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150/150深圳萬(wàn)科品類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、概述本報(bào)告以萬(wàn)科對(duì)于住宅產(chǎn)品品類(lèi)劃分作為基礎(chǔ),將萬(wàn)科對(duì)于產(chǎn)品品類(lèi)劃分的標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)的整體樣本進(jìn)行擬合,對(duì)近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中與萬(wàn)科產(chǎn)品品類(lèi)具有可比性的市場(chǎng)樣本進(jìn)行綜合研究,以期了解在未來(lái)的6-12個(gè)月時(shí)間內(nèi),各泛品類(lèi)市場(chǎng)的走勢(shì)以及深圳萬(wàn)科的各品類(lèi)物業(yè)在市場(chǎng)中所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。1.1對(duì)萬(wàn)科住宅品類(lèi)劃分標(biāo)準(zhǔn)的分析與理解萬(wàn)科產(chǎn)品品類(lèi)構(gòu)成框架系列核心價(jià)值品類(lèi)土地屬性客戶(hù)構(gòu)成產(chǎn)品核心價(jià)值金色系列(城市住宅)便捷的城市生活G11)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫(xiě)字樓密集,交通高度發(fā)達(dá),享受市中心級(jí)別配套2)地塊可能有不利因素影響,如交通噪音干擾大以及周邊人群復(fù)雜的情況3)商業(yè)價(jià)值高4)居住價(jià)值一般"商務(wù)人士商務(wù)服務(wù)G21)周邊配套完善,交通便捷,通常較為安靜2)適宜居住孩子三代后小太陽(yáng)小太陽(yáng)中年之家大家庭生活功能完善凸顯主人功能凸顯自我功能G31)要求公共交通密集,站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2)周邊有較完善的生活配套3)居住價(jià)值一般青年之家功能緊湊城花系列(城郊住宅)舒適居住C1)交通便捷,可快速到達(dá);離城市成熟區(qū)域比較近2)相對(duì)市中心居住密度低3)地塊所在區(qū)域居住氛圍良好(水質(zhì)、空氣質(zhì)量好)孩子三代后小太陽(yáng)小太陽(yáng)中年之家青年持家小小太陽(yáng)舒適居住炫耀展示凸顯自我功能注重父母功能合理四季系列(郊區(qū)住宅)價(jià)格務(wù)實(shí)T11)距離目標(biāo)客戶(hù)原有居?。üぷ鳎┑攸c(diǎn)較遠(yuǎn)2)交通不便利,公交線(xiàn)路缺乏或基本沒(méi)有3)項(xiàng)目周邊通常無(wú)配套,依賴(lài)小區(qū)內(nèi)部解決4)地塊條件通常只有三通(水電路)青年之家小小太陽(yáng)青年持家孩子三代老年一代功能實(shí)用T21)有自然資源2)距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)3)沒(méi)有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)孩子三代后小太陽(yáng)資源擁有高檔占有稀缺資源TOP1位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源資源占有TOP2位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源資源占有通過(guò)對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)品品類(lèi)構(gòu)成框架的深入分析,我們認(rèn)為,萬(wàn)科的產(chǎn)品品類(lèi)構(gòu)成框架是一個(gè)形成于長(zhǎng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的具有內(nèi)在緊密邏輯聯(lián)系的體系,其具體的邏輯體系可用下圖來(lái)表示。在整個(gè)邏輯體系中,客戶(hù)屬性是重要的影響要素,客戶(hù)屬性決定土地屬性要素和產(chǎn)品要素,也可以理解為,事實(shí)上客戶(hù)屬性是整個(gè)邏輯體系中決定了邏輯體系走向的要素。因此,我們可以這樣理解:客戶(hù)屬性決定了土地屬性》土地與產(chǎn)品結(jié)合實(shí)現(xiàn)了不同的核心價(jià)值》不同的價(jià)值決定建設(shè)不同的品類(lèi)》不同的品類(lèi)表現(xiàn)為不同的土地與和產(chǎn)品的結(jié)合》不同的土地與和產(chǎn)品結(jié)合滿(mǎn)足了不同的客戶(hù)需求在此理解的基礎(chǔ)上,我們認(rèn)為品類(lèi)劃分的核心思想就是針對(duì)不同的客戶(hù),在合適的地段做合適的產(chǎn)品,鎖定大眾客戶(hù)而非小眾客戶(hù),摒棄房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的差異化和邊緣化。1.2萬(wàn)科住宅品類(lèi)劃分標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)樣本的結(jié)合通過(guò)對(duì)萬(wàn)科品類(lèi)劃分思想的理解,我們認(rèn)為,對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行品類(lèi)劃分研究,首選需要對(duì)樣本進(jìn)行相似性篩選。即選擇在產(chǎn)品及客戶(hù)上具有與“萬(wàn)科品類(lèi)”類(lèi)似邏輯的樣本進(jìn)行劃分。在此指導(dǎo)思想下,我們需要以三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分層篩選后,選出與萬(wàn)科品類(lèi)劃分具有較強(qiáng)一致性的樣本,作為萬(wàn)科泛品類(lèi)市場(chǎng)研究需求的目標(biāo)樣本。第一指標(biāo):客戶(hù)屬性指標(biāo)以各樣本面對(duì)的客戶(hù)屬性為重要的篩選指標(biāo)。如石巖片區(qū)雖然距離深圳市區(qū)很遠(yuǎn),但該片區(qū)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)為周邊客戶(hù)而非市區(qū)客戶(hù),因此不會(huì)將其劃入四季類(lèi)或城花類(lèi),而劃為金色類(lèi)。第二指標(biāo):土地屬性指標(biāo)深圳是多中心的城市,羅湖、福田、南山、寶安、龍崗各自有中心區(qū)。雖然關(guān)外開(kāi)發(fā)建設(shè)較晚,但是自06年開(kāi)始關(guān)外的市政設(shè)施與關(guān)內(nèi)差距不斷拉近,深圳各區(qū)發(fā)展較為均衡,不存在像北京、上海以環(huán)線(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)劃分土地屬性的情況。目前由于深圳各區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)比較成熟,土地不斷升級(jí),已不存在純粹由其他區(qū)域?qū)氲投丝蛻?hù)的T1類(lèi)土地。第三指標(biāo):產(chǎn)品VS價(jià)格指標(biāo)同類(lèi)產(chǎn)品具有類(lèi)似的價(jià)格和類(lèi)似的產(chǎn)品設(shè)計(jì),通過(guò)對(duì)產(chǎn)品形態(tài)與價(jià)格指標(biāo)的綜合篩選,尋找合適的對(duì)比樣本,例如在設(shè)定為G1類(lèi)區(qū)域?qū)ふ遗cG1類(lèi)項(xiàng)目類(lèi)似價(jià)格和類(lèi)似產(chǎn)品設(shè)計(jì)的樣本(見(jiàn)下圖)價(jià)格線(xiàn)市場(chǎng)合理價(jià)格范圍市場(chǎng)樣本選取范圍類(lèi)同萬(wàn)科產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的樣本產(chǎn)品線(xiàn)在產(chǎn)品品類(lèi)劃分過(guò)程中,由于目前各樓盤(pán)數(shù)據(jù)未細(xì)化到每套的銷(xiāo)售面積及價(jià)格,因此未能細(xì)化到同一樓盤(pán)項(xiàng)目中的各品類(lèi)劃分,劃分以樓盤(pán)為單位。通過(guò)對(duì)樣本的研究和分析,能夠進(jìn)一步獲得品類(lèi)市場(chǎng)研究的相關(guān)結(jié)論。二、分區(qū)品類(lèi)市場(chǎng)研究按照深圳的行政區(qū)域來(lái)對(duì)區(qū)域內(nèi)各類(lèi)型品類(lèi)市場(chǎng)進(jìn)行深入研究,分別研究羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗六個(gè)行政區(qū)以及龍華坂田片區(qū)、寶安中心區(qū)片區(qū)、龍崗中心區(qū)片區(qū)、布吉片區(qū)四個(gè)片區(qū)的各品類(lèi)市場(chǎng)表現(xiàn)。本報(bào)告研究深度為深圳區(qū)域內(nèi)金色、城花、四季、高檔四種類(lèi)型產(chǎn)品的整體特征及趨勢(shì)。數(shù)據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為自2006年1月起至2008年3月止,研究各樣本項(xiàng)目的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì),數(shù)據(jù)以國(guó)土局備案為準(zhǔn)。由于本報(bào)告數(shù)據(jù)的時(shí)間起始點(diǎn)為2006年1月,因此假設(shè)2006年1月之前市場(chǎng)上的供應(yīng)銷(xiāo)售情況為零。本報(bào)告僅研究2006年1月至2008年3月之間的深圳市場(chǎng)各類(lèi)型產(chǎn)品品類(lèi)的供求關(guān)系及價(jià)格走勢(shì)。注:本報(bào)告供求比為:需求/供應(yīng),數(shù)值越大說(shuō)明需求越大。2.1羅湖區(qū)羅湖區(qū)由于開(kāi)發(fā)較早,土地稀缺,區(qū)內(nèi)樓盤(pán)絕大多數(shù)為金色系列。G1、G2、G3為羅湖住宅市場(chǎng)的核心主力產(chǎn)品。由于其他系列產(chǎn)品樣本數(shù)量太少,不能反應(yīng)長(zhǎng)期走勢(shì),因此羅湖區(qū)僅研究金色系列產(chǎn)品。金色類(lèi)研究樣本選擇羅湖區(qū)金色類(lèi)選取以下15個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間1金色G1風(fēng)格名苑2006-01-052金色G3都心名苑2006-01-203金色G2鴻景翠峰花園2006-05-224金色G3陽(yáng)光綠地家園2006-06-215金色G1紅桂皇冠名庭2006-09-106金色G3天越翔園2006-09-117金色G3鉆石時(shí)代公寓2006-12-198金色G1快捷假日公寓2007-01-219金色G3合正錦湖逸園2007-04-3010金色G1中航凱特公寓2007-05-2711金色G3金祥悅園2007-07-0712金色G3匯泰大廈2007-10-0113金色G3雙御雅軒2007-12-0214金色G3鉑金時(shí)代公寓2008-03-1515金色G2東方尊峪2006-10-25樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間累計(jì)成交量累計(jì)供應(yīng)量成交均價(jià)銷(xiāo)售率金色G1風(fēng)格名苑2006-01-0531008.2231050.079861.9699.87%金色G3都心名苑2006-01-2011986.7711986.778379.76100.00%金色G2鴻景翠峰花園2006-05-2264267.7169081.021419593.03%金色G3陽(yáng)光綠地家園2006-06-2143982.144341.9412451.4999.19%金色G1紅桂皇冠名庭2006-09-1016803.0716803.0710987.31100.00%金色G3天越翔園2006-09-1117352.6317385.838038.8599.81%金色G3鉆石時(shí)代公寓2006-12-198906.798906.7912861.78100.00%金色G1快捷假日公寓2007-01-217800.79613.3215792.8181.14%金色G3合正錦湖逸園2007-04-3062851.8269480.3616819.0790.46%金色G1中航凱特公寓2007-05-2712996.4614535.3815553.1389.41%金色G3金祥悅園2007-07-077266.898188.3910965.3888.75%金色G3匯泰大廈2007-10-016181.1826914.3819079.3022.97%金色G3雙御雅軒2007-12-027660.811476.2518794.5866.75%金色G3鉑金時(shí)代公寓2008-03-15013971.4800.00%金色G2東方尊峪2006-10-25176239.13220466.0814948.5779.94%羅湖區(qū)06年至今,區(qū)域品類(lèi)年度供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出偏重性的趨勢(shì)。由于土地的限制,市場(chǎng)產(chǎn)品所呈現(xiàn)明顯單一化發(fā)展趨勢(shì),四季類(lèi)及城花類(lèi)土地已不存在,高檔類(lèi)項(xiàng)目更加稀少,預(yù)計(jì)未來(lái)羅湖區(qū)市場(chǎng)金色系列產(chǎn)品的市場(chǎng)比重會(huì)增加,但隨著土地的減少,供應(yīng)及銷(xiāo)售的絕對(duì)值會(huì)下降,價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)。隨著金色類(lèi)土地待開(kāi)發(fā)區(qū)域的縮減,供應(yīng)縮減趨勢(shì)將更加顯著持續(xù)。隨著市場(chǎng)發(fā)展,對(duì)于其他品類(lèi)產(chǎn)品的需求會(huì)分流到市內(nèi)其他區(qū)域。羅湖區(qū)的累計(jì)供應(yīng)量及銷(xiāo)售量穩(wěn)步增長(zhǎng),但總體來(lái)說(shuō)供略大于求,但供求壓力不大。羅湖區(qū)金色系列產(chǎn)品年供需規(guī)模較小,雖然供略大于求,但市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)乏力,需求由于受07年第三季度的政策打壓,最近市場(chǎng)不活躍。未來(lái)市場(chǎng)回暖后將出現(xiàn)求略大于供的現(xiàn)象,但市場(chǎng)總體規(guī)模不會(huì)放大。羅湖區(qū)金色系列產(chǎn)品需求的不旺盛的主要原因,是由于目前整體市場(chǎng)低迷所造成。羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展的末期階段,未來(lái)此類(lèi)市場(chǎng)的產(chǎn)品由于供應(yīng)有限,銷(xiāo)售及價(jià)格會(huì)穩(wěn)步上升,但市場(chǎng)整體仍不旺盛。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期06年開(kāi)始,金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì),其中06年漲幅比較緩和,07年開(kāi)始大幅上漲,表現(xiàn)出加速提升。07年9月調(diào)控政策出臺(tái)后此類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格未有明顯下降,但交易量大減,在08年3月的全市價(jià)格調(diào)整當(dāng)中,此類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)整未有明顯調(diào)整,價(jià)格下降空間不大,未來(lái)仍有平穩(wěn)上漲趨勢(shì)。未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究羅湖區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少,出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大,成交出現(xiàn)明顯減少,供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào),明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲,降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào),降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌,項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前羅湖區(qū)此品類(lèi)市場(chǎng)處于中度調(diào)整期,市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)由于土地的限制不會(huì)放大,未來(lái)需求將保持平穩(wěn)上升的大趨勢(shì),供求比會(huì)不斷上升,達(dá)到供求相等,未來(lái)將供略小于求。但市場(chǎng)回暖仍需時(shí)日,早則08年中,晚則08年末。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“國(guó)六條”出臺(tái),市場(chǎng)受到影響不大以往政策出臺(tái)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)影響持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng),但07年多套房貸政策影響相對(duì)深遠(yuǎn),全市的成交量均持續(xù)低迷,調(diào)整仍將持續(xù)一段時(shí)間,本次調(diào)整關(guān)外及南山區(qū)價(jià)格下降幅度較大,但羅湖區(qū)價(jià)格下降程度不明顯,價(jià)格短期盤(pán)整之后長(zhǎng)期仍呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)。2.2福田區(qū)福田區(qū)屬于城市中心地帶,土地稀缺,區(qū)內(nèi)不存在四季類(lèi)及城花類(lèi)項(xiàng)目,市場(chǎng)上在售的高檔類(lèi)項(xiàng)目極少,樓盤(pán)絕大多數(shù)為金色系列。G1、G2、G3為福田住宅市場(chǎng)的核心主力產(chǎn)品。由于其他系列產(chǎn)品樣本數(shù)量太少,不能反應(yīng)長(zhǎng)期走勢(shì),因此福田區(qū)僅研究金色系列產(chǎn)品。金色類(lèi)研究樣本選擇福田區(qū)金色類(lèi)選取以下28個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間1金色G2香雅園2006-02-222金色G3慶福園2006-07-063金色G2金域藍(lán)灣(三期)2006-07-124金色G3祥云天都世紀(jì)大廈2006-08-085金色G2瀚盛花園2006-09-156金色G3蜜園2006-09-277金色G3景源華庭2006-10-198金色G1華強(qiáng)廣場(chǎng)2006-10-289金色G3東方園博苑2006-10-3010金色G3嶺尚時(shí)代園2006-10-3111金色G2花里林居2006-11-1412金色G2合正瑞園2006-12-1113金色G2東海十八居2006-12-2314金色G2頤林雅院2006-12-2815金色G3香蜜天寶物華家園2007-01-1416金色G3名津廣場(chǎng)2007-01-2517金色G3佳泰興苑2007-02-0718金色G3橄欖綠洲家園2007-03-0919金色G3高發(fā)城馳2007-05-2220金色G3怡楓園2007-07-2821金色G3時(shí)代星居2007-10-1422金色G3半山御景華庭2007-10-2023金色G1葵花公寓2007-10-2824金色G2皇御苑(三期)2007-11-1025金色G3嘉鑫陽(yáng)光雅居2007-11-1026金色G3中城天邑花園2007-12-3027金色G3明福居2008-01-0128金色G3民華大廈2008-04-06樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)成交均價(jià)銷(xiāo)售率金色G2香雅園2006-02-2222749.2222822.849094.8599.68%金色G3慶福園2006-07-0619341.6119664.3111344.1698.36%金色G2金域藍(lán)灣(三期)2006-07-1260279.9560766.4516673.0399.20%金色G3祥云天都世紀(jì)大廈2006-08-0869048.1569105.111550.0399.92%金色G2瀚盛花園2006-09-1562886.5363300.4710652.8499.35%金色G3蜜園2006-09-2742484.1743940.0612702.5896.69%金色G3景源華庭2006-10-1936963.4640078.0613184.1392.23%金色G1華強(qiáng)廣場(chǎng)2006-10-2844338.5948401.1120725.4191.61%金色G3東方園博苑2006-10-3012489.0812648.7216959.2698.74%金色G3嶺尚時(shí)代園2006-10-3140999.1140999.1111597.99100.00%金色G2花里林居2006-11-1416823.2616823.2610070.62100.00%金色G2合正瑞園2006-12-1122129.0222464.911418.2698.50%金色G2東海十八居2006-12-2311958.0614601.9119019.5781.89%金色G2頤林雅院2006-12-2827845.7628303.8411666.5998.38%金色G3香蜜天寶物華家園2007-01-1421093.3422987.2215847.1391.76%金色G3名津廣場(chǎng)2007-01-2579219.8381525.7817284.3597.17%金色G3佳泰興苑2007-02-0710577.2510577.2511503.88100.00%金色G3橄欖綠洲家園2007-03-098721.558721.5518588.98100.00%金色G3高發(fā)城馳2007-05-2212608.3833477.2821178.2137.66%金色G3怡楓園2007-07-2811699.5412881.4417685.5390.82%金色G3時(shí)代星居2007-10-146281.327596.9125002.6782.68%金色G3半山御景華庭2007-10-206825.6124369.3822044.0928.01%金色G1葵花公寓2007-10-281395.9114119.6834762.319.89%金色G2皇御苑(三期)2007-11-106986.7555150.7818739.9512.67%金色G3嘉鑫陽(yáng)光雅居2007-11-1010583.3925642.2818337.1841.27%金色G3中城天邑花園2007-12-3014719.1770648.1221082.0620.83%金色G3明福居2008-01-012639.379944.4621122.6326.54%金色G3民華大廈2008-04-06017337.3800.00%福田區(qū)金色系列樓盤(pán)2007年10月以后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目銷(xiāo)售率多數(shù)不超過(guò)30%。06年至今,區(qū)域品類(lèi)供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出偏重性的趨勢(shì)。由于土地的限制,市場(chǎng)產(chǎn)品呈現(xiàn)明顯單一化的發(fā)展趨勢(shì),四季類(lèi)及城花類(lèi)土地已不存在,高檔類(lèi)土地幾乎開(kāi)發(fā)完畢,高檔項(xiàng)目更加稀少。預(yù)計(jì)未來(lái)福田區(qū)市場(chǎng)金色系列產(chǎn)品的市場(chǎng)比重會(huì)增加,但隨著土地的減少,供應(yīng)及銷(xiāo)售的絕對(duì)值會(huì)下降,福田區(qū)核心區(qū)域的項(xiàng)目?jī)r(jià)格將穩(wěn)步增長(zhǎng),邊緣區(qū)域的項(xiàng)目?jī)r(jià)格將在目前的市場(chǎng)狀態(tài)下有所回調(diào)。隨著市場(chǎng)發(fā)展,對(duì)于其他品類(lèi)產(chǎn)品的需求會(huì)分流到市內(nèi)其他區(qū)域,尤其是北側(cè)的龍華、坂田片區(qū)。隨著金色類(lèi)土地待開(kāi)發(fā)區(qū)域的縮減,這一趨勢(shì)將更加顯著持續(xù)。在07年3季度之前,福田區(qū)的累計(jì)供應(yīng)量及銷(xiāo)售量穩(wěn)步增長(zhǎng),但07年4季度以后開(kāi)始表現(xiàn)為供大于求,主要的供求壓力來(lái)自于07年調(diào)控前后上市的新盤(pán)。由于可開(kāi)發(fā)土地不多,福田區(qū)金色系列產(chǎn)品供需規(guī)模會(huì)不斷縮小,市場(chǎng)總體規(guī)模不會(huì)放大。雖然目前供大于求,但市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)乏力。需求由于受07年第三季度的政策打壓,最近市場(chǎng)不活躍。未來(lái)福田區(qū)的中心區(qū)職能不斷深化,區(qū)域形像進(jìn)一步提高,未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿α己茫袌?chǎng)回暖后目前供大于求的現(xiàn)像不會(huì)持久,除非價(jià)格達(dá)到非理性的高度。福田區(qū)金色系列產(chǎn)品需求不旺盛的主要原因,是由于目前整體市場(chǎng)低迷以及部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格過(guò)高所造成。福田區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展的中后期階段,此類(lèi)產(chǎn)品的土地供應(yīng)極其有限,未來(lái)供應(yīng)將主要依靠城中村改造提供用地。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期06年開(kāi)始,福田金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì),其中06年漲幅相對(duì)緩和,07年開(kāi)始大幅上漲,表現(xiàn)出加速提升,08年1季度房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào)。07年9月調(diào)控政策出臺(tái)后此類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格仍然大幅上升,但交易量大減,在08年3月的全市價(jià)格調(diào)整當(dāng)中,此類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格明顯下調(diào),價(jià)格下降趨勢(shì)形成,未來(lái)仍將下降調(diào)整一段時(shí)間。未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究福田區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少,出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大,成交出現(xiàn)明顯減少,供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào),明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲,降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào),降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌,項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少,出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大,成交出現(xiàn)明顯減少,供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào),明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲,降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào),降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌,項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前福田區(qū)此品類(lèi)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期,市場(chǎng)價(jià)格高于自住者的承受能力,投資者又迫于政策壓力退場(chǎng)。但市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)由于土地的限制不會(huì)放大,未來(lái)需求將在橫盤(pán)調(diào)整后緩慢上升,未來(lái)隨著福田區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)的不斷放大,將達(dá)到供求平衡。目前市場(chǎng)回暖仍需時(shí)日,如五一春交會(huì)降價(jià)幅度較大市場(chǎng)將放量上升,否則回暖預(yù)計(jì)將遲至08年末或09年上半年。整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期“整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期“國(guó)六條”出臺(tái),市場(chǎng)受到影響不大以往政策出臺(tái)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)影響持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng),但07年市場(chǎng)過(guò)度瘋狂,價(jià)格不斷攀升,從4月起深圳銀行開(kāi)始限制放貸防范風(fēng)險(xiǎn),福田區(qū)此類(lèi)產(chǎn)品由于價(jià)格上漲過(guò)快,4月起交易開(kāi)始下降,到9月多套房貸政策出臺(tái)時(shí),市場(chǎng)成交量已然低迷。未來(lái)調(diào)整仍將持續(xù),交易量將小幅波動(dòng)一段時(shí)間。此輪調(diào)整對(duì)福田區(qū)此品類(lèi)市場(chǎng)影響較大,價(jià)格下調(diào)明顯,未來(lái)價(jià)格將向下盤(pán)整一段時(shí)間,價(jià)格合理回歸后,市場(chǎng)交易量將放大,整體逐步回暖,從長(zhǎng)期來(lái)看未來(lái)福田區(qū)域銷(xiāo)售量機(jī)價(jià)格將平穩(wěn)上升。南山區(qū)南山區(qū)是關(guān)內(nèi)土地面積最多的區(qū)域,而且南山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較晚,在99年濱海大道開(kāi)通后才逐漸發(fā)展起來(lái)。南山從2003年起一直是深圳樓盤(pán)供應(yīng)面積和在建面積最大、特區(qū)內(nèi)待開(kāi)發(fā)土地最多、大盤(pán)數(shù)量最多的區(qū)域。即使在土地資源越來(lái)越稀缺的2007年,供給量也能達(dá)到98.24萬(wàn)平米,相當(dāng)于關(guān)內(nèi)其他三個(gè)區(qū)同時(shí)期供應(yīng)的總和。目前南山區(qū)土地資源日漸稀缺,受土地資源的限制,未來(lái)的開(kāi)發(fā)量將持續(xù)減少。目前南山區(qū)各種檔次的樓盤(pán)都有一定的數(shù)量,包含了金色系列、城花系列和高檔系列,其中以金色系列為主,G2、G3為南山住宅市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。城花類(lèi)研究樣本選擇選取以下7個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間1城花C珠光花半里欣苑2006-09-152城花C眾冠西郡園2006-10-223城花C湖彬苑2006-11-234城花C西湖林語(yǔ)名苑2006-12-235城花C香榭峰景苑2007-06-026城花C桑泰丹華園2007-12-227城花C鼎勝林棲園2008-01-19樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)成交均價(jià)銷(xiāo)售率城花C珠光花半里欣苑2006-09-1528920.7728920.778005.196100.00%城花C眾冠西郡園2006-10-2212494.9812956.318286.30996.44%城花C湖彬苑2006-11-2310419.0711580.179354.47489.97%城花C西湖林語(yǔ)名苑2006-12-2372188.6272188.6210546.55100.00%城花C香榭峰景苑2007-06-0210598.210598.214022.09100.00%城花C桑泰丹華園2007-12-2252606.5179218.999565.47366.41%城花C鼎勝林棲園2008-01-198964.3115355.41208058.38%南山區(qū)城花系列樓盤(pán)供應(yīng)量不大,銷(xiāo)售形勢(shì)良好,在新政之后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目桑泰丹華園和鼎勝林棲園,雖然也受到一定的影響,但是經(jīng)過(guò)3-4個(gè)月的銷(xiāo)售,銷(xiāo)售率已經(jīng)達(dá)到60%左右,相比金色系列大部分項(xiàng)目不到30%的銷(xiāo)售率,其風(fēng)險(xiǎn)抗性更高。南山區(qū)的城花系列產(chǎn)品主要位于西麗片區(qū),片區(qū)歷年供應(yīng)較少,同時(shí)由于片區(qū)價(jià)格與南山中心區(qū)相比具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì),從而保證了城花系列各項(xiàng)目在新政的影響下仍然實(shí)現(xiàn)了較好的銷(xiāo)售。未來(lái)南山區(qū)域城花系列產(chǎn)品仍將主要來(lái)自西麗片區(qū),發(fā)展前景良好。南山區(qū)城花系列產(chǎn)品在07年需求旺盛,在07年3季度消化率達(dá)到98%。在新政之后,城花系列產(chǎn)品也受到一定影響,供求比下降到0.85,但相對(duì)其他產(chǎn)品系列供求比值較大,新政推出后,新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目保持相對(duì)較高的銷(xiāo)售率,市場(chǎng)仍存在較大的剛性需求。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期06年開(kāi)始,城花系列產(chǎn)品單價(jià)水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì),在07年2季度,漲幅迅猛,整體增幅超過(guò)35%,之后季度平均價(jià)格一直維持在13500元/平米左右。城花系列產(chǎn)品的供應(yīng)一直較為平穩(wěn),在06年4季度曾出現(xiàn)集中放量,但緊接著在07年1季度,成交量也迅速上升,大部分供應(yīng)得到消化,市場(chǎng)存量較小。城花系列產(chǎn)品的市場(chǎng)消化階段主要集中在07年1、2季度,07年政策調(diào)整前后,成交量走低,主要是由于市場(chǎng)供應(yīng)大部分被消化,另一方面也受到一定的調(diào)控影響,成交不活躍。未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究南山區(qū)城花系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少,出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大,成交出現(xiàn)明顯減少,供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào),明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲,降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào),降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌,項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前南山區(qū)城花系列產(chǎn)品市場(chǎng)處于中度調(diào)整期,多套房貸調(diào)控政策出臺(tái)之后,市場(chǎng)上的成交量降低,但是由于市場(chǎng)整體供應(yīng)量有限,目前市場(chǎng)存量不大,雖然銷(xiāo)售量較低,但供求比仍然維持在0.85左右,從供求關(guān)系分析,市場(chǎng)為供略大于求,整體供求壓力不大。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“國(guó)六條”出臺(tái),市場(chǎng)受到影響不大06年城花系列產(chǎn)品價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng),07年4、5月由于高價(jià)項(xiàng)目推出,價(jià)格出現(xiàn)跳躍性增長(zhǎng)。多套房貸政策出臺(tái)后,成交量立即出現(xiàn)萎縮,但在08年1月之前價(jià)格沒(méi)有明顯下調(diào)。在3月份的全市價(jià)格調(diào)整中,南山區(qū)城花系列產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)品回歸到07年初的水平,接近市場(chǎng)理性?xún)r(jià)位。價(jià)格下調(diào)后成交量在3月有明顯回升,價(jià)格的促動(dòng)作用明顯。未來(lái)成交量回升到07年初的水平,市場(chǎng)價(jià)格將趨穩(wěn),目前尚有一定的回調(diào)空間。金色類(lèi)研究樣本選擇選取以下30個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間1金色G2半島城邦花園(一期)2006-02-152金色G2后?;ò肜镅啪?006-04-073金色G2南海玫瑰花園(三期)2006-04-254金色G3南油南海大廈2006-05-105金色G2淺水灣花園2006-05-176金色G3米蘭第二季公寓2006-05-187金色G3美麗灣商住樓2006-06-068金色G3華府假日大廈2006-07-159金色G2名家富居2006-07-2410金色G2緣來(lái)居2006-07-2611金色G2四海宜家大廈2006-09-1812金色G3厚德品園2006-09-2413金色G2京光海景花園A棟2006-10-2314金色G3深藍(lán)公寓2006-11-0215金色G3前海金岸大廈2006-12-1816金色G2新德家園2006-12-2517金色G3陽(yáng)光華藝大廈2007-02-2018金色G2星海名城(六期)2007-07-0119金色G2映月灣花園2007-07-2520金色G2博海名苑2007-07-2921金色G2澳城花園2007-08-2622金色G3方鼎華庭2007-09-1623金色G2僑香諾園2007-11-1024金色G3海岸時(shí)代公寓2007-12-2225金色G2華聯(lián)城市山林花園2006-06-0526金色G2諾德假日花園2007-12-2227金色G2首地容御花園2007-12-3028金色G3云棲西岸閣2007-12-3129金色G3南荔苑2008-01-0330金色G2雷圳07552008-01-20樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)成交均價(jià)銷(xiāo)售率金色G2半島城邦花園(一期)2006-02-15136419.6137189.111041.3699.44%金色G2后?;ò肜镅啪?006-04-0719580.719580.711344.18100.00%金色G2南海玫瑰花園(三期)2006-04-2563149.1366159.6815497.4395.45%金色G3南油南海大廈2006-05-1017400.417467.099158.15199.62%金色G2淺水灣花園2006-05-1751235.958281.3916360.8787.91%金色G3米蘭第二季公寓2006-05-1819615.0519615.058408.866100.00%金色G3美麗灣商住樓2006-06-0610801.315248.469067.30770.84%金色G3華府假日大廈2006-07-1518124.6418421.987950.56898.39%金色G2名家富居2006-07-24103144.5113910.913168.6590.55%金色G2緣來(lái)居2006-07-2611946.4411946.448653.203100.00%金色G2四海宜家大廈2006-09-1813952.3714325.3210586.5197.40%金色G3厚德品園2006-09-2442737.1444572.798751.37895.88%金色G2京光海景花園A棟2006-10-2328584.628584.69666.749100.00%金色G3深藍(lán)公寓2006-11-0229084.0429084.049504.321100.00%金色G3前海金岸大廈2006-12-1828857.0229119.599730.21499.10%金色G2新德家園2006-12-2565721.2666909.178613.18898.22%金色G3陽(yáng)光華藝大廈2007-02-2016386.0816386.0812972.89100.00%金色G2星海名城(六期)2007-07-0181201.41131418.116465.1361.79%金色G2映月灣花園2007-07-2530391.1160372.1123182.7250.34%金色G2博海名苑2007-07-2911827.3837075.5129094.2431.90%金色G2澳城花園2007-08-2616607.0154870.329520.7630.27%金色G3方鼎華庭2007-09-163137.1326849.8722526.7911.68%金色G2僑香諾園2007-11-107917.9327971.5623524.7628.31%金色G3海岸時(shí)代公寓2007-12-227699.6130730.5316978.825.06%金色G2華聯(lián)城市山林花園2006-06-052075.14197553.723754.921.05%金色G2諾德假日花園2007-12-2216019.75117566.613585.8613.63%金色G2首地容御花園2007-12-302305.8212393.0422063.6318.61%金色G3云棲西岸閣2007-12-312732.3310525.8316192.1325.96%金色G3南荔苑2008-01-031180.2321848.9513441.975.40%金色G2雷圳07552008-01-208013.2915095.1911859.9753.09%南山區(qū)金色系列樓盤(pán)2007年7月以后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目銷(xiāo)售率多數(shù)不超過(guò)30%?!渡钲谑锌傮w城市規(guī)劃(2007-2020)草案》將前海中心和福田中心同時(shí)規(guī)劃為深圳的兩大城市中心,進(jìn)一步堅(jiān)定了區(qū)域的未來(lái)發(fā)展信心。隨著南山區(qū)填海工程的完成,南山在前海、后海區(qū)將出現(xiàn)一定數(shù)量的高端海景產(chǎn)品,如卓越維港、三湘項(xiàng)目、寶能項(xiàng)目等。這些產(chǎn)品中大部分將屬于金色系列產(chǎn)品,少數(shù)將可以劃分到高端系列。隨著區(qū)域中心位置開(kāi)發(fā)的不斷成熟,未來(lái)區(qū)域供應(yīng)將主要集中在新建成的填海區(qū)。南山區(qū)的累計(jì)供應(yīng)量及銷(xiāo)售量穩(wěn)步增長(zhǎng),在07年1-3季度消化率達(dá)到70%以上,在調(diào)控政策出臺(tái)后,消化率下跌到60%以下,南山區(qū)金色產(chǎn)品系列在07年被大量炒作,價(jià)格虛高,多套房貸政策出臺(tái)后,價(jià)格承受能力較強(qiáng)的投資客撤場(chǎng),過(guò)高的價(jià)格以及市場(chǎng)的調(diào)整態(tài)勢(shì)導(dǎo)致自住客戶(hù)持幣觀望,因此市場(chǎng)銷(xiāo)售率大降。南山區(qū)金色系列產(chǎn)品目前市場(chǎng)存量較多,今后仍將有一定數(shù)量的供應(yīng),主要出現(xiàn)在前海、后海的填海區(qū),雖然目前市場(chǎng)并不活躍,但是受政府未來(lái)規(guī)劃利好的影響,其關(guān)內(nèi)最后一塊住宅集中供應(yīng)區(qū)的優(yōu)勢(shì)也將日益明顯,未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿α己?。南山金色系列產(chǎn)品受調(diào)控影響很大,成交量自政策出臺(tái)后持續(xù)低迷,目前呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期06年3季度開(kāi)始,金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì),在07年2季度之前,漲幅一直比較緩和,07年2季度開(kāi)始大幅上漲,表現(xiàn)出加速提升,在2007年4季度,南山區(qū)金色產(chǎn)品系列價(jià)格已經(jīng)達(dá)到1季度的2倍以上。07年9月調(diào)控政策出臺(tái)后此類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格仍然慣性上漲,但交易量大減,在08年3月的全市價(jià)格調(diào)整當(dāng)中,此類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)整較大,價(jià)格下降達(dá)到30%以上。價(jià)格下降后,成交量明顯回升,但絕對(duì)值仍然較低。未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究南山區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少,出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大,成交出現(xiàn)明顯減少,供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào),明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲,降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào),降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌,項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前南山區(qū)此品類(lèi)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期,市場(chǎng)供應(yīng)較為充足,但在投資需求被政策打壓之后,過(guò)高的價(jià)格使大部分剛性需求無(wú)法有效轉(zhuǎn)化,市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面。南山區(qū)擁有關(guān)內(nèi)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃利好優(yōu)勢(shì),未來(lái)在價(jià)格調(diào)整到合理的區(qū)間之后,剛性需求釋放,成交量必將出現(xiàn)較大增幅。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“國(guó)六條”第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“國(guó)六條”出臺(tái),市場(chǎng)受到影響不大07年多套房貸政策影響較大,成交量立即出現(xiàn)大幅萎縮,但價(jià)格在隨后4個(gè)月依然持續(xù)走高,到08年1季度,價(jià)格出現(xiàn)回調(diào),并且回調(diào)幅度超過(guò)30%。南山區(qū)此系列產(chǎn)品對(duì)價(jià)格期望過(guò)高,尤其是位于后海片區(qū)的項(xiàng)目,雖然目前價(jià)格已經(jīng)回調(diào),但成交量上漲不明顯,觀望氣氛仍然濃厚,未來(lái)價(jià)格仍有下調(diào)空間。未來(lái)3-6個(gè)月之內(nèi),南山區(qū)市場(chǎng)的回暖速度將主要取決于價(jià)格的調(diào)整。TOP類(lèi)研究樣本選擇選取以下5個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間1高檔TOP1僑城東方花園2006-12-262高檔TOP1純水岸2007-04-133高檔TOP1御景東方花園2007-04-244高檔TOP1半山海景.蘭溪谷(二期)2007-07-255高檔TOP1中信紅樹(shù)灣花城2007-10-19樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)成交均價(jià)銷(xiāo)售率高檔TOP1僑城東方花園2006-12-266713.369441.8564824.3271.10%高檔TOP1純水岸2007-04-1329733.1859047.4260398.8650.35%高檔TOP1御景東方花園2007-04-24181934.6190845.717421.5595.33%高檔TOP1半山海景.蘭溪谷(二期)2007-07-2518938.27110931.840341.4617.07%高檔TOP1中信紅樹(shù)灣花城2007-10-1960737.21153392.924615.139.60%南山區(qū)TOP系列樓盤(pán)2007年7月以后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售率都在40%以下。南山區(qū)TOP系列產(chǎn)品目前主要分布在華僑城片區(qū)、紅樹(shù)林片區(qū),以及蛇口部分資源型區(qū)域,這些片區(qū)是深圳傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域,被深圳富人所認(rèn)可。區(qū)域豪宅供應(yīng)量不大,項(xiàng)目多以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為目標(biāo),價(jià)格一直穩(wěn)中有升,少有下降。在宏觀調(diào)控的作用下,高端豪宅的供應(yīng)日益稀缺,尤其是別墅資源的供應(yīng)更是受到嚴(yán)格限制,雖然受宏觀調(diào)控影響明顯,但長(zhǎng)期前景看好。南山區(qū)TOP系列產(chǎn)品的累計(jì)供應(yīng)量及銷(xiāo)售量穩(wěn)步增長(zhǎng),在06年3季度以后,消化率達(dá)到75%左右,在調(diào)控政策出臺(tái)后,消化率回歸到06年初水平,下跌到60%左右,消化率下降的原因主要來(lái)自新政以后新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的大量產(chǎn)品滯銷(xiāo)。TOP系列產(chǎn)品單價(jià)水平一直呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢(shì),在07年1季度和2季度,價(jià)格出現(xiàn)2次跳躍性增長(zhǎng),漲幅分別達(dá)到31.7%和43.6%。新政對(duì)TOP系列產(chǎn)品的影響主要表現(xiàn)在供應(yīng)量上,而價(jià)格依然小幅增長(zhǎng)。在3月份的深圳市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整中,TOP系列產(chǎn)品并未出現(xiàn)大幅降價(jià)情況,甚至還逆勢(shì)上漲。對(duì)于所有產(chǎn)品系而言,TOP的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)抗性最高。未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究南山區(qū)TOP系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少,出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大,成交出現(xiàn)明顯減少,供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào),明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲,降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào),降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌,項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前南山區(qū)TOP類(lèi)市場(chǎng)處于輕度調(diào)整期,價(jià)格下調(diào)不大,但成交量持續(xù)走低,觀望情緒仍然比較嚴(yán)重。在市場(chǎng)價(jià)格普遍出現(xiàn)大幅度下降的情況下,TOP系列產(chǎn)品目前主要采用走形象路線(xiàn)的營(yíng)銷(xiāo)手段增強(qiáng)老客戶(hù)以及市場(chǎng)的信心。南山區(qū)TOP類(lèi)的價(jià)格逆勢(shì)堅(jiān)挺將給與觀望客戶(hù)信心,未來(lái)市場(chǎng)走出觀望情緒后,成交量會(huì)緩慢回升,市場(chǎng)將先于整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“國(guó)六條”第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“國(guó)六條”出臺(tái),市場(chǎng)受到影響不大新政出臺(tái)后,南山區(qū)TOP系列產(chǎn)品成交量出現(xiàn)較大降幅,價(jià)格也出現(xiàn)一定幅度的波動(dòng),在3月全市的價(jià)格調(diào)整中,TOP系列產(chǎn)品并未出現(xiàn)較大價(jià)格波動(dòng)。雖然目前市場(chǎng)形勢(shì)冷淡,但由于產(chǎn)品的稀缺性,未來(lái)TOP系列產(chǎn)品市場(chǎng)前景良好。價(jià)格將在一段時(shí)間內(nèi)高位橫盤(pán)調(diào)整,未來(lái)平穩(wěn)上升。2.4鹽田區(qū)鹽田區(qū)片區(qū)面積與羅湖區(qū)相當(dāng),但是該區(qū)離傳統(tǒng)的市區(qū)距離遠(yuǎn),山體攔阻,交通和配套設(shè)施跟不上,鹽田雖是市區(qū),但在客戶(hù)心理上等同于關(guān)外,所以該片區(qū)的居住氛圍較差,主要都是用于度假休閑用途。目前鹽田片區(qū)的新盤(pán)供應(yīng)數(shù)量不是很大,但足以滿(mǎn)足鹽田當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求。一直以來(lái),該區(qū)域的供銷(xiāo)規(guī)模為全市最低,市場(chǎng)不是很活躍。07年跟隨整體走勢(shì)市場(chǎng)短期活躍,調(diào)控政策之后,銷(xiāo)售量回歸到06年平均水平。目前,制約鹽田房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素就是交通問(wèn)題,而第二通道的開(kāi)通,將大大縮短與市中心的距離,在很大程度上解決交通問(wèn)題。同時(shí),第二通道的開(kāi)通還將加大鹽田與深圳其他各區(qū)的聯(lián)系,將為區(qū)域樓盤(pán)帶來(lái)新的消費(fèi)群體,促進(jìn)整體樓市的發(fā)展。2.1.1金色類(lèi)研究樣本選擇選取以下8個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間1金色G3和亨中心廣場(chǎng)2006-01-122金色G3東部翠海軒2006-09-183金色G2桐林花園2007-01-284金色G3裕達(dá)華庭2007-02-025金色G3海濱假日雅居2007-07-146金色G3花樣年花港2007-11-257金色G2藍(lán)郡廣場(chǎng)2007-12-168金色G3金水灣御園2008-01-16樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)均價(jià)銷(xiāo)售率金色G3和亨中心廣場(chǎng)2006-01-1236915369155206100.00%金色G3東部翠海軒2006-09-1819069190697169100.00%金色G2桐林花園2007-01-2839161395741357998.96%金色G3裕達(dá)華庭2007-02-0224365243656809100.00%金色G3海濱假日雅居2007-07-1413610138511547498.26%金色G3花樣年花港2007-11-25112220008104945.61%金色G2藍(lán)郡廣場(chǎng)2007-12-16151621115872573913.59%金色G3金水灣御園2008-01-163095298661057810.36%鹽田區(qū)06年至07年上半年此品類(lèi)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況良好,07年下半年調(diào)控后銷(xiāo)售率大降。鹽田區(qū)近五年每年的商品住宅銷(xiāo)售面積變化不大,近兩年供給量增多,但是銷(xiāo)售卻沒(méi)有上漲,主要是由于鹽田區(qū)交通不便,目前的居住氛圍不太濃厚,預(yù)計(jì)未來(lái)鹽田區(qū)市場(chǎng)金色系列產(chǎn)品的市場(chǎng)供銷(xiāo)售情況短期內(nèi)不會(huì)放大。鹽田區(qū)的累計(jì)供應(yīng)量在上漲,但銷(xiāo)售量滯后,在07年1、2季度的銷(xiāo)售小幅放量后銷(xiāo)售一直未見(jiàn)起色,總體來(lái)說(shuō)供大于求,供求壓力較大。鹽田區(qū)金色系列產(chǎn)品年供需規(guī)模較小,整體供大于求,市場(chǎng)承接能力較弱,需求由于受07年第三季度的政策打壓,加上07年價(jià)格的跟風(fēng)上漲,市場(chǎng)更加不活躍。未來(lái)市場(chǎng)回暖時(shí)間較長(zhǎng),但市場(chǎng)總體規(guī)模不會(huì)放大。鹽田區(qū)金色系列產(chǎn)品需求的不旺盛的主要原因,是由于區(qū)內(nèi)需求量不大,外區(qū)只能導(dǎo)入高端需求,加上目前整體市場(chǎng)低迷所造成。鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展的早中期階段,未來(lái)此類(lèi)市場(chǎng)的培育還需要較長(zhǎng)時(shí)日,銷(xiāo)售及價(jià)格會(huì)隨著整體大勢(shì)及交通的改善長(zhǎng)期看好。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期鹽田區(qū)此品類(lèi)市場(chǎng)的銷(xiāo)售呈現(xiàn)出小波浪形,在07年1、2季度達(dá)到上一輪波峰,金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平在07年4季度之前是單邊上揚(yáng)態(tài)勢(shì),在07年4季度出現(xiàn)拐點(diǎn)。鹽田區(qū)此類(lèi)產(chǎn)品的總體供求量不高,07年9月調(diào)控政策出臺(tái)后此類(lèi)產(chǎn)品雖然價(jià)格仍上升但季度交易量最低減至5000平方米左右,未來(lái)鹽田區(qū)此類(lèi)市場(chǎng)走出調(diào)整的時(shí)間較長(zhǎng),成交量即使回升總絕對(duì)值也不大。未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究鹽田區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì)目前鹽田區(qū)此品類(lèi)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期,市場(chǎng)本來(lái)的消化能力有限,投資者又迫于政策壓力退場(chǎng)。未來(lái)此品類(lèi)的市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)市場(chǎng)供過(guò)于求的現(xiàn)狀,將在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變。未來(lái)需求將在橫盤(pán)調(diào)整后緩慢上升,未來(lái)隨著第二通道的開(kāi)通交通改善引進(jìn)其他區(qū)域的客戶(hù),成交量將回升。目前市場(chǎng)回暖仍需時(shí)日,回暖將遲至08年末或09年上半年。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端“國(guó)六條第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端“國(guó)六條”出臺(tái),市場(chǎng)受到影響不大限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好以往政策出臺(tái)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)影響持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng),07年第二套貸款提高貸款利率政策影響相對(duì)深遠(yuǎn),對(duì)成交量本就不大的鹽田區(qū)影響較大,10月、11月、12月成交極低,10月更是0成交,調(diào)整仍將持續(xù)一段時(shí)間,未來(lái)此品類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格將呈現(xiàn)下行的趨勢(shì),成交量回復(fù)到每月1萬(wàn)平方米以上價(jià)格尚能企穩(wěn)。b)對(duì)萬(wàn)科項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)萬(wàn)科在鹽田區(qū)項(xiàng)目為東海岸,定位為高檔項(xiàng)目,東海岸的景觀及建筑品質(zhì)優(yōu)勢(shì)與金色系產(chǎn)品間的可替代性不強(qiáng)。2.1.1四季類(lèi)研究樣本選擇選取以下5個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間1四季T2云頂天?;▓@2006-03-222四季T2優(yōu)品藝墅雅居2006-08-083四季T2泊岸雅苑2006-08-094四季T2湖心島公寓2006-09-205四季T2中海半山溪谷2007-07-07樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)均價(jià)銷(xiāo)售率四季T2云頂天海花園2006-03-222932731340989093.58%四季T2優(yōu)品藝墅雅居2006-08-081937419644900298.63%四季T2泊岸雅苑2006-08-0935932414121503686.77%四季T2湖心島公寓2006-09-20140781407812852100.00%四季T2中海半山溪谷2007-07-0726824497161560053.95%鹽田區(qū)具有較好的山海自然資源,四季類(lèi)產(chǎn)品均具有景觀和低密度優(yōu)勢(shì),對(duì)其他區(qū)域的客戶(hù)具有一定的吸引力。06年以來(lái)市場(chǎng)上此類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)整體較少,市場(chǎng)銷(xiāo)售情況良好,07年年中推出的半山溪谷因價(jià)位較高交通較為不便,恰逢政策調(diào)整,因此銷(xiāo)售率一般。鹽田區(qū)交通不便,優(yōu)勢(shì)用地不多,目前的居住氛圍不太濃厚。07年僅有半山溪谷一個(gè)項(xiàng)目供應(yīng),預(yù)計(jì)未來(lái)鹽田區(qū)市場(chǎng)四季系列產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)不會(huì)放大。鹽田區(qū)四季系列的累計(jì)供求量在較為合理的水平,供略大于求,總體來(lái)說(shuō)供求壓力不大。鹽田區(qū)四季系列產(chǎn)品年供需規(guī)模不大,由于產(chǎn)品有資源優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)承接能力較好,需求由于受07年第三季度的政策打壓,加上07年價(jià)格的跟風(fēng)上漲,并且供應(yīng)有限,只有1個(gè)項(xiàng)目推出,市場(chǎng)不活躍。由于交通原因,未來(lái)市場(chǎng)較市內(nèi)其他區(qū)域回暖時(shí)間長(zhǎng)。鹽田區(qū)四季系列產(chǎn)品需求不旺盛的主要原因是由于區(qū)位,四季系列由于山景海景的資源優(yōu)勢(shì)不可替代,交通改善后將從外區(qū)導(dǎo)入中高端需求。鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然處于發(fā)展的早中期階段,但未來(lái)此類(lèi)市場(chǎng)的產(chǎn)品供應(yīng)有限,目前價(jià)格較高,面臨回調(diào)壓力。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期鹽田區(qū)此品類(lèi)市場(chǎng)的銷(xiāo)售呈現(xiàn)出小波浪形,在06年4季度達(dá)到上一輪波峰,四季系列產(chǎn)品單價(jià)水平在07年4季度之前是單邊上揚(yáng)態(tài)勢(shì),在08年1季度出現(xiàn)拐點(diǎn)且下降幅度較大,主要是由于半山溪谷面臨整體市場(chǎng)的回調(diào)趨勢(shì),調(diào)低價(jià)格。鹽田區(qū)此類(lèi)產(chǎn)品相對(duì)市內(nèi)其他區(qū)的總體供求量不高,07年9月調(diào)控政策出臺(tái)后此類(lèi)產(chǎn)品雖然價(jià)格仍上升,但季度交易量最低減至9300平方米左右,價(jià)格因?yàn)榈弯N(xiāo)售量而無(wú)法支撐,因而回調(diào)幅度較大。未來(lái)鹽田區(qū)此類(lèi)市場(chǎng)走出調(diào)整的時(shí)間較長(zhǎng),但隨著第二通道的建成交通改善未來(lái)發(fā)展空間較大。未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究鹽田區(qū)四季系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少,出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大,成交出現(xiàn)明顯減少,供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào),明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲,降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào),降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌,項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前鹽田區(qū)此品類(lèi)市場(chǎng)處于中度調(diào)整期,雖然成交量出現(xiàn)明顯減少但是市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)法放大。未來(lái)此品類(lèi)的市場(chǎng)供求關(guān)系將橫盤(pán)調(diào)整一段時(shí)間,本區(qū)域內(nèi)的需求較少,隨著第二通道的開(kāi)通,交通改善,引進(jìn)其他區(qū)域的客戶(hù)并且價(jià)格擠出水分需求將有會(huì)所放大。目前市場(chǎng)回暖仍需時(shí)日,回暖將遲至08年下半年?!皣?guó)六條”出臺(tái),市場(chǎng)受到影響不大“國(guó)六條”出臺(tái),市場(chǎng)受到影響不大限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好整治市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期以往政策出臺(tái)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)影響持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng),07年多套房貸政策影響相對(duì)深遠(yuǎn),對(duì)成交量本就不大的鹽田區(qū)影響較大,在價(jià)格下調(diào)到12000-13000元/平方米之后,銷(xiāo)售量仍未出現(xiàn)明顯回升,說(shuō)明市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力較大,橫盤(pán)調(diào)整需要較長(zhǎng)時(shí)間。2.5寶安區(qū)寶安區(qū)從2000年以來(lái)住宅供應(yīng)量一直呈增加趨勢(shì),2004年起市場(chǎng)供應(yīng)不斷放大,目前是深圳樓盤(pán)的主要供應(yīng)區(qū),房地產(chǎn)市場(chǎng)與南山差距縮小。寶安區(qū)土地儲(chǔ)備豐富,有較強(qiáng)的發(fā)展后勁。目前區(qū)域主要項(xiàng)目集中在寶安中心區(qū)/新安、西鄉(xiāng)、龍華片區(qū),各鎮(zhèn)區(qū)開(kāi)發(fā)在07年之后開(kāi)始全面啟動(dòng)。目前市場(chǎng)上項(xiàng)目主要為城花系列和金色系列,城花系列產(chǎn)品主要分布在龍華、西鄉(xiāng)片區(qū),金色系列產(chǎn)品主要分布在寶安中心區(qū)、新安,以及各鎮(zhèn)區(qū)中心區(qū)域,以G2產(chǎn)品為核心主力。城花類(lèi)研究樣本選擇選取以下26個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間1城花C春華四季園2006-2-212城花C世紀(jì)春城(8號(hào)地塊)2006-3-73城花C富通城2006-4-214城花C駿景華庭2006-4-305城花C金地梅隴鎮(zhèn)花園2006-5-246城花C碧水龍庭2006-6-167城花C世紀(jì)春城三期2006-6-228城花C南國(guó)麗園2006-8-309城花C七里香榭花園2006-8-3010城花C白金假日公寓2006-9-1511城花C香緹雅苑2006-9-2412城花C陽(yáng)光新境園2006-9-2513城花C綠海名居2006-10-1214城花C桃源盛世園2006-11-315城花C山語(yǔ)華庭2006-11-1616城花C東華明珠園2006-11-2517城花C西城豐和家園2006-12-418城花C江南華府2006-12-1119城花C丹楓雅苑2007-5-1720城花C檳城西岸華庭2007-5-2021城花C陽(yáng)光海灣花園2007-6-222城花C創(chuàng)富時(shí)代俊景園2007-6-2123城花C可樂(lè)園2007-6-3024城花C世紀(jì)春城四期2007-12-1025城花C雅樂(lè)居2008-1-2026城花C幸福楓景2008-3-15樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)成交均價(jià)銷(xiāo)售率城花C春華四季園2006-2-21325875.7344890.98720.74694.49%城花C世紀(jì)春城(8號(hào)地塊)2006-3-715884.6715969.545473.87199.47%城花C富通城2006-4-21196893.4219019.79092.60289.90%城花C駿景華庭2006-4-3040866.3941215.936597.00299.15%城花C金地梅隴鎮(zhèn)花園2006-5-24251458.4321379.69406.73578.24%城花C碧水龍庭2006-6-16130814164536.88194.75279.50%城花C世紀(jì)春城三期2006-6-2235855.6933223.156683.673107.92%城花C南國(guó)麗園2006-8-3041316.646702.427799.08588.47%城花C七里香榭花園2006-8-3084505.2384850.488100.21499.59%城花C白金假日公寓2006-9-1530937.0730937.078724.01100.00%城花C香緹雅苑2006-9-2430744.0430828.96579.81399.72%城花C陽(yáng)光新境園2006-9-2564654.8364747.97138.25499.86%城花C綠海名居2006-10-1276192.3476192.346381.687100.00%城花C桃源盛世園2006-11-393567.2994172.628423.60899.36%城花C山語(yǔ)華庭2006-11-1659009.0459289.549184.69699.53%城花C東華明珠園2006-11-2547581.5594228.847625.34150.50%城花C西城豐和家園2006-12-459976.9560873.416867.59498.53%城花C江南華府2006-12-1113428.9413428.947902.439100.00%城花C丹楓雅苑2007-5-1731589.8332718.959601.53496.55%城花C檳城西岸華庭2007-5-2038547.0149935.3113241.8977.19%城花C陽(yáng)光海灣花園2007-6-280598.53134127.113915.2160.09%城花C創(chuàng)富時(shí)代俊景園2007-6-2122635.2423935.367998.34194.57%城花C可樂(lè)園2007-6-3014873.915151.658674.36298.17%城花C世紀(jì)春城四期2007-12-1019613.17127102.610681.0115.43%城花C雅樂(lè)居2008-1-203050.686978.657645.68443.71%城花C幸福楓景2008-3-15032574.79——0.00%寶安區(qū)城花系列樓盤(pán)在06年集中放量,銷(xiāo)售形勢(shì)較好;07年新政之后開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較少,項(xiàng)目受影響程度較大,陽(yáng)光海灣花園在新政后銷(xiāo)售情況明顯轉(zhuǎn)冷,后來(lái)依靠特價(jià)房持續(xù)走量,世紀(jì)春城四期銷(xiāo)售3個(gè)多月,銷(xiāo)售率仍只有15%。未來(lái)城花系列產(chǎn)品還將繼續(xù)大量推出。寶安區(qū)城花系列產(chǎn)品的累計(jì)供應(yīng)量及銷(xiāo)售量穩(wěn)步增長(zhǎng),在07年寶安區(qū)域城花系列產(chǎn)品供求兩旺,累計(jì)供求比達(dá)到0.8以上,市場(chǎng)上商品房消化比率較高,反映出市場(chǎng)上對(duì)城花系列產(chǎn)品的需求較為旺盛。未來(lái)城花類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)量較大,短期供大于求,但由于其區(qū)位緊鄰中心區(qū),同時(shí)享受城市與郊區(qū)的資源,再加上核心區(qū)位土地資源基本已經(jīng)基本開(kāi)發(fā),長(zhǎng)期來(lái)看發(fā)展前景良好。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期06年開(kāi)始,城花系列產(chǎn)品單價(jià)水平穩(wěn)步上升,在07年2季度,價(jià)格開(kāi)始跳躍性增長(zhǎng),在07年4季度達(dá)到最高13088元/平米,相對(duì)于07年1季度增幅達(dá)到62.8%。多套房貸政策出臺(tái)后,城花系列產(chǎn)品的供應(yīng)和需求均大幅下降,目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品存量主要來(lái)自于新政后推出的項(xiàng)目。在08年1季度,新政的影響開(kāi)始反映到價(jià)格上,城花系列產(chǎn)品價(jià)格開(kāi)始大幅下降,季度降幅達(dá)到14%。未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究寶安區(qū)城花系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少,出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大,成交出現(xiàn)明顯減少,供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào),明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲,降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào),降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌,項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前寶安區(qū)城花系列產(chǎn)品市場(chǎng)處于中度調(diào)整期,供應(yīng)和成交量都出現(xiàn)一定幅度的下降,降價(jià)以及折扣對(duì)成交的促動(dòng)作用明顯。目前,龍華、西鄉(xiāng)片區(qū)市場(chǎng)上仍有相當(dāng)?shù)耐恋毓?yīng),由于國(guó)家政策對(duì)土地開(kāi)發(fā)周期的限制,未來(lái)市場(chǎng)上城花系列產(chǎn)品供應(yīng)量將有所增加,導(dǎo)致供求比下降,供大于求仍將持續(xù)一段時(shí)間。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“國(guó)六條”出臺(tái),市場(chǎng)受到影響不大06年城花系列產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng),07年5月開(kāi)始價(jià)格出現(xiàn)跳躍性增長(zhǎng),多套房貸政策影響較大,成交量立即出現(xiàn)巨幅下降,但價(jià)格在隨后依然持續(xù)走高,在07年9、10月達(dá)到最高,寶安區(qū)域在07年屬于深圳炒作最為嚴(yán)重的區(qū)域之一。在房貸政策出臺(tái)之前,成交量已經(jīng)開(kāi)始顯著下滑,價(jià)格在慣性上漲之后在11月份開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn),較關(guān)內(nèi)其他區(qū)域價(jià)格拐點(diǎn)的時(shí)間早,之后整體價(jià)格一直處于下跌趨勢(shì)。在3月份的價(jià)格調(diào)整中,城花系列產(chǎn)品價(jià)格回落到11000元/平米左右,回落幅度較大,價(jià)格下調(diào)之后成交量明顯上升,未來(lái)短期內(nèi)價(jià)格仍有小幅下降。金色類(lèi)研究樣本選擇寶安區(qū)金色類(lèi)選取以下26個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間1金色G2如意豪庭2006-1-62金色G2佳華豪苑2006-1-93金色G2西城上筑花園2006-2-164金色G2風(fēng)臨洲苑2006-5-235金色G2西岸觀邸花園2006-9-46金色G2深業(yè)*新岸線(xiàn)2006-9-217金色G2君逸世家花園2006-10-198金色G2高發(fā)西岸花園2006-10-289金色G2幸福海岸2006-10-3110金色G3菁英趣庭2006-11-1011金色G2集信名城2006-11-2512金色G2中航格瀾花園2006-12-2813金色G2宏發(fā)領(lǐng)域花園2006-12-2814金色G2棕櫚堡花園2007-1-1015金色G2中海西岸華府2007-8-2516金色G3寶安海濱廣場(chǎng)2007-8-2617金色G3有福樓2007-11-1018金色G2熙龍灣花園2007-12-2219金色G2金海華府2007-12-3020金色G2金泓凱旋城(二期)2008-1-1221金色G2禧園2008-3-8樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間累計(jì)成交累計(jì)供應(yīng)成交均價(jià)銷(xiāo)售率金色G2如意豪庭2006-1-619361.5520953.64459.10192.40%金色G2佳華豪苑2006-1-931605.5731605.575794.946100.00%金色G2西城上筑花園2006-2-16136430.19136759.77228.199.76%金色G2風(fēng)臨洲苑2006-5-2338722.8938722.898038.906100.00%金色G2西岸觀邸花園2006-9-479868.8680090.1310518.2799.72%金色G2深業(yè)*新岸線(xiàn)2006-9-2198603.76233737.610652.4842.19%金色G2君逸世家花園2006-10-1982155.0382860.959263.68399.15%金色G2高發(fā)西岸花園2006-10-2895953.1596428.438335.13399.51%金色G2幸福海岸2006-10-31125760.8113383013158.6193.97%金色G3菁英趣庭2006-11-1049731.9154731.398815.89290.87%金色G2集信名城2006-11-25113846.64114610.16414.67399.33%金色G2中航格瀾花園2006-12-28114427.86129509.78709.55888.35%金色G2宏發(fā)領(lǐng)域花園2006-12-28124267.95135653.916002.791.61%金色G2棕櫚堡花園2007-1-1093128.1297792.297725.15495.23%金色G2中海西岸華府2007-8-2582400.03115678.97718.59371.23%金色G3寶安海濱廣場(chǎng)2007-8-2634143.0154834.0713475.262.27%金色G3有福樓2007-11-1004540.48—0.00%金色G2熙龍灣花園2007-12-2241472.67148958.620171.3827.84%金色G2金海華府2007-12-307389.1389915.7313214.968.22%金色G2金泓凱旋城(二期)2008-1-12102.150860.615578.860.20%金色G2禧園2008-3-810378.8368790.819153.8415.09%寶安區(qū)金色系列產(chǎn)品受多套房貸政策影響較大,07年政策出臺(tái)后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目,截至到08年3月底銷(xiāo)售率均在30%以下,有福樓、金海華府、金泓凱旋城二期銷(xiāo)售率甚至都在10%以下。寶安區(qū)金色系列產(chǎn)品的累計(jì)供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng),但是成交量在新政以后,從07年4季度開(kāi)始幾乎沒(méi)有太大增長(zhǎng),新政對(duì)金色類(lèi)成交量的影響顯著,整體出現(xiàn)供大于求的局面?!渡钲谑锌傮w城市規(guī)劃(2007-2020)草案》的出臺(tái)將寶安中心區(qū)列入前海中心區(qū),與福田中心區(qū)一同作為深圳的兩大城市中心,寶安中心區(qū)的規(guī)劃利好進(jìn)一步凸顯。而寶安區(qū)域的金色系列產(chǎn)品主要來(lái)自這一區(qū)域,在這一系列的規(guī)劃利好下,寶安金色系列產(chǎn)品長(zhǎng)期發(fā)展前景良好。06年開(kāi)始,金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平穩(wěn)步上升,在07年3季度,隨著前期項(xiàng)目的消化完畢,市場(chǎng)上在售項(xiàng)目以熙龍灣等高檔樓盤(pán)為主,價(jià)格被迅速拉升,達(dá)到14748元/平米的最高價(jià)位,相對(duì)于07年1季度增幅達(dá)到48.4%。新政出臺(tái)后,金色系列產(chǎn)品的成交量大幅下降,4季度成交量不到3季度的三分之一,目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品存量主要來(lái)自于新政后推出的項(xiàng)目,市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力較大。未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研究寶安區(qū)城花系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少,出現(xiàn)微略的供過(guò)于求供應(yīng)變化不大,成交出現(xiàn)明顯減少,供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào),明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲,降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào),降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌,項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間3-5個(gè)月6-8個(gè)月8-24個(gè)月目前寶安區(qū)金色系列產(chǎn)品市場(chǎng)處于深度調(diào)整期,目前已經(jīng)存在供大于求的情況,后期仍將有大量項(xiàng)目推出。市場(chǎng)成交量大幅回落,除08年1月由于中海西岸華府和熙龍灣開(kāi)盤(pán)帶來(lái)集中成交以外,其他個(gè)月成交量均在10000平米左右,銷(xiāo)售壓力大。在08年3月份的全市價(jià)格調(diào)整中,金色系列產(chǎn)品價(jià)格下降24.9%,帶來(lái)市場(chǎng)上剛性自住型客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi),成交量開(kāi)始回升,降價(jià)的效果明顯。第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“國(guó)六條第二套貸款提高貸款利率,市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái),將市場(chǎng)推向最頂端限制外商投資,但市場(chǎng)繼續(xù)走好“國(guó)六條”出臺(tái),成交量受到影響在06年年底,由“國(guó)六條”造成的觀望情緒開(kāi)始消散,寶安市場(chǎng)集中爆發(fā)性放量,各開(kāi)發(fā)商紛紛推出新盤(pán),成交量劇增,一直在新政出臺(tái)前,寶安市場(chǎng)成交一直非?;钴S,同時(shí)價(jià)格出現(xiàn)跳躍性增長(zhǎng)。07年新政的影響非常明顯,金色系列產(chǎn)品成交量迅速走低,在08年3月份的全市價(jià)格調(diào)整中,金色系列產(chǎn)品價(jià)格下降24.9%,回落到12770元/平米,剛性自住型客戶(hù)開(kāi)始重新回到市場(chǎng),成交量回升,但是回升幅度不大,未來(lái)一段時(shí)期價(jià)格將在12000左右調(diào)整。5月份后寶安的新盤(pán)推貨量約有4000套。從分布上看多數(shù)位于寶安中心區(qū),產(chǎn)品類(lèi)型上也以“中檔中戶(hù)型”為主。充足的后市供應(yīng)量將使今年內(nèi)寶安樓價(jià)難再漲,個(gè)盤(pán)售價(jià)還有回調(diào)空間。龍崗區(qū)龍崗區(qū)從2000年開(kāi)始住宅總成交量呈逐年上升的趨勢(shì),在2006年達(dá)到最高。從05年開(kāi)始龍崗區(qū)和寶安區(qū)成為深圳的房地產(chǎn)主要市場(chǎng),供銷(xiāo)量同步放大。龍崗區(qū)由于開(kāi)發(fā)較晚,2005年以前區(qū)內(nèi)土地應(yīng)屬于城花或四季類(lèi),但是龍崗中心城成型后中心城內(nèi)的土地轉(zhuǎn)化為金色系列。龍崗中心城與福田中心區(qū)之間的土地為城花系列。由于其他系列產(chǎn)品樣板數(shù)量太少,不能反應(yīng)長(zhǎng)期走勢(shì),因此龍崗區(qū)僅研究金色系列及四季系列產(chǎn)品。金色類(lèi)研究樣本選擇龍崗區(qū)金色類(lèi)選取以下30個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間板塊1金色G2龍城國(guó)際花園(一期)2006-04-07龍崗板塊2金色G2依山郡花園2006-04-20龍崗板塊3金色G2翠峰麗景2006-06-09平湖板塊4金色G2疊翠新峰花園(二期)2006-06-09龍崗板塊5金色G2聚龍?jiān)?一期)2006-06-12龍崗板塊6金色G2悅城花園2006-06-30龍崗板塊7金色G2錦冠華庭2006-08-18平湖板塊8金色G2威鳳山莊2006-09-14平湖板塊9金色G2奧林華府2006-10-29龍崗板塊10金色G3勁嘉.龍園印象名苑2006-12-28龍崗板塊11金色G2龍城華府2007-01-17龍崗板塊12金色G3金田風(fēng)華苑2007-02-02坪地/坑梓板塊13金色G3富民閣2007-02-19坪地/坑梓板塊14金色G2天健現(xiàn)代城花園2007-04-19龍崗板塊15金色G2榭麗花園(三期)2007-05-12龍崗板塊16金色G3德沁苑2007-06-02龍崗板塊17金色G2愛(ài)地花園(二期)2007-06-16龍崗板塊18金色G2滿(mǎn)園2007-07-08龍崗板塊19金色G2御豪苑2007-07-29龍崗板塊20金色G3錦龍名苑2007-08-25龍崗板塊21金色G2城市花園2007-09-15龍崗板塊22金色G3天集雅苑2007-10-05龍崗板塊23金色G2歐景花園(三期)2007-10-14龍崗板塊24金色G2金域東郡2007-10-20坪山板塊25金色G3鑫園廣場(chǎng)2007-10-20葵涌/大鵬/南澳板塊26金色G3龍城國(guó)際花園(二期)2007-11-24龍崗板塊27金色G3藍(lán)鉆風(fēng)景花園2007-12-09龍崗板塊28金色G3茗萃園(一期)2007-12-30平湖板塊29金色G2東部明珠雅苑2008-01-12葵涌/大鵬/南澳板塊30金色G2龍翔花園(二期)2008-01-12龍崗板塊樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類(lèi)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間累計(jì)成交量(平方米)累計(jì)供應(yīng)量(平方米)均價(jià)(元/平方)銷(xiāo)售率金色G2龍城國(guó)際花園(一期)2006-04-0787189.0287767.956757.4599.34%金色G2依山郡花園2006-04-2097564.23124845.88485.7478.15%金色G2翠峰麗景2006-06-0931458.6332058.554924.7698.13%金色G2疊翠新峰花園(二期)2006-06-0924487.6724487.675510.67100.00%金色G2聚龍?jiān)?一期)2006-06-1213048.7514232.946720.9591.68%金色G2悅城花園2006-06-30108234.1131230.38909.4882.48%金色G2錦冠華庭2006-08-1838303.4158096.538237.2765.93%金色G2威鳳山莊2006-09-1446610.2849325.475787.4694.50%金色G2奧林華府2006-10-2969609.571121.229161.4597.87%金色G3勁嘉.龍園印象名苑2006-12-2822530.7522530.756258.14100.00%金色G2龍城華府2007-01-1766054.5866618.42852399.15%金色G3金田風(fēng)華苑2007-02-0231818.7146401.865465.0568.57%金色G3富民閣2007-02-1924640.4624640.464944.34100.00%金色G2天健現(xiàn)代城花園2007-04-1989360.26123959.410265.1372.09%金色G2榭麗花園(三期)2007-05-1280863.34121291.410648.7766.67%金色G3德沁苑2007-06-0216507.5518775.628955.0587.92%金色G2愛(ài)地花園(二期)2007-06-1615286.3551311.6511216.0229.79%金色G2滿(mǎn)園2007-07-0821036.2230852.8310114.7468.18%金色G2御豪苑2007-07-2910514.3932579.77685.3732.27%金色G3錦龍名苑2007-08-2520542.4432379.88333.9263.44%金色G2城
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