思源杭州網(wǎng)新實(shí)業(yè)三墩項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

網(wǎng)新實(shí)業(yè)三墩項(xiàng)目

市場(chǎng)定位報(bào)告綱 要一、定位工作的前提——SWOT分析及市場(chǎng)研究二、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)——借勢(shì)、跳出、超越三、細(xì)分市場(chǎng)研究——挖掘未被滿足的市場(chǎng)需求四、主題定位——企業(yè)商務(wù)使館&創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園五、產(chǎn)品定位——我們?cè)焓裁礃拥漠a(chǎn)品？六、競(jìng)爭(zhēng)力分析——我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒？七、定位可行性驗(yàn)證——我們的定位可行嗎八、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——如何實(shí)現(xiàn)主題和產(chǎn)品定位？2005年1月2第2頁(yè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的理解價(jià)值最大化風(fēng)險(xiǎn)最小化項(xiàng)目品牌化2005年1月3第3頁(yè)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)過程最初的認(rèn)識(shí)區(qū)位和區(qū)域性質(zhì)上類似于北京的上地，以軟件、IT研發(fā)為主要的高科技密集區(qū)，項(xiàng)目上類似于BDA國(guó)際企業(yè)大道，或者類似于總部基地?，F(xiàn)在的認(rèn)識(shí)這不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)為主的概念，也不是以研發(fā)為主的概念，不是其聚集，不是商務(wù)中心，不是總部經(jīng)濟(jì)。2005年1月4第4頁(yè)本案SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)交通便利優(yōu)勢(shì)生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)地價(jià)成本優(yōu)勢(shì)距離市中區(qū)較遠(yuǎn)周邊無產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)區(qū)域發(fā)展前景不在商務(wù)O機(jī)會(huì)T威脅地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)看好杭州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)向好項(xiàng)目與浙大隔路相望未來三年200萬平米寫字樓供應(yīng)高新技術(shù)及其研發(fā)中心競(jìng)爭(zhēng)激烈上海等周邊商務(wù)城市的滲透2005年1月5第5頁(yè)在限制條件下發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)限制條件如資金投入、用地政策等；其中資金回收是一個(gè)不得不考慮的因素。充分利用本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，把優(yōu)點(diǎn)發(fā)揮出來；并考慮到本項(xiàng)目的缺點(diǎn)，將缺點(diǎn)掩蓋起來。對(duì)于本項(xiàng)目而言，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)的最好方法就是尋找側(cè)重于項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，并對(duì)項(xiàng)目缺點(diǎn)不敏感的消費(fèi)客群。2005年1月6第6頁(yè)第一階段市場(chǎng)研究成果2005年1月7第7頁(yè)對(duì)本項(xiàng)目的階段性判斷非商務(wù)——杭州不是商務(wù)城市非總部——城西不是總部中心非產(chǎn)業(yè)——三墩不是產(chǎn)業(yè)中心2005年1月8第8頁(yè)1.非商務(wù)——杭州不是商務(wù)城市對(duì)于杭州的城市價(jià)值來說，不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也不是產(chǎn)業(yè)升級(jí)；浙江企業(yè)商務(wù)的著眼點(diǎn)肯定會(huì)是上海而非杭州，如果想把杭州的企業(yè)放到本項(xiàng)目可能是一廂情愿的事情；杭州在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的優(yōu)勢(shì)不如上海和長(zhǎng)三角諸多城市，商務(wù)上沒有競(jìng)爭(zhēng)力，不是商務(wù)中心城市；上海對(duì)于長(zhǎng)三角區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)具有壟斷性吸納優(yōu)勢(shì)。上海杭州2005年1月9第9頁(yè)2.非總部——城西不是總部基地杭州城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展方向基本上否定了原來的設(shè)想：將本案建設(shè)成為浙江民營(yíng)企業(yè)的總部基地。因?yàn)楹贾菔邪l(fā)展方向是向東向南發(fā)展，是一個(gè)跨江而治的發(fā)展趨勢(shì)。因而，就城西的規(guī)劃來看，難以得到政府支持，如果想把本項(xiàng)目定位為西部的中部中心并不現(xiàn)實(shí)的。同時(shí)，項(xiàng)目本身的位置決定本案難以成為總部中心，其周邊的快速路限制了這種可能性。2005年1月10第10頁(yè)3.非產(chǎn)業(yè)——三墩不是是產(chǎn)業(yè)中心宗地原為農(nóng)村水田，無產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以依附；項(xiàng)目周邊沒有形成科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐撐；浙大二期還沒有建設(shè)完成成，其產(chǎn)業(yè)支稱難以形成成真正規(guī)模；周邊區(qū)域發(fā)展方向朝商業(yè)業(yè)和居住方向傾斜。浙江大學(xué)

一期中心居住片區(qū)北面居住片區(qū)經(jīng)濟(jì)試用房片區(qū)項(xiàng)目地塊工業(yè)片區(qū)2005年1月11第11頁(yè)總的來說，本項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)建設(shè)是在諸多限制條件下，對(duì)綜合運(yùn)作能力力的一次重大考驗(yàn)！在桌子上跳舞2005年1月12第12頁(yè)綱 要一、定位工作的前提———SWOT分析及市場(chǎng)研研究二、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)——借借勢(shì)、跳出、超越三、細(xì)分市場(chǎng)研究——挖挖掘未被滿足的市場(chǎng)需求求四、主題定位——企業(yè)商商務(wù)使館&創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園園五、產(chǎn)品定位——我們?cè)煸焓裁礃拥漠a(chǎn)品？六、競(jìng)爭(zhēng)力分析——我們們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒？七、定位可行性驗(yàn)證———我們的定位可行嗎八、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——如如何實(shí)現(xiàn)主題和產(chǎn)品定位位？2005年1月13第13頁(yè)尋找潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)非商務(wù)非產(chǎn)業(yè)非總部如何尋找本案的市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)？2005年1月14第14頁(yè)借勢(shì)、跳出、超越——尋尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)的方法借勢(shì)以順勢(shì)而為三個(gè)跳出看區(qū)域三個(gè)超越看項(xiàng)目尋求未被滿足的市場(chǎng)并鎖鎖定2005年1月15第15頁(yè)借勢(shì)、跳出、超越強(qiáng)調(diào)順勢(shì)而為——借勢(shì)勝勝于造勢(shì)思源公司在項(xiàng)目定位上強(qiáng)強(qiáng)調(diào)兩種思路——造勢(shì)和和借勢(shì)；造勢(shì)主要是政府行為，造造勢(shì)在企業(yè)行為中主要用用于營(yíng)銷，造勢(shì)需要極大大的投入，非一般企業(yè)可可以承受；借勢(shì)主要是順應(yīng)市場(chǎng)，順順應(yīng)城市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)調(diào)順勢(shì)而為。強(qiáng)調(diào)“三個(gè)跳出”跳出杭州看杭州；跳出城城西看城西；跳出三墩看看三墩；在融入大城西概念的同時(shí)時(shí)，著眼于杭州城市迅猛猛發(fā)展，著眼于大杭州的的定位和城市功能新格局局。強(qiáng)調(diào)“三個(gè)超越”超越商務(wù)辦公概念；超越越產(chǎn)業(yè)中心概念；超越技技術(shù)研發(fā)概念；2005年1月16第16頁(yè)借勢(shì)——強(qiáng)調(diào)順勢(shì)而為策劃有兩種，一是造勢(shì)（（甚至是逆勢(shì)），另一是是順勢(shì)。造勢(shì)主要是營(yíng)銷銷，定位上不能采用造勢(shì)勢(shì)。類似例子——寫字公寓寫字公寓是一種低檔的，，是把住宅變成寫字樓，，面向小企業(yè)。有兩方面面的原因，一是存在勢(shì)，，而是存在價(jià)值落差。a.出讓金比寫字樓低；；b.產(chǎn)權(quán)年限更長(zhǎng)；c.貸款上有優(yōu)勢(shì)采用順勢(shì)而為的方式，利利用現(xiàn)有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，是是本項(xiàng)目應(yīng)該選取的方向向。2005年1月17第17頁(yè)借勢(shì)北京——寫字樓VS住宅宅杭州——住宅VS寫字樓樓2005年1月18第18頁(yè)三個(gè)“跳出”跳出杭州看杭州跳出城西看城西跳出三墩看三墩2005年1月19第19頁(yè)1.跳出杭州看杭州——杭州州應(yīng)該是旅游休閑城市杭州城市性質(zhì)定位傾向于于旅游休閑中心——（杭杭州城市定位）國(guó)際旅游游休閑城市、國(guó)家級(jí)歷史史文化名城、長(zhǎng)江三角洲洲的重要中心城市和浙江江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中中心；杭州的優(yōu)勢(shì)在于上千年文文化積淀下來的休閑文化化，和自然美景帶來的旅旅游優(yōu)勢(shì)，旅游上有優(yōu)勢(shì)勢(shì)，是開會(huì)的好地方（如如表所示，提及率遠(yuǎn)高于于其他城市）。上海企業(yè)會(huì)議城市選擇比比較表《企業(yè)會(huì)務(wù)、集團(tuán)娛樂消消費(fèi)深度訪談報(bào)告》--中國(guó)企業(yè)戰(zhàn)略傳播網(wǎng)網(wǎng)2004.7.15日日2005年1月20第20頁(yè)2.跳出城西看城西——城西西應(yīng)該是杭州市旅游、休休閑、文教區(qū)杭州的發(fā)展戰(zhàn)略是跨江而而治，城市向東向南發(fā)展展，經(jīng)濟(jì)向東向南發(fā)展，，旅游西進(jìn)；城西不是商務(wù)中心，是旅旅游、休閑、文教中心。。城市東擴(kuò)旅游西進(jìn)沿江開發(fā)跨江發(fā)展2005年1月21第21頁(yè)3.跳出三墩看三墩———三墩應(yīng)該是杭州EOD在杭州機(jī)關(guān)形成ＥＯＤ區(qū)區(qū)塊，發(fā)展為會(huì)展商務(wù)休休閑度假區(qū)城市規(guī)劃中，，三墩鎮(zhèn)將依托浙江大學(xué)學(xué)和省府、生態(tài)化辦公區(qū)區(qū)。在《杭州市西湖區(qū)旅游商商貿(mào)規(guī)劃》中，EOD被被賦予了貫穿綠色、健康康、環(huán)保和生態(tài)等理念，，既能滿足生態(tài)效果，又又能體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的要素素，極大提升了辦公的品品質(zhì)，具有良好的示范性性和前瞻性。三墩EOD分為浙大校區(qū)區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公區(qū)、三三墩商務(wù)區(qū)三模塊，主要要側(cè)重發(fā)展科教服務(wù)、政政府型商務(wù)、公共服務(wù)和和休閑度假產(chǎn)業(yè)。2005年1月22第22頁(yè)三個(gè)“超越”？技術(shù)研發(fā)商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)中心1.3.2.？？2005年1月23第23頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)1.超越商務(wù)中心的概念念24區(qū)域——本案定位商務(wù)中心難以成成立區(qū)域無商務(wù)發(fā)展歷史；區(qū)位上無形成商務(wù)中心的的便利條件；區(qū)域前景不在商務(wù)辦公。。市場(chǎng)——傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)不好，未未來競(jìng)爭(zhēng)激烈杭州寫字樓市場(chǎng)“不溫不不火”；寫字樓投資收益有限；未來三年，入市面積將達(dá)達(dá)到200萬平米（數(shù)據(jù)據(jù)來源：《樓市》2004年12期）；傳統(tǒng)寫字樓無法與市區(qū)商商務(wù)中心的寫字樓相競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。2005年1月25第25頁(yè)“高新”概念已被多個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中心廣泛使用；杭州市軟件研發(fā)、高新技技術(shù)企業(yè)規(guī)模有限；軟件園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園園等競(jìng)爭(zhēng)激烈。產(chǎn)業(yè)中心需要有成熟的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群，本案無產(chǎn)業(yè)集集群優(yōu)勢(shì)；本案面積30萬平米，單單純的產(chǎn)業(yè)概念難以支撐撐本案規(guī)模；軟件研發(fā)、高新技術(shù)開發(fā)發(fā)對(duì)于本項(xiàng)目來說無優(yōu)勢(shì)勢(shì)可言。2.超越產(chǎn)業(yè)中心的概念念本案他案產(chǎn)業(yè)中心不適合本案2005年1月26第26頁(yè)3.超越技術(shù)研發(fā)的概念念產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)戰(zhàn)略管理資本運(yùn)營(yíng)研發(fā)教育培訓(xùn)交流科研技術(shù)研發(fā)人文社會(huì)科學(xué)研究技術(shù)研發(fā)企業(yè)企業(yè)技術(shù)研發(fā)部門結(jié)論科研過程包括科學(xué)研究和和科技發(fā)展，是一個(gè)綜合合性過程；科研內(nèi)容包括自然科學(xué)、、人文社會(huì)科學(xué)和經(jīng)濟(jì)科科學(xué)，是一項(xiàng)涉及內(nèi)容十十分廣泛的事業(yè)；人文社會(huì)、經(jīng)濟(jì)科學(xué)等將拓延本項(xiàng)目對(duì)科研內(nèi)內(nèi)涵的界定。該類研究除需要研發(fā)場(chǎng)所所以外，還需要研發(fā)產(chǎn)品品（知識(shí)、理論或者其他他）的宣傳、推廣和實(shí)踐踐場(chǎng)所，如辦公室、資料料室、培訓(xùn)室、會(huì)議室和和演示室等?！翱蒲小笔且粋€(gè)大概念，，不僅僅是技術(shù)研發(fā)2005年1月27第27頁(yè)如何尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)？———對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)細(xì)分2005年1月28第28頁(yè)發(fā)現(xiàn)新市場(chǎng)、創(chuàng)造新產(chǎn)品品、滿足新市場(chǎng)2005年1月29第29頁(yè)啟示：波音領(lǐng)導(dǎo)中心——企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)的細(xì)細(xì)分市場(chǎng)地點(diǎn)——美國(guó)密蘇里州圣圣路易斯業(yè)主——波音公司竣工——2000年建筑規(guī)?！▽挸ǖ牡墓ぷ魇?、餐廳、健身房房，并擁有120個(gè)房間間。職員——不定（最多50人）目標(biāo)：創(chuàng)建靈活機(jī)動(dòng)、專專業(yè)化的一流培訓(xùn)中心。。宗旨：創(chuàng)造高度合作的工工作環(huán)境，并成為整個(gè)波波音公司的聚會(huì)熱點(diǎn)。這一建筑迫使人們從不同同的角度著手處理問題，，真正做到“跳出框框去去思考”。2005年1月30第30頁(yè)綱 要一、定位工作的前提———SWOT分析及市場(chǎng)研研究二、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)——借借勢(shì)、跳出、超越三、細(xì)分市場(chǎng)研究——挖挖掘未被滿足的市場(chǎng)需求求四、主題定位——企業(yè)商商務(wù)使館&創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園園五、產(chǎn)品定位——我們?cè)煸焓裁礃拥漠a(chǎn)品？六、競(jìng)爭(zhēng)力分析——我們們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒？七、定位可行性驗(yàn)證———我們的定位可行嗎八、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——如如何實(shí)現(xiàn)主題和產(chǎn)品定位位？2005年1月31第31頁(yè)細(xì)分市場(chǎng)VS組合細(xì)分市市場(chǎng)2005年1月32第32頁(yè)尋找集中化的細(xì)分市場(chǎng)尋求一個(gè)未被滿足的市場(chǎng)場(chǎng)（市場(chǎng)空白）杭州地產(chǎn)市場(chǎng)特征：住宅宅市場(chǎng)比寫字樓市場(chǎng)好，，住宅比寫字樓價(jià)值高；；杭州企業(yè)新需求：需要一一些未必是辦公場(chǎng)所，如如企業(yè)接待、會(huì)議等。譬如類住宅——企業(yè)需求求與住宅類產(chǎn)品的嫁接地產(chǎn)市場(chǎng)案例：寫字公寓寓，一種住宅產(chǎn)品與企業(yè)業(yè)辦公需求的嫁接；企業(yè)需求：居住類產(chǎn)品，，如總裁別館、總裁行宮宮、企業(yè)接待場(chǎng)所、企業(yè)業(yè)大使館等；投資需求：杭州的住宅市市場(chǎng)比寫字樓市場(chǎng)好，所所以買一個(gè)類似于居住性性質(zhì)的辦公物業(yè)產(chǎn)品來居居住，無疑很合算。2005年1月33第33頁(yè)基于本案用地性質(zhì)——縱縱向細(xì)分科研市場(chǎng)2005年1月34第34頁(yè)如何進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分？商務(wù)科研辦公度假酒店細(xì)分市場(chǎng)1銷售交易技術(shù)開發(fā)傳統(tǒng)辦公旅游性度假旅游酒店細(xì)分市場(chǎng)2公共關(guān)系培訓(xùn)發(fā)展居家辦公商務(wù)型度假商務(wù)酒店細(xì)分市場(chǎng)3交流會(huì)晤資本戰(zhàn)略生態(tài)辦公會(huì)議型度假會(huì)議酒店細(xì)分市場(chǎng)4商務(wù)談判產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意獨(dú)棟辦公家庭式度假主題酒店2005年1月35第35頁(yè)細(xì)分市場(chǎng)定位的前提———本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)發(fā)展方向向杭州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比不過上上海，經(jīng)濟(jì)活力有限，杭杭州什么地方值錢呢？那那就是天堂，天堂非常吸吸引人，吸引人過來開會(huì)會(huì)。因此，我們不能去和和上海爭(zhēng)那部分在上海從從事的活動(dòng)，如交易、談?wù)勁械?，但杭州的?huì)議中中心肯定非常吸引人。對(duì)于本項(xiàng)目所在區(qū)域來看看，我們可以很明確的確確定，本案所在地塊是一一個(gè)以休閑、文化、生態(tài)態(tài)為重點(diǎn)的區(qū)域；這也是是杭州市和西湖區(qū)將三墩墩地區(qū)定位為EOD的的出發(fā)點(diǎn)；對(duì)于本項(xiàng)目而言，應(yīng)該充充分利用區(qū)域的既有優(yōu)勢(shì)勢(shì)資源，開發(fā)符合區(qū)域發(fā)發(fā)展方向的生態(tài)化、休閑閑化產(chǎn)品。2005年1月36第36頁(yè)我們的市場(chǎng)在哪？——集集中化的細(xì)分新市場(chǎng)商務(wù)科研辦公度假酒店細(xì)分市場(chǎng)1銷售交易技術(shù)開發(fā)傳統(tǒng)辦公旅游性度假旅游酒店細(xì)分市場(chǎng)2公共關(guān)系培訓(xùn)發(fā)展居家辦公家庭式度假主題酒店細(xì)分市場(chǎng)3交流會(huì)晤資本戰(zhàn)略生態(tài)辦公會(huì)議型度假會(huì)議酒店細(xì)分市場(chǎng)4商務(wù)談判產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意獨(dú)棟辦公商務(wù)型度假商務(wù)酒店2005年1月37第37頁(yè)組合化細(xì)分市場(chǎng)定位2005年1月38第38頁(yè)我們的客戶是誰(shuí)？他們需需要什么？2005年1月39第39頁(yè)3.上海等外省市企業(yè)2.遷出浙江的民營(yíng)企業(yè)4.浙大企業(yè)或者與浙大相關(guān)關(guān)的機(jī)構(gòu)1.“二次創(chuàng)業(yè)”的浙江民營(yíng)營(yíng)企業(yè)客群細(xì)分*資料來源：誰(shuí)是我們的客戶？（who）我們的客戶需要什么？(what)我們的客戶在哪兒？(where)40目標(biāo)客戶(1)——“二次創(chuàng)業(yè)”的浙江江民營(yíng)企業(yè)浙江民營(yíng)企業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)業(yè)”使國(guó)際交往加速浙江截至到2004年上上半年，已有1500多多家私營(yíng)企業(yè)獲得外貿(mào)進(jìn)進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)，6700多家生產(chǎn)型獲得自營(yíng)進(jìn)進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)，4518家私營(yíng)企業(yè)與外商合資資?！敖?jīng)濟(jì)一體化”聯(lián)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)將增加杭州商務(wù)交流長(zhǎng)三角“經(jīng)濟(jì)一體化”的的前提是各中心城市功能能互補(bǔ)；杭州在長(zhǎng)三角“經(jīng)濟(jì)一體體化”聯(lián)動(dòng)中發(fā)揮交流中中心的功能。需要對(duì)外交流的新平臺(tái)目前杭州缺乏專門的為外外向型企業(yè)提供商務(wù)交流流、對(duì)外展示和信息共享享的平臺(tái)。項(xiàng)目定位建立企業(yè)在杭州的戰(zhàn)略管管理中心，資本運(yùn)營(yíng)中心心，為企業(yè)尋求“二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)”而在省城設(shè)立的前前沿?fù)?jù)點(diǎn)。2005年1月41第41頁(yè)民企“二次創(chuàng)業(yè)”——““土雞變鳳凰”二次創(chuàng)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大資本轉(zhuǎn)移技術(shù)升級(jí)形象提升產(chǎn)業(yè)變遷產(chǎn)業(yè)變遷：第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變變；第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)變；內(nèi)向型產(chǎn)業(yè)向外外向型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變；勞動(dòng)密密集型企業(yè)向資金、技術(shù)術(shù)密集型企業(yè)轉(zhuǎn)變；向文文化產(chǎn)業(yè)、科技型企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變；規(guī)模擴(kuò)大：小企業(yè)擴(kuò)張為中型企業(yè)，，中型企業(yè)擴(kuò)張為大型企企業(yè)，企業(yè)集團(tuán)大量出現(xiàn)現(xiàn)；資本轉(zhuǎn)移：資本向杭州轉(zhuǎn)移；長(zhǎng)三角角中心城市轉(zhuǎn)移；或向國(guó)國(guó)內(nèi)其他地方轉(zhuǎn)移；技術(shù)升級(jí)：由手工向機(jī)械化升級(jí)；由由低技術(shù)向高技術(shù)升級(jí)；；由加工貿(mào)易向高附加價(jià)價(jià)值升級(jí)；形象升級(jí)：由小、低技術(shù)、地方性企企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袑?shí)力、有技技術(shù)的全國(guó)性、國(guó)際性企企業(yè)。2005年1月42第42頁(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”需要什么政策要求產(chǎn)業(yè)支持——“土地、稅稅收、人才、融資等政策策”。發(fā)展平臺(tái)有更大的發(fā)展空間；更多多的促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的相關(guān)關(guān)資源；更好的服務(wù)；更更完備的配套設(shè)施；形象要求追求公司形象；追求辦公公場(chǎng)所的檔次、品位和區(qū)區(qū)域知名度；追求展示效效應(yīng)；市場(chǎng)要求更加接近市場(chǎng)；需要更多多行業(yè)信息；需要更多市市場(chǎng)信息；融資要求要求融資的方便性；要求求融資的低成本性；人才要求更多更高層次的技術(shù)型人人才、管理型人才、經(jīng)營(yíng)營(yíng)型人才和市場(chǎng)拓展人才才；要求高層次人才獲得得的便利性；2005年1月43第43頁(yè)目標(biāo)客戶(2)——遷出浙江的民營(yíng)企業(yè)業(yè)這些企業(yè)尋求能在浙江建建立公關(guān)中心，接待中心心，會(huì)議中心或者研發(fā)中中心；這些企業(yè)發(fā)源浙江，他們們與浙江還存在著千絲萬萬縷的聯(lián)系，他們需要維維系浙江的人脈關(guān)系，維維系其與政府的良好關(guān)系系，浙江是他們的大后方方；這些企業(yè)仍然需要利用杭杭州的人力資源、資本和和其他相關(guān)資源，在杭州州擁有不動(dòng)產(chǎn)將使他們?cè)谠讷@取這些資源的時(shí)候更更加方便。投資需求：杭州的住宅市市場(chǎng)比寫字樓市場(chǎng)好，住住宅比寫字樓貴，北京住住宅市場(chǎng)也比寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)好，但寫字樓還是比住住宅貴。在杭州的情況是是，買住宅來居住是很貴貴的，但買一個(gè)類似于居居住的物業(yè)產(chǎn)品來居住，，則很合算了，這給北京京寫字樓市場(chǎng)的情況類似似，如果買一個(gè)住宅來辦辦公無疑很合算。2005年1月44第44頁(yè)目標(biāo)客戶(3)——上海等外省市企業(yè)針對(duì)上海等外省市企業(yè)主要是上海、蘇州等長(zhǎng)三三角企業(yè)；這些企業(yè)在杭州的接待中中心、會(huì)議中心、交流中中心，或者研發(fā)中心；杭州具有悠久的歷史，旅旅游資源得天獨(dú)厚，是交交流、會(huì)議的好地方，同同時(shí)杭州也有優(yōu)越的人力力資源。2005年1月45第45頁(yè)目標(biāo)客戶(4)——浙大企業(yè)或者與浙大大相關(guān)的機(jī)構(gòu)杭州智力密集型企業(yè)這些企業(yè)的研發(fā)、辦公、、培訓(xùn)和交流場(chǎng)所；對(duì)生態(tài)環(huán)境、對(duì)浙大資源源非常看重，對(duì)交通、商商務(wù)氛圍不敏感。浙大企業(yè)或者與浙大相關(guān)關(guān)的機(jī)構(gòu)研發(fā)、培訓(xùn)、咨詢和中介介等機(jī)構(gòu)，培訓(xùn)將成為一一個(gè)大蛋糕；浙大學(xué)生可能是他們的員員工，浙大的專家教授可可能是他們的顧問，浙大大的科研院所、企業(yè)可能能是他們的合作伙伴、客客戶；他們對(duì)浙大的腦庫(kù)有需求求。2005年1月46第46頁(yè)新浙大對(duì)許多企業(yè)具有很很強(qiáng)吸引力（特別說明））新浙大新功能新浙大是大市場(chǎng)：生活、、教學(xué)、科研、辦公、建建設(shè)和交流的需求；新浙大是大資源：人力、、配套、教育、服務(wù)和校校園環(huán)境；新浙大是大品牌：對(duì)外號(hào)號(hào)召力；新浙大是創(chuàng)新源：創(chuàng)新技技術(shù)、新型材料和創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品；新浙大是孵化器：新企業(yè)業(yè)誕生會(huì)帶來更多合作機(jī)機(jī)會(huì)。新浙大給企業(yè)發(fā)展帶來的的機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)：為浙大市場(chǎng)需需求提供商品、服務(wù)；發(fā)展機(jī)會(huì)：獲得新浙大的的相關(guān)資源、創(chuàng)新技術(shù)等等；合作機(jī)會(huì)：與浙大誕生的的新興企業(yè)開展合作、獲獲得專家顧問等；員工成長(zhǎng)：更方便地獲得得浙大的教育培訓(xùn)。2005年1月47第47頁(yè)本項(xiàng)目終端客群——使用用者終端客戶是最終的使用者者客戶行業(yè)屬性：高新技術(shù)術(shù)企業(yè)、IT軟件企業(yè)、、設(shè)計(jì)公司、科研機(jī)構(gòu)、、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、生物技術(shù)公公司、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易公司、、媒體制作等；終端客戶共性：智力密集集型、產(chǎn)業(yè)生態(tài)型、追求求低密度生態(tài)環(huán)境、對(duì)交交通和商務(wù)核心不敏感等等；客戶使用用途：發(fā)揮管理理功能、用于研發(fā)基地、、作為培訓(xùn)基地、作為展展示中心、交流中心、商商務(wù)中心、會(huì)議中心、接接待中心、駐杭辦事處等等；客戶來源區(qū)域：本市單位位、浙江省單位、外地機(jī)機(jī)構(gòu)（駐杭機(jī)構(gòu)）、國(guó)外外駐杭機(jī)構(gòu)；本案功能發(fā)揮：企事業(yè)單單位總部、外地/國(guó)機(jī)構(gòu)構(gòu)駐杭辦事處等。2005年1月48第48頁(yè)本項(xiàng)目主力客群——投資資者購(gòu)買目的自用客戶：部分客戶是自自用者，購(gòu)買的主要目的的是為了自用，同時(shí)也是是一種投資；專業(yè)投資者：這部分客戶戶的主要目的是為了獲取取穩(wěn)定的租金收益，同時(shí)時(shí)也希望獲得物業(yè)升值帶帶來的收益。投資者類型機(jī)構(gòu)投資者：杭州市和浙浙江省的民營(yíng)企業(yè)、長(zhǎng)三三角特別是上海的企業(yè)或或者機(jī)構(gòu)，他們的目的是是自用或者投資；個(gè)人投資者：浙江的富豪豪家庭，目的是收取租金金或者套取升值。主力投資者屬性民營(yíng)企業(yè)、其他企業(yè)，民民營(yíng)企業(yè)是主力客群。2005年1月49第49頁(yè)目標(biāo)客戶來源區(qū)域來源浙江??；杭州市；周邊省市。產(chǎn)業(yè)來源高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；傳統(tǒng)的第二產(chǎn)業(yè)：紡織、、機(jī)械、電子、五金等；；第三產(chǎn)業(yè)：貿(mào)易、中介、、設(shè)計(jì)、廣告制作、媒體體制作等。特殊來源與浙大共生的企業(yè)，如教教育、培訓(xùn)、咨詢和中介介等；政府機(jī)構(gòu)駐杭辦事處；外地企業(yè)駐杭辦事處等。。目標(biāo)客戶主要關(guān)注媒體（（信息來源）戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、浙江日日?qǐng)?bào)和財(cái)經(jīng)類報(bào)紙。2005年1月50第50頁(yè)對(duì)目標(biāo)客群特征及其需求求的深入分析2005年1月51第51頁(yè)民營(yíng)企業(yè)對(duì)創(chuàng)意商務(wù)存在在需求創(chuàng)意商務(wù)是指以軟件研發(fā)發(fā)、多媒體動(dòng)畫制作、建建筑設(shè)計(jì)、手機(jī)設(shè)計(jì)、汽汽車設(shè)計(jì)等創(chuàng)意性產(chǎn)業(yè)為為主的辦公商務(wù)。創(chuàng)意商務(wù)涵蓋五大創(chuàng)意的的功能企業(yè)管理創(chuàng)意：對(duì)公司生生產(chǎn)、研發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的的創(chuàng)意；企業(yè)決策創(chuàng)意：企業(yè)戰(zhàn)略略、發(fā)展方向和對(duì)具體事事宜決策的創(chuàng)意；企業(yè)信息創(chuàng)意：信息歸集集、分析和發(fā)布方式的創(chuàng)創(chuàng)意；企業(yè)形象創(chuàng)意：對(duì)外展示示公司實(shí)力、發(fā)展前景的的創(chuàng)意；企業(yè)成本創(chuàng)意：公關(guān)、人人工成本、日常費(fèi)用節(jié)省省的創(chuàng)意。民營(yíng)企業(yè)對(duì)創(chuàng)意商務(wù)的特特殊需求能帶來企業(yè)形象的最大提提升：實(shí)力展示、形象昭昭示；能帶來更多參與市場(chǎng)的機(jī)機(jī)會(huì)：更多的商機(jī)、更容容易地接近市場(chǎng)；能帶來政府和社會(huì)各界尊尊重：與科研含量高的企企業(yè)一次平等接觸；能帶來某些特殊效果：民民營(yíng)創(chuàng)意成分的集中，形形成一種力量。2005年1月52第52頁(yè)民營(yíng)企業(yè)對(duì)生態(tài)商務(wù)使館館存在需求民營(yíng)企業(yè)對(duì)商務(wù)交流的需需求企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大帶來更多的的交流，商務(wù)活動(dòng)或者公公關(guān)活動(dòng)；企業(yè)對(duì)某些商務(wù)交流需要要保證私密性；民營(yíng)企業(yè)家在商務(wù)交往中中喜歡增進(jìn)高層個(gè)人感情情和個(gè)人交往；民營(yíng)企業(yè)喜歡用特殊的方方式來展示自身的實(shí)力，，浙江民營(yíng)企業(yè)對(duì)企業(yè)實(shí)實(shí)力、身份地位和外在形形象更為看重。商務(wù)使館的功能商務(wù)使館本身是一種不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，能保值、增值和獲獲取經(jīng)營(yíng)收益，成為不少少企業(yè)的投資對(duì)象；滿足足部分外地民營(yíng)企業(yè)家的的杭州情節(jié)；商務(wù)使館具有獨(dú)立性（私私密性），能充分展示企企業(yè)的實(shí)力和形象。民營(yíng)企業(yè)對(duì)商務(wù)使館具有有較大的需求，杭州市場(chǎng)場(chǎng)還沒有出現(xiàn)商務(wù)使館這這類產(chǎn)品，這是一個(gè)需求求未被滿足的市場(chǎng)。2005年1月53第53頁(yè)民營(yíng)企業(yè)對(duì)會(huì)議交流的需需求企業(yè)會(huì)議類型商務(wù)會(huì)議和企業(yè)內(nèi)部會(huì)議議（行政會(huì)議），商務(wù)會(huì)會(huì)議占約占5-10%，，內(nèi)部會(huì)議占90-95%。（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)據(jù)一份對(duì)北京市企業(yè)商務(wù)務(wù)會(huì)議所作的調(diào)查）企業(yè)內(nèi)部會(huì)議企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略會(huì)議、、公司年會(huì)、員工招待會(huì)會(huì)、慶祝會(huì)、頒獎(jiǎng)會(huì)等；；各部門內(nèi)部的專業(yè)會(huì)議、、日常會(huì)議等。企業(yè)商務(wù)會(huì)議主要類型：產(chǎn)品推廣會(huì)、、客戶招待會(huì)、銷售代理理會(huì)等；其他會(huì)議：主要有訂貨會(huì)會(huì)、企業(yè)間聯(lián)誼會(huì)、學(xué)術(shù)術(shù)交流會(huì)等。外出召開的會(huì)議商務(wù)會(huì)議一般在外召開；；企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略會(huì)議、、慶祝會(huì)、頒獎(jiǎng)會(huì)一般會(huì)會(huì)在外召開。2005年1月54第54頁(yè)民營(yíng)企業(yè)對(duì)環(huán)境生態(tài)和場(chǎng)場(chǎng)所生態(tài)的需求生態(tài)環(huán)境追求生態(tài)環(huán)境是目標(biāo)客群群需求的普遍特征；講究低密度、高綠化率和和良好的水環(huán)境；強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境的可接觸性性，可參與性（著力打造造可能會(huì)成為賣點(diǎn)）。生態(tài)化的辦公空間、會(huì)議議空間和交流空間內(nèi)部環(huán)境生態(tài)化，環(huán)?；唤ㄖ牧虾脱b修材料環(huán)保保；更多的自然光，更多的自自然空氣；把綠色引入室內(nèi)場(chǎng)所（在在本項(xiàng)目中可以著重打造造，使之成為賣點(diǎn)）。2005年1月55第55頁(yè)目標(biāo)客群需求內(nèi)容及其特特征總結(jié)辦公——生態(tài)類住宅辦公場(chǎng)所；科研——生態(tài)交流培訓(xùn)基基地；會(huì)議——生態(tài)會(huì)議公關(guān)場(chǎng)場(chǎng)所；度假——生態(tài)會(huì)議度假場(chǎng)場(chǎng)所；酒店——生態(tài)會(huì)議商務(wù)酒酒店。2005年1月56第56頁(yè)綱 要一、定位工作的前提———SWOT分析及市場(chǎng)研研究二、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)——借借勢(shì)、跳出、超越三、細(xì)分市場(chǎng)研究——挖挖掘未被滿足的市場(chǎng)需求求四、主題定位——企業(yè)商商務(wù)使館&創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園園五、產(chǎn)品定位——我們?cè)煸焓裁礃拥漠a(chǎn)品？六、競(jìng)爭(zhēng)力分析——我們們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒？七、定位可行性驗(yàn)證———我們的定位可行嗎八、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——如如何實(shí)現(xiàn)主題和產(chǎn)品定位位？2005年1月57第57頁(yè)對(duì)項(xiàng)目定位的思考相對(duì)于我們的項(xiàng)目來說，，就不要指望去做一個(gè)商商務(wù)中心，我們可以考慮慮吸引浙江，甚至是上海海公司過來開會(huì)。我們還要考慮一個(gè)問題，，我們的用地性質(zhì)畢竟是是科研用地，無論如何都都要和科學(xué)研究相關(guān)，如如果做一個(gè)商務(wù)、商業(yè)中中心肯定會(huì)遇到許多問題題。但我們對(duì)科研概念可以進(jìn)進(jìn)行拓展和外延，科研有有專門的科研機(jī)構(gòu)進(jìn)行的的研究，科研也有公司的的實(shí)驗(yàn)、培訓(xùn)、會(huì)議和交交流，還有關(guān)于企業(yè)戰(zhàn)略略發(fā)展、投融資等的研究究，是公司研究活動(dòng)的重重要部分；同時(shí)，目標(biāo)公司也會(huì)是多多種多樣，甚至還包括各各種各樣的制造公司，比比如江南的許多制造公司司，他們對(duì)在這樣的地方方擁有自己一棟小樓也是是可能的。2005年1月58第58頁(yè)如何滿足集中化細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)？杭州市旅游休閑資源浙大文教資源三墩EOD概念西溪濕地公園集中化細(xì)分市場(chǎng)目標(biāo)客群的具體需求如何有效利用現(xiàn)有

資源源以滿足

集中化細(xì)分市市場(chǎng)？借勢(shì)、跳出、超越借鑒現(xiàn)有案例2005年1月59第59頁(yè)如何利用現(xiàn)有資源？2005年1月60第60頁(yè)發(fā)揮杭州市旅游休閑資源源優(yōu)勢(shì)縱觀長(zhǎng)三角，杭州的優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于旅游資源，在于數(shù)數(shù)千年積累起來的巨大的的旅游財(cái)富，蘇州、南京京，甚至上海都無法望其其項(xiàng)背，其優(yōu)勢(shì)之明顯勿勿用贅言。2005年1月61第61頁(yè)發(fā)揮浙大文教資源優(yōu)勢(shì)浙大校園的美麗程度可能能會(huì)是全國(guó)首屈一指的。。如此美麗的校園，很值值得浙江人在他的旁邊擁?yè)碛幸粋€(gè)據(jù)點(diǎn)（小樓），，值得浙江人將親戚朋友友和商業(yè)合作伙伴帶到浙浙大去逛逛，去欣賞浙大大的校園，欣賞浙大的濕濕地。浙大還有人力資源，學(xué)校校的教師和學(xué)生，學(xué)生可可能是公司的員工，學(xué)校校的教授可能就是公司的的顧問，研究院所可能就就是公司的合作伙伴。2005年1月62第62頁(yè)發(fā)揮三墩EOD定位的優(yōu)優(yōu)勢(shì)在杭州城市規(guī)劃中，三墩墩鎮(zhèn)將依托浙江大學(xué)和省省府機(jī)關(guān)形成ＥＯＤ區(qū)塊塊，發(fā)展為會(huì)展商務(wù)休閑閑度假區(qū)、生態(tài)化辦公區(qū)區(qū)。在《杭州市西湖區(qū)旅游商商貿(mào)規(guī)劃》中，EOD被被賦予了貫穿綠色、健康康、環(huán)保和生態(tài)等理念，，既能滿足生態(tài)效果，又又能體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的要素素，極大提升了辦公的品品質(zhì)，具有良好的示范性性和前瞻性。2005年1月63第63頁(yè)發(fā)揮西溪濕地公園的生態(tài)態(tài)資源優(yōu)勢(shì)西溪濕地的生態(tài)美景，面面積規(guī)模大小全國(guó)絕無僅僅有,在到達(dá)項(xiàng)目地快環(huán)環(huán)城高速路旁美景盡收眼眼底。西溪濕地公園的生態(tài)資源源優(yōu)勢(shì)有助于打造公園化化的生態(tài)產(chǎn)品。2005年1月64第64頁(yè)怡生園國(guó)際會(huì)議中心北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心心座落于北京市順義區(qū)，，距三元橋38公里，距距首都機(jī)場(chǎng)25公里。本本中心經(jīng)常召開國(guó)內(nèi)外各各種會(huì)議、學(xué)術(shù)研討、商商務(wù)洽談、專業(yè)培訓(xùn)及休休閑度假等大中型活動(dòng)。?？傉嫉?6萬平方米，客客房區(qū)由哥特式、美式、、西班牙式、日式四組建建筑構(gòu)成；別墅群由嬉雨雨公館、藍(lán)水車院、凱旋旋宮、騎士山莊等8棟獨(dú)獨(dú)立式建筑構(gòu)成。2005年1月65第65頁(yè)BDA國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目位置：北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：建筑總面積11萬平方米項(xiàng)目性質(zhì)：獨(dú)棟企業(yè)辦公樓開發(fā)商：北京經(jīng)開股份有限公司----思源全案策劃并代理銷售的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目的定位是面向智力密集型企業(yè)，提供數(shù)十棟1000至3000平米的獨(dú)棟企業(yè)辦公樓。思源認(rèn)為這個(gè)定位將能夠滿足市場(chǎng)上潛在的巨大需求，而且只有BDA能夠?yàn)榭蛻籼峁┚薮蟮腂DA國(guó)際企業(yè)大道2005年1月66第66頁(yè)海南三亞COTEL企業(yè)業(yè)使館區(qū)2005年1月67第67頁(yè)COTEL案例分析———借鑒商務(wù)使館新概念念COTEL是一個(gè)自創(chuàng)的的英文組合詞，由CO+TEL組成，來源于英英文單詞corporation/company和hotel縮寫寫的合成。是為關(guān)注企業(yè)業(yè)行為，滿足為企業(yè)發(fā)展展需求的新產(chǎn)品類別，其其功能有別于別墅、寫字字樓、酒店等地產(chǎn)產(chǎn)品單單一功能。從功能上來說說是集中展示企業(yè)文化和和形象的基地，從類別上上來說是企業(yè)酒店聯(lián)盟，，企業(yè)酒店群落。“COTEL”是對(duì)企業(yè)業(yè)行為平臺(tái)的打造，其理理念來源是建立在對(duì)企業(yè)業(yè)行為研究的基礎(chǔ)之上，，作為企業(yè)的新平臺(tái)，““COTEL”具備了三三大核心的功能：

（一一）企業(yè)形象展示功能；；

（二）公共關(guān)系經(jīng)營(yíng)營(yíng)功能；

（三）資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)功能。2005年1月68第68頁(yè)波音未來領(lǐng)導(dǎo)中心在原鄉(xiāng)村式環(huán)境的基礎(chǔ)上上，創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代的、富富有活力的工作場(chǎng)所。有助于培訓(xùn)者在開闊的環(huán)環(huán)境中掌握最新管理理念念的機(jī)會(huì)，以及刺激他們們?nèi)ド钊肓私庾钚碌男畔⑾ⅰ?005年1月69第69頁(yè)案例啟示企業(yè)商務(wù)使館是一個(gè)方向向；生態(tài)化商務(wù)和企業(yè)內(nèi)腦開開發(fā)市場(chǎng)是一個(gè)方向。創(chuàng)意商務(wù)是一個(gè)方向；2005年1月70第70頁(yè)主題定位如何出來？集中化細(xì)分市場(chǎng)具體客群的需求本案能夠利用的資源———政府關(guān)于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)可借鑒的類似案例2005年1月71第71頁(yè)4C企業(yè)頭腦基地——?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)意商務(wù)為企業(yè)提升價(jià)值值BusinessCampusConferenceCompanyChiefCreative2005年1月72第72頁(yè)“企業(yè)商務(wù)使館&創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)公園”COMPANY（企業(yè)）CHIEF（企業(yè)頭腦——領(lǐng)袖）CREATIVE（創(chuàng)意）Conference（會(huì)議）2005年1月73第73頁(yè)CREATIVE在規(guī)劃風(fēng)格上體現(xiàn)創(chuàng)意，達(dá)到較強(qiáng)的招示性和標(biāo)志效果。CHIEF追求高端生態(tài)化產(chǎn)品，突出同類產(chǎn)品的領(lǐng)袖品質(zhì)。低層、低密度的獨(dú)棟現(xiàn)代式辦公+地標(biāo)性高層寫字樓。COMPANY創(chuàng)意商務(wù)與企業(yè)使館依附于浙江周邊民營(yíng)企業(yè)客群；吸引創(chuàng)意企業(yè)與企業(yè)內(nèi)腦。CONFERENCE商務(wù)會(huì)議與培訓(xùn)交流作為本案會(huì)議主題，側(cè)重生態(tài)化、現(xiàn)代化、科研化。主題創(chuàng)意——4“C”4C打造COMPUS74特色會(huì)議基地與楊公堤等度假型會(huì)議場(chǎng)場(chǎng)所形成明顯差異化；以內(nèi)部討論和商務(wù)洽談為為主；完善現(xiàn)代的多種會(huì)議設(shè)備備設(shè)施，形成商務(wù)會(huì)議氣氣氛；非家庭式聚會(huì)，非休閑式式溝通，強(qiáng)調(diào)在生態(tài)范圍圍內(nèi)輕松解決重大戰(zhàn)略戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)問題；強(qiáng)調(diào)會(huì)議與科研相結(jié)合，，形成培訓(xùn)中心和企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖創(chuàng)意的發(fā)源地。2005年1月75第75頁(yè)企業(yè)商務(wù)使館企業(yè)駐杭商務(wù)使館企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力中心企業(yè)創(chuàng)意中心2005年1月76第76頁(yè)頭腦風(fēng)暴基地企業(yè)內(nèi)腦的培訓(xùn)基地企業(yè)內(nèi)腦的交流場(chǎng)所企業(yè)內(nèi)腦的決策基地2005年1月77第77頁(yè)企業(yè)未來領(lǐng)導(dǎo)中心企業(yè)未來領(lǐng)導(dǎo)職業(yè)培訓(xùn)與與相互交流的場(chǎng)所企業(yè)未來領(lǐng)導(dǎo)力和核心與與中堅(jiān)的匯聚企業(yè)未來戰(zhàn)略層領(lǐng)導(dǎo)的培培養(yǎng)與實(shí)習(xí)基地2005年1月78第78頁(yè)企業(yè)戰(zhàn)略決策基地親近、自然且隨意的工作作空間，適合領(lǐng)導(dǎo)創(chuàng)意性性思維和個(gè)性化發(fā)揮。生態(tài)化營(yíng)造的室外風(fēng)景優(yōu)優(yōu)美的林地、河流和濕地地，啟發(fā)戰(zhàn)略決策層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的靈感。2005年1月79第79頁(yè)企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)意中心企業(yè)研發(fā)人員創(chuàng)意的基地地。和諧的交流型的辦公環(huán)境境有助于團(tuán)隊(duì)化協(xié)作與學(xué)學(xué)習(xí)。2005年1月80第80頁(yè)SWOT能否得以優(yōu)化？？2005年1月81第81頁(yè)SWOT的優(yōu)化2005年1月82第82頁(yè)通過營(yíng)造差異化的產(chǎn)品，，把現(xiàn)有劣勢(shì)和威脅降低低到最低程度SWOT的優(yōu)化S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)交通便利優(yōu)勢(shì)生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)地價(jià)成本優(yōu)勢(shì)距離市中區(qū)較遠(yuǎn)周邊無產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)區(qū)域發(fā)展前景不在商務(wù)O機(jī)會(huì)T威脅地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)看好杭州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)向好項(xiàng)目與浙大隔路相望未來三年200萬平米寫字樓供應(yīng)高新技術(shù)及其研發(fā)中心競(jìng)爭(zhēng)激烈上海等周邊商務(wù)城市的滲透2005年1月83第83頁(yè)通過定位更具價(jià)值增值的的創(chuàng)意商務(wù)，或者企業(yè)的的創(chuàng)意部門，來大大提升升本項(xiàng)目的價(jià)值；通過摒除與西湖科技經(jīng)濟(jì)濟(jì)園的關(guān)系，通過增強(qiáng)與與浙大的關(guān)系，可以充分分利用浙大的資源，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)入住企業(yè)的價(jià)值；通過容積率拆分，改變了了平均分配容積率的弊端端，同時(shí)還提升了本項(xiàng)目目的檔次和物業(yè)價(jià)值；采用獨(dú)棟與高層相結(jié)合的的建筑形態(tài)，與周邊工廠廠建筑形成區(qū)隔；通過建建筑超現(xiàn)代風(fēng)格的選擇，，使之成為杭州的新建筑筑坐標(biāo)。SWOT如何優(yōu)化？2005年1月84第84頁(yè)規(guī)避劣勢(shì)規(guī)避杭州市、西湖區(qū)、三三墩鎮(zhèn)的劣勢(shì)非一般商務(wù)中心非一般產(chǎn)業(yè)中心非一般總部中心2005年1月85第85頁(yè)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)發(fā)揮杭州、三墩和浙大的的優(yōu)勢(shì)杭州的優(yōu)勢(shì)在于旅游休閑閑三墩的優(yōu)勢(shì)在于EOD浙大的優(yōu)勢(shì)在于文教科研研2005年1月86第86頁(yè)綱 要一、定位工作的前提———SWOT分析及市場(chǎng)研研究二、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)——借借勢(shì)、跳出、超越三、細(xì)分市場(chǎng)研究——挖挖掘未被滿足的市場(chǎng)需求求四、主題定位——企業(yè)商商務(wù)使館&創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園園五、產(chǎn)品定位——我們?cè)煸焓裁礃拥漠a(chǎn)品？六、競(jìng)爭(zhēng)力分析——我們們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒？七、定位可行性驗(yàn)證———我們的定位可行嗎八、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——如如何實(shí)現(xiàn)主題和產(chǎn)品定位位？2005年1月87第87頁(yè)產(chǎn)品定位流程圖2005年1月88第88頁(yè)如何借鑒并揚(yáng)棄現(xiàn)有產(chǎn)品品？2005年1月89第89頁(yè)可借鑒的現(xiàn)有產(chǎn)品北京九華山莊北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心心杭州西湖國(guó)際會(huì)議中心杭州市高新科技產(chǎn)業(yè)園BDA國(guó)際企業(yè)大道北京市總部基地海南三亞COTEL企業(yè)業(yè)使館區(qū)創(chuàng)意商務(wù)園波音未來領(lǐng)導(dǎo)中心2005年1月90第90頁(yè)1.九華山莊——古典園林庭院式商務(wù)休閑閑場(chǎng)所位于北京昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)鎮(zhèn)，這里從元代起就被開開辟成皇家園林，成了歷歷代封建帝王專有的享受受。山莊總建筑面積達(dá)14萬萬平方米,有客房1300間（套）、餐位3000多個(gè)、娛樂面積2萬余平方米、會(huì)議接待待面積3萬多平方米。2005年1月91第91頁(yè)2005年1月92第92頁(yè)九華山莊會(huì)議中心目前已已經(jīng)成功的承接了多個(gè)大大型展會(huì)。李寧新產(chǎn)品展銷會(huì)清華同方產(chǎn)品展示會(huì)北汽福田別克新車發(fā)布會(huì)煤炭展覽會(huì)平安保險(xiǎn)龍城年會(huì)……九華山莊休閑式會(huì)議2005年1月93第93頁(yè)2.怡生園國(guó)際會(huì)議中心心北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心心座落于北京市順義區(qū)，，距三元橋38公里，距距首都機(jī)場(chǎng)25公里。本本中心經(jīng)常召開國(guó)內(nèi)外各各種會(huì)議、學(xué)術(shù)研討、商商務(wù)洽談、專業(yè)培訓(xùn)及休休閑度假等大中型活動(dòng)。?？傉嫉?6萬平方米，客客房區(qū)由哥特式、美式、、西班牙式、日式四組建建筑構(gòu)成；別墅群由嬉雨雨公館、藍(lán)水車院、凱旋旋宮、騎士山莊等8棟獨(dú)獨(dú)立式建筑構(gòu)成。2005年1月94第94頁(yè)北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心心主樓為三層式建筑，長(zhǎng)長(zhǎng)265米，大堂為天井井式透光廳。其間分布著著會(huì)議、餐飲、運(yùn)動(dòng)和娛娛樂等區(qū)域；此外還擁有有購(gòu)物中心和商務(wù)中心等等設(shè)施。怡生園會(huì)議中心2005年1月95第95頁(yè)3.杭州西湖國(guó)際會(huì)議中中心已奠基的杭州西湖國(guó)際會(huì)會(huì)議中心占地65.3公公頃，建筑面積49萬平平方米，總投資20億元元，設(shè)有會(huì)議中心、展覽覽中心、大酒店、度假村村等設(shè)施。會(huì)議中心包括會(huì)議廳30余個(gè)，配有10路同聲聲傳譯系統(tǒng)，有容納3000人的會(huì)議廳、宴會(huì)會(huì)廳，1800人的多功功能廳，800人的報(bào)告告廳等。展覽中心設(shè)有7000個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位位，其中3000個(gè)為大大型開放式國(guó)際展位，4000個(gè)為長(zhǎng)年展位。。會(huì)議中心設(shè)有娛樂中心心，包含3000個(gè)座位位的國(guó)際藝術(shù)表演廳、1800個(gè)座位的國(guó)內(nèi)藝藝術(shù)表演廳，以及大型圖圖書館、歌舞中心、文化化廣場(chǎng)等。會(huì)議中心項(xiàng)目將建設(shè)2000個(gè)標(biāo)準(zhǔn)客房的酒店店，用于接待外國(guó)專家和和學(xué)者的5A級(jí)全智能化化專家樓。該工程預(yù)計(jì)于于2006年全面建成使使用。2005年1月96第96頁(yè)案例分析——打造不同于于休閑會(huì)議的生態(tài)商務(wù)會(huì)會(huì)議園區(qū)我們的項(xiàng)目與這些度假中中心不同，我們不是度假假中心，我們不會(huì)是家庭庭聚會(huì)式的度假中心。我們的度假中心、會(huì)議功功能不會(huì)與西湖邊上的會(huì)會(huì)議中心去競(jìng)爭(zhēng)，我們的的項(xiàng)目給企業(yè)開會(huì)提供一一種選擇，可能一年里面面有十次會(huì)議在西湖邊上上，而在其他地方有一次次，那么這就是一種選擇擇；實(shí)際上，如果這次選選擇在我們的項(xiàng)目的話，，對(duì)我們的項(xiàng)目來說也有有非常大市場(chǎng)。2005年1月97第97頁(yè)4.杭州市高新科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園杭州軟件研發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高新軟件孵化樓（西斗門）昌地火炬大廈東部軟件園高新軟件園浙大科技園西湖數(shù)源軟件園2005年1月98第98頁(yè)BDA國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目位置：北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：建筑總面積11萬平方米項(xiàng)目性質(zhì)：獨(dú)棟企業(yè)辦公樓開發(fā)商：北京經(jīng)開股份有限公司----思源全案策劃并代理銷售的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目的定位是面向智力密集型企業(yè)，提供數(shù)十棟1000至3000平米的獨(dú)棟企業(yè)辦公樓。思源認(rèn)為這個(gè)定位將能夠滿足市場(chǎng)上潛在的巨大需求，而且只有BDA能夠?yàn)榭蛻籼峁┚薮蟮?.BDA國(guó)際企業(yè)大道道2005年1月99第99頁(yè)BDA國(guó)際企業(yè)大道總體體規(guī)劃鳥瞰效果圖2005年1月100第100頁(yè)案例分析——超越現(xiàn)有科科技產(chǎn)業(yè)園和BDA的產(chǎn)產(chǎn)品BDA的市場(chǎng)定位BDA是一種獨(dú)棟辦公；；BDA強(qiáng)調(diào)雙生態(tài)環(huán)境；；BDA提出為智力密集型型企業(yè)打造辦公空間。超越BDA豐富產(chǎn)品類型；構(gòu)建多生態(tài)環(huán)境（三生態(tài)態(tài)）；為企業(yè)打造創(chuàng)意空間；打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園。2005年1月101第101頁(yè)6.總部基地——企業(yè)總總部聚集基地總部基地以智能化、低密密度、生態(tài)型的總部樓群群，形成集辦公、科研、、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企企業(yè)總部聚集基地?？梢砸詾槠髽I(yè)提供良好的中樞樞式運(yùn)營(yíng)管理氛圍，以高高效、多能、全屏化優(yōu)勢(shì)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速速通道，以中心級(jí)輻射全全國(guó)乃至全球的“中心外外圍效應(yīng)”為企業(yè)鋪設(shè)前前瞻式空間路徑?？偛炕卦谟谀軌?qū)崿F(xiàn)國(guó)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的信息整整合、互動(dòng)；能夠達(dá)到國(guó)國(guó)內(nèi)外企業(yè)峰會(huì)能動(dòng)的良良好釋放效果；能夠作為為北京中關(guān)村及北京大總總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要基地；；能夠成為國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)期企企業(yè)形象的特征標(biāo)志。2005年1月102第102頁(yè)案例分析——建立非總部部的商務(wù)產(chǎn)品總部經(jīng)濟(jì)特征：在首都或經(jīng)濟(jì)中心城市大多在繁華市中心，有些些在城區(qū)內(nèi)的低密度地區(qū)區(qū)。追求環(huán)境優(yōu)美和舒適適性比較強(qiáng)調(diào)和追求企業(yè)的獨(dú)獨(dú)特性有很好的交通效益現(xiàn)狀或或潛力有很好的生態(tài)空間，并且且開發(fā)成本不高能形成區(qū)域核心帶動(dòng)作用用。全面升級(jí)并置換過去去面貌。結(jié)論——本案可輔助開發(fā)發(fā)總部產(chǎn)品。2005年1月103第103頁(yè)7.海南三亞COTEL企業(yè)使館區(qū)2005年1月104第104頁(yè)COTEL案例分析———借鑒商務(wù)使館新概念念COTEL是一個(gè)自創(chuàng)的的英文組合詞，由CO+TEL組成，來源于英英文單詞corporation/company和hotel縮寫寫的合成。是為關(guān)注企業(yè)業(yè)行為，滿足為企業(yè)發(fā)展展需求的新產(chǎn)品類別，其其功能有別于別墅、寫字字樓、酒店等地產(chǎn)產(chǎn)品單單一功能。從功能上來說說是集中展示企業(yè)文化和和形象的基地，從類別上上來說是企業(yè)酒店聯(lián)盟，，企業(yè)酒店群落?！癈OTEL”是對(duì)企業(yè)業(yè)行為平臺(tái)的打造，其理理念來源是建立在對(duì)企業(yè)業(yè)行為研究的基礎(chǔ)之上，，作為企業(yè)的新平臺(tái)，““COTEL”具備了三三大核心的功能：

（一一）企業(yè)形象展示功能；；

（二）公共關(guān)系經(jīng)營(yíng)營(yíng)功能；

（三）資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)功能。2005年1月105第105頁(yè)8.創(chuàng)意商務(wù)園案例華貿(mào)創(chuàng)意商務(wù)樓，摒棄平平層辦公模式，創(chuàng)新規(guī)劃劃躍層辦公，每三層一個(gè)個(gè)走廊，辦公空間或上躍躍，或下躍，豐富的空間間變幻，為您提供激發(fā)創(chuàng)創(chuàng)作沖動(dòng)的場(chǎng)所。華貿(mào)創(chuàng)創(chuàng)意商務(wù)樓，共13層，，總面積2萬平米，每套套200-300平米,空間分區(qū)合理，并配置置分戶式空調(diào)，商住兩宜宜，尤為適合藝術(shù)工作室室等個(gè)性化公司入駐，享享有高舒適度創(chuàng)意辦公空空間。2005年1月106第106頁(yè)案例分析——?jiǎng)?chuàng)意商務(wù)園園新產(chǎn)品的升華與發(fā)揚(yáng)對(duì)創(chuàng)意、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園的的理解創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園與杭州發(fā)展展?fàn)顩r的對(duì)接創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園與周邊的對(duì)對(duì)接創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園與本項(xiàng)目的的對(duì)接創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園在本項(xiàng)目中中的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)2005年1月107第107頁(yè)9.波音未來領(lǐng)導(dǎo)中心在原鄉(xiāng)村式環(huán)境的基礎(chǔ)上上，創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代的、富富有活力的工作場(chǎng)所。有助于培訓(xùn)者在開闊的環(huán)環(huán)境中掌握最新管理理念念的機(jī)會(huì)，以及刺激他們們?nèi)ド钊肓私庾钚碌男畔⑾ⅰ?005年1月108第108頁(yè)案例分析——細(xì)分化的培培訓(xùn)產(chǎn)品借鑒現(xiàn)代化：:該培訓(xùn)中心安裝了一流全全面的通訊設(shè)備，以豐富富學(xué)習(xí)內(nèi)容。機(jī)動(dòng)性：家具和設(shè)備多帶腳輪，允允許更大的自發(fā)性、隨意意性和活動(dòng)性。家居性:親近、自然且隨意，適合合未來領(lǐng)導(dǎo)創(chuàng)意性思維和和個(gè)性化發(fā)揮。生態(tài)性:坐在工作間就可以看到室室外風(fēng)景優(yōu)美的林地、河河流和濕地。啟發(fā)培訓(xùn)人人員的靈感。2005年1月109第109頁(yè)案例啟示九華山莊+BDA國(guó)國(guó)際企業(yè)大道是一個(gè)方向向；與九華山莊有區(qū)別，不是是“開會(huì)、娛樂并重”，，而是“開會(huì)為主，適度度配套休閑娛樂”；2005年1月110第110頁(yè)必須有機(jī)拆分現(xiàn)有產(chǎn)品，，針對(duì)本案的集中化細(xì)分分

市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品的組組合和創(chuàng)新！2005年1月111第111頁(yè)如何拆分現(xiàn)有產(chǎn)品？市場(chǎng)會(huì)議功能度假功能科研功能辦公功能酒店功能產(chǎn)品案例功能細(xì)分學(xué)術(shù)研討產(chǎn)品展覽商務(wù)恰談內(nèi)部探論旅游家庭式會(huì)議商務(wù)技術(shù)開發(fā)培訓(xùn)發(fā)展資本戰(zhàn)略創(chuàng)意商務(wù)居家辦公傳統(tǒng)辦公生態(tài)辦公獨(dú)棟辦公旅游商務(wù)主題會(huì)議北京九華山莊

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★★北京怡生園國(guó)際會(huì)議中心★

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★杭州市度假會(huì)議中心★

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★杭州市高新科技產(chǎn)業(yè)園

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BDA國(guó)際企業(yè)大道

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海南三亞COTEL企業(yè)使館區(qū)

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創(chuàng)意商務(wù)園

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波音未來領(lǐng)導(dǎo)中心★

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★2005年1月112第112頁(yè)如何進(jìn)行產(chǎn)品組合？主題定位為指導(dǎo)自身?xiàng)l件2005年1月113第113頁(yè)如何進(jìn)行產(chǎn)品組合？———以提升價(jià)值為方向?qū)τ谀骋粋€(gè)項(xiàng)目的價(jià)值來來看，還取決于內(nèi)部所放放的內(nèi)容。這就好比杯子子一樣，如果里面僅僅放放的是白開水，那么價(jià)值值肯定就低，但如果是頂頂級(jí)龍井茶呢，價(jià)值肯定定就不一樣。同樣，對(duì)于一個(gè)產(chǎn)品，重重要的是賦予某個(gè)概念或或方式，從而達(dá)到產(chǎn)品的的升級(jí)，進(jìn)而取得超額價(jià)價(jià)值。2005年1月114第114頁(yè)組合化產(chǎn)品度假會(huì)議科研辦公酒店產(chǎn)品1會(huì)議型度假內(nèi)部討論資本戰(zhàn)略生態(tài)辦公商務(wù)酒店產(chǎn)品2商務(wù)型度假商務(wù)洽談培訓(xùn)發(fā)展獨(dú)棟辦公會(huì)議酒店2005年1月115第115頁(yè)組合化產(chǎn)品適應(yīng)集中化細(xì)細(xì)分市場(chǎng)會(huì)議科研辦公度假酒店產(chǎn)品1內(nèi)部討論資本戰(zhàn)略生態(tài)辦公會(huì)議型度假商務(wù)酒店產(chǎn)品2商務(wù)洽談培訓(xùn)發(fā)展獨(dú)棟辦公商務(wù)型度假會(huì)議酒店商務(wù)科研辦公度假酒店細(xì)分市場(chǎng)1銷售交易技術(shù)開發(fā)傳統(tǒng)辦公旅游度假旅游酒店細(xì)分市場(chǎng)2公共關(guān)系培訓(xùn)發(fā)展居家辦公家庭度假主題酒店細(xì)分市場(chǎng)3交流會(huì)晤資本戰(zhàn)略生態(tài)辦公會(huì)議度假會(huì)議酒店細(xì)分市場(chǎng)4商務(wù)談判產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意獨(dú)棟辦公商務(wù)度假商務(wù)酒店2005年1月116第116頁(yè)組合化產(chǎn)品如何實(shí)現(xiàn)三個(gè)個(gè)超越？集中化的細(xì)分新市場(chǎng)三個(gè)超越商務(wù)使館創(chuàng)意集群頭腦基地產(chǎn)品組合——?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園企業(yè)商務(wù)使館2005年1月117第117頁(yè)組合化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)“企業(yè)商商務(wù)使館&創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園園”會(huì)議科研辦公度假酒店產(chǎn)品1內(nèi)部討論資本戰(zhàn)略生態(tài)辦公會(huì)議型度假商務(wù)酒店產(chǎn)品2商務(wù)洽談培訓(xùn)發(fā)展獨(dú)棟辦公商務(wù)型度假會(huì)議酒店概念打造企業(yè)商務(wù)使館創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園2005年1月118第118頁(yè)功能需求及產(chǎn)品類型功能需求辦公+會(huì)議+接待+居住住（企業(yè)居?。?配套。。功能設(shè)施辦公場(chǎng)所+會(huì)議室+接待待場(chǎng)所+商業(yè)配套。產(chǎn)品形態(tài)標(biāo)志性辦公樓+商務(wù)別墅墅+會(huì)議中心+配套商業(yè)業(yè)。酒店是本項(xiàng)目重要補(bǔ)充杭州具有發(fā)展酒店的優(yōu)越越條件，杭州酒店業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)前景看好；高檔酒店對(duì)區(qū)位敏感度不不高，本項(xiàng)目具有開發(fā)酒酒店條件；酒店可以豐富本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品類型，減少單一產(chǎn)品品過多帶來的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)；；本案酒店定位：生態(tài)主題題會(huì)務(wù)酒店。2005年1月119第119頁(yè)客戶需求戶型與面積企業(yè)總部（辦公）、研發(fā)發(fā)中心目標(biāo)客戶：中、小型企業(yè)業(yè)，建筑設(shè)計(jì)院、科技型型企業(yè)，其他企業(yè)總部；；入住人數(shù)：30-200人戶型面積：600-800M2；800-1200M2；1500-2000M2；2500-3000M2；主力戶型：中型企業(yè)需求求主要戶型面積為1500-2000M2，以獨(dú)棟為主；小型企業(yè)業(yè)需求主要戶型面積為400-600M2，以整層或半層為主。商務(wù)會(huì)館、總裁行宮、戰(zhàn)戰(zhàn)略研發(fā)總部、資本運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心目標(biāo)客戶：以浙江省大型型民營(yíng)企業(yè)為主，包括部部分外地企業(yè)；主力戶型：800-1000M2，以獨(dú)棟別墅為主，包括括聯(lián)排和疊拼。公關(guān)中心、接待場(chǎng)所、會(huì)會(huì)議交流中心目標(biāo)客戶：第二次創(chuàng)業(yè)的的民營(yíng)企業(yè)，浙江及上海海等地的大型企業(yè)；主力戶型：800-1000M2，以獨(dú)棟為主。2005年1月120第120頁(yè)產(chǎn)品描述技術(shù)指標(biāo)內(nèi)部功能與其他關(guān)系2005年1月121第121頁(yè)對(duì)酒店的思考可行性；酒店檔次建議；定位思考：企業(yè)商務(wù)酒店店、會(huì)議型酒店、生態(tài)主主題酒店2005年1月122第122頁(yè)配套設(shè)施會(huì)議型酒店各各種會(huì)會(huì)議室商務(wù)餐廳休休閑娛樂游泳、SPA體育2005年1月123第123頁(yè)各種會(huì)議室設(shè)置錄音同聲翻譯無線局域網(wǎng)絡(luò)投影儀2005年1月124第124頁(yè)生態(tài)化的體現(xiàn)2005年1月125第125頁(yè)BCG矩陣?yán)碚摗鞣N種產(chǎn)品的合理價(jià)值布局安索夫組合理論——發(fā)現(xiàn)現(xiàn)新市場(chǎng)、開發(fā)新產(chǎn)品、、滿足新市場(chǎng)2005年1月126第126頁(yè)發(fā)現(xiàn)新市場(chǎng)、創(chuàng)造新產(chǎn)品品、滿足新市場(chǎng)2005年1月127第127頁(yè)本案的安索夫模型分析2005年1月128第128頁(yè)伊格爾.安索夫模型的運(yùn)運(yùn)用說明對(duì)產(chǎn)品基本特征（獨(dú)棟辦辦公、內(nèi)部創(chuàng)新的會(huì)議空空間和企業(yè)類住宅）的創(chuàng)創(chuàng)新，符合了安索夫模型型中的組合策略，這個(gè)概概念既是一個(gè)產(chǎn)品創(chuàng)新，，更會(huì)開拓出一個(gè)嶄新的的市場(chǎng)。2005年1月129第129頁(yè)以組合化產(chǎn)品滿足集中化化的細(xì)分新市場(chǎng)會(huì)議科研辦公度假酒店產(chǎn)品1內(nèi)部討論資本戰(zhàn)略生態(tài)辦公會(huì)議型度假商務(wù)酒店產(chǎn)品2商務(wù)洽談培訓(xùn)發(fā)展獨(dú)棟辦公商務(wù)型度假會(huì)議酒店商務(wù)科研辦公度假酒店細(xì)分市場(chǎng)1銷售交易技術(shù)開發(fā)傳統(tǒng)辦公旅游度假旅游酒店細(xì)分市場(chǎng)2公共關(guān)系培訓(xùn)發(fā)展居家辦公家庭度假主題酒店細(xì)分市場(chǎng)3交流會(huì)晤資本戰(zhàn)略生態(tài)辦公會(huì)議度假會(huì)議酒店細(xì)分市場(chǎng)4商務(wù)談判產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意獨(dú)棟辦公商務(wù)度假商務(wù)酒店2005年1月130第130頁(yè)產(chǎn)品組合模型－BCG矩矩陣明星問題金牛瘦狗市場(chǎng)份額高高低低市場(chǎng)增長(zhǎng)2005年1月131第131頁(yè)產(chǎn)品組合模型－各物業(yè)價(jià)價(jià)值布局明星——商務(wù)使館問題——會(huì)議酒店金?！k公樓？瘦狗——辦公樓？市場(chǎng)份額高高低低市場(chǎng)增長(zhǎng)2005年1月132第132頁(yè)BCG矩陣模型的運(yùn)用說說明高密度的公建部分作為寫寫字樓，在杭州寫字樓市市場(chǎng)不溫不火的前提下，，表面上是瘦狗型的襯托托產(chǎn)品?！皠?chuàng)意商務(wù)”概念的提出出，將創(chuàng)意型的企業(yè)引致致入住寫字樓，提升寫字字樓的價(jià)值；“類住宅””的辦公樓行象的打造，，使該類產(chǎn)品投資潛力升升值，進(jìn)一步吸引眾多民民營(yíng)企業(yè)的目光；會(huì)議型酒店是本案的問題題，但依托明星產(chǎn)品商務(wù)務(wù)使館概念的打造，有助助于吸引對(duì)會(huì)議型酒店的的需要。實(shí)現(xiàn)辦公樓瘦狗變金牛的的蛻變過程，實(shí)現(xiàn)會(huì)議型型酒店配套于商務(wù)使館的的安排，是本案利用BCG矩陣進(jìn)行產(chǎn)品升值的的體現(xiàn)。2005年1月133第133頁(yè)綱 要一、定位工作的前提———SWOT分析及市場(chǎng)研研究二、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)——借借勢(shì)、跳出、超越三、細(xì)分市場(chǎng)研究——挖挖掘未被滿足的市場(chǎng)需求求四、主題定位——企業(yè)商商務(wù)使館&創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園園五、產(chǎn)品定位——我們?cè)煸焓裁礃拥漠a(chǎn)品？六、競(jìng)爭(zhēng)力分析——我們們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒？七、定位可行性驗(yàn)證———我們的定位可行嗎八、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——如如何實(shí)現(xiàn)主題和產(chǎn)品定位位？2005年1月134第134頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略XXX價(jià)值提升塑造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，迎合目標(biāo)客群的需求五力模型項(xiàng)目主題定位驗(yàn)證的方法法XXX2005年1月135第135頁(yè)五力模型2005年1月136第136頁(yè)本案的五力模型分析2005年1月137第137頁(yè)五力模型的運(yùn)用說明五力競(jìng)爭(zhēng)包括同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者者、賣方、買方、新加入入業(yè)主與替代品之間的相相互協(xié)調(diào)與競(jìng)爭(zhēng)。由于不動(dòng)產(chǎn)的不可復(fù)制性性，新加入業(yè)主與同業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者很難納入本案的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)范疇；本案產(chǎn)品的差異性排除了了替代品加入，進(jìn)一步突突出本案產(chǎn)品特色；本案產(chǎn)品針對(duì)集中化的細(xì)細(xì)分市場(chǎng)，鎖定目前市場(chǎng)場(chǎng)難以滿足消費(fèi)者偏好的的細(xì)分消費(fèi)群體，填補(bǔ)了了市場(chǎng)空白點(diǎn)。綜上，本案從競(jìng)爭(zhēng)五因素素的角度突出差異化，排排斥市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2005年1月138第138頁(yè)替代產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)中心（軟件研發(fā)））的競(jìng)爭(zhēng)；與商務(wù)中心的競(jìng)爭(zhēng)；與度假中心的競(jìng)爭(zhēng)與會(huì)議中心的競(jìng)爭(zhēng)。2005年1月139第139頁(yè)與產(chǎn)業(yè)中心（軟件研發(fā)））的競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象如西湖數(shù)源軟件園、東部部軟件園、高新軟件園、、浙大科技園、西斗門高高新孵化樓等等，這些園園區(qū)提供研發(fā)辦公空間———研發(fā)寫字樓；對(duì)高新技術(shù)企業(yè)，特別是是軟件研發(fā)企業(yè)的爭(zhēng)奪。。產(chǎn)業(yè)中心的優(yōu)勢(shì)在哪兒？？具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，尤其是高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、軟件研發(fā)發(fā)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)；有些是依依托原有的電子生產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展起來的，有的是在在科技力量的基礎(chǔ)上發(fā)展展起來的；周邊的商務(wù)配套較優(yōu)越，，具有產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群群優(yōu)勢(shì)；這些中心在政府政策扶持持上具有優(yōu)勢(shì)，獲得政府府產(chǎn)業(yè)政策和土地政策的的優(yōu)惠支持；這些產(chǎn)業(yè)中心辦公樓租金金水平也不高。2005年1月140第140頁(yè)與商務(wù)中心的競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象如武林商務(wù)中心、湖濱商商務(wù)中心、黃龍商務(wù)中心心、慶春商務(wù)中心、濱江江商務(wù)中心等等，這些商商務(wù)中心提供商務(wù)辦公空空間——傳統(tǒng)寫字樓；對(duì)商務(wù)型企業(yè)的爭(zhēng)奪。商務(wù)中心的優(yōu)勢(shì)在哪兒？？位于城市中心或次中心區(qū)區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯；交通條件優(yōu)越，商務(wù)、商商業(yè)氛圍濃厚；具有較為悠久的歷史，周周邊商業(yè)、商務(wù)、餐飲和和娛樂較為發(fā)達(dá)；每個(gè)商務(wù)中心一般具有某某種典型的產(chǎn)業(yè)/商務(wù)類類型聚集，如慶春路是以以金融為主的商務(wù)中心，，濱江商務(wù)中心已經(jīng)吸引引了20多家大型民營(yíng)企企業(yè)在此建立總部。2005年1月141第141頁(yè)與酒店度假村的競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象西湖國(guó)賓館、香格里拉大大酒店、之江度假村、千千島湖度假村等，他們提提供會(huì)議設(shè)施——會(huì)議中中心；為企業(yè)召開會(huì)議提供會(huì)議議場(chǎng)所的爭(zhēng)奪。酒店度假村的優(yōu)勢(shì)在哪兒兒？他們有依托，依托酒店、、度假村或者其他游樂場(chǎng)場(chǎng)所；能夠提供住宿、餐飲、旅旅游、娛樂等一條龍服務(wù)務(wù)；他們的環(huán)境一般非常優(yōu)美美，具有山、水、林、湖湖的優(yōu)勢(shì)；高級(jí)酒店、國(guó)賓館能夠提提升會(huì)議主辦者的檔次，，展現(xiàn)會(huì)議主辦企業(yè)的實(shí)實(shí)力和形象。2005年1月142第142頁(yè)他們的劣勢(shì)就是我們的優(yōu)優(yōu)勢(shì)；他們有的優(yōu)勢(shì)我們會(huì)做得得更好。本案的優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特之處2005年1月143第143頁(yè)本案的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)意商務(wù)三生態(tài)突出創(chuàng)意商務(wù)的辦公空間間；環(huán)境生態(tài)（園區(qū)）；場(chǎng)所生態(tài)（室內(nèi)空間）。。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)本案以低層、低密度的獨(dú)獨(dú)棟、聯(lián)排和疊拼空間為為主，獨(dú)棟概念是賣點(diǎn)；；每套戶型內(nèi)部設(shè)置非常具具有特點(diǎn)的會(huì)議設(shè)施。配套優(yōu)勢(shì)本案將配套高檔的會(huì)議、、健身設(shè)施；本案將配套酒店。價(jià)格優(yōu)勢(shì)本案將具有一定的價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)，租金水平合適；能夠購(gòu)買從而擁有產(chǎn)權(quán)將為諸多企業(yè)提供一種投投資選擇。2005年1月144第144頁(yè)本案的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——與商商務(wù)中心競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)優(yōu)勢(shì)環(huán)境生態(tài)（園區(qū)）是傳統(tǒng)統(tǒng)商務(wù)中不具備的，是本本案的賣點(diǎn)；場(chǎng)所生態(tài)（室內(nèi)空間），，本案的場(chǎng)所生態(tài)將更具具特色，更具參與性。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)本案以低層、低密度產(chǎn)品品，是市區(qū)商務(wù)中心難以以想象的優(yōu)勢(shì)；每套戶型內(nèi)部設(shè)施先進(jìn)，，配套齊備，盡顯創(chuàng)意本本色。配套優(yōu)勢(shì)本案將配套高檔的會(huì)議、、健身設(shè)施，突出對(duì)入住住員工健康的周到考慮。。價(jià)格優(yōu)勢(shì)本案將具有較大的價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)，租金水平低于市區(qū)區(qū)商務(wù)中心寫字樓；本案將充分考慮未來業(yè)主主的升值空間。2005年1月145第145頁(yè)本案的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——與酒酒店度假村會(huì)議設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)生態(tài)優(yōu)勢(shì)把生態(tài)引入會(huì)議場(chǎng)所內(nèi)部部，是酒店、度假村的會(huì)會(huì)議設(shè)施所不具備的；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)為企業(yè)行政會(huì)議、戰(zhàn)略研研發(fā)會(huì)議和資本運(yùn)營(yíng)會(huì)議議量身訂造會(huì)議空間和會(huì)會(huì)議設(shè)施。配套優(yōu)勢(shì)會(huì)議是純商務(wù)性配套，不不會(huì)帶來家庭型客人，不不會(huì)看見兒童；構(gòu)建良好的培訓(xùn)、專家講講座空間，充分利用浙大大專家和智力資源。價(jià)格優(yōu)勢(shì)高級(jí)會(huì)議設(shè)施內(nèi)部化將減減少企業(yè)外出開會(huì)的會(huì)議議支出，減少企業(yè)在會(huì)場(chǎng)場(chǎng)租賃費(fèi)用、交通費(fèi)用和和住宿費(fèi)用上的成本。2005年1月146第146頁(yè)2005年1月147第147頁(yè)本案競(jìng)爭(zhēng)策略模型分析2005年1月148第148頁(yè)M.E.Porter三三個(gè)基本競(jìng)爭(zhēng)策略運(yùn)用說說明不動(dòng)產(chǎn)的差異化和本案自自然資源的不可復(fù)制性確確定本案產(chǎn)品定位走差異異化策略的道路。對(duì)集中化細(xì)分市場(chǎng)的研究究使我們更好的將有限的的財(cái)力、物力、人力等資資源集中投入到特定市場(chǎng)場(chǎng)以爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的策略略。這也是集中化策略的的絕好運(yùn)用。2005年1月149第149頁(yè)價(jià)值提升理論——房子里里面裝的內(nèi)容不一樣，價(jià)價(jià)值就不一樣2005年1月150第150頁(yè)原則：高端客群=超額價(jià)價(jià)值杯子里盛著什么？房子里住著誰(shuí)？白開水茶水頂級(jí)龍井茶研發(fā)人員企業(yè)高層尊貴客人技術(shù)研發(fā)企業(yè)辦公公關(guān)接待企業(yè)大使館研發(fā)樓總部辦公樓2005年1月151第151頁(yè)P(yáng)－Q/V模型低高高P-Q曲線價(jià)格PP-V曲線Q—產(chǎn)品的有形質(zhì)量，通通過有形成本的投入來達(dá)到V—產(chǎn)品的附加價(jià)值，通通過品牌、設(shè)計(jì)、內(nèi)涵、概念等來體體現(xiàn)低價(jià)產(chǎn)品對(duì)Q的敏感度高高；高價(jià)產(chǎn)品對(duì)V的敏感度高高成本偏高價(jià)格偏低最佳效益點(diǎn)品質(zhì)Q\價(jià)值V2005年1月152第152頁(yè)綱 要一、定位工作的前提———SWOT分析及市場(chǎng)研研究二、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)——借借勢(shì)、跳出、超越三、細(xì)分市場(chǎng)研究——挖挖掘未被滿足的市場(chǎng)需求求四、主題定位——企業(yè)商商務(wù)使館&創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園園五、產(chǎn)品定位——我們?cè)煸焓裁礃拥漠a(chǎn)品？六、競(jìng)爭(zhēng)力分析——我們們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒？七、定位可行性驗(yàn)證———我們的定位可行嗎？八、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——如如何實(shí)現(xiàn)主題和產(chǎn)品定位位？2005年1月153第153頁(yè)定位可行性驗(yàn)證可行性分析對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、操作可行性進(jìn)行全面分析，確定項(xiàng)目的綜合可行性。2005年1月154第154頁(yè)市場(chǎng)可行性產(chǎn)品創(chuàng)新及差異化策略創(chuàng)創(chuàng)造了市場(chǎng)當(dāng)中較為稀缺缺的綜合產(chǎn)品，市場(chǎng)潛在在需求大；同時(shí)，差異化產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也較弱，有利于在在市場(chǎng)當(dāng)中占領(lǐng)先機(jī)，樹樹立良好的品牌形象；城市市場(chǎng)空間雖然不大，，但對(duì)于新型產(chǎn)品的包容容性還是很明顯，而且長(zhǎng)長(zhǎng)三角的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)大大拓拓展了本項(xiàng)目的目標(biāo)客群群。2005年1月155第155頁(yè)動(dòng)態(tài)商圈理論——打破既有市場(chǎng)界面、、擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋面外輻射商圈

次級(jí)商圈

R=2公里核心商圈R=1公里以創(chuàng)新主題和特色產(chǎn)品打打破既有的市場(chǎng)界面，，

擴(kuò)大自身產(chǎn)品的覆蓋蓋和

輻射半徑2005年1月156第156頁(yè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)覆蓋示意地圖2005年1月157第157頁(yè)操作可行性思源公司有著市場(chǎng)創(chuàng)新及及產(chǎn)品創(chuàng)新的豐富經(jīng)驗(yàn)雖然項(xiàng)目的定位獨(dú)特，產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新程度高，但作為為以市場(chǎng)創(chuàng)新及產(chǎn)品創(chuàng)新新為核心競(jìng)爭(zhēng)力的思源來來講，在以前的潤(rùn)峰德尚尚、嘉業(yè)大廈的創(chuàng)新定位位的策劃過程中及后期的的銷售過程中都證明了定定位的科學(xué)可行性。開發(fā)商對(duì)杭州市場(chǎng)的深入入認(rèn)識(shí)以及傳統(tǒng)項(xiàng)目的成成功經(jīng)驗(yàn)北京、上海、深圳等地的的一些類似項(xiàng)目已經(jīng)凸現(xiàn)現(xiàn)了該種物業(yè)的市場(chǎng)活力力，市場(chǎng)較為可行項(xiàng)目的整體定位充分利用用了項(xiàng)目的生態(tài)、高效、、休閑及交通方便的特點(diǎn)點(diǎn)，提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提提高了項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性性2005年1月158第158頁(yè)經(jīng)濟(jì)可行性的比較分析一般科研辦公寫字樓VS創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園及企企業(yè)商務(wù)使館VS2005年1月159第159頁(yè)經(jīng)濟(jì)可行性分析（待各部部分比例確定后再計(jì)算））此處僅列出計(jì)算工具（里面部分?jǐn)?shù)據(jù)都需要根根據(jù)定位進(jìn)行調(diào)整）2005年1月160第160頁(yè)綱 要一、定位工作的前提———SWOT分析及市場(chǎng)研研究二、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)——借借勢(shì)、跳出、超越三、細(xì)分市場(chǎng)研究——挖挖掘未被滿足的市場(chǎng)需求求四、主題定位——企業(yè)商商務(wù)使館&創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園園五、產(chǎn)品定位——我們?cè)煸焓裁礃拥漠a(chǎn)品？六、競(jìng)爭(zhēng)力分析——我們們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒？七、定位可行性驗(yàn)證———我們的定位可行嗎八、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——如如何實(shí)現(xiàn)主題和產(chǎn)品定位位？2005年1月161第161頁(yè)產(chǎn)品定位辦公、接待、企業(yè)居住物物業(yè)綜合辦公樓（標(biāo)志性建筑筑），單層面積1200M2，25-28層；獨(dú)棟創(chuàng)意商務(wù)樓（主要產(chǎn)產(chǎn)品），3-4層，總面面積1800-2300M2；獨(dú)棟式商務(wù)別墅，2-3層，500-700M2；總裁行宮、企業(yè)別館、商商務(wù)會(huì)館，2-3層，500-700M2。商業(yè)及商務(wù)配套小型購(gòu)物中心；休閑娛樂；商務(wù)酒店（內(nèi)設(shè)會(huì)議中心心，游泳池等）。體育配套乒乓球、桌球采用泛場(chǎng)地地設(shè)置，架空層、屋頂或或者連廊等；羽毛球中心、網(wǎng)球中心。。2005年1月162第162頁(yè)產(chǎn)品的獨(dú)特性我們的會(huì)議中心，肯定不不會(huì)像西湖邊上那些會(huì)議議中心，都是一些中式的的，兩層三層的建筑，我我們可以采用德國(guó)、歐洲洲或者美國(guó)的一些建筑樣樣式，采用完全現(xiàn)代的建建筑形態(tài)，與西湖邊上現(xiàn)現(xiàn)有的建筑完全不一樣，，給杭州人一個(gè)全新的感感覺，提供一種杭州現(xiàn)在在還沒有的建筑。浙大非常漂亮，非?，F(xiàn)代代，我們的建筑可以比他他還漂亮，比他還現(xiàn)代，，我們?cè)煲蝗簞e墅，但他他們不是別墅勝似別墅；；我們這兒就像一個(gè)高級(jí)級(jí)酒店群，或者一個(gè)高級(jí)級(jí)創(chuàng)業(yè)（二次創(chuàng)業(yè)）群，，又像是一個(gè)會(huì)議中心，，建筑很漂亮，引人入勝勝；至少，我們的建筑要要與浙大的建筑相結(jié)合，，相協(xié)調(diào)、相一致。建筑體內(nèi)部各部分的功能能比例等內(nèi)容還需要進(jìn)一一步深化和繼續(xù)研究。2005年1月163第163頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則充分體現(xiàn)主題概念的原則則堅(jiān)持特色化的原則堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)價(jià)值優(yōu)先的原則則統(tǒng)一規(guī)劃分期建設(shè)的原則則建筑是最重要的景觀2005年1月164第164頁(yè)1.充分體現(xiàn)主題概念主題定位是“創(chuàng)意”，，是企業(yè)對(duì)創(chuàng)意行為（研研發(fā)、會(huì)議、接待、戰(zhàn)略略研發(fā)、資本運(yùn)營(yíng)和居住住等）的需求，是企業(yè)對(duì)對(duì)創(chuàng)意性居住、會(huì)議、接接待等場(chǎng)所的需求。在總體規(guī)劃上用特定標(biāo)識(shí)識(shí)表達(dá)“創(chuàng)意”意象；在在外部景觀上用獨(dú)特的生生態(tài)園林來表達(dá)“創(chuàng)意”