第三模塊主要涉稅問題及籌劃技巧課件

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主要涉稅問題及籌劃技巧主講人：梁云鳳2007.6第三模塊

主要涉稅問題及籌劃技巧主講人：梁云鳳1涉及到的稅種營業(yè)稅土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅土地使用稅契稅涉及到的稅種營業(yè)稅2與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-1（一）建房階段（二）售房階段1.捐贈(zèng)2.參與利潤分配3.抵押4.“還本”銷售5.抵債與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-1（一）建房階段（二）售房階段3與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-2合作建房與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-2合作建房4與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-1通過減少銷售收入降低增值額

利用起征點(diǎn)利用土地增值稅的起征點(diǎn)如何定價(jià)

與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-1通過減少銷售收入降低增值額5與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.1通過增加可扣除項(xiàng)目降低增值額

(1)充分計(jì)列利息費(fèi)用及其他費(fèi)用支出(2)充分利用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除(3)選擇核算方法降低稅負(fù)例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1．5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1．1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.1通過增加可扣除項(xiàng)目降低增值6與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.2(4)利用多項(xiàng)目開發(fā)籌劃例：房地產(chǎn)公司1999年同時(shí)開發(fā)四個(gè)工程項(xiàng)目。項(xiàng)目1為經(jīng)濟(jì)適用房，營業(yè)收入2500萬元，可扣除項(xiàng)目為2000萬元；項(xiàng)目2為普通住宅，營業(yè)收入3900萬元，可扣除項(xiàng)目為2500萬元；項(xiàng)目3為別墅住宅，營業(yè)收入為8000萬元，可扣除項(xiàng)目為3000萬元；項(xiàng)目4為寫字樓，營業(yè)收入20000萬元，可扣除項(xiàng)目6000萬元?？煽鄢?xiàng)目總和為13500萬元，營業(yè)收入總和34400萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.2(4)利用多項(xiàng)目開發(fā)籌劃7與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.3(5)利用代收費(fèi)用的籌劃例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢商品房,獲得銷售收入為3000萬元,并按當(dāng)?shù)厥姓囊?在售房時(shí)代收了200萬元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下:支付土地出讓金200萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元,其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)200萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.3(5)利用代收費(fèi)用的籌劃8與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-3關(guān)鍵點(diǎn)：(一)以房屋、土地或者房地產(chǎn)作價(jià)投資的將征收土地增值稅(二)實(shí)物分配的住房將征收土地增值稅與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-3關(guān)鍵點(diǎn)：9與企業(yè)所得稅相關(guān)的涉稅問題股權(quán)投資企業(yè)與被投資企業(yè)稅率不同的處理案例：B公司于2001年度成立，屬于設(shè)在國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，按規(guī)定可以享受15％的稅率繳納所得稅、自投產(chǎn)年度起免征所得稅兩年的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)公司A公司擁有B公司80％的股權(quán)，適用33％的所得稅稅率。為簡化分析，假設(shè)從2001～2004年度，B公司每年的會(huì)計(jì)利潤額和應(yīng)納稅所得額均為400萬元，并且每年將當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅后凈利潤額的50％用于分配，A公司無虧損。捐贈(zèng)節(jié)稅

與企業(yè)所得稅相關(guān)的涉稅問題股權(quán)投資企業(yè)與被投資企業(yè)稅率不同的10與個(gè)人所得稅相關(guān)的涉稅問題-1房地產(chǎn)公司如何發(fā)工資？例1張先生每月工資4500元，年終一次性發(fā)放獎(jiǎng)金36000元，全年總收入90000元。下面對(duì)獎(jiǎng)金按月發(fā)放和年終一次性發(fā)放兩種方式下的稅負(fù)進(jìn)行比較。例2張先生每月工資4500元，每月獎(jiǎng)金1500元，年終一次性發(fā)放獎(jiǎng)金18000元，保持全年收入90000元不變。與個(gè)人所得稅相關(guān)的涉稅問題-1房地產(chǎn)公司如何發(fā)工資？11與個(gè)人所得稅相關(guān)的涉稅問題-2個(gè)人房產(chǎn)注意的地方

擁有房產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、出租房屋個(gè)人如何買房與個(gè)人所得稅相關(guān)的涉稅問題-2個(gè)人房產(chǎn)注意的地方12房產(chǎn)稅、土地使用稅的涉稅問題對(duì)房屋建筑物和各種獨(dú)立于房屋之外的附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。對(duì)于房屋以外建筑物所占的土地價(jià)值（特別是場(chǎng)地）要單獨(dú)結(jié)轉(zhuǎn)到相關(guān)的建筑物原價(jià)值中去。區(qū)分房屋租賃收入和其他服務(wù)收入的核算減少閑置的房地產(chǎn)改變房產(chǎn)的經(jīng)營方式利用土地使用稅分級(jí)幅度稅額的特點(diǎn)，進(jìn)行納稅籌劃房產(chǎn)稅、土地使用稅的涉稅問題對(duì)房屋建筑物和各種獨(dú)立于房屋13契稅的涉稅問題將個(gè)人房地產(chǎn)投入夫妻共同投資的有限責(zé)任公司是否征收契稅？為什么規(guī)定對(duì)以土地、房屋權(quán)屬抵債行為征收契稅？對(duì)以預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為是否征收契稅？契稅的涉稅問題將個(gè)人房地產(chǎn)投入夫妻共同投資的有14第三模塊

主要涉稅問題及籌劃技巧主講人：梁云鳳2007.6第三模塊

主要涉稅問題及籌劃技巧主講人：梁云鳳15涉及到的稅種營業(yè)稅土地增值稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅土地使用稅契稅涉及到的稅種營業(yè)稅16與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-1（一）建房階段（二）售房階段1.捐贈(zèng)2.參與利潤分配3.抵押4.“還本”銷售5.抵債與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-1（一）建房階段（二）售房階段17與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-2合作建房與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-2合作建房18與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-1通過減少銷售收入降低增值額

利用起征點(diǎn)利用土地增值稅的起征點(diǎn)如何定價(jià)

與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-1通過減少銷售收入降低增值額19與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.1通過增加可扣除項(xiàng)目降低增值額

(1)充分計(jì)列利息費(fèi)用及其他費(fèi)用支出(2)充分利用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除(3)選擇核算方法降低稅負(fù)例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1．5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1．1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.1通過增加可扣除項(xiàng)目降低增值20與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.2(4)利用多項(xiàng)目開發(fā)籌劃例：房地產(chǎn)公司1999年同時(shí)開發(fā)四個(gè)工程項(xiàng)目。項(xiàng)目1為經(jīng)濟(jì)適用房，營業(yè)收入2500萬元，可扣除項(xiàng)目為2000萬元；項(xiàng)目2為普通住宅，營業(yè)收入3900萬元，可扣除項(xiàng)目為2500萬元；項(xiàng)目3為別墅住宅，營業(yè)收入為8000萬元，可扣除項(xiàng)目為3000萬元；項(xiàng)目4為寫字樓，營業(yè)收入20000萬元，可扣除項(xiàng)目6000萬元。可扣除項(xiàng)目總和為13500萬元，營業(yè)收入總和34400萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.2(4)利用多項(xiàng)目開發(fā)籌劃21與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.3(5)利用代收費(fèi)用的籌劃例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢商品房,獲得銷售收入為3000萬元,并按當(dāng)?shù)厥姓囊?在售房時(shí)代收了200萬元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下:支付土地出讓金200萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元,其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)200萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.3(5)利用代收費(fèi)用的籌劃22與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-3關(guān)鍵點(diǎn)：(一)以房屋、土地或者房地產(chǎn)作價(jià)投資的將征收土地增值稅(二)實(shí)物分配的住房將征收土地增值稅與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-3關(guān)鍵點(diǎn)：23與企業(yè)所得稅相關(guān)的涉稅問題股權(quán)投資企業(yè)與被投資企業(yè)稅率不同的處理案例：B公司于2001年度成立，屬于設(shè)在國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，按規(guī)定可以享受15％的稅率繳納所得稅、自投產(chǎn)年度起免征所得稅兩年的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)公司A公司擁有B公司80％的股權(quán)，適用33％的所得稅稅率。為簡化分析，假設(shè)從2001～2004年度，B公司每年的會(huì)計(jì)利潤額和應(yīng)納稅所得額均為400萬元，并且每年將當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅后凈利潤額的50％用于分配，A公司無虧損。捐贈(zèng)節(jié)稅

與企業(yè)所得稅相關(guān)的涉稅問題股權(quán)投資企業(yè)與被投資企業(yè)稅率不同的24與個(gè)人所得稅相關(guān)的涉稅問題-1房地產(chǎn)公司如何發(fā)工資？例1張先生每月工資4500元，年終一次性發(fā)放獎(jiǎng)金36000元，全年總收入90000元。下面對(duì)獎(jiǎng)金按月發(fā)放和年終一次性發(fā)放兩種方式下的稅負(fù)進(jìn)行比較。例2張先生每月工資4500元，每月獎(jiǎng)金1500元，年終一次性發(fā)放獎(jiǎng)金18000元，保持全年收入90000元不變。與個(gè)人所得稅相關(guān)的涉稅問題-1房地產(chǎn)公司如何發(fā)工資？25與個(gè)人所得稅相關(guān)的涉稅問題-2個(gè)人房產(chǎn)注意的地方

擁有房產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、出租房屋個(gè)人如何買房與個(gè)人所得稅相關(guān)的涉稅問題-2個(gè)人房產(chǎn)注意的地方26房產(chǎn)稅、土地使用稅的涉稅問題對(duì)房屋建筑物和各種獨(dú)立于房屋之外的附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。對(duì)于房屋以外建筑物所占的土地價(jià)值（特別是場(chǎng)地）要單獨(dú)結(jié)轉(zhuǎn)到相關(guān)的建筑物原價(jià)值中去。區(qū)分房屋租賃收入和其他服務(wù)收入的核算減少閑置的房地產(chǎn)