商品房買賣合同課件

商品房買賣合同條款分析修改

GF—2000—0171浙江星韜律師事務(wù)所涂妍娜商品房買賣合同條款分析修改

GF—2000—01商品房買賣合同包括以下主要內(nèi)容第一條項目建設(shè)依據(jù);第二條商品房銷售的依據(jù);第三條買受人所購房屋的基本情況;第四條計價方式與價款;第五條面積確認及面積差異處理;

第六條付款方式及期限;第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任;

商品房買賣合同包括以下主要內(nèi)容2第八條交付期限;第九條出賣人逾期交付房屋的違約責(zé)任;第十條規(guī)劃設(shè)計變更的約定;第十一條交接;第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛;第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任;第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾;第八條交付期限;3第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定;第十六條保修責(zé)任;第十七條雙方就小區(qū)、樓字命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定;第十八條買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán);第十九條爭議解決方式;第二十條未盡事宜的約定。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定;4第五條面積確認及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿種方式進行處理：1．雙方自行約定：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿2．雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。第五條面積確認及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條5買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=合同約定面積因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已6商品房買賣合同課件7

問題及容易產(chǎn)生糾紛點1、期房銷售中經(jīng)常出現(xiàn)面積差異的問題。面積的描述不清楚。有3種購買方式：按建筑面積、按套內(nèi)面積、按套計算。2、合同中第五條關(guān)于面積差異的處理方法存在問題，銷售商常常將面積差異處理直接格式化為“多退少補、據(jù)實結(jié)算”等，這樣的約定實質(zhì)上剝奪了消費者選擇適用法定“3%處理規(guī)則”的可能，限制了消費者的合法權(quán)利。問題及容易產(chǎn)生糾紛點8該條修改建議調(diào)整面積差異處理兩種選擇方式的先后順序。將《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定的“3%處理規(guī)則”，即合同中該條第2項調(diào)整為第1項，作為優(yōu)先選擇項.該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共

平方米，其中，套內(nèi)建筑面積

平方米，陽臺面積

平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e

平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件）。該條修改建議9雙方約定以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。合同約定計價套內(nèi)建筑面積與實測計價套內(nèi)建筑面積有差異的，以實測計價套內(nèi)建筑面積為準(zhǔn)。建筑面積的最終確定以具有測繪資格的測繪單位測量的建筑面積結(jié)果為準(zhǔn)。應(yīng)增加如果因為出賣人的原因造成買受人契稅承擔(dān)增加的，增加部分的契稅也應(yīng)有出賣人承擔(dān)。

雙方約定以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。合10第六條付款方式及期限買受人按下列第＿＿種方式按期付款：

1．一次性付款

2．分期付款

3．其他方式第六條付款方式及期限11問題及容易產(chǎn)生糾紛點1、按揭付款購房者容易因為貸款不成功，這種情況出現(xiàn)怎么辦，合同中并沒有說明？2、或者貸款金額和實際的貸款金額不一致的情況出現(xiàn)這種情況如何處理？問題及容易產(chǎn)生糾紛點12該條修改建議開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知按揭貸款的流程和相關(guān)的材料等，如沒有仔細告知則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在合同中寫清楚貸款不成功的后果，由于誰的原因就由誰來承擔(dān)違約責(zé)任。申請按揭購房的經(jīng)常會因為合同的貸款金額和實際的貸款金額不一致的情況，為避免辦理合同的變更手續(xù)，可在合同中約定，余款買受人可申請按揭貸款，不足的部分由現(xiàn)金補足。

該條修改建議13第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；（2）＿＿＿＿＿；買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單14問題及容易產(chǎn)生糾紛點1、對于規(guī)劃、設(shè)計變更的約定過于簡單，只要經(jīng)過規(guī)劃部門或設(shè)計單位的同意并在10日內(nèi)通知購房者，開發(fā)商便可不負完全的違約責(zé)任，不利于保護購房人權(quán)益。2、關(guān)于房屋采光安全的變更是否屬于規(guī)劃，設(shè)計中的變更，為避免此類糾紛的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)示范文本中并沒有對房屋采光、安全受到影響的此類隱性損失約定如何賠償，法律、法規(guī)對此也未明確規(guī)定。問題及容易產(chǎn)生糾紛點1、對于規(guī)劃、設(shè)計變更的約定過于簡單，只153、別墅的環(huán)境狀況往往比一般房屋要復(fù)雜，購房者對此的要求也比較高，開發(fā)公司往往在預(yù)售伊始建造了環(huán)境優(yōu)美的樣板區(qū)吸引購房者，但到交房時，實際的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)卻大大低于樣板區(qū)標(biāo)準(zhǔn)該條修改建議

取消該條內(nèi)容，開發(fā)商單方變更規(guī)劃或設(shè)計，應(yīng)屬于違約行為，并約定一定違約金額。3、別墅的環(huán)境狀況往往比一般房屋要復(fù)雜，購房者對此的要求也比16第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第＿＿項處理：1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿＿日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的＿＿％賠償買受人損失。2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的＿＿％向買受人支付違約金。3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后17問題及容易產(chǎn)生糾紛點：1、在未履行有關(guān)辦證義務(wù)時應(yīng)按已付房價款的固定比率支付違約金。但不管逾期辦證的時間有多長，出賣人所承擔(dān)的違約責(zé)任都一樣。2、該條款僅約定了出賣人辦證資料的登記備案義務(wù)，并沒有對其他義務(wù)作出約定。3、該條款約定買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，這里所指的“規(guī)定期限”是多長期限？問題及容易產(chǎn)生糾紛點：18該條修改建議可考慮將約定的違約金的計算方法改為按日支付已交付房價款的萬分之幾計算，具體比率由買賣雙方進行協(xié)商后確定。買受人委托辦理房產(chǎn)證書，直接把取得權(quán)屬證書的時間在合同里面進行約定。

該條修改建議可考慮將約定的違約金的計算方法改為按日支付已交付19

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二零一零年十月

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20商品房買賣合同條款分析修改

GF—2000—0171浙江星韜律師事務(wù)所涂妍娜商品房買賣合同條款分析修改

GF—2000—021商品房買賣合同包括以下主要內(nèi)容第一條項目建設(shè)依據(jù);第二條商品房銷售的依據(jù);第三條買受人所購房屋的基本情況;第四條計價方式與價款;第五條面積確認及面積差異處理;

第六條付款方式及期限;第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任;

商品房買賣合同包括以下主要內(nèi)容22第八條交付期限;第九條出賣人逾期交付房屋的違約責(zé)任;第十條規(guī)劃設(shè)計變更的約定;第十一條交接;第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛;第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任;第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾;第八條交付期限;23第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定;第十六條保修責(zé)任;第十七條雙方就小區(qū)、樓字命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定;第十八條買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán);第十九條爭議解決方式;第二十條未盡事宜的約定。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定;24第五條面積確認及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿種方式進行處理：1．雙方自行約定：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿2．雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。第五條面積確認及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條25買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=合同約定面積因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已26商品房買賣合同課件27

問題及容易產(chǎn)生糾紛點1、期房銷售中經(jīng)常出現(xiàn)面積差異的問題。面積的描述不清楚。有3種購買方式：按建筑面積、按套內(nèi)面積、按套計算。2、合同中第五條關(guān)于面積差異的處理方法存在問題，銷售商常常將面積差異處理直接格式化為“多退少補、據(jù)實結(jié)算”等，這樣的約定實質(zhì)上剝奪了消費者選擇適用法定“3%處理規(guī)則”的可能，限制了消費者的合法權(quán)利。問題及容易產(chǎn)生糾紛點28該條修改建議調(diào)整面積差異處理兩種選擇方式的先后順序。將《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定的“3%處理規(guī)則”，即合同中該條第2項調(diào)整為第1項，作為優(yōu)先選擇項.該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共

平方米，其中，套內(nèi)建筑面積

平方米，陽臺面積

平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e

平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件）。該條修改建議29雙方約定以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。合同約定計價套內(nèi)建筑面積與實測計價套內(nèi)建筑面積有差異的，以實測計價套內(nèi)建筑面積為準(zhǔn)。建筑面積的最終確定以具有測繪資格的測繪單位測量的建筑面積結(jié)果為準(zhǔn)。應(yīng)增加如果因為出賣人的原因造成買受人契稅承擔(dān)增加的，增加部分的契稅也應(yīng)有出賣人承擔(dān)。

雙方約定以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。合30第六條付款方式及期限買受人按下列第＿＿種方式按期付款：

1．一次性付款

2．分期付款

3．其他方式第六條付款方式及期限31問題及容易產(chǎn)生糾紛點1、按揭付款購房者容易因為貸款不成功，這種情況出現(xiàn)怎么辦，合同中并沒有說明？2、或者貸款金額和實際的貸款金額不一致的情況出現(xiàn)這種情況如何處理？問題及容易產(chǎn)生糾紛點32該條修改建議開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知按揭貸款的流程和相關(guān)的材料等，如沒有仔細告知則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在合同中寫清楚貸款不成功的后果，由于誰的原因就由誰來承擔(dān)違約責(zé)任。申請按揭購房的經(jīng)常會因為合同的貸款金額和實際的貸款金額不一致的情況，為避免辦理合同的變更手續(xù)，可在合同中約定，余款買受人可申請按揭貸款，不足的部分由現(xiàn)金補足。

該條修改建議33第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；（2）＿＿＿＿＿；買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單34問題及容易產(chǎn)生糾紛點1、對于規(guī)劃、設(shè)計變更的約定過于簡單，只要經(jīng)過規(guī)劃部門或設(shè)計單位的同意并在10日內(nèi)通知購房者，開發(fā)商便可不負完全的違約責(zé)任，不利于保護購房人權(quán)益。2、關(guān)于房屋采光安全的變更是否屬于規(guī)劃，設(shè)計中的變更，為避免此類糾紛的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)示范文本中并沒有對房屋采光、安全受到影響的此類隱性損失約定如何賠償，法律、法規(guī)對此也未明確規(guī)定。問題及容易產(chǎn)生糾紛點1、對于規(guī)劃、設(shè)計變更的約定過于簡單，只353、別墅的環(huán)境狀況往往比一般房屋要復(fù)雜，購房者對此的要求也比較高，開發(fā)公司往往在預(yù)售伊始建造了環(huán)境優(yōu)美的樣板區(qū)吸引購房者，但到交房時，實際的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)卻大大低于樣板區(qū)標(biāo)準(zhǔn)該條修改建議

取消該條內(nèi)容，開發(fā)商單方變更規(guī)劃或設(shè)計，應(yīng)屬于違約行為，并約定一定違約金額。