專題八房地產(chǎn)金融融資方式與工具創(chuàng)新

專題八房地產(chǎn)金融與資本市場12/9/20221天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券；成立住房儲蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融的特點資金來源的短期性欲資金運用的長期性資金來源的固定性和資金運用的特定性房地產(chǎn)金融有很強(qiáng)的政策性，風(fēng)險和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響12/9/20222天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)融資方式房產(chǎn)融資與土地融資直接融資與間接融資權(quán)益性融資與債務(wù)性融資按融資對象分權(quán)益性融資債務(wù)性融資房地產(chǎn)企業(yè)股票房地產(chǎn)權(quán)益信托房地產(chǎn)權(quán)益合資直接融資間接融資商業(yè)信用債券租賃信用貸款抵押貸款融資者以出讓一部分利潤為條件向出資者融資的行為融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為12/9/20223天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)證券市場資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人資本形成（不動產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力消費增加（住房等）直接信貸購買房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券直接融資就是資金的供求雙方在房地產(chǎn)金融過程中直接進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣和貨幣借貸。如圖。12/9/20224天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銀行保險信托投資公司互助基金出售房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券購買房地產(chǎn)證券購買房地產(chǎn)證券存款貸款資本形成（不動產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力）消費增加（住房等）間接融資是指由資金供應(yīng)者將資金交給房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而再由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以一定的方式，將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)起著中介人的作用。12/9/20225天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)二、房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)金融市場在房地產(chǎn)市場體系中的地位：傳導(dǎo)和融通房地產(chǎn)金融市場的客體：在房地產(chǎn)金融市場上可以同貨幣交易的各種金融契約，如股票、債券等有價證券。房地產(chǎn)金融市場的主體：政府銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)居民個人房地產(chǎn)金融市場的劃分房地產(chǎn)抵押貸款市場房地產(chǎn)有價證券市場房地產(chǎn)保險市場房地產(chǎn)信托投資市場12/9/20226天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)三、利率及其分類概念：指借貸期內(nèi)所形成的利息額與所貸資金額的比率?；鶞?zhǔn)利率與主導(dǎo)利率實際利率與名義利率固定利率與浮動利率市場利率、官定利率與公定利率一般利率與優(yōu)惠利率年率、月率與日率長期利率與短期利率12/9/20227天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第二節(jié)房地產(chǎn)資金的傳統(tǒng)融資一、住房儲蓄體系建房互助儲蓄信貸社儲蓄銀行二、房地產(chǎn)抵押貸款概念：是金融機(jī)構(gòu)要求借款人提供以房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益憑證為抵押品作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。抵押貸款價格的確定房屋抵押貸款的運作過程12/9/20228天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)抵押貸款的操作流程抵押房屋實物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書的驗證售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗證產(chǎn)權(quán)證書同實物的核驗所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、規(guī)劃許可證、銷售許可證房屋價值評估確定抵押價值12/9/20229天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設(shè)抵押物使用房屋產(chǎn)權(quán)登記按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置拍賣抵押物清償12/9/202210天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)抵押貸貸款的的方式式和選選擇抵押貸貸款的的程序序固定利利率抵抵押貸貸款分期償償還固固定本本金式式抵押押貸款款充分?jǐn)倲備N、、分期期償還還固定定金額額式抵抵押貸貸款累進(jìn)還還款式式抵押押貸款款可變利利率抵抵押貸貸款：：隨價格格水平平調(diào)整整的抵抵押貸貸款(priceleveladjustedmortgage,PLAM；或可可調(diào)整整利率率抵押押貸款款(adjustableratemortgage,ARM))PLAM:借借貸雙雙方只只確定定一筆筆貸款款的初初始利利率(不考考慮通通貨膨膨脹)，約約定在在一段段時間間后按按照市市場價價格指指數(shù)比比如消消費價價格指指數(shù))對貸貸款余余額進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。。ARM:首首先先根據(jù)據(jù)抵押押貸款款時的的市場場利率率確定定初始始利率率，以以后每每隔一一段時時間調(diào)調(diào)整一一次，，以某某個確確定的的利率率指標(biāo)標(biāo)加一一個固固定的的利率率附加加值方方式進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。。12/8/202211天津師師范大大學(xué)城城市與與環(huán)境境科學(xué)學(xué)學(xué)院院房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)本金等等額償償還抵抵押貸貸款(constantamortizationmortgage,CAM)整個貸款期期內(nèi)，本金金部分按月月等額償還還，利息按按本金的實實際余額和和合同利率率計算支付付。缺陷是：每每月還款額額先大后小小，不符合合居民的收收入水平不不斷增長的的實際情況況，給借款款人歸還貸貸款造成了了較大困難難。在貸款款初期，月月還款額大大，使得許許多借款人人的月收入入難以償還還貸款，不不利于吸引引貸款，影影響抵押貸貸款業(yè)務(wù)的的拓展。12/8/202212天津師范大大學(xué)城市與與環(huán)境科學(xué)學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)本金等額還還款月還款款額計算----每每月償還的的本金額；；----第第t月償還還的利息額額；----第第t月本息息償還總額額。本金等額還還款額逐月月減少，減減少額為每每月償還的的本金的月月利息。12/8/202213天津師范大大學(xué)城市與與環(huán)境科學(xué)學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)本金等額還還款利息與與本金關(guān)系系圖時間利息本金月還款額線線12/8/202214天津師范大大學(xué)城市與與環(huán)境科學(xué)學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)等額償還抵抵押貸款（（constantpaymentmortgage,CPM）即每月還貸貸本息合計計金額相同同，但每月月償還的本本金部分逐逐漸增加，，利息部分分逐漸減少少。12/8/202215天津師范大學(xué)學(xué)城市與環(huán)境境科學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)等額本息還款款計算月還款額：式中：——每月月等額償還貸貸款本息額；；P—貸款本金金；——月利利率；——貸款款總月數(shù)通常將貸款本本金為1元時時計算出來的的每月等額償償還貸款本息息額稱為抵押押常數(shù)因子，，用M表示，，即有：且有：將貸款本金與與抵押常數(shù)因因子相乘即可可得到每月償償還額。也可可計算一年的的還貸額抵押押常數(shù)因子。。12/8/202216天津師范大學(xué)學(xué)城市與環(huán)境境科學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)支付t期后的的貸款余額12/8/202217天津師范大大學(xué)城市與與環(huán)境科學(xué)學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)逐年遞增償償還抵押貸貸款（graduatedpaymentmortgage,GPM)即在最初的的5年或10年里，，月還貸額額低于等額額償還方式式，每年內(nèi)內(nèi)的月還貸貸額相同，，但逐年以以一定比率率遞增。漂浮式抵押押貸款(ballonmortgage)指貸款期內(nèi)內(nèi)的每期償償還額都低低于等額償償還，因而而最后一次次還貸額大大大高于以以前的歷次次還貸額。。反向年金式式抵押貸款款(reverseannuitymortgage,RAM)按照所抵押押房屋價值值的一定百百分比，來來計算貸款款人每期交交給借款人人的固定貸貸款額的抵抵押貸款方方式。雙周還貸式式抵押貸款款(biweeklymortgage即每兩周償償還一次貸貸款，一年年26個還還貸期的抵抵押貸款方方式。12/8/202218天津師范范大學(xué)城城市與環(huán)環(huán)境科學(xué)學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)三、住房房公積金金是一種強(qiáng)強(qiáng)制性的的公益籌籌資政策策。政府府通過強(qiáng)強(qiáng)制儲蓄蓄幫助居居民積累累購買住住房的資資金。制度起源源于新加坡，且已經(jīng)經(jīng)超出社社會保障障的范圍圍。12/8/202219天津師范范大學(xué)城城市與環(huán)環(huán)境科學(xué)學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)雇主交納納雇員交納納中央公積積金局政府投資資局住房發(fā)展展局購房雇員員銀行住宅宅貸款公積金（（儲蓄））發(fā)行債券券資金貸款償還還貸款提取、用用于養(yǎng)老老支付房價價款=首首期付款款+貸款款沖減個人人公積金金儲蓄支付首期期款動用公積積金分期期償還貸貸款出售建建房住房貸款款新加坡公公積金與與住宅資資金流動動12/8/202220天津師范范大學(xué)城城市與環(huán)環(huán)境科學(xué)學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)我國的住住房公積積金制度度住房公積積金的這這一定義義包含以以下五個個方面的的涵義：：（1）住住房公積積金只在在城鎮(zhèn)建建立，農(nóng)農(nóng)村不建建立住房房公積金金制度。。（2）只只有在職職職工才才建立住住房公積積金制度度。無工工作的城城鎮(zhèn)居民民不實行行住房公公積金制制度，離離退休職職工也不不實行住住房公積積金制度度。（3））住房房公積積金由由兩部部分組組成，，一部部分由由職工工所在在單位位繳存存，另另一部部分由由職工工個人人繳存存，職職工個個人繳繳存部部分由由單位位代扣扣后，，連同同單位位繳存存部分分一并并繳存存到住住房公公積金金個人人帳戶戶內(nèi)。。（4））住房房公積積金繳繳存的的長期期性。。住房房公積積金制制度一一經(jīng)建建立，，職工工在職職期間間必須須不間間斷地地按規(guī)規(guī)定繳繳存，，除職職工離離退休休或發(fā)發(fā)生《《住房房公積積金管管理條條例》》規(guī)定定的其其他情情形外外，不不得中中止和和中斷斷。體體現(xiàn)了了住房房公積積金的的穩(wěn)定定性、、統(tǒng)一一性、、規(guī)范范性和和強(qiáng)制制性。。（5））住房房公積積金是是職工工按規(guī)規(guī)定存存儲起起來的的專項項用于于住房房消費費支出出的個個人住住房儲儲金，，具有有兩個個特征征：一一是積積累性性，即即住房房公積積金雖雖然是是職工工工資資的組組成部部分，，但不不以現(xiàn)現(xiàn)金形形式發(fā)發(fā)放，，并且且必須須存入入住房房公積積金管管理中中心在在受委委托銀銀行開開設(shè)的的專戶戶內(nèi)，，實行行專戶戶管理理。二二是專專用性性。住住房公公積金金實行行專款款專用用，存存儲期期間只只能按按規(guī)定定用于于購、、建、、大修修自住住住房房，或或交納納房租租。職職工只只有在在離退退休、、死亡亡、完完全喪喪失勞勞動能能力并并與單單位終終止勞勞動關(guān)關(guān)系或或戶口口遷出出原居居住城城市時時，才才可提提取本本人帳帳戶內(nèi)內(nèi)的住住房公公積金金。黨政機(jī)機(jī)關(guān)、、事業(yè)業(yè)單位位及國國有大大中型型企業(yè)業(yè)等國國家財財政或或國家家直接接支持持的公公有制制企業(yè)業(yè)是住住房公公積金金繳納納的““主力力軍””，即即便如如此，，在一一些大大型國國有企企業(yè)或或事業(yè)業(yè)單位位也采采取區(qū)區(qū)別政政策：：對正正式編編制內(nèi)內(nèi)員工工繳納納公積積金，，而對對聘用用員工工不繳繳納公公積金金；至至于絕絕大部部分私私營企企業(yè)、、民營營企業(yè)業(yè)等非非公有有制企企業(yè)則則一直直沒有有建立立住房房公積積金。。一些發(fā)發(fā)達(dá)地地區(qū)、、效益益好的的電力力、通通信、、煤炭炭等壟壟斷行行業(yè)，，以及及一些些效益益好的的單位位有意意將一一些應(yīng)應(yīng)稅福福利，，如各各類補(bǔ)補(bǔ)貼、、津貼貼打入入“住住房公公積金金”賬賬戶，，作為為福利利發(fā)放放并進(jìn)進(jìn)行逃逃稅。。有些些人甚甚至還還把住住房公公積金金當(dāng)作作第二二份工工資，，因為為每月月繳存存數(shù)額額比普普通員員工當(dāng)當(dāng)月拿拿到手手的工工資還還多。。而與與此形形成鮮鮮明對對比的的是，，絕大大多數(shù)數(shù)真正正需要要購買買住房房的普普通百百姓的的單位位歸集集比例例低于于國家家最低低標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。住房公公積金金制度度建立立的初初衷和和目的的是為為一次次性支支付購購房資資金有有困難難的廣廣大群群眾提提供購購房資資金和和購房房貸款款。但但是，，隨著著我國國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快快速發(fā)發(fā)展和和國民民收入入差距距的拉拉大，，住房房公積積金管管理制制度已已經(jīng)暴暴露出出“窮窮人要要么繳繳的少少用不不起，，要么么就是是沒有有住房房公積積金，，而富富人繳繳的多多用的的多””的問問題，，中國國青年年報社社會調(diào)調(diào)查中中心近近日的的一項項調(diào)查查顯示示，僅僅２８８.６６％的的人認(rèn)認(rèn)為按按工資資比例例繳存存公積積金““公平平”，，７８８.４４％的的人認(rèn)認(rèn)為““收入入低的的不會會因公公積金金買得得起房房，收收入高高的不不用公公積金金也能能買””。（（見見１１１月２２０日日《中中國青青年報報》））12/8/202221天津師范大大學(xué)城市與與環(huán)境科學(xué)學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)全國住房公公積金第一一案湖南省郴州州市住房公公積金管理理中心原主主任李樹彪彪涉嫌貪污污、挪用上上億元住房房公積金案案。由于該該案涉案金金額巨大，，關(guān)系當(dāng)?shù)氐兀玻叭f城城鎮(zhèn)職工切切身利益。。據(jù)郴州市檢檢察院指控控，李樹彪彪利用職務(wù)務(wù)便利以虛虛假的單位位名稱、私私刻的公章章、偽造的的資料，伙伙同他人從從２００３３年８月５５日至１２２月２５日日，先后騙騙取住房公公積金５６６６７萬元元；從１９９９９年９９月８日至至２００４４年１月１１５日，李李樹彪用單單位的存款款作抵押、、質(zhì)押或者者以委托貸貸款的方式式，挪用公公款６７００５．５萬萬元，用于于自己進(jìn)行行營利性活活動，或者者通過珠海海的地下錢錢莊非法兌兌換港幣轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)往澳門進(jìn)進(jìn)行賭博；；在還有大大量挪用款款尚未歸還還的情況下下，李樹彪彪以他人的的名義在廣廣州等地購購買房產(chǎn)、、車輛，價價值３２４４萬余元。。12/8/202222天津師范大大學(xué)城市與與環(huán)境科學(xué)學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)第三節(jié)房房地產(chǎn)資金金的資本市市場融資一、房地產(chǎn)產(chǎn)股票房地產(chǎn)股票票是股份制制房地產(chǎn)企企業(yè)為籌集集資金，發(fā)發(fā)給股東作作為投資入入股憑證，，并借以取取得股息和和紅利的一一種有價證證券。房地產(chǎn)股票票的特點：：與一般工商商企業(yè)股票票的共性特特點：收益益性、風(fēng)險險性、流動動性股本總額大大房地產(chǎn)股票票收益較高高，升值較較快房地產(chǎn)股票票資信較高高，市場穩(wěn)穩(wěn)定12/8/202223天津師范大大學(xué)城市與與環(huán)境科學(xué)學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)一、房地產(chǎn)產(chǎn)股票融資資特點方式二、債券融融資政府債券金融債券公司債券12/8/202224天津師范大學(xué)學(xué)城市與環(huán)境境科學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)股票的的類別：按股東權(quán)益與與承擔(dān)風(fēng)險程程度的不同1.普通股：：普通的權(quán)利利，真正的股股東。收益不不固定，風(fēng)險險較大2.優(yōu)先股：：優(yōu)先分配和和受償，收益益有保證，但但無普通權(quán)利利。如可轉(zhuǎn)換換，可優(yōu)惠認(rèn)認(rèn)購普通股。。按是否記名：：記名股票和和不記名股票票；按有無票面金金額，分為有有面值股票和和無面值股票票；按股票是否否帶有表決權(quán)權(quán)，分為多權(quán)權(quán)股票和無權(quán)權(quán)股票根據(jù)發(fā)行范圍圍和對象：國國有股、法人人股、A股（（社會公眾股股，向社會公公開發(fā)行的普普通記名股票票）、B股（（以外幣計價價的面向外資資發(fā)行的普通通記名式普通通股票）和H股（在香港港上市發(fā)行的的以港幣計價價的記名式普普通股票）12/8/202225天津師范大學(xué)學(xué)城市與環(huán)境境科學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)股票的的發(fā)行1.發(fā)行房地地產(chǎn)股票的情情形（1）設(shè)立公公司時籌集開開業(yè)資金包裝上市：集集團(tuán)公司將內(nèi)內(nèi)部多個未上上市企業(yè)部分分或全部效益益好有發(fā)展前前途的資產(chǎn)重重新組合,組組成具有一定定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的的經(jīng)濟(jì)實體,組建成股股份有限公司司,申請上市市.買殼上市：：集團(tuán)公司出出資購買，控控股一家上市市公司成為大大股東,從從而達(dá)到間接接上市,擴(kuò)張張資本的目的的.借殼上市：集集團(tuán)公司先以以其下屬部分分資產(chǎn)改造后后上市,然后后將其資產(chǎn)注注入上市公司司,獲得整個個集團(tuán)公司上上市的效果.（2）股份公公司為擴(kuò)大經(jīng)經(jīng)營規(guī)模，追追加投資而發(fā)發(fā)行新股股票票（3）在企業(yè)業(yè)法定公積金金轉(zhuǎn)作資本配配股，股票派派息分紅，股股票分割時發(fā)發(fā)行新股票（4）把企業(yè)業(yè)債券轉(zhuǎn)化為為企業(yè)股票時時要發(fā)行新股股票12/8/202226天津師范大學(xué)學(xué)城市與環(huán)境境科學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)2.房地產(chǎn)股股票的發(fā)行方方式直接發(fā)行：由由房地產(chǎn)公司司本身直接辦辦理一切股票票發(fā)行事宜，，承擔(dān)股票發(fā)發(fā)行風(fēng)險。間接發(fā)行：公公司委托證券券公司、商業(yè)業(yè)銀行等金融融機(jī)構(gòu)代理發(fā)發(fā)行，并支付付發(fā)行費用。。代銷或包銷銷公開發(fā)行：向向社會公開招招股。必須委委托進(jìn)入機(jī)構(gòu)構(gòu)代理發(fā)行內(nèi)部發(fā)行：可可直接發(fā)行，，也可委托發(fā)發(fā)行12/8/202227天津師范大學(xué)學(xué)城市與環(huán)境境科學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)3.發(fā)行價格格面額發(fā)行：按按股票面值發(fā)發(fā)行市價發(fā)行：按按照或接近股股票市場已發(fā)發(fā)行的同種股股票的買賣價價格。一般高高于面值。中間價：按照照面值與市價價的中間值貼水價：按照照低于股票票票面價格的價價格。少用。。12/8/202228天津津師師范范大大學(xué)學(xué)城城市市與與環(huán)環(huán)境境科科學(xué)學(xué)學(xué)學(xué)院院房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)債債券券（一一））房房地地產(chǎn)產(chǎn)債債券券的的分分類類為了了籌籌措措房房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金而而發(fā)發(fā)行行的的借借款款信信用用憑憑證證，，是是證證明明債債券券持持有有人人有有權(quán)權(quán)向向發(fā)發(fā)行行人人取取得得預(yù)預(yù)期期收收入入和和到到期期收收回回本本金金的的一一種種證證書書。。按按發(fā)發(fā)行行主主體體不不同同：：房地地產(chǎn)產(chǎn)政政府府債債券券：：指指政政府府為為發(fā)發(fā)展展房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)而而向向社社會會發(fā)發(fā)行行的的債債券券，，也也稱稱公公債債。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融債債券券：：指指由由銀銀行行或或其其他他非非銀銀行行金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)發(fā)行行的的債債券券。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)債債券券：：即即公公司司債債券券，，指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)為為籌籌集集長長期期資資金金而而發(fā)發(fā)行行的的債債券券。。我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)債債券券主主要要有有住住房房建建設(shè)設(shè)債債券券、、土土地地開開發(fā)發(fā)債債券券、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資債債券券、、危危房房改改造造債債券券、、小小區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)債債券券、、住住房房有有獎獎債債券券等等。。12/8/202229天津師師范大大學(xué)城城市與與環(huán)境境科學(xué)學(xué)學(xué)院院房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)（二））房地地產(chǎn)債債券的的特點點1.發(fā)發(fā)行總總額大大、票票面利利率較較高2.期期限長長3.可可與購購房相相結(jié)合合4.房房地產(chǎn)產(chǎn)債券券較安安全，，風(fēng)險險小12/8/202230天津師師范大大學(xué)城城市與與環(huán)境境科學(xué)學(xué)學(xué)院院房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)（三））房地地產(chǎn)債債券的的發(fā)行行1.發(fā)發(fā)行市市場主主體的的構(gòu)成成債券發(fā)發(fā)行者者債券認(rèn)認(rèn)購者者債券承承銷者者。2.債債券的的發(fā)行行要素素發(fā)行額額票面利利率發(fā)行價價格券面金金額計息方方法和和還本本方式式償還期期限12/8/202231天津師范大大學(xué)城市與與環(huán)境科學(xué)學(xué)學(xué)院房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)3.房地產(chǎn)產(chǎn)債券的發(fā)發(fā)行方式直接發(fā)行：：發(fā)行者自自身承擔(dān)和