北京市某小區(qū)土地一級開發(fā)項目建議書代可行性報告

PAGE北京公司北京市某小區(qū)土地一級開發(fā)項目建議書（代可行性研究報告）北京市***公司二○○六年三月編制單位：北京***公司公司審定： 高級經(jīng)濟師項目負(fù)責(zé)人： 高級工程師項目參加人： 高級工程師 北京市某小區(qū)土地一級開發(fā)項目建議書（代可行性研究報告）PAGE8北京公司目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 5一、項目概況 5二、建設(shè)單位簡介 6三、報告編制依據(jù) 8第二章項目開發(fā)前景分析 9一、地區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 9二、社會經(jīng)濟發(fā)展綜合條件評價 11三、北京市2005年房地產(chǎn)開發(fā)情況分析 14四、地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)前景分析 16第三章建設(shè)條件 20一、地區(qū)區(qū)基本情況 20二、項目區(qū)位條件 20三、區(qū)域工程地質(zhì)條件 20四、項目用地現(xiàn)狀 22第四章開發(fā)建設(shè)方案 24一、開發(fā)建設(shè)總體方案 24二、拆遷安置方案 24三、市政配套建設(shè)方案 24第五章項目建設(shè)進(jìn)度安排 28第六章環(huán)境保護(hù)、消防、節(jié)能 29一、環(huán)境保護(hù) 29二、消防 29三、節(jié)能 30第七章項目組織管理及實施進(jìn)度安排 31一、項目建設(shè)管理模式 31二、項目組織機構(gòu) 31三、項目實施進(jìn)度安排 31第八章投資估算與資金籌措 32一、投資估算 32二、資金籌措 35第九章項目收益估算 36一、估算說明 36二、項目可出讓土地情況 36三、土地出讓價格 36四、項目收益估算 36第十章相關(guān)問題說明 37一、關(guān)于可出讓土地面積的說明 37二、關(guān)于土地出讓價格的確定 37第十一章社會效益評價 37第十二章結(jié)論與建議 38

第一章總論一、項目概況（一）項目名稱北京市某小區(qū)項目用地土地一級開發(fā)（二）建設(shè)單位北京市土地整理儲備中心地區(qū)區(qū)分中心（三）建設(shè)地點規(guī)劃項目建設(shè)地點位于地區(qū)地區(qū)鎮(zhèn)喬莊村。規(guī)劃四至范圍為：西起中路，東至路，南至南街，西部北至斜街，東部北至東大街。（四）項目建設(shè)規(guī)劃根據(jù)北京市規(guī)劃委員會有關(guān)本項目規(guī)劃意見書要求，本項目開發(fā)總用地面積365206平方米，其中總建設(shè)用地面積224617平方米，代征城市公共用地面積140589表1－1項目用地規(guī)劃表序號名稱數(shù)量（平方米）一總用地面積3652061總建設(shè)用地面積2246171.1其中居住用地面積2246172代征城市公共用地面積1405892.1其中代征道路用地面積689062.2代征綠化用地面積702692.3代征河道用地面積1414二容積率≤3.0三建筑密度≤30%四建筑控制規(guī)?！?51000五建筑控制高度≤60米六綠地率≥30%（五）建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容主要包括：規(guī)劃用地范圍內(nèi)的土地征用、拆遷安置、土地平整、道路、綠化、市政配套管線（供水、雨水、污水、中水、電力、熱力、電信）等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使項目用地達(dá)到“七通一平”的建設(shè)條件，為掛牌上市并進(jìn)行后期開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要的條件。土地開發(fā)完成后可提供出讓具備“七通一平”建設(shè)條件的居住用地面積約224617平方米。可建設(shè)住宅及商業(yè)服務(wù)、中學(xué)和托幼設(shè)施約45（六）開發(fā)建設(shè)模式根據(jù)北京市國土資源局的有關(guān)文件批復(fù)，北京市土地整理儲備中心地區(qū)分中心將作為本項目用地的土地一級開發(fā)建設(shè)主體，組織實施土地一級開發(fā)工作。完成土地一級開發(fā)并經(jīng)驗收合格后，由北京市土地整理儲備中心統(tǒng)一組織入市公開交易。經(jīng)營性項目用地按規(guī)定入市公開交易。（七）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表1－2主要投資估算指標(biāo)序號費用項目估算金額（萬元）第一部分土地取得費用38207.45第二部分土地一級開發(fā)建設(shè)費用6739.42第三部分工程建設(shè)其它費1027.25第四部分基本預(yù)備費3677.93第五部分貸款利息864.90第六部分項目估算總投資50516.95二、建設(shè)單位簡介（一）單位名稱：北京市土地整理儲備中心地區(qū)區(qū)分中心（二）單位性質(zhì)：事業(yè)單位（三）住所：北京市地區(qū)號（四）經(jīng)費來源：全額撥款（五）法定代表人：北京市土地整理儲備中心地區(qū)區(qū)分中心是北京市地區(qū)區(qū)國土資源局組建的事業(yè)單位，業(yè)務(wù)上受北京市土地整理儲備中心指導(dǎo)，是區(qū)政府土地整理儲備的辦事機構(gòu)，于2002年正式成立，注冊資金3000萬元。分中心的成立和市場的組建是政府機構(gòu)改革和轉(zhuǎn)變職能的客觀要求，也是進(jìn)一步深化土地使用制度改革、加強國有土地資產(chǎn)管理，建立公開、公平、公正的土地市場秩序，貫徹十分珍惜、合理利用和切實保護(hù)耕地的基本國策的要求。分中心受市中心委托， 負(fù)責(zé)地區(qū)區(qū)以下工作：（一）土地整理工作1．負(fù)責(zé)本區(qū)土地資源的調(diào)查、評價及統(tǒng)計，協(xié)助市中心完成本區(qū)土地開發(fā)整理相關(guān)規(guī)劃的編制；2．負(fù)責(zé)地區(qū)區(qū)國家投資土地開發(fā)整理項目的選址、申報立項、實施方案的編制，并具體組織施工、期間管理和竣工后聽自驗；協(xié)助市中心完成申報立項項目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、投資預(yù)算及對立項項目實施的管理、監(jiān)督檢查和竣工初驗；3．負(fù)責(zé)地區(qū)區(qū)市級立項土地開發(fā)整理項目的選址、申報立項，并具體組織立項項目的施工、期間管理、竣工初驗及后續(xù)管理；協(xié)助市中心完成對申報立項項目必要的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、投資預(yù)算及對立項項目的實施管理、監(jiān)督檢查和竣工驗收。4．負(fù)責(zé)實施由分中心作為主體征用土地的“占補平衡”，協(xié)助市中心對其進(jìn)行期間管理、監(jiān)督檢查和竣工驗收。（二）土地儲備工作1．負(fù)責(zé)調(diào)查統(tǒng)計地區(qū)區(qū)可供再開發(fā)的存量建設(shè)用地和新增建設(shè)用地的數(shù)量和質(zhì)量；負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)更新并定期報市中心匯總；2．提出地區(qū)區(qū)土地收購儲備、征用儲備和土地出讓的初步年度計劃；3．協(xié)助市中心實施土地收購、征用、收回和一級開發(fā)等工作；4．協(xié)助市中心對直接進(jìn)入市土地交易市場交易的土地進(jìn)行權(quán)屬核查、現(xiàn)場踏勘、申報規(guī)劃等前期工作；5．作為主體承擔(dān)本區(qū)部分土地的征用工作；6．作為主體具體實施本區(qū)區(qū)屬企事業(yè)單位國有的收購和土地一級開發(fā)等工作（進(jìn)行土地收購和土地一級開發(fā)時，土地收購方案及預(yù)期收益、土地一級開發(fā)成本及預(yù)期收益等報市中心審批后方能實施），負(fù)責(zé)資金籌措和管理；并對已完成一級開發(fā)的土地做好入市交易的有關(guān)前期工作；7．可能組織本區(qū)10畝以下存量國有劃撥土地入市的公開交易工作，交易信息將按規(guī)定公告，并同時在市土地交易市場展示。三、市中心委托分中心完成的其它專項任務(wù)和工作。三、報告編制依據(jù)1．北京市國土資源局、北京市規(guī)劃委員會、北京市發(fā)展和改革委員會、北京市建設(shè)委員會《政府儲備土地和入市交易土地聯(lián)席會會議紀(jì)要》；2．北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見書（選址）；3．北京市規(guī)劃委員會“關(guān)于地區(qū)小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)”；4．北京市國土資源局“關(guān)于對地區(qū)小區(qū)項目用地進(jìn)行一級開發(fā)的批復(fù)”；5．北京市國土資源局“關(guān)于小區(qū)建設(shè)項目用地預(yù)審意見的函”；6．國家有關(guān)政策法規(guī)；7．建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。PAGEPAGE37第二章項目開發(fā)前景分析一、地區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀（一）社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析從地區(qū)區(qū)近年來的國內(nèi)生產(chǎn)總值及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析，地區(qū)區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展在上世紀(jì)90年代處于變化中，時高時低。進(jìn)入新世紀(jì)后，隨著北京市經(jīng)濟整體的快速發(fā)展，呈較快速上升趨勢。如下表所示。表2－1：地區(qū)區(qū)GDP總量與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表GDP總量(萬元)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)人均GDP（元/人）地區(qū)區(qū)GDP占北京GDP的比重（%）指標(biāo)（萬元）%指標(biāo)（萬元）%指標(biāo)（萬元）%1994365127.574174.520.3153473.342.0137479.637.761533.371995437673.187269.019.9180479.041.2169924.838.973243.141996478649.481364.017.0182010.738.0215274.745.080052.961997403282.280818.020.0124676.730.9197787.549.167602.231998445723.895698.021.5139236.731.3210339.647.274802.221999500563.9100694.620.1158136.531.6241732.848.383832.302000571282.0106736.018.7193394.033.9271152.047.495632.302001671575.8114929.017.1250004.037.2306642.045.7111062.362002900985.4132308.514.7398240.944.2370436.041.1148422.88注：人均GDP采用戶籍人口（資料來源：北京市地區(qū)區(qū)社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料1994——2003年）通過對上表的分析，有如下一些結(jié)論：相對20世紀(jì)90年代初而言，地區(qū)區(qū)在北京市的經(jīng)濟地位呈下降趨勢；而近兩三年呈相對上升趨勢。但就地區(qū)的發(fā)展條件而言，地區(qū)應(yīng)該具有更大的發(fā)展?jié)摿?。?001年，地區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由20世紀(jì)90年代初“二、三、一”的產(chǎn)業(yè)格局基本上形成了“三、二、一”的產(chǎn)業(yè)格局。第三產(chǎn)業(yè)的成熟發(fā)展一般應(yīng)經(jīng)歷三個階段，第一階段以商業(yè)為主導(dǎo)，第二階段以商貿(mào)餐飲、郵電通訊、金融保險為主導(dǎo)，第三階段以旅游、信息、文化教育、體育等新興服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)。地區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從表象上看比較合理，但其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主，新興服務(wù)業(yè)尚未成為第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)面臨產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、結(jié)構(gòu)升級，而第二產(chǎn)業(yè)亟待振興。經(jīng)過不斷的經(jīng)濟發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整，2002年地區(qū)區(qū)形成了“二、三、一”的產(chǎn)業(yè)格局，這與地區(qū)區(qū)的現(xiàn)實發(fā)展水平是相符的，有利于地區(qū)今后的經(jīng)濟發(fā)展。表2－22001年地區(qū)區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表（資料來源：北京市地區(qū)區(qū)社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料--2001年）從表二中可看出，地區(qū)城區(qū)的經(jīng)濟總量較大，始終占到全區(qū)的1/3左右，表明各鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展不均衡，經(jīng)濟密集度在城區(qū)較高。此外，宋莊、地區(qū)、張家灣等靠近地區(qū)新城的各鎮(zhèn)經(jīng)濟總量靠前，形成地區(qū)區(qū)“北強南弱”的經(jīng)濟地理格局。（二）固定資產(chǎn)投資狀況分析1995年固定投資的迅速增長曾帶動地區(qū)GDP以19.9%的高速增長，而隨著96、97年固定投資的放緩，地區(qū)的GDP增速也逐年放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。98年金融危機之后，地區(qū)區(qū)響應(yīng)政府?dāng)U大內(nèi)需的宏觀政策，加大投資力度，地區(qū)區(qū)的GDP也逐年上升，但我們同時也應(yīng)看到，2000年的固定投資額成倍增長，而其對GDP的拉動作用不如預(yù)期中理想。以上數(shù)據(jù)表明：固定投資對拉動地區(qū)的經(jīng)濟增長作出了十分重要的貢獻(xiàn)；地區(qū)的經(jīng)濟增長將逐步由資本推動型轉(zhuǎn)向勞動力、技術(shù)推動型。因此，在未來的發(fā)展中，應(yīng)進(jìn)一步拓寬籌融資渠道，加強資金籌措。投資領(lǐng)域的重點應(yīng)放在重點項目、重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和和國有企業(yè)的技術(shù)改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整上，并加強對投資走勢的監(jiān)測，提高投資效率。表2－3地區(qū)區(qū)投資、GDP和投資率變化情況1994199519961997199819992000固定資產(chǎn)投資額（萬元）45454.091276.150153.139416.247957.161984.0137838.0投資增長速度100.8－45.1－21.521.729.2122.4GDP（萬元）365127.4437673.1478649.4403282.2445723.8500563.9571282.0GDP增長速度（%）19.99.4－9.210.512.314.1投資率(%）12.520.910.59.810.812.424.1（資料來源：北京市地區(qū)區(qū)社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料1994——2001年）二、社會經(jīng)濟發(fā)展綜合條件評價（一）發(fā)展條件《北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）》確定地區(qū)為東部發(fā)展帶的重要節(jié)點，北京重點發(fā)展的新城之一，也是北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心。地區(qū)新城位于城市的主要發(fā)展方向上，地勢平坦，土地資源充足，與中心城的交通聯(lián)系便捷，發(fā)展空間巨大。東部次區(qū)域是城市未來重點發(fā)展的地區(qū)，也是北京面向區(qū)域，聯(lián)系天津、河北等省市的重要地區(qū)。地區(qū)、順義和亦莊地區(qū)是承接中心城人口、職能疏解和新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)。地區(qū)新城位于北京城市空間結(jié)構(gòu)“兩軸-兩帶-多中心”的重要節(jié)點上。根據(jù)新的北京城市總體規(guī)劃，地區(qū)區(qū)發(fā)展面臨的諸多優(yōu)勢條件，主要包括以下幾點：1．區(qū)位優(yōu)勢地區(qū)處于京津冀交接地帶，素有等美譽，區(qū)位條件十分優(yōu)越。地區(qū)新城距天安門公里，是北京人流、物流、交通流的匯聚地，在經(jīng)濟區(qū)中占有重要地位。根據(jù)北京東、南開闊，西、北群山阻隔的地理特征，我們可以判斷：城市東部和南部平原地區(qū)，將成為北京城市發(fā)展的主要方向,沿京津塘高速公路將是城市主要發(fā)展軸之一。而地區(qū)就處在這一北京未來重點發(fā)展象限內(nèi)，在京、津、冀北聯(lián)合發(fā)展形成國際化大都市地區(qū)的進(jìn)程中承擔(dān)著橋梁紐帶的作用。2．交通優(yōu)勢地區(qū)是北京城市東部交通中的重要組成部分，與北京主城區(qū)由多條道路直接相連，區(qū)內(nèi)有京哈、京沈、京津塘高速，京秦、京承鐵路經(jīng)過；五環(huán)、六環(huán)溝通了它與周邊城鎮(zhèn)的快捷聯(lián)系；驅(qū)車往機場僅25分鐘，輕軌八通線的建設(shè)使地區(qū)成為全北京最早擁有軌道交通的衛(wèi)星城，這使地區(qū)的發(fā)展在相當(dāng)長一段時期內(nèi)將領(lǐng)先于其他衛(wèi)星城的發(fā)展。3．資源優(yōu)勢地區(qū)水網(wǎng)縱橫、泉脈總多，匯集了大小13條河流，這對于北京這樣一個嚴(yán)重缺水的城市來說顯得格外珍貴。此外，地區(qū)地勢平坦、適合規(guī)模化開發(fā)利用的土地資源儲備充足，且又都處在北京的下風(fēng)下水方向，是北京進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的重要基地。4．人文優(yōu)勢地區(qū)歷史上商旅云集、人文薈萃，積淀了豐厚的歷史文化資源，區(qū)內(nèi)的大運河曾是北京的生命線。文化是21世紀(jì)城市的靈魂和魅力所在，為提高地區(qū)的城市品味和競爭力奠定了基礎(chǔ)。（二）機遇與挑戰(zhàn)1．經(jīng)濟全球化。地區(qū)的經(jīng)濟活動將越來越深地卷入到經(jīng)濟全球化的重組過程中，這是一場建立在技術(shù)革命基礎(chǔ)上的產(chǎn)業(yè)空間革命，為城市增加了分享信息化和全球化利益的機會，為實現(xiàn)地區(qū)區(qū)城市經(jīng)濟在某些領(lǐng)域跨越式快速發(fā)展提供了可能。但同時，隨著外向型經(jīng)濟的發(fā)展，地區(qū)區(qū)的發(fā)展也會越來越受到外界因素的影響。2．知識經(jīng)濟加速各類遠(yuǎn)程活動（如會議電視、電子商務(wù)遠(yuǎn)程醫(yī)療）的普及改變了人們空間距離的觀念，有利于地區(qū)吸引更多的居住人口，促進(jìn)地區(qū)區(qū)社會經(jīng)濟的繁榮發(fā)展。在知識經(jīng)濟時代，教育和研究與開發(fā)成為兩個最重要的部門，城市內(nèi)單純物質(zhì)性的生產(chǎn)用地將持續(xù)地下降；而“教育產(chǎn)業(yè)”、“休閑經(jīng)濟”等將迅速發(fā)展，這將為地區(qū)區(qū)未來的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)開拓新的思路。但同時信息技術(shù)帶來對傳統(tǒng)管理模式的革命，這將推動地區(qū)區(qū)不斷地去探索城市建設(shè)和管理的新思路、新途徑，即政府如何使管理與服務(wù)提升到一個新的層次，在提高社會信息化水平過程中發(fā)揮關(guān)鍵的樞紐作用。3．區(qū)域整合聯(lián)動京津冀城市群的發(fā)展已經(jīng)到了區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展的階段，區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)的完善將進(jìn)一步密切聯(lián)系，京津面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級與調(diào)整，京津市區(qū)內(nèi)的一些經(jīng)濟功能將向外延伸。京津城鎮(zhèn)走廊是未來京津區(qū)域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展最重要的地區(qū)，這是確定北京城市發(fā)展主導(dǎo)方向的重要因素之一。區(qū)域整和聯(lián)動發(fā)展必然為區(qū)內(nèi)包括地區(qū)在內(nèi)的城市提供了發(fā)展機遇。距京津（尤其是北京）適中的距離使地區(qū)在大北京地區(qū)城市中優(yōu)先接受京津輻射，為其在高新產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、房地產(chǎn)、旅游度假業(yè)等方面的發(fā)展提供巨大的想象空間。4．北京舉辦2008年奧運會北京成功取得了2008年奧運會的主辦權(quán)，這是我國運動史上的大事。奧運會所產(chǎn)生的突發(fā)性需要，對原有的空間布局規(guī)劃、交通設(shè)施規(guī)劃是一種沖擊。北京市政府準(zhǔn)備投入大量的資金，改善城市環(huán)境、交通，以保證奧運會圓滿成功。這將加快首都現(xiàn)代化、國際化進(jìn)程，是展示民族經(jīng)濟、文化、綜合國力的良好契機，為進(jìn)一步提升國際地位和城市形象提供了難得的機遇。地區(qū)雖沒有安排奧運會比賽項目，但仍然可以分享北京舉辦奧運會帶來的好處。在奧運會籌辦過程中，北京將進(jìn)行龐大的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將極大地改善城區(qū)與各衛(wèi)星城鎮(zhèn)的交通聯(lián)系，初步建立起快速軌道交通系統(tǒng)，改善各區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境。在此期間，地區(qū)新城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和人口轉(zhuǎn)移速度將加快，為北京郊區(qū)的發(fā)展帶來了前所未有的歷史機遇。地區(qū)可以借助這一時機積極吸納城區(qū)疏解出來的適宜產(chǎn)業(yè)和人口、提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，使地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展邁上新的臺階。同時，地區(qū)還可以借助奧運會的機會大力發(fā)展旅游、會展、文化等產(chǎn)業(yè)，在奧運會中分得“一杯羹”。5．北京發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整作為中國的首都和亞太地區(qū)重要的國際事務(wù)中心，北京正在國際舞臺上扮演著越來越重要的角色。而目前北京同一流的世界城市紐約、倫敦、東京還有一定差距，新的發(fā)展又對北京土地資源、空間形態(tài)提出了新的、更高的要求，北京的發(fā)展必須置身于全球的發(fā)展中去定位。新一輪的北京城市總體規(guī)劃確定北京的城市性質(zhì)是“中國的首都，全國的政治中心、文化中心和重要的經(jīng)濟中心，是世界著名古都和國際大都市”。北京現(xiàn)有空間結(jié)構(gòu)已經(jīng)不能很好適應(yīng)國際大都市發(fā)展的要求；北京中心城功能聚集過多，不斷侵蝕原有的歷史風(fēng)貌，環(huán)境壓力與交通壓力日趨嚴(yán)峻；而與此同時，相對于市區(qū)而言，郊區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、物質(zhì)環(huán)境建設(shè)和城市化進(jìn)程的發(fā)展速度緩慢，差距不斷擴大，北京作為大城市對周邊地區(qū)的帶動作用不強。要解決諸上矛盾，最有效的途徑是對城市功能實行“有機疏散”，為城市尋找新的生長點。這是使北京跳出中心城，進(jìn)一步發(fā)展成區(qū)域型、多中心城市的先決條件。北京城市空間發(fā)展策略是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、市域戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移、舊城有機疏散和村鎮(zhèn)重新組合，未來的城市空間發(fā)展將由集中型向分散型轉(zhuǎn)變，由獨立型向區(qū)域型轉(zhuǎn)變，由均衡發(fā)展向軸向發(fā)展轉(zhuǎn)變，由單核結(jié)構(gòu)向多核結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。新一輪的北京城市總體規(guī)劃確定城市空間布局形成“兩軸－兩帶－多中心”的空間格局結(jié)構(gòu)，形成中心城、新城、鎮(zhèn)的石與城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。新城是承接中心城人口和職能疏散，新的產(chǎn)業(yè)聚集及帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)。地區(qū)是東部城鎮(zhèn)發(fā)展帶上的中心節(jié)點之一，也是規(guī)劃的11個新城之一和3個重點發(fā)展的新城之一。抓住北京城市規(guī)劃調(diào)整的新機遇，地區(qū)將進(jìn)入一個新的大發(fā)展階段。三、北京市2005年房地產(chǎn)開發(fā)情況分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2005年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1525億元，比上年增長3.5％，低于04年19個百分點；占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為53.9％，低于04年4.4個百分點。其中，商品住宅開發(fā)投資完成779.5億元，比上年增長0.5％。（二）房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)年資金到位情況2005年，全市房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)年到位資金3101.9億元，比上年增長29.1%；其中國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌資金增長，增幅分別為23.1％、39％；定金及預(yù)收款和外資下降，降幅分別為0.5％、20.5％。（三）住宅用地供應(yīng)情況2005年，全市住宅供地為880公頃，規(guī)劃建筑面積1196萬平方米。其中，出讓住宅用地585公頃，規(guī)劃建筑面積679萬平方米；劃撥住宅（經(jīng)濟適用房）用地295公頃，規(guī)劃建筑面積517萬平方米。（四）住宅施工、新開工情況2005年，全市商品住宅施工面積為7283.4萬平方米，比上年增長7.8％，高于04年1.4個百分點；商品住宅新開工面積1983.2萬平方米，下降10.1%。（五）住宅供銷情況2005年，全市住宅買賣成交4079.2萬平方米，同比下降4.1％。其中，商品住宅現(xiàn)房買賣成交1214.7萬平方米，比上年增長20.2％；商品住宅期房預(yù)售成交2152萬平方米，比上年下降18.7％；存量住房買賣成交712.5萬平方米，比上年增長19.9％1．商品住宅現(xiàn)房供銷情況2005年，全市商品住宅現(xiàn)房銷售面積2566萬平方米，比上年增長12.3%；竣工面積2841.4萬平方米，比上年增長21.2%，銷售面積比竣工面積少275.4萬平方米（注：商品住宅現(xiàn)房銷售面積指已竣工完成銷售的商品住宅面積，包括2005年商品住宅現(xiàn)房買賣成交面積1214.7萬平方米，以及2004年預(yù)售的商品住宅轉(zhuǎn)入2005年竣工交用面積1351.3萬平方米）。截至2005年底，全市空置一年以上商品住宅面積為252.6萬平方米，漲幅為11.4％，占全部空置一年以上商品房面積的66.4％。2．商品住宅期房供銷情況2005年，全市商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2205萬平方米，比上年下降23％，預(yù)售成交面積2152萬平方米，比上年下降18.7％；商品住宅期房預(yù)售成交面積為當(dāng)期批準(zhǔn)預(yù)售面積的97.6％，比04年高5.1個百分點。2005年，全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計，商品住宅單套建筑面積主要集中在80－140平方米，占商品住宅成交總套數(shù)的48％。3．存量住房交易情況2005年，全市存量住房交易7萬套，成交面積712.5萬平方米，分別增長23.1％和19.9％。其中二手商品住宅交易3.9萬套，同比增長46.2%，增幅較大；已購公房交易3.1萬套，與上年同期基本持平。（六）住房價格情況1．商品住宅期房預(yù)售價格2005年，全市商品住宅期房預(yù)售平均價格6725元/平方米，比上年上漲了1083元/平方米，漲幅為19.2％；其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增長10.9％。2005年，全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計，預(yù)售單價低于7000元/平方米的占商品住宅成交總套數(shù)69％；其中低于5000元/平方米的占36.1％。2．存量住房買賣價格2005年，全市存量住房買賣平均價格4286元/平方米，比上年增長9.3%。其中，二手商品住宅買賣平均價格4608元/平方米，比上年增長8.3%；已購公房和經(jīng)濟適用住房再上市買賣平均價格4157元/平方米，比上年增長9.8%。四、地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)前景分析（一）現(xiàn)狀概況優(yōu)越的區(qū)位條件和交通條件，為地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了十分良好的外部環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件，因此，在國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好的大背景下，地區(qū)的房地產(chǎn)近幾年發(fā)展規(guī)模迅速擴張，品質(zhì)逐年提升，逐漸發(fā)展壯大為地區(qū)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)具有較強的產(chǎn)業(yè)相關(guān)度，它帶動了建筑、建材行業(yè)的迅速發(fā)展，其從業(yè)人員人數(shù)也逐年增加，三行業(yè)稅收在全區(qū)稅收中占有較大份額，房地產(chǎn)成為全區(qū)確定的四大經(jīng)濟增長點之一。表2－4近幾年商品房開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)單位：萬平米19971998增幅（%）1999增幅（%）2000增幅（%）2001增幅（%）開復(fù)工38503265301299818241竣工19211134624327104142表2－5地區(qū)商品房交易情況表年份套數(shù)建筑面積（m2）均價（元/m2）199813682359041745.6199915421722812195.3200035233453672049.5200166626421892255.8200272707099092488.0表2－6近幾年開發(fā)樓盤按設(shè)計規(guī)模統(tǒng)計單體項目1997199819992000200110-30萬平方米以上146142030-50萬平方米以上11271150-100萬平方米以上15100萬平方米以上14表2－7房地產(chǎn)、建筑、建材業(yè)逐年稅收表單位：萬元19971998增幅（%）1999增幅（%）2000增幅（%）2001增幅（%）房地產(chǎn)490280547237003262116819000206建筑301052107380105410200271300030建材2100320052390022450015500011總計560011215100156103920911343700077（二）開發(fā)前景新的地區(qū)區(qū)新城規(guī)劃提出了“打造為首都文化中心服務(wù)、現(xiàn)代文化資源聚集、運河文化彰顯的文化產(chǎn)業(yè)基地；建設(shè)具有多樣化高端服務(wù)設(shè)施和良好人居環(huán)境的濱水宜居新城?！钡陌l(fā)展目標(biāo)。從今后的發(fā)展看，地區(qū)區(qū)需要通過住房保障來解決住房問題的人群將會更為龐大。其原因是：第一，隨著時間的推移，原先實物分房的影響會日漸減少；第二，商品住房價格將有所提高；第三，未來幾年將是地區(qū)城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施超常規(guī)發(fā)展的重要時期，由此會帶來很多拆遷戶的住房問題；第四，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型導(dǎo)致部分人群失業(yè)；第五，地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展將吸引很大一部分外來務(wù)工人員到地區(qū)就業(yè)，這部分人面臨住房困難。這部分人主要包括：拆遷戶、外來務(wù)工人員、從大家庭分離出來的當(dāng)?shù)乩夏耆撕湍贻p人、工作/家庭產(chǎn)生重大變故的人員、以及其他低收入人群。地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)利潤雖然低于大城市，但地價相對低廉，建設(shè)成本也低，啟動快，潛在商機大。土地的一級開發(fā)完善了道路交通和市政設(shè)施，為房地產(chǎn)商的開發(fā)提供了良好的條件。按照北京城市總體規(guī)劃，今后北京市將實行城市開發(fā)建設(shè)重點的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移?！坝梦迥曜笥視r間，打造北京新城區(qū)的基本框架；用十年左右時間，把地區(qū)建設(shè)成為北京新城區(qū)。”地區(qū)區(qū)政府在地區(qū)區(qū)第三屆人民代表大會第一次會議上提出了上述設(shè)想。進(jìn)入2005年，地區(qū)區(qū)政府起動了京杭大運河兩岸運河旅游文化產(chǎn)業(yè)帶的開發(fā)建設(shè)，地區(qū)區(qū)政府計劃投資十五億元，徹底改變千年古運河兩岸的面貌，以旅游促進(jìn)經(jīng)濟，打造地區(qū)新形象。業(yè)內(nèi)資深人士表示，此舉將帶動地區(qū)房地產(chǎn)整體市場，形成新一輪的投資開發(fā)熱點，使地區(qū)房地產(chǎn)市場的重心由輕軌沿線向運河兩岸過渡。根據(jù)國務(wù)院新批準(zhǔn)的北京城市總體規(guī)劃，“地區(qū)將建設(shè)成擁有百萬人口、離北京城區(qū)最近、布局合理的北京新城區(qū)?！?。北京新城區(qū)的基本框架是:在地區(qū)區(qū)范圍內(nèi),以一城(中心城)為中心、五鎮(zhèn)(宋莊、西集、水郭縣、永樂店、馬駒橋)相拱衛(wèi)、雙走廊(中心城─西集城市發(fā)展和城市經(jīng)濟增長走廊、馬駒橋─永樂店產(chǎn)業(yè)發(fā)展走廊)相輝映的現(xiàn)代化新地區(qū)。地區(qū)中心城將是一個由現(xiàn)有40平方公里擴大到80平方公里，能容納60萬人口,以一河(北運河)、兩線(長安街延長線、八通線)、一路(六環(huán)路)為架構(gòu),以運河城市段為軸心，以新的城市廣場為中心，以運河、溫榆河景觀帶和都市經(jīng)濟為依托，以水、綠和現(xiàn)代城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國際化的濱水城市。地區(qū)“北京新城區(qū)”計劃在建設(shè)新城區(qū)的同時，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響可能最大?！昂贸圆毁F”是地區(qū)樓盤時下最大的特點，尤其是在朝陽北路及八通線貫通之后，地區(qū)新盤整體的性價比優(yōu)勢更是彰顯無遺。（三）價格分析據(jù)有關(guān)市場調(diào)研資料分析，2005年2季度，北京正式開盤發(fā)售項目一百五十三個，相對于上季度，新盤開盤量增加了五成多。其中，普通住宅總體均價為每平方米五千一百四十五元人民幣(普通住宅新盤總體均價為每平方米四千八百四十三元)；公寓總體均價為九千八百五十二元人民幣(公寓新盤總體均價為每平方米一萬一千八百元人民幣)，別墅總體均價為每平方米六千九百二十一元人民幣(別墅新盤總體均價為每平方米六千三百四十四元人民幣)?！耙痪?、二衛(wèi)、三地區(qū)”，這句話足以道出地區(qū)區(qū)的繁華與興旺。地區(qū)區(qū)是大運河的北起點，是百里長安街的東端。在國際化大都市、大北京的構(gòu)想中，地區(qū)是連接京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的中心地帶。京津塘、京沈、京哈、京通高速公路穿境而過。地區(qū)已成為北京經(jīng)濟社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略基地。近幾年來，北京東部地區(qū)迅速成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)。地區(qū)區(qū)作為北京市東部的重點衛(wèi)星城市，房地產(chǎn)市場逐漸成熟，成為北京東部不可忽視的重點地區(qū)，分析原因如下：北京CBD中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的最終確定、中國成功加入WTO及2008年北京申奧成功等諸多利好因素，使得CBD及其輻射區(qū)成為房地產(chǎn)市場的熱點與焦點地區(qū)。尤其是東四環(huán)沿線至地區(qū)一帶新開發(fā)的樓盤數(shù)量逐漸增加。地區(qū)區(qū)作為CBD的后花園，其特殊的位置優(yōu)勢越來越被市場所認(rèn)可。地區(qū)區(qū)的自身建設(shè)在北京市遠(yuǎn)郊區(qū)縣中是最好的，其基礎(chǔ)市政設(shè)施完善，生活配套設(shè)施發(fā)展的速度十分快，為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了堅實的基礎(chǔ)。目前地區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量在急速增加，在新盤推出速度上已經(jīng)超過了海淀區(qū)和豐臺區(qū)，僅次于朝陽區(qū)，已經(jīng)成為東部的熱點區(qū)域。近年來地區(qū)的房價從2,000元/平方米左右躍升到現(xiàn)在的4,000元/平方米左右，大興的房價由1,800元／平方米左右躍升到現(xiàn)在的4,500元/平方米左右，朝陽區(qū)京通路和朝陽路、朝陽北路的房價從3,500—5,000元/平方米躍升到現(xiàn)在的4,500—7,000元/平方米，還有望京、萬柳、西四環(huán)、豐臺鎮(zhèn)等都有不同幅度的價格上漲。總體趨勢分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。第三章建設(shè)條件一、地區(qū)區(qū)基本情況地區(qū)區(qū)位于北京市東南部。古為交通要道和漕運倉儲重地，素有“一京、二衛(wèi)、三地區(qū)”之譽，為京東重鎮(zhèn)。區(qū)界西鄰北京市朝陽區(qū)、大興區(qū)；東隔潮白河與河北省三河市、大廠回族自治縣、香河縣隔河相望；南和天津市武清縣、河北省廊坊市交界；北接順義區(qū)。區(qū)境東西寬37公里，南北長48公里，面積906.27平方公里。地區(qū)區(qū)現(xiàn)分為地區(qū)城區(qū)，含個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。區(qū)政府駐地地區(qū)衛(wèi)星城，位于區(qū)北部，北京長安街東延長線上。距北京建國門17.5公里，距首都機場16公里，東南距塘沽港100公里，是全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，北京市最大的衛(wèi)星城。全區(qū)處永定河、潮白河洪沖擊平原，地勢平坦，自西北向東南傾斜。海拔最高27.6米，最低8.2米。地下基巖完整，屬震旦亞界、下古生界和新生界地層，構(gòu)造簡單。礦泉水資源豐富。南部屬華北油田邊緣區(qū)，有少量石油埋藏。土壤以潮土、潮褐土為主，土層深厚，土質(zhì)肥沃，適種性強。境內(nèi)河流13條，總長245.3公里，為北京全市河流分布最多的區(qū)。主要河流有北運河、潮白河，均屬海河水系。氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶园霛駶櫦撅L(fēng)型氣候區(qū)，年日照2730小時，平均氣溫11.3℃。春旱多風(fēng)，夏熱多雨，秋高氣爽，冬寒干燥。年降水約620毫米二、項目區(qū)位條件地區(qū)東小區(qū)位于地區(qū)衛(wèi)星城東部地區(qū)，衛(wèi)星城內(nèi)環(huán)路從小區(qū)通過，小區(qū)北側(cè)為已建成后城市主干道路運河?xùn)|大街。本項目建設(shè)地點位于衛(wèi)星城中心地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通順暢便利。隨著玉帶河的整治，小區(qū)周邊環(huán)境將有很大改善。三、區(qū)域工程地質(zhì)條件（一）地質(zhì)概述為順利進(jìn)行土地一級開發(fā)建設(shè)，項目建設(shè)單位委托地區(qū)區(qū)建筑勘察設(shè)計所對本項目建設(shè)用地的地質(zhì)情況進(jìn)行了詳勘。結(jié)果顯示，本項目擬建場地內(nèi)周圍無活動斷裂帶穿過，區(qū)域地質(zhì)條件較穩(wěn)定。據(jù)地質(zhì)勘察報告資料，擬建場地地貌大部分處于潮白河西側(cè)一級階地陡坎之上，地勢較高，僅擬建場地東邊界跨在階地處，地勢低洼。擬建場地地表下30米范圍內(nèi)土層劃分為人工堆積層、新近沉積層及第四紀(jì)沉積層三大類。成因成代巖性顏色濕度/稠度壓縮性人工堆積層房渣土雜濕粘質(zhì)粉土填土黃褐濕新近沉積層粉質(zhì)粘土-重粉質(zhì)粘土黃褐濕-飽/可塑高－中高壓縮性砂質(zhì)粉土黃褐濕中高壓縮性第四紀(jì)沉積層重粉質(zhì)粘土-粉質(zhì)粘土褐黃濕-飽/可塑高－中高壓縮性粘質(zhì)粉土－砂質(zhì)粉土褐黃濕中高－中壓縮性粉質(zhì)粘土-重粉質(zhì)粘土褐黃-灰黃濕-飽/可塑高－中高壓縮性砂質(zhì)粉土-粘質(zhì)粉土褐黃-灰黃濕-飽中高－中壓縮性粘質(zhì)粉土－粘質(zhì)粉土褐黃-灰黃濕-飽中高－中壓縮性粉砂-細(xì)砂灰飽和低壓縮性砂質(zhì)粉土-粘質(zhì)粉土灰飽和中低壓縮性細(xì)砂-中砂灰飽/可塑中低壓縮性縮性砂質(zhì)粉土灰飽和中高壓縮性粉質(zhì)粘土灰飽和飽/可塑低壓縮性粗砂-砂礫灰飽和低壓縮性細(xì)砂灰飽和低壓縮性砂質(zhì)粉土灰飽和低壓縮性粉質(zhì)粘土灰飽/可塑中高－中壓縮性粗砂-砂礫灰飽和低壓縮性（二）擬建場地地下水情況本項目勘測時測得北半部靜止水位埋深在地表下5.1－8.8米，即標(biāo)高在13.88米～16.17米之間，該層水為潛水，其補給來源主要為大氣降水地表滲水。歷年最高水位可達(dá)自然地表下2米，近年來，地下水最高水位埋深在地表下3米左右，即可達(dá)標(biāo)高19.50米上下，水位變化幅度在2米以下。對地下水水試得出，地下水對混凝土及鋼筋砼中的鋼筋均無任何腐蝕性。有關(guān)地下水對施工的影響，勘測表明，目前地下水位埋深情況對基槽及基礎(chǔ)施工無影響。應(yīng)在施工前適時觀測水位變化，若開槽見水時可采取簡單方法排水。（三）建筑場地類別及場地土類型據(jù)勘測，本地區(qū)第四紀(jì)覆蓋層厚度大于50米，建筑場地類別屬Ⅲ類，場地特征周期值為0.45S。（四）場地土地震液化性在抗震設(shè)防烈度為八度、地上水位埋深3米條件下，場地地表下20米范圍內(nèi)，無場地土地震液化問題，大部分地區(qū)屬于抗震一般地段，東部階地陡坎處屬于抗震不利地段。四、項目用地現(xiàn)狀據(jù)調(diào)查，本項目用地地區(qū)斜街與地區(qū)中路交叉口東南側(cè)為一處現(xiàn)狀辦公用地、一處職業(yè)教育學(xué)院用地和3個住宅小組團，其它地區(qū)為已基本平整的空地。本項目用地現(xiàn)有約365205.4平方米（約547.81畝）農(nóng)村集體用地，需要征用。本項目用地外部交通狀況較好，其北側(cè)為地區(qū)衛(wèi)星城的城市主干道路運河?xùn)|大街，其南側(cè)為城市主干道路地區(qū)南街，其西側(cè)為城市主干道地區(qū)中路，中部有城市次干路地區(qū)斜街，正處于施工階段。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀尚有多年形成的小路，等級較低。該項目用地周邊由于已有計劃地進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，故現(xiàn)有周邊地區(qū)市政配套設(shè)施較為齊備。同時周邊道路及基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，有利于本項目市政配套設(shè)施的建設(shè)。第四章開發(fā)建設(shè)方案一、開發(fā)建設(shè)總體方案根據(jù)市國土資源局有關(guān)文件規(guī)定，本項目將由北京市土地整理儲備中心地區(qū)分中心作為建設(shè)單位負(fù)責(zé)本項目規(guī)劃用地的土地一級開發(fā)建設(shè)工作。主要工作內(nèi)容包括原有用地內(nèi)的設(shè)施拆除、人員安置、場地平整、市政配套設(shè)施建設(shè)及完善等。一級土地開發(fā)建設(shè)完成后，將由北京市土地整理儲備中心統(tǒng)一組織入市公開交易，地區(qū)區(qū)分中心協(xié)助做好入市交易的有關(guān)工作。二、拆遷安置方案為使本項目建設(shè)順利實施，項目建設(shè)單位與現(xiàn)用地方地區(qū)區(qū)地區(qū)鎮(zhèn)喬莊村委會，就項目建設(shè)土地征用事宜進(jìn)行了磋商，并達(dá)成了初步協(xié)議。根據(jù)此協(xié)議，項目建設(shè)單位將征用集體土地547.81畝，由項目建設(shè)單位支付35285.81萬元的征地及補償費用。其中土地補償費34785.81萬元，地上物補償費500萬元。目前雙方正在進(jìn)行最終征地協(xié)議的簽訂工作。三、市政配套建設(shè)方案由于本項目用地周邊已建有一部分住宅，部分市政配套管線已建成，在設(shè)計時已為后期項目建設(shè)預(yù)留了市政用量，為本項目建設(shè)提供了較好的市政配套條件。根據(jù)“北京市地區(qū)小區(qū)控制性詳規(guī)劃”，本項目將根據(jù)道路路由建設(shè)市政配套管線，完成土地一級開發(fā)建設(shè)工作。（一）道路工程根據(jù)北京市規(guī)劃委員會已審定通過，中國對外建設(shè)總公司城市規(guī)劃設(shè)計所編制完成的“北京市地區(qū)小區(qū)控制性詳規(guī)劃”，項目規(guī)劃范圍的外部交通狀況較好，項目用地北部為地區(qū)衛(wèi)星城的城市主干道運河?xùn)|大街，規(guī)劃紅線寬50米；其南側(cè)為城市干道地區(qū)南街，規(guī)劃紅線寬40米；其西側(cè)為城市干道地區(qū)中路，規(guī)劃紅線寬40米；中部有城市次干路地區(qū)斜街，規(guī)劃紅線寬25米；其東部有規(guī)劃東倉路，規(guī)劃紅線寬30米。目前運河?xùn)|大街與地區(qū)南路已建設(shè)完成。為配合本項目開發(fā)建設(shè)，本項目將按規(guī)劃要求新建東倉路，長約687米，及項目中心區(qū)路喬莊南路，規(guī)劃紅線寬25米，長約727米。（二）給水工程本項目規(guī)劃范圍內(nèi)共有居住人口10694左右，規(guī)劃居民生活用水指標(biāo)200升/人.日，則生活用水量為2139噸/日。本次規(guī)劃市政用水量計算為新增加人口及用地指標(biāo)，現(xiàn)狀人口及用地指標(biāo)為估算值。本項目公共建筑用水量按單位公共建筑面積耗水量為10升/平方米。市政綠化、道路用水用水指標(biāo)取1.5升/平方米.日，消防、未遇見、管漏水量取上述用水量之和的15%，計算540噸/日。最高日總計水量為4144噸/日。本項目將隨喬莊南路建設(shè)同時敷設(shè)DN200給水管線，長約727米，與現(xiàn)狀地區(qū)南路DN800、運河?xùn)|大街DN600給水管線相連。沿東倉路建設(shè)同時敷設(shè)DN600給水管線，長約687米，與現(xiàn)狀地區(qū)南路DN800、運河?xùn)|大街DN600給水管線相連。根據(jù)地區(qū)衛(wèi)星城總體規(guī)劃，本地區(qū)的供水將由衛(wèi)星城供水管網(wǎng)提供水源。（三）污水工程本項目規(guī)劃范圍內(nèi)排水采用雨、污分流形式。雨水通過雨水口收集經(jīng)雨水管道排入玉帶河，污水經(jīng)收集后由污水管道進(jìn)入污水處理廠處理后排入水體。污水量以居住和公建用水量為基礎(chǔ)計算，污水產(chǎn)污率、收集率均取90%，需處理污水量2869噸/日。污水經(jīng)收集后由南街的規(guī)劃污水管道匯合，進(jìn)入衛(wèi)星城南部的規(guī)劃污水處理廠處理，處理后達(dá)標(biāo)排放。本項目設(shè)計沿南街、南街、路分別敷設(shè)DN1000、DN600、DN1500污水管線，長度分別為1074米、387米和687米。（四）雨水雨水管道設(shè)計參數(shù)選定：設(shè)計重現(xiàn)期為0.5年，綜合徑流系數(shù)為0.6。本項目將規(guī)劃范圍劃成幾個排水分區(qū)，雨水通過雨水口收集經(jīng)雨水管道排入位于南街的規(guī)劃雨水管道內(nèi)，最后經(jīng)排水方涵排入玉帶河。設(shè)計本項目將沿地區(qū)南街、喬莊南街和東倉路敷設(shè)□1200＊1200、DN1500、DN800和DN1500雨水管線。（五）供電工程根據(jù)規(guī)劃小區(qū)不同地塊的用地性質(zhì)不同，設(shè)計采用單位建筑面積指標(biāo)法和分類用電綜合指標(biāo)法，同時考慮不同用戶之間及變電站出線之間的各級同時系數(shù)，預(yù)測地區(qū)東小區(qū)用電負(fù)荷為1.52萬千瓦左右。根據(jù)負(fù)荷預(yù)測結(jié)果，本項目規(guī)劃從西門110千伏變電站引線，并與周邊其它110千伏變電站形成環(huán)網(wǎng)，以滿足小區(qū)供電需求。本項目將新建10千伏開閉一處，敷設(shè)10千伏配電電纜約3275米。（六）燃?xì)夤芫€本項目將同期建設(shè)燃?xì)夤芫€。氣源來自規(guī)劃八里橋高中壓調(diào)壓站，沿運河?xùn)|大街和地區(qū)南街的DN300中壓管線（0.4Mpa）引入天然氣。本項目計劃沿地區(qū)南街、喬莊南街和東倉路敷設(shè)DN300、DN150和DN300燃?xì)夤芫€，長度分別為1074米、727米和687米。（七）供熱本項目將使用燃?xì)夤嵯到y(tǒng)。項目一期已建有燃?xì)忮仩t房，并考慮了二期的供熱需求量，因此本項目供熱將直接通過管線接入熱力。計劃敷設(shè)DN600供熱管線約1775米。（八）道路及綠化本項目將根據(jù)規(guī)劃要求，道路建設(shè)時同步綠化。綠化面積約70269平方米。（九）管線綜合序號內(nèi)容規(guī)格及管徑長度及數(shù)量一給水1橋莊南路DN2007272東倉路DN600687二污水1地區(qū)南街DN100010742喬莊南街DN6007273東倉路DN1500687三雨水1地區(qū)南街H1200＊120010742喬莊南街DN15003873喬莊南街DN8003004東倉路DN1500687四供電1供電改移2供電線路鋪設(shè)10KV3275310千伏開閉所1五燃?xì)?地區(qū)南街DN30010742喬莊南街DN1507273東倉路DN300687六供熱DN6001775第五章項目建設(shè)進(jìn)度安排本項目土地一級開發(fā)規(guī)劃周期為一年。開發(fā)內(nèi)容包括征地、拆遷、市政管網(wǎng)建設(shè)等，使本項目用地達(dá)到“七通一平”建設(shè)條件。實施進(jìn)度安排如下：2006年1月—2006年3月項目前期工作，貸款審批。2006年3月—2006年4月設(shè)計，征地拆遷，平整場地。2006年5月—2006年9月土方工程，市政管網(wǎng)鋪設(shè)工程。2006年10月—2006年12月道路工程，綠化工程，配套設(shè)施建設(shè)，竣工驗收。工程建設(shè)進(jìn)度計劃表工程建設(shè)內(nèi)容第一季度第二季度第三季度第四季度項目前期工作，貸款審批設(shè)計，征地拆遷，平整場地土方工程，道路工程，招商市政管網(wǎng)鋪設(shè)工程配套工程竣工驗收第六章環(huán)境保護(hù)、消防、節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)（一）區(qū)域大氣污染防治措施為保護(hù)區(qū)域空氣環(huán)境質(zhì)量，防止空氣污染，區(qū)域開發(fā)建設(shè)過程應(yīng)采取以下措施：1．加快能源結(jié)構(gòu)改善，新建供暖設(shè)施盡量采用清潔能源，既到電、水源熱泵的供暖比例，盡量減少天然氣采暖，禁止燃煤。2．積極進(jìn)行綠化建設(shè)，提高綠地覆蓋率，防止地面揚塵；3．加強原料堆、燃料堆、廢物堆的管理，減少無組織揚塵；4．強化施工管理，控制開工面積，減少施工揚塵；5．控制機動車增長速度，加強在用車檢測和管理，減少汽車尾氣污染。（二）在土地一級開發(fā)階段的環(huán)境保護(hù)措施1．施工中對有可能環(huán)境污染的設(shè)施，如油庫、危險品庫等，要明確責(zé)任，設(shè)專人管理。2．注意防止施工揚塵對大氣環(huán)境造成的污染，采取地面灑水、及時清理施工現(xiàn)場、渣土運輸車輛加蓋苫布等措施，盡量減少施工揚塵和運輸遺灑。3．執(zhí)行北京市環(huán)境保護(hù)局《關(guān)于加強建設(shè)項目施工期間環(huán)境管理的通知》的有關(guān)規(guī)定，對施工噪聲加以控制，減少危害。4．設(shè)置專用設(shè)施和專人，收集生活垃圾并集中處理。二、消防根據(jù)GBJ16-87《建設(shè)設(shè)計防火規(guī)范》要求，小區(qū)消防以水為主，設(shè)置消火栓，各建筑物內(nèi)，按照規(guī)范要求設(shè)置手提式氣體滅火器及器具，以增強防火能力。在土地一級開發(fā)階段采取以下消防措施：1．施工設(shè)計要考慮有足夠的防火距離和消防通道，以滿足運輸、消防和安全的需要。2．施工中要保證消防供水、消防通道的暢通，按照規(guī)范要求配置消防器材。3．設(shè)立兼職消防隊及現(xiàn)場安全員，定期對現(xiàn)場施工人員進(jìn)行安全教育。三、節(jié)能小區(qū)的建設(shè)將采用多項措施以降低能源消耗：1．區(qū)內(nèi)建筑將按照北方節(jié)能型建筑的要求，選擇節(jié)能型建筑材料；2．供電、供氣、供水等系統(tǒng)將注重合理布局，盡可能降低途中消耗；3.將耗能低、效率高作為機電設(shè)備選型的重要指標(biāo)4．區(qū)內(nèi)道路、公共建筑內(nèi)將采用新型高效節(jié)能光源，降低照明用電量；5.各建筑設(shè)計應(yīng)符合北京市《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)實施細(xì)則》（DBJ01-4-88）要求。第七章項目組織管理及實施進(jìn)度安排一、項目建設(shè)管理模式本項目的實施將按照《北京市工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》以及《北京市招標(biāo)投標(biāo)條例》等國家有關(guān)法令法規(guī)，對項目勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動依法進(jìn)行招標(biāo)。對該項目的勘察、設(shè)計和建筑工程、安裝工程、建設(shè)監(jiān)理、設(shè)備采購將嚴(yán)格按照國家和北京市有關(guān)招投標(biāo)規(guī)定確定招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式，報請北京市發(fā)展和改革委員會核準(zhǔn)后嚴(yán)格遵照執(zhí)行。擬進(jìn)行委托招標(biāo)，由具備招投標(biāo)資質(zhì)的代理機構(gòu)對該項目的建筑工程、安裝工程、建設(shè)監(jiān)理及設(shè)備采購實行公開招標(biāo)。建設(shè)單位將通過這種公開、公平、公正的市場經(jīng)濟行為來選擇條件優(yōu)越者進(jìn)行項目建設(shè)，力爭用最優(yōu)的技術(shù)、最佳的質(zhì)量、最低的價格和最短的周期來完成該項目。二、項目組織機構(gòu)本項目將由北京市地區(qū)區(qū)土地整理儲備中心負(fù)責(zé)建設(shè)。中心將成立專門機構(gòu)，負(fù)責(zé)建設(shè)管理。本項目建設(shè)受到當(dāng)?shù)卣闹匾暎瑸橥七M(jìn)地區(qū)區(qū)實施衛(wèi)星城建設(shè)，加快地區(qū)區(qū)城市化進(jìn)程，搞好本項目工程建設(shè)，地區(qū)區(qū)政府將大力協(xié)助項目建設(shè)單位開展工作。三、項目實施進(jìn)度安排本項目建設(shè)工程包括征地拆遷、市政配套建設(shè)及室外市政管線和道路、綠化施工，項目實施計劃安排擬定為2006年1月開始前期準(zhǔn)備工作，于2006年12月建設(shè)完成。第八章投資估算與資金籌措一、投資估算（一）投資估算編制依據(jù)1．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；2．北京市建設(shè)工程預(yù)算定額（2004）；3．建設(shè)方提供的相關(guān)資料；4．本報告編制單位掌握的有關(guān)資料。（二）投資估算編制范圍本項目總投資主要包括建筑安裝工程費、征地拆遷費、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費等。（三）總投資估算經(jīng)測算，本項目土地一級開發(fā)建設(shè)總投資約為51826.33萬元。詳見下表。項目投資估算表序號費用項目單位計價數(shù)量或標(biāo)準(zhǔn)單價或費率估算金額（萬元）第一部分土地取得費用38207.45一土地征用費用畝547.8134785.81二地上物補償費用500.00三新增建設(shè)用地有償使用費平方米365205.4060.002191.23四防洪費平方米365205.4020.00730.41第二部分土地一級開發(fā)建設(shè)費用7831.42一場地平整平方米365205.4020730.41二道路平方米1807.961喬莊南街平方米18175.00832.422東倉路平方米20610.00975.54三綠化平方米70268.8080562.15四市政配套建設(shè)4730.911給水179.571.1南路DN20072758042.171.2路DN6006872000137.402污水962.072.1地區(qū)南街DN100010742750295.352.2南街DN6007271800130.862.3路DN15006877800535.863雨水975.903.1地區(qū)南街H1200＊120010744300461.823.2南街DN15003874200162.543.3南街DN800300210063.003.4路DN15006874200288.544供電1826.205燃?xì)?32.175.1地區(qū)南街DN30010742000214.805.2南街DN150727110079.975.3路DN3006872000137.406供熱DN60017752000355.00第三部分工程建設(shè)其它費1095.97一前期工作費198.791項目可研報告編制費國家標(biāo)準(zhǔn)70.352環(huán)境影響報告編制費北京市標(biāo)準(zhǔn)18.883交通影響評估費一般標(biāo)準(zhǔn)109.56二建設(shè)單位管理費北京市標(biāo)準(zhǔn)401.31三工程建設(shè)監(jiān)理費北京市標(biāo)準(zhǔn)1.00%78.31四工程勘察費國家標(biāo)準(zhǔn)23.49五工程設(shè)計費國家標(biāo)準(zhǔn)248.98六施工圖預(yù)算編制費基本設(shè)計費10.00%24.90七竣工圖編制費基本設(shè)計費8.00%19.92八工程招標(biāo)代理服務(wù)費國家標(biāo)準(zhǔn)66.59九工程保險費北京市標(biāo)準(zhǔn)0.35%27.41十施工人員意外傷害保險北京市標(biāo)準(zhǔn)0.08%6.27第四部分基本預(yù)備費8.00%