力。⑷城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的外延的拉動(dòng)力。目前中國(guó)城鎮(zhèn)水平為36%，在今后的20年內(nèi)將上升為50%，未來平均每年約有1000萬農(nóng)業(yè)人員進(jìn)入城市工作和生活。⑸中國(guó)加入WTO對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進(jìn)力。隨著越來越多的海外人士來中國(guó)居住并增加投資，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，也會(huì)為中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的市場(chǎng)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)素有“千年歷史文化名城”之稱的長(zhǎng)沙市在改革開放以來，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)步入了快速發(fā)展的軌道，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城市建設(shè)日新月異，人民生活條件不斷改善。從1978年到2001年，長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)每年平均增長(zhǎng)率達(dá)12.1%，高于全國(guó)平均增幅近3個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入工業(yè)化中期階段。2001年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值728.08億元，三個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)為10.8:40.8:48.4，人均GDP達(dá)1500美元；2001年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額279.8億元，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額344.97億元，完成地方財(cái)政收入44.78億元，實(shí)際利用外資2.65億元美元，被聯(lián)合國(guó)有關(guān)組織評(píng)為21世紀(jì)中國(guó)大陸最具潛力的25座城市之一。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們的生活水平進(jìn)一步提高，住房的需求也越來越大。建設(shè)部目前的工作思路是：深化改革，立足發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展；開放搞活二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房公積金制度，改進(jìn)物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住房消費(fèi)；發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，健全廉租住房制度，加大面向中低收入家庭的住房供應(yīng)，妥善解決最低收入家庭住房問題。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量將進(jìn)一步擴(kuò)大。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央采取的一系列積極財(cái)政政策的持續(xù)作用下，市場(chǎng)主要指標(biāo)都有較大幅度增長(zhǎng)，在城市大規(guī)模路網(wǎng)改建的刺激下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)積蓄的潛力逐步釋放。商品房銷售形式良好，保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，市場(chǎng)消費(fèi)也相應(yīng)呈現(xiàn)出理性上升的局面，整個(gè)市場(chǎng)明顯處于景氣狀態(tài)，市場(chǎng)運(yùn)作狀況良好。根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況來看，我市商品房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出，不同類型的商品房市場(chǎng)銷售率差別較大，據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)局最近對(duì)67個(gè)樓盤（不含經(jīng)濟(jì)適用房）重點(diǎn)調(diào)查得到的數(shù)據(jù)分析，高層、小高層住宅規(guī)劃總建筑面積256.27萬m2，多層住宅為87.69萬m2，綜合用房為64.07萬m2，其結(jié)構(gòu)比例為4.0：1.4：1。而從市場(chǎng)銷售情況來看，高層、小高層的平均銷售率為47.84%，多層住宅的平均銷售率為76.92%，綜合用房的平均銷售率為56.34%。根據(jù)房地產(chǎn)部門的統(tǒng)計(jì)資料，2002年全市共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積394.72萬m2，比去年同期增長(zhǎng)58.20%，創(chuàng)下了商品房上市面積的歷史新高，其中住宅上市量為341.26m2，占商品房總量的比重為86.46%，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)容的步伐在不斷加快。2002年，全市共完成商品房交易21954起，成交面積達(dá)251.16萬m2，成交金額為52.97億元，分別比上年同期增長(zhǎng)了46.39%、42.28%和38.66%。其中商品房期房成交10736起，成交面積為122.18萬m2，成交金額為29.03億元，分別比上年同期增長(zhǎng)66.32%、57.29%和44.77%。從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資方向已明顯朝住宅產(chǎn)業(yè)傾斜；市場(chǎng)主體的結(jié)構(gòu)性調(diào)整已初步完成，個(gè)人購(gòu)房的比重大幅度上升；戶型設(shè)計(jì)合理、配套設(shè)施齊全、居住環(huán)境優(yōu)雅的小區(qū)最受消費(fèi)者靚睞。項(xiàng)目的市場(chǎng)分析具有良好的發(fā)展前景隨著長(zhǎng)沙城市化水平的不斷提高以及“一江兩岸、西文東市、六橋三環(huán)、山水洲城”城市格局的基本形成，長(zhǎng)沙市二十一世紀(jì)的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)已成為經(jīng)濟(jì)騰飛的新熱點(diǎn)。同時(shí)，為落實(shí)省委、省政府關(guān)于“加快長(zhǎng)沙建設(shè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”和“實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙城市面貌三年大變樣”的有關(guān)要求，為了在10～15年時(shí)間把長(zhǎng)沙建設(shè)成為一個(gè)人口300萬、城區(qū)面積達(dá)350平方公里的區(qū)域性中心城市，省政府、市政府以及四區(qū)區(qū)政府都相繼實(shí)施了遷址。而且區(qū)域范圍內(nèi)正在抓緊建設(shè)瀏陽河風(fēng)光帶，火車北站也即將進(jìn)行搬遷，全市“城市化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”的進(jìn)程正在進(jìn)一步加快。因此，項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以改善周邊居民的生活和居住條件，為廣大需要住房的城市居民提供良好的居住條件，而且可以為全市城市化、工業(yè)化建設(shè)作出自己的貢獻(xiàn)，因而其市場(chǎng)是可靠的。購(gòu)買趨勢(shì)與主體分析據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)沙市絕大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房的首要目的是滿足居住需求或改善居住條件。這部分人群的比例分別為58%和29%，而出于“投資”、“為他人購(gòu)房”的比例分別為7%和6%，這說明目前長(zhǎng)沙市絕大多數(shù)居民有購(gòu)房需求的意向，他們購(gòu)房的目的主要是用來居住。根據(jù)“對(duì)樓型選擇”的調(diào)查顯示：長(zhǎng)沙市有32%的人選擇“小高層帶電梯”，有31%的人選擇“多層帶電梯”，有23%的人選擇“多層不帶電梯”，選擇“高層”的只有9%，其他樓型的為5%。與2001年長(zhǎng)沙市冬季房交會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)相比較，多層或小高層帶電梯的樓型需求在逐步增加，而多層無電梯的樓型則由于物業(yè)管理費(fèi)用較低等諸多原因，仍受到中低收入消費(fèi)群體的喜愛。對(duì)面積及戶型的選擇，面積在80～120平方米的二房二廳、三房二廳最受歡迎。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者更加欣賞實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的“小而全”的精巧戶型。據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)沙市未來五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的人約占城市總體的21.9%，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購(gòu)面積在70～150平方米之間。其中有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購(gòu)房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購(gòu)房的比例，尤其是對(duì)大面積住房的購(gòu)買。在100～150平方米的預(yù)購(gòu)群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例高達(dá)62.3%，可見購(gòu)房在二次置業(yè)群體中的市場(chǎng)潛力非?？捎^。項(xiàng)目的定位項(xiàng)目的定位主要應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)的區(qū)域位置性、市場(chǎng)有效需求、現(xiàn)階段消費(fèi)能力、開發(fā)商的品牌等諸因素。該區(qū)域目前雖處于城市邊沿地帶，但經(jīng)過幾年的開發(fā)已形成較為完善城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施，區(qū)域內(nèi)及周邊的環(huán)境較好，交通較便利。住宅、汽車和城市化建設(shè)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車，在以中等收入階層為消費(fèi)群體的時(shí)代來臨之際，他們的收入水平是與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展共同增長(zhǎng)的，而且相對(duì)于其他群體而言，他們的收入增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定。而高收入階層則由于住宅產(chǎn)品更新?lián)Q代快，精彩紛呈的別墅和各類高檔住宅刺激著他們的多次置業(yè)欲望，這也為需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。未來幾年，性價(jià)優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的社區(qū)依然會(huì)引領(lǐng)市場(chǎng)，引進(jìn)旅游、體育、康復(fù)等題材的復(fù)合地產(chǎn)和城郊大型生態(tài)社區(qū)將成為市場(chǎng)的領(lǐng)袖；同時(shí)，新都市主義大旗依然高揚(yáng)，細(xì)分市場(chǎng)后的CBD物業(yè)依然有較好的市場(chǎng)潛力。因此，項(xiàng)目在消費(fèi)者市場(chǎng)定位上將根據(jù)素質(zhì)人居的開發(fā)思路，首先面向周邊地區(qū)的人群，然后再涵蓋全市中等以上收入階層，最后輻射全省其他各行業(yè)的成功人士。在產(chǎn)品定位方面，十分細(xì)致地賦予產(chǎn)品文化、休閑、生態(tài)、環(huán)保的內(nèi)涵，高舉新都市主義的大旗，在產(chǎn)品價(jià)格與服務(wù)方面強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的性價(jià)比和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。市場(chǎng)營(yíng)銷項(xiàng)目的主題定位于綠色生態(tài)園林社區(qū)，充分利用其自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，透過綠色山景、小區(qū)園林、環(huán)保建筑設(shè)計(jì)和材料的應(yīng)用，構(gòu)建一個(gè)具有自然、健康生活環(huán)境的園林社區(qū)，給長(zhǎng)期生活在熱鬧、喧嘩都市中的人們提供一個(gè)寧靜祥和、親近自然的生活環(huán)境。項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷應(yīng)緊扣“園林、生態(tài)”主題，充分挖掘園林生態(tài)居住文化的內(nèi)涵與外延，構(gòu)建各有側(cè)重的營(yíng)銷理念。項(xiàng)目主題具有較大的彈性，盡管項(xiàng)目蘊(yùn)含多個(gè)“生態(tài)”賣點(diǎn)，但一般消費(fèi)者對(duì)于“生態(tài)居住”的內(nèi)涵只能混同于一般以“生態(tài)、環(huán)?！睘猷孱^的普通樓盤，因此，在營(yíng)銷過程中不僅要針對(duì)具體消費(fèi)者進(jìn)行宣傳，而且還需對(duì)社會(huì)媒體、社會(huì)輿論進(jìn)行深入的“生態(tài)、環(huán)?！本幼…h(huán)境真正意義的宣傳，使社會(huì)輿論對(duì)“生態(tài)居住”的真正含義有較全面深入的了解，從而充分體現(xiàn)項(xiàng)目的社會(huì)影響力和號(hào)召力。

建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模建設(shè)內(nèi)容“城市花都”的建設(shè)內(nèi)容主要為：Townhouse、多層花園洋房及小高層住宅、項(xiàng)目配套的服務(wù)設(shè)施（如會(huì)所、幼兒園、車庫、配電間）以及相應(yīng)的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為499800.25平方米，擬建各種類型的商品住宅、配套設(shè)施等建筑面積為499800平方米，其中Townhouse50000平方米、花園洋房230000平方米、小高層住宅217000平方米、配套服務(wù)設(shè)施2800平方米。項(xiàng)目規(guī)劃建筑容積率為1.00，建筑密度為16.78%，綠地率為52%。

區(qū)域位置及建設(shè)條件項(xiàng)目選址項(xiàng)目所在地位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)綜合農(nóng)場(chǎng)的長(zhǎng)沙市苗圃區(qū)域，毗鄰長(zhǎng)沙市星沙開發(fā)區(qū)和長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，瀏陽河環(huán)繞其間，自然環(huán)境秀美。區(qū)域內(nèi)地塊屬丘陵地域，地勢(shì)有一定的起伏，地層為第三系紅色砂巖、礫石等，表面為網(wǎng)狀紅土、亞粘土，區(qū)域內(nèi)高差一般在30米以內(nèi)。項(xiàng)目所在地與湖南廣播電視中心、“長(zhǎng)沙世界之窗”、“長(zhǎng)沙海底世界”相鄰，距離長(zhǎng)沙市繁華的商業(yè)中心僅5公里，距離長(zhǎng)沙火車站8公里，距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)22公里，因而其交通條件十分便利。目前，項(xiàng)目所在地塊周邊已形成了成片大規(guī)模開發(fā)的氣候，已建成住宅小區(qū)有的駿豪住宅區(qū)、湖南武警總隊(duì)住宅區(qū)、“左岸春天”住宅小區(qū)、金帆住宅小區(qū)等，居住人口已達(dá)到5萬人。世界著名的“麥德龍”超市、英國(guó)家私廣場(chǎng)、中國(guó)一汽等一大批商貿(mào)企業(yè)已正式入住該區(qū)域；項(xiàng)目與全省目前最大的綜合娛樂休閑中心——長(zhǎng)沙“世界之窗”、“海底世界”及“湖南國(guó)際影視會(huì)展中心”緊鄰，且項(xiàng)目所在地到長(zhǎng)沙烈士公園、正在籌建的月湖水上公園等休閑娛樂場(chǎng)所均十分便捷。同時(shí)，項(xiàng)目所在地附近有國(guó)防科技大學(xué)、長(zhǎng)沙大學(xué)、長(zhǎng)沙市第一中學(xué)等各類大、中、小學(xué)以及幼兒園等，湖南廣播影視集團(tuán)正在“新世紀(jì)文化城”內(nèi)籌建湖南廣播藝術(shù)學(xué)院（包括小學(xué)、中學(xué)），因而教育設(shè)施及條件較為完備，小區(qū)內(nèi)居民的子女上學(xué)十分方便；同時(shí)，著名的湘雅醫(yī)院、163醫(yī)院也在項(xiàng)目用地附近，可為建成后的小區(qū)提供良好的醫(yī)療服務(wù)，居民就醫(yī)條件較好。因此，項(xiàng)目所在地社區(qū)各種條件十分成熟，完全可以開發(fā)成為一個(gè)功能齊全的居民生活小區(qū)。而且隨著城市化的不斷發(fā)展，該地段正在成為長(zhǎng)沙市投資建設(shè)新的熱點(diǎn)，其清新的空氣，優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境使該區(qū)域日益繁華。自然條件1、氣溫年平均氣溫17.2℃最冷月平均氣溫4.7℃最熱月平均氣溫29.3℃極端最高氣溫40.6℃極端最低氣溫-11.3℃2、降水量年平均總降水量1394.5mm一月最大降水量192.5mm3、濕度最冷月平均相對(duì)濕度81%最熱月平均相對(duì)濕度75%4、最大積雪深度20cm5、最大凍土深度5cm6、年雷暴日數(shù)49.5d7、風(fēng)冬季平均風(fēng)速2.7m/s30年一遇最大風(fēng)速23.7m/s最多風(fēng)向及頻率七月SW·20%一月NW·31%8、全年日照時(shí)數(shù)1677.1小時(shí)9、長(zhǎng)沙地區(qū)地震烈度“城市花都”位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)綜合農(nóng)場(chǎng)的長(zhǎng)沙苗圃，根據(jù)國(guó)家地震局、建設(shè)部2000年版《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，長(zhǎng)沙市地震烈度為6度。10、工程地質(zhì)條件長(zhǎng)沙市地域結(jié)構(gòu)屬于長(zhǎng)衡丘陵盆地，以平崗為主，山丘兼而有之，呈弧型狀態(tài)、背東朝西分布。擬建場(chǎng)地尚未進(jìn)行工程地質(zhì)勘探工作，下一步應(yīng)與相關(guān)部門接洽，盡快開展這一工作，以便為工程設(shè)計(jì)和建設(shè)提供可靠的地質(zhì)資料。建設(shè)條件項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，展覽館路、火星大道、新世紀(jì)大道和瀏陽河風(fēng)光帶環(huán)繞四周。城市給排水管線及電源均已具備，可從小區(qū)附近的馬王堆110kV變電站就近引入兩路電源；城市給排水管網(wǎng)已有一條800mm直徑供水干管鋪設(shè)至小區(qū)附近；區(qū)域內(nèi)目前有一條明渠可直達(dá)建設(shè)中的新世紀(jì)污水處理廠；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的其他市政基礎(chǔ)設(shè)施也已基本完備，完全能夠滿足建設(shè)需要。

工程技術(shù)方案總平面布局規(guī)劃宗旨近幾年來，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策調(diào)整和各項(xiàng)房改政策的出臺(tái)，住宅建設(shè)已成為社會(huì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，居住小區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)也發(fā)生了巨大的變化。住宅成為一種商品，成為了居民最大的消費(fèi)支出之一。因此人們對(duì)住宅也在不斷地提出更高層次的需求。住宅的開發(fā)也隨之成為一種以高品質(zhì)追求，高經(jīng)濟(jì)回報(bào)為目的的純粹商業(yè)行為。住宅建設(shè)，規(guī)劃先行。規(guī)劃的優(yōu)劣將直接影響人們的生存環(huán)境和開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，為此項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)始終貫徹“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，力求創(chuàng)造長(zhǎng)沙市回歸自然、高尚別致、充滿文化情趣與品位的園林生態(tài)居住區(qū)。擬建住宅小區(qū)將本著以下設(shè)計(jì)理念和思路：⑴構(gòu)筑環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相融合的新型園林生態(tài)居住文化；⑵維系、提高地塊的環(huán)境生態(tài)質(zhì)量，有機(jī)融入園林景觀要素；⑶園林綠化確保住宅造型與瀏陽河沿河景觀相互協(xié)調(diào)、融為一體；⑷統(tǒng)一規(guī)劃分期建設(shè)，適應(yīng)開發(fā)商滾動(dòng)建設(shè)，可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式；⑸處理好小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的差別，保證小區(qū)的獨(dú)立性與圍合性。總體布局住宅建筑不僅是居住的核心，也是構(gòu)成小區(qū)室外空間形態(tài)的基本要素。人本原則在今年的房地產(chǎn)開發(fā)中正在不斷被強(qiáng)調(diào)和重視，規(guī)劃設(shè)計(jì)中不僅要考慮開發(fā)商盡可能多建住宅的思想，而且要強(qiáng)調(diào)環(huán)境質(zhì)量、切實(shí)滿足居住生活空間與配套設(shè)施方面的要求。根據(jù)擬建住宅小區(qū)周邊的具體條件，項(xiàng)目將充分利用場(chǎng)地的基礎(chǔ)條件、地形地貌等自然條件，采取規(guī)整式和自由式相結(jié)合的靈活自有的布局，地勢(shì)平坦的場(chǎng)地采取規(guī)整式布局，開發(fā)花園洋房、小高層為主的高級(jí)公寓區(qū)；地勢(shì)起伏、高差較大的山坡地帶，開發(fā)別墅區(qū)以便采取靈活自由的布局，從而把綠化面積均勻地布置于每棟樓宇之間，爭(zhēng)取做到家家有景、戶戶有庭院?？v觀整個(gè)小區(qū)的空間組合，即整齊嚴(yán)謹(jǐn)，雅觀統(tǒng)一，又生動(dòng)靈活，疏密有致，構(gòu)成了擬建住宅小區(qū)獨(dú)具匠心的空間形態(tài)。道路交通小區(qū)主要道路設(shè)兩個(gè)出入口，主要車行出入口布置于小區(qū)東側(cè)、南側(cè)。小區(qū)內(nèi)車行道路寬7米，小區(qū)步行道路寬2.5米，內(nèi)部交通力爭(zhēng)做到通暢、安全，能夠滿足就近停車，消防以及救護(hù)等方面的要求，并與小區(qū)人流、景觀步行互不干擾、沖突，保證小區(qū)內(nèi)部庭院空間的私密、安全、不受噪音影響。豎向道路順應(yīng)山勢(shì)，略有起伏，即可增加景觀效果，又起到限制車速的作用。小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)采用分散布置，一方面利用道路兩側(cè)的空地設(shè)置停車位，另一方面又利用小高層及多層住宅底層架空層設(shè)置停車位。這種分散的停車方式穿插于各組團(tuán)之間，以方便駕車居民停泊后，就近直接進(jìn)入院落入戶。外來車輛則主要?？烤荚诘缆穬蓚?cè)的停車位。綠化景觀隨著居民生活水平的不斷提高及環(huán)保意識(shí)的不斷加強(qiáng)，人們對(duì)自然的綠色環(huán)境日益渴望，創(chuàng)造貼近自然的花園庭院式住宅區(qū)，以滿足人們對(duì)居住環(huán)境生理上和心理的需求，是居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的必然趨勢(shì)。擬建住宅小區(qū)在規(guī)劃時(shí)最大限度保留苗圃現(xiàn)有的植被，對(duì)現(xiàn)有園林不能過度移栽，建筑規(guī)劃在保留現(xiàn)有園林的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。整個(gè)園林規(guī)劃充分利用地勢(shì)營(yíng)造山水相映的園林特色景觀效果，表達(dá)一種融于自然、依山而居、兼有休閑度假的氣氛，從而體現(xiàn)出居住環(huán)境自然化的構(gòu)思。綠化系統(tǒng)分為公共綠化和庭院綠化兩大部分，計(jì)劃建設(shè)一個(gè)2000平方米的綠化廣場(chǎng)作為小區(qū)的中心綠地；同時(shí)，每個(gè)組團(tuán)也有自己的公共綠地，花園洋房、小高層住宅的地面有庭院綠化，使整個(gè)小區(qū)形成點(diǎn)、線、面向結(jié)合的綠化系統(tǒng)。小區(qū)的綠地景觀系統(tǒng)主要結(jié)合道路綠化、平臺(tái)綠化、高架綠化、山體背景綠化等形成錯(cuò)落有致的立體綠化系統(tǒng)。整個(gè)小區(qū)園林中，有仿自然的休閑涼亭、吊椅等，營(yíng)造良好的休閑度假氣氛。根據(jù)小區(qū)建筑分布建設(shè)不同使用功能的住戶休閑區(qū)、活動(dòng)場(chǎng)所、主題廣場(chǎng)、雕塑、以及小溪流水，通過園林空間、植物配置等提供視覺景觀享受和文化品位的欣賞。整個(gè)小區(qū)空間序列有張有弛，順而不透，步移景異，收放自如；綠化景觀流暢活潑，情趣盎然，鳥語花香，充滿溫馨，使綠化、景觀、建筑相融相生、和諧共存。規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表6-1。表6-1規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)量備注項(xiàng)目總用地面積m2499800.25總建筑面積m2499800項(xiàng)目建筑密度%16.78項(xiàng)目容積率1.00項(xiàng)目綠地率%52項(xiàng)目綠地率%52總居住戶數(shù)戶3150總居住人口人110253.5人/戶建筑與結(jié)構(gòu)1、建筑方案項(xiàng)目以多層高尚住宅建筑為主，住宅建筑主要分為三種戶型：Townhouse、花園洋房與小高層住宅。項(xiàng)目建筑采用現(xiàn)代主義風(fēng)格作為建筑設(shè)計(jì)的主線，講究簡(jiǎn)潔、統(tǒng)一以及與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，造型比例適中，空間構(gòu)圖明確，盡量減少不必要的外部結(jié)構(gòu)。建筑外墻用色方面以白色或淺色為主，輔以藍(lán)線點(diǎn)綴，屋頂老紅色或深灰色，一方面可與苗圃自然綠化景觀相協(xié)調(diào)，另一方面又可以迎合以居家為置業(yè)用途的購(gòu)房者的喜好。將空調(diào)位埋于凸窗窗臺(tái)下，并加以掩飾，或?qū)⒖照{(diào)設(shè)于工作陽臺(tái)內(nèi)，以保持物業(yè)主立面的整體感。根據(jù)各類型住宅要求，Townhouse設(shè)計(jì)為140～200m2/戶、花園洋房設(shè)計(jì)為80～130m2/戶、單體別墅設(shè)計(jì)為80～100m2/戶，Townhouse為2～3層，有各自的花園和其車庫。三種類型住宅在房間布局上充分考慮本地的生活習(xí)慣和居住特點(diǎn)，保證各戶客廳、主臥室朝南向，在充分考慮采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上確保公共活動(dòng)與個(gè)人私密空間的分開，戶型間隔靈活、自由組合，力爭(zhēng)做到所有戶型均為明室、明廳、明衛(wèi)，具有良好的日照、通風(fēng)與采光條件。2、結(jié)構(gòu)方案根據(jù)國(guó)家地震局、建設(shè)部2000年版《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，項(xiàng)目用地屬六度地區(qū)。項(xiàng)目為多層及小高層住宅，本次設(shè)計(jì)按六度抗震設(shè)防。小區(qū)多層建筑擬采用磚混結(jié)構(gòu)，另外，根據(jù)市場(chǎng)需求擬在花園洋房戶型結(jié)構(gòu)中采用錯(cuò)層及復(fù)式住宅。項(xiàng)目小高層住宅擬采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，樓屋面板均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土，地下室頂板及屋面板均為雙層雙向配筋。由于項(xiàng)目的工程地質(zhì)勘探報(bào)告尚未正式提出，故具體的基礎(chǔ)形式將根據(jù)工程地質(zhì)情況由設(shè)計(jì)確定。供配電工程研究依據(jù)⑴根據(jù)小區(qū)對(duì)供電、用電的實(shí)際要求。⑵民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92。⑶建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057-94。電源及供電方案項(xiàng)目用電電源由長(zhǎng)沙市供電局統(tǒng)一考慮，可從附近的城市電網(wǎng)引來兩路電源，在小區(qū)內(nèi)設(shè)低壓配電室，并安裝自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)。整個(gè)小區(qū)按建筑面積及其不同類型用地等因素估算的用電負(fù)荷為22900KVA左右。本工程供電系統(tǒng)設(shè)總變配電所一個(gè)，由該變配電所供電，變配電所內(nèi)設(shè)低壓配電室、變壓器室。變壓器采用S10型節(jié)能變壓器，無功功率補(bǔ)償采用低壓補(bǔ)償，設(shè)于低壓配電室內(nèi)。根據(jù)規(guī)范要求，本工程除消防用電及公用設(shè)施用電為一類負(fù)荷外，其余用戶用電均屬二類用電負(fù)荷。住宅區(qū)建筑物電源電壓為380/220V，住宅區(qū)采用電纜主干線沿電纜溝方式敷設(shè)，支線采用電纜穿管埋地暗敷設(shè)。低壓配電干線低壓系統(tǒng)干線的配電方式均采用放射式系統(tǒng)，樓層配電則為混合式系統(tǒng)。低壓采用GCK-B型抽屜配電屏進(jìn)行配電，結(jié)線方式為單母線分段，動(dòng)力、照明和空調(diào)負(fù)荷總計(jì)量（有功和無功電度表）設(shè)在總進(jìn)線柜上，空調(diào)、照明負(fù)荷單獨(dú)計(jì)量，設(shè)在照明配電屏上，動(dòng)力和照明回路各自分開。消防電源采用兩回路供電，并在末端自投，即當(dāng)正常工作電源消失時(shí)，備用電源自動(dòng)投入使用。消防時(shí)自動(dòng)切斷與消防無關(guān)的用電負(fù)荷，確保消防用電。小高層建筑物內(nèi)供電由低壓配電室通過電纜井與各樓層聯(lián)通，照明及動(dòng)力配電采用電纜線路在豎井內(nèi)沿阻燃橋架明敷設(shè)。多層建筑物內(nèi)供電由低壓配電室通過電纜溝與各棟聯(lián)通，室內(nèi)照明配電采用電線穿管沿地、墻暗敷設(shè)。動(dòng)力設(shè)備控制建筑物內(nèi)動(dòng)力設(shè)備均為～380/220V低壓設(shè)備，采用交流接觸器控制，自動(dòng)開關(guān)作短路保護(hù)，熱繼電器作過載保護(hù)，漏電開關(guān)作漏電保護(hù)。電氣照明照明系統(tǒng)采用三相五線制，工作電壓為～220V，照明裝置一般采用節(jié)能熒光燈和白熾燈，車庫及公共場(chǎng)所以節(jié)能熒光燈為主。根據(jù)城市建設(shè)要求建筑物外圍裝設(shè)泛光燈及彩燈滿足市容需要。在車庫、建筑物內(nèi)及出入口、樓梯間等重要場(chǎng)所設(shè)置應(yīng)急燈，以保證停電后的人身安全。在小區(qū)道路設(shè)有路燈照明,小區(qū)綠化地帶設(shè)有庭院燈、草坪燈。防雷接地本項(xiàng)目的建筑物屬二類防雷建筑，在屋面設(shè)避雷帶以防直擊雷。住宅區(qū)內(nèi)所有建筑物均利用其鋼筋混凝土柱體內(nèi)二根或以上主筋作為引下線，利用建筑物基礎(chǔ)底板和基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地體，引下線間距不大于20m，同時(shí)要采取防雷電波侵入的措施。進(jìn)戶線重復(fù)接地、防雷接地、工作接地和保護(hù)接地共用一套接地裝置，組成完整的接地系統(tǒng)。建筑物內(nèi)所有電氣設(shè)備正常不帶電之金屬外殼，金屬管道均應(yīng)與接地系統(tǒng)連接，形成總等電位連接。工作接地、電力設(shè)備保護(hù)接地、防雷接地可采用共同接地裝置，并分別采用接地干線，其接地電阻值不大于1歐姆。弱電工程本項(xiàng)目弱電工程的內(nèi)容主要有：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)等。1、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)由電話網(wǎng)、寬帶接入網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和控制網(wǎng)等組成。⑴電話網(wǎng)擬在每戶的臥室、客廳內(nèi)各設(shè)一個(gè)語音信息點(diǎn)。根據(jù)規(guī)范要求，將所有電話分別連接1條外線，滿足住戶在家中收發(fā)傳真或接入ISDN電話等辦公業(yè)務(wù)的要求。小區(qū)內(nèi)不設(shè)程控交換機(jī)，將市話網(wǎng)絡(luò)通過小區(qū)內(nèi)部局域網(wǎng)分配到每戶。本系統(tǒng)可根據(jù)住戶的需求，共享其公眾網(wǎng)上的所有增值服務(wù)。⑵寬帶接入網(wǎng)寬帶接入網(wǎng)采用電信FTTB+LAN接入方式，擬在每戶的書房和主臥室內(nèi)各設(shè)一個(gè)數(shù)據(jù)信息點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)高速INTERNET互聯(lián)。住戶在家中可以享受諸如遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療、網(wǎng)上購(gòu)物、電子郵件、共享文件等服務(wù)。并可通過國(guó)際和國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)，使住戶可在網(wǎng)上獲得多種信息。⑶有線電視網(wǎng)電視信號(hào)來自有線電視網(wǎng)絡(luò)，擬在每戶的書房、客廳和主臥室內(nèi)各設(shè)一個(gè)電視信號(hào)接收點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)可根據(jù)業(yè)主要求，征得當(dāng)?shù)赜芯€電視管理部門同意，接收當(dāng)?shù)赜芯€電視網(wǎng)，并按VOD雙向點(diǎn)播要求考慮電視系統(tǒng)。使用戶可根據(jù)自己的喜好，向電視臺(tái)點(diǎn)播自己喜歡和愛好的電影或電視節(jié)目。⑷智能化系統(tǒng)項(xiàng)目根據(jù)需要在小區(qū)內(nèi)各相應(yīng)場(chǎng)所設(shè)置智能型自動(dòng)消防及消防控制系統(tǒng)，每套住宅實(shí)施家用電器的遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)以及保安監(jiān)控系統(tǒng)。為便于小區(qū)的物業(yè)管理，小區(qū)各住宅均設(shè)置水、電、煤氣表的自動(dòng)抄收系統(tǒng)。在小區(qū)邊界的綠籬圍墻內(nèi)設(shè)置紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。⑸系統(tǒng)布線結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目弱電系統(tǒng)根據(jù)其功能的不同采用綜合布線與單獨(dú)布線相結(jié)合的布線方式。將火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)采用分系統(tǒng)、單獨(dú)布線的方式。其他弱電系統(tǒng)采用綜合布線。綜合布線的主干線電纜采用六芯多模光纖，支干線電纜采用超五類非屏蔽雙絞線。⑹外部管網(wǎng)系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求，住宅小區(qū)內(nèi)主干道將采用12孔的地下管道進(jìn)行敷設(shè)；在各支道上將采用6孔的地下管道進(jìn)行敷設(shè)。其孔徑不小于90mm，并且在管道路由上設(shè)置手孔，且手孔間距不大于120m，以便于纜線的穿放。在整個(gè)小區(qū)內(nèi)，設(shè)有與市話網(wǎng)相連的接口，使小區(qū)能根據(jù)住戶的要求，靈活地利用市話網(wǎng)。在各棟每個(gè)住戶內(nèi)，將采用纜線配管沿建筑暗敷設(shè)的敷設(shè)方式。2、閉路監(jiān)視與保安系統(tǒng)在所有單元門均安裝防盜自動(dòng)安全門，安全門加裝密碼開啟及對(duì)應(yīng)每戶電話呼叫功能。來訪客人可以通過單元對(duì)講系統(tǒng)要求房主打開單元門鎖，室內(nèi)對(duì)講機(jī)擬置于進(jìn)戶門邊的墻上。在小區(qū)出入口裝設(shè)閉路監(jiān)視系統(tǒng)，通過安裝于各出入口的攝像機(jī)監(jiān)視車輛的出入，監(jiān)視室設(shè)在主要出入口處，內(nèi)安裝視頻放大器、視頻切換器等設(shè)備。給排水工程1、研究依據(jù)⑴《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ15-88）（1997年版）⑵《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ13-86）（1997年版）⑶《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ14-87）（1997年版）⑷建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ16-87）（2001年版）2、給水水源項(xiàng)目擬從與小區(qū)附近的DN800城市給水主干管道上引一條DN400的給水管，接入小區(qū)的環(huán)狀給水管網(wǎng)。市政給水管道壓力為0.40Mpa。⑵、給水系統(tǒng)生活用水使用長(zhǎng)沙市自來水，室外消防用水由室外消火栓直接供給，生活及消防用水均從附近的城市給水管網(wǎng)直接接入。為保證小區(qū)居民的正常生活用水，小區(qū)可根據(jù)實(shí)際水壓情況，采取設(shè)置加壓泵站進(jìn)行二次加壓的方式，規(guī)劃在小區(qū)適當(dāng)位置修建泵房一座，供水設(shè)備采用恒壓變量頻自動(dòng)供水系統(tǒng)。給水管道采用目前流行的冷水塑料管。3、排水系統(tǒng)小區(qū)采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)，各建筑物排水采用雨水、污水分流排出。⑴、污水系統(tǒng)小區(qū)污水（生活污水與洗浴廢水合流）按各棟分別設(shè)置室外化糞池，經(jīng)化糞池處理后的生活污水就近排入小區(qū)污水管道，各棟污水會(huì)合后，排入市政污水管道。⑵、雨水系統(tǒng)小區(qū)各棟雨水采用有組織排水就近排入雨水管道中，各道路雨水會(huì)合后，排入市政雨水管道。消防工程本項(xiàng)目消防工程的設(shè)計(jì)和建設(shè)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)消防法》和國(guó)家有關(guān)建筑防火規(guī)范條例執(zhí)行。項(xiàng)目總平面圖已考慮消防通道和消防設(shè)施的建設(shè)，在項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)部形成環(huán)形消防通道，寬度大于4米，與周圍建筑物保留一定的防火間距，以確保消防車在緊急狀態(tài)下可通暢地到達(dá)各個(gè)撲救面。事故照明：在消防控制中心、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房、消防電梯前室、消防泵房等處裝設(shè)事故照明，其照度為正常照明的照度。在樓梯間、前室、走廊等處設(shè)事故照明，最低照度不低于0.5Lx。疏散指示照明：在疏散樓梯、走道、疏散出入口、消防樓前室等處設(shè)置有疏散誘導(dǎo)燈。疏散指示安裝在距地0.8米的墻面上或疏散門的門上，疏散指示間距不超過20米。此外在重點(diǎn)部位，如疏散出口、走道、樓梯、消防控制室、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房等處裝設(shè)應(yīng)急照明燈。事故照明和疏散指示均用非燃材料保護(hù)罩，事故照明配電箱為末級(jí)切換箱，每3層設(shè)一個(gè)。煤氣工程根據(jù)長(zhǎng)沙市目前的發(fā)展情況，小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)做好管道煤氣管網(wǎng)的布置，各棟住宅都統(tǒng)一安裝好煤氣管道，室外主管道由市煤氣公司統(tǒng)一埋設(shè)，在埋設(shè)時(shí)要適當(dāng)與道路、其他管道保持距離，管徑為無縫鋼管DN80，戶內(nèi)管徑為DN40，每戶設(shè)一煤氣計(jì)量表。

環(huán)境保護(hù)及節(jié)能環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國(guó)一項(xiàng)基本國(guó)策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報(bào)環(huán)保管理部門審定。項(xiàng)目的實(shí)施堅(jiān)持規(guī)劃、建設(shè)與環(huán)境保護(hù)措施“三同時(shí)”的原則，按照有關(guān)法規(guī)做好區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作。1、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本工程建設(shè)場(chǎng)地位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)綜合農(nóng)場(chǎng)長(zhǎng)沙苗圃，瀏陽河南岸，毗鄰長(zhǎng)沙市星沙開發(fā)區(qū)和長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，附近沒有對(duì)本工程造成污染的污染源，周邊環(huán)境良好。2、施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。3、建成后主要污染源、污染物及治理方案⑴污水小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的污水主要為生活污水，其中包括生活廢水、糞便污水及廚房餐廳的含油廢水等。生活廢水及糞便污水經(jīng)化糞池處理，達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后經(jīng)小區(qū)污水管排入城市污水管網(wǎng)，含油廢水經(jīng)隔油處理后排入城市污水管網(wǎng)。⑵廢氣小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的大氣污染物主要有廚房產(chǎn)生的油煙氣及衛(wèi)生間產(chǎn)生的污風(fēng)，由各住戶采用排風(fēng)器抽出，將污染空氣排至室外。汽車庫、柴油發(fā)電機(jī)、廢氣由排氣管道引至排氣豎井，實(shí)行高空排放。⑶固體廢棄物小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送至城市垃圾處理站處理。節(jié)能充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)和施工中均應(yīng)予以高度的重視，并積極采取措施提高能源的利用率。項(xiàng)目擬采取以下幾項(xiàng)節(jié)能措施：1、采用低壓電容補(bǔ)償，減少無功損耗。2、公共場(chǎng)所選用節(jié)電、發(fā)光效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。3、供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。4、加強(qiáng)用電管理，減少能耗。

物業(yè)管理物業(yè)管理計(jì)劃物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。項(xiàng)目建設(shè)單位已組建高素質(zhì)的物業(yè)管理公司，通過引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造性地提出了物業(yè)管理的“蓓福模式”，通過配備服務(wù)態(tài)度好、技術(shù)水平高、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人員，為客戶提供良好的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，以誠(chéng)信創(chuàng)品牌，為社區(qū)的文明健康發(fā)展盡心盡力。物業(yè)管理公司將與項(xiàng)目的開發(fā)同步進(jìn)入，讓營(yíng)銷人員以物業(yè)公司員工的身份出現(xiàn)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)就簽訂物業(yè)管理協(xié)議，成立專門為客戶解決問題的客戶服務(wù)中心，為客戶裝修管理及日常管理制訂一系列的物業(yè)管理細(xì)則，使住戶真正“買得稱心、住得放心、用得安心”。整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理目標(biāo)是在現(xiàn)有條件下營(yíng)造長(zhǎng)沙市內(nèi)最大的學(xué)習(xí)型社區(qū)，以規(guī)模加氛圍的方式網(wǎng)絡(luò)入住的業(yè)主，通過組織多項(xiàng)健康的文娛活動(dòng)來營(yíng)造社區(qū)氛圍，通過參加各種社會(huì)公益活動(dòng)來樹立樹立社區(qū)良好形象。通過實(shí)行開放式酒店管理服務(wù)，為廣大業(yè)主提供超值得物業(yè)管理服務(wù)與營(yíng)銷服務(wù)，做到讓潛在的業(yè)主現(xiàn)享受物業(yè)管理的服務(wù)后再交款購(gòu)房。機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司經(jīng)理下設(shè)治安保衛(wèi)、設(shè)施維修、環(huán)境綠化管理三個(gè)部以及財(cái)務(wù)部、辦公室兩個(gè)職能部門，詳見下圖。經(jīng)經(jīng)理財(cái)務(wù)部辦公室治安部水電維修部環(huán)衛(wèi)綠化部

項(xiàng)目招投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)管理是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)遵循的準(zhǔn)則，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》的有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。同時(shí)，建設(shè)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅(jiān)決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。項(xiàng)目的招投標(biāo)計(jì)劃詳見附表。

實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為了加快工程項(xiàng)目的建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)過程中的各項(xiàng)管理工作，編制好施工組織設(shè)計(jì)，搞好施工安全，全部工程計(jì)劃在2005年8月全面竣工，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總工期24個(gè)月。由于項(xiàng)目建筑面積較大，完全可以分區(qū)設(shè)計(jì)、分批施工。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下：1、2003年8月前完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、三通一平等。2、2004年11月完成所有基礎(chǔ)工程。3、2005年5月所有主體工程完工。4、2005年7月完成所有的建筑外裝飾、室內(nèi)裝飾及安裝工程。5、2005年8月底完成所有戶外工程、配套設(shè)施等，全部收尾交付使用。6、2005年年底全部銷售完畢。項(xiàng)目具體的進(jìn)度計(jì)劃安排見表10-1。

表10-1項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排表序號(hào)工程項(xiàng)目第一年第二年第三年1234123412341234567891011

投資估算與資金籌措投資估算1、投資概況本投資估算內(nèi)容包括土建工程、電氣照明工程、給排水工程、暖通工程等投資。本次建設(shè)的工程總建筑面積499800m2，工程建設(shè)總投資為75226.50萬元，其中建筑工程投資26680.00萬元，設(shè)備及安裝工程8260.00萬元，其它費(fèi)用34555.00萬元，預(yù)備費(fèi)2163.00萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用3568.500萬元。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表詳見表11-1。2、編制依據(jù)土建工程：以2001年《湖南省建筑工程概算定額》為依據(jù)，并參照長(zhǎng)沙市目前類似工程估算指標(biāo)進(jìn)行估算。安裝工程參照長(zhǎng)沙市目前類似工程概算指標(biāo)估算。土地取得費(fèi)用包括征地、拆遷、安置、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。其它前期費(fèi)用計(jì)列了勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、報(bào)建費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用按同期銀行貸款利率估算。

表11-1項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱估算投資額（萬元）占總值比例(%)建筑工程設(shè)備安裝其它費(fèi)用總值一工程費(fèi)用26680.008260.0034940.0046.451建筑工程24740.0024740.002總圖、綠化工程1940.001940.003電梯及電力工程5100.005100.004給排水工程1910.001910.005其它工程1250.001250.00二工程建設(shè)其他費(fèi)34555.0034555.0045.931土地征購(gòu)拆遷費(fèi)26240.0026240.002建設(shè)單位管理費(fèi)420.00420.003勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1015.001015.004工程監(jiān)理費(fèi)280.00280.005標(biāo)底編制費(fèi)52.0052.006報(bào)建費(fèi)6548.006548.00三不可預(yù)見費(fèi)2163.002163.002.88四財(cái)務(wù)費(fèi)用3568.503568.504.74固定資產(chǎn)投資26680.008260.0040286.5075226.50100.00資金籌措項(xiàng)目所需的建設(shè)總投資為75226.50萬元，建設(shè)資金主要是自籌資金，同時(shí)申請(qǐng)部分銀行借款、利用部分開發(fā)回收資金，擬定的資金來源構(gòu)成如下：⑴、建設(shè)單位自有資金22613.70萬元⑵、申請(qǐng)銀行借款26000.00萬元⑶、開發(fā)回收款26612.80萬元項(xiàng)目資金籌措情況見表11-2。表11-2資金來源及使用計(jì)劃表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年建設(shè)投資75226.5048613.7025185.401427.40工程建設(shè)投資71658.0047900.0023758.00財(cái)務(wù)費(fèi)用3568.50713.701427.401427.40資金籌措75226.5048613.7025185.401427.40自籌資金22613.7022613.70開發(fā)回收款26612.8025185.401427.40借款26000.0026000.00經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本次分析計(jì)算的工程項(xiàng)目總建筑面積為499800平方米，計(jì)劃在24個(gè)月內(nèi)全部竣工。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)：1、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)；2、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案；4、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查。銷售收入及銷售稅金估算1、銷售價(jià)格通過對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產(chǎn)銷售價(jià)格情況，參考建設(shè)單位的合作開發(fā)協(xié)議，本次經(jīng)濟(jì)效益分析分別按Townhouse平均銷售價(jià)3300元/m2、花園洋房平均銷售價(jià)2280元/m2、小高層住宅平均銷售價(jià)2080元/m2進(jìn)行測(cè)算。根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位條件和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度與內(nèi)容情況，對(duì)外銷售的房產(chǎn)包括Townhouse50000平方米、花園洋房230000平方米、小高層住宅217000平方米，本次經(jīng)濟(jì)分析銷售率按100%考慮。2、銷售收入項(xiàng)目的開發(fā)及銷售周期為36個(gè)月（其中施工周期為24個(gè)月），項(xiàng)目的計(jì)算周期按年考慮。結(jié)合其它類似項(xiàng)目的銷售情況，本次分析按Townhouse開工建設(shè)當(dāng)期銷售40%，剩下的全部在下一周期銷售完畢；花園洋房在項(xiàng)目開工建設(shè)當(dāng)期銷售30%，剩下的全部在下一周期銷售完畢；小高層住宅在開工建設(shè)當(dāng)期銷售30%，剩下的全部在下一周期銷售完畢。按上述價(jià)格和出售比例計(jì)算的銷售收入總計(jì)為114076.00萬元。3、銷售稅金及附加根據(jù)國(guó)家及長(zhǎng)沙市的有關(guān)稅收政策，項(xiàng)目應(yīng)按銷售收入的5%繳納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的5%繳納教育費(fèi)附加。項(xiàng)目銷售稅金及附加詳見表12-1。表12-1銷售收入與稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年1項(xiàng)目銷售收入114076.0013464.0053824.8046787.201.1Townhouse16500.006600.009900.001.2花園洋房52440.004104.0021204.0027132.001.3小高層住宅45136.009360.0026020.809755.202銷售稅金及附加6388.26753.983014.192620.082.1營(yíng)業(yè)稅5703.80673.202691.242339.362.2城市維護(hù)建設(shè)稅399.2747.12188.39163.762.3教育費(fèi)附加285.1933.66134.56116.97項(xiàng)目開發(fā)完成后，向政府部門繳納的銷售稅金及附加總額為6388.26萬元?？偝杀举M(fèi)用估算項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要包括開發(fā)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。1、開發(fā)建設(shè)成本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本包括土地開發(fā)費(fèi)、建安工程費(fèi)及其它費(fèi)用等，詳細(xì)內(nèi)容構(gòu)成見投資估算一章。2、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中所發(fā)生的各種費(fèi)用。參照同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，綜合按銷售收入的3%估算。3、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括銷售廣告費(fèi)、銷售代理、工資及其它費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，綜合按銷售收入的2.5%估算。4、項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述一、二、三項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用，計(jì)算期內(nèi)總成本費(fèi)用為81500.68萬元。詳見表12-2。

表12-2項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年1項(xiàng)目建設(shè)成本71658.0047900.0023758.002銷售及管理費(fèi)6274.18740.522960.362573.302.1管理費(fèi)3422.28403.921614.741403.622.2銷售費(fèi)2851.90336.601345.621169.683項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用3568.50713.701427.401427.404總成本費(fèi)用81500.6849354.2228145.764000.704.1可變成本9842.681454.224387.764000.704.2固定成本71658.0047900.0023758.00財(cái)務(wù)效益分析1、利潤(rùn)估算項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1993年4月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）以及建設(shè)部2000年9月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定按利潤(rùn)總額的33%全額計(jì)征。項(xiàng)目逐年的銷售收入扣除總成本費(fèi)用及銷售稅即得利潤(rùn)總額，詳見表12-3。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)利潤(rùn)總額為22630.42萬元；扣除所得稅7468.04萬元后的凈利潤(rùn)為15162.38萬元。表12-3項(xiàng)目損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年1項(xiàng)目銷售收入114076.0013464.0053824.8046787.202總成本費(fèi)用81500.689619.2538454.7033426.7436388.26753.983014.192620.084土地增值稅3556.64419.781678.141458.725利潤(rùn)總額22630.422670.9910677.789281.666所得稅7468.04881.433523.673062.957稅后利潤(rùn)15162.381789.567154.116218.718公益金9可分配利潤(rùn)15162.381789.567154.116218.719.1盈余公積金1516.24178.96715.41621.879