2012年09月27日項目營銷簡案

Wh為什么要自持 他們均為部分有充足的流2800㎡，50間商鋪，體量較小，是否自持？需慎重考[數(shù)字[4

延川的4大資石油儲量2128212.8萬噸，煤炭1億噸，且埋藏淺，煤質(zhì)好，可供開采開發(fā)；沙子儲量1.5延川紅棗以個大、肉厚、核小、皮薄、味佳、色好、含糖高著稱，馳 ，暢銷國內(nèi)外。全林面積23萬畝，年產(chǎn)量5000噸左右[

] 的人均可支配收2011 人均可支配收入為18154元，延川2011年人均可支配收入為17977元，僅相差177元[0

延 ，絕無僅有的商業(yè)開發(fā)用根據(jù)實地了解 ，延川現(xiàn)成可使用的開發(fā)用地非常稀少，可能出現(xiàn)的開發(fā)用地也偏離中心區(qū)域[8

8種商業(yè)業(yè)態(tài)，全臨街經(jīng)營，商業(yè)模式初 [80]

延川臨街門面平米[

]唯一競爭項目商鋪最高售項目東南方向的和 ，現(xiàn)工程進度幾近封頂，底商最高售價為3.5萬，鋪位面積區(qū)間40平方米起，現(xiàn)已銷售完畢從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，延川商業(yè)滯本案，位于延川的傳統(tǒng)商圈作為傳統(tǒng)商圈，其業(yè)態(tài)配比是否合適商圈業(yè)態(tài)分析對比鐘樓商鐘樓商小寨商延川中心商業(yè)態(tài)配比不均橫，商業(yè)現(xiàn)狀較為滯后，發(fā)展空間較大采訪 32歲，職業(yè)：鉆采公司職 采訪 25歲，職業(yè)：打工根據(jù)延川縣城商業(yè)業(yè)態(tài)的配比，與成熟商業(yè)區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)配比可以看出，延川服飾、餐飲、業(yè)態(tài)較為缺乏。所[全新[如此商業(yè)旺[如此大師手根據(jù)市場需求定打造延川首席一站式生活廣[旺角廣旺角（英文：MongKok）位 的，即九龍西部旺角 人流最旺盛的地區(qū)，是本地人購物的熱門地點[決策IF自s自s擁有者：可作為固定資產(chǎn)抵押，變?yōu)榱?，同時還擁有資產(chǎn)優(yōu)T劣T

滯壓：自持初期僅能通 回收成本，待商業(yè)成熟后，可暫時通過銀行抵押進行資 運營風(fēng)險：如因運營管理不善而導(dǎo)致熱鋪淡租，人氣冷清的局面，從而影 快速回籠不可抗力：在40 經(jīng)營中，如遇金融、樓市等宏觀影響，會造成經(jīng)濟損失自持8.5通過延川房地 了解到，同區(qū)域內(nèi)商鋪月租平均80元/㎡數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項 回報率通常為8%，通過計算至少需要8-9年時間才能收回3000萬的投資成本商鋪出租收益回報計算明回款時建筑面積月收年收月第1第2第3第4第5第6第7第8第9合9年共收益3356 IF銷銷優(yōu)劣

回籠快 可通過銷售快速回籠，并取得相應(yīng)利潤周期短：2800平米，50無經(jīng)營權(quán)：銷售后 歸小業(yè)主所有，無法控制經(jīng)營業(yè)態(tài)，可能會對后期運營產(chǎn)生一定影響成本增加： 根據(jù)以上信息，預(yù)估本項目1F銷售均價為3.5-4萬/㎡，建筑面積商鋪出售收益回報計算明回款時整體均價建筑面積銷售商鋪出售收益回報計算明回款時整體均價建筑面積銷售周合50套商鋪銷回款約84004年回收3000萬vs短期回籠8000 如何選自持=不流動 =需要充足銷售=流動 =可以多方 公商業(yè)巨頭萬達，部分自持，利用銷售實 周轉(zhuǎn) [改變 [觀光電梯可打造三首層商從邊側(cè)樓梯到達3從邊側(cè)樓梯到達3[商業(yè)門頭里面外面均應(yīng)兼商業(yè)門頭的良好展示除了為產(chǎn)品形象或賣點進行推廣之外，更是吸引來往潛在客戶提升客流量，促進銷售額的最直接的 。商鋪，但在目前產(chǎn)品設(shè)計中，對其商鋪的頭展示區(qū)域已遮擋 昭示營造全天候商業(yè)氛好的為店面第一時間提升銷售業(yè)績。建 [廣場升級休閑廣 人[策略[如何銷售勢如破三勢合一，聲震延第一勢：推廣起“勢 1：老了，拿什么養(yǎng)活自2：60萬變1300每年約8%的投資回報率，坐 投資“零”風(fēng)3：延川，最后的黃金旺第二勢：行銷造“勢“變銷售模式的由坐銷到行銷 隊伍的擴大兼培訓(xùn)，為項目打造出一支最適宜的精英銷售團隊總結(jié)：找準客戶定位，有針對性的樹立新 模式”“狹路相逢勇者勝TheMarketing由于行業(yè)的激烈乃至有些惡性的競爭，精實顧問多年來一直行走于邊緣地帶，專做有性的項目，很少與一些知名的公司正面競爭。轉(zhuǎn)而言之，精實顧問做的項目往往是那些知名公司做到一半或者是做不動的，這種非正面的比拼也許更有說服力。動的是真刀，拿的是真金白銀，每個項目行銷——抱團打天TheMarketing實顧問的另類銷售行銷——兩大銷售結(jié)TheMarketing>>>精實顧問的銷售結(jié)構(gòu)分成兩大部分B：占15% 、副經(jīng)理、經(jīng)理：帶領(lǐng)團隊，征服客戶 行銷——成功銷售 TheMarketing精實顧問成功銷售模式 >>>銷使（業(yè)務(wù)員）聚客，營造全區(qū)域最旺人氣的售 談客，人人成為征服客戶 能手 地縣為快速提高項目的市場認知度和客 范圍。同時針對客戶群所在區(qū)進行主動出擊，行銷是最積級有效的 。既能行銷縱隊 /銷使戰(zhàn)第一縱隊：直銷軍團，定 的區(qū)域，及高端場所，爭取客戶資源第二縱隊 ，直面客3123第三縱隊：覆蓋戰(zhàn)術(shù)，全城影強化和補充直銷團隊未能“點攻堅”的效果，形成點面結(jié)合良好成效。第三勢：促銷定“勢利用促 ，讓客戶感受到自己不僅搶占到家門口最后的寶地，同時也覺得價格非常 “旺 卡 裂客戶用5000 “旺 卡”，選鋪當天可當20000元鋪款使用促 三可根據(jù)客戶付款方式，酌情給予部 [如何操作一鼓作銷售周期：4銷售周期：4

11月中-12月中 1個 11月中-12月中 1個12月中旬-2月 2個半3月初-3月 1個認籌認籌強銷順銷銷售金約為8400（以30000核算銷售面約為2800銷售套50銷售周4個月蓄客180日上客6立產(chǎn)品市場形重點推廣、積極組 活動，增強客戶投資信心二、積累誠意客增加客戶來電來訪量的同時，提升項目品牌的信任度及忠誠度，并為下階段的火爆開盤鋪墊客戶基三、客戶分析調(diào)整策通過對現(xiàn)階段的認購客戶情況綜合分析后，建議通過推廣策略的調(diào)整，配合下一階段的銷售政策及現(xiàn)場活動四 活以購 為基礎(chǔ)進行銷售推廣。5000元購 卡”即可在總房款立減20000元一、產(chǎn)品認品牌的建設(shè) 得到市場、客戶及開發(fā)商等多方面的認可二、沖刺銷售目根據(jù)前期對客戶的積累，深根延川商業(yè)市場，全面沖刺銷售目標三、快速回縮短回款周期，