房地產(chǎn)經(jīng)營管理共42

房地產(chǎn)經(jīng)營管理劉亞臣管理學(xué)院第7章房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)經(jīng)營管理劉亞臣概述7.1概述一、房地產(chǎn)交易的概念城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)租賃3概述二、房地產(chǎn)交易中的基本制度國有土地有償有限期使用制度房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度4概述三、房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)建設(shè)部建設(shè)廳房地產(chǎn)管理局房地產(chǎn)交易管理所1、房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)5概述2、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)；協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；建立定期信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。6轉(zhuǎn)讓管理7.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、概述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。7轉(zhuǎn)讓的分類1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式有償轉(zhuǎn)讓（買賣、房地產(chǎn)入股）無償轉(zhuǎn)讓（贈(zèng)與、繼承）8轉(zhuǎn)讓的條件2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上屬于成片開發(fā)的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件同時(shí)按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書目的確保轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性有效防止囤積土地和炒買炒賣的行為明確房屋所有權(quán)，保障當(dāng)事人的合法利益9轉(zhuǎn)讓的條件2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的——權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)(3)依法收回土地使用權(quán)——在國家依法作出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。(4)共有房地產(chǎn)——共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個(gè)或部分權(quán)利人的請(qǐng)求而轉(zhuǎn)讓。10轉(zhuǎn)讓的條件件2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的條件件(5)權(quán)屬有爭議議的——權(quán)屬爭議解解決之前，，該項(xiàng)房地地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓(6)未依法登記記領(lǐng)取權(quán)屬屬證書的——未履行該項(xiàng)項(xiàng)法律手續(xù)續(xù)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人的的權(quán)利不具具有法律效效力，因此此也不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房房地產(chǎn)(7)法律和行政政法規(guī)規(guī)定定禁止轉(zhuǎn)讓讓的其他情情況11轉(zhuǎn)讓程序3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的程序序簽訂轉(zhuǎn)讓合合同申報(bào)成交價(jià)價(jià)格是否受理核實(shí)成交價(jià)價(jià)格現(xiàn)場勘察評(píng)評(píng)估繳納稅費(fèi)領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證書書是15日內(nèi)答復(fù)簽合同30日內(nèi)12轉(zhuǎn)讓合同4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人人的姓名或或者名稱、、住所；房地產(chǎn)權(quán)屬屬證書的名名稱和編號(hào)號(hào)；房地產(chǎn)坐落落位置、面面積、四至至界限；土地宗地號(hào)號(hào)、土地使使用權(quán)取得得的方式及及年限；房地產(chǎn)的用用途或使用用性質(zhì)；成交價(jià)格及及交付方式式；違約責(zé)任；；雙方約定的的其他事項(xiàng)項(xiàng)。13房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓二、以出讓讓方式取得得土地使用用權(quán)的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受讓人所取取得的土地地使用權(quán)的的權(quán)利、義義務(wù)范圍應(yīng)應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓讓人所原有有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致?？梢栽诓煌镣恋厥褂谜哒咧g多次轉(zhuǎn)讓，但土地地使用權(quán)出出讓合同約約定的使用用年限不變。例如，土地地使用權(quán)出出讓合同約約定的使用用年限為50年，原土地使使用者使用用10年后轉(zhuǎn)讓，受受讓人的使使用年限只只有40年。轉(zhuǎn)讓后，受受讓人改變變?cè)鲎尯虾贤s定的的土地用途途的：經(jīng)原土地出出讓方和市市、縣人民民政府城市市規(guī)劃部門門同意簽訂土地使使用權(quán)出讓讓合同變更更協(xié)議或重新簽訂訂土地使用用權(quán)出讓合合同，調(diào)整整出讓金14登記管理三、以劃撥撥方式取得得土地使用用權(quán)的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓處理方式辦理出讓手手續(xù)，變劃劃撥土地使使用權(quán)為出出讓土地使使用權(quán)，由由受讓方繳繳納土地出出讓金；不改變?cè)杏型恋氐膭潉潛苄再|(zhì)，，對(duì)轉(zhuǎn)讓方方征收土地地收益金。。15不辦出讓手手續(xù)情況經(jīng)城市規(guī)劃劃主管部門門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土地地用于國家機(jī)關(guān)、軍事用地，國家重點(diǎn)能能源、交通、水利等項(xiàng)目用地地，國家基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地等私有住宅轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓后仍用用于居住的的；按國務(wù)院住住房制度改改革規(guī)定出售公有住住宅的同一宗土地地上部分房房屋轉(zhuǎn)讓而而土地使用用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的暫時(shí)難以確確定土地使使用權(quán)出讓讓用途、年年限和其他他條件的根據(jù)城市規(guī)規(guī)劃土地使使用權(quán)不宜宜出讓的其他情況以下情況可可不辦出讓讓手續(xù)：16四、商品房房預(yù)售商品房預(yù)售售是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)將正在建建設(shè)中的房房屋預(yù)先出出售給承購購人，由承承購人預(yù)先先支付定金金或房價(jià)款款的行為。。商品房預(yù)售售行為具有有較強(qiáng)的國家干預(yù)性性；商品房預(yù)售售的周期長、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大；商品房預(yù)售售的標(biāo)的具具有期待性；商品房預(yù)售售合同需要經(jīng)過登登記才具有對(duì)抗抗第三人的的效力。171、商品房預(yù)預(yù)售的條件件商品房預(yù)售售已交付全部部土地使用用權(quán)出讓金金，取得土地地使使用用權(quán)權(quán)證證；持有有建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證和施工工許許可可證證；投入入開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的資資金金達(dá)達(dá)到到工工程程建建設(shè)設(shè)總總投投資資的的25%以上上，，并并已已經(jīng)經(jīng)確確定定施施工工進(jìn)進(jìn)度度和和竣竣工工交交付付日日期期；；辦理理預(yù)預(yù)售售登登記記，，取取得得商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證明明。182、辦辦理理預(yù)預(yù)售售應(yīng)應(yīng)提提交交的的證證件件商品品房房預(yù)預(yù)售售商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可申申請(qǐng)請(qǐng)表表；；開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的《營業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照》和資資質(zhì)質(zhì)證證書書；；土地地使使用用權(quán)權(quán)證證、、建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證、、施施工工許許可可證證；；投資資開開發(fā)發(fā)資資金金符符合合條條件件的的證證明明；；施工工合合同同和和施施工工進(jìn)進(jìn)度度說說明明；；商品品房房預(yù)預(yù)售售方方案案。。193、商商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同商品品房房預(yù)預(yù)售售商品品房房預(yù)預(yù)售售人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在簽簽約約之之日日起起到到30日內(nèi)持持預(yù)預(yù)售售合合同同到到縣縣級(jí)級(jí)以以上上人人民民政政府府房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門和和土土地地管管理理部部門門辦辦理理商商品品房房預(yù)售售登登記記備備案案手手續(xù)續(xù)。。目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門已已經(jīng)經(jīng)應(yīng)應(yīng)用用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信信息息技技術(shù)術(shù)，，逐逐步步推推行行商商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同網(wǎng)上上登登記記備備案案。承承購購人人在在與與開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)簽簽訂訂商商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同后后，，應(yīng)應(yīng)定定期期關(guān)關(guān)注注房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門的的網(wǎng)網(wǎng)上上登登記記備備案案公公告告，，查查詢?cè)円岩奄徺徺I買商商品品房房的的登登記記備備案案情情況況。?！居懻撜摗可鐣?huì)會(huì)各各界界人人士士呼呼吁吁取取消消商商品品房房預(yù)預(yù)售售制制度度20房地產(chǎn)抵抵押7.3房地產(chǎn)抵抵押管理理一、概述述房地產(chǎn)抵抵押是指抵押押人以其其合法的的房地產(chǎn)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有的方式式向抵押押權(quán)人提提供債務(wù)務(wù)履行擔(dān)擔(dān)保的行行為。1、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的的概念21房地產(chǎn)抵抵押抵押人是指將依依法取得得的房地地產(chǎn)提供供給抵押押權(quán)人，，作為本本人或者者第三人人履行債債務(wù)擔(dān)保保的公民民、法人人或者其其他組織織。抵押權(quán)人人是指接受受房地產(chǎn)產(chǎn)抵押作作為債務(wù)務(wù)人履行行債務(wù)擔(dān)擔(dān)保的公公民、法法人或者者其他組組織。預(yù)購商品品房貸款款抵押是指購房房人在支支付首期期規(guī)定的的房價(jià)款款后，由由貸款金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)代其支支付其余余的房價(jià)價(jià)款，將將所購商商品房抵抵押給貸貸款金融融機(jī)構(gòu)作作為償還還貸款履履行擔(dān)保保的行為為。在建工程程抵押是指抵押押人為取取得在建建工程繼繼續(xù)建造造的資金金的貸款款，以其其合法方方式取得得的土地地使用權(quán)權(quán)連同在在建工程程的投入入資產(chǎn)，，以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有的方式式抵押給給貸款金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)作為償償還貸款款履行擔(dān)擔(dān)保的行行為。2、相關(guān)關(guān)概念念223、作為為抵押押物的的條件件依法取取得的的房屋屋所有有權(quán)連連同該該房屋屋占用用范圍圍內(nèi)的的土地地使用用權(quán)同同時(shí)設(shè)設(shè)定抵抵押權(quán)權(quán)：——無論土地使使用權(quán)來源源于出讓還是劃撥，只要房地地產(chǎn)權(quán)屬合合法，即可可將房地產(chǎn)產(chǎn)作為統(tǒng)一的的抵押物同時(shí)設(shè)定抵抵押權(quán)。以單純的土土地使用權(quán)權(quán)抵押的：：——單純以劃撥方式取得的的土地使用用權(quán)不允許抵押；——以出讓方式取得的的土地使用用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)權(quán)。房地產(chǎn)抵押押23房地產(chǎn)抵押押《城市房地產(chǎn)產(chǎn)抵押管理理辦法》規(guī)定下列房房地產(chǎn)不得得設(shè)定抵押押權(quán)：權(quán)屬爭議的的房地產(chǎn)用于教育、、醫(yī)療、市市政等公共共福利事業(yè)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)列入文物保保護(hù)的建筑筑物和有重重要紀(jì)念意意義的其他他建筑物已依法公告告列入拆遷遷范圍的房房地產(chǎn)被依法查封封、扣押、、監(jiān)管或者者以其他形形式限制的的房地產(chǎn)依法不得抵抵押的其他他房地產(chǎn)24二、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的一一般規(guī)定抵押人可以以將幾宗房房地產(chǎn)一并抵押，也可以將將一宗房地地產(chǎn)分割抵押。以依法取得得的國有土土地上的房屋抵押的，該房屋屋占用范圍圍內(nèi)的國有土地使使用權(quán)同時(shí)時(shí)抵押。以享受國家家優(yōu)惠政策策購買的房房地產(chǎn)抵押押的，其抵抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利利人可以處分和和收益的份份額為限。以集體所有有制企業(yè)的的房地產(chǎn)抵抵押的，必必須經(jīng)集體體所有制企企業(yè)職工（代表表）大會(huì)通過，并報(bào)報(bào)其上級(jí)主主管機(jī)關(guān)備備案房地產(chǎn)抵押押25二、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的一一般規(guī)定以中外合資資企業(yè)、合合作經(jīng)營企企業(yè)和外商商獨(dú)資企業(yè)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的，，必須經(jīng)董事會(huì)通過。以股份有限限公司、有有限責(zé)任公公司的房地地產(chǎn)抵押的的，必須經(jīng)經(jīng)董事會(huì)或者者股東大會(huì)會(huì)通過。有經(jīng)營期限限的企業(yè)以以其所有的的房地產(chǎn)抵抵押的，其其設(shè)定的抵抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過過該企業(yè)的經(jīng)營期限。以具有土地地使用年限限的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的，，其抵押期期限不得超過土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同規(guī)定的使使用年限減減去已經(jīng)使使用年限后后的剩余年限房地產(chǎn)抵押押26二、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的一一般規(guī)定以共有的房地地產(chǎn)抵押的，抵押人人應(yīng)當(dāng)事先先征得其他他共有人的的書面同意意預(yù)購商品房房貸款抵押押的，商品品房開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目必須符符合房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件件并取得商品房預(yù)售售許可證。以已出租的的房地產(chǎn)抵抵押的，抵抵押人應(yīng)當(dāng)當(dāng)將租賃情情況告知債債權(quán)人，并并將抵押情情況告知承承租人，原原租賃合同同繼續(xù)有效效。企、事業(yè)單單位法人分分立或合并并后，原抵抵押合同繼繼續(xù)有效不得在合同同中約定在在債務(wù)履行行期屆滿抵抵押權(quán)人尚尚未受清償償時(shí)，抵押押物的所有有權(quán)轉(zhuǎn)移為為抵押權(quán)人人所有的內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)抵押27三、抵押合同同抵押合同以預(yù)購商品房房貸款抵押的的：——須提交生效的的預(yù)購房屋合合同以在建工程抵抵押的：押合合同還應(yīng)當(dāng)載載明——國有土地使用用權(quán)證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證和建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證編號(hào)；；——已交納的土地地使用權(quán)出讓讓金或需交納納的相當(dāng)于土土地使用權(quán)出出讓金的款額額；——已投入在建工工程的工程款款；——施工進(jìn)度及工工程竣工日期期；——已完成的工作作量和工程量量28四、抵押登記記抵押登記房地產(chǎn)當(dāng)事人人應(yīng)在抵押合合同簽訂后的的30天內(nèi)，持下列文件件到房地產(chǎn)所所在地的房地地產(chǎn)管理部門門辦理抵押登登記：抵押當(dāng)事人的的身分證明或或法人資格證證明抵押登記申請(qǐng)請(qǐng)書抵押合同《國有土地使用用證》、《房屋所有權(quán)證證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋屋還應(yīng)提交《房屋共有權(quán)證證》和其他共有人人同意抵押的的證明登記機(jī)關(guān)認(rèn)為為必要的其他他文件29五、房地產(chǎn)抵抵押受償?shù)盅菏軆攤鶆?wù)履行期屆屆滿抵押權(quán)人人未受清償?shù)牡?，可以與抵抵押人協(xié)議折價(jià)或者以抵押物物拍賣、變賣該抵押物所得得的價(jià)款受償償；協(xié)議不成成的，抵押權(quán)權(quán)人可以向人人民法院提起起訴訟。同一財(cái)產(chǎn)向兩兩個(gè)以上債權(quán)權(quán)人抵押的，，拍賣、變賣賣抵押物所得得的價(jià)款按照抵押物登登記的先后順順序清償。抵押物折價(jià)或或者拍賣、變變賣后，其價(jià)價(jià)款超過債權(quán)權(quán)數(shù)額的部分分歸抵押人所所有，不足部部分由債務(wù)人人清償。30五、房地產(chǎn)抵抵押受償?shù)盅菏軆攲?duì)于設(shè)定房地地產(chǎn)抵押權(quán)的的土地使用權(quán)權(quán)是以劃撥方式取得的，依法法拍賣該房地地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)當(dāng)從拍賣所得得的價(jià)款中繳繳納相當(dāng)于應(yīng)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出出讓金的款額后，抵抵押權(quán)人方可可優(yōu)先受償。。房地產(chǎn)抵押合合同簽訂后，，土地上新增增的房屋不屬屬于抵押財(cái)產(chǎn)產(chǎn).可將新增的房房屋一同拍賣賣，但所得款款抵押權(quán)人無無權(quán)優(yōu)先受償償。抵押權(quán)因抵押押物滅失而消消滅。因滅失失所得的賠償償金，應(yīng)當(dāng)作作為抵押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)【案例】一起由中介辦辦理抵押帶來來的官司31房屋租賃7.4房屋租賃管理理一、概述房屋租賃，是指房屋所所有權(quán)人作為為出租人將其其房屋出租給給承租人使用用，由承租人人向出租人支支付租金的行行為。1、房屋租賃的的概念32房屋租賃7.4房屋租賃管理理2、房屋租賃的的分類公有房屋租賃賃私有房屋租賃賃按房屋所有權(quán)權(quán)性質(zhì)住宅用房租賃賃非住宅用房租租賃按房屋的使用用用途33房屋租賃7.4房屋租賃管理理3、房屋租賃的的條件未依法取得《房屋所有權(quán)證證》的；司法機(jī)關(guān)和行行政機(jī)關(guān)依法法裁定、決定定查封或者以以其他形式限限制房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的；共有房屋未取取得共有人同同意的；權(quán)屬有爭議的的；屬于違章建筑筑的；不符合安全標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押，未經(jīng)經(jīng)抵押權(quán)人同同意的；不符合公安、、環(huán)保、衛(wèi)生生等主管部門門有關(guān)規(guī)定的的。34房屋租賃二、房屋租賃賃合同當(dāng)事人姓名或或者名稱及住住所房屋的坐落、、面積、裝修修及設(shè)施狀況況租賃用途租賃期限租金及交付方方式房屋修繕責(zé)任任轉(zhuǎn)租的約定變更和解除合合同的條件違約責(zé)任當(dāng)事人約定的的其他條款35房屋租賃1、租賃期限——出租人在租賃合同屆滿滿前需要收回房屋屋的，應(yīng)當(dāng)事事先征得承租人的的同意，并賠償承租人的損失；收回住宅用用房的，同時(shí)時(shí)要做好承租租人的住房安安置。36房屋租賃2、租賃用途——指房屋租賃合合同中規(guī)定的的出租房屋的的使用性質(zhì)承租人應(yīng)當(dāng)按按照租賃合同同規(guī)定的使用用性質(zhì)使用房房屋，不得變更使用用用途，確需變動(dòng)的的，應(yīng)當(dāng)征得得出租人的同同意，并重新簽訂租賃賃合同；承租人與第三三者互換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先先征得出租人的的同意，出租人應(yīng)當(dāng)當(dāng)支持承租人人的合理要求求。換房后，，原租賃合同同即行終止，，新的承租人人應(yīng)與出租人人另行行簽簽訂訂租租賃賃合合同同。37房屋屋租租賃賃3、房房屋屋的的修修繕繕責(zé)責(zé)任任出租租住住宅宅用用房房的的自然然損損壞壞或合同同約約定定由出租租人人修修繕繕的的，，由由出租租人人負(fù)責(zé)責(zé)修修復(fù)復(fù)。。租用用房房屋屋從事事生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營活活動(dòng)動(dòng)的，，修修繕繕責(zé)責(zé)任任由由雙方方當(dāng)事事人人在在租租賃賃合合同同中中約定定。38房屋屋租租賃賃4、租租賃賃合合同同終終止止自然然終終止止租賃賃合合同同到到期期，，合合同同自自行行終終止止，，承承租租人人需需繼繼續(xù)續(xù)租租用用的的，，應(yīng)應(yīng)在在租租賃賃期期限限屆屆滿滿前前3個(gè)月月前前提提出出，，并并經(jīng)經(jīng)出出租租人人同同意意，，重重新新簽簽訂訂租租賃賃合合同同。。符合合法法律律規(guī)規(guī)定定和和合合同同約約定定可可以以解解除除合合同同條條款款的的。。因不不可可抗抗力力致致使使合