房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給量和需求量

第三章

房地產(chǎn)投資

市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)掌握房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的內(nèi)容，重點(diǎn)掌握市場(chǎng)供給量和需求量的決定因素；熟悉市場(chǎng)調(diào)查和綜合分析的方法；了解市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法。

一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的必要性市場(chǎng)分析，首先要進(jìn)行的工作是市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)縝密的調(diào)查，經(jīng)由一定的渠道，盡可能多地收集到確鑿的市場(chǎng)資料和工程相關(guān)資料，進(jìn)而運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行詳盡分析。第一節(jié)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析概述

市場(chǎng)分析具有以下三個(gè)方面的作用：可以掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化的態(tài)勢(shì)，減少投資盲目性，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理的主動(dòng)性。有利于做好投資決策可為房地產(chǎn)價(jià)格確定乃至營(yíng)銷策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù)二、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的限度市場(chǎng)分析的數(shù)量有一個(gè)限度。在投資分析中如何把握這個(gè)度？可以運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí)分析這個(gè)問(wèn)題。如下圖。

市場(chǎng)分析包含調(diào)查和預(yù)測(cè)兩個(gè)方面

市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)是在調(diào)查的基礎(chǔ)上所作的科學(xué)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是依據(jù)一定的原則和科學(xué)方法，有計(jì)劃、有目的、有步驟、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，為預(yù)測(cè)分析工作提供基礎(chǔ)和依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本情況調(diào)查房地產(chǎn)投資建設(shè)用地情況調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的調(diào)查1.擬投資開發(fā)區(qū)域內(nèi)待拆遷安置的居民情況2.擬投資開發(fā)區(qū)域內(nèi)待拆遷安置的單位情況3.擬投資開發(fā)區(qū)域的市政設(shè)施情況4.地下基礎(chǔ)設(shè)施情況1.用地面積指標(biāo)2.主要建筑面積指標(biāo)3.規(guī)劃要點(diǎn)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目外部環(huán)境調(diào)查住宅需求調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用褡》繝顩r的調(diào)查社會(huì)購(gòu)買力調(diào)查住房消費(fèi)水平調(diào)查房?jī)r(jià)調(diào)查

土地使用情況調(diào)查住宅供應(yīng)量調(diào)查金融狀況調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查稅費(fèi)種類及交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目?jī)?nèi)部部條件調(diào)查查包括調(diào)查投投資項(xiàng)目的的資金來(lái)源源，業(yè)務(wù)技技術(shù)力量，，企業(yè)開發(fā)發(fā)能力等。。其中資金來(lái)來(lái)源調(diào)查是是內(nèi)部條件件調(diào)查的主主要內(nèi)容。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的程程序市場(chǎng)調(diào)查程程序大體上上有調(diào)查準(zhǔn)準(zhǔn)備、正式式調(diào)查、結(jié)結(jié)果分析、、撰寫調(diào)查查報(bào)告四個(gè)個(gè)階段調(diào)查準(zhǔn)備階階段確定調(diào)查目目標(biāo)初步情況分分析制定調(diào)查計(jì)計(jì)劃非正式調(diào)查查（試探性性調(diào)查）正式調(diào)查確定資料來(lái)來(lái)源確定收集資資料的方法法調(diào)查表及問(wèn)問(wèn)卷設(shè)計(jì)抽樣設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)調(diào)查結(jié)果分析階階段資料編輯整整理資料編輯整整理的一般般程序?yàn)椋海簠R總、分類類、初審、、篩選、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料的的綜合分析析市場(chǎng)調(diào)查結(jié)結(jié)果有兩種種分析方法法：定性分析法法、定量分分析法編撰調(diào)查報(bào)報(bào)告階段調(diào)查報(bào)告的的主要目的的是為房地地產(chǎn)投資決決策提供參參考依據(jù)。。一般有兩兩種形式：：一種是專專門報(bào)告，，內(nèi)容詳盡盡明確;另另一種是是一般調(diào)查查報(bào)告，內(nèi)內(nèi)容簡(jiǎn)單明明了。詢問(wèn)法觀察法實(shí)驗(yàn)法1.訪談?wù){(diào)調(diào)查2.電話調(diào)調(diào)查3.信函調(diào)調(diào)查4.留置問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查1.直接觀觀察2.間接觀觀察1.實(shí)驗(yàn)求求證法2.隨即嘗嘗試法三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的方方法與技術(shù)術(shù)市場(chǎng)調(diào)查的的方法房地產(chǎn)投資資市場(chǎng)調(diào)查查技術(shù)調(diào)查表的設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)要求主主題題明確、重重點(diǎn)突出、、設(shè)問(wèn)具體體可接受性、、簡(jiǎn)明扼要要、可分析析性抽樣調(diào)查隨機(jī)抽樣法法非隨機(jī)抽樣樣法簡(jiǎn)單隨機(jī)抽抽樣法分層隨機(jī)抽抽樣法分群隨機(jī)抽抽樣法配額抽樣法法任任意抽樣法法判斷抽抽樣法房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)是借借助歷史統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資料和和市場(chǎng)調(diào)查查，運(yùn)用科科學(xué)的方法法和手段，，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)等等作出的預(yù)預(yù)計(jì)、測(cè)算算和判斷。。市場(chǎng)預(yù)測(cè)是是房地產(chǎn)投投資分析的的重要內(nèi)容容，預(yù)測(cè)的的好壞，不不僅關(guān)系到到房地產(chǎn)企企業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)成果，甚甚至關(guān)系到到房地產(chǎn)企企業(yè)的興衰衰存亡。第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的內(nèi)內(nèi)容容宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)產(chǎn)業(yè)業(yè)政政策策所所帶帶來(lái)來(lái)的的影影響響預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)市場(chǎng)場(chǎng)需需求求預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)技術(shù)術(shù)發(fā)發(fā)展展預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)營(yíng)銷銷前前景景預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)產(chǎn)品品供供給給能能力力預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格趨趨勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情情況況預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的方方法法德爾爾菲菲法法這一一預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)方方法法需需要要多多輪輪反反復(fù)復(fù)完完成成具具體體步步驟驟如如下下：：1.挑挑選選專專家家根據(jù)據(jù)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)問(wèn)問(wèn)題題的的性性質(zhì)質(zhì)，，挑挑選選一一定定數(shù)數(shù)量量的的專專家家。。值值得得注注意意的的是是人人數(shù)數(shù)應(yīng)應(yīng)適適當(dāng)當(dāng)，，不不宜宜太太多多或或太太少少。。在在整整個(gè)個(gè)函函詢?cè)冞^(guò)過(guò)程程中中，，盡盡可可能能的的不不讓讓專專家家彼彼此此發(fā)發(fā)生生聯(lián)聯(lián)系系，，讓讓每每位位專專家家充充分分發(fā)發(fā)揮揮自自己己的的見見解解。。專家家權(quán)權(quán)威威性性匿名名真真實(shí)實(shí)性性省費(fèi)費(fèi)實(shí)實(shí)用用性性2.實(shí)實(shí)施施第一一輪輪：預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)小小組組將將預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)目目標(biāo)標(biāo)及及有有關(guān)關(guān)資資料料函函寄寄給給選選定定的的專專家家，，請(qǐng)請(qǐng)其其據(jù)據(jù)此此提提出出預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)意意見見，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)小小組組根根據(jù)據(jù)反反饋饋的的意意見見分分析析歸歸納納，，提提出出初初步步預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)結(jié)結(jié)果果；；第二二輪輪：預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)小小組組將將初初步步預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)結(jié)結(jié)果果及及補(bǔ)補(bǔ)充充的的有有關(guān)關(guān)資資料料再再函函寄寄給給專專家家，，專專家家據(jù)據(jù)此此對(duì)對(duì)自自己己第第一一次次預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)意意見見補(bǔ)補(bǔ)充充修修正正，，闡闡明明理理由由。。預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)小小組組再再統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)歸歸納納結(jié)結(jié)果果。。第三三輪輪：請(qǐng)請(qǐng)專專家家再再次次修修改改，，補(bǔ)補(bǔ)充充完完善善其其第第二二輪輪預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)意意見見，，并并申申述述理理由由，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)小小組組統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)結(jié)結(jié)果果。。第四四輪輪：在在前前三三輪輪征征詢?cè)儗＜壹业牡幕A(chǔ)礎(chǔ)上上，，再再次次請(qǐng)請(qǐng)專專家家全全面面審審查查、、補(bǔ)補(bǔ)充充、、修修改改、、核核實(shí)實(shí)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)意意見見，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)小小組組作作出出最最后后統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)結(jié)結(jié)果果。。專家家的的預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)經(jīng)經(jīng)多多次次反反復(fù)復(fù)可可能能趨趨向向一一致致，，但但不不會(huì)會(huì)完完全全一一致致，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)小小組組可可采采用用各各種種方方法法處處理理，，如如““四四分分位位法法””、、““評(píng)評(píng)分分法法””等等，，最最后后得得出出預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的結(jié)結(jié)論論。。時(shí)間間序序列列法法時(shí)間間序序列列是是指指對(duì)對(duì)事事物物觀觀察察統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)按按時(shí)時(shí)間間順順序序排排列列的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)列列。。時(shí)間間序序列列法法是是運(yùn)運(yùn)用用數(shù)數(shù)理理統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)方方法法尋尋找找數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)隨隨時(shí)時(shí)間間變變化化的的規(guī)規(guī)律律，，按按此此規(guī)規(guī)律律推推測(cè)測(cè)未未來(lái)來(lái)。。簡(jiǎn)單單移移動(dòng)動(dòng)平平均均法法預(yù)測(cè)測(cè)公公式式式中中Ft———第t期預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)值值Xi———第I期已已知知數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)n————移動(dòng)動(dòng)平平均均數(shù)數(shù)組組中中數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)個(gè)個(gè)數(shù)數(shù)，，人人為為選選擇擇。。一一般般地地，，反反映映較較長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)期期因因素素對(duì)對(duì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)值值影影響響，，n取大大些些。。反反之之，，則則取取小小些些。。加權(quán)權(quán)移移動(dòng)動(dòng)平平均均法法預(yù)測(cè)測(cè)公公式式式中中Wi———移動(dòng)動(dòng)平平均均數(shù)數(shù)組組中中各各期期數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的權(quán)權(quán)數(shù)數(shù)指數(shù)數(shù)平平滑滑法法預(yù)測(cè)測(cè)公公式式V't-1=aVt+(1-a).V't(0a<1)式中中Vt———本期期實(shí)實(shí)際際數(shù)數(shù)V‘‘t———本期期預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)數(shù)數(shù)V‘‘t-1———下期期預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)數(shù)數(shù)a————平滑滑系系數(shù)數(shù)（（由由預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)人人員員判判斷斷選選定定，，通通常?？煽梢砸赃x選用用若若干干個(gè)個(gè)a值做做實(shí)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)，，計(jì)計(jì)算算出出不不同同a值的的預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)誤誤差差加加以以比比較較，，選選取取誤誤差差較較小小的的a值用用于于預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)。。））回歸歸分分析析法法回歸歸分分析析法法是是一一種種數(shù)數(shù)理理統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)方方法法，，它它是是建建立立在在大大量量實(shí)實(shí)際際數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，尋尋找找隨隨機(jī)機(jī)現(xiàn)現(xiàn)象象的的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)律律。。在在采采用用回回歸歸分分析析法法進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)時(shí)時(shí)，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)對(duì)對(duì)象象和和影影響響因因素素之之間間一一定定要要存存在在因因果果關(guān)關(guān)系系，，且且樣樣本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)量量足足夠夠（（15——20個(gè)個(gè)以以上上））；；預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)對(duì)對(duì)象象和和影影響響因因果果的的樣樣本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)之之間間存存在在某某種種統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)律律，，且且能能夠夠反反映映未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顟B(tài)態(tài)；；樣樣本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的分分布布若若存存在在著著線線性性趨趨勢(shì)勢(shì)，，則則可可采采用用線線性性回回歸歸分分析析法法進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)。。當(dāng)影影響響預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)指指標(biāo)標(biāo)Y的因因素素為為X時(shí)，，可可建建立立一一元元線線性性回回歸歸模模型型：：Y=a+bX+u(u為隨隨機(jī)機(jī)誤誤差差））當(dāng)影影響響預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)指指標(biāo)標(biāo)Y的因素為X1,X2,X3,…,Xn時(shí)，須建立多多元線性回歸模型：Y=b0+b1X1+b2X2+…+bnXn+u當(dāng)影響預(yù)測(cè)指指標(biāo)Y的因素可以與與Y用一元二次曲曲線方程來(lái)描描述的話，即可建建立一元二次次回歸模型：：Y=a+bX+cX2三、房地產(chǎn)投投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的工作程序序確立預(yù)測(cè)目標(biāo)標(biāo)即明確預(yù)測(cè)目目標(biāo)和對(duì)象，，了解為什么么預(yù)測(cè)和預(yù)測(cè)測(cè)什么。預(yù)測(cè)測(cè)目標(biāo)須清楚楚、準(zhǔn)確而具具體。擬定預(yù)測(cè)工作作計(jì)劃內(nèi)容包括預(yù)測(cè)測(cè)工作各階段段的詳細(xì)安排排。收集和整理資資料資料是預(yù)測(cè)的的前提與基礎(chǔ)礎(chǔ)，資料的多多寡及可靠程程度對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)結(jié)果有著直接接影響。選擇預(yù)測(cè)方法法根據(jù)預(yù)測(cè)的目目標(biāo)，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供求形形態(tài)和掌握資資料的情況等等，選擇適當(dāng)當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)方法法。預(yù)測(cè)分析在預(yù)測(cè)過(guò)程中中，要十分注注意資料的樣樣式是否發(fā)生生變化，一旦旦發(fā)生變化，，對(duì)預(yù)測(cè)就要要加以修正。。預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)價(jià)預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)價(jià)的核心是審審核預(yù)測(cè)數(shù)字字與實(shí)際數(shù)值值誤差程度。。短期預(yù)測(cè)誤誤差在±5%以內(nèi)，中期為為±10%，長(zhǎng)期為±20%。編制預(yù)測(cè)報(bào)告告報(bào)告宜簡(jiǎn)潔明明了，并對(duì)預(yù)預(yù)測(cè)過(guò)程、指指標(biāo)、資料來(lái)來(lái)源等作出簡(jiǎn)簡(jiǎn)明的闡釋和和論證。一、項(xiàng)目概況況（一）開發(fā)單單位名仕家園住宅宅小區(qū)由北京京宜佳房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司和北北京萬(wàn)和總公公司合作開發(fā)發(fā)。（二）項(xiàng)目背背景擬建的名仕家家園住宅小區(qū)區(qū)項(xiàng)目是北京京市危改項(xiàng)目目之一，該項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)取得得了用地許可可證、建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證和建設(shè)工工程開工許可可證。第四節(jié)房房地產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析案例例（三）地理位位置及現(xiàn)狀名仕家園住宅宅小區(qū)位于北北京市西二環(huán)環(huán)和西三環(huán)之之間。小區(qū)北北靠蓮花池東東路，西與西西客站相望，，東隔手帕口口北街與天寧寧寺相鄰，南南距廣安門外外大街約300米。小區(qū)區(qū)由手帕口北北街向南可達(dá)達(dá)廣外大街，，向北經(jīng)過(guò)蓮蓮花池東街直直達(dá)復(fù)興門外外大街，向東東直接到達(dá)西西二環(huán)天寧寺寺和廣安門橋橋，向西可方方便直達(dá)西客客站并直通西西三環(huán)，天寧寧寺、白云觀觀、蓮花池公公園等名勝古古跡分布小區(qū)區(qū)四周。該地地段具有十分分優(yōu)越的地理理位置和極為為便利的交通通條件，是作作為居住小區(qū)區(qū)的理想位置置。（四）項(xiàng)目建建設(shè)規(guī)模及建建設(shè)內(nèi)容按照市規(guī)劃局局下達(dá)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條件，，擬建的名仕仕家園住宅小小區(qū)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積5.3公頃，，總建筑面積積91022平方米，總總占地面積7625平方方米，綠化率率33％，停停車泊位約275個(gè)，主主要包括3棟棟高層住宅塔塔樓。（五）配套市市政設(shè)施情況況名仕家園住宅宅小區(qū)為危改改小區(qū)。該地地塊原有建筑筑多為20世世紀(jì)50年代代逐步建成的的居民民宅，，自1994年宣武區(qū)實(shí)實(shí)施廣安門內(nèi)內(nèi)外大街道路路拓寬工程后后，周邊陸續(xù)續(xù)鋪設(shè)了供電電、電信、自自來(lái)水、污水水、雨水、燃燃?xì)狻崃Φ鹊扰涮资姓芄芫W(wǎng)，小區(qū)開開發(fā)已經(jīng)具備備了有利的市市政配套條件件。其中，接接入廣外雨污污水干管工程程業(yè)已完成，，燃?xì)?、電信信、電力、給給排水市政工工程正在設(shè)施施之中，均可可從周邊距離離100米左左右的廣外大大街市政管網(wǎng)網(wǎng)中方便接入入和接出。二、投資市場(chǎng)場(chǎng)分析1.北京市房房地產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況北京作為全國(guó)國(guó)的經(jīng)濟(jì)、政政治、文化中中心，不僅吸吸引著國(guó)內(nèi)外外機(jī)構(gòu)、企業(yè)業(yè)入駐，也是是外地個(gè)人投投資者置業(yè)的的首選之地，，為北京市房房地產(chǎn)市場(chǎng)帶帶來(lái)了大量商商機(jī)。為了進(jìn)一步提提高市民的生生活質(zhì)量，住住宅建設(shè)一直直是北京市近近年來(lái)城市建建設(shè)的重點(diǎn)。。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北北京市住宅投投資372.5億元，比比上年增長(zhǎng)5.3％；住住宅竣工面積積1499.7萬(wàn)平方米米。其中，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住宅宅竣工176萬(wàn)平方米，，拆除危舊房房屋63萬(wàn)平平方米，動(dòng)遷遷居民2.5萬(wàn)戶。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，“九五五”期間北京京累計(jì)完成住住宅投資1422億元，，累計(jì)竣工住住宅5979.9平方米米，分別比““八五”期間間增長(zhǎng)了1.6倍和61.3％。北京市的的住宅價(jià)價(jià)格與地地段有關(guān)關(guān)?？傮w體來(lái)看，，住宅價(jià)價(jià)格沿環(huán)環(huán)線由里里向外逐逐漸降低低，二環(huán)環(huán)路以內(nèi)內(nèi)住宅平平均價(jià)格格為7760元元／平方方米左右右，二三三環(huán)路之之間為6000元／平平方米～～8000元／／平方米米，三四四環(huán)路之之間為4000元／平平方米～～6000元／／平方米米。此外外，北部部住宅通通常比南南部住宅宅價(jià)格高高1000元／／平方米米。從住宅數(shù)數(shù)量分布布來(lái)看，，亞運(yùn)村村、望京京地區(qū)、、中關(guān)村村地區(qū)、、京西地地區(qū)、京京東及市市政交通通良好的的城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部和和近郊區(qū)區(qū)，是住住宅相對(duì)對(duì)集中分分布的幾幾個(gè)區(qū)域域，這幾幾個(gè)區(qū)域域各有利利弊。亞運(yùn)村地地區(qū)是亞亞運(yùn)會(huì)之之后發(fā)展展起來(lái)的的商務(wù)、、居住、、娛樂(lè)為為主的高高檔商住住區(qū)域。。由于上上風(fēng)上水水的觀念念及基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施的相相對(duì)完備備，亞運(yùn)運(yùn)村地區(qū)區(qū)是北京京早期外外銷住宅宅比較集集中的區(qū)區(qū)域。然然而，自自近期以以來(lái)，亞亞運(yùn)村地地區(qū)作為為北京高高房?jī)r(jià)地地區(qū)的位位置已經(jīng)經(jīng)開始動(dòng)動(dòng)搖，一一方面是是由于亞亞北經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房項(xiàng)目的的低價(jià)沖沖擊，另另一方面面則是因因?yàn)槭袌?chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量增大，，加之新新樓盤采采用的低低價(jià)沖市市做法，，使亞運(yùn)運(yùn)村地區(qū)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)加加劇。中關(guān)村地地區(qū)積淀淀了深厚厚的歷史史文化、、人文景景觀，高高校云集集；同時(shí)時(shí)，因其其高科技技園區(qū)的的定位帶帶來(lái)了大大量的市市政投入入，極具具升值潛潛力，其其市場(chǎng)在在銷項(xiàng)目目的銷售售勢(shì)頭也也都不錯(cuò)錯(cuò)。但由由于中關(guān)關(guān)村地區(qū)區(qū)不再審審批新的的項(xiàng)目，，市場(chǎng)供供應(yīng)不會(huì)會(huì)放量，，因而住住宅價(jià)格格普遍較較高，且且消費(fèi)者者購(gòu)房時(shí)時(shí)很難有有選擇的的余地。。此外，，該地區(qū)區(qū)雖然很很重視市市政設(shè)施施的改造造并為此此投入了了大量的的人力物物力，但但是交通通擁擠的的情況并并未得到到顯著改改善。京東地區(qū)區(qū)有著長(zhǎng)長(zhǎng)期形成成的商務(wù)務(wù)氛圍和和高消費(fèi)費(fèi)水平，，是眾多多高檔項(xiàng)項(xiàng)目的首首選之地地，其目目標(biāo)客戶戶一般為為外國(guó)公公司的駐駐華代表表或是該該地區(qū)的的高檔寫寫字樓內(nèi)內(nèi)工作的的高級(jí)白白領(lǐng)。由由于該地地區(qū)高昂昂的地價(jià)價(jià)，普通通住宅只只能向其其周邊擴(kuò)擴(kuò)展，如如望京地地區(qū)就已已發(fā)展成成為規(guī)模模成熟的的大型社社區(qū)。該該地區(qū)的的顯著優(yōu)優(yōu)點(diǎn)是交交通便捷捷，配套套設(shè)施比比較完善善。但其其缺點(diǎn)也也是致命命的，對(duì)對(duì)于大部部分人而而言，該該地區(qū)亦亦商亦住住氣氛太太濃，上上班時(shí)緊緊繃的神神經(jīng)即使使下班后后也得不不到放松松；另一一方面，，該地區(qū)區(qū)高樓林林立，缺缺少綠地地和開敞敞空間，，空氣質(zhì)質(zhì)量差，，噪音嚴(yán)嚴(yán)重，不不能形成成健康的的生活環(huán)環(huán)境。城鄉(xiāng)結(jié)合合部和近近郊區(qū)因因住宅郊郊區(qū)化概概念的深深入，對(duì)對(duì)郊區(qū)低低密度花花園式住住宅的向向往以及及市政配配套設(shè)施施、交通通道路的的改善而而引起人人們的關(guān)關(guān)注，它它同時(shí)也也是經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房項(xiàng)目和和別墅項(xiàng)項(xiàng)目的熱熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)。超低低的地價(jià)價(jià)是這一一區(qū)域的的優(yōu)勢(shì)。。然而，，對(duì)于每每天需要要擠公交交車上下下班的人人來(lái)講，，從公司司到家里里的路程程無(wú)疑是是可怕的的噩夢(mèng)。。而且對(duì)對(duì)于居家家過(guò)日子子而言，，這一區(qū)區(qū)域也不不是好的的選擇，，它的周周邊過(guò)于于荒涼，，配套設(shè)設(shè)施也不不齊全，，一切仍仍待改善善。2.本項(xiàng)項(xiàng)目所在在地區(qū)市市場(chǎng)分析析本項(xiàng)目為為于宣武武區(qū)。老老北京有有句順口口溜：““東城富富，西城城貴，崇崇文窮，，宣武破破”。崇崇文和宣宣武之所所以落得得個(gè)“窮窮”和““破”，，很大程程度上緣緣于住房房。從歷歷史看，，南城多多為貧民民的生活活區(qū)，基基礎(chǔ)設(shè)施施較差，，污染、、擾民企企業(yè)多，，環(huán)境臟臟亂，治治安欠佳佳。北京京城位于于燕山東東南部的的永定河河沖擊扇扇上，南南城位于于沖擊扇扇的下部部，地下下水質(zhì)量量較差；；而北部部區(qū)域受受盛行風(fēng)風(fēng)氣影響響為北京京市的上上風(fēng)上水水，空氣氣質(zhì)量好好，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套齊全全，人氣氣也比南南部旺。。然而，這這一切都都將在近近幾年得得到改善善。北京京市“十十五”計(jì)計(jì)劃明確確提出：：到2005年年基本完完成城區(qū)區(qū)現(xiàn)有的的危舊房房改造；；以危舊舊房改造造和市政政設(shè)施建建設(shè)為突突破口，，加快相相對(duì)落后后的南部部城區(qū)的的建設(shè)步步伐，逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)南部城城區(qū)與其其它區(qū)域域協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展。實(shí)實(shí)施適當(dāng)當(dāng)傾斜政政策，建建設(shè)一批批關(guān)系南南部城區(qū)區(qū)發(fā)展的的重大項(xiàng)項(xiàng)目，使使南部城城區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施相相對(duì)落后后的狀況況明顯改改善。此外，南南城將成成為今后后經(jīng)濟(jì)適適用房建建設(shè)的重重點(diǎn)地區(qū)區(qū)，西紅紅門、南南苑、次次渠等地地將建為為經(jīng)濟(jì)適適用房的的重點(diǎn)小小區(qū)。由由于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展最最直接的的因素是是市政基基礎(chǔ)設(shè)施施的建設(shè)設(shè)，我們們不難預(yù)預(yù)料，危危舊房改改造和市市政設(shè)施施建設(shè)將將使北京京南城的的方地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)火火起來(lái)。。投資開發(fā)發(fā)南城的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商看中這這里的因因素除了了政策上上的鼓勵(lì)勵(lì)與優(yōu)惠惠外，還還由于南南城的空空地多地地價(jià)低路路況好，，可以從從容的做做出具有有一定品品質(zhì)和特特色的樓樓盤，用用心良苦苦的開發(fā)發(fā)商為房房子添加加了更多多的綠地地、增加加了更多多人性化化設(shè)計(jì)。。有些項(xiàng)項(xiàng)目采用用“拿來(lái)來(lái)主義””方式，，與著名名院校、、醫(yī)院、、商業(yè)集集團(tuán)合作作，使住住宅的配配套設(shè)施施既全又又好。而而在這一一系列變變化和運(yùn)運(yùn)作中，，越來(lái)越越多的購(gòu)購(gòu)房置業(yè)業(yè)者亦會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)變傳傳統(tǒng)觀念念，以新新奇的眼眼光關(guān)注注這個(gè)不不斷生動(dòng)動(dòng)起來(lái)的的嶄新的的南城。。這一方方面是由由于年輕輕一代幾幾乎不受受傳統(tǒng)觀觀念的影影響，喜喜歡就好好；另一一方面，，南城工工業(yè)區(qū)少少，污染染指數(shù)低低，空氣氣質(zhì)量好好，對(duì)于于幢景綠綠色生態(tài)態(tài)環(huán)境、、需要面面積較大大戶型的的自用型型住戶尤尤為適合合。3.競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手與與競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤分析析競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤的位置置與價(jià)格格項(xiàng)目名稱位置類型均價(jià)（萬(wàn)/平方米）博望園海淀區(qū)復(fù)興路住宅7600蓮花苑海淀區(qū)蓮花橋西南角吳家場(chǎng)村住宅6900中盛大廈海淀區(qū)西客站東北方向商住樓6500廣華軒宣武區(qū)廣安門橋西200米住宅6600廣信嘉園宣武區(qū)廣安東橋北側(cè)住宅6500立恒名苑宣武區(qū)廣安門橋西南南濱河路23號(hào)住宅6500西華經(jīng)典宣武區(qū)廣安門內(nèi)大街住宅7200似海怡家宣武區(qū)牛街和廣安大街相交路口的西南角住宅6200淩云居廣安門內(nèi)大街與規(guī)劃中的菜市口大街附近住宅7500陶然居宣武區(qū)白紙坊東街與南橫西街之間住宅6580競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤的戶型型面積與與特點(diǎn)項(xiàng)目名稱戶型面積（平方米）特點(diǎn)博望園95～184戶型面積大，價(jià)格高蓮花苑92～163戶型面積大，價(jià)格高中盛大廈136～222戶型面積大，價(jià)格高廣華軒66～193僅剩尾房廣信嘉園69～161綠化率低（25%）立恒名苑79～280容積率高（8.75）西華經(jīng)典65～177價(jià)格高似海怡家45～120小戶型淩云居55～225價(jià)高，容積率低（2.5）陶然居86～122戶型面積大項(xiàng)目名稱戶型面積（平方米）特點(diǎn)博望園95～184戶型面積大，價(jià)格高蓮花苑92～163戶型面積大，價(jià)格高中盛大廈136～222戶型面積大，價(jià)格高廣華軒66～193僅剩尾房廣信嘉園69～161綠化率低（25%）立恒名苑79～280容積率高（8.75）西華經(jīng)典65～177價(jià)格高似海怡家45～120小戶型淩云居55～225價(jià)高，容積率低（2.5）陶然居86～122戶型面積大在以上項(xiàng)項(xiàng)目中，，距離名名仕家園園最近的的是廣華華軒。而而廣華軒軒已于去去年竣工工入住，，現(xiàn)僅有有少數(shù)戶戶型還有有現(xiàn)房發(fā)發(fā)售，幾幾乎沒有有可供選選擇的余余地。其其他項(xiàng)目目均距名名仕家園園較遠(yuǎn)，，其中似似海怡家家項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格較低低，但是是以45平方米米～120平方方米的小小戶型為為主。博博望園、、蓮花苑苑、中盛盛大廈、、西華經(jīng)經(jīng)典和陶陶然居的的戶型面面積大，，價(jià)格也也高。廣廣信嘉園園的綠化化率較低低，僅為為25%。立恒恒名苑的的戶型89%為為躍層復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)構(gòu)，面積積較大，，而且容容積率偏偏高。凌凌云居的的綠化率率為48%，容容積率僅僅為2.5，然然而卻是是用超高高的價(jià)格格換來(lái)的的。（三）項(xiàng)項(xiàng)目竟?fàn)帬?zhēng)優(yōu)勢(shì)分分析1.區(qū)位位優(yōu)勢(shì)。。從大的的區(qū)位看看，本項(xiàng)項(xiàng)目位于于被北京京市“十十五”計(jì)計(jì)劃列入入重點(diǎn)發(fā)發(fā)展地區(qū)區(qū)的宣武武區(qū)。由由于歷史史原因，，宣武區(qū)區(qū)的城市市建設(shè)發(fā)發(fā)展比較較緩慢，，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如海海淀、朝朝陽(yáng)等區(qū)區(qū)，也沒沒有濃厚厚的商業(yè)業(yè)或是居居住氛圍圍。然而而，這些些因素如如今反而而成為宣宣武區(qū)的的優(yōu)勢(shì)所所在。由由于北京京市政府府已將宣宣武區(qū)的的城建工工作列入入工作日日程，可可以預(yù)見見其在今今后幾年年將有很很大改善善，這也也吸引不不少房地地產(chǎn)商在在此投資資。隨著著危舊房房的拆除除、改建建，宣武武區(qū)將有有大量城城區(qū)土地地可用于于住宅開開發(fā)和配配套設(shè)施施的建設(shè)設(shè)，而不不是像其其他地區(qū)區(qū)那樣，，只能向向郊外發(fā)發(fā)展。從具體位位置看，，本項(xiàng)目目距二環(huán)環(huán)路僅300米米，與長(zhǎng)長(zhǎng)安街、、金融街街緊密相相連，是是西二環(huán)環(huán)路中部部的黃金金地段。。這樣既既可充分分享受干干道的交交通暢達(dá)達(dá)和繁華華便利，，又因處處于干道道間臨街街繁華區(qū)區(qū)域后面面而相對(duì)對(duì)封閉和和寧?kù)o，，周邊除除了街區(qū)區(qū)內(nèi)次要要道路就就是住宅宅區(qū)，正正是一個(gè)個(gè)鬧中取取靜的理理想居住住之所。。位于廣安安門外的的天寧寺寺距本項(xiàng)項(xiàng)目咫尺尺之遙。。天寧寺寺建于北北魏孝文文帝時(shí)期期，初名名光林寺寺，是北北京地區(qū)區(qū)最古老老的佛寺寺。隋、、唐、金金諸朝歷歷改弘業(yè)業(yè)寺、天天王寺、、大萬(wàn)安安寺，元元末毀于于兵火。。明重建建寺院，，宣德時(shí)時(shí)改稱天天寧寺?！，F(xiàn)存殿殿宇為清清代重修修。天寧寧寺塔為為遼天慶慶九年（（公元1119年）建建，是北北京現(xiàn)存存古典建建筑中最最古老的的一個(gè)，，也是中中國(guó)現(xiàn)存存的密檐檐式磚塔塔中比較較典型的的一座。。這個(gè)塔塔經(jīng)過(guò)900多多年風(fēng)霜霜雨雪的的考驗(yàn)，，依舊完完整美麗麗，實(shí)為為今日北北京最珍珍貴的建建筑藝術(shù)術(shù)遺產(chǎn)之之一。此外，項(xiàng)項(xiàng)目還緊緊鄰有道道教全真真派“北北方第一一叢林””之稱的的明