房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件

第一節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)內(nèi)容和特征11房地產(chǎn)開發(fā)的基本形式房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主要形式。根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn),可以分為按照開發(fā)對象(位置):新區(qū)開發(fā)和舊城改造按照開發(fā)規(guī)模:零星地段和成片開發(fā)按照實施方式:一次或兩次(見后述)按照開發(fā)內(nèi)容:綜合開發(fā)和單項開發(fā)(見后述房地產(chǎn)綜合開發(fā)第一節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)內(nèi)容和特征11房地產(chǎn)開發(fā)的基本形式房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主要形式。根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn),可以分為按照開發(fā)對象(位置):新區(qū)開發(fā)和舊城改造按照開發(fā)規(guī)模:零星地段和成片開發(fā)按照實施方式:一次或兩次(見后述)按照開發(fā)內(nèi)容:綜合開發(fā)和單項開發(fā)(見后述1.1房地產(chǎn)開發(fā)的基本形式·根據(jù)從土地整治到建成房屋的實施方式,分為次開發(fā)和兩次開發(fā)。兩次開發(fā)一般適用于較大規(guī)模的開發(fā)改造。如成片舊城改造、城市規(guī)劃新區(qū)建設(shè)等。兩次開發(fā):政府或政府控股企業(yè)或土地開發(fā)商進(jìn)行成地開發(fā);再由不同的開發(fā)商或者用地單位進(jìn)開發(fā)(也稱一級開發(fā)、二級開發(fā))其中“土地開發(fā)”:進(jìn)行拆遷和生地變成熟地的“三通一平”(水、電、道路通,場地平整)或“七通·平”(給水、排水、供電、供熱、供氣、通信、道路煺拍荽地并髮商取王地看韙荇靂地嚴(yán)葺疫攜鷹建技(注:即使在一次性開發(fā)的情況下,上述土地整治的工作也可以歸納為1.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容房地產(chǎn)綜合開發(fā):根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展計劃的要求,以房屋建筑為對象,選擇擬定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地,按照使用性質(zhì),對區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施項目統(tǒng)籌安排,協(xié)調(diào)發(fā)展,以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的科學(xué)的經(jīng)營管理方法的總稱。第一節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)內(nèi)容和特征房地產(chǎn)綜合開發(fā)第一節(jié)房地產(chǎn)綜合11.1房地產(chǎn)開發(fā)的基本形式·根據(jù)從土地整治到建成房屋的實施方式,分為次開發(fā)和兩次開發(fā)。兩次開發(fā)一般適用于較大規(guī)模的開發(fā)改造。如成片舊城改造、城市規(guī)劃新區(qū)建設(shè)等。兩次開發(fā):政府或政府控股企業(yè)或土地開發(fā)商進(jìn)行成地開發(fā);再由不同的開發(fā)商或者用地單位進(jìn)開發(fā)(也稱一級開發(fā)、二級開發(fā))其中“土地開發(fā)”:進(jìn)行拆遷和生地變成熟地的“三通一平”(水、電、道路通,場地平整)或“七通·平”(給水、排水、供電、供熱、供氣、通信、道路煺拍荽地并髮商取王地看韙荇靂地嚴(yán)葺疫攜鷹建技(注:即使在一次性開發(fā)的情況下,上述土地整治的工作也可以歸納為1.1房地產(chǎn)開發(fā)的基本形式21.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容房地產(chǎn)綜合開發(fā):根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展計劃的要求,以房屋建筑為對象,選擇擬定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地,按照使用性質(zhì),對區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施項目統(tǒng)籌安排,協(xié)調(diào)發(fā)展,以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的科學(xué)的經(jīng)營管理方法的總稱。1.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容31.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容綜合開發(fā)內(nèi)涵可以概括為“統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套建設(shè)”或“統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,因地制宜,綜合開發(fā),配套建設(shè)”。由于房地產(chǎn)綜合開發(fā)所開發(fā)的房地產(chǎn)以及相應(yīng)“綜合”、“配套”建設(shè)的市政公用設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施是城市建設(shè)中的主要內(nèi)容,所以,可以說房地產(chǎn)綜合開發(fā)是城市建設(shè)的重要形式和組成部分(注:廣義的城市建設(shè)還應(yīng)包括城市文化建設(shè)、精神文明建設(shè)等)1.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容41.3綜合開發(fā)的由來我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方式:分散建設(shè)→統(tǒng)一建設(shè)→綜合開發(fā)·十一屆三中全會以前,我國城市建設(shè)基本上采用千家投資,分散建設(shè)的方式,實踐證明,這種建設(shè)方式很難保證房屋建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的配套建設(shè)。(房屋建設(shè)屬于各類企事業(yè)單位基礎(chǔ)條件建設(shè)內(nèi)容之屬于各類企事業(yè)單位的工作之一,而不是獨立的房地產(chǎn)業(yè))。1978年3月,第三次全國城市工作會議制定的“關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的意見”重申并肯定了1963年第二次全國城市工作會議確定的“統(tǒng)建”設(shè)想。1.3綜合開發(fā)的由來51.3綜合開發(fā)的由來意見指出:今后,在大中城市新建和擴(kuò)建的企業(yè)、事業(yè)單位,要把住宅、校舍以及其他生活服務(wù)和有關(guān)市政設(shè)施方面的投資撥交所在城市實行統(tǒng)一建設(shè),統(tǒng)一管理。∴應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件,有步驟地推行民用建筑“六統(tǒng)一”,即統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)投資,統(tǒng)一設(shè)計,統(tǒng)一施工,統(tǒng)一分配,統(tǒng)一管,從此開始了城市建設(shè)的“統(tǒng)建”階段。(注:統(tǒng)建辦帶有政府管理機(jī)構(gòu)性質(zhì),渝開發(fā)的前身就是重慶市的統(tǒng)建辦)1.3綜合開發(fā)的由來61.3綜合開發(fā)的由來·隨著十一屆三中全會后我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)逐步走上正軌,“統(tǒng)建”逐步過渡到綜合開發(fā),從1980年起,綜合開發(fā)的思想已經(jīng)連同征收土地使用費(fèi)一起,作為一個統(tǒng)一政策,明確地記載在國務(wù)院批轉(zhuǎn)的《全國城市規(guī)劃工作會議紀(jì)要》(國發(fā)1980~299號)文件中。紀(jì)要指出;“實行綜合開發(fā)和征收城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)政策,是用經(jīng)濟(jì)辦法管理城市建設(shè)的一項重要改革,它有利于按照城市規(guī)劃配套地進(jìn)行建設(shè)1.3綜合開發(fā)的由來71.3綜合開發(fā)的由來在《紀(jì)要》精神指導(dǎo)下,各地區(qū)的“統(tǒng)建”單位紛紛轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合開發(fā)機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)綜合開發(fā)開始他現(xiàn)之后,城市建筑業(yè)體制改革給綜合開發(fā)迅速發(fā)展提供了契機(jī)。1984年六屆人大二次會議政府工作報告針對建筑業(yè)體制改革提出:“要著手組建多種形式的工程總承包公司和綜合開發(fā)公司城市住宅區(qū)、新建工礦區(qū)及其公共設(shè)施工程的建設(shè),由開發(fā)公司承包,按照城鎮(zhèn)總體規(guī)劃,統(tǒng)辦理土地征用事宜,進(jìn)行設(shè)計和配套建設(shè)…”(從“開發(fā)公司承包”的提法看,這一時期仍然帶有政府統(tǒng)建的性質(zhì))1.3綜合開發(fā)的由來81992年開始,房地產(chǎn)開發(fā)逐漸納入到市場化的軌道,土地征用、出讓越來越多地采取招標(biāo)、拍賣辦法,資金來源日益多樣化民營房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位日益增強(qiáng)。尤其從1999年開始到2004年,全國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈加速遞增態(tài)勢,城市建設(shè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展。(注1:90年代初期開始,快速出現(xiàn)各類開發(fā)公司,當(dāng)時以中外合資企業(yè)居多,開始真正走向市場化)(注2:1999年開始停止各單位的住房實物分配、居民都必須通過市場購買住房,推動了房地產(chǎn)市場發(fā)展)1992年開始,房地產(chǎn)開發(fā)逐漸納入到市場9米60004000*3998年99年2000年2001年002年年份房地產(chǎn)投資完成額(億一住宅投資額(億元施工面積(萬n2新開工面積(萬n2)竣工面積(萬m2)一銷售面積(萬n2)米600010房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件11房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件12房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件13房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件14房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件15房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件16房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件17房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件18房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件19房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件20房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件21房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件22房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件23房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件24房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件25房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件26房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件27房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件28房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件29房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件30房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件31房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件32房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件33房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件34房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件35房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件36房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件37房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件38房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件39房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件40房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件41房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件42房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件43房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件44房地產(chǎn)綜合開發(fā)課件45第一節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)內(nèi)容和特征11房地產(chǎn)開發(fā)的基本形式房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主要形式。根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn),可以分為按照開發(fā)對象(位置):新區(qū)開發(fā)和舊城改造按照開發(fā)規(guī)模:零星地段和成片開發(fā)按照實施方式:一次或兩次(見后述)按照開發(fā)內(nèi)容:綜合開發(fā)和單項開發(fā)(見后述房地產(chǎn)綜合開發(fā)第一節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)內(nèi)容和特征11房地產(chǎn)開發(fā)的基本形式房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主要形式。根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn),可以分為按照開發(fā)對象(位置):新區(qū)開發(fā)和舊城改造按照開發(fā)規(guī)模:零星地段和成片開發(fā)按照實施方式:一次或兩次(見后述)按照開發(fā)內(nèi)容:綜合開發(fā)和單項開發(fā)(見后述1.1房地產(chǎn)開發(fā)的基本形式·根據(jù)從土地整治到建成房屋的實施方式,分為次開發(fā)和兩次開發(fā)。兩次開發(fā)一般適用于較大規(guī)模的開發(fā)改造。如成片舊城改造、城市規(guī)劃新區(qū)建設(shè)等。兩次開發(fā):政府或政府控股企業(yè)或土地開發(fā)商進(jìn)行成地開發(fā);再由不同的開發(fā)商或者用地單位進(jìn)開發(fā)(也稱一級開發(fā)、二級開發(fā))其中“土地開發(fā)”:進(jìn)行拆遷和生地變成熟地的“三通一平”(水、電、道路通,場地平整)或“七通·平”(給水、排水、供電、供熱、供氣、通信、道路煺拍荽地并髮商取王地看韙荇靂地嚴(yán)葺疫攜鷹建技(注:即使在一次性開發(fā)的情況下,上述土地整治的工作也可以歸納為1.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容房地產(chǎn)綜合開發(fā):根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展計劃的要求,以房屋建筑為對象,選擇擬定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地,按照使用性質(zhì),對區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施項目統(tǒng)籌安排,協(xié)調(diào)發(fā)展,以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的科學(xué)的經(jīng)營管理方法的總稱。第一節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)內(nèi)容和特征房地產(chǎn)綜合開發(fā)第一節(jié)房地產(chǎn)綜合461.1房地產(chǎn)開發(fā)的基本形式·根據(jù)從土地整治到建成房屋的實施方式,分為次開發(fā)和兩次開發(fā)。兩次開發(fā)一般適用于較大規(guī)模的開發(fā)改造。如成片舊城改造、城市規(guī)劃新區(qū)建設(shè)等。兩次開發(fā):政府或政府控股企業(yè)或土地開發(fā)商進(jìn)行成地開發(fā);再由不同的開發(fā)商或者用地單位進(jìn)開發(fā)(也稱一級開發(fā)、二級開發(fā))其中“土地開發(fā)”:進(jìn)行拆遷和生地變成熟地的“三通一平”(水、電、道路通,場地平整)或“七通·平”(給水、排水、供電、供熱、供氣、通信、道路煺拍荽地并髮商取王地看韙荇靂地嚴(yán)葺疫攜鷹建技(注:即使在一次性開發(fā)的情況下,上述土地整治的工作也可以歸納為1.1房地產(chǎn)開發(fā)的基本形式471.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容房地產(chǎn)綜合開發(fā):根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展計劃的要求,以房屋建筑為對象,選擇擬定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地,按照使用性質(zhì),對區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施項目統(tǒng)籌安排,協(xié)調(diào)發(fā)展,以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的科學(xué)的經(jīng)營管理方法的總稱。1.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容481.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容綜合開發(fā)內(nèi)涵可以概括為“統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套建設(shè)”或“統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,因地制宜,綜合開發(fā),配套建設(shè)”。由于房地產(chǎn)綜合開發(fā)所開發(fā)的房地產(chǎn)以及相應(yīng)“綜合”、“配套”建設(shè)的市政公用設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施是城市建設(shè)中的主要內(nèi)容,所以,可以說房地產(chǎn)綜合開發(fā)是城市建設(shè)的重要形式和組成部分(注:廣義的城市建設(shè)還應(yīng)包括城市文化建設(shè)、精神文明建設(shè)等)1.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容491.3綜合開發(fā)的由來我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方式:分散建設(shè)→統(tǒng)一建設(shè)→綜合開發(fā)·十一屆三中全會以前,我國城市建設(shè)基本上采用千家投資,分散建設(shè)的方式,實踐證明,這種建設(shè)方式很難保證房屋建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的配套建設(shè)。(房屋建設(shè)屬于各類企事業(yè)單位基礎(chǔ)條件建設(shè)內(nèi)容之屬于各類企事業(yè)單位的工作之一,而不是獨立的房地產(chǎn)業(yè))。1978年3月,第三次全國城市工作會議制定的“關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的意見”重申并肯定了1963年第二次全國城市工作會議確定的“統(tǒng)建”設(shè)想。1.3綜合開發(fā)的由來501.3綜合開發(fā)的由來意見指出:今后,在大中城市新建和擴(kuò)建的企業(yè)、事業(yè)單位,要把住宅、校舍以及其他生活服務(wù)和有關(guān)市政設(shè)施方面的投資撥交所在城市實行統(tǒng)一建設(shè),統(tǒng)一管理?！鄳?yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件,有步驟地推行民用建筑“六統(tǒng)一”,即統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)投資,統(tǒng)一設(shè)計,統(tǒng)一施工,統(tǒng)一分配,統(tǒng)一管,從此開始了城市建設(shè)的“統(tǒng)建”階段。(注:統(tǒng)建辦帶有政府管理機(jī)構(gòu)性質(zhì),渝開發(fā)的前身就是重慶市的統(tǒng)建辦)1.3綜合開發(fā)的由來511.3綜合開發(fā)的由來·隨著十一屆三中全會后我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)逐步走上正軌,“統(tǒng)建”逐步過渡到綜合開發(fā),從1980年起,綜合開發(fā)的思想已經(jīng)連同征收土地使用費(fèi)一起,作為一個統(tǒng)一政策,明確地記載在國務(wù)院批轉(zhuǎn)的《全國城市規(guī)劃工作會議紀(jì)要》(國發(fā)1980~299號)文件中。紀(jì)要指出;“實行綜合開發(fā)和征收城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)政策,是用經(jīng)濟(jì)辦法管理城市建設(shè)的一項重要改革,它有利于按照城市規(guī)劃配套地進(jìn)行建設(shè)1.3綜合開發(fā)的由來521.3綜合開發(fā)的由來在《紀(jì)要》精神指導(dǎo)下,各地區(qū)的“統(tǒng)建”單位紛紛轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合開發(fā)機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)綜合開發(fā)開始他現(xiàn)之后,城市建筑業(yè)體制改革給綜合開發(fā)迅速發(fā)展提供了契機(jī)。1984年六屆人大二次會議政府工作報告針對建筑業(yè)體制改革提出:“要著手組建多種形式的工程總承包公司和綜合開發(fā)公司城市住宅區(qū)、新建工礦區(qū)及其公共設(shè)施工程的建設(shè),由開發(fā)公司承包,按照城鎮(zhèn)總體規(guī)劃,統(tǒng)辦理土地征用事宜,進(jìn)行設(shè)計和配套建設(shè)…”(從“開發(fā)公司承包”的提法看,這一時期仍然帶有政府統(tǒng)建的性質(zhì))1.3綜合開發(fā)的由來531992年開始,房地產(chǎn)開發(fā)逐漸納入到市場化的軌道,土地征用、出讓越來越多地采取招標(biāo)、拍賣辦法,資金來源日益多樣化民營房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位日益增強(qiáng)。尤其從1999年開始到2004年,全國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈加速遞增態(tài)勢,城市建設(shè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展。(注1:90年代初期開始,快速出現(xiàn)各類開發(fā)公司,當(dāng)時以中外合資企業(yè)居多,開始真正走向市場化)(注2:1999年開始