項(xiàng)目成本估算及現(xiàn)金流測(cè)算-

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

成本估算及現(xiàn)金流測(cè)算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類(lèi)三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程五、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房等開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目貸款，包括住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)開(kāi)發(fā)貸款。

在同一房地產(chǎn)項(xiàng)目中，既有住宅又有商業(yè)用房，以住宅面積占總計(jì)容面積的比例作為判定標(biāo)準(zhǔn)。如住宅面積≥70%，則視為住宅類(lèi)項(xiàng)目；如住宅面積＜70%，則視為商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類(lèi)

1、按資質(zhì)分類(lèi)按資質(zhì)分類(lèi)可分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)，各級(jí)資質(zhì)的劃分條件如下：序號(hào)條件一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)暫定1注冊(cè)資本≥5000萬(wàn)元≥2000萬(wàn)元≥800萬(wàn)元≥100萬(wàn)元/2從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累計(jì)竣工面積，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額近3年≥30萬(wàn)㎡近3年≥15萬(wàn)㎡近3年≥15萬(wàn)㎡//4建筑工程質(zhì)量合格率連續(xù)5年達(dá)100%連續(xù)3年達(dá)100%連續(xù)2年達(dá)100%達(dá)100%/5上一年房屋建筑施工面積，或完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額≥15萬(wàn)㎡≥10萬(wàn)㎡///6……

我行準(zhǔn)入條件為三級(jí)資質(zhì)，房地產(chǎn)信托準(zhǔn)入條件為二級(jí)資質(zhì)。外商投資企業(yè)可沒(méi)有三級(jí)資質(zhì)，但需報(bào)省行做資質(zhì)準(zhǔn)入。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類(lèi)（續(xù)）2、按股東類(lèi)型分類(lèi)①內(nèi)資企業(yè)②外資企業(yè)

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元（含1000萬(wàn)美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式資金流入開(kāi)發(fā)階段資金流出自有資金股東借款銀行借款股東借款預(yù)售款購(gòu)房者首付款銀行按揭貸款項(xiàng)目初期支付土地款項(xiàng)目建設(shè)期支付建設(shè)成本項(xiàng)目銷(xiāo)售期償還銀行借款四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程項(xiàng)目立項(xiàng)階段投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及項(xiàng)目立項(xiàng)批文申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線(xiàn)圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)等文件編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位項(xiàng)目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場(chǎng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收項(xiàng)目銷(xiāo)售及售后服務(wù)階段辦理竣工后產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷(xiāo)售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關(guān)資料與用戶(hù)簽訂商品房銷(xiāo)售合同或租賃合同做好物業(yè)管理工作四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及項(xiàng)目立項(xiàng)批文申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批文時(shí)，需向主管部門(mén)提交可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)、資金來(lái)源說(shuō)明、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型說(shuō)明等文件。

可行性研究報(bào)告的報(bào)批工作是將可行性研究報(bào)告上報(bào)至政府主管部門(mén)及貸款銀行，由其進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)。

項(xiàng)目評(píng)估的投資估算精度為±10%，可行性研究報(bào)告的批準(zhǔn)，標(biāo)志著項(xiàng)目立項(xiàng)階段的完成。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用權(quán)證

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和行政劃撥。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地時(shí)，必須到相關(guān)的土地管理部門(mén)辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)）1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國(guó)有土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式主要有3中，即協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)，出讓時(shí)具體采取哪種方式，由出讓提地的情況和土地用途來(lái)確定。其中商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。此外，各地在具體執(zhí)行過(guò)程中，又增加了掛牌出讓這種方式。因此，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式，實(shí)際上是4中：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓、掛牌出讓。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)流程（（續(xù)））※申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)置土土地、、辦理理土地地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)證（續(xù)續(xù)）1、國(guó)有有土地地使用用權(quán)出出讓?zhuān)ǎɡm(xù)））1）協(xié)議出出讓——土地使使用權(quán)權(quán)的有有意受受讓向向土地地管理理部門(mén)門(mén)提出出有償償使用用土地地的愿愿望，，并與與土地地管理理部門(mén)門(mén)就有有關(guān)出出讓事事宜進(jìn)進(jìn)行協(xié)協(xié)商達(dá)達(dá)成一一致后后出讓讓土地地的行行為。。該方方式一一般適適用于于以公公益事事業(yè)或或福利利事業(yè)業(yè)為目目的的的出讓讓?zhuān)缛缥⒗唐菲贩坑糜玫?，，?guó)家家機(jī)關(guān)關(guān)、文文化、、教育育、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育、科科研和和市政政設(shè)施施等非非盈利利性用用地。。2）招標(biāo)出出讓——土地管管理部部門(mén)向向不特特定的的多數(shù)數(shù)人發(fā)發(fā)出要要約邀邀請(qǐng)，，招引引他人人投標(biāo)標(biāo)，然然后根根據(jù)特特定的的要求求從投投標(biāo)者者中確確定最最佳土土地使使用權(quán)權(quán)受讓讓人的的土地地出讓讓行為為。一一般適適用于于對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)有有較高高要求求的建建設(shè)性性用地地。3）拍賣(mài)出出讓——在指定定的時(shí)時(shí)間和和公開(kāi)開(kāi)場(chǎng)所所，由由政府府主持持土地地使用用權(quán)拍拍賣(mài)，，支持持人宣宣布低低價(jià)，，競(jìng)投投者按按規(guī)定定方式式應(yīng)價(jià)價(jià)，競(jìng)競(jìng)投土土地使使用權(quán)權(quán)最高高者得得到一一定年年限的的土地地使用用權(quán)的的行為為。適適用于于經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件件好、、交通通便利利、區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)異的的地段段及利利用上上有較較多靈靈活性性的土土地。。4）掛牌出出讓——出讓人人發(fā)布布掛牌牌公告告，按按公告告規(guī)定定的期期限將將擬出出讓宗宗地的的交易易條件件在指指定的的土地地交易易所掛掛牌公公布，，接受受競(jìng)買(mǎi)買(mǎi)人的的報(bào)價(jià)價(jià)申請(qǐng)請(qǐng)并更更新掛掛牌價(jià)價(jià)格，，根據(jù)據(jù)掛牌牌期限限截止止時(shí)的的出價(jià)價(jià)結(jié)果果確定定土地地使用用者。。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)流程（（續(xù)））※申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)置土土地、、辦理理土地地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)證（續(xù)續(xù)）2、國(guó)有有土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓廣義的的國(guó)有有土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是是指土土地使使用權(quán)權(quán)發(fā)生生轉(zhuǎn)移移的所所有行行為，，包括括國(guó)有有土地地使用用權(quán)的的出讓讓。狹義義的的國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓是是指指通通過(guò)過(guò)出出讓讓方方式式獲獲得得國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的土土地地使使用用者者通通過(guò)過(guò)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、、贈(zèng)贈(zèng)與與或或其其他他合合法法方方式式將將國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)再再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移的的過(guò)過(guò)程程。。國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的方方式式有有3種，，即即出出售售、、交交換換和和贈(zèng)贈(zèng)與與。。四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)流程程（（續(xù)續(xù)））※申請(qǐng)請(qǐng)購(gòu)購(gòu)置置土土地地、、辦辦理理土土地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)續(xù)———國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)證（（續(xù)續(xù)））3、國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)劃劃撥撥是指指經(jīng)經(jīng)縣縣級(jí)級(jí)以以上上人人民民政政府府依依法法批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，在在土土地地使使用用者者繳繳納納補(bǔ)補(bǔ)償償、、安安置置等等費(fèi)費(fèi)用用后后，，將將該該幅幅土土地地交交付付其其使使用用，，或或者者將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)無(wú)無(wú)償償交交付付給給土土地地使使用用者者的的行行為為。。通通過(guò)過(guò)劃劃撥撥的的方方式式獲獲取取的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)沒(méi)沒(méi)有有期期限限的的限限制制，，土土地地使使用用權(quán)權(quán)人人可可以以無(wú)無(wú)限限期期使使用用。。未經(jīng)經(jīng)市、、縣縣人人民民政政府府土土地地管管理理部部門(mén)門(mén)批批準(zhǔn)準(zhǔn)并并辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓手手續(xù)續(xù)，，交交付付土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金的的土土地地使使用用者者，，不不得得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租、、抵抵押押土土地地使使用用權(quán)權(quán)。符合合下列列條條件件的的，，經(jīng)經(jīng)市市、、縣縣人人民民政政府府土土地地管管理理部部門(mén)門(mén)批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，其其土土地地使使用用權(quán)權(quán)可可以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租、、抵抵押押：(1)土地地使使用用者者為為公公司司、、企企業(yè)業(yè)、、其其他他經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)組組織織和和個(gè)個(gè)人人；(2)領(lǐng)有國(guó)有土地地使用證；(3)具有合法的地地上建筑物、、其他附著物物產(chǎn)權(quán)證明；(4)依照《條例》和本辦法規(guī)定定簽訂土地使使用權(quán)出讓合合同，向當(dāng)?shù)氐厥小⒖h人民民政府交付土土地使用權(quán)出出讓金或者以以轉(zhuǎn)讓、出租租、抵押所獲獲收益抵交土土地使用權(quán)出出讓金。四、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地地、辦理土地地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用用權(quán)證（續(xù)）土地出讓金土地出讓金(land-transferringfees)是指各級(jí)政府府土地管理部部門(mén)將土地使使用權(quán)出讓給給土地使用者者，按規(guī)定向向受讓人收取取的土地出讓讓的全部?jī)r(jià)款款（指土地出出讓的交易總總額），或土土地使用期滿(mǎn)滿(mǎn)，土地使用用者需要續(xù)期期而向土地管管理部門(mén)繳納納的續(xù)期土地地出讓價(jià)款，，或原通過(guò)行行政劃撥獲得得土地使用權(quán)權(quán)的土地使用用者，將土地地使用權(quán)有償償轉(zhuǎn)讓、出租租、抵押、作作價(jià)入股和投投資，按規(guī)定定補(bǔ)交的土地地出讓價(jià)款。。土地出讓金不是簡(jiǎn)單的的地價(jià)。對(duì)于于住宅等項(xiàng)目目，采用招標(biāo)標(biāo)、拍賣(mài)、掛掛牌等的方式式，可通過(guò)市市場(chǎng)定價(jià)，土土地出讓金就就是地價(jià)?？煽墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、廉廉租房、配套套房等項(xiàng)目，，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，往往不不是依靠完全全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)節(jié)，土地出讓讓金就帶有稅稅費(fèi)的性質(zhì)。四、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地地、辦理土地地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用用權(quán)證（續(xù)）土地出讓金（（續(xù)）1、已出讓用地性質(zhì)質(zhì)不變，在建建設(shè)過(guò)程中因因規(guī)劃調(diào)整或或登記確權(quán)時(shí)時(shí)各用途建筑筑面積與原出出讓合同各用用途建筑面積積不符，如何何調(diào)整土地出出讓金？根據(jù)《批轉(zhuǎn)市國(guó)土房房管局<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)規(guī)范我市國(guó)有有土地有償使使用的意見(jiàn)（（試行）>的通知》（穗府[2005]36號(hào)），因規(guī)劃劃調(diào)整或登記記確權(quán)時(shí)各用用途建筑面積積與原合同各各用途建筑面面積不一致需需調(diào)整土地出出讓金的，按按原合同價(jià)格格標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定定進(jìn)行調(diào)整。2、原住宅用途途房屋經(jīng)規(guī)劃劃批準(zhǔn)改為商商業(yè)用途，如如何計(jì)收土地地出讓金？答：住宅改商業(yè)業(yè)用途，屬于于新用途基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)高于原原用途，按商商業(yè)、住宅基基準(zhǔn)地價(jià)在剩剩余年限內(nèi)的的差價(jià)全額補(bǔ)補(bǔ)交土地出讓讓金。其補(bǔ)交交出讓金額視視原住宅是否否已辦出讓而而有所不同。。住宅未辦出出讓?zhuān)a(bǔ)交金金額＝商業(yè)基基準(zhǔn)地價(jià)－住住宅基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)＋住宅土地地有償使用費(fèi)費(fèi)；住宅已辦辦出讓?zhuān)a(bǔ)交交金額＝商業(yè)業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)－－住宅基準(zhǔn)地地價(jià)。四、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地地、辦理土地地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用用權(quán)證（續(xù)）土地出讓金（（續(xù)）實(shí)例：一德路未辦理有有償手續(xù)某首首層非私人住住宅用房，建建筑面積為100平方米，現(xiàn)使使用十年了后后轉(zhuǎn)為商業(yè)用用途，需補(bǔ)交交多少土地出出讓金？《房地產(chǎn)權(quán)證》注記該房屋位位于D1222圖12幅331地號(hào)內(nèi)，經(jīng)查查，該地段商商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)5850元/平方米，商業(yè)業(yè)路線(xiàn)價(jià)16193元/平方米。住宅宅基準(zhǔn)地價(jià)2286元/平方米。住宅出讓年限為70年，商業(yè)出讓讓年限為40年，從出讓起起始時(shí)間算，，住宅剩余使使用年限為60年，商業(yè)剩余余使用年限為為30年，按一年期期固定資產(chǎn)貸貸款利率r為6.12%，住宅年期修修正系數(shù)為0.99，商業(yè)年期修修正系數(shù)0.92。因原住宅用用途未辦出讓讓手續(xù)，所以以應(yīng)追收住宅宅部分土地有有償使用費(fèi)。。補(bǔ)交土地出出讓金額為：=[（商業(yè)基準(zhǔn)地地價(jià)+商業(yè)路線(xiàn)價(jià)加加價(jià)×18%）×商業(yè)年期修正正系數(shù)-住宅基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)×住宅年期修正正系數(shù)]×住宅改商業(yè)建建筑面積+住宅基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)×30%×住宅建筑面積=[（5850+16193××18%）×0.92-2286××0.99]×100+2286××30%×100=648622元。四、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地地、辦理土地地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用用權(quán)證（續(xù)）契稅土地交易主要包括括新征耕地環(huán)環(huán)節(jié)、土地出出讓環(huán)節(jié)、土土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)節(jié)、土地使用用環(huán)節(jié)，其中中土地使用環(huán)環(huán)節(jié)又分自用用、出租、投投資幾部分。①新征耕地環(huán)節(jié)。②出讓土地環(huán)節(jié)，包包括土地出讓讓契稅和印花花稅。其中土土地出讓契稅稅為在我國(guó)境境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地地、房屋所屬屬，承受的單單位或個(gè)人繳繳納。土地出讓契稅稅按成交金額額的3%繳納，不得因減免免出讓金而減減免土地出讓讓契稅。印花稅按土地地使用證數(shù)目目征收，每本本貼花五元，，而土地使用用權(quán)出讓合同同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移數(shù)據(jù)征收，，按合同金額額的萬(wàn)分之五五繳納。③土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。這個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)包括營(yíng)業(yè)業(yè)稅，城建稅稅、教育附加加、地方教育育附加，土地地增值稅，所所得稅，印花花稅，契稅。。其中營(yíng)業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)權(quán)收取的全部部?jī)r(jià)款和價(jià)外外費(fèi)用的5%繳納。城建稅、教育育費(fèi)附加和地地方教育附加計(jì)稅依據(jù)為營(yíng)業(yè)稅，城城建稅的稅率率為市區(qū)7%，縣城和建制制鎮(zhèn)5%，其他1%。教育費(fèi)附加的的征收標(biāo)準(zhǔn)為為3%，地方教育附附加為2%。土地增值稅分分為四級(jí)，稅稅率分別為30%，40%，50%和60%。契稅按成交交價(jià)格的3%繳納。④土地使用環(huán)節(jié)。其其中自用環(huán)節(jié)節(jié)應(yīng)繳的稅為為城鎮(zhèn)土地使使用稅。出租租環(huán)節(jié)應(yīng)繳城城鎮(zhèn)土地使用用稅，營(yíng)業(yè)稅稅，城建稅、、教育費(fèi)附加加、地方教育育附加。投資資環(huán)節(jié)應(yīng)繳營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅稅，契稅和印印花稅。四、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證是由由建設(shè)單位或或個(gè)人提出建建設(shè)用地申請(qǐng)請(qǐng)，城市規(guī)劃劃行政主管部部門(mén)審查批準(zhǔn)準(zhǔn)的建設(shè)用地地位置、面積積、界限的法法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證的作作用：①確保土地利利用符合城市市規(guī)劃；②維護(hù)建設(shè)單單位按照規(guī)劃劃使用土地的的合法權(quán)益；；③為土地管理理部門(mén)在城市市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行行使權(quán)屬管理理職能提供必必要的法律依依據(jù)。下列情況必須須申請(qǐng)建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證：①新建、遷建建單位需要使使用城市土地地的；②原址擴(kuò)建需需要使用本單單位以外的土土地的；③需要改變本本單位土地使使用性質(zhì)的；；④因建設(shè)需要要臨時(shí)使用土土地的或調(diào)整整、交換用地地的建設(shè)工程程；⑤涉及國(guó)有土土地使用權(quán)出出讓、轉(zhuǎn)讓地地塊的。四、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證（續(xù)續(xù)）建設(shè)單位應(yīng)在在辦理建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證后6個(gè)月內(nèi)向房屋屋土地管理局局申請(qǐng)《建設(shè)用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書(shū)》有關(guān)手續(xù)。建設(shè)單位在取取得建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證后6個(gè)月內(nèi)未取得得建設(shè)用地批批準(zhǔn)文件又未未申請(qǐng)延期的的，建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證即行失效。?！扔袊?guó)土證還是是先有用地規(guī)規(guī)劃證？四、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證是由由城市規(guī)劃行行政主管部門(mén)門(mén)核發(fā)的，用用于確認(rèn)建設(shè)設(shè)工程建設(shè)工工程是否符合合城市規(guī)劃要要求的法律文文件。以下情況必須須申請(qǐng)建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證：①在城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)新建、、擴(kuò)建和改建建建筑物；②在城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建構(gòu)筑物；；③在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)新建、擴(kuò)建建和改建道路；④在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)新建、擴(kuò)建建和改建管線(xiàn)和其其他工程設(shè)施施。四、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）※建筑工程施工工許可證建筑工程施工工許可證是建建筑施工單位位符合各種施施工條件、允允許開(kāi)工的批批準(zhǔn)文件，是是建設(shè)單位進(jìn)進(jìn)行工程施工工的法律憑證證。以下情況必須須領(lǐng)取建筑工工程施工許可可證：①在中華人民共和和國(guó)境內(nèi)從事事各類(lèi)房屋建建筑及其附屬屬設(shè)施的建造；②在中華人民共和和國(guó)境內(nèi)從事事各類(lèi)房屋建建筑及其附屬屬設(shè)施的裝修裝飾；③在中華人民共和和國(guó)境內(nèi)從事事各類(lèi)房屋建建筑及其附屬屬設(shè)施配套的線(xiàn)路、管道道、設(shè)備的安裝；④在中華人民共和和國(guó)境內(nèi)從事事城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施施工程的施工。建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照本辦法法的規(guī)定，向向工程所在地地的縣級(jí)以上上人民政府建建設(shè)行政主管管部門(mén)（以下下簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)證機(jī)機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)領(lǐng)取施工許可可證。工程投資額在30萬(wàn)元以下或者者建筑面積在在300平方米以下的的建筑工程，可以不申請(qǐng)請(qǐng)辦理施工許許可證。省、、自治區(qū)、直直轄市人民政政府建設(shè)行政政主管部門(mén)可可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐氐膶?shí)際情況況，對(duì)限額進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，并并報(bào)國(guó)務(wù)院建建設(shè)行政主管管部門(mén)備案。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的的權(quán)限和程序序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)報(bào)告的建筑工工程，不再領(lǐng)領(lǐng)取施工許可可證。四、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程（續(xù)）五、認(rèn)識(shí)房地地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)報(bào)表房地產(chǎn)企業(yè)以以提供房屋為為其主要商品品，具有開(kāi)發(fā)發(fā)周期長(zhǎng)、投投入資金量大大、投資回收收期長(zhǎng)等特點(diǎn)點(diǎn)，所以房地地產(chǎn)企業(yè)的總總體資產(chǎn)投入入巨大。相對(duì)對(duì)于一般企業(yè)業(yè)，存貨占總總資產(chǎn)的比重重達(dá)；應(yīng)收賬賬款占的比重重沒(méi)有貿(mào)易企企業(yè)高；固定定資產(chǎn)占的比比重也沒(méi)有制制造企業(yè)那么么高。1、資產(chǎn)負(fù)債表表的特點(diǎn)總資產(chǎn)中流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)占比大大，一般超過(guò)過(guò)90%。流動(dòng)資產(chǎn)中中以存貨及其其他應(yīng)收賬款款為主。存貨貨部分主要是是未賣(mài)出的房房地產(chǎn)。其他他應(yīng)收款可能能是將收到的的購(gòu)房款轉(zhuǎn)移移給關(guān)聯(lián)公司司?？傌?fù)債以長(zhǎng)期借借款、預(yù)收賬賬款、其他應(yīng)應(yīng)收款為主。。預(yù)收賬款：因因?yàn)榉康禺a(chǎn)企企業(yè)的收入確確認(rèn)需等到工工程竣工、驗(yàn)驗(yàn)收、測(cè)繪、、辦證、結(jié)算算后方可確認(rèn)認(rèn)。目前房地地產(chǎn)企業(yè)處于于賣(mài)方市場(chǎng)，，即供不應(yīng)求求時(shí)期，一般般均會(huì)在未到到辦理房產(chǎn)證證或工程結(jié)算算完成階段，，只需獲得房房地產(chǎn)預(yù)售許許可證后即進(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)售。由由于未到到收收入確認(rèn)階段段，因此受到到的房款或按按揭款只能掛掛在預(yù)收賬款款中。2、利潤(rùn)表的特特點(diǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，，即使已開(kāi)始始銷(xiāo)售，主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入仍仍然為0，主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本體現(xiàn)了項(xiàng)項(xiàng)目的支出。。開(kāi)發(fā)結(jié)束后后，主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入增加。。其他業(yè)務(wù)收入入一般為出租租物業(yè)的租金金收入。營(yíng)業(yè)外支出一一般為退房補(bǔ)補(bǔ)償款、滯納納金、罰款等。3、現(xiàn)金流量表表的特點(diǎn)開(kāi)發(fā)階段：發(fā)發(fā)生大量的經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生生的現(xiàn)金流出出，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金金流入很少；；中后期階段：：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流流出減少，經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生生的現(xiàn)金流入入增加，并一一直拉大距離離。后期階段：經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生生的現(xiàn)金流入入和流出均在在減少。六、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本本估算※項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)數(shù)項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)數(shù)主要包括總總建筑面積、、總占地面積積、可售建筑筑面積、容積積率、綠化率率、戶(hù)型等。。1、項(xiàng)目總建筑筑面積的計(jì)算算依據(jù)建設(shè)部部頒布的《建筑工程建筑筑面積計(jì)算規(guī)規(guī)范》，在報(bào)審中指指的是建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證上記載的的面積。2、總占地面積積即建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證上載明的面面積。3、可售建筑面面積=總建筑面積-公攤建筑面積積-用于出租的建建筑面積，一一般可根據(jù)客客戶(hù)可行性報(bào)報(bào)告。4、容積率是指指項(xiàng)目規(guī)劃建建設(shè)用地范圍圍內(nèi)全部建筑筑面積與規(guī)劃劃建設(shè)用地面面積之比。國(guó)國(guó)家對(duì)可計(jì)入入容積率的建建筑面積并無(wú)無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，，由各地自行行制定標(biāo)準(zhǔn)，，一般不包括括地下建筑面面積。別墅項(xiàng)項(xiàng)目的容積率率一般為0.8-1.0，多層、高層層住宅項(xiàng)目的的容積率一般般在1.2-5.0之間。5、建筑密度即即建筑覆蓋率率，是指項(xiàng)目目用地范圍內(nèi)內(nèi)所有建筑的的基地面積與與規(guī)劃建設(shè)用用地之比，反反映出一定用用地范圍內(nèi)空空地率和建筑筑密集程度，，一般不超過(guò)過(guò)40%-50%。6、綠化率是指指規(guī)劃建設(shè)用用地范圍內(nèi)的的綠地面積與與規(guī)劃建設(shè)用用地面積之比比，一般在30%以上。7、戶(hù)型是以每每戶(hù)的建筑面面積和擁有的的房間數(shù)來(lái)劃劃分的，≤90㎡，90＜㎡X≤144㎡，＞144㎡。六、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本本估算（續(xù)）※總投資構(gòu)成構(gòu)成占比報(bào)審中含義土地費(fèi)用30-40%以土地成交價(jià)格為準(zhǔn)土地成交價(jià)格、征地費(fèi)、安置費(fèi)及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)建筑安裝費(fèi)用30-40%根據(jù)裝修程度不同而不同在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)前期工程費(fèi)用10-15%以實(shí)際支付為準(zhǔn)指開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用以實(shí)際支付為準(zhǔn)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防等管理費(fèi)用10-15%按總投的2-3.5%銷(xiāo)售費(fèi)用按總銷(xiāo)售收入的2-3.5%財(cái)務(wù)費(fèi)用以實(shí)際為準(zhǔn)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按總投的2-3.5%指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。房地產(chǎn)企業(yè)在在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組組織和管理房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建建設(shè)而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用，，應(yīng)作為開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用，，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本。除除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)銷(xiāo)列作開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用外，，其余費(fèi)用往往往以是否設(shè)設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理理機(jī)構(gòu)為依據(jù)據(jù)進(jìn)行劃分，，如果開(kāi)發(fā)企企業(yè)不設(shè)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，而由由公司定期或或不定期派人人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)建建設(shè)活動(dòng)，則則所發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用可直接并并入企業(yè)的管管理費(fèi)用。六、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本本估算（續(xù)）序號(hào)項(xiàng)目建筑面積單位成本

（萬(wàn)元）總成本

(萬(wàn)元）占比1土地成本118387.60.2023,953.5039%2前期工程費(fèi)用118387.60.011,183.882%3建筑安裝工程118387.60.1922,493.6437%4開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用118387.60.0172,012.593%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)118387.60.021,775.813%6管理費(fèi)用118387.60.011,542.583%7銷(xiāo)售費(fèi)用118387.60.033,168.125%8財(cái)務(wù)費(fèi)用118387.60.044,566.388%建設(shè)投資合計(jì)0.5160,696.50100%※成本估算表七、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金金流測(cè)算※總投資構(gòu)成序號(hào)資金來(lái)源占比1自籌資金資本金35-40%股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款10-15%2銀行借款≤50%3銷(xiāo)售返投≤15%1、項(xiàng)目資本金金來(lái)源于借款款人的實(shí)收資資本、資本公公積、盈余公公積以及其他他可自由支配配的權(quán)益性資資本，并扣除除無(wú)法實(shí)際投投入項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的資本占用用。2、股東借款轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資本公積，，需經(jīng)會(huì)計(jì)師師事務(wù)所審計(jì)計(jì)并剔除應(yīng)納納所得稅額。。3、土地增值值等無(wú)法以以現(xiàn)金形式式存在的所所有者權(quán)益益應(yīng)予以扣扣除。4、對(duì)于單一一項(xiàng)目，資資本金可由由賬面所有有者權(quán)益扣扣減對(duì)外投投資、固定定資產(chǎn)、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)、、長(zhǎng)期掛賬賬的應(yīng)收等等部分后得得出。5、對(duì)于未分分配利潤(rùn)，，應(yīng)明確貸貸款期內(nèi)股股東不得分分紅。6、對(duì)于同時(shí)時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)個(gè)項(xiàng)目的企企業(yè)，資本本金可在上上述計(jì)算公公式中扣減減其他項(xiàng)目目占用的所所有者權(quán)益益和已買(mǎi)尚尚未開(kāi)發(fā)的的地塊成本本后得出。。七、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目現(xiàn)金流測(cè)算（續(xù)））※總投資構(gòu)成成表一：資金投入計(jì)劃構(gòu)成金額（萬(wàn)元）百分比項(xiàng)目總投60,697100%資本金24,27940%其中：已投入23,95499%股東/關(guān)聯(lián)公司借款3,0355%銀行融資30,00049%銷(xiāo)售返投3,3836%七、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目現(xiàn)金流測(cè)算（續(xù)））※銷(xiāo)售收入七、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目現(xiàn)金流測(cè)算（續(xù)））※現(xiàn)金流量表表序號(hào)項(xiàng)目第一年第二年第三年合計(jì)1現(xiàn)金流入47,22535,76014,95597,9401.1銀行融資13,0000013,0001.2自籌