套房地產(chǎn)樓盤開發(fā)相關(guān)資料合集一鍵下載

海林市九鼎錦繡城項(xiàng)目——開盤價(jià)格策略報(bào)告——方案思維導(dǎo)圖優(yōu)惠建議競爭樓盤狀況客戶情況分析市場大勢回顧定價(jià)策略市場大勢分析第一節(jié)中央及相關(guān)部委：密集強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，強(qiáng)化市場監(jiān)管和問責(zé)。三季度，房產(chǎn)稅改革再成焦點(diǎn)。財(cái)政部部長兩次提到要穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。住房用地供應(yīng)計(jì)劃下調(diào)，但仍遠(yuǎn)超歷年實(shí)際供應(yīng)最高水平。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，中央督查確保政策落實(shí)到位上半年下半年上半年溫家寶總理講話2022/12/7此處添加公司信息價(jià)格繼續(xù)上漲，但增幅降低據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)，百城的住宅均價(jià)從2011年9月開始連續(xù)9月下跌，今年6月首次止跌后連續(xù)4個(gè)月上漲，但近2個(gè)月漲幅持續(xù)縮小。2022/12/7此處添加公司信息需求8-9月份成交量有明顯的回落，但相比去年同期仍然有較大的增長。供應(yīng)9月份推盤較為集中，三季度的供應(yīng)量顯著增加。下半年推盤激增但成交回落，庫存再次上升2022/12/7此處添加公司信息政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控依然沒有放松，政策在十八大后會趨于明朗；一線城市從成交量及成交價(jià)格上反映，市場有所回暖，但三、四線城市反映較慢，依然處于比較低迷的階段；據(jù)房管局的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海林市城區(qū)去年去化速度約為1200套，去化面積約6萬方；而當(dāng)前市場上的存量以及潛在存量，初步估計(jì)在100萬方以上；去除城市化速度加快、新樓盤進(jìn)入等情況，以目前速度消化市場存量仍需要十幾年的時(shí)間。在一個(gè)僅12萬人口的縣級城市，房地產(chǎn)市場的供求顯然是失衡的！可以預(yù)測，由于過量的競爭以及供求失衡在有限的市場中，各大樓盤注重跑量，各種優(yōu)惠方式頻出，價(jià)格體系較為混亂；競爭樓盤/客戶群體之間博弈達(dá)成的市場價(jià)格，一段時(shí)間內(nèi)不會被打破，近期內(nèi)價(jià)格上漲可能性極??；海林市房地產(chǎn)市場的未來，并不樂觀，除非出現(xiàn)“并成牡丹江市下轄區(qū)”等利好消息刺激；競爭樓盤狀況第二節(jié)2022/12/5此處處添添加加公公司司信信息息龍城城國國際際花花園園本案亞澳新海林中央央上城城開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的直直接接競競爭爭樓樓盤盤，，對對面面市市價(jià)價(jià)格格起起指指導(dǎo)導(dǎo)作作用用老城城區(qū)區(qū)，，位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，口口碑碑效效應(yīng)應(yīng)較較好好樓樓盤盤，，對對面面市市價(jià)價(jià)格格起起參參考考作作用用麗海?；ɑ▓@園和興瀚城2022/12/5此處處添添加加公公司司信信息息開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目占地地面面積積：：8.5萬平米米建筑筑面面積積：：15.6萬平平米米容積積率率：：1.8建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：：地地中中海海拖拖斯斯卡卡納納棚戶戶區(qū)區(qū)戶戶數(shù)數(shù)：：約約240戶物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)用用：：0.65元/平米米*月月（（多多層層））0.8元/平米米*月月+30元/戶電電梯梯費(fèi)費(fèi)（（高高層層））龍城城國國際際花花園園一期期，，約約7萬平平米米，，2010年開開盤盤，，目目前前僅僅剩剩下下極極少少量量房房源源；；二期期在在售售房房源源，，3棟11層小小高高層層，，約約200套房房源源；；【推售售情情況況】【價(jià)格格體體系系】樓層銷售均價(jià)（元/平米）備注1F4950車庫/商鋪2F31983F3358金三銀四4F32685F31986F3198電梯梯房房最低低價(jià)價(jià)：：3080元/平米米最高高價(jià)價(jià)：：3600元/平米米均價(jià)價(jià)：：3400元/平米米層差差：：6F及以以下下，，+50元/層；；7F及以以上上，，+100元/層多層層（（已已售售完完，，此此為為之之前前銷銷售售價(jià)價(jià)格格））商業(yè)業(yè)均價(jià)價(jià)7500元/平米米規(guī)格：：面積積約80-92022/12/5此處添添加公公司信信息【優(yōu)惠政政策】開盤享享受交交5000抵10000元優(yōu)惠惠；全款購購房享享受98折優(yōu)惠惠，按按揭購購房享享受99折優(yōu)惠惠；電梯房房1-6F客戶，，享受受10年免電電梯費(fèi)費(fèi)優(yōu)惠惠；戶型面積（平米）價(jià)格（元/平米）總價(jià)（萬元）折后單價(jià)（元/平米）折后總價(jià)（萬元）主力兩房（多層）85325027.6312426.5主力兩房（電梯）72350025.2336224.2說明：：龍城國國際花花園一一期戶戶型面面積較較大，，80平米的的兩房房占據(jù)據(jù)推出出戶型型較大大的比比例；；二期推推出青青春公公館，，面積積有所所減小小，70平米左左右的的兩房房因?yàn)闉榈涂偪們r(jià)贏贏得市市場較較多歡歡迎；；【主力總總價(jià)】2022/12/5此處添添加公公司信信息【戶型舉舉例】偏向于于南方方的戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)短進(jìn)進(jìn)深，，大面面寬，，整體體戶型型設(shè)計(jì)計(jì)較優(yōu)優(yōu)秀。。2022/12/5此處添添加公公司信信息【總結(jié)】龍城國國際花花園定定位于于“地地中海?！す珗@上上·首府””以“領(lǐng)領(lǐng)袖海海林人人居居巔峰峰”作作營銷銷宣傳傳。且項(xiàng)目較早進(jìn)駐海林，項(xiàng)目品牌和口碑得到大部分市民的認(rèn)可，其項(xiàng)目的品質(zhì)感也深入人心；2022/12/5此處添添加公公司信信息占地面面積：：210畝建筑面面積：：22萬平米米容積率率：1.3綠化率率：46%建筑風(fēng)風(fēng)格：：ARTDECO物業(yè)形態(tài)：商業(yè)+酒店+多層+別墅+高層中央尚城2012年10月18日首次開盤盤首期開盤2#、3#、5#、6#共4棟多層，共共137套，目前售售出約45套；戶型面積65-100平米；【推售情況】2022/12/5此處添加加公司信信息【主力價(jià)格格】樓層面價(jià)折后價(jià)（元/平米）1F（車庫）528051302F（送平臺）328031503F318030504F318030505F310028506F2900280065平米80平米68平米【推售戶型型】【總結(jié)】中央上城城以建設(shè)設(shè)海林中中央尚務(wù)務(wù)區(qū)，HOPSCA城市綜合合體的理理念宣傳傳項(xiàng)目，，試圖以以星級酒酒店、市市政配套套、購物物中心以以及高級級住宅打打造綜合合性的商商務(wù)居住住中心。。中央上城城區(qū)位與與本案相相似，品品質(zhì)及定定位上有有也相似似之處，，可謂之之直接競競爭樓盤盤。一期占地地面積：：5.05萬平米一期建筑筑面積：：8.6萬平米地下車庫庫：3767.5平米容積率：：1.6綠化率：：48%規(guī)劃戶數(shù)數(shù)：1300戶物業(yè)費(fèi)：：0.7元/平米*月月亞奧·新海林已修改規(guī)規(guī)劃未建建回遷項(xiàng)目目前前剩下房房源約20-30%；回遷房源源，因?yàn)闉榕c政府府關(guān)系問問題，現(xiàn)現(xiàn)在也納納入銷售售范籌；；【推售情況況】樓層銷售均價(jià)（元/平米）備注1F4500車庫2F3030此價(jià)格為之前在售價(jià)格，但消化極其困難3F33804F31305F29506F2780對于回遷遷戶型最低價(jià)：：1930元/平米最高價(jià)：：3150元/平米均價(jià)：2700元/平米據(jù)說與開開發(fā)區(qū)政政府談成成了協(xié)議議，免稅稅費(fèi)，故故銷售價(jià)價(jià)格較低低?！緝r(jià)格體系系】2022/12/5此處添加加公司信信息主力戶型面積（平米）折后均價(jià)（元/平米）折后總價(jià)（萬元）緊湊兩房54270014.665270017.6標(biāo)準(zhǔn)兩房72270019.4三房95270025.6【主力總價(jià)價(jià)】回遷戶型型最近銷銷售良好好，最低低不到15萬元/套；【主力戶型型】83㎡64㎡40㎡54㎡65㎡65㎡70㎡72㎡95㎡96㎡戶型進(jìn)深深長，面面寬窄；；各戶型采采光均嚴(yán)嚴(yán)重不足足；2022/12/5此處添加公司司信息【總結(jié)】亞奧·新海林屬于本本地開發(fā)企業(yè)業(yè)，無論開發(fā)發(fā)理念，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)以及營營銷策略上與與周邊樓盤相相比顯得較弱弱，樓盤品質(zhì)質(zhì)感不強(qiáng)，其其購房客戶大大多為首次置置業(yè)及進(jìn)城群群體；亞奧新海林與與本項(xiàng)目僅一一街（人民大大街）之隔，，價(jià)格上可作作一定參考。。老城區(qū)項(xiàng)目占地面積：6.34萬平米；建設(shè)面積：20萬平米容積率：3.2綠化率：30%總戶數(shù)：1000戶建筑密度：28%物業(yè)費(fèi)用：未未定和興瀚城一期在售目前在售一期期，共625套房源，目前前剩下30%左右，其它未未售；面積區(qū)間：59—129平米梯戶比：2梯6戶/2梯4戶二期未售后期規(guī)劃用地項(xiàng)目自然銷售售期間，月均均去化量20-25套，最高一月月去化32套?！就剖矍闆r】銷售均價(jià)：3500元/平米最低價(jià)格：2800元/平米最高價(jià)格：4200元/平米樓層差價(jià)：+40元最貴貴樓樓層層：：22層（（最最高高23層））優(yōu)惠1）開盤當(dāng)天享受5000抵扣10000元優(yōu)惠；2）全款98折優(yōu)惠，按揭付款無優(yōu)惠；商業(yè)業(yè)均價(jià)價(jià)9000元/平米米，，1#、2#樓，，南南北北向向，，均均價(jià)價(jià)3700元/平米米3#、4#樓，，偏偏東東西西向向，，均均價(jià)價(jià)3100左右右在售售商商業(yè)業(yè)，，8800元/平米米【價(jià)格格體體系系】2022/12/5此處處添添加加公公司司信信息息主力戶型面積（平米）折后均價(jià)（元/平米）折后總價(jià)（萬元）一房57350019.5標(biāo)準(zhǔn)兩房75350025.887350030.0三房116350040.1【主力力總總價(jià)價(jià)】標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)兩兩房房價(jià)價(jià)格格在在25-30元/套2022/12/5【主力力戶戶型型】98㎡116㎡57㎡87㎡87㎡124㎡相比比市市場場在在售售其其它戶型設(shè)計(jì)依然不太規(guī)整；2022/12/5此處處添添加加公公司司信信息息和興興瀚瀚城城屬屬于于老老城城區(qū)區(qū)最最具具代代表表性性的的樓樓盤盤，，地地段段成成熟熟，，周周邊邊配配套套豐豐富富，，價(jià)價(jià)格格也也較較高高；；【總結(jié)結(jié)】樓盤銷售均價(jià)主力兩房面積折后總價(jià)賣點(diǎn)龍城國際花園3120-336072-8524-26品質(zhì)中央上城298065-8119-24城市綜合體亞奧新海林270065-7218-21潛力江南御府280065-8418-23教育和興瀚城350075-8726-30地段/配套麗?；▓@335067-7522-26口碑樓盤盤價(jià)價(jià)格格對對比比2022/12/5此處添加加公司信信息總結(jié)地段是成熟老城區(qū)樓盤，如和興瀚城、麗?；▓@、華林御景等銷售均價(jià)比開發(fā)區(qū)樓盤高約400元/平米左右；同一區(qū)域域樓盤，因?yàn)橐?guī)劃，營銷推廣等為市場客戶帶來的品質(zhì)差異，同一區(qū)域不同品質(zhì)樓盤價(jià)格相差可達(dá)200-300元/平米，如龍城國際花園與亞奧新海林；定價(jià)時(shí)，，地段/配套是最最重要的的權(quán)衡因因素，其次是項(xiàng)項(xiàng)目的內(nèi)內(nèi)在品質(zhì)質(zhì)與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)客戶意向向性分析析第三節(jié)節(jié)后上客客量銳減減，行業(yè)業(yè)淡季到到來上客量國慶節(jié)后后上客量量有所下下降，與與海林天天氣逐漸漸變冷原原因有關(guān)關(guān)；從市場反反饋信息息得知，，房地產(chǎn)產(chǎn)正在進(jìn)進(jìn)行傳統(tǒng)統(tǒng)銷售的的淡季；；開盤前置置業(yè)顧問問電話通通知客戶戶上門，，上客量量有所提提升；對截止11月4日積累300組客戶進(jìn)進(jìn)行分析析多層房屋屋是客戶戶首選，，觀念仍仍未得到到轉(zhuǎn)變65%的客戶選選擇了多多層；在首推房房源的物物業(yè)配比比及兼搭搭上務(wù)必必引起重重視；若把多層層、小高高層看成成一個(gè)整整體，則則選擇多多層的客客戶達(dá)3/4強(qiáng)。2022/12/5此處添添加公公司信信息在針對對已經(jīng)經(jīng)辦卡卡客戶戶所做做的選選房方方案梳梳理中中，無無論是是第一一、第第二還還是第第三選選擇，，多層層受歡歡迎程程度大大大高高于電電梯房房。2022/12/5此處添添加公公司信信息低層物物業(yè)比比高層層物業(yè)業(yè)更受受歡迎迎多層3F>2F>1F>4F>5F=6F小高層層3F>2F>11F>6F>9F>其它商鋪1F>2F客戶在在考慮慮樓層層選擇擇時(shí)，，不僅僅受自自己喜喜好影影響，，還受受到置置業(yè)顧顧問對對于樓樓層價(jià)價(jià)格判判斷的的影響響；面積適適中的的主力力兩房房更受受歡迎迎少部分分客戶戶選擇擇了一一房房房源，，兩房房源源的客客戶占占到65%；近20%的客戶戶希望望選擇擇三房房房源源；多層的的77平米戶戶型受受到多多數(shù)客客戶的的歡迎迎；按揭付付款是是主流流支付方方式在未進(jìn)進(jìn)行其其它付付款方方式宣宣傳的的情況況下，，按揭揭付款款仍然然是市市場的的主流流付款款方式式；20%的全款款比例例高于于其它它市場場，或或許這這與當(dāng)當(dāng)?shù)剌^較低總總價(jià)的的情況況有關(guān)關(guān)。首付承承受全款承承受首付8萬/全款承承受21-24萬總價(jià)20-25萬元是是大多多數(shù)客客戶能能接受受的價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間。。前期客客戶特特點(diǎn)來訪量量呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)中中有降降低趨趨勢，，與天天氣關(guān)關(guān)系極極大；；城市居居民/事業(yè)單單位員員工來來訪較較多（（之前前分析析）；；選擇住住宅居居多；；77平米左左右兩兩房選選擇較較多；；集中性性較為為明顯顯；客戶來訪購房意向價(jià)格意向總價(jià)21-24萬具有有較高高的接接受度度；3000元/平米的的價(jià)格格是客客戶意意向門門檻（（置業(yè)業(yè)顧問問訪談?wù)劊?；；投其所所好，，首批批推售售房源源考慮慮客戶戶的需需求，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)兼搭搭銷售售；用價(jià)格格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對客客戶集集中性性選擇擇的分流控控制；項(xiàng)目定定價(jià)策策略第四節(jié)定價(jià)方方法根據(jù)本本案市市場競競爭態(tài)態(tài)勢，，本市場比比較法法本項(xiàng)目目采用用項(xiàng)目目素質(zhì)質(zhì)單項(xiàng)項(xiàng)比較較與對對比因因素權(quán)權(quán)重法法進(jìn)行行定價(jià)價(jià)分Project-1中央上城（新盤）開發(fā)區(qū)最具具代表性的的項(xiàng)目之一一，具有規(guī)規(guī)模、品質(zhì)質(zhì)、品牌的的綜合性大大盤。Project-2江南御府（具有口碑碑的老盤））臨近牡丹江江大學(xué)，主主打教育牌牌，與項(xiàng)目目有參考性性。Project-3亞澳·新海林（位置接近近）與本項(xiàng)目僅僅一街（人人民大街））之隔，且且有較大規(guī)規(guī)模的回遷遷戶，可參參考。Project-4和興瀚城（老城區(qū)））位于成熟老老城區(qū)，配配套等均豐豐富樓盤。。Project-5麗?；▓@（代表房地地產(chǎn)發(fā)展方方向的樓盤盤）本地開發(fā)企企業(yè)開發(fā)，，位于成熟熟區(qū)域，市市民口碑較較好的樓盤盤。對比項(xiàng)目選選取競爭產(chǎn)品價(jià)價(jià)格參考中央上城江南御府亞奧新海林和興瀚城麗?；▓@多層2980元/㎡2800元/㎡2700元/㎡3350元/㎡71㎡81㎡75㎡80㎡72㎡95㎡未推67㎡21萬24萬21萬22.4萬22萬29萬22萬電梯3500元/㎡3350元/㎡未推未推未推75㎡116㎡75㎡26.3萬40.6萬24.6萬本次推售房房型以兩房77平米、三房94平米多層，以及73平米電梯房房為主，相關(guān)關(guān)樓盤競爭爭產(chǎn)品如下下：定價(jià)評價(jià)因因素地段成熟度

生活配套交通便捷程度區(qū)位價(jià)值地段價(jià)值區(qū)域因素外在因素區(qū)域形象特色配套不利干擾外部景觀車位數(shù)量地下車位個(gè)體因素內(nèi)在因素建筑品質(zhì)梯戶比產(chǎn)品配置公共裝修戶型特征緊湊度功能性附加值物管服務(wù)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)質(zhì)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商品牌知名度美譽(yù)度立面裝飾建筑風(fēng)格涂料材料營銷推廣推廣調(diào)性公眾形象項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)形態(tài)園林景觀均價(jià)制定序號評估項(xiàng)權(quán)重分配本項(xiàng)目中央尚城江南御府和興瀚城亞奧新海林麗?；▓@分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分1地段0.441.63.51.431.25231.24.51.82配套0.341.23.81.143.51.0551.530.94.21.263物業(yè)管理0.240.83.50.72.50.530.62.50.53.50.74建筑品質(zhì)0.330.941.230.94.51.352.50.754.61.385項(xiàng)目規(guī)劃0.240.840.840.840.82.50.540.86立面裝飾0.24.50.940.83.50.740.830.640.87開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)0.140.440.43.80.384.50.4530.340.48戶型設(shè)計(jì)0.130.340.43.50.3540.430.330.39營銷推廣0.140.440.43.50.3530.330.32.50.2510停車位0.120.230.340.430.340.430.3

合計(jì)

7.5

7.54

6.63

8.5

5.75

7.99權(quán)重評分（每項(xiàng)5分為滿分，，總分10分為滿分））3.價(jià)格預(yù)估樓盤得分面均價(jià)折后均價(jià)中央上城7.3431002980江南御府6.6329802800和興瀚城8.536803500亞澳新海林6.1528802700麗?；▓@7.9935003350九鼎錦繡城7.5？？中央上城與與項(xiàng)目地段段相近，品品質(zhì)相近，，且為首次次開盤，同同時(shí)也采取取低開高走走策略，具具有較高參參考性；其它為在售售樓盤，經(jīng)經(jīng)過一段時(shí)時(shí)間銷售期期后，價(jià)格格趨于穩(wěn)定定，對于首首次開盤定定價(jià)參考意意義并不太太大；2022/12/5此處添加公公司信息中央上城在在首期開盤盤中，效果果并不太理理想；當(dāng)?shù)乜蛻魧τ趦r(jià)格極極為敏感；；施工進(jìn)度及及期房因素素；未建立起如如怡景地產(chǎn)產(chǎn)/龍城國際花花園開發(fā)企企業(yè)的口碑碑；綜上因素，，低于中央央上城的開開盤價(jià)格，，對于首次次開盤，以以及以后的的逐步加推推，是較好好的策略。。2022/12/5此處處添添加加公公司司信信息息多層層建建議議均均底底價(jià)價(jià)為為2800元/平米米，，加加上上開開盤盤優(yōu)優(yōu)惠惠，，面面價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間為為2560-3260/平米米。。電梯梯房房建建議議均均底底價(jià)價(jià)為為3000元/平米米，，加加上上開開盤盤優(yōu)優(yōu)惠惠，，面面價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間為為2960-3450元/平米米。。關(guān)于于層層差差對于于地段段、、品品質(zhì)質(zhì)相近近的的兩兩個(gè)個(gè)樓樓盤盤———龍城城國國際際花花園園和中央央上上城城，對對于于樓樓盤盤具具有有較較高高的的參參考考性性；龍城城國國際際花園園多多層層已已經(jīng)經(jīng)銷銷售售完完畢畢，，在