房地產(chǎn)投資分析-第4章

第4章房地產(chǎn)項目投資估算及資金籌措投資估算是估算項目投入的總資金，包括建設(shè)投資和流動資金投資，并測算建設(shè)期內(nèi)每年資金需求量。4.1建設(shè)投資的投資構(gòu)成與估算4.1.1投資建設(shè)期投資建設(shè)期是指在項目決策后，從項目選址到竣工、驗收、交付使用的這一段時期。

房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!投資建設(shè)期一般包括以下六個階段。4.1.1.1項目選址4.1.1.2項目設(shè)計4.1.1.3制定年度建設(shè)計劃4.1.1.4施工準備與實施施工4.1.1.5生產(chǎn)準備4.1.1.6竣工驗收和交付使用房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!4.1.2建設(shè)項目總投資估算的依據(jù)與要求依據(jù)：①專門機構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價費用構(gòu)成、估算指標、計算方法，以及其他有關(guān)計算工程造價的文件；②專門機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費用計算辦法和費用標準，以及政府部門發(fā)布的物價指數(shù)；③擬建項目各單項工程的建設(shè)內(nèi)容及工程量。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!4.1.3建設(shè)項目總投資估算的步驟建設(shè)投資估算可以通過下列步驟來進行：1．分別估算各單項工程所需要的建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費等；2．在匯總各單項工程費用的基礎(chǔ)上，估算工程建設(shè)其他費用和基本預備費用；3．估算漲價預備費和建設(shè)期利息；4．估算無形資產(chǎn)投資和開辦費支出；5．匯總各項估算，計算建設(shè)總投資額。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!4.1.4.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）的構(gòu)成與估算1．建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）的構(gòu)成（1）建筑工程費：建筑工程費是指為建造永久性建筑物和構(gòu)筑物所需要的費用。（2）安裝工程費：建設(shè)工程中的許多設(shè)備需要將其整個或部分裝配起來，并安裝在其基礎(chǔ)或支架下才能發(fā)揮效能，在安裝這些設(shè)備過程中所支出的費用稱為安裝工程費用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!a無形資產(chǎn)投資構(gòu)成專利權(quán)；非專利技術(shù)；商標權(quán)；商譽；土地使用權(quán)

b遞延資產(chǎn)投資構(gòu)成研究費用；開辦費用；聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費

房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!2．建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）的估算（1）工程費用估算①擴大指標估算法

單位生產(chǎn)能力投資估算法b.生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)估算法c.比例估算法房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!（2）無形資產(chǎn)投資估算（3）遞延資產(chǎn)投資估算（4）預備費估算基本預備費＝（工程費用＋工程建設(shè)其他費用）×基本預備費率漲價預備費PC=It[（1+f）t-1]房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!2．流動資金估算（1）擴大指標估算法1)產(chǎn)值（銷售收入）資金率估算法：流動資金額＝年產(chǎn)值（年銷售收入額）×產(chǎn)值（銷售收入）資金率2)經(jīng)營成本（或總成本）資金率估算法。流動資金額＝年經(jīng)營成本（年總成本）×經(jīng)營成本資金率（總成本資金率）房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!②生產(chǎn)資金估算③成品資金估算

房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!4.2房地產(chǎn)項目投資成本的構(gòu)成與估算房地產(chǎn)投資成本是指項目在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而花費的各種費用總和。4.2.1房地產(chǎn)開發(fā)成本土地使用權(quán)獲取成本；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；公共配套設(shè)施費；不可預見費；開發(fā)期間稅費。4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)費用管理費用；財務費用；銷售費用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!3．建筑安裝工程費（1）單元估算法（2）單位指標估算法（3）工程量近似匡算法（4）概算指標估算法（5）類似法。4．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費用。

房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!7．其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等8．房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費即房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!4.2.3.2開發(fā)費用的估算1．管理費用管理費用是房地產(chǎn)企業(yè)管理部門為管理和組織經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用。2．財務費用財務費是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出和其他財務費用兩部分。（1）利息支出（2）其他財務費用房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!4.3房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營收入估算經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入等。

4.3.1銷售收入銷售收入＝可出售建筑面積×銷售單價4.3.2租金收入租金收入＝可出租建筑面積×租金單價房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!4.4房地產(chǎn)投資資金籌措房地產(chǎn)項目總投資一般分為自有資金和從銀行或其他金融機構(gòu)獲取的抵押貸款兩部分，其中，自有資金占到項目總投資的20%～35%，用來支付開辦費和購置土地使用權(quán)費用；以較低的成本、較高的利益，籌措到所需的資金。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!（4)按實物形態(tài)和價值轉(zhuǎn)移方式的不同，房地產(chǎn)投資資金可分為固定資金和流動資金兩種。2．房地產(chǎn)投資資金的特點（1)資金用量大（2)資金的流動量大（3)非自有資金的比重大房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!4.4.3房地產(chǎn)投資多渠道籌資的意義1．多渠道籌資有利于彌補自有資金的不足，解決房地產(chǎn)資金需求量大的問題。2．多渠道籌資有利于分散風險，還可以做到以最低籌資成本保證資金的需求。3．多渠道籌資有利于集中社會閑散資金，促進社會生產(chǎn)力的發(fā)展。4．多渠道籌資有利于房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!4.4.4.3社會集資1．房地產(chǎn)股票可以很好解決急需資金的問題，可以使企業(yè)獲得永久性資本，可以分散風險，可以減輕財務負擔等。2．房地產(chǎn)債券可在需要資金時及時籌集到資金，又可在資金充裕時停止籌措行為，靈活且高效；它沒有銀行貸款那種中途停貸或收回的風險，而且發(fā)行債券易被大眾接受。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!建設(shè)投資估算精度必須滿足工程內(nèi)容和費用構(gòu)成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或降低估算標準，不缺項，不少算；選用指標與具體工程之間存在標準或條件差異時，應進行必要的換算或調(diào)整；投資估算精度應能滿足控制初步設(shè)計概算的要求。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!4.1.4建設(shè)項目總投資的構(gòu)成與估算建設(shè)項目總投資,也稱投資項目的固定投資，是指建設(shè)單位在項目籌建期間與建設(shè)期間所花費的全部費用。

工程建設(shè)投資估算的內(nèi)容，從費用構(gòu)成來講應包括該項目從籌建、設(shè)計、施工直到竣工投產(chǎn)所需的全部費用，分為建設(shè)投資（含建設(shè)期利息）和流動資金兩部分，或分為建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）、流動資金和建設(shè)期利息三部分。

房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!（3）設(shè)備、工器具購置費（4）工程建設(shè)其他費用構(gòu)成工程建設(shè)其他費用是指除建筑工程費、安裝工程費及設(shè)備和工器具購置費以外的一些費用。①建設(shè)單位管理費；②土地征用及拆遷補償費；③勘察設(shè)計費和咨詢服務費；④研究實驗費；⑤合同公證及工程監(jiān)理費；⑥辦公和生活家具購置費；⑦室內(nèi)裝修費；⑧其他費用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!（5）預備費用構(gòu)成預備費用是指投資估算時用以處理實際與計劃不相符而追加的費用，包括基本預備費和漲價預備費兩大部分。（6）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅目前，我國已經(jīng)暫停收取此項費用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!②詳細估算法a.建筑工程費估算建筑工程費＝項目建筑面積（或體積）×平方米（或立方米）造價b.安裝工程費估算安裝工程費＝設(shè)備原價×安裝費率＝設(shè)備總噸數(shù)×每噸設(shè)備安裝費c.設(shè)備購置費估算國內(nèi)設(shè)備購置費＝設(shè)備原價×（1＋運雜費率）房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!4.1.4.2流動資金的構(gòu)成與估算流動資金是指項目投產(chǎn)后，為保證企業(yè)組織和維護正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需的周轉(zhuǎn)資金。1．流動資金構(gòu)成（1）儲備資金（2）生產(chǎn)資金（3）成品資金（4）結(jié)算及貨幣資金房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!（2）分項詳細估算法①儲備資金估算式中，供應間隔系數(shù)常取值為50%~60%。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!4.1.4.3建設(shè)期利息的構(gòu)成與估算建設(shè)利息是項目借款在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生并應計入固定資產(chǎn)原值的利息。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!4.2.3總成本費用的估算4.2.3.1開發(fā)成本的估算1．土地使用權(quán)獲取費（1）使用國有土地的費用（2）土地征用及拆遷安置補償費①土地征用費②拆遷安置補償費2．前期工程費（1)開發(fā)項目的前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計等所需費用（2）水文、地質(zhì)勘測所需費用（3)“三通一平”或“七通一平”等土地開發(fā)費用房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!5．公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。6．開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!9．不可預見費不可預見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金），不可預見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!3．銷售費用銷售費用是房地產(chǎn)營銷中發(fā)生的支出，主要包括三項：（1）廣告宣傳及市場推廣費，約為銷售收入的2％～3％；（2）銷售代理費，約為銷售收入的1.5％～2％；（3）其他銷售費用，約占銷售收入的0.5％～1％。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!4.3.3自營收入自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)、服務業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!4.4.1房地產(chǎn)投資資金的分類與特點1．房地產(chǎn)投資資金的分類（1）按照資金來源渠道不同，房地產(chǎn)投資資金可分為國家資金、企業(yè)資金、個人和單位投入資金、借入資金、引進國外資金五大類。（2）按照資金的所有權(quán)性質(zhì)不同，房地產(chǎn)投資資金可分為負債和所有者權(quán)益兩大類。（3)按房地產(chǎn)投資資金在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的分布情況，房地產(chǎn)投資資金可分為生產(chǎn)性資金和經(jīng)營性資金兩類。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!4.4.2房地產(chǎn)投資的籌資渠道和方式1．通過財政渠道取得資金（1）財政撥款（2）財政貼息貸款（3）納入國家預算并安排的貸款2．通過融資的方式取得資金（1）直接融資（2）間接融資3．通過自我積累形成的資金4．通過其他方式取得的資金房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!4.4.4房地產(chǎn)投資資金來源