房地產評估Part1概述

第五章房地產評估

Part.1概述一、房地產的特征（一）土地1.稀缺性：非再生性資源（一般只會增值）2.位置移動的雙重性：地理位置＋社會經濟位置（交通通訊商業(yè)文化衛(wèi)生）3.壽命：相對永恒性4.用途的廣泛性：最佳效用原則（民星校園用途）1房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第1頁!案例“從07年11月開始，人們買地像著了魔一樣，成都竟出現8800萬/畝的地，而樓面價才1.6萬，旁邊最好的房價只有1.3萬左右(香港某企業(yè)）；上海也出現6.6萬/米樓面價。南京(2700-24000)；蘇州：均價：6200－24000；深圳40000；濟南：6600；西安6500；昆明：10000房地產商＋地方政府＝共同進步2房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第2頁!（二）房屋建筑1.一般沒有空中樓閣2.壽命有限3.可以再生（維修或重新來過）3房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第3頁!二、房地產價格評估的專業(yè)性原則房地合一原則（評估時的綜合進行）區(qū)域及地段原則（按不同的區(qū)域和地段有所區(qū)別地評估）最佳使用原則（“此一時彼一時原則”——nextpp.）4房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第4頁!評估原則須參照各國的通脹背景2上世紀90年代日房跌過70％，東京地區(qū)跌過60％——清盤、倒閉、破產。亞洲金融危機，香港跌了60％，泰國等國家至今還有爛尾樓。楊國強的碧桂園自92年開發(fā)碧桂園以來,一直秉持在郊區(qū),遠郊發(fā)展,低調,實干.到99年,開發(fā)特點是在郊區(qū)三不要地方,荒山野地拿地開發(fā),然后賣給以港澳客戶為主的群體,賺香港人的錢;進入本世紀,碧桂園向全國發(fā)展,特點依舊——哪有碧桂園,那兒的房價就漲不起來——現在還有不少碧桂園別墅才數千元/M2。

5房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第5頁!（二）房產價格體系1.生產用房產：企業(yè)資產評估中屬于單項資產要素，不具有整體生產和贏利能力：重置成本法2.居住用房產：福利價格/成本價格<歷史成本>/標準價格<重置成本>/商品價格——均或多或少包含地價。3.營業(yè)用房產：成本價格<重置成本價>/收益現值價格4.行政事業(yè)用房產價格：公益目的<成本>；轉作它用：用相應用途的價格標準（州政府搬遷之后）6房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第6頁!具體來看：1.土地征用費：土地補償（農村集體）//土地投資補償（房建、青苗、土壤改良費）//和勞動力安置費——江大2.拆遷安置費：城市建設動遷補償和安置費3.土地開發(fā)費：A/三通或七通一平：道路、水電通和場地平整（+排水、煤氣、供熱及郵電）B/公益性市政基礎設施配套費C/息稅D/利潤4.``````````````7房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第7頁!三、房地產價格的影響因素（一）一般因素社會因素：人口數量與素質、政局與治安、城市化和公共設施完備程度經濟因素：宏觀經濟金融形勢（NY——王啟明）：＋奧運；世博政策因素：住房制度（房改）、房地產政策等心理因素：深圳、廣州（跌1/3）、世博概念——或成2年后……的替罪羊？8房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第8頁!（三）個別因素1.土地『史玉柱巨人大廈（短裂層，地基成本暴升）——健特』地理位置（地段商業(yè)繁華與交通便捷程度）、地質、形狀2.房屋建筑物環(huán)境、設計、樓層、朝向、面積9房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第9頁!二、收益現值法評估步驟：（一）年凈收益=有效毛收入（包括空置、拖欠租金等因素造成的損失）—營運費用（二）年收益的資本化（總價）（三）收益期限的確定EP.2（P.135）的說明（四）計算結果可與重置成本法結果比較，能發(fā)現什么問題么？10房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第10頁!三、重置成本法(重置凈價)

（一）土地評估（適用于學校、公園、醫(yī)院、公共建筑和公共設施等）EP.4(p129)1.說明生地開發(fā)：地產重置成本=土地取得與開發(fā)成本+息稅利熟地：＝地產評估值—地產貶值額（規(guī)定了使用年限或周圍環(huán)境惡化）2.生地開發(fā)評估其中土地開發(fā)費用中的資金成本（貸款利息的估算）：按各階段的投資額分段估算利息按投資總額的50%逐月計息11房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第11頁!（二）房地產重置成本法評估EP.5(p130)12房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第12頁!五、土地評估的路線價法基本概念

（P.152-154）基本步驟EP.7（P.155）13房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第13頁!評估原則須參照各國的通脹背景1對于房價與收入比，聯合國人居中心給出的上限是3：1，世界銀行給出的上限是5：1，而我國2006年三季度統(tǒng)計數據：深圳市場房價與家庭可支配收入為15.76：1，上海15.55：1，北京13.55：1。美次債危機以來，新房銷售均價19.59萬美元，合140萬元（含土地），中國卻非常普遍!！——2006年后走勢離譜——三分是市場，七分是人為：地方政府土地財政；GDP；聯合炒作者為強勢群體——推動通脹的罪魁禍首；三亞市長陸志遠：“房價8394元，賤賣是犯罪”14房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第14頁!Part.2房地產價格一、房地產價格體系（一）土地價格體系我國特指：土地使用權價格體系——房產、土地使用權（美國西部大開發(fā)的一部影片//一樁案例1.基準地價：城鎮(zhèn)國土使用權在一定時期、區(qū)域內不同用途使用權的級別平均價格。2.標定地價：以1.為基礎，結合宗地本身和市場的具體情況確定的地價。3.出讓底價：政府出讓土地使用權的最低價格。4.轉讓價格：再轉讓價（房產商土地儲備：萬科，1800萬M2買賣<公平市場價格>/租賃（曹路某銀行）/征用價格<補償>：五角場一老嫗（物權法）5.其它價格15房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第15頁!二、房地產價格的構成

（一）土地價格的構成我國土地的所有權歸屬：城市國有//農村和城市郊區(qū)：農村集體所有城市建設征用各類土地后歸國有，但須補償城鎮(zhèn)土地價格的可能構成因素：土地征用費//或拆遷安置費//土地開發(fā)費//土地使用權轉讓費（國家讓渡給土地開發(fā)企業(yè)）16房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第16頁!（二）房地產價格構成1、房地產生產成本2、流通費用（生產性：看房、維修費；純流通：廣告、代銷）3、稅利（營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設稅和教育費附加）房地產生產成本包括——土地價格（含公關成本）勘察設計費、建安費配套費、管理費（如，開發(fā)企業(yè)工人工資等）息稅（土地使用稅）案例：大東灘圍海造地以及土地劃撥抵債17房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第17頁!（二）區(qū)域因素住宅區(qū)：離市中心遠近、小區(qū)配套及自然環(huán)境、建筑密度（世紀公園/文化館/陽光苑/金體苑）商業(yè)區(qū)：商業(yè)群落大小、顧客來源、交通便捷程度工業(yè)區(qū)：運輸便利程度、水電能源供給狀況等等18房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第18頁!Part.3房地產價格的評估

一、市場比較法（以土地使用權價格評估為例）——注意：公式5.29（P.141）被估地產價格=交易實例地產單價*各類修正系數*被估地產面積5.14公式（P.137）EP.1（P.142）說明：交易情況修正系數（正常交易：1）交易時間修正系數：每月上漲1%？區(qū)域修正系數：繁華區(qū)與非繁華區(qū)，交通等個別修正系數：面積、容積率與土地使用權剩余使用年限19房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第19頁!附：收益法的派生方法1.土地殘余法公式5.11（P.134）L=[a-B(rB+d)]/rLEP.3（P.136）2.建筑物殘余法20房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第20頁!其中的利潤率10%：關于公司或項目業(yè)績考核的科學性——應將前一年的贏余追加投資——本題的綜合投資回報率或者復利前提下的投資回報率<10%21房地產評估Part1概述共23頁，您現在瀏覽的是第21頁!四、房地產評估剩余法（假設開發(fā)法）將待評估房地產預期開發(fā)后的價值扣除其正常的開發(fā)費用、利稅后，倒推算房地產的（市場）價格。（一）地價=樓價—建筑費和專業(yè)費—利息—利稅=[樓價—建筑費（1+a）（1+r+